TSDJ IBE SCF - 2009-001-01-(14-06-2012)

SENT2009-00001-01

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVILFAMILIA DE DECISION

Ibagué, junio catorce de dos mil doce

MAGISTRADO PONENTE: GERMAN TORRES

REF. ORDINARIO (Acción redhibitoria) promovido por

ROSA ELVIRA VENGOECHEA contra R.F.P INVERSIONES LTDA.

RADICACION No. 2009-001-01

Esta providencia fue discutida y aprobada en Sala de Decisión, según Acta No. 033

MOTIVO DE ESTUDIO

Procedente del Juzgado Primero Civil del Circuito de esta ciudad, ha llegado el proceso ordinario instaurado por ROSA ELVIRA VENGOECHEA contra R.F.P INVERSIONES LTDA en apelación de la sentencia de fecha 20 de septiembre de 201 1 interpuesta por la parte demandante.

EL PETITUM DE LA DEMANDA

Por intermedio de procurador judicial ROSA ELVIRA VENGOECHEA citó a proceso ordinario de mayor cuantía a la Sociedad R.F.P INVERSIONES LTDA con el propósito de que en sentencia definitiva que haga tránsito a cosa juzgada, se hagan las siguientes DECLARACIONES:

1° Que se CONDENE a R.F.P INVERSIONES LTDA a sanear los vicios redhibitorios presentados en el apto 703 del Edificio Torre Santa Lucia de Ibagué, calle 46# 5 A-55 los cuales eran conocidos por esta no solo porque su actividad es la construcción de

sanear los vicios redhibitorios presentados en el apto 703 del Edificio Torre Santa Lucia de Ibagué, calle 46# 5 A-55 los cuales eran conocidos por esta no solo porque su actividad es la construcción de inmuebles para vivienda, sino que cuando vendieron el apto 703 a laSENT2009-00001-01 doctora ROSA ELVIR A VENGOECHEA TOVAR, ya se estaban presentando dentro de los demás aptos del edificio Torre Santa Lucia construido por la demandada y no le fueron informados a la compradora.

2° Ordénese la rescisión del contrato de compra venta celebrado entre R.F.P INVERSIONES LTDA y ROSA ELVIRA VENGOECHEA TOVAR, mediante escritura pública 0346 de febrero 9 de 2007 de la Notaria Primera de Ibagué y consecuencialmente la devolución del precio pagado junto con los intereses remuneratorios a la tasa de la Superfinanciera producidos por dichas sumas desde el 9 de febrero de 2007 y hasta que se realice la devolución total y a cancelar a ROSA ELVIRA VENGOECHEA TOVAR, los per juicios causados por dicha acción ya que en razón a su profesión y oficio la constructora conocía o debía conocer los mencionados vicios.

3° Solicita SUBSIDIARIAMENTE se CONDENE a R.F.P.

INVERSIONES LTDA, a la rebaja del precio cancelado efectivamente por la compradora en la compra del apto 703 del Edificio Torre Santa Lucia de Ibagué, situado en la 46# 5A-55 de acuerdo a la tasación que hagan los peritos que se fijen para tal fin.

Ordénese a R.F.P INVERSIONES LTDA cancelar a ROSA

Lucia de Ibagué, situado en la 46# 5A-55 de acuerdo a la tasación que hagan los peritos que se fijen para tal fin.

Ordénese a R.F.P INVERSIONES LTDA cancelar a ROSA ELVIRA VENGOECHEA TOVAR, los perjuicios causados por dicha acción ya que en razón de su profesión y oficio de constructora conocía o debía conocer los mencionados vicios

4° Se condene en costas ala parte demandante.

LA CAUSA PETENDI INVOCADA

Sirven de soporte a las pretensiones precedentes, los hechos que a continuación se sintetizan:SENT2009-00001-01 1° El día 9 de febrero de 2007 se celebró un contrato de compraventa de un inmueble entre ROSA ELVIRA GOICOECHEA TOVAR y R.F.P. INVERSIONES LTDA, sobre un apartamento y su parqueadero, identificado con la M.I. No. 350-177706, el cual se señaló como fecha de entrega el día 2 de marzo de 2007 , sin que se hubiera hecho, porque éste presento fallas como: Imperfección de carpintería. No se colocó planta eléctrica Las puertas del balcón no cierran No se entregó línea telefónica Filtración y humedad en el techo y paredes del apto. Vencimiento de la placa del techo y de las paredes. Inundación del parqueadero

2° Que pasados 2 meses, se agravo la humedad, siendo arreglada por la constructora, pero a los pocos días se presentaron los mismos problemas de humedad, lo que motiv ó a la

paredes. Inundación del parqueadero

2° Que pasados 2 meses, se agravo la humedad, siendo arreglada por la constructora, pero a los pocos días se presentaron los mismos problemas de humedad, lo que motiv ó a la demandante a contrat ar a sus expensas el concepto de ingenieros civiles y al arquitecto JUAN CARLOS AYALA quienes luego de un juicioso análisis manifestaron que se trataba de humedad producida por la filtración del agua de la piscina sobre la placa, por falta de impermeabilización, y a la mala instalación de la membrana de poliuretano. Manifiesta que mediante audiencia de conciliación la demandada se comprometió a arreglar todas las humedades internas del apto, aplazando la diligencia hasta el día 27 de octubre de 2008 a fin de constatar el cumplimiento de lo acordado.

Se indica que no ha habido cumplimiento total de los arreglos de los daños que existían y los que fueron surgiendo con el paso de los días que fueron ampliamente conocidos por la demandada en razón a que s u objeto es la construcción, lo queSENT2009-00001-01 generó múltiples perjuicios, los cuales serán valorados por peritos que designe el juzgado y pagados por la demandada.

Finaliza diciendo que estos vicios existían al momento de la venta del bien, puesto que en varios a partamentos del mismo edificio G se estaban presentando esas fallas las cuales no le fueron informadas a la demandante, y que si la compradora hubiera conocido las enormes fallas que se presentaron con posterioridad y que se han agravado día a día sin que la vendedora haya tomado las

informadas a la demandante, y que si la compradora hubiera conocido las enormes fallas que se presentaron con posterioridad y que se han agravado día a día sin que la vendedora haya tomado las medidas de saneamiento adecuadas y definitivas y los riesgos que está corriendo el bien ante un colapso, no lo hubiera adquirido.

TRAMITE PROCESAL

Mediante providencia de 13 de enero de 2009 se admitió la demanda, y lue go de notificado personalmente el demandado, dentro de la oportunidad procesal para hacerlo, a través de gestor judicial descorrió el traslado, oponiéndose categóricamente a la prosperidad judicial de la s pretensiones impetradas por la demandante.

En el m ismo escrito propuso como medios de defensa las excepciones de mérito que denominó PRESCRIPCIÓN

Como quiera que la demandante mediante escrito del 26 de marzo de 2009, adiciona la demanda para incluir a SEGUROS DEL ESTADO S. A., trayendo a colación que l a dueña del interés jurídico por lo pasivo, había adquirido una póliza de seguro por incumplimiento, siendo beneficiaria la demandante.

La apoderada de dicha compañía contest ó la demanda, oponiéndose a las pretensiones y proponiendo como excepciones las q ue denomino: PRESCRIPCION DE LA ACCION,

AUSENCIA DE COBERTURA y EXCEPCIONES COMUNES.SENT2009-00001-01

Oportunamente la parte actora le dio respuesta a las excepciones propuestas, oponiéndose a su prosperidad judicial.

Surtida sin éxito la audiencia de conciliación previs ta

Oportunamente la parte actora le dio respuesta a las excepciones propuestas, oponiéndose a su prosperidad judicial.

Surtida sin éxito la audiencia de conciliación previs ta en el artículo 101 del C. de P. Civil se decretaron y practicaron las pruebas solicitadas en la demanda y su contestación.

Agotada la etapa de alegatos, el juez del conocimiento desató la primera in stancia mediante sentencia de 20 de septiembre de 2011 declarando prescrita la acción redhibitoria y de rebaja del precio, promovida por la señora ROSA ELVIRA VENGOECHEA TOVAR contra las personas jurídicas R.F.P INVERSIONES LTDA y SEGUROS DEL ESTADO S.A y condenando en costas a la parte demandante.

Inconforme la parte demandante con dicha decisión judicial, interpuso recurso de apelación y por esa razón el asunto ha arribado a conocimiento de esta Superioridad, en donde se le imprimió al proceso el trámite de rigor, recibiéndose el escrito de sustentación del recurso y el presentado por la parte accionada.

C O N S I D E R A C I O N E S:

Los denominados presupuestos procesales necesarios para la constituci ón regular de la relación jurídico -procesal y proferir sentencia que resuelva en el fondo las pretension es imploradas en el libelo inicial y que son: competencia en el juez del conocimiento; demanda en forma o idónea; capacidad de demandante y demandado para ser parte, y capacidad de ellos para comparecer al proceso o capacidad procesal, se encuentran todos presentes en este asunto.- De otro lado, no se avizora causal de nulidad procesal capaz de invalidar la actuación surtida.

demandado para ser parte, y capacidad de ellos para comparecer al proceso o capacidad procesal, se encuentran todos presentes en este asunto.- De otro lado, no se avizora causal de nulidad procesal capaz de invalidar la actuación surtida.

ARGUMENTOS DE LA IMPUGNACIONSENT2009-00001-01

La censura al fallo impugnado se hace consistir, en resumen, en lo siguiente:

Que el juez a -quo al de clarar prescrita la acción REDHIBITORIA, desconociendo el artículo 2539 y ss del código Civil, que versa sobre la interrupción de la prescripción, toda vez que omitió analizar en la demanda las diferentes comunicaciones que realiz ó la demandante a la dem andada, desde la entrega misma del inmueble, así como la aceptación de los vicos de la propiedad que trataron de corregir los demandados , al realizar trabajos de corrección de la construcción hasta la fecha de presentación de la demanda, generando la interrupción de la prescripción.

LA PRETENSION PRINCIPAL INCOADA EN LA DEMANDA

Conforme a las pretensiones incoadas en la demanda inicial y a los fundamentos fácticos que a ellas sirven de soporte, la parte actora en este asunto solicita principalmente la rescisión del contrato de compraventa contenido en la escritura pública No. 0346 del 09 de febrero de 2007, corrida en la Notaría Primera del Círculo de Ibagué, porque considera que existen vicios en la cosa vendida , y que como consecuencia se ordene al acc ionado devolver al accionante el dinero pagado por el inmueble materia del acto o negocio jurídico junto con l os intereses remuneratorios y los perjuicios

que como consecuencia se ordene al acc ionado devolver al accionante el dinero pagado por el inmueble materia del acto o negocio jurídico junto con l os intereses remuneratorios y los perjuicios causados por dicha acción ya que en razón a su profesión y oficio de constructora conocía o debía conocer los mencionados vicios, solicita como pretensión subsidiaria se condene a l demandado a la rebaja del precio cancelado por la demandante a la demandada por la compra del inmueble objeto de este proceso, de acuerdo con la tasación que hag an los peri tos que se designe n para tal fin y que se condene a la demandada a cancelar los perjuicios causados por tal hecho. Del Petitum y de la causa petendi se entiende q ue el caso que nos ocupa, se refiere a la acción redhibitoria consagrada en el artículo 1914 del C.C. CONCEPTO DE ACCION REDHIBITORIA> . SeSENT2009-00001-01 llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.

Como quiera que el juez de primera instancia declar ó prescrita la acción en mención, por lo tanto es necesario analizar primero lo referente a dicho tópico.

Tenemos que el articulo 1923 Ibídem nos dice que “PRESCRIPCION DE LA ACCION REDHIBITORIA>. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que las leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este

durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que las leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real.

A su vez el artículo 1925. Expresa “VICIOS OCULTOS DE POCA IMPORTANCIA>. Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el número 2o. del artículo 1915, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta, sino sólo para la rebaja del precio.

Bajo estas normas el 8 de febrero de 2007, se realizó la entrega material al demandante del apartamento y del parqueadero respectivamente. La demanda fue presentada el día 19 de diciembre de 2008, es decir luego de 18 meses de recibido el inmueble. Lo que nos indica que la presente acción aparentemente estaría prescrita , pero ocurre que la sociedad demandada R.F.P.INVERSIONES LTDA y SEGUROS DEL ESTADO S.A, renunciaron a la prescripción en razón a que reconocieron que el apartamento y el parqueadero vendido a la demandante presentaban vicios en su construcción, tales como daños en la puerta de la co cina, humedad en el techo de la cocina, inundaciones del parqueadero, los cuales estaban dispuestos a arreglar.SENT2009-00001-01 Esta aceptación se hizo en la audiencia de conciliación realizada el día 27 de octubre de 2008 (Fol. 7 C. 1) y en el escrito de fecha 11 de ago sto de 2008 suscrito por el jefe de proyectos de la Constructora, y con membrete RRP INVERSIONES LTDA.

escrito de fecha 11 de ago sto de 2008 suscrito por el jefe de proyectos de la Constructora, y con membrete RRP INVERSIONES LTDA. (Fol. 37 C. 1).

Al respecto nos señala el artículo 2514 “ RENUNCIA EXPRESA Y TACITA DE LA PRESCRIPCION>. La prescripción p uede ser renunciada expresa o tácitamente; pero sólo después de cumplida.

Renunciase tácitamente, cuando el que puede alegarla manifiesta por un hecho suyo que reconoce el derecho del dueño o del acreedor; por ejemplo, cuando cumplidas las condiciones leg ales de la prescripción, el poseedor de la cosa la toma en arriendo, o el que debe dinero paga intereses o pide plazos.”

Ahora bien, respecto a la pretensión de ordenar la rescisión del contrato de compraventa, tenemos que el artículo 1914 del C.C faculta al comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.

Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 1.) Haber existido al tiempo de la venta.

2.) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.

3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente

la hubiera comprado a mucho menos precio.

3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.

Al respecto se observa como la deman dada al contestar la demanda a folio 117, arguye respecto al hecho tercero ySENT2009-00001-01 séptimo respectivamente , “ Lo afirmado aquí no es cierto en lo relacionado con el hecho de que cedieran los muros de contención y que el problema sea estructural; en cuanto al hec ho que produce la presunta humedad, éste no se ha podido definir en forma concreta. De todas formas, el técnico de AMERICAN POOLS conjuntamente con la constructora venían haciendo el estudio de la causa del problema, pero con la prohibición del ingreso de la constructora y a los dependientes de ésta al Edificio Santa Lucia éste proceso no se pudo continuar.”

“De éste hecho se deduce que la demandada se allano a cumplir lo convenido en la audiencia de conciliación”

Ahora bien, respecto a los daños del inmu eble que se pueden catalogar como vicios de a cosa vendida, se observa que el informe técnico rendido por el perito Ing. Mario Alfonso Gonzalez (Fol 213 y Ss) es categórico en m ostrar los problemas de humedad, fisuras, deterioro del pañete de la madera, en chapes que tiene el apartamento, los cuales se aprecian por parte de este juzgador según las fotografías aportadas al proceso por el auxiliar de la justicia.

Con los testimonios de l os señores EMILIANO CRUZ

apartamento, los cuales se aprecian por parte de este juzgador según las fotografías aportadas al proceso por el auxiliar de la justicia.

Con los testimonios de l os señores EMILIANO CRUZ PULIDO y MARIO ARANGO , quienes manifestaron c onocer los problemas de humedad que afectan el apartamento; y del testimonio del señor JUAN CARLOS AYALA ARIAS igualmente se prueba la existencia de dichos vicios en la cosa, toda vez que por su condición de arquitecto es conocedor de los hechos acaecid os en dicho inmueble, por cuanto la demandada le solicit ó un informe técnico (Fol. 312 C.1)

Se aprecia igualmente la aceptación de los problemas de humedad que atañen el apartamento, por parte de la representante legal de la demandada constructora RFP INV ERSIONES LTDA, quien en el interrogatorio de parte manifestó, que habíanSENT2009-00001-01 considerado cerrar la piscina y que la voluntad suya y de la constructora era solucionar el problema del edificio. (Fol. 322)

En ese orden de ideas, se debe llegar a la conclusión de que los vicios de la cosa se lograron probar por la parte actora , los cuales existieron a la fecha de celebración del contrato de compraventa y con posterioridad persistieron agravándose aún más, lo que generaría una responsabilidad por parte del vended or por esos vicios ocultos lo que generaría la rescisión del contrato, sin indemnización de perjuicios al tenor del artículo 1918 Ibd, el cual reza “Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales

esos vicios ocultos lo que generaría la rescisión del contrato, sin indemnización de perjuicios al tenor del artículo 1918 Ibd, el cual reza “Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado no sólo a la restitución o a la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor no conocía los vicios, ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlo s, sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio”.

Lo anterior obedece a que los problemas de humedad existentes en el inmueble , no fueron advertidos o denunciados por el vendedor al momento de la celebración del negocio jurídico de compraventa, puesto que no eran apreciables o perceptibles de forma palpable o directa, aun en su condición de arquitecto y conocedor del tema, sino que estos surgieron o se evidenciaron después de su celebración, por ello solo será obligado a la restitución del precio cancelado con los intereses legales.

De todo lo hasta aquí discurrido, se infiere entonces que la sentencia de primera instancia materia de apelación que declaró probada la excepción de mérito denominada prescripción propuesta por la parte demandad a debe revocarse y en su lugar acceder a la pretensión principal de rescisión con derecho a aplicar las prestaciones mutuas que esto generaría.SENT2009-00001-01

D E C I S I O N:

En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué - Sala Civi l – Familia de Decisión -, Administrando

las prestaciones mutuas que esto generaría.SENT2009-00001-01

D E C I S I O N:

En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué - Sala Civi l – Familia de Decisión -, Administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley,

R E S U E L V E:

PRIMERO: REVOCAR en todas sus partes la sentencia de primera ins tancia de fecha 20 de septiembre de 2011 materia de apelación proferi da en este asunto por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ibagué, por lo anotado en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: DECLARAR LA RESCISIO N del contrato de compraventa celebrado con la constructora RFP INVERSIONES LTDA como vendedora y la señora ROSA ELVIRA VENGOECHEA TOVAR como compradora, protocolizada mediante escritura pública 0346 de febrero 9 de 2007 de la Notaria Primera de Ibagué por haber quedado demostrada la existencia de VICIOS REDHIBITORIOS.

TERCERO: Consecuencia de lo anter ior se ordena a la constructora RFP INVERSIONES LTDA y solidariamente a SEGUROS DEL ESTADO S.A que restituya n el valor del precio recibido al comprador que según la escritura vista a folio (60 C. 1) corresponde a OCHENTA Y NUEVE MILLONES DE PESOS M/CTE ($8 9.000.000), junto con los intereses legales y corrección monetaria desde el 9 de febrero de 2007 hasta cuando se realice efectivamente el pago, suma que se deberá pagar dentro de los 5 días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia.

legales y corrección monetaria desde el 9 de febrero de 2007 hasta cuando se realice efectivamente el pago, suma que se deberá pagar dentro de los 5 días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia.

CUARTO: ORDENAR a la señora ROSA ELVIRA VENGOECHEA TOVAR que en el término de 10 días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia entregue materialmente los bienes inmuebles objeto del contrato rescindido a la demandada RFP

INVERSIONES LTDA.SENT2009-00001-01

QUINTO: ORDENAR la inscr ipción de esta sentencia en los folios de matrícula inmobiliaria No. 350 -177706 y 350 -177748 para que se cancele la anotación 4 mediante la cual se registró el contrato de compraventa rescindido y regrese la titularidad del dominio de los inmuebles en cabeza de LA SOCIEDAD INVERSIONES RFP LTDA.

SEXTO: NEGAR las demás pretensiones de la demanda.

SEPTIMO: CONDENAR en las costas del proceso a la parte demandada, señalando para tal efecto como agencias en derecho la suma de $ 3.000.000.oo. Las cuales se incl uirán en la liquidación de costas.

COPIESE, NOTIFIQUESE Y DEVUELVASE

Los Magistrados,

GERMAN TORRES

RICARDO ENRIQUE BASTIDAS ORTIZ

LUIS ENRIQUE GONZALEZ TRILLERAS