TSDJ IBE SCF - 73-001-31-03-002-2021-00291-03-(03-02-2025)

Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. Página 1 de 18

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA

IBAGUÉ

Magistrado Sustanciador:

DIEGO OMAR PÉREZ SALAS

Ibagué, tres (03) de febrero de dos mil veinticinco (2025)

Asunto discutido y aprobado mediante acta de sesión virtual No. 004 del treinta (30) de enero de dos mil veinticinco (2025)

RESOLUCIÓN DE CONTRATO promovido por OSCAR IVAN CARVAJAL

VALENCIA contra GRUPO CONSTRUCTOR RFP S.A.S.

RADICADO: 73-001-31-03-002-2021-00291-03

1. OBJETO DE DECISIÓN

Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por los apoderados judiciales de ambas partes contra la sentencia pronunciada por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ibagué, el 22 de noviembre de 2023, aclarada en auto del 15 de enero de 2024, dentro del proceso de resolución de contrato promovido por Oscar Iván Carvajal Valencia contra el Grupo Constructor RFP S.A.S.

2. ANTECEDENTES PROCESALES

2.1. La Demanda1

Por intermedio de apoderado judicial, Oscar Iván Carvajal Valencia promovió

Iván Carvajal Valencia contra el Grupo Constructor RFP S.A.S.

2. ANTECEDENTES PROCESALES

2.1. La Demanda1

Por intermedio de apoderado judicial, Oscar Iván Carvajal Valencia promovió demanda de resolución de contrato, mediante la cual pretende lo siguiente: (i) que se resuelva el contrato de promesa de compraventa ajustado con el Grupo Constructor RFP S.A.S. sobre el inmueble identificado como apartamento 1108 de la Torre 3 del Proyecto Altos de Berlín localizado en la ciudad de Ibagué, (ii) que se declare que la parte demandada incumplió el contrato al no entregar copia de la promesa, (iii) que se ordene a la parte pasiva la restitución de las sumas de dinero pagadas por la parte demandante y, (iv) que se condene al polo pasivo al pago de la cláusula penal pactada en el contrato de promesa.

Como plataforma fáctica de sus pretensiones, el extremo activo adujo que entre él y el Grupo Constructor RFP S.A.S. se ajustó contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble identificado como “apartamento 1108 de la Torre 3 del Proyecto Altos de Berlín” cuyo precio de venta se acordó en suma equivalente a $183.982.472, pagaderos de la siguiente manera: a) $ 10.707.040 que serían consignados a la cuenta bancaria corriente informada por el

1 Archivo pdf No. 002. 01PrimeraInstancia.C01Principal.Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. Página 2 de 18

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promitente vendedor, b) $ 9.210.299 que se declararon recibidos a la firma del contrato de promesa, c) $ 35.277.405 que se pagarían con recursos propios y abonos del 5% del valor de los cortes de obra del contrato de suministro , fabricación e instalación en carpintería metálica a ejecutar en la Torre 1, Torre 2, parqueaderos, depósitos y cerramiento de la obra Altos de Berlín, ejecutado por el demandante en favor de la demandada, y, d) el saldo pendiente, equivalente a $ 128.787.735, se pagaría producto del préstamo que el promitente comprador gestionaría ante el banco de su preferencia.

Así mismo, se se ñaló en la demanda que la parte demandada incumplió el contrato de promesa de compraventa ajustado entre las partes, al no haber entregado copia de esta a su poderdante, lo cual le impidió al actor cumplir con las obligaciones a su cargo, entre ellas, tramitar el crédito ante la entidad financiera de su elección para cumplir con lo pactado.

2.2. Trámite Procesal en Primera Instancia

2.2.1. Corregidos los yerros advertidos en auto del 16 de diciembre de 2021 2, con proveído del 26 de enero de 2022 3, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ibagué admitió la demanda y ordenó su notificación a la parte demandada.

2.2.2. Surtida la notificación de la parte demandada, el Grupo Constructor RFP

Circuito de Ibagué admitió la demanda y ordenó su notificación a la parte demandada.

2.2.2. Surtida la notificación de la parte demandada, el Grupo Constructor RFP S.A.S., a través de apoderado judicial contestó la demanda oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, señalando, en resumidas cuentas, que la parte demandante no cumplió con la totalidad de los pagos pactados en la cláusula tercera de la promesa de compraventa, ni tramitó el crédito bancario respectivo, aunado a que, contra rio a lo afirmado por la parte activa, sí se entregó copia de la promesa al demandante . En virtud de lo anterior, la sociedad demandada postuló las defensas de mérito que denominó “el demandante no tiene legitimación por activa para promover la acción resolutoria por cuanto no honró sus compromisos”, “la promesa de compraventa es un documento ab substantiam actus” y “compensación”4.

2.2.3. Surtidas las etapas procesales de rigor, en audiencia celebrada el 26 de mayo de 2023, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ibagué escuchó los alegatos de conclusión de las partes en contienda y anunció que dictaría la sentencia de primera instancia por escrito5.

2.3. Sentencia de Primera Instancia6

En sentencia de primera instancia, dictada el 22 de noviembre de 2023, aclarada en auto del 15 de enero de 20247, el A quo declaró, oficiosamente, la nulidad del contrato de promesa suscrito entre las partes, negó las pretensiones de la demanda y ordenó a la parte demandada restituir al extremo activo la suma

en auto del 15 de enero de 20247, el A quo declaró, oficiosamente, la nulidad del contrato de promesa suscrito entre las partes, negó las pretensiones de la demanda y ordenó a la parte demandada restituir al extremo activo la suma equivalente a $ 119.905.973 debidamente indexada.

Para empezar, el Juez de primer grado estudió la conducta de los contratantes,

2 Archivo pdf No. 006. Ibidem. 3 Archivo pdf No. 011. Ibidem. 4 Archivo pdf No. 047. Ibidem. 5 Archivo de Audio y Video No. 097. Ibidem. 6 Archivo pdf No. 100. Ibidem. 7 Archivo pdf No. 104. Ibidem.Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. Página 3 de 18

advirtiendo que, solo la parte cumplida podía demandar la resolución del contrato o su cumplimiento; no obstante, adujo el A quo que ambas partes incumplieron lo pactado, de un lado el demandante Oscar Iván Carvajal Valencia no pagó la totalidad del precio pactado, y, por el otro, el demandado Grupo Constructor RFP S.A.S. no se presentó en la Notaría Quinta de Ibagué para suscribir la respectiva escritura pública contentiva del contrato de compraventa, por lo que, resultaba viable, en el caso concreto, aplicar el mutuo disenso de los contratantes.

Sin embargo, tras auscultar detalladamente el contrato ajustado entre las partes, el A quo estableció que esa convención no cumplía el requisito previsto en el

viable, en el caso concreto, aplicar el mutuo disenso de los contratantes.

Sin embargo, tras auscultar detalladamente el contrato ajustado entre las partes, el A quo estableció que esa convención no cumplía el requisito previsto en el numeral 3° del artículo 1611 del Código Civil puesto que si bien la cláusula séptima del contrato de promesa estableció un plazo para la celebración del contrato prometido, lo cierto es que el mismo quedó sometido a las condiciones establecidas en los parágrafos 1°, 3° y 4° de la cláusula séptima de ese convenio, lo cual tornaba esa fecha cierta como indeterminada. Por ello, declaró oficiosamente la nulidad del contrato de promesa y ordenó las respectivas restituciones.

2.4. Recurso de Apelación

Inconformes con la decisión de primer grado, apelaron los apoderados judiciales de ambas partes, quienes de manera sucinta enunciaron sus reparos concretos que fueron objeto de sustentación en segunda instancia.

2.4.1. La parte demandante, por intermedio de su apoderado judicial presentó los siguientes reproches: (i) el A quo realizó una interpretación errónea de los parágrafos de la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa puesto qu e en efecto se pactó una fecha cierta para la celebración del contrato prometido y los parágrafos regularon situaciones concretas que eventualmente hubiesen podido presentarse, por ende, el despacho de primer grado, en sentir del polo activo, pasó por alto la voluntad de los contratantes, (ii) el demandante Oscar Iván Carvajal Valencia estaba legitimado para reclamar la resolución del contrato al

despacho de primer grado, en sentir del polo activo, pasó por alto la voluntad de los contratantes, (ii) el demandante Oscar Iván Carvajal Valencia estaba legitimado para reclamar la resolución del contrato al haber honrado sus obligaciones hasta donde le fue posible, en cambio la constructora demandada no cumplió su obl igación de entregar copia del contrato de promesa de compraventa y con ello impidió que la parte activa hubiese podido tramitar el crédito bancario respectivo, (iii) el A quo hizo mención a la figura del mutuo disenso; no obstante, malinterpretó la situación puesto que el demandante nunca tuvo la intención de desistir con sus actos de la ejecución del contrato de promesa8.

2.4.2. Por su parte, el polo pasivo, Grupo Constructor RFP S.A.S., reprochó la sentencia de primer grado porque, en su sentir, el Juez de primera instancia omitió pronunciarse acerca de uno de los extremos en litigio, puesto que no expuso los razonamientos que le permitieron determinar el monto al que debe ascende r la suma de dinero a restituir en favor de la parte demandante9.

2.5. Trámite en Segunda Instancia

2.5.1. Recibido el expediente en esta Corporación, con proveído del 08 de mayo

8 Archivo pdf No. 010. Cuaderno Tribunal. 9 Archivo pdf No. 012. Ibidem.Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. Página 4 de 18

de 2024, se admitió el recurso de apelación en el efecto suspensivo, se

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de 2024, se admitió el recurso de apelación en el efecto suspensivo, se ordenó correr traslado a los apelantes para sustentar la alzada y de esa sustentación, se dispuso correr traslado a su contraparte para que ejerciera su derecho a la réplica10.

2.5.2. Tanto la parte demandante como la demandada , sustentaron oportunamente sus recursos de apelación contra la sentencia de primera instancia11.

2.5.3. Posteriormente, con proveído del 03 de septiembre de 2024, se prorrogó por seis meses más el término para desatar la segunda instancia12.

3. CONSIDERACIONES

Estudiado el recurso de apelación propuesto por las partes en contienda, el Tribunal se ocupa de definir de fondo la segunda instancia, previa la siguiente argumentación:

3.1. En el presente asunto no se advierte motivo de nulidad que afecte la validez del proceso adelantado y, además, se reúnen los presupuestos procesales que permiten el pronunciamiento de mérito sobre el fondo de la cuestión litigiosa, y, a ello se procede por el Tribunal.

3.2. Teniendo en cuenta que ambas partes apelaron totalidad de la sentencia de primer grado, en virtud de lo previsto en el inciso 2° del artículo 328 del Código General del Proceso, la Sala de Decisión resolverá la alzada propuesta sin limitaciones.

3.3. Precisada la competencia de la Sala, tras contrastar los reproches propuestos por los recurrentes con la decisión traída en alzada y lo

Código General del Proceso, la Sala de Decisión resolverá la alzada propuesta sin limitaciones.

3.3. Precisada la competencia de la Sala, tras contrastar los reproches propuestos por los recurrentes con la decisión traída en alzada y lo acontecido en el debate probatorio, delanteramente advierte esta Corporación que, en el presente asunto, son varios los problemas jurídicos a resolver con apoyo en los medios de prueba legal y oportunamente practicados en la actuación. En primer lugar, importa determinar si el contrato de promesa ajustado entre las partes se encuentra viciado de nulidad absoluta al no haber se determinado la época cierta para la celebración del negocio prometido. De superarse ese escollo , habrá que establecer si el incumplimiento achacado a la sociedad demandada se encuentra plenamente acreditado y, solo en caso de estarlo , y de habilitarse l a resolución del contrato por ese motivo, deberá cuantificarse el monto al que, eventualmente, pudiera ascender la suma de dinero pagad a por el demandante que debe restituir al actor la parte pasiva.

Para dar respuesta a los problemas jurídicos previamen te determinados, como cuestión metodológica, se abordará en primer lugar el estudio de los reparos concretos esgrimidos por la parte activa, relacionados con la declaratoria de nulidad oficiosa del contrato de promesa de compraventa efectuada por el A quo y el presunto incumplimiento de las obligaciones a cargo de la sociedad demandada, Grupo Constructor RFP S.A.S.; superados esos reproches, se descenderá, en caso de ser necesario, al estudio del reproche único enarbolado por el polo pasivo que tiene que ver con el monto al que debe ascender la suma de dinero cuya restitución ordenó el Juez de

esos reproches, se descenderá, en caso de ser necesario, al estudio del reproche único enarbolado por el polo pasivo que tiene que ver con el monto al que debe ascender la suma de dinero cuya restitución ordenó el Juez de

10 Archivo pdf No. 005. Ibidem. 11 Archivos pdf No. 010 y No. 012. Ibidem. 12 Archivo pdf No. 016. Ibidem.Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. Página 5 de 18

primer grado.

3.4. De entrada, importa recordar que de acuerdo con el artículo 1740 del Código Civil “…[e]s nulo todo acto o contrato a que falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes…” , a su turno, el canon 1741 ibidem señala que “…[l]a nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas …” (Negrilla y sub rayado fuera de texto).

Como acaba de verse, de acuerdo con las enseñanzas del Código Civil, la ausencia de alguno de los requisitos que el legislador exige para la validez de un acto o contrato deviene en su nulidad absoluta, la cual, según lo enseña el artículo 1742 de ese cuerpo normativo puede y debe declararse de oficio

ausencia de alguno de los requisitos que el legislador exige para la validez de un acto o contrato deviene en su nulidad absoluta, la cual, según lo enseña el artículo 1742 de ese cuerpo normativo puede y debe declararse de oficio por el Juez de la causa cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato. En palabras más sencillas, si d urante el proceso, el funcionario judicial advierte al rompe que el acto o contrato objeto del pleito adolece de alguno de los requisitos que la ley exige para su validez, debe declarar su nulidad absoluta.

3.5. En lo que es materia de examen por la Sala, conviene precisar delanteramente que la promesa de contrato, según lo enseña el artículo 1611 de la Codificación Civil, no genera obligación alguna, salvo que cumpla con los requisitos allí enlistados, en los siguientes términos:

“…Artículo 1611. Requisitos de la promesa . La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1.) Que la promesa conste por escrito.

2.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establec e el artículo 1511 del Código Civil.

3.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

4.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado...”

4.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado...”

Según se desprende de la norma en cita, el contrato de promesa para que sea válido debe cumplir con la totalidad de los requisitos previamente señalados porque de faltar al menos uno de ellos, la consecuencia aplicable a ese convenio es, justamente, su nulidad absoluta.

3.6. Sobre la determinación del plazo para la celebración del contrato prometido, como exigencia legal para la validez de la promesa, la Honorable Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, de antaño ha señalado:Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. Página 6 de 18

“…[e]l plazo o la condición son los hechos futuros que al cumplirse fijan “la época en que ha de celebrarse el contrato”. La fijación de la época, dice el ord. 3º del art. 89, debe hacerse a través de un plazo o una condición, pero teniendo presente, como lo ha expuesto la Corte, que en este punto lo primordial o subordinante es el señalamiento de la época y lo instrumental el plazo o la condición, que según las circunstancias concretas del caso deben ser adecuados para precisar tal época.

El aludido presu puesto significa que necesariamente, bajo una de dichas modalidades, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar

ser adecuados para precisar tal época.

El aludido presu puesto significa que necesariamente, bajo una de dichas modalidades, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el contrato proyectado, sin olvidar, claro está, que si se trata de una condición “… la única (...) compatible con ese texto legal (requisito 3º de la norma transcrita), en consideración a la función que allí cumple, es aquella ‘que comporta un carácter determinado’, por cuanto sólo una condición de estas (o un plazo), permite la delimitación de la época en que debe celebrarse el contrato prometido…” (CSJ SC 22 abr. 1997, exp. 4461.

G. J. Tomo CCXLVI, No. 2485, pág. 498) (citada en sentencia SC 1964 de

2022).

De ahí que, el plazo o condición establecido para fijar la fecha de celebración del contrato prometido, de be estar claramente definid a y no existir en ella incertidumbre alguna o distinta interpretación, puesto que de acordarse un plazo o condición que pueda entenderse como indeterminada o que si se quiere, impida determinar a ciencia cierta la época de celebr ación del negocio, la consecuencia que debe soportar ese acuerdo de voluntades, en virtud de l o reglado en la normativa civil, no es otra distinta a su nulidad absoluta.

3.7. Así las cosas, tras verificar el contrato de promesa ajustado entre las partes en co ntienda, se advierte que el plazo pactado para la celebración del contrato de compraventa prometido está contenido en la cláusula séptima de ese convenio, en el siguiente tenor:

en co ntienda, se advierte que el plazo pactado para la celebración del contrato de compraventa prometido está contenido en la cláusula séptima de ese convenio, en el siguiente tenor:

“…SÉPTIMA: FIRMA DE LA ESCRITURA : La escritura pública de compraventa se otorgará en la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué, el día Diecisiete (17) de Agosto de 2019 a las 11:00 a.m. , siempre y cuando EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) haya(n) cumplido todas y cada una de las obligaciones a su cargo emanadas del presente contrato, pero, podrá aplazarse o adelantarse por acuerdo previo y escrito de las partes, causándose los intereses que se generen por el tiempo de solicitud de dicha prorroga.

PARÁGRAFO PRIMERO: Si el día fijado para la firma de la escritura pública EL PROMITENTE VENDEDOR no contase con los documentos que de acuerdo con la ley deben protocolizarse con ella para efectos de probar el pago del impuesto predial y complemen tarios, por causas imputables a las entidades públicas respectivas, el otorgamiento de la escritura se llevará a cabo dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, para lo cual EL PROMITENTE VENDEDOR dará aviso escrito o por telegrama o por correo certificado a la dirección de EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR

(ES). Será responsabilidad de este comunicar por escrito a EL PROMITENTE VENDEDOR cualquier cambio de dirección.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Si el día acordado para la firma de la escritura pública fuere feriado o no estuviese abierta la Notaría por cualquier causa, la

PROMITENTE VENDEDOR cualquier cambio de dirección.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Si el día acordado para la firma de la escritura pública fuere feriado o no estuviese abierta la Notaría por cualquier causa, la firma se prorrogará hasta el siguiente día hábil, a la misma hora y en la misma Notaría.Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03

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PARÁGRAFO TERCERO: La Notaria asignada del Círculo de Ibagué podrá ser cambiada, para lo cual EL PROMITENTE VENDEDOR dará aviso escrito o por telegrama, por correo certificado a la dirección de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) . En desarrollo de las facultades otorgadas por el Decreto 2148 de 1983, autoriza a los representantes legales de EL PROMITEN TE VENDEDOR , para firmar la escritura Pública de compraventa en las oficinas de la sociedad, con posterioridad a la firma de la misma por parte de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), sin que ello implique NO PRESENTACION por parte del PROMITENTE VENDEDOR o incumplimiento por parte de él.

PARÁGRAFO CUARTO: EL PROMITENTE VENDEDOR otorgará la Escritura Pública en la fecha indicada, y entregará el inmueble en la fecha pactada, salvo eventos de fuerza mayor o caso fortuito. Convencionalmente y de manera enunciativa, se definen como eventos de fuerza mayor o caso fortuito en los cuale s EL PROMITENTE VENDEDOR queda exonerado de

pactada, salvo eventos de fuerza mayor o caso fortuito. Convencionalmente y de manera enunciativa, se definen como eventos de fuerza mayor o caso fortuito en los cuale s EL PROMITENTE VENDEDOR queda exonerado de cumplir el plazo fijado para la entrega del inmueble y consecuentemente con el otorgamiento de la escritura pública respectiva sobre el inmueble objeto del presente contrato, entre otros, los siguientes: huelga o cese de actividades decretada por su personal, o el de sus proveedores o contratistas; escasez o dificultades en el suministro oportuno de materiales de construcción; hechos atribuibles a terceros, circunstancias climáticas desfavorables, o situaciones de fuerza mayor o caso fortuito que impidan el desarrollo normal de la obra, demora en la instalación de servicios públicos, suspensión en los desembolsos por parte de las entidades que financian la construcción del proyecto sin que medie culpa de EL PROMITE NTE VENDEDOR. En estos eventos, el plazo de esta cláusula para la entrega y de otorgamiento de escritura pública se informará a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR(ES) mediante comunicación escrita dirigida a la dirección electrónica que se señala en el presente documento, sin que haya lugar a pago o indemnización a cargo de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) y sin que se entienda que ésta ha ejercido derecho de retracto.

PARÁGRAFO QUINTO: Se hace de manera expresa que EL PROMITENTE VENDEDOR no tendrá la obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura si EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) estuvieren en mora con sus obligaciones relativas a los pagos difere ntes a los que se

VENDEDOR no tendrá la obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura si EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) estuvieren en mora con sus obligaciones relativas a los pagos difere ntes a los que se cancelarán con crédito, de acuerdo con lo que las partes hayan convenido o por causas imputables a aquél. EL PROMITENTE VENDEDOR podrá optar por declarar resuelto el presente contrato por incumplimiento de pago(s) y hacer efectivo la cláusula penal, o prorrogar por escrito un término máximo de treinta (30) días calendarios(sic) el plazo para la firma de la escritura de compraventa, si EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) está interesado en continuar con el negocio; en éste caso EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) pagará al EL PROMITENTE VENDEDOR el Dos Por Ciento (2%) del valor total que ha dejado de recibir por el incumplimiento del PROMITENTE COMPRADOR, si cumplidos los treinta (30) días mencionados, continuos o discontinuos, de mora durante el plazo establecido para el cumplimiento de la obligación, se hará efectivo la cláusula penal de la cláusula quinta del presente contrato de promesa de venta y se resolverá por incumplimiento de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES). EL PROMITENTE VEN DEDOR podrá descontar las multas de que trata el presente parágrafo, de los pagos que EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) haya efectuado, sin que la sanción extinga la obligación principal…”

3.8. El aparte del contrato de promesa de compraventa acabado de cit ar, deja

PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) haya efectuado, sin que la sanción extinga la obligación principal…”

3.8. El aparte del contrato de promesa de compraventa acabado de cit ar, deja entrever con claridad que las partes acordaron que la suscripción de laResolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S. Página 8 de 18

escritura pública correspondiente se llevaría a cabo el día 17 de agosto de 2019 a las 11:00 a.m. en la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué; empero, los parágrafos transcrito s también tienen relación con el otorgamiento de la escritura pública contentiva del contrato de compraventa prometido, por lo que cabe preguntarse por la Sala si la presencia de esos parágrafos dota de indeterminación el plazo convenido para la celebració n del contrato de compraventa, tal como concluyó el A quo.

3.9. Lo anterior implica, por supuesto, acudir a las reglas de interpretación contractual previstas en la legislación civil en aras de determinar si la inclusión de los parágrafos 1°, 3° y 4° en la cláusula séptima del contrato de promesa, afectan de manera directa el plazo pactado por las partes para la celebración del contrato prometido, al punto de tornarlo indeterminado.

3.10. En ese sentido, habrá de otorgársele pre valencia al tenor literal de las palabras utilizadas por los contratantes para exteriorizar su intención , al celebrar el contrato de promesa ahora analizado. Al respecto, el profesor Diego Franco Victoria ha señalado que:

palabras utilizadas por los contratantes para exteriorizar su intención , al celebrar el contrato de promesa ahora analizado. Al respecto, el profesor Diego Franco Victoria ha señalado que:

“…[l]a afirmación de prevalencia de la común intención no puede l levar a minusvalorar la importancia del sentido literal de la declaración, pues este no puede desmentido ni siquiera por los mismos contratantes, sino en el caso de que ambos den una especifica demostración de un significado que contraste con la letra de l as expresiones usadas, según hayan utilizado un código o lenguaje propio y particular. Por ende, en el supuesto de que el sentido literal de estas revele de manera clara y unívoca la voluntad común de los contratantes y no subsista alguna divergencia entre la letra y el espíritu de la convención, será difícil invocar una interpretación diferente.13 (Negrilla fuera de texto). (…) El Código Civil colombiano, en el artículo 1618, acoge el criterio interpretativo de la búsqueda de la común intención al prescribir que “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”. La redacción resulta afortunada en el sentido de que impone la intención sobre la común declaración, solo si aquella es conocid a claramente, puesto que, si no es así, se debe estar a la literalidad de la declaración14…”

3.11. En estas condiciones, basta con posar la vista sobre el texto de la cláusula séptima del contrato de promesa para concluir sin dubitación que las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada pactaron de manera cierta, diáfana y concreta el plazo para celebrar el contrato de

séptima del contrato de promesa para concluir sin dubitación que las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada pactaron de manera cierta, diáfana y concreta el plazo para celebrar el contrato de compraventa prometido en los siguientes términos “La escritura pública de compraventa se otorgará en la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué, el día Diecisiete (17) de Agosto de 2019 a las 11:00 a.m. ”; como puede apreciarse, no existe ambigüedad o vaguedad en el tenor literal de las expresiones uti lizadas, así como tampoco se aprecia oscuridad o indeterminación en el plazo pactado ; por el contrario las partes no solo convinieron que la Escritura Pública contentiva del contrato de compraventa se otorgaría en la Notaría Quinta del Círculo de Ibagué, sino que además señalaron el día 17 de agosto de 2019 a las 11:00 a.m. para esos fines, por lo que la obligación de comparecencia resultaba clara y determinada para ambos contratantes.

13 Franco, Victoria. D. (2019). Interpretación de los contratos civiles y estatales . Universidad Externado de Colombia. Bogotá D.C. pág. 137. 14 Ibidem. pág. 144.Resolución de Contrato 73-001-31-03-002-2021-00291-03 Demandante. Oscar Iván Carvajal Valencia Demandado. Grupo Constructor RFP S.A.S