TSDJ IBE SCF - 73-319-31-03-001-2019-00007-02-(21-04-2023)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA

IBAGUÉ

Magistrado Sustanciador:

DIEGO OMAR PÉREZ SALAS

Asunto discutido y aprobado mediante acta de sesión virtual No. 020 del veinte (20) de abril de 2023

Ibagué, veintiuno (21) de abril de Dos Mil Veintitrés (2023)

VERBAL RECLAMACIÓN DE MEJORAS promovido por

EDELMIRA MENDOZA DE FLÓREZ Y OTROS contra

CECILIA CÉSPEDES LOZANO Y OTROS

RADICADO: 73-319-31-03-001-2019-00007-02

I. OBJETO DE PRONUNCIAMIENTO

Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante , contra la sentencia proferida en audiencia del veinticinco (25) de octubre de 2022 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Guamo (Tol), dentro del proceso verbal de reclamación de mejoras propuesto por EDELMIRA MENDOZA DE FLÓREZ; JONNY ALEXANDER, EMELY ANDREA y CONSTANZA LILIANA FLÓREZ MENDOZA, cónyuge sobreviviente y herederos de Mariano Flórez Portela, respectivamente; contra CARLOS SANTIAGO ,

CARLOS EDUARDO Y CELSO LOZANO CÉSPEDES; ALICIA, GABRIELA,

de Mariano Flórez Portela, respectivamente; contra CARLOS SANTIAGO ,

CARLOS EDUARDO Y CELSO LOZANO CÉSPEDES; ALICIA, GABRIELA,

IRENE, ARGENIS, CECILIA, LUCRECIA, JAIME TITO Y JAVIER CÉSPEDES

LOZANO; MARIA HERCILIA LOZANO DE LOZANO; ANA DENIS FLO RES

TIQUE; GONZALO PORTELA CESPEDES; SAUL CESPEDES; SACRAMENTO PORTELA CESPEDES ; DORIS ELENA FLÓREZ PORTELA y FLOR MARÍA FLÓREZ VIUDA DE CARRILLO , en su calidad de herederos de los causantes Secundino Céspedes Cabezas y Serapia Guzmán de Céspedes.

II. ANTECEDENTES

Los demandantes se presentan en este pleito como cónyuge sobreviviente y herederos del causante Mariano Flórez Portela ; refieren que los demandados son copropietarios del predio rural denominado La Esperanza, por haberlo adquirido mediante sucesión de los causantes Serapia Guzmán de Cespedes y Se cundino Cespedes Cabezas.2

Destacan los demandantes, que el causante Mariano Flórez Portela, en calidad de arrendatario, celebró con el señor Francisco Cespedes Guzmán, igualmente fallecido, en calidad de arrendador , un contrato de arrendamiento sobre el predio rural denominado La Esperanza , hoy propiedad en común y proindiviso de los herederos de Secundino Cespedes Cabezas y Serapia Guzmán de Cespedes; con destinación para cultiv o de dos (2) cosechas de arro z para el primer y segundo

rural denominado La Esperanza , hoy propiedad en común y proindiviso de los herederos de Secundino Cespedes Cabezas y Serapia Guzmán de Cespedes; con destinación para cultiv o de dos (2) cosechas de arro z para el primer y segundo semestre del año 1991 ; el canon de arrendamiento se pactó en la suma de CUATROCIENTOS VEINTE MIL PESOS ($420.000) para cada cosecha.

Se afirma en el libelo que, cumplido el tiempo pactado en el contrato, el señor Mariano Flórez Portela, arrendatario, no volvió a cancelar suma alguna por concepto de arrendamiento a su arrendador, ni a los herederos de los causantes Serapia Guzmán de Céspedes y Secundino Cespedes Cabezas ; insistiéndose que, ante el vencimiento del contrato de arrendamiento, debía entend erse cumplido su objeto pues no se pactó prórroga alguna por las partes.

Según el hecho décimo y posteriores del libelo, el señor Mariano Flórez Portela , arrendatario en el contrato citado, a partir del primero de enero de 1991, mutó su calidad de tenedo r a poseedor material del predio con ánimo de señor y dueño, dejando de reconocer dominio ajeno ; desde esa fecha hasta el año 2016 , explotó económicamente el predio a través de cultivos de arroz ; pagó ante USOSALDAÑA los valores por concepto de tarifas fijas, volumétricas y demás conceptos por el uso del agua; asistió a asambleas en calidad de propietario del predio; firmó contratos de prestación de servicio de agua con USOSALDAÑA.

los valores por concepto de tarifas fijas, volumétricas y demás conceptos por el uso del agua; asistió a asambleas en calidad de propietario del predio; firmó contratos de prestación de servicio de agua con USOSALDAÑA.

En concepto de los demandantes, el señor Mariano Flórez Portela, en calidad de arrendatario, en los a ños 2008, 2009, 2010 y 2013, instaló mejoras en el predio arrendado, tales como: adecuaciones hidráulicas, alcantarillado, acequia, puente de acceso, reparación de compuerta de tomo hidráulico, canales de desagüe, canales internos de riesgo, ampliación del área secana, adecuación de áreas no cultivables; también se pagó el impuesto predial del predio.

Por lo anterior, los demandantes , en su condición de cónyuge sobreviviente y herederos del arrendatario Mariano Flórez Portela, reclaman una condena en contra de los demandados, ordenándose el pago de las mejoras descritas anteriormente y por los valores estimados en el libelo genitor.

III. TRÁMITE PROCESAL

El juzgado admitió la demanda en auto del ocho (08) de febrero de 2019, ordenando correr traslado a los demandados por el término legal.

IV. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

La integración del contradictorio se surtió de la siguiente manera:

1. La demandada Alicia Cespedes Lozano, contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones de la demanda. Destacó que el señor Mariano Flórez Portela resultó vencido al interior del proceso de restitución de inmueble arrendado,

1. La demandada Alicia Cespedes Lozano, contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones de la demanda. Destacó que el señor Mariano Flórez Portela resultó vencido al interior del proceso de restitución de inmueble arrendado, promovido en su contra por los herederos de los señores Secundino Cespedes y Serapia Guzmán; además, el contrato de arrendamiento no p erdió continuidad, al punto que al interior del citado proceso, el señor Flórez Portela pagó la totalidad de los cánones de arrendamiento adeudados hasta el año 2014.3

Por otro lado, refirió que el causante Flórez Portela no podía reputarse poseedor del fundo rural, comoquiera que, si bien es cierto promovió proceso de pertenencia, este litigio terminó con renuncia a las pretensiones de la demanda.

Incluso, añade que el señor Flórez Portela, dentro del proceso de restitución de inmueble arrendado, no alegó ni reclamó el pago de mejoras dentro de la oportunidad prevista en el artículo 384 numeral 4 del C.G.P.

Como excepciones de mérito propuso las denominadas “inexistencia de la obligación de pagar mejoras” , “petición de modo indebido”, “contrato n o cumplido por parte del arrendatario” e “improcedencia de la acción”

2. Los demandados Argenis, Cecilia, Lucrecia , Javier y Jaime Tito Cespedes Lozano contestaron la demanda a través de apoderado ; manifestaron oponerse a la totalidad de las pretensiones de la demanda. Resaltaron los demandados que el contrato de arrendamiento fue renovado de manera verbal, y que el señor Mariano

Lozano contestaron la demanda a través de apoderado ; manifestaron oponerse a la totalidad de las pretensiones de la demanda. Resaltaron los demandados que el contrato de arrendamiento fue renovado de manera verbal, y que el señor Mariano Flórez Portela continuó pagando los cánones hasta cierto momento, sin embar go, al sustraerse de este deber, los her ederos de los señores Secundino Cespedes y Serapia Guzmán, tuvieron que instaurar proceso de restitución de inmueble ; como resultado, el señor Flórez Portela fue vencido en esa litis, por lo tanto, nunca tuvo la calidad de poseedor.

Resalta este grupo de demandados, que los herederos del señor Mariano Flórez Portela, al igual que su padre y cónyuge, respectivamente, pretenden obtener la propiedad del fundo materia de este pleito.

3. Los demandados Flor María Flórez viuda de Carrillo, Carlos Santiago Lozano Cespedes, Maria Hercilia Lozano de Lozano ; Gabriela e Irene Cespedes Lozano; Saul Cespedes ; Sacramento y Gonzalo Portela Cespedes; Carlos Eduardo Cespedes, se tuv ieron notificados por conducta co ncluyente según auto de l veinticuatro (24) de octubre de 2019 ; guardaron silencio dentro de la oportunidad concedida según informa la constancia secretarial del treinta (30) de octubre de

2019.

4. Por su parte, las demandadas Ana Denis Flórez Tique y Doris Elena Flórez Portela, el día seis (06) de junio de 2019 se notificaron por aviso del auto admisorio, sin que presentaran contestación alguna.

5. El demandado Celso Lozano Cespedes fue notificado mediante curador adPortela, el día seis (06) de junio de 2019 se notificaron por aviso del auto admisorio, sin que presentaran contestación alguna.

5. El demandado Celso Lozano Cespedes fue notificado mediante curador adlitem, quien contestó el libelo ateniéndose a lo probado en el proceso.

V. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN

Culminadas las etapas procesales, se llevó a cabo audiencia donde se recibieron alegaciones y se profirió sentencia de primera instancia.

La parte demandante (min 16:42 archivo audiencia) concluyó que las pruebas documentales y testimoniales acreditan la s mejoras instaladas por el causante Mariano Flórez sobre el predio La Esperanza; mejoras cuyo pago se persigue en este proceso. Agregó que hubo un desplazamiento económico que enriqueció el patrimonio de los demandados.4

El apoderado de la señora Alicia Cespedes Lozano (min 1:04:25 archivo audiencia), resaltó que los demandantes no son poseedores del predio porque el señor Mariano Flórez fue vencido en el proceso de restitución de inmueble arrendado; además, operó la caducidad porque las mejoras no fueron pedidas al interior del citado proceso.

El apoderado del señor Carlos Santiago Lozano Céspedes (min 35:40 archivo audiencia) consideró que los demandantes ofrecieron un relato contradictorio, y además, pretenden revivir un debate zanjado al interior del proceso de pertenencia y el trámite de oposición dentro del proceso de restitución de inmueble a rrendado. Agregando que estas mejoras debieron solicitarse en la oportunidad prevista en el artículo 384 numeral 4 del C.G.P., es decir, dentro del proceso de restitución de

y el trámite de oposición dentro del proceso de restitución de inmueble a rrendado. Agregando que estas mejoras debieron solicitarse en la oportunidad prevista en el artículo 384 numeral 4 del C.G.P., es decir, dentro del proceso de restitución de inmueble arrendado.

El apoderado de los demandados Argenis, Cecilia, Lucrecia, J avier y Jaime Tito Cespedes Lozano (min 56:35 archivo audiencia), precisó que las mejoras reclamadas fueron pagadas con el cruce de cuentas de los cánones de arrendamiento adeudados, pues el señor Mariano Flórez Portela tenía la calidad de arrendatario. Con todo, no se demostró que las mejoras fueran plantadas con el patrimonio del señor Flórez Portela y con anuencia de los arrendadores.

Por último, la curadora ad-litem (min 1:08:44 archivo audiencia) manifestó atenerse a lo probado en el proceso.

VI. SENTENCIA

La sentencia de primer grado resolvió desestimar todas y cada un de las pretensiones de la demanda, y declaró probada la excepción genérica que denominó “inexistencia del derecho a reclamar mejoras como poseedor en el haber hereditario del causante Mariano Flórez Portela al momento de presentación de esta demanda”.

Como argumentos centrales, el despacho de conocimiento estimó que no pueden desconocerse los efectos de cosa juzgada generados con el desistimiento de las pretensiones de la demanda tal como lo prevé el artículo 342 del Código de Procedimiento Civil, hoy 314 del Código General del Proceso; en este sentido, el señor Mariano Flórez Portela, al desistir de sus pretensiones al interior del proceso

pretensiones de la demanda tal como lo prevé el artículo 342 del Código de Procedimiento Civil, hoy 314 del Código General del Proceso; en este sentido, el señor Mariano Flórez Portela, al desistir de sus pretensiones al interior del proceso de pertenencia, renunció a su calidad de poseedor del lote La Esperanza . El auto que aceptó este desistimiento se encuentra ejecutoriada, y por lo mismo, no es posible estudiar la legalidad de ese acto procesal tal y como enseña el artículo 76 del C.G.P.

Por otro lado, el señor Mariano Flórez Portela fue vencido al interior del trámite de oposición a la entrega del bien arrendado; proceso en que también se llevó a cabo ejecución por concepto de los cánones de arrendamientos causados y vencidos, cobro que terminó por pago total de la obligación.

Además, dentro del proceso de restitución de inmueble arrendado en el que resultó vencido el señor Flórez Portela, se desvirtuó su calidad de poseedor, por el contrario, era un arrendatario o mero tenedor del fundo.5

De acuerdo con este análisis, consideró el juzgado que los demandantes no pueden solicitar el reconocimiento de mejoras instaladas por el señor Mariano Flórez Portela en la calidad atribuida con la demanda, es decir, como poseedor, pues la r ealidad probatoria muestra que el señor Flórez Portela era tenedor del fundo La Esperanza.

Agregó el juzgado que de nada serviría examinar la prueba testimonial y pericial porque ambos reflejan la calidad de poseedor, empero, la realidad es que por sentencia se definió la relación jurídica de Mariano Flórez Portela era de tenedor y no poseedor.

porque ambos reflejan la calidad de poseedor, empero, la realidad es que por sentencia se definió la relación jurídica de Mariano Flórez Portela era de tenedor y no poseedor.

VII. REPAROS CONCRETOS

La sentencia fue recurrida por la parte actora , presentando los siguientes reparos concretos:

1. Luego de citar el artículo 739 del Código Civil, estimó el recurrente que no se emitió un análisis de fondo; en su criterio, la sentencia no valoró la prueba testimonial y documental practicada en el proceso, la cual es clara y contundente en demostrar las mejoras que realizó el señor Mariano Flórez Portela sobre el predio La Esperanza.

2. Considera que la sentencia impugnada fomenta un enriquecimiento injustificado del patrimonio del demandado por cuenta del trabajo desplegado por el causante Flórez Portela.

VIII. TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA

En auto de ponente del primero (01) de febrero de 202 2, se admitió la alzada propuesta por la parte demandante, y, en firme el auto admisorio, la secretaría de la sala controló los términos de traslados para la parte recurrente y no recurrente en la forma prevista por el artículo 12 de la ley 2213 de 2022.

La parte recurrente cumplió su carga de sustentar su alzada, según escrito enviado por correo electrónico a la secretaría del Tribunal. Por su parte, el extremo no recurrente presentó memorial descorriendo el traslado del escrito de sustentación de la alzada.

IX. CONSIDERACIONES

Una vez estudiado el recurso de apelación propuesto por la parte demandante, el

recurrente presentó memorial descorriendo el traslado del escrito de sustentación de la alzada.

IX. CONSIDERACIONES

Una vez estudiado el recurso de apelación propuesto por la parte demandante, el Tribunal se ocupa de definir de fondo la segunda instancia, previa la siguiente argumentación:

1. En el presente asunto no se avizora motivo de nulidad que afecte la validez del proceso adelantado y, además, se reúnen los presupuestos procesales que permiten pronunciamiento de mérito sobre el fondo de la cuestión litigiosa, y, a ello se procede por el Tribunal.

2. De las pruebas recaudadas, de lo alegado por el recurrente y de lo sostenido en la sentencia atacada , el tribunal infiere que el problema jurídico a resolver consiste en ¿existe en este asunto legitimación en la causa por pasiva?6

MARCO NORMATIVO Y JURISPRUDENCIAL APLICABLE AL CASO SUB

JUDICE

3. El artículo 739 del Código Civil, invocado por el recurrente, plantea el supuesto fáctico en el cual, se siembran, plantan o construyen mejoras en suelo ajeno, con o sin consentimiento del propietario del fundo; esta premisa normativa

indica:

“ARTICULO 739. <CONSTRUCCION Y SIEMBRA EN SUELO AJENO>. El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a f avor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar

plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a f avor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.

Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera.”

4. No obstante, como se explicará a co ntinuación, el citado precepto legal, a diferencia de lo considerado por el recurrente, no es aplicable al caso concreto. La jurisprudencia de nuestro órgano de cierre enseña que, la hipótesis prevista en el artículo 739 del Código Civil, obedece a situaciones alejadas de un acuerdo negocial, vale decir, situaciones extracontractuales; el sentido y alcance impuesto por el legislador para esta premisa, no es cuestión dis tinta a la adquisición de la propiedad de una cosa bajo el título de la accesión.

Las discrepancias en torno al reconocimiento de mejoras y su pago, derivadas con ocasión de un contrato -como este caso-, deben ser resueltas bajo los parámetros fijados por las partes en el marco del negocio jurídico, y, ante su ausencia, con los lineamientos previstos por el legislador.

5. Ha sido reiterada la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia sobre este punto en particular, pues el alto tribunal considera:

lineamientos previstos por el legislador.

5. Ha sido reiterada la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia sobre este punto en particular, pues el alto tribunal considera:

“(…) los artículos 727 y s.s. ibídem, regulan situaciones que no devienen de un acuerdo de voluntades, sino de actos eminentemente extracontractuales que permiten que se adquiera la propiedad de una cosa o que, en algunos eventos, se configure el derecho a ser indemnizado por lo que se adhiere materialmente a ella.

En últimas, cuando hay un contrato de por medio, serán las reglas de ese acuerdo de voluntades las que gobiernen el reconocimiento de las mejoras, sin que sea posible dar cabida a otras instituciones con teleologías extrañas al ámbito negocial.7

Justamente, Luis Claro Solar1 asienta en torno al punto que “ordinariamente el que edifica en terreno ajeno lo hace como poseedor; pero podría ser un mero tenedor, un arrendatario por ejemplo. El contrato que haya mediado entre el mero tenedor y el propietario determinará sus respectivos derechos en materia de prestaciones. Cuando obra en virtud de un vínculo jurídico, de una obligación emanada de un contrato o un cuasi contrato, una agencia oficiosa, por ejemplo, todas las di ficultades deben ser resueltas según la naturaleza particular de la obligación existente entre las partes y la equidad no podría ser invocada para modificarlas ”. Y refiriéndose al artículo 669 del Código Civil de Chile, idéntico al artículo 739 del colombi ano, el ilustre profesor expresa: “ el art. 669 no será por tanto, aplicable a todas esas situaciones en que hay un contrato que rige las relaciones entre las partes ” (resaltado ajeno al texto).

profesor expresa: “ el art. 669 no será por tanto, aplicable a todas esas situaciones en que hay un contrato que rige las relaciones entre las partes ” (resaltado ajeno al texto).

En ese mismo sentido, otro sector de la doctrina chilena ha d icho que “las reglas que vamos a estudiar no tienen aplicación a los casos de arrendamiento o de usufructo y otros análogos que están regidos por leyes especiales. Es indispensable, para que se produzca esta clase de accesión, la carencia de un título contractual, como aparece claramente de los artículos 668 y 669, que exigen que haya ignorancia de una de las partes. Si una de éstas tiene conocimiento de los hechos o entre las partes media un convenio, no hay accesión sino otro modo de adquirir…”2.

Mientras que en la doctrina española se anota que “cuando el tercero opera sobre el terreno ajeno en virtud de una relación jurídica con su dueño que le faculta para ello -yque posteriormente se extingue, anula o resuelve, no son aplicables las normas de la accesión inmobiliaria (Sentencias de 4 y 14 de junio de 1956 y 1 de febrero de 1979)…”3.

En el derecho patrio la obra del profesor, Arturo Valencia Zea señala que “lo frecuente es que cuando el dueño permite edificar o sembrar en terrenos o fincas de su propiedad, media un contrato al respecto; serán las cláusulas de ese contrato las que decidirán la suerte de la sementera o construcción y, en general, de las relaciones entre el propietario de la finca y el que hace la obra”4.

(…)

Sin embargo, se i nsiste, el artículo 739 del Código Civil no tiene

o construcción y, en general, de las relaciones entre el propietario de la finca y el que hace la obra”4.

(…)

Sin embargo, se i nsiste, el artículo 739 del Código Civil no tiene aplicabilidad en relaciones gobernadas por un contrato o negocio jurídico, porque en estos eventos, serán las reglas que se pacten, o las que informan e integran el acuerdo de voluntades, las que deben consultarse para el reconocimiento de mejoras. ” (Sentencia del cuatro

1 Claro Solar Luis, Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, Editorial Jurídica de Chile, Volumen III, pág. 240.

2 Alessandri Rodríguez Arturo, Somarriva U. Daniel, Vodanovic H., Antonio, Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, 6ª Edición, Ed. Jurídica de Chile, Santiago, 2001, pág. 182. 3 Diez Picazo, Luis y Gullón Antonio, Sistema de Derecho Civil, Volumen III, 5ª edición, Madrid, 1988, pág.174. 4 Valencia Zea, Arturo, Derecho Civil, Tomo II, 7ª Edición, Ed. Temis, Bogotá, 1983, pág. 348.8

(04) de agosto de 2008, exp . 2000 -00710-01. M.P. Dr. Edgardo Villamil Portilla) (negritas y subrayas fuera de texto).

6. Este planteamiento jurisprudencial, fue acogido o reiterado en sentencia SC1905 de 2019; en esta providencia, insistió la Corte Suprema que, en tratándose de controversias derivadas con ocasión de un contrato, no es admisible la aplicación por analogía de las reglas señaladas para la accesión, por cuanto, de existir vacíos

SC1905 de 2019; en esta providencia, insistió la Corte Suprema que, en tratándose de controversias derivadas con ocasión de un contrato, no es admisible la aplicación por analogía de las reglas señaladas para la accesión, por cuanto, de existir vacíos en el acuerdo negocial, deben acudirse a las disposiciones aplicables para dicho negocio jurídico.

En este sentido, en la comentada sentencia, precisó nuestro órgano de cierre:

“Tampoco se aviene a la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento la interpretación que del mismo pretende el recurrente, puesto que con esta se rompe la armonía negocial y desconoce los fines precisos de este particular contrato, en razón a que la regla general de estos es el no reconocimiento de mejoras, salvo las necesarias, pues, claramente, el legislador contempló que tratándose de las útiles para el e ventual reconocimiento del derecho del mejorante tendría que mediar un compromiso expreso del arrendador para abonar su costo, lo que es entendible, en la medida que con la entrega del predio el arrendador pretende obtener un beneficio económico, como contraprestación a la satisfacción de la necesidad del goce del bien por parte del locatario, quien podría por esa vía realizar mejoras que puedan superar el valor mismo del predio afectando el equilibrio que debe campear en las relaciones jurídicas, y poniend o en riesgo ese derecho de dominio del titular, habida cuenta que en tales eventos quedaría sub judice la posibilidad de recuperar el predio si carece de los medios para satisfacer el valor de las obras hechas, lo que no se compadece con la finalidad misma de este tipo de acuerdos.

Por otra parte, siendo que la tenencia del predio por parte de los

satisfacer el valor de las obras hechas, lo que no se compadece con la finalidad misma de este tipo de acuerdos.

Por otra parte, siendo que la tenencia del predio por parte de los demandante se derivó de la celebración de un contrato de arrendamiento tampoco se aviene a su naturaleza la aplicación por analogía de las reglas que regulan la accesión, si en cuenta se tiene que en los eventos que pudiera considerarse la existencia de un vacío en los contratos deviene imperativo acudir necesariamente a las disposiciones que regulan ese particular negocio antes que a cualquier otro, y serán esas disposiciones y no otras las llamadas a actuar (…)

(…)

Tal planteamiento parte de las disimilitudes que, necesariamente, se presentan entre los derechos derivados de una eventual accesión, como modo de adquirir el dominio, y los que surgen entre las part es con ocasión de un acuerdo de voluntades, como lo es el contrato de arrendamiento.

De acuerdo con esto, si las obras que ejecutaron los demandantes en el predio de propiedad del demandado, lo fueron con ocasión de un contrato de arrendamiento, no es procedente la reclamación de derecho alguno por causa de estas con fundamento en otro escenario jurídico (…)” (negritas y subrayas fuera de texto).9

7. Como ya se anunció, contrario al planteamiento ofrecido por el recurrente, para este caso concreto no son aplicables las reglas de la accesión previstas en el artículo 739 del Código Civil; en este evento, por tratarse de una controversia nacida con ocasión de un contrato de arrendamiento, es menester acudir a los pactos entre las partes contratantes al interior de ese negocio jurídico, y, ante su ausencia, a las

artículo 739 del Código Civil; en este evento, por tratarse de una controversia nacida con ocasión de un contrato de arrendamiento, es menester acudir a los pactos entre las partes contratantes al interior de ese negocio jurídico, y, ante su ausencia, a las reglas señaladas por el legislador que, para este caso, están previstas en el artículo 1994 del Código Civil:

ARTICULO 1994. <MEJORAS UTILES>. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.

Se puntualiza como conclusión de las últimas reflexiones , que en esta discusión relacionada con el pago de mejoras realizadas por el arrendatario sobre el fundo arrendado, según se plantea en la demanda, correspondería al tribunal, en primer lugar, tener en cuenta el contenido del contrato para verificar si en ese acuerdo algo se planteó o estipuló sobre el tema de mejoras; y, anticipando que revisado con atención ese negocio jurídico se tiene que las partes contratantes nada acordaron sobre reconocimiento de mejoras, y es por esta circunstancia que correspondería a la sala para tratar de dilucidar este pleito hacer uso de lo establecido en la ley relacionado con las mejoras en un contrato de arrendamiento, de ahí la transcripción del artículo 1994 del Código Civil.

ANÁLISIS DEL CASO CONCRETO – LEGITIMACIÓN PASIVA

8. Con el norte legal y jurisprudencial explicado, procederá la sala a adentrarse

del artículo 1994 del Código Civil.

ANÁLISIS DEL CASO CONCRETO – LEGITIMACIÓN PASIVA

8. Con el norte legal y jurisprudencial explicado, procederá la sala a adentrarse al estudio del caso concreto, anunciándose la confirmatoria de la decisión impugnada, pero por los argumentos que desarrollará el Tribunal en este acápite, los cuales apuntarán -se anticipa desde ahora - a colocar de presente que en este asunto sub judice se echa de menos la legitimación por pasiva de los demandados herederos de los causantes Secundino Céspedes Cabezas y Serapia Guzmán de

Céspedes.

9. Inicialmente conviene precisar que, la parte actora en este proceso, actuando como herederos y cónyuge supér stite del señor Mariano Flórez Portela, arrendatario, reclaman con su demanda, el pago de unas mejoras instaladas, construidas o edificadas por el citado causante sobre el predio rural denominado La Esperanza; fundo que es de propiedad de los demandados como herederos de los

señores Secundino Céspedes Cabezas y Serapia Guzmán de Céspedes.

10. Estas mejoras, según describen los demandantes, consistieron en adecuaciones del terreno para sembrado de arroz; construcción de alcantarillas, reparación de compuertas de tomo hidráulico, canales de desagüe, canales internos10

de riesgo con sus mantenimientos, acondicionamiento del predio, entre otras; actos que, como precisó el recurrente en sus reparos concretos, beneficiaron el predio de propiedad de los aquí demandados.

Vale la pena precisar por el Tribunal, que las mejoras reclamadas deben catalogarse

que, como precisó el recurrente en sus reparos concretos, beneficiaron el predio de propiedad de los aquí demandados.

Vale la pena precisar por el Tribunal, que las mejoras reclamadas deben catalogarse como útiles pues, bajo el entendido del artículo 966 del Código Civil, aumentan el valor venal de la cosa ; además, se trataron de adecuaciones para poner en mejor estado el predio, incluso, para aumentar la extensión de área cultivable junto con el mejoramiento de los canales de riego a través de diferentes obras hidráulicas ; es decir, no son mejoras tendientes a la mera conservación de la cosa.

La Corte Suprema de Justicia, sobre el concepto y distinción de los tipos de mejoras, enseña:

“la aceptación más corriente de mejora es la que toma como aquello que se ha obrado en algún edificio o heredad para ponerlo en mejor estado. Hay tres especies de mejoras: las necesarias, las útiles y las voluptuarias . Las necesarias son las que se hacen en la cosa para impedir su pérdida o deterioro, como la