TSDJ IBE SCF - 73001-31-03-001-2022-00050-01-(11-05-2023)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA

IBAGUÉ

Magistrado Sustanciador:

DIEGO OMAR PÉREZ SALAS

Asunto discutido y aprobado mediante acta de sesión virtual No. 024 del once (11) de mayo de 2023

Ibagué, once (11) de mayo de Dos Mil Veintitrés (2023)

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de LINA PAOLA

LOZADA RAMÍREZ contra PRABYC INGENIEROS

S.A.S.

RADICADO: 73001-31-03-001-2022-00050-01

I. OBJETO DE PRONUNCIAMIENTO

Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por ambas partes del proceso, contra la sentencia pronunciada por el JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE IBAGUÉ (Tol), en Audienc ia de Instrucción y Juzgamiento celebrada el diecisiete (17) de noviembre de 2022, al interior del presente proceso verbal de resolución de contrato promovido por LINA PAOLA LOZADA

RAMÍREZ contra PRABYC INGENIEROS SAS.

II. ANTECEDENTES

Refiere la demandante que el día veintinueve (29) de agosto (sin indicar año), en calidad de promitente compradora, suscribió promesa de compraventa con la aquí demandada, sociedad PRABYC Ingenieros S.A.S. como promitente vendedora; negocio jurídico que contiene la compra del inmueble ubicado en la

calidad de promitente compradora, suscribió promesa de compraventa con la aquí demandada, sociedad PRABYC Ingenieros S.A.S. como promitente vendedora; negocio jurídico que contiene la compra del inmueble ubicado en la torre 3 apartamento 907 Conjunto Residencial Hacienda el Bosque, proyecto urbanístico desarrollado por la promitente vendedora.

Refiere que la promitente vendedora incumplió sus obligaciones pactadas en el contrato preparatorio, pues en el contrato se acordó que la escritura pública sería otorgada el día quince (15) de septiembre de 2021 a las 11:00am en la Notaría Tercera de Ibagué ; empero, llegado el día y hora señalada, la demandada no2

asistió y mucho menos tenía construida la unidad inmobiliaria materia del contrato.

Destacó que el día veintinueve (29) de diciembre de 2021, solicitó por escrito a la demandada la d evolución del dinero entregado, y la terminación del contrato por incumplimiento. Esta petición no fue contestada, motivo por el cual, según la demandante, tuvo que acudir al juez constitucional para buscar la protección a su derecho fundamental de petición.

Señaló la demandante que el día veintiséis (26) de enero de 2022, la sociedad PRABYC Ingenieros S.A.S. ofreció respuesta a su solicitud, en el sentido de aceptar el desistimiento del contrato, dándolo por terminado, pero haciendo efectivas las arras de retracto pactadas en la suma de DIECISEIS MILLONES

OCHOCIENTOS MIL PESOS ($16.800.000).

En ese orden de ideas, la demandante manifiesta su inconformidad con el

efectivas las arras de retracto pactadas en la suma de DIECISEIS MILLONES

OCHOCIENTOS MIL PESOS ($16.800.000).

En ese orden de ideas, la demandante manifiesta su inconformidad con el proceder de la demandada, ya que el incumplimiento del contrato es imputable a la promitente vendedora por no construir la unidad inmobiliaria y mucho menos entregarla en los términos señalados.

Por lo anterior, el demandante pretende se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa por incumplimiento atribuible a la aquí demandada; a su vez, pide se ordene a la demandada el pago de VEINTISÉIS MILLONES DE PESOS ($26.000.000) por concepto de daño emergente , junto con el valor de lucro cesante por el monto de las arras del contrato, y, también, por este mismo concepto de perjuicio, la suma de CIENTO CUARENTA MILLONES DE PESOS ($140.000.000) correspondientes al valor comerc ial del inmueble prometido en venta.

III. TRÁMITE PROCESAL

La demanda fue admitida por auto del once (11) de marzo de 2022, ordenando correr traslado a la demandada por el término de veinte (20) días.

IV. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

La demandada contestó el libelo a través de apoderado , oponiéndose a las pretensiones del libelo. Considera no ser contratante incumplida por cuanto las torres 1 y 2 se encuentran en etapa final y próximas a su entrega, resaltando que la pandemia generó retrasos en los tiempos de entrega , siendo un evento de fuerza mayor; sin embargo, considera que se han adelantado todos los esfuerzos

torres 1 y 2 se encuentran en etapa final y próximas a su entrega, resaltando que la pandemia generó retrasos en los tiempos de entrega , siendo un evento de fuerza mayor; sin embargo, considera que se han adelantado todos los esfuerzos pertinentes para solventar esta situación, incluso, se ofreció a la demandante un cambio de la unidad inmobiliaria, la cual fue rechazada.3

Destaca que las pretensiones resolutorias no están llamadas a prosperar, porque mediante comunicación del tres (03) de enero de 2022, la demandante presentó solicitud de desistimiento, la cual fue acogida en documento de fecha veinticinco (25) de enero de 2022, por lo tanto, el contrato actualmente se encuentra resuelto por mutuo acuerdo entre las partes.

Con todo, también se opone a la eventual condena a perjuicios, pues la demandante no acreditó el daño ni el nexo de causalidad.

Como excepciones de mérito, planteó las denominadas “(i) inexistencia de incumplimiento de mi representada respecto a sus obligaciones; (ii) ineficacia del contrato de promesa de compraventa ; (iii) inexistencia de la obligación de indemnizar por ausencia del perjuicio reclamado”

V. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN

Culminadas las etapas pertinentes, se clausuró el debate probatorio y se concedió el término para rendir alegatos finales.

La parte actora alegó la perdida de la oportunidad de incrementar su patrimonio con el negocio jurídico a celebrar, y, comoquiera que la venta se frustró, se privó de recibir ese ingreso. Agregó que la demandada no demostró la imposibilidad

La parte actora alegó la perdida de la oportunidad de incrementar su patrimonio con el negocio jurídico a celebrar, y, comoquiera que la venta se frustró, se privó de recibir ese ingreso. Agregó que la demandada no demostró la imposibilidad de no cumplir con sus obligaciones de entrega en los términos pactados. (min 05:53 archivo audiencia).

Por su parte, la demandada destacó que la promitente compradora se encontraba en mora porque no pagó las cuotas de los meses de junio y julio de 2020, por lo tanto, fue la primera en incurrir en mora; además, ninguno de los extremos concurrió a la notaría en la fecha y hora señalada en el contrat o. Con todo, no estaba obligada a asistir a la notaría por cuanto la demandante se encontraba en mora de sus cuotas. Insistiendo que la parte actora desistió del contrato (min 23:00).

VI. SENTENCIA

El juzgado de primer grado desestimó las exceptivas de mérito planteadas por la parte demandada, declaró la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento atribuible a la demandada; ordenó a la sociedad Prabyc Ingenieros S.A.S. a pagar en favor de la demandante, la suma de $30.751.305 junto con el valor de la cláusula penal por $16.800.000

Como argumentos de la decisión, el juzgado estimó que la demandada incumplió con su obligación de entregar el bien prometido en venta, más aún que el dictamen pericial decretado en el proceso informó que el proyecto urbanístico apenas tenía un avance de obra del 3%.4

Por otro lado, estimó que la demandante no estaba obligada a seguir cumpliendo

dictamen pericial decretado en el proceso informó que el proyecto urbanístico apenas tenía un avance de obra del 3%.4

Por otro lado, estimó que la demandante no estaba obligada a seguir cumpliendo con el pago de las cuotas pactadas ni tampoco asistir a la notaría en el día y hora señalados, porque la sociedad demandada, incluso al momento de presentarse la demanda, aún no había comenzado la construcción de la torre 3 donde se ubicaría el apartamento prometido en venta.

También, el despacho enrostró que la demandada no asistió a la audiencia inicial contemplada en el artículo 372 del C.G.P., aplicando la consecuencia de declarar probados los hechos susceptibles de confesión.

Por último, como prestaciones mutuas producto de la resolución de contrato, el despacho ordenó a la demandada, restituir en favor de la demandante, indexada la suma pagada a título de precio junto con el pago de la cláusula penal.

VII. REPAROS CONCRETOS

La sentencia fue recurrida por ambas partes del proceso, presentando los siguientes reparos concretos:

1. PARTE DEMANDANTE:

1.1. Recurre únicamente lo atinente al valor de los perjuicios reconocidos en la sentencia, pues, en su sentir, la suma pactada a título de arras debe restituirse dobladas en caso de incumplimiento.

2. PARTE DEMANDADA:

2.1. Si bien es cierto no se concurrió a la a udiencia inicial, la sentencia apelada extendió los efectos de dicha inasistencia a tener por probados hechos que no eran susceptibles de prueba de confesión.

2.2. La sentencia de primer grado decretó una prueba pericial para

apelada extendió los efectos de dicha inasistencia a tener por probados hechos que no eran susceptibles de prueba de confesión.

2.2. La sentencia de primer grado decretó una prueba pericial para demostrar hechos ajenos al objeto del experticio.

2.3. Se asumió erróneamente que la parte demandada incumplió inicialmente las obligaciones contractuales, aplicando de manera equivocada los artículos 1602 a 1617 del Código Civil.

2.4. La sentencia apelada ordenó la resolución de un contrato que con anterioridad a la presentación de la demanda, las partes habían pactado su terminación.

2.5. Se desconoció el hecho que ninguno de los extremos negociales concurrió a la notaría a suscribir el instrumento público de compraventa.5

VIII. TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA

En auto del primero (01) de febrero de 2023, se admitió la alzada promovida por ambas partes y se ordenaron los traslados previstos en el artículo 12 de la ley 2213 de 2022.

Ambos extremos procesales sustentaron oportunamente su alzada, y a su vez, se pronunciaron frente a la sustentación allegada por su contraparte.

IX. CONSIDERACIONES

1. En el presente asunto no se avizora motivo de nulidad que afecte la validez del proceso adelantado y, además, se reúnen los presupuestos procesales que permiten pronunciamiento de mérito sobre el fondo de la cuestión litigiosa, y, a ello se procede por el Tribunal.

2. Teniendo la Sala como soporte los reparos realizados por ambas partes, las pruebas obrantes en el proceso y el contenido de la sentenci a apelada, se

ello se procede por el Tribunal.

2. Teniendo la Sala como soporte los reparos realizados por ambas partes, las pruebas obrantes en el proceso y el contenido de la sentenci a apelada, se establece como problema jurídico principal determinar ¿el contrato de promesa de compraventa celebrado el diez (10) de julio de 2020 fue resuelto por mutuo acuerdo entre las partes con anterioridad a la presentación de la demanda? En caso contrario ¿se demostró el incumplimiento atribuible a la demandada de sus obligaciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa atacado en este pleito?

MARCO LEGAL , JURISPRUDENCIAL Y DOCTRINARIO APLICABLE AL

CASO CONCRETO

3. Preliminarmente, la sala considera necesario recordar que, la condición resolutoria de los contrates bilaterales, se encuentra prevista en el artículo 1546 del Código Civil, norma que dispone: “ARTICULO 1546. <CONDICION RESOLUTORIA TACITA>. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.”

4. Ahora bien, como lo enseña la jurisprudencia de nuestro órgano de cierre, la legitimación para exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con indemnización de perjuicios, recae únicamente en la parte cumplidora de sus obligacionales pactadas, o que estuviere allanado a cumplirlas frente a su co-contratante incumplido.6

casos con indemnización de perjuicios, recae únicamente en la parte cumplidora de sus obligacionales pactadas, o que estuviere allanado a cumplirlas frente a su co-contratante incumplido.6

En este sentido, en sentencia SC3674 de 2021, puntualizó la Corte Suprema de

Justicia:

“La denominada “condición resolutoria” tácita de que trata el articulo 1546 del Código Civil, en cambio, obedece a hechos unilaterales de las partes del contrato, huérfanos de cualquier consenso y ligados con la acción resolutoria. De ahí que, no es propiamente una condición resolutoria sino una cláusula legal resolutoria potestativa por incumplimiento, de un co -contratante, por consiguiente, quien lo materializa debe soportar las consecuencias jurídicas de su incumplimiento.

4.3.3. La resolución tácita, entonces, gira en torno a causas exógenas que afectan el equilibrio contractual. Salva la desventaja del contratante cumplido o allanado a cumplir frente al incumplido. Lo legitima para retrotraer las cosas al esta do anterior del contrato, como si no se hubiese celebrado, o para pedir su ejecución. La jurisprudencia de la Sala ha sido vigorosa en la materia: (negritas y subrayas para destacar)

“Las reglas jurídicas especiales de los contratos sinalagmáticos – tendientes todas ellas a conservar la simetría contractual exigida por la reciprocidad o correlación de las obligaciones surgidas de la convención bilateral - se explican por la noción de causa de las obligaciones y se derivan del modo como tal noción incide sobre el

tendientes todas ellas a conservar la simetría contractual exigida por la reciprocidad o correlación de las obligaciones surgidas de la convención bilateral - se explican por la noción de causa de las obligaciones y se derivan del modo como tal noción incide sobre el mecanismo de esos contratos sinalagmáticos. Son tres esas reglas:

a) Las obligaciones recíprocas deben ser ejecutadas simultáneamente, a menos que, por excepción, los contratantes hayan pactado otra cosa (…). De tal manera que, si la ley o el contrato no prevén lo contrario, ninguno de los contratantes está obligado a efectuar su prestación antes que el otro;

b) Si uno de los contratantes rehúsa o descuida su obligación, el otro puede pedir judicialmente la resolución del contrato o el cumplimiento de éste, con indemnización de perjuicios, siendo de advertir que este derecho de opción, como consecuencia que es de la noción de causa, está condicionado por el sentido de ésta (…)”.

c) Si un acontecimiento de fuerza mayor impide a uno de los contratantes ejecutar su obligación, el otro queda libre de la suya, salvo el caso del artículo 1607 del C.C., texto éste que, por una imperfecta adaptación del principio res perit domino, contraría las reglas de simetría contractual en los contratos sinalagmáticos”1.

Lo anterior se enfatizó poco después. “El artículo 1546 del C.C. se refiere en general a los contratos bilaterales y lo que caracteriza a éstos es la existencia de obligaciones contraídas por cada una de las partes, obligaciones recíprocas qu e en la realidad se presentan

1 CSJ. Civil. Sentencia de 29 de febrero de 1936.7

éstos es la existencia de obligaciones contraídas por cada una de las partes, obligaciones recíprocas qu e en la realidad se presentan

1 CSJ. Civil. Sentencia de 29 de febrero de 1936.7

siempre estrechamente unidas entre sí, conexas, interdependientes, correlativas, y es esta fisonomía propia de los contratos bilaterales que ha conducido al legislador a la necesidad de asegurar el equilibrio entre las prestaciones de las partes (…). Las obligaciones recíprocas deben ser correlativamente cumplidas so pena de la sanción legal de resolución. Si los contratantes han expresado su intención a este último aspecto, existe una verdadera condición resolutoria. Ante el silencio de ellos, se impone el efecto coercitivo de la resolución legal, debido, se repite, a que el contrato bilateral que por su engranaje requiere el que haya sido ajustado sólo en función de las obligaciones correlativas de las partes, cese de estar ma ntenido en su vigencia cuando la inejecución de una de éstas destruya la economía del negocio”2.

La solidez de esa interpretación del artículo 1546 del Código Civil, se aprecia con reciedumbre en varias decisiones de la Sala 3, ahora, refrendadas.

4.3.4. El problema surge cuando el incumplimiento es recíproco, trátese de obligaciones simultáneas o sucesivas. La resolución o el cumplimiento de las primeras exigen que el demandante se haya allanado a cumplir las suyas en el lugar y tiempo debidos. Las segundas, que su desatención contractual sea postrera a la de la otra parte.

Ese ha sido el pensamiento de la Corte. El “contratante que no vio

allanado a cumplir las suyas en el lugar y tiempo debidos. Las segundas, que su desatención contractual sea postrera a la de la otra parte.

Ese ha sido el pensamiento de la Corte. El “contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante”4.

En la misma dirección puntualiza la doctrina: “(…) dos derechos otorga el artículo 1546 en el caso a que se refiere: o que se resuelva el contrato o que se cumpla (…). Pero para ejercer uno de ellos, es necesario que quien lo ejerza tenga presente que segú n el artículo 1609 ‘en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos’. De modo que si al que hace uso de la acción resolutoria, se le prueba que ha faltado a sus obligaciones, ésta no puede decretarse”5 .

Lo dicho, claro está, sin perjuicio de la voluntad expresa de las partes para aniquilarlo o resolverlo. Como emerge de los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, por “consentimiento mutuo” o “convención”. Inclusive, ante el inequívoco comportamiento tácito de las partes en

2 CSJ. Civil. Sentencia de 23 de septiembre de 1938.

1625 del Código Civil, por “consentimiento mutuo” o “convención”. Inclusive, ante el inequívoco comportamiento tácito de las partes en

2 CSJ. Civil. Sentencia de 23 de septiembre de 1938. 3 CSJ. Civil. Sentencias de 29 de septiembre de 1944, 22 de noviembre de 1965, 16 de noviembre de 1967 y 26 de agosto de 2011, entre otras muchas. 4 CSJ. Civil. Sentencia 153 de 4 de septiembre de 2000, expediente 5420. 5 VÉLEZ, Fernando. Estudio sobre el derecho civil colombiano, Tomo VI. Medellín: Editor Carlos

A. Molina, 1908, pp. 117-118.8

ese sentido, mediante decisión judicial, cuando se muestran renuentes o no se avienen al distracto contractual.

En suma, conforme al artículo 1546 del Código Civil, el demandante que primero incumplió las obligaciones correlativas, carece de legitimación para solicitar la resolución o la ejecución de un contrato bilateral válido. El derecho únicamente puede ser ejercido en forma típica y peculiar por quien las ha cumplido o se ha allanado a acatarlas, siguiendo el programa contractual estipulado. (negritas y subrayas para destacar)

5. Por otro lado, la Constitución Política de 1991 establece el principio de buena fe dentro de las actuaciones debe permear en las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas; este principio se encuentra

consagrado en el artículo 83 el cual dispone:

“ARTICULO 83. Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas.”

“ARTICULO 83. Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas.”

6. Por otro lado, debe precisarse que el Código Civil impone el principio de

buena fe en la ejecución de los contratos así:

“ARTÍCULO 1603. <EJECUCION DE BUENA FE>. Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella.”

7. Norma que fue replicada en el estatuto mercantil en su artículo 871, la cual consagra la obligación a cargo de las partes, de celebrar y ejecutar el contrato de buena fe; esta premisa normativa, en su literalidad, expresa: “ARTÍCULO 871. <PRINCIPIO DE BUENA FE>. Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural.”

8. Sobre el tema, la doctrina especializada enseña que el principio de buena fe goza de capacidad para crear permanentemente reglas en las cuales, las partes deben cumplir durante el íter contractual, es decir, no es necesario que el marco obligacional contenga el pacto de buena fe para que sus efectos permeen en el contrato.

“(…) resalta el carácter normativo de la buena fe, esto es, su capacidad para crear permanentemente reglas que las partes deben cumplir

marco obligacional contenga el pacto de buena fe para que sus efectos permeen en el contrato.

“(…) resalta el carácter normativo de la buena fe, esto es, su capacidad para crear permanentemente reglas que las partes deben cumplir durante el iter contractual y su efecto integrador del contrato, en virtud del cual no se hace necesario pactar la buena fe para que los efectos derivados de la misma operen sobre todo contrato, sea mediante la imposición de reglas no previstas por las partes o mediante la9

restricción o modificación de las estipulaciones contractuales o del ejercicio abusivo de los derechos

(…)

la buena fe se imponga sobre las previsiones contractuales cuando estas quebranten el principio de buena fe, lo que no implica un desconocimiento de la naturaleza del negocio, ni de la consideración de los intereses propios de la específica operación económica que las partes pretenden realizar.

(…)

En este orden de ideas, la buena fe obliga no solo a lo fijado en la convención y a los cuidados generales usuales entre personas honorables, sino a todas aquellas prestaciones accesorias que las circunstancias que rodean el negocio en cada momento vayan poniendo de manifiesto, con independencia de que hayan o no sido pactadas expresamente. Por tal razón se agregan al contrato, por ejemplo, obligaciones de información, de vinculación al pacto celebrado, no a la letra sino al verdadero interés de las partes, de lealtad, de diligencia, de cooperación, de transparencia, de solidaridad, de no contrariar los actos propios, etc ., todas las cuales por virtud de la fuerza integradora de la buena fe y d e su carácter normativo se entienden incorporadas al contrato, atendiendo

solidaridad, de no contrariar los actos propios, etc ., todas las cuales por virtud de la fuerza integradora de la buena fe y d e su carácter normativo se entienden incorporadas al contrato, atendiendo a la naturaleza del mismo y de las particulares circunstancias del caso, sin necesidad de que hayan sido expresamente pactadas por las partes.

(…)

(…) la jurisprudencia destaca la lealtad con que deben comportarse las partes en el plano negocial, la cual reviste un aspecto tanto activo como pasivo, con fundamento en lo cual sostiene que la buena fe obliga a las partes a tener un comportamiento leal entre sí, lo que prohíbe todo tipo de maniobras deshonestas en el ámbito de la competencia comercial, al igual que veda un malintencionado cumplimiento formal de los términos del contrato, so pretexto de la vinculación al contrato mismo que manda la buena fe, cuando con ello se configura una conducta desleal que termina por transgredir el propio principio ” (Neme Villarreal, Martha Lucía. El principio de buena fe en materia contractual en el sistema jurídico colombiano. Revista de Derecho Privado No. 11. Universidad Externado de Colombia. 2006.)

9. Del mismo modo, la jurisprudencia de nuestro órgano de cierre, considera que los principios generales del derecho son reglas hermenéuticas del contrato; en tratándose de la buena fe, es considerado un deber de conducta a cargo de las partes contratantes que impone un comportamiento recto, probo, transparente y honorable. En este sentido, precisa el alto tribunal:10

“Los principios generales del derecho, estándares inspiradores e informadores de todo el ordenamiento jurídico, son reglas

las partes contratantes que impone un comportamiento recto, probo, transparente y honorable. En este sentido, precisa el alto tribunal:10

“Los principios generales del derecho, estándares inspiradores e informadores de todo el ordenamiento jurídico, son reglas hermenéuticas del contrato (G. ALPA., principi generali, en Tratatto di diritto privato a cura di G. Iudica e Paolo Zatti, Milano, 1993, pp. 15 y ss; L. BIGLIAZZI, GERI, L’interpretazione del contratto, Giuffrè, Milano, 1991, ps. 1 y ss.; M. COSTANZ A, Profili dell’interpretazione del contratto secondo buona fede, Giuffrè, Milano, 1989, pp 1 y ss.). Así la Constitución Política de 1991, previa indicación "De los principios fundamentales" (Título I), al tratar "De la rama judicial", remite a los "principios generales del derecho" dentro de "los criterios auxiliares de la actividad judicial". En especial, la buena fe impone una cláusula general de corrección proyectada en un deber de conducta ética y jurídica de singular connotación en todas las fases de la relación obligatoria, la responsabilidad y el negocio jurídico (artículos 863 y 871 del C. de Co. y 1.603 del C. C.), apreciable en la interpretación en su perspectiva objetiva, esto es, en cuanto regla directiva del comportamiento recto, probo, transparente, honorable “en procura de la satisfacción y salvaguarda de intereses ajenos (deberes de información; de claridad o precisión; de guarda material de la cosa; de reserva o secreto, etc.), (cas. civ. abril

“en procura de la satisfacción y salvaguarda de intereses ajenos (deberes de información; de claridad o precisión; de guarda material de la cosa; de reserva o secreto, etc.), (cas. civ. abril 19/1999, exp. 4929, febrero 2/2001, exp. 5670 y agosto 2/2001)” (Sentencia del siete (07) de febrero de 2008. Exp. 2001-06915-01. M.P. Dr. William Namén Vargas) (negritas y subrayas fuera de texto).

10. De esta manera, por mandato constitucional y legal, así como por interpretación doctrinaria y jurisprudencial, no cabe duda que la buena fe como principio general del derecho, impone a las partes contratantes una conducta honesta, transparente y honorable entre sí, además, sanciona conductas abusivas como el malintencionado cumplimiento formal de los términos del contrato y cualquier otra maniobra deshonesta.

DESARROLLO Y SOLUCIÓN AL PROBLEMA JURÍDICO PLANTEADO

11. En orden lógico de prioridades, la sala abordará en primer lugar los reparos concretos planteados por la parte demanda da, después, se estudiará el único embate promovido por el extremo activo en contra de la sentencia de primera instancia, cuestiones que se dilucidarán de inmediato.

12. En primer lugar, es de precisar que, al parecer las partes contratantes pactaron una serie de documentos denominados otrosí, hecho que se extrae de las comunicaciones cruzadas entre las partes; por ejemplo, en la solicitud formulada por la señora Lozada Ramírez, denominada “terminación con justa causa del contrato otrosí No. 03”, precisó en su consideración primera que “a la

las comunicaciones cruzadas entre las partes; por ejemplo, en la solicitud formulada por la señora Lozada Ramírez, denominada “terminación con justa causa del contrato otrosí No. 03”, precisó en su consideración primera que “a la fecha se han suscrito varios otro si a la carta de instrucciones (…)”. No obstante,11

estos documentos denominados otrosí, no fueron incorporados por las partes en las oportunidades probatorias, pudiendo hacerse.

13. Por el contrario, para efectos de este proceso, se demostró la existencia del contrato de promesa de compraventa celebrado el día diez (10) de julio de 2020 entre la señora Lina Paola Lozada Ramírez como promitente compradora, y la sociedad Prabyc Ingenieros S.A.S. como promitente vendedora; cuyo objeto era la venta del inmueble ubicado en la torre 3 apartamento 907 proyecto

Hacienda el Bosque, con dirección calle 100#15-64 de esta ciudad.

Este documento fue incorporado por ambas partes del proceso ya sea con la demanda o su contestación, respectivamente; con la diferencia que, el aportado por la demandante no contiene firm as de los contratantes; en cambio, son notorias las firmas en la promesa de compraventa aportada por la demandada al contestar la demanda. Al margen de esta diferencia, se trata del mismo contenido en ambos documentos.

14. De esta manera, para los fines de este litigio, la sala solo puede tener demostrada la promesa de compraventa incorporada al pleito, es decir, aquella suscrita el día diez (10) de julio de 2020 ya descrita. En este caso concreto, no es procedente considerar eventuales modificaciones a través de documentos denominados otrosí, aludidos por la demandante en comunicaciones del

suscrita el día diez (10) de julio de 2020 ya descrita. En este caso concreto, no es procedente considerar eventuales modificaciones a través de documentos denominados otrosí, aludidos por la demandante en comunicaciones del veintiocho (28) de agosto de 2021 o tres (03) de enero de 2022 , toda vez que esas posibles modificaciones u otrosí no fueron incorporadas al pleito, pudiendo hacerse.

15. Ahora bien, conforme los lineamientos trazados por nuestro órgano de cierre, bien pudiera concluirse, en principio, que la demandante no estaría legitimada para ejercer la acción resolutoria porque, se gún se explicará, no es contratante cumplida al no