TSDJ IBE SCF - 73001-31-03-004-2018- 00061-01-(12-01-2021)

S-2018-00061-01

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REPUBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL - FAMILIA DE DECISIÓN

IBAGUÉ - TOLIMA

Magistrado Sustanciador: Ricardo Enrique Bastidas Ortiz.

Ibagué, doce (12) de enero de dos mil veintiuno (2021).

Referencia: Proceso declarativo de responsabilidad civil

contractual. Demandante: Luis Gentil Sarmiento Arango.

Demandado: CIMCOL S.A. Referencia: 73001 -31-03-004-201800061-01.

Procede la Sala a resolver el recurso de apelación presentado por la parte demandante contra la sentencia desestimatoria de las pretensiones proferida el 13 de febrero de 2020 por el Juzgado 4º Civil del Circuito de Ibagué en el proceso de la referencia.

I. ANTECEDENTES:

1.- A través de apoderado judicial, el señor Luis Gentil Sarmiento Arango demandó a la sociedad CIMCOL S.A. para que se le declarara civil y contractualmente responsable por elS-2018-00061-01

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incumplimiento del contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro. 334 ubicado en el piso 3 º del centro comercial Acqua Power Center de Ibagué, el cual fue suscrito por las partes el 4 de julio de 2017 con una duración de 60 meses a partir del 10 de julio de la misma calenda ; consecuentemente, se le condene a pagar la suma de $13 .400.000 por daño emergente,

el 4 de julio de 2017 con una duración de 60 meses a partir del 10 de julio de la misma calenda ; consecuentemente, se le condene a pagar la suma de $13 .400.000 por daño emergente, $180.000.000 por lucro cesante y $158.000.000 por concepto de sanción legal por incumplimiento “como quiera que la demandada dio en arrendamiento el local entregado a mi mandante a un tercero, sin mediar documento que lo diere por terminado, de conformidad con la ley está obligado a pagar en su favor la suma equivalente a multiplicar el valor de los meses que resten para terminar el contrato por los valores de los cánones”.

Los hechos expuestos en la demanda se pueden sintetizar así:

Se afirmó que el 4 de julio de 2017 entre la sociedad CIMCOL S.A. como arrendadora y el señor Luis Gentil Sarmiento Arango como arrendatario, se celebró un contrato escrito de arrendamiento respecto del local comercial Nro. 334, localizado en el piso 3º del centro comercial Acqua Power de Ibagué, en donde habría de funcionar un establecimiento de fotografía; conforme a las estipulaciones contractuales se pactó en la cláusula segunda que el arrendador le confería al arrendatario un período de dos meses para hacer las adecuaciones locatarias; que una vez efectuadas las mismas, CIMCOL S.A. le informó al arrendatario que no se las aceptaba y le sugirió cambiar de local porque éste ya se lo había arrendado a una prestigiosa entidad bancaria; luego de el lo comenzó un fuerte hostigamiento y amenazas por parte del personal de la sociedad accionada al arrendatario para queS-2018-00061-01

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arrendado a una prestigiosa entidad bancaria; luego de el lo comenzó un fuerte hostigamiento y amenazas por parte del personal de la sociedad accionada al arrendatario para queS-2018-00061-01

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firmara un nuevo contrato respecto de otro local comercial y que de no hacerlo se iniciarían las acciones legales. Frente a lo anterior, se afirmó en el hecho quinto que el demandante fue renuente a suscribir otro contrato pues el que ya existía recaía sobre un local que consideraba adecuado para el negocio de fotografía que pretendía montar por encontrarse en la parte visible del centro comercial en donde su negocio tendría mayores oportunidades de éxito, en t anto que el nuevo local ofrecido estaba en una zona en donde el tráfico de personas era muchísimo menor ; ante tal negativa , se afirmó en el hecho séptimo que el 25 de octubre de 2017 el señor Sarmiento Arango presentó a CIMCOL S.A. un documento que denominó “Terminación Unilateral y Con Justa Causa” del contrato de arrendamiento del local 334 mencionado, invocando las siguientes causales: 1) Falta de entrega del inmueble; 2) Incumplimiento a lo previsto en el literal A de la cláusula décima primera pues se le impidió el uso y goce del inmueble; y, 3) Incumplimiento a lo previsto en el literal B de la cláusula décima primera pues la empresa arrendadora se comprometió a librar al arrendatario de toda perturbación sobre el inmueble. Se informó en el hecho octavo de la demanda igualmente que la entidad accionada no ha tenido ningún interés en darle solución a dicho incumplimiento, máxime que no compareció a la diligencia de

arrendatario de toda perturbación sobre el inmueble. Se informó en el hecho octavo de la demanda igualmente que la entidad accionada no ha tenido ningún interés en darle solución a dicho incumplimiento, máxime que no compareció a la diligencia de intento de conciliación extrajudicial para la cual fue convocada. Por último, se afirmó que el actor percibió ingresos netos por el ejercicio de su profesión de fotógrafo profesional durante el año 2016 en una suma de $43.011.043,oo, valor que se toma para fijar el monto del lucro cesante pedido como indemnización. Como juramento estimatorio de perjuicios señaló: Daño emergente: $13.400.000,oo; Lucro cesante: $180.000.000,oo;S-2018-00061-01

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Sanción legal por incumplimiento del contrato de arrendamiento: $158.000.000,oo.

A la demanda se a nexó el referido contrato de arrendamiento (folios 2 a 9); oficio dirigido a CIMCOL S.A. recibido el 25 de octubre de 2017 y firmado por el demandante en donde lo daba por terminado reclamándole una indemnización de $351.000.000,oo (folios 10 a 12); consta ncia de no comparecencia al Centro de Conciliación de la Cámara de Comercio de Ibagué (folios 19 y 20); certificación expedida por un contador público sobre los ingresos percibidos por el demandante durante el año 2016 (folio 21); contrato privado de adecu ación del local comercial 334 del centro comercial Acqua Power Center de Ibagué celebrado entre Luis Gentil Sarmiento Arango y Edgar Eduardo Ruiz Escobar (folios 24 y 25); certificado de existencia y

del local comercial 334 del centro comercial Acqua Power Center de Ibagué celebrado entre Luis Gentil Sarmiento Arango y Edgar Eduardo Ruiz Escobar (folios 24 y 25); certificado de existencia y representación de la sociedad CIMCOL S.A. (folios 49 a 52), entre otros documentos.

2.- La demanda que fue presentada el 2 de abril de 2018 se admitió por el Juzgado 4º Civil del Circuito de Ibagué mediante auto del 12 de abril siguiente. Fue notificada por aviso al representante legal de la sociedad y dentro del término de traslado para contestarla no lo hizo según constancia secretarial que obra a folio 67 del cuaderno 1.

3.- El 16 de octubre de 2019 se llevó a cabo la audiencia prevista en el artículo 372 del Código General del Proceso. Allí se reconoció personería para actuar al abogado de CIMCOL S.A., habiendo comparecido el representante legal de dicha sociedad, el demandante y su apoderado judicial, no hubo acuerdoS-2018-00061-01

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conciliatorio, se interrogaron a las partes, se fijó el litigio, se hizo control de legalidad de todo lo actuado sin haber existido reparo alguno y se decretaron las pruebas pedidas por la parte actora (folios 101 a 104).

4.- El 6 de febrero de 2020 se realizó la audiencia contemplada en el artículo 373 ibídem, se escuchó en declaración a los testigos Nicolas Leonardo Cáceres Torres y Alexander Vélez Toro , y se escucharon los alegatos de conclusión. El 13 de febrero siguiente se dictó el fallo en audiencia de oralidad en donde se declaró la

Nicolas Leonardo Cáceres Torres y Alexander Vélez Toro , y se escucharon los alegatos de conclusión. El 13 de febrero siguiente se dictó el fallo en audiencia de oralidad en donde se declaró la existencia del aludido contrato de arrendamiento y se denegaron las demás pretensiones de la demanda. Lo anterior, al considerar la señora juez de primera instancia que el actor incumplió el contrato y no se demostró el incumplimiento del mismo por parte de la arrendadora. En esa misma audiencia el señor apoderado judicial del demandante presentó recurso de apelación contra la aludida sentencia y allí mismo expuso los reparos concretos sobre la misma: No se analizaron los efectos procesales de la no contestación de la demanda; el local no fue entregado y se lo dieron a un tercero sin reconocer la inversión ; CIMCOL S.A. no expidió la factura correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento que debía pagar el arrendatario debido a que se le perdonaron a éste los mismos; se desconoció aplicar los artículos 522, 523 y 524 del Código de Comercio. Se señaló el fallo de ser ilegal, inequitativo, injusto y de ser una falacia.

5.- Mediante auto del 13 de julio hogaño se decretó como prueba de oficio escuchar en declaración al señ or Edgar Eduardo Ruiz Escobar, diligencia que se llevó a cabo el 7 de sept iembre de la presente anualidad y en la que además la parte actora sustentóS-2018-00061-01

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su recurso de apelación expresando similares argumentos a los ya expuestos ante el a-quo, fundamentos frente a los cuales el extremo pasivo se opuso.

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su recurso de apelación expresando similares argumentos a los ya expuestos ante el a-quo, fundamentos frente a los cuales el extremo pasivo se opuso.

II. CONSIDERACIONES:

1.- Reunidos como se encuentran los llamados presupuestos procesales y ante la ausencia de nulidad que deba ser declarada de oficio o puesta en conocimiento de las partes para su saneamiento, se procederá a proferir decisión de fondo, sin que la Sala tenga competencia para pronunciarse frente a aspectos procesales que quedaron definidos en primera instancia y por tanto cobraron firmeza, de ahí que hayan llegado a esta Colegiatura indemnes.

2.- Del recuento fáctico y de las súplicas, se infiere que la pretensión principal está encaminada a que se declare contractualmente responsable a CIMCOL S.A. de los daños y perjuicios materiales causados al demandante Sarmiento Arango, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que, según el libelo genitor, le impidieron a aquel dar apertura al establecimi ento de comercio en el inmueble en el que iba a funcionar un estudio de fotografía de propiedad del demandante en su calidad de arrendatario del local comercial Nro 334, ubicado en el piso 3º del centro comercial Acqua Power Center de la ciudad de Ibagué, suscrito el 4 de julio de 2017 con una duración de 60 meses, contrato sobre el cual no existió en el proc eso ningún reparo en cuanto a su contenido, existencia y validez.S-2018-00061-01

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3.- Empiécese por señalar que el contrato es el acuerdo de

el cual no existió en el proc eso ningún reparo en cuanto a su contenido, existencia y validez.S-2018-00061-01

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3.- Empiécese por señalar que el contrato es el acuerdo de sujetos de derecho que manifiestan su voluntad para dar nacimiento, modificar o extinguir una relación jurídica de naturaleza patrimonial. Las obligaciones jurídicas nacidas del contrato son relaciones que ligan a personas determinadas, en las que por lo menos un sujeto se obliga a realizar una prestación lícita, cierta y determinada o determinable a favor de otro, teniendo éste la posibilidad de conminar a aqué l para lograr el cumplimiento o el pago de la indemnización correspondiente, cuando su derecho a recibir la prestación no es satisfecho conforme al tenor de la obligación como lo disponen los arts. 1545 y s.s. del C.C.

Cuando hablamos de responsabilidad civil contractual, nos referimos a la que nace del incumplimiento de una relación jurídica obligatoria derivada de un contrato. Esta responsabilidad presupone la existencia de una obligación jurídica determinada, convenida libremente por las partes y, además, el hecho de que tal obligación haya sido incumplida. Entonces, el deudor que incumple la obligación que ha contraído, responde por el daño que se cause a su acreedor cumplido, salvo que la falta provenga del hecho de éste o de fuerza mayor o caso fortuito, vale decir, este tipo de responsabilidad presupone la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por la falta de cumplimiento de un contrato o de una obligación jurídica determinada y convenida libremente por las partes.

Y es que, “Con ocasión de la relación negocial, en los eventos de

obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por la falta de cumplimiento de un contrato o de una obligación jurídica determinada y convenida libremente por las partes.

Y es que, “Con ocasión de la relación negocial, en los eventos de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones derivadas del mentado acuerdo el acreedor cuenta con la acción deS-2018-00061-01

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cumplimiento o de resolución, en ambos cas os con la consabida indemnización de los perjuicios que pudo sufrir, acudiendo para ello a la acción de responsabilidad civil contractual.

Lo anterior, por cuanto de acuerdo con el imperativo contenido en el artículo 1602 del Código Civil, «todo contrato legalmente celebrado es una ley paras los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento o por causas legales», lo que trae aparejado que en razón de tal ligamen los convenientes estarán llamados a atender las prestaciones a su cargo en los tiempos y forma debidos, so pena de hacerse acreedor a las sanciones que de su omisión emerjan , teniendo por su parte el contratante cumplido el derecho de optar por persistir en el negocio o desistir del mismo y, en cualquiera de los dos eventos, a reclamar el reconocimiento y pago de los perjuicios que pudieron causarse…” (Subrayado propio) (C.S.J. Sentencia civil Nro. 5170 del 3 de diciembre de 2018 M.P. Margarita Cabello Blanco).

En cuanto a los elementos de la responsabilidad civil contractual, “…se torna pertinente precisar que constituyen requisitos para la prosperidad de la pretensión indemnizatoria de origen contractual, la demostración de la existencia de un contrato bilateral válido celebrado

En cuanto a los elementos de la responsabilidad civil contractual, “…se torna pertinente precisar que constituyen requisitos para la prosperidad de la pretensión indemnizatoria de origen contractual, la demostración de la existencia de un contrato bilateral válido celebrado entre quienes concurren al proceso en calidad de parte; actuación de la actora conforme a lo estipulado o haberse allanado a satisfacer las prestaciones a su cargo; incumplimiento del deudor demandado de las obligaciones derivadas de ese vínculo, o su tardía o defectuosa ejecución; daño irrogado al dere cho del acreedor, y que el mismo sea consecuencia directa de alguna de aquellas conductas del obligado” (subrayado del Tribunal) (C.S.J. Sentencia civil Nro. 7220 del 9 de junio de 2015 M.P. Álvaro Fernando García Restrepo).S-2018-00061-01

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Así las cosas y como quiera que tratándose de responsabilidad derivada de relación contractual, el hecho y la culpa generadores de responsabilidad debe darse como consecuencia del incumplimiento del convenio contractual pactado entre las partes, deviene indispensable h acer referencia al contrato de arrendamiento y sus características, por ser este el acto de voluntades que origina la responsabilidad civil reclamada.

4.- En el presente asunto, se discute el incumplimiento del contrato de arrendamiento de local comercia l, naturaleza mercantil que hace necesaria la aplicación directa de las normas sustanciales previstas en el Código de Comercio, el cual, en su artículo 2°, remite en lo no previsto al Código Civil, luego, las normas a aplicar no son únicamente los artículos 522 y 524 del

sustanciales previstas en el Código de Comercio, el cual, en su artículo 2°, remite en lo no previsto al Código Civil, luego, las normas a aplicar no son únicamente los artículos 522 y 524 del estatuto mercantil como lo pregona la parte apelante , mucho menos de forma objetiva como adelante se explicará.

Así, encontramos que el artículo 1973 del Código Civil, define el arrendamiento como aquel contrato en virtud del cual, dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado; el primero se denomina arrendador y el segundo arrendatario.

En lo que refiere a las obligaciones inherentes al contrato, el artículo 1982 ibídem, enseña que, de tal especie contractual, surge para el arrendador los deberes de: (i) entregar al arrendatario la cosa arrendada; (ii) mantenerla en estado de servir para el fi n a que ha sido arrendada; y (iii) librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosaS-2018-00061-01

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arrendada. A su vez, el arrendatario está obligado a: (i) usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato y pagar el canon de arrendamiento; (ii) a conservar la cosa con el cuidado de un buen padre de familia; (iii) a la realización de las reparaciones locativas; y (iv) a la restitución de la cosa arrendada al momento de la culminación del contrato. (arts. 1986 y s.s. C.C.).

buen padre de familia; (iii) a la realización de las reparaciones locativas; y (iv) a la restitución de la cosa arrendada al momento de la culminación del contrato. (arts. 1986 y s.s. C.C.).

Sobre el mantenimiento de servir de la cosa arrendada, obligación inherente al arrendador, la misma consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada; no obstante, la voluntad de las partes, previa estipulación e n el respectivo contrato, podrá modificar tales obligaciones.

Se entienden por reparaciones locativas, obligación del arrendatario, las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro q ue ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.

Así, mientras el arrendador se obliga a la realización de todas las obras que propendan por el mantenimiento de la cosa arrendada, las cuales, de no realizarse amenazan con el deterioro o pérdida del bien, el arrendatario es obligado a la realización de obras necesarias por el deterioro ordinario que produce el uso normalS-2018-00061-01

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del bien, lo cual le permitirá cumplir con su obligación de

del bien, el arrendatario es obligado a la realización de obras necesarias por el deterioro ordinario que produce el uso normalS-2018-00061-01

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del bien, lo cual le permitirá cumplir con su obligación de devolver la cosa en el estado en que le fue entregada.

Ahora, sobre la responsabilidad que se genera para el arrendador cuando existe incumplimiento de alguna de las obligaciones previstas por la legislación civil, son los artículos 1987 y subsiguientes del C.C., los que prevén que, cuando se prive al arrendatario del goce de la cosa, por parte de un tercero, el arrendador deberá indemnizarlo por los perjuicios que se generen, salvo que se trate de terceros que no pretenden la cosa arrendada, evento en el cual el arrendatario deberá perseguir de manera directa el pago del daño.

5.- Tal como se indicó en precedencia, el primero de los elementos estructurales de la responsabilidad civil lo constituye el hecho generador que, para este evento, lo es el contrato de arrendamiento suscrito el 4 de julio de 2017 y por una permanencia pactada de 60 meses entre Luis Gentil Sarmiento Arango y CIMCOL S.A. , respecto del local comercial Nro 334 ubicado en el piso 3º del centro comercial Acqua Power Center de la ciudad de Ibagué, en el cual iba a funcionar un estudio de fotografía de propiedad d el demandante en su calidad de arrendatario; convenio frente al cual y como ante s se anotó, no existió en el proceso algún cuestionamiento mayúsculo frente a su contenido, existencia y validez.

Claro ello, menester resulta analizar si conforme a los elementos

arrendatario; convenio frente al cual y como ante s se anotó, no existió en el proceso algún cuestionamiento mayúsculo frente a su contenido, existencia y validez.

Claro ello, menester resulta analizar si conforme a los elementos de juicio que obran en el expediente y según lo alega la parte actora, dicho pacto fue incumplido por la sociedad demandada al darse en arrendamiento pese a ya existir un convenio entre lasS-2018-00061-01

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partes en ese sentido, el local a un tercero e impedirse la apertura del mismo y por tanto surgir los perjuicios reclamados.

El mentado convenio firmado el 4 de julio de 2017 pero con fecha de iniciación el 10 del mismo mes y año, estableció en su cláusula segunda además del valor de los cánones de arrendamiento, que “Los primeros dos meses se otorgarán de gracia para la adaptación del local”; así mismo, en el parágrafo de la cláusula tercera se precisó que a la firma del contrato - 4 de julio de 2017 - se entrega el inmueble al arrendatario y “éste podrá iniciar operaciones de manera inmediata”.

Esa entrega, contrario a lo que se alega, fue aceptada por el demandante en interrogatorio de parte , confesando allí mismo que el lapso para remodelar el local fue incumplido; en palabras del actor: “…la adecuación se mov ió un poco más de tiempo…”, aspectos que ratifican tanto el representante legal de la sociedad demandada como el testigo Nicolás Leonardo Cáceres Torres quien fue el encargado de entenderse con Sarmiento Arango para la contratación (Fls. 100 y 109 C1, segundos audios de cada CD).

demandada como el testigo Nicolás Leonardo Cáceres Torres quien fue el encargado de entenderse con Sarmiento Arango para la contratación (Fls. 100 y 109 C1, segundos audios de cada CD).

La parte actora además de no haber hecho las adecuaciones en el tiempo estipulado, tampoco las hizo conforme a las exigencias indicadas. Ante preguntas en ese sentido, Sarmiento Arango respondió:

“¿No se terminó la adecuación tal como se tenía prevista para que usted ocupara ese local en su profesión de fotógrafo? No se terminó.S-2018-00061-01

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¿Según esa respuesta, si no se terminó la adecuación, la arrendadora tuvo conocimiento de esta situación y que pasó? …Se detuvo el proceso con en e ste local y ahí ya me desentendí de esto hasta cuándo la propuesta del centro comercial en ver otra opción, pero ya con eso pues no tenía yo, lo que se expresó anteriormente, no tenía los recursos para continuar con el local, para terminar la adecuación y abrir. Osea yo necesitaba abrir el local para poder comenzar a recibir ingresos y no fue así”

¿Esas adecuaciones tenían que ser vistas por la arrendadora o arrendatario? Ellos estaban al tanto de lo que se iba haciendo en el local.

¿Pero las adecuaciones eran a su modo de ver adecuadas para su profesión o las autorizó o las diseño más bien la arrendadora? fueron diseñadas por el arquitecto junto conmigo y creíamos que iban a hacer óptimas.

Ideas y formas es la firma que estuvo a cargo de la adecuación del local, el centro comercial la propuso, pero yo hice el contrato con la firma. Las

diseñadas por el arquitecto junto conmigo y creíamos que iban a hacer óptimas.

Ideas y formas es la firma que estuvo a cargo de la adecuación del local, el centro comercial la propuso, pero yo hice el contrato con la firma. Las adecuaciones fueron entre el arquitecto y yo, de vitrina, loby y estudio.

¿En el contrato se habla de dos meses para adecuaciones, quiere decir que paso el término para ello? Si se pasó por lo que el centro comercial anunciaba que faltaban terminar, aún faltaba dejarlo más óptimo.

¿Se requería del visto bueno para abrir el local? Considero que el centro comercial tiene la autonomía para decirle a cada establecimiento comercial si se cumple o no con el trabajo que realizan allí, y en el que estábamos aunque para mí podía funcionar para ellos no.S-2018-00061-01

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¿Usted sabe que como arrendatario debía sujetarse al reglamento q ue establece el centro comercial, es así? Es así, pero ellos también estaban al tanto del trabajo que se estaba realizando, le estaban dando el visto bueno a lo del proceso de la adecuación hasta el momento que dijeron que no funcionaba, entonces ante esto ya lo que tal vez se debía hacer era mejorarlas, pero era el dinero que yo ya no tenía, en ese momento fue cuando yo ya les dije que no tenía los recursos para adecuarlo…le dije a Nicolás que es de la parte comercial de la sociedad demandada.

¿El centro comercial estaba en la obligación de estar revisando las adecuaciones que usted estaba haciendo junto con el arquitecto? Ellos las estaban haciendo, ellos estaban haciendo esas revisiones…”.

Lo anterior, significa que las adecuaciones no se terminaron

¿El centro comercial estaba en la obligación de estar revisando las adecuaciones que usted estaba haciendo junto con el arquitecto? Ellos las estaban haciendo, ellos estaban haciendo esas revisiones…”.

Lo anterior, significa que las adecuaciones no se terminaron oportunamente ni las hechas cumplían con los requisitos para ello, siendo la causa fundante de ese trabajo infructuoso el agotamiento de recursos económicos por parte del arrendatario y que por lo tanto le impedían seguir con los ajustes en el local, reconociendo además que las revisiones de la obra sí se hacían y de igual manera que debió haber mejorado las adecuaciones n o obstante no contar con el dinero para tal fin, de ahí que “no podía abrir el local porque no estaba óptimo” y haberle expresado a la arrendadora que “no podía continuar con la adecuación”. Y aunque no aparece documento oficial que especifique en qué consistían las mentadas reformas de obra, el mismo actor acepta que se le estaban haciendo las revisiones a las mismas, lo que así también relató Nicolás Leonardo Cáceres Torres quien afirmó que al demandante se le dijo que “nada estaba acorde, desde el princi pio sabía es más desde el proceso como yo visite el local y cada vez que hacíamos una visita le decíamos esto no cumple, había preocupación, estallido que hizo el eléctrico, no podíamos permitir que abriera de esaS-2018-00061-01

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forma…”. De igual manera, reconoció el actor que ante sugerencia que le hicieron, él contrató al “arquitecto” y le daba indicaciones para que se hicieran los ajustes a su gusto; “yo hice el contrato con la firma. Las adecuaciones fueron entre el arquitecto y yo, de vitrina,

que le hicieron, él contrató al “arquitecto” y le daba indicaciones para que se hicieran los ajustes a su gusto; “yo hice el contrato con la firma. Las adecuaciones fueron entre el arquitecto y yo, de vitrina, loby y estudio…fuero n diseñadas por el arquitecto junto conmigo y creíamos que iban hacer optimas…”; en similar sentido el encargado de la obra, Edgar Eduardo Ruiz Escobar quien se presentó no como arquitecto sino como “inspector de interventoría de obras civiles”, dijo que se habían reunido los tres, “don Luis decía que quería con el gusto de él y colores y eso y Nicolás le hacía sugerencias, entre los tres se sacó el diseño como tal” , precisando así mismo que oficialmente no le entregaron lineamientos pero que verbalmente los funcionarios del centro comercial le decían 1. Valga la pena precisar de una vez, que dichos testigos por su percepción directa con los hechos, espontaneidad, coherencia y concordancia con los demás elementos de prueba, emergen consistentes, creíbles y demuestran así la ciencia de su dicho, sin que el hecho de haber sido decretados de oficio signifique un desequilibrio de la balanza probatoria; al contrario, tal labor de oficiosidad autorizada legalmente, cumplió un gran valor en esta litis, pues era necesaria y permitió como finalidad que tiene “esclarecer los hechos objeto de controversia…” , siendo de igual manera “…útiles para la verificación de los hechos relacionados con las alegaciones de las partes…”2.

Retomando entonces, se tiene que el demandante a pesar de estar al tanto de las adecuaciones y que desde un principio le hacían requerimientos para que las ajustara, no las hizo en el tiempo y

las partes…”2.

Retomando entonces, se tiene que el demandante a pesar de estar al tanto de las adecuaciones y que desde un principio le hacían requerimientos para que las ajustara, no las hizo en el tiempo y

1 Prueba de oficio, CD que reposa a folio 37 del cuaderno del Tribunal. 2 Artículos 169 y 170 C1.S-2018-00061-01

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forma debida, lo que conllevó a incumplir desde un inicio una de las obligaciones adquiridas y que a la postre conforme a la cláusula decima cuarta del convenio, daba derecho a la arrendadora a terminar el contrato y “exigir la entrega inmediata del inmueble…”.

De ese modo , no es cierto como lo dice la parte act ora que el inmueble no se entregó ni se permitió su uso o goce, o que existiera alguna perturbación que así lo impidiera, pues contrario a ello, la prueba muestra que el local fue entregado para su adecuación y que el actor no cumplió en el término previsto y en la forma requerida.

Ese incumplimiento por falta de dinero deja ver no solo que el actor no pudo continuar con las adecuaciones, sino que también y como él mismo lo asegura, se desentendió del asunto, es decir, perdió interés en concluir lo pactado y por eso ya para ese momento afloraba la terminación del mismo; es que, esa actitud aunado al incumplimiento ya generado demuestra que fue la parte actora y no la demandada la que faltó a sus deberes, razón por la cual se puede sostener que el extremo pasivo podía estar habilitado para mirar otras opciones o clientes potenciales frente al local y no que “estratégicamente” se sacó al demandante del bien

por la cual se puede sostener que el extremo pasivo podía estar habilitado para mirar otras opciones o clientes potenciales frente al local y no que “estratégicamente” se sacó al demandante del bien para dárselo a otra entidad.

Y si para la parte actora se encontraba vigente