TSDJ IBE SCF - 73001-31-03-004-2021-00286-01-(08-09-2023)

Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 1

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE IBAGUÉ

SALA CIVIL – FAMILIA

Ibagué, ocho (08) de septiembre de dos mil veintitrés (2023)

Proceso: Declarativo de resolución de contrato.

Demandante: José Aurelio Quintero Granados.

Demandado: Henry Augusto Sáenz Tovar.

Radicación: 73001-31-03-004-2021-00286-01.

Se decide el recurso de apelación formulado por el extremo demandado contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de esta ciudad el pasado 28 de marzo del corriente año dentro del proceso de la referencia.

ANTECEDENTES

Mediante apoderado judicial, José Aurelio Quintero Granados promovió demanda declarativa contra Henry Augusto Sáenz Tovar solicitando: i) Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 10 de febrero de 2017 respecto del bien inmueble denomina do Monterrey, ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima e identificado con la matrícula inmobiliaria No. 368-22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima; ii) Ordenar la restitución del citado predio; iii) Condenar al accionado al pago de los frutos civiles y el valor equivalente al 20% del valor total del contrato a título de cláusula penal; iv) Condenar al demandado al pago de las costas procesales.

HECHOS

frutos civiles y el valor equivalente al 20% del valor total del contrato a título de cláusula penal; iv) Condenar al demandado al pago de las costas procesales.

HECHOS

Los hechos jurídicamente relevantes en los que se estructura el petitum admiten el siguiente compendio:

1. Relata el accionante que el 10 de febrero de 2017 celebró con Henry Augusto Sáez Tovar un contrato de promesa de compraventa sobre el bien inmueble denominado Monterrey, ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima e identificado con la matrícula inmobiliaria No. 368 -22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima, convenio que en el mesDeclarativo de resolución de contrato

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de abril del mismo año fue sustituido por uno nuevo, que conservó la misma fecha del inicialmente celebrado.

2. Aduce que verbalmente desde el año 2016 como precio de la venta se había acordado una suma de $700.000.000 millones de pesos, de los cuales el promitente comprador canceló $25.000.000, razón por la cual, en la promesa de compraventa se estableció como valor del fundo la suma de $675.000.000 de pesos, que éste se obligó a cancelar así: a) $100.000.000 de pesos representados en un apartaestudio

ubicado en la carrera 41H No. 41 -90 del Barrio La Macarena de esta ciudad e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-200148 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué: b) $200.000.000 millones de pesos

identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-200148 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué: b) $200.000.000 millones de pesos representados en una casa ubicada en la carrera 21B No. 13 -04 del barrio Clarita Botero de esta ciudad e identificada con el folio de matrícula inmobiliaria No. 3500001865 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué; c) La suma de $375.000.000 de pesos en cuotas mensuales de $5.000.000 de pesos y $25.000.000 cada seis meses. Suma representada en letras de cambio suscritas por el deudor.

3. Indica que el día de la celebración del negocio se hizo entrega real y material de los bienes allí relacionados.

4. Aduce que llegados el día y la hora convenidos para el otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas, el accionado no se hizo presente en la notaría.

5. Manifiesta que hasta la fecha solo se ha cancelado la suma de $220.000.000

millones de pesos, representados en un lote de terreno denominado Lote No. 2 San Sebastián ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima, que se desprendió del predio prometido en venta.

TRÁMITE PROCESAL

Previa inadmisión1, mediante proveído del 17 de enero de 2022 se admitió a trámite la demanda y se ordenó el enteramiento del extremo demandado, entre otras determinaciones2.

Notificado personalmente el accionado 3, quien permaneció silente durante el término de traslado4, por auto del 31 de mayo siguiente se decretaron las pruebas

determinaciones2.

Notificado personalmente el accionado 3, quien permaneció silente durante el término de traslado4, por auto del 31 de mayo siguiente se decretaron las pruebas

1 Primera instancia. Doc. 0004. 2 Primera instancia. Doc. 0009. 3 Primera instancia. Doc. 0015. 4 Primera instancia. Doc. 0018.Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 3

del proceso y se fijó fecha y hora para llevar a cabo, en una misma audiencia, la ritualidad contemplada en los artículos 372 y 373 del Estatuto Procedimental5.

El 28 de septiembre del mismo año se dio inició a la vista pública, en la que se declaró fallida la concili ación, se recepcionaron los interrogatorios de parte, se fijó el litigio, se hizo el correspondiente saneamiento procesal y se escuch ó la declaración del testigo Hernán Quintero Rodríguez. Adicionalmente, la juez de conocimiento de oficio ordenó la práctica una prueba pericial6.

El 28 de marzo del corriente año se interrogó a los peritos, se recepcionaron los alegatos de cierre y se dictó sentencia accediendo a las aspiraciones del promotor litigioso7.

Inconforme con el sentido de la decisión, el apoderado judicial de l accionado la apeló.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Con soporte en las pruebas obrantes dentro del plenario, la juez a quo concluyó que en este caso se configuran los elementos axiológicos de la acción de resolución contractual.

Al respecto, la falladora indicó:

“Lo que prontamente brota en este caso es que Jose Aurelio Quintero granados, fue

en este caso se configuran los elementos axiológicos de la acción de resolución contractual.

Al respecto, la falladora indicó:

“Lo que prontamente brota en este caso es que Jose Aurelio Quintero granados, fue contratante cumplido como se acreditó por parte de aquel; de acuerdo con las obligaciones pactadas, se advierte que una estaba a cargo exclusivamente del promitente vendedor que era la entrega material del bien prometido en venta, la que se declaró cumplida a satisfacción en el mismo documento contentivo del negocio y que corroboró el demandado en su interrogatorio de parte, quien manifes tó que incluso desde antes de la celebración del convenio, del negocio, ya había recibido la finca; y, en cuanto a la obligación de comparecer a la notar ía en la fecha y hora acordada para la suscripción de la escritura pública, no hay duda que estuvo allanado a cumplir con esta obligación, así se acredita con la certificación emitida por la Notaría Única del Círculo de purificación (…) de este modo entonces es claro para esta juzgadora que se tiene cumplido el segundo requisito, y es que, el demandante sea contratante cumplido.

5 Primera instancia. Doc. 0020. 6 Primera instancia. Doc. 0032. 7 Primera instancia. Doc. 0048.Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 4

El tercero de los presupuestos relacionados con el incumplimiento del demandado, tampoco tiene discusión en este caso, la manifestación realizada por el demandante en el numeral 3.9 del escrito genitor señala: a la fecha y sobre la suma de $675.000.000 el hoy demandado adeuda la suma de $455.000.000 quien no ha

tampoco tiene discusión en este caso, la manifestación realizada por el demandante en el numeral 3.9 del escrito genitor señala: a la fecha y sobre la suma de $675.000.000 el hoy demandado adeuda la suma de $455.000.000 quien no ha cancelado a pesar de las insistentes llamadas a llegar a un acuerdo” esta manifestación no fue controvertida por el demandado ni tampoco desvirtuada, pues además de que no contestó la demanda, se entiende por ello ciertos los hechos que son susceptibles de prueba de confesión en aplicación de lo normado en el artículo 97 del código general del proceso (…).

Adicionalmente, sin que estuviera pendiente el cumplimiento de obligac ión alguna a cargo del demandante anterior a la fecha de suscripción de la escritura pública, el promitente comprador, no asistió el 6 de mayo de 2017 a las 10 de la mañana a la Notaría Única de Purificación Tolima para otorgar el instrumento público a tra vés del cual se perfeccionaría el contrato prometido. Este hecho además de ser afirmado en el Numeral 3.7 del libelo introductor y que se presume como cierto en aplicación del artículo 97 ya citado, se encuentra acreditado por la certificación aludida y fue confirmado por el señor Henry Augusto Sáenz Tovar en interrogatorio de parte cuando al preguntarle ¿es cierto que usted no asistió en la fecha y hora señalada para suscribir escritura pública?, contestó, es cierto, no fui. De lo anterior deviene acceder a la resolución del contrato por el incumplimiento del demandado de sus obligaciones de pago del precio en la forma pactada y suscripción de la escritura pública (…).

Respecto a que se condene a Henry Augusto Sáenz Tovar a pagar los frutos civiles

de sus obligaciones de pago del precio en la forma pactada y suscripción de la escritura pública (…).

Respecto a que se condene a Henry Augusto Sáenz Tovar a pagar los frutos civiles y naturales percibidos por aquel por lo que habría podido producir el inmueble objeto de restitución en favor del demandante (…) esta juzgadora considera que deberá acoger el juramento estimatorio realizado por la parte demandante para determinar el valor de lo q ue hubiese podido percibir con mediana inteligencia el demandante en la explotación económica del predio lote 1 monterrey ubicado en la vereda peñón alto de Prado Tolima desde el 10 de febrero de 2017 fecha en la que se celebró el contrato de promesa de compraventa y para la cual el demandado acepta que ya ostentaba la tenencia del citado predio.

Aquí es preciso señalar que la restitución de frutos como consecuencia de la resolución del contrato, si bien se rige por las reglas generales de las prestacione s mutuas consignadas, no por ello debe emplear el límite temporal de la notificación de la demanda al demandado que prevé el artículo 964 del código civil, en el cual establece a efectos de determinar desde cuando está la parte obligada a restituir los fru tos porque como bien lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia en Sentencia SC 059 de 1995 radicación 4398 y reiterada en sentencia SC 5235 de 2018 “establecer a efectos de determinar desde cuando está la parte obligada aDeclarativo de resolución de contrato 2021-00286 5

restituir los frutos porque entonces se haría nugatorio el efecto general y propio de toda declaración de nulidad y desde luego de la de fenómenos afines, cuál es el

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restituir los frutos porque entonces se haría nugatorio el efecto general y propio de toda declaración de nulidad y desde luego de la de fenómenos afines, cuál es el retrotraer las cosas al estado en que se hallaría si no hubiese existido el acto o contrato” en este caso la resolución precisamente está encaminada a retrotraer los efectos , dejar las partes en el estado que se encontraban antes del contrato que se resuelve; por eso no se puede asegurar como se mencionaba en el escrito a través del cual la parte demandada se pronunció en relación con el dictamen, decía que esos frutos debían calcularse a partir de la notificación de la demanda, pues eso no es cierto porque deben calcularse desde el momento mismo, en este caso, desde el 10 de febrero del 2017 cuando las partes convinieron y además porque para esa fecha hay certeza que ya las partes tenían o habían recibido los bienes inmuebles, el prometido en venta así como los que en tenencia se entregó y que iban a ser parte del pago.”.

Relativo a los frutos a cancelar por el demandante en favor del demandado, indicó que no se aportó prueba alguna sobre estos. Por ello, reconoció únicamente el valor de los frutos producidos por la casa de habitación ubicada en el barrio Clarita Botero con soporte en las manifestaciones del testigo Hernán Quintero Rodríguez y se abstuvo de emitir condena por frutos respecto del apartaestudio que también fu e entregado en parte de pago.

Así, con soporte en tales argumentos, dicha funcionaria declaró la resolución del contrato de promesa de compraventa y ordenó al demandado restituir a favor del demandante el lote prometido en venta, así como al demandante restituir los

Así, con soporte en tales argumentos, dicha funcionaria declaró la resolución del contrato de promesa de compraventa y ordenó al demandado restituir a favor del demandante el lote prometido en venta, así como al demandante restituir los inmuebles cuya tenencia recibió con ocasión al contrato de promesa de compraventa resuelto y devolve r el precio actualizado y con intereses legales correspondiente a la suma de $369.186.002. De igual forma, condenó al demandado al pago de $135.000.000 correspondiente a la cláusula penal pactada y $289.609.009 por concepto de frutos civiles, así como cond enó al demandante pagar a favor del demandado la suma de $105.837.610 por concepto de frutos civiles.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Puntualmente, el apoderado judicial del demandado reprochó la valoración probatoria realizada por la falladora de instancia con relación a l incumplimiento contractual, pues en su criterio, no tuvo en cuenta que el demandante estaba en incapacidad de suscribir la escritura pública con el lleno de todos los requisitos formales para su protocolización.

De la misma manera criticó el análisis realizado en torno a las restituciones mutuas, pues considera que la liquidación de los frutos en favor del accionante es errada ;Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 6

reclama el reconocimiento de las mejoras plantadas en el predio que recibió del accionante; peticiona que se reco nozcan los frutos civiles dejados de percibir respecto del aparta estudio entregado en parte de pago al actor; y solicita que se condene a su contraparte al pago de las cuotas de administración dejadas de pagar

accionante; peticiona que se reco nozcan los frutos civiles dejados de percibir respecto del aparta estudio entregado en parte de pago al actor; y solicita que se condene a su contraparte al pago de las cuotas de administración dejadas de pagar respecto de uno de los inmuebles, así como también que se le reconozca el derecho de retención del predio en su poder hasta tanto no se le cancelen tales valores.

Finalmente, también fustigó la condena por el valor de la cláusula penal, pues si su contraparte no fue cumplida, no había lugar a imponerla.

CONSIDERACIONES

Como quiera que los denominados presupuestos procesales no merecen reparo; así como tampoco se advierte ninguna irregularidad que tipifique una causal de nulidad procesal que imponga invalidar lo actuado, es procedente resolver el recurso impetrado dentro del presente asunto.

En esa dirección, previo a descender al estudio de la alzada, es menester precisar que de conformidad con el artículo 328 del CGP, el juez de segunda solo adquiere competencia para pron unciarse “(…) sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.”

En efecto, frente al tema la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha señalado que:

“Como se aprecia, cuando la apelación la introdujo una sola de las partes, o cuando a pesar de provenir de ambas, los recursos no abarcan la totalidad del fallo cuestionado, las facultades decisorias del superior quedan restringidas a los “argumentos expuestos” por el o los impugnantes, los cuales pueden y deben

a pesar de provenir de ambas, los recursos no abarcan la totalidad del fallo cuestionado, las facultades decisorias del superior quedan restringidas a los “argumentos expuestos” por el o los impugnantes, los cuales pueden y deben exponerse al momento de la interposición de la alzada y en la sustentación de la misma (…).”8

A su turno, la regla 322 de la misma codificación prevé que “Cuando se apele una sentencia, el apelante, (…) deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior.”

Con tal marco, teniendo en cuenta que la decisión de primera instancia fue recurrida por uno solo de los frentes litigiosos, el accionado, el laborío que ha de emprender

8 Sentencia SC3148-2021 del 28 de julio de 2021Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 7

la Corporación, en aras de desatar el remedio vertical que ahora transita por esta sede jurisdiccional, estará circunscrito, exclusivamente, a los reparos apelativos que fueron expuestos ante el juez de primer grado y desarrollados en la sustentación de la alzada.

Por ese camino, como quiera que la censura se halla cimentada sobre la base de dos ejes cardinales a saber: i) La resolución del contrato producto del incumplimiento de l demandado ; y ii) La errada interpretación y aplicación de las normas que regulan lo relativo a las restituciones mutuas, sobre estos puntos precisos pasará a pronunciarse la Sala, dejando de lado aquellos asuntos que aunque fueron objeto de análisis en la sentencia, no q uedaron inmersos dentro de

normas que regulan lo relativo a las restituciones mutuas, sobre estos puntos precisos pasará a pronunciarse la Sala, dejando de lado aquellos asuntos que aunque fueron objeto de análisis en la sentencia, no q uedaron inmersos dentro de la órbita argumentativa de la impugnación.

Pues bien, para comenzar con el análisis trazado, como portal debe señalarse que de conformidad con el artículo 1546 del Código Civil, “En los contratos bilaterales va envuelta la con dición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.”

Sobre el fenómeno jurídico que brota de dicho precepto, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de antaño tiene dicho lo siguiente:

“Según el artículo 1546 del Código Civil, la acción dirigida a obtener la resolución de un contrato, así como la que se entabla para que se ordene su ejecución, exigen que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo.

Por consiguiente, son tres los presupuestos de la acción resolutoria: a) que el contrato sea válido, b) que el contratante que proponga la acción haya cumplido o allanado a cumplir las obligaciones que asumió, y c) que el contratante demandado haya incumplido lo pactado.

Entonces, como regla general y en relación con los compromisos que deben ejecutar las partes de forma simultánea, es mene ster, para el buen suceso del reclamo del demandante cuando se basa en el desacato de su contraparte, que

Entonces, como regla general y en relación con los compromisos que deben ejecutar las partes de forma simultánea, es mene ster, para el buen suceso del reclamo del demandante cuando se basa en el desacato de su contraparte, que aquel haya asumido una conducta acatadora de sus débitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria prevista en el aludido precepto con indemnización de perjuicios, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) regulada en el canon 1609 de la misma obra, a cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir loDeclarativo de resolución de contrato 2021-00286 8

pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.”9

Como se desprende de la lectura del libelo incoativo, el caso de marras tuvo su génesis en el contrato de promesa de compraventa suscrito el 10 de febrero de 2017 entre José Aurelio Quintero Granados en calidad de promitente vendedor y Henry Augusto Sáez Tovar como promitente comprador sobre el bien inmueble denominado Monterrey, ubicado en la vereda Peñón Alto del Municipio de Prado Tolima e identificado co n la matrícula inmobiliaria No. 368 -22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima.

Como soporte de sus pretensiones, el actor señaló a su contraparte procesal como contratante incumplido, y con base en ello, solicitó dec retar la resolución de tal vínculo.

Como soporte de sus pretensiones, el actor señaló a su contraparte procesal como contratante incumplido, y con base en ello, solicitó dec retar la resolución de tal vínculo.

La falladora de instancia, por su parte, le atribuyó plena credibilidad a los relatos de aquel, hecho que sirvió de percutor para la interposición del recurso, pues en criterio del apelante, la juez pasó por alto que con su conducta, el pretensor tampoco satisfizo a cabalidad las obligaciones que se encontraban a su cargo.

Establecido así el marco factico, jurisprudencial y legal llamado a disciplinar el presente asunto, con miras a dar respuesta a los embates formulados contra la decisión de primer grado, resulta necesario puntualizar los siguientes aspectos:

Las partes en sus interrogatorios aceptaron que sobre el mismo predio realizaron más de un contrato de promesa de compraventa. Sin embargo, a partir de sus atestaciones se log ró establecer que el contrato definitivo, del cual se nutre este litigio, es aquel cuyas firmas fueron autenticadas el 20 de abril de 2017, obrante a folios 7-10 del documento 0002 del expediente de primera instancia; lo que también encuentra respaldo en las aseveraciones condensadas en el hecho 3.2. de la demanda, donde se indicó expresamente que “(…) en el mes de abril de 2017, por medio de la suscripción de un nuevo DOCUMENTO PRIVADO, (Que conservó la misma fecha de cr eación es decir el 10 de febrero de 2017, como consta en el cartulario del contrato), los señores (…), procedieron a SUSTITUIR el CONTRATO

DE PROMESA DE COMPRAVENTA (…)”.

misma fecha de cr eación es decir el 10 de febrero de 2017, como consta en el cartulario del contrato), los señores (…), procedieron a SUSTITUIR el CONTRATO

DE PROMESA DE COMPRAVENTA (…)”.

Establecido con certeza cual es el negocio jurídico sometido a escrutinio, una vez posada la vista sobre su contenido, se aprecia que José Aurelio Quintero Granados prometió en venta el bien inmueble denominado Monterrey ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima e identificado con la matrícula inmobiliaria

9 SC4801-2020 del 7 de diciembre de 2020.Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 9

No. 368-22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima a favor de Henry Augusto Sáenz Tovar quien a su vez prometió comprarlo.

Como precio de la venta se pactó la suma de $675.000.000 millones de pesos, pagaderos con dos bienes inmuebles por valor de $300.000.000 millones de pesos y $375.000.000 millones de pesos en efectivo, a cancelar en cuotas de $5.000.000 millones de pesos mensuales y $25.000.000 de pesos cada seis meses.

De la misma manera se expresó que “(…) a partir de la firma del presente documento, cada uno pone el Posesión Real y Material al otro de los Bienes Inmuebles objeto de la Promesa de Compraventa (…)” , hecho que fue asimismo admitido por los litigantes en el interrogatorio, de modo que, para esta colegiatura, lo relativo a la entrega de los inmuebles se tiene por cumplido, cuanto más, si como viene de verse, fue tema completamente pacífico a lo largo del litigio.

admitido por los litigantes en el interrogatorio, de modo que, para esta colegiatura, lo relativo a la entrega de los inmuebles se tiene por cumplido, cuanto más, si como viene de verse, fue tema completamente pacífico a lo largo del litigio.

Ahora, los contratantes convinieron que las escrituras públicas necesarias para la concreción del pacto prometido serían suscritas el 6 de mayo de 2017 en la Notaría Única de Purificación Tolima a las 10:00 a.m., siendo esta última obligación la que se invoca como hecho generatriz del conflicto, pues mientras que José Aurelio Quintero Granados se hizo presente 10, Henry Augusto Sáenz Tovar no lo hizo , lo que tampoco admite duda, toda vez que esa circunstancia fue confesada por éste en el interrogatorio de parte rendido.

Puestas de ese modo las cosas, teniendo en cuenta que para el recaudo exitoso de la acción resolutoria se requiere no solo que el demandado hubiere incumplido lo pactado, sino también que quien demanda haya honrado previamente sus obligaciones contractuales o se haya allanado a cumplirlas, la Sala se ocupará de dilucidar si la conducta desplegada por José Aurelio Quintero Granados puede ser calificada como acatadora de sus débitos.

No cabe duda que llegados el día y la hora convenidos José Aurelio Quintero Granados se hizo presente en la Notaría Única del Círculo de Purificación Tolima, pues así se desprende de la constancia de comparecencia expedida por el Notario de tal dependencia11. No obstante ello, al revisarse con detenimiento el contenido del reseñado documento, se colige que “El compareciente (…), presentó

pues así se desprende de la constancia de comparecencia expedida por el Notario de tal dependencia11. No obstante ello, al revisarse con detenimiento el contenido del reseñado documento, se colige que “El compareciente (…), presentó únicamente el contrato de promesa de compraventa (…)”, mas, no existe ninguna evidencia de la que se pueda desgajar que par a ese momento tuviera consigo los comprobantes fiscales necesarios para la suscripción del pacto jurado.

10 Primera instancia. Doc. 0002. Folio 11-12. 11 Primera instancia. Doc. 0002. Folio 11-12.Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 10

Vistas las cosas desde esa óptica, palmario resulta que aunque José Aurelio Quintero Granados se hizo presente el día y la hora acordados en la notar ía, de todas maneras no estaba en condiciones de honrar su obligación fundamental, cual era transferir el derecho de dominio de predio prometido en venta a favor del promitente comprador , y aunque la Sala no desconoce que para esa data los impuestos del bien a enajenar ya habían sido cancelados 12, lo cierto es que la no presentación del correspondiente paz y salvo ante el notario, conllevaba inexorablemente a la misma conclusión, es decir, a la imposibilidad de otorgar el instrumento público necesario para tener por cumplida, cabalmente, su obligación.

En efecto, al resolver casos de similares contornos a éste, ha sido insistente la Jurisprudencia al indicar que “(…) lo primero que debe preguntarse es si en la hipótesis de haber concurrido (…), el día y hora señalados (…), la sola presencia física del pretensor, ayuno de los documentos referidos, había sido suficiente para

Jurisprudencia al indicar que “(…) lo primero que debe preguntarse es si en la hipótesis de haber concurrido (…), el día y hora señalados (…), la sola presencia física del pretensor, ayuno de los documentos referidos, había sido suficiente para que el notario autorizara extender el instrumento respectivo.”

La respuesta a ese interrogante, necesariamente, debe ser negativa, p orque el artículo 43 del Decreto 960 de 1970, prohíbe a los encargados de llevar la fe pública, “(…) extender instrumentos sin que previamente se hayan presentado los certificados y comprobantes fiscales exigidos por la ley para la prestación de los servicios notariales”.

Significa lo dicho que la disposición de ejecutar lo prometido, como es la suscripción del título de dominio, no puede tenerse por superada con la simple presencia del prometiente en la notaría, puesto que los paz y salvos referidos se er igían en los únicos indicativos de que estaba en posibilidad de pagar la prestación.

Por ende, omitir el deber demostrativo de estar a paz y salvo con las cargas tributarias del predio objeto de la venta, por parte del negociante a quien correspondía esa prestación, le resta la posibilidad de solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios fincado en el desacato de su contraparte, en tanto revela que no se allanó a cumplir las obligaciones derivadas del acto preparatorio que suscribió (arts. 1546 y 1609 C.C.).”13

No pasa por alto la Sala que en ciertos casos, cuando las obligaciones derivadas del contrato son sucesivas , quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta última c arece de

No pasa por alto la Sala que en ciertos casos, cuando las obligaciones derivadas del contrato son sucesivas , quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta última c arece de exigibilidad en tanto la anterior no fue venerada. No obstante, en este asunto, aunque el accionante alegó repetidamente que el promitente comprador se sustrajo injustificadamente de dar cumplimiento a sus débitos, dentro del expediente no obra

12 Primera instancia. Doc. 0002. Folio 48. 13 SC4801-2020 del 7 de diciembre de 2020.Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 11

ningún elemento de prueba del que se pueda desgajar un incumplimiento de Henry Augusto Sáez Tovar, previo a la época en que debían suscribirse las escrituras, pues, recuérdese que en el interrogatorio de parte el accionante reconoció que los primeros $5.000.000 de pesos debía cancelarlos el promitente comprador un mes después de la suscripción del contrato, o sea, el 20 de mayo de 2017, mientras que la cita en la notaría estaba programada para el 6 de mayo de ese mismo año, es decir, 14 días antes al vencimiento de la primera obligación dineraria.

Incluso si en vía de discusión se aceptara que la primera cuota debía pagarse el mismo día de la suscripción de las escrituras, o sea, el 6 de mayo de 2017, tampoco en este evento podría imputársele la mora al de mandado, pues como quedó argumentado renglones atrás, el gestor litigioso también incumplió, por lo que a voces del artículo 1609 Sustantivo “En los contratos bilaterales ninguno de l