TSDJ IBE SCF - 73319310300120200003701-(22-03-2022)

Exp. 2020-00037-01.

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL - FAMILIA DE DECISIÓN

IBAGUÉ - TOLIMA

Magistrado Sustanciador: Ricardo Enrique Bastidas Ortiz.

Ibagué, veintidós (22) de marzo de dos mil veintidós (2022).

Referencia: Resolución contractual. Demandante: Edgar Trujillo Ortiz. Demandado: Jaime Medina Ramírez. Radicación Nro. 73319-31-03-001-2020-00037-01.

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia proferida el veintiséis (2 6) de marzo de dos mil veintiuno (2021) por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Guamo Tolima dentro del asunto de la referencia.

I. ANTECEDENTES:

1.- El actor solicitó por intermedio de apoderado judicial que se “declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el día 10 de noviembre de 2017 entre Edgar Trujillo Ortiz y el señor Jaime Medina Ramírez por incumplimiento de las obligaciones de este último, respecto del pago de lo establecido en dicho contrato…”.2

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Como consecuencia, oficiar a la Notaría Única del Guamo Tolima para que cancele la escritura pública de compraventa Nro. 0071 del 19 de febrero de 2018 . “La presente pretensión obedece, reitero, a la resolución de la promesa de compraventa celebrada

para que cancele la escritura pública de compraventa Nro. 0071 del 19 de febrero de 2018 . “La presente pretensión obedece, reitero, a la resolución de la promesa de compraventa celebrada entre las partes ya que es el contrato principal y del cual depende la compraventa anteriormente mencionada …”, igualmente, se oficie a la respectiva oficina de registro.

Se ordene además el pago de las arras confirmatorias y de la cláusula penal , y en el “evento que se reconozca la anterior pretensión y se ordene la restitución de dineros a favor del demandado, respetuosamente solicito se ordene la deducción correspondiente…”.

2.- Como apoyo fáctico de lo solicitado refirió:

El actor Edgar Trujillo Ortiz en calidad de promitente vendedor y el demandado Jaime Medina Ramírez en su condición de promitente comprador, celebraron el 10 de noviembre de 2017 un contrato de promesa de compraventa de tres inmuebles que se describieron en los literales A, B y C. Se identifican, respectivamente, con las matrí culas inmobiliarias 360-16364, 360-36926 y 360-13713 todos de la oficina de registro e instrumentos públicos del Guamo Tolima.

Como total de la negociación se acordó la suma de $930.000.000 pero dicho valor se pagaría de manera discriminad a e independiente para cada bien. Frente al primero a la fecha del contrato se dieron por recibidas unas sumas de dinero, se señalaron fechas para el pago de otras y el saldo final de3

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$200.000.000 para completar $300.000.000, se pactó para el 15

señalaron fechas para el pago de otras y el saldo final de3

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$200.000.000 para completar $300.000.000, se pactó para el 15 de mayo de 2018. En cuanto al segundo predio la suma de $300.000.000 para el 31 de agosto de 2018 y respecto del tercero el valor de $330.000.000 pagadero el 30 de noviembre de 2018 . Así mismo, se acordó que el “otorgamiento de las escrituras públicas de cada uno de los inmuebles prometidos en ve nta, se realizaría el día en que se efectuara el pago total de cada uno de ellos en la fecha y forma acordadas para el pago…”, razón por la cual se señalaron fechas seguidas pero escalonadas para llevar a cabo los actos notar iales y de registro. En su orden así: 18 de mayo de 2018; 5 de septiembre de 2018 y 5 de diciembre de 2018.

El 16 de febrero de 2018 las partes celebraron “otrosí…con el fin de realizar un abono por valor de… ($27.000.000) al pago programado para el día 15 de mayo de 2018, el cual era de…($200.000.000), modificando así el pago relacionado…, debiendo entonces, el promitente comprador, pagar la suma de ($173.000.000… el día 15 de mayo de 2018…”. Como consecuencia del “otrosí…, se acordó adicionalmente, realizar la escritura pública del predio relacionado en el literal A…360-16364, lo cual se hizo mediante escritura pública No. 0071 del 19 de febrero de 2018 en la Notaría Única del Círculo del Guamo Tolima,

escritura pública del predio relacionado en el literal A…360-16364, lo cual se hizo mediante escritura pública No. 0071 del 19 de febrero de 2018 en la Notaría Única del Círculo del Guamo Tolima, quedando pendiente por pagar la suma de…($173.000.000)…por el inmueble…mencionado, teniendo en cuenta igualmente que no se trata de un negocio aislado, sino que, tal y como se establece en el otrosí No. 01, es parte integrante de la promesa de compraventa inicialmente firmada por las partes…”.

“…llegado el día pactado para continuar con los pagos establecidos en el otrosí…esto es el 15 de mayo de 2018, la parte4

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demandada promitente comprador no realiza el pago al que estaba obligado a efectuar en dicha fecha por valor de…($173.000.000)…cuando hasta dicha fecha mi mandante había cumplido con la totalidad de sus obligaciones como promitente vendedor…”.

En la promesa de compraventa se pactaron arras confirmatorias por $30.000.000 y cláusula penal por el mismo monto; “hasta la fecha de interposición de la presente demanda, no se ha presentado una prórroga para el cumplimiento de las obligaciones que por el contrato se contraen, acordado por las partes, por lo que procede a confirmar el incumplimiento por parte del demandado…; el comprador no ha pagado al vendedor las sumas pactadas, encontrándose vencido el plazo otorgado en el contrato promesa de compraventa…”.

3.- La demanda se presentó el cinco (5) de agosto de 2020 y el

el comprador no ha pagado al vendedor las sumas pactadas, encontrándose vencido el plazo otorgado en el contrato promesa de compraventa…”.

3.- La demanda se presentó el cinco (5) de agosto de 2020 y el auto por medio del cual se admitió la misma fue del catorce (14) del mismo mes y año (numeración 5).

Notificado el libelo introductor al extremo pasivo, expresó a través de abogado que unos hechos son ciertos, otros no y de paso se opuso a las pretensiones; así mismo, formul ó como excepciones de mérito las denominadas “cobro de lo no debido; inexistencia de la obligación; buena fe” y “mala fe del demandante”.

Se aduce básicamente que en cuanto al primer lote ya se realizó escritura pública y frente a su saldo el mismo fue modificado en el “otrosí” suscrito, expidiéndose para ello una letra de cambio,5

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amén que en el instrumento público se consignó haberse pagado el valor.

Indicó que “no se puede exigir el cumplimiento respecto a la promesa por cuanto se ha establecido…que el Sr. Edgar Trujillo no ha cumplido ni hubiera podido cumplir con la referida obligación en las fechas pactadas, por cuanto del predio distinguido en el literal B de la promesa no goza del dominio pleno del referido predio…y por cuanto el predio distinguido con el literal C no se encuentra a su nombre”.

Recalcó que el total pagado fue $316.167.999 y que parte de ello fueron unos semovientes que el demandante vendió sin autorización, precisando además que las “obligaciones de pago se

encuentra a su nombre”.

Recalcó que el total pagado fue $316.167.999 y que parte de ello fueron unos semovientes que el demandante vendió sin autorización, precisando además que las “obligaciones de pago se encuentran sujetas a plazo al cual se le aplica un interés del 0.5% sobre el saldo… sin que a la fecha el promitente vendedor haya querido finiquitar estas cuentas…”, siendo de buena fe el demandado “al punto que en reiteradas ocasiones ha manifestado al Sr. Trujillo y su apoderado que reciban el saldo pendiente del contrato…” pero el comportamiento del actor ha sido de mala fe al desconocer abonos y otras situaciones.

4.- Surtidas las respectivas etapas procesales y escuchados los alegatos de conclusión , el 26 de marzo de 2021 se profirió sentencia de primera instancia declarándose de manera oficiosa probada la excepción de fondo llamada “falta de requisitos de la acción resolutoria”, por tanto, se negaron las pretensiones de la demanda, se impuso multa dando alcance al artículo 206 del C.G.P. y se condenó en costas al extremo activo. En esencia, adujo el a-quo que el demandado había sido contratante6

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cumplido de ahí que el primer lote se hubiera escriturado, motivo por el cual las pretensiones debían negarse.

5.- El apoderado de la parte actora apeló la decisión de instancia expresando en la audiencia brevemente sus inconformidades y ya en esta instancia los sustentó.

Indicó que el a-quo sólo se refirió al compromiso de una de las

5.- El apoderado de la parte actora apeló la decisión de instancia expresando en la audiencia brevemente sus inconformidades y ya en esta instancia los sustentó.

Indicó que el a-quo sólo se refirió al compromiso de una de las partes y no dijo nada de los otros pagos y compromisos, habiendo más pruebas como la letra de cambio que se suscribió por el saldo y ello no se estudió.

Expresó que el contrato de promesa de compraventa y el otrosí no se prestan para confusión en “cuanto a las fechas de cumplimiento y las obligaciones que las partes se impusieron en su libertad contractual” , y aunque se modificó la fecha de escrituración de uno de los inmuebles, no se dio “cumplimiento del pago del precio del inmueble, situación que fue tomada por parte del a -quo como cumplimiento absoluto del contrato, quitándole todo el peso al dicho de la demanda, en favor del demandado, situación que dista mucho de la realidad…”, sin que el hecho de haberse suscrito la escritura pública se entienda el cumplimiento de la parte económica pues se omite de “plano que lo único que hizo mi representado fue dar cumplimiento al otrosí suscrito modificatorio de las condiciones contractuales inici ales, pero que sin embargo siguen siendo ley para las partes en lo no establecido en el otrosí…ya que las demás clausulas quedaban incólumes, especialmente en cuanto a los preci os pendientes de pago…”.7

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Manifestó que hubo una errada interpretación del contrato y una indebida valoración probatoria siendo que los términos contractuales fueron claros y los pl azos de pago quedaron

pago…”.7

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Manifestó que hubo una errada interpretación del contrato y una indebida valoración probatoria siendo que los términos contractuales fueron claros y los pl azos de pago quedaron definidos, el último para el 30 de noviembre de 2018 que no fue cumplido así como tampoco los demás en debida forma . Si aún se aceptara el pago del primer lote, faltarían $630.000.000 para dar cumplimiento a las obligaciones del demandado frente a los otros dos bienes, sin que el hecho de no haberse dado alguna justificación en los alegatos de conclusión del porque se hizo una escritura pública de como cumplido absoluto al comprador.

Se aplicó equivocadamente el artículo 206 del Código General del Proceso así como también fue errónea la valoración probatorio del “otrosí” especialmente en su cláusula quinta al dar por sentado el pago del saldo pendiente para el primer lote con la materialización de la escritura pública sin que ello fuera así, motivo por el cual las excepciones propuestas no pueden salir avante, menos cuando se ha querido demostrar unos “pagos que no hacen parte del precio pactado”.

Argumentó que hubo claridad en la promesa en cuanto a la titularidad del inmueble distinguido con matricula inmobiliaria Nro. 360-13713 y que no es posible que el demandado excuse su incumplimiento contractual con el reconocimiento de intereses de mora por el no pago de los valores establecidos ; refuerza su tesis trayendo a colación los artícul os 1546 y 1609 del Código Civil y concluye “que quien debía cumplir con las obligaciones primeramente era la parte demandada, quien debía pagar el precio

tesis trayendo a colación los artícul os 1546 y 1609 del Código Civil y concluye “que quien debía cumplir con las obligaciones primeramente era la parte demandada, quien debía pagar el precio pactado a fin de que mi representado pudiera así mismo proceder8

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a la escrituración y al finiquito del negocio jurídico, situación que no era viable sin el cumplimiento del demandado…”

6.- Dentro del término otorgado en el artículo 14 del Decreto Legislativo 806 del 2020, la parte apelante se pronunció y su contraparte se opuso a lo allí alegado.

II. CONSIDERACIONES:

1.- Los presupuestos procesales entendidos como los requisitos mínimos que deben estar presentes para proferirse sentencia se encuentran plenamente estructurados. De otro lado, no se observa vicio capaz de invalidar la actuación, por lo que procede esta Sala a decidir de fondo la cuestión presentada a estudio.

Complementando ese colofón , debe advertirse que no haber enviado la parte apelante el memorial de sustentación a su contraparte no constituye nulidad procesal, máxime, cuando dicho documento fue conocido por el extremo procesal no recurrente tal como se reconoce en el escrito por medio del cual se descorrió el traslado a la mentada sustentación, por ende, si alguna anomalía se hubiera podido generar la misma fue subsanada ya que finalmente el derecho a la réplica se surtió sin inconveniente alguno.

Y tampoco hay lugar a declarar d esierto el recurso de apelación como lo peticiona el extremo pasivo, pues la citada herramienta

subsanada ya que finalmente el derecho a la réplica se surtió sin inconveniente alguno.

Y tampoco hay lugar a declarar d esierto el recurso de apelación como lo peticiona el extremo pasivo, pues la citada herramienta vertical se presentó oportunamente y allí se expresaron los reparos concretos , incluso, a modo de ejemplo y entre otros argumentos, uno de ellos fue no analizarse o expresarse “acerca9

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de los otros compromisos que el señor (refiriéndose al demandado) también debía tener”, manifestación general pero que resulta ser toral del cumplimiento de las obligaciones pactadas en la promesa de venta objeto de discusión que habilitaba sustentarla o desarrollarla ampliamente como en efecto ocurrió, de ahí que ningún desconocimiento o desacato al artículo 322 del C.G.P. se hubiese cometido.

2.- Sabido es que una de las fuentes de las obligaciones es el “concurso real de las voluntades de dos o más personas, como…los contratos o convenciones 1”, entendiéndose éste como un “acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa…” 2; en otras palabras, el contrato es el acuerdo de sujetos de derecho que manifiestan su voluntad para dar na cimiento, modificar o extinguir una relación jurídica de naturaleza patrimonial. Las obligaciones jurídicas nacidas del contrato son relaciones que ligan a personas identificadas y en las que por lo menos un sujeto se obliga a realizar una prestación lícita, cierta, determinada o determinable a favor de otro, teniendo éste la posibilidad de conminar a aquél para lograr el

contrato son relaciones que ligan a personas identificadas y en las que por lo menos un sujeto se obliga a realizar una prestación lícita, cierta, determinada o determinable a favor de otro, teniendo éste la posibilidad de conminar a aquél para lograr el cumplimiento o el pago de la indemnización correspondiente cuando su derecho a recibir la prestación no es satisfecho conforme al tenor de la obligación como lo disponen los arts. 1545 y s.s. del C.C.

Es que, “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales 3”, así mismo, deberán los contrat os

1 Artículo 1494 del Código Civil. 2 Artículo 1495 Código Civil. 3 Artículo 1602 Código Civil.10

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“ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por ley pertenecen a ella”4.

Pues bien, se ha dicho que l a promesa es “un contrato preparatorio por virtud del cual dos o más partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición ”5, acto jurídico que genera derechos y obligaciones que difieren del acto prometido, pues no puede olvidarse qu e en su naturaleza preparatoria éste sólo permite la futura celebración de un negocio -diferente-, de donde se infiere que “no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen

puede olvidarse qu e en su naturaleza preparatoria éste sólo permite la futura celebración de un negocio -diferente-, de donde se infiere que “no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen para las partes, naturalmente, sino la obligación de otorgar la escritura contentiva del contrato prometido…6.

De esta forma, si este acuerdo negocial no es un contrato fin en sí mismo sino medio, ya que se trata de un negocio jurídico que tiene como objeto básico servir de instrumento para asegurar la celebración de otro distinto en el futuro, que en el presente no quieren o no pueden realizar, al servir exclusivamente de apoyo al contrato prometido, resulta claro que no pueden confundirse las obligaciones que emergen de este negocio preparatorio con las que son propias del negocio prometido.

Ciertamente, la promesa es un contrato autónomo, preparatorio y solemne por estar sujeto en su celebración a formalidades

4 Artículo 1603 Código Civil. 5 Bonivento Jiménez Javier. El Contrato de Promesa. Ed. Librería del Profesional, pág. 31 6 C.S.J. Sentencia de 23 de mayo de 1988.M.P. Pedro Lafot Pianetta.11

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especiales, teniendo individualidad propia y exigiéndose legalmente la presencia de todos los elementos que lo configuran en razón de ser de la esencia misma del contrato.

Pero no puede desconocerse, sin embargo, la posibilidad que del contrato de promesa de compraventa o de la misma ley se deriven prestaciones que deben cumplirse sucesiva o alternativamente por las partes con anterioridad a la que por naturaleza le es

Pero no puede desconocerse, sin embargo, la posibilidad que del contrato de promesa de compraventa o de la misma ley se deriven prestaciones que deben cumplirse sucesiva o alternativamente por las partes con anterioridad a la que por naturaleza le es propia -la de hacer -, evento en el cual de presentarse su incumplimiento es dable demandar su resolución, como quiera que por su cará cter bilateral de acuerdo con las previsiones del art. 1546 del C.C ., en él va implícita la condición resolutoria tácita.

Para la viabilidad de la acción se requiere la concurrencia de las siguientes condiciones:

a) La existencia de un contrato bilateral válido.

b) El incumplimiento total o parcial de las obligaciones que éste impone al demandado.

c) Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos.

Como puede apreciarse, el legislado r patrio estableció la acción contenida en el art. 1546 del C.C. a favor del contratante que cumplió con sus obligaciones o se allanó a cumplirlas, “así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que este debía acatar de manera12

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preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato recíproco y simultaneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019)… ”7, demanda que entonces tiene como propósito obtener la resolución del negocio jurídico o instar por su cumplimiento,

y simultaneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019)… ”7, demanda que entonces tiene como propósito obtener la resolución del negocio jurídico o instar por su cumplimiento, siendo claro que, con ocasión a la primera opción, se destruye el contrato con efecto retroactivo, es decir, se desatan todos los derechos y obligaciones que del vínculo bilateral emanan, volviendo las cosas al estado que tenían antes como si el negocio nunca hubiere existido.

3.- Para el caso concreto los extremos procesales mediante un solo documento suscribieron el 10 de noviembre de 20 17 promesa de venta respecto de tres (3) inmuebles que si bien son contiguos cada uno tiene su propia matrícula inmobiliaria. En su orden se describieron en los literales A, B y C y se identifican con las matrículas inmobiliarias 360-16364, 360-36926 y 360-13713 todos de la oficina de registro e instrumentos públicos del Guamo Tolima.

Como precio al primer y segundo bien se pactó para cada uno el valor de $300.000.000; frente al último el monto fu e de $330.000.000, siendo así el to tal de la negociación la suma de $930.000.000. El saldo del lote inicial luego de recibir los primeros pagos fue por $200.000.000 y se fijó para su recaudo el 15 de mayo de 2018, el bien del literal B para pagar el 31 de agosto de 2018 y respecto del tercero para el 30 de noviembre de

2018. Ya para la escrituración se señalaron, respectivamente, el

15 de mayo de 2018, el bien del literal B para pagar el 31 de agosto de 2018 y respecto del tercero para el 30 de noviembre de

2018. Ya para la escrituración se señalaron, respectivamente, el

7 C.S.J. SC4801 del 7 de diciembre de 2020.13

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18 de mayo de 2018; 5 de septiembre de 2018 y 5 de diciembre de 2018.

3.1.- Sin embargo, en cuanto al primer predio las partes celebraron un “otrosí” el 16 de febrero de 2018, acordándose que el saldo para el 15 de mayo de 2018 luego de un abono quedaba en $173.000.000; así mismo , se estipuló realizar la respectiva escritura pública del inmueble relacionado en el literal (A) e identificado con folio de matrícula 360-16364 de la oficina de registro e instrumentos públicos del Guamo Tolima.

Y efectivamente es pacífico y no discutible por las partes, que mediante escritura pública No. 71 del 19 de diciembre de 2018 en la Notaría Única del Círculo del Guamo Tolima se llevó a cabo el acto notarial de compraventa del mentado inmueble, instrumento público que fue debidamente registrado según se observa en la anotación 20 del certificado de tradición , es decir, la primera heredad prometida en venta se formalizó legalmente.

De ese modo y ya inscrito el acto de venta, no es posible estudiar los efectos de la promesa frente a dicho inmueble , pues recuérdese que uno es el contrato de promesa y otro el prometido,

De ese modo y ya inscrito el acto de venta, no es posible estudiar los efectos de la promesa frente a dicho inmueble , pues recuérdese que uno es el contrato de promesa y otro el prometido, in casu, este último fue la venta, de ahí que realizada ésta se cumplió entonces la finalidad de aquél y en esa medida no se puede pretender como se pide en la demanda analizar un incumplimiento en el pago del saldo del lote descrito en el literal (A) pues este ya se vendió.

En otras palabras, el contrato de promesa que es preparatorio logró su cometido por lo menos frente al primer predio, ya que la14

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compraventa prometida se materializó y por consiguiente no es viable desde ese punto de vista pedir su resolución ; se insiste, aunque ambos negocios jurídicos participan del carácter contractual y tienen relación entre sí, son diferentes, autónomos y no pueden confundirse, de ahí que será otra acción la que deba emprender si así lo desea, la parte interesada para hacer valer el derecho que dice habérsele conculcado. En verdad, formalizada la venta, las vías judiciales para debatir los derecho s u obligaciones que de allí emanen por obvias razones deben ser diferentes a la resolución de la promesa acá objeto de discusión. Eso sí, aclárese que si bien el contrato prometido fue celebrado respecto del citado inmueble, en algunos escenarios puede ocurrir que subsistan determinadas obligaciones, empero, acá ello no ocurrió. (C.S.J. SC 2221 del 13 de julio de 2020).

respecto del citado inmueble, en algunos escenarios puede ocurrir que subsistan determinadas obligaciones, empero, acá ello no ocurrió. (C.S.J. SC 2221 del 13 de julio de 2020).

3.2.- En cuanto al segundo inmu eble, podría decirse en forma ligera que el primer llamado a cumplir era el demandadocomprador pues el valor a pagar estaba para el 31 de agosto de 2018 y como no lo hizo según el mismo lo confesó en interrogatorio de parte, ello relevaba al demandante-vendedor de acudir a hacer la escrituración a los cinco días siguientes - 5 de septiembre del 2018 - y desgajarse, así no más, la prosperidad de la pretensión resolutoria; empero, conforme a lo consignado en la promesa y “a todas las cosas que e manan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por ley pertenecen a ella ”, se ameritan reflexiones más profundas que conducen a concluir algo distinto.

En la promesa de venta firmada el 10 de noviembre de 2017 y luego de describirse e identificarse el bien del literal B, es decir,15

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el distinguido con matrícula inmobiliaria 360-36926, se consignó como nota: “se hace claridad que actualmente existe una ficha catastral en común con el predio de Central de Inversiones y productos S.A.S ya que este trámite se debe realizar en la oficina del Instituto Geográfico Agustín Codazzi en la ciudad de Ibagué pero que hasta el momento ha sido imposible por falta de personal en dicha entidad para realizar la respectiva visita y crear la nueva ficha catastral…”.

del Instituto Geográfico Agustín Codazzi en la ciudad de Ibagué pero que hasta el momento ha sido imposible por falta de personal en dicha entidad para realizar la respectiva visita y crear la nueva ficha catastral…”.

Frente a esa situación, el actor en interrogatorio de parte expresó sin ambages y en forma contundente no haber hecho ninguna gestión para l levar a cabo tal cometido 8, esto es, la independización o desenglobe de la ficha ca tastral y así generar una nueva para el bien que a nombre suyo se encuentra.

Es que, la división material de un inmueble y liquidación de comunidad como aquí aconteció según se desprende del certificado de tradición, conlleva la creación de determinado número de unidades inmobiliari as cada una con su respectiva individualización por su ubicación, cabida y linderos, por tanto, al surgir varios bienes estos uno a uno deben contar con su registro catastral y por ello de manera independiente se deberá efectuar el aporte po r concepto de impuesto predial, requisito legal para realizar la transferencia de bienes inmuebles pues debe existir identidad jurídic a entre el bien vendido como de los comprobantes fiscales necesarios para el perfec cionamiento del acto escritural, de lo contrario no podría adelantarse.

8 Audiencia del 5 de marzo de 2021. Numeración 28. Record: 24:20 y siguientes.16

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Entonces, si ello ha permanecido en el tiempo, es claro que al inmueble prometido vender no se le asignó su propia ficha catastral y en consecuencia el pago del correspondiente impuesto predial no se hizo, incluso, la parte actora no acreditó el cumplimiento de dicha obligación fiscal sie ndo este requisito

inmueble prometido vender no se le asignó su propia ficha catastral y en consecuencia el pago del correspondiente impuesto predial no se hizo, incluso, la parte actora no acreditó el cumplimiento de dicha obligación fiscal sie ndo este requisito indispensable para realizar la escrituración.

Tan cierto es lo anterior, que “Los comprobantes fiscales serán presentados por los interesados en el momento de solicitar el servicio notarial...” y de no hacerse contempla seguidamente la norma: “Prohíbase a los notarios extender instrumentos sin que previamente se hayan presentado los certificados y comprobantes fiscales e xigidos por la ley para la prestación d e servicios notariales...”9.

En ese orden y como nunca hizo el actor la gestión pertinente para independizar y tener su propia ficha catastral , no podía entonces obtener el paz y salvo por concepto de impuesto predial del inmueble prometido en venta ya que no contaba con registro catastral individual para hacer su pago dada la comunidad que en ese sentido (ficha catastral) tiene con otro predio, razón por la cual es prohibido para el notario poder realizar la respectiva escritura pública pues dicho comprobante es exigido por la ley.

Y ese trámite no era algo novedoso que hubiese surgido, pues la división material y la liquidación de la comunidad del bien según da cuenta el folio de matrícula fue desde julio de 2015 y la promesa de venta se firmó en noviembre de 2017, luego, si no se

9 Decreto 960 1970. De los comprobantes fiscales. Artículo 43°. Modificado por el canon 37, D. 2163 de 1970.17

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9 Decreto 960 1970. De los comprobantes fiscales. Artículo 43°. Modificado por el canon 37, D. 2163 de 1970.17

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había hecho lo necesario para culminar dicha gestión desde aquélla data, sí le correspondía al demandante a partir de la firma de la promesa que fue cuando se comprometió a enajenar el inmueble, iniciar la respectiva labor para sanear esa situación y poderse llevar a cabo a feliz término el acto notarial; es que, sin dar solución a ello, como se explicó, no se puede extender el instrumento público.

Es más, en la cláusula segunda de la promesa de venta el vendedor se obligó no solo a transferir los inmuebles libres de cualquier anomalía, también “al pago de paz y salvo de impuestos…”, compromiso que entonces para poderse cumplir era inexorable adelantar con ahínco la desenglobalización de la ficha catastral lo que nunca se hizo.

Así las cosas, el demandante - vendedor con antelación al perfeccionamiento del contrato prometido no se puso en aptitud legal para poder vender pues le concernía desde un inicio de la negociación emprender las actividades necesarias para conjurar dicha situación sin que lo hubiera hecho.

Y si se trata de