TSDJ MED SC - 05001 31 03 013 2018-00410 01-(29-03-2022)

Rdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

Procedencia: Juzgado Trece Civil del Circuito Sentencia de segunda instancia. MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca sentencia de primera instancia. Desestima las súplicas del banco.

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TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLIN

SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL

Medellín, veintinueve de marzo de dos mil veintidós

Litigio: Restitución por mora del pago en contrato de leasing Procedencia: Juzgado Trece Civil del Circuito de Medellín Radicado: 05001-31-03-013-2018-00410-01

Demandante: Itaú CorpBanca Colombia S.A.

Opositores: Antonio José Castaño Suaza y otros.

Decisión: Revoca decisión de primera instancia. Desestima.

ASUNTO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto Legislativo 806 de 2020, la Sala procede a resolver los recursos de apelación que los demandados interpusieron contra la sentencia del 27 de agosto del 2021, proferida por el Juzgado Trece Civil del Circuito de Oralidad de Medellín.Rdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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ANTECEDENTES

1. Sobre el libelo

En la demanda se expone que Antonio José Castaño Suaza, Astrid Elena Castaño Suaza, Diego de Jesús Castaño Suaza y la Sociedad de Transportes

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ANTECEDENTES

1. Sobre el libelo

En la demanda se expone que Antonio José Castaño Suaza, Astrid Elena Castaño Suaza, Diego de Jesús Castaño Suaza y la Sociedad de Transportes DYA S.A.S., esta última en calidad de deudora solidaria, celebraron un contrato de leasing (N°111569) donde se ind ica haber recibido a título de arrendamiento de Helmbank S.A, hoy Itaú CorpBanca Colombia S.A., un bien inmueble ubicado en la calle 80 N°20A -30 de la ciudad de Medellín, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N°001 -148631 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, zona sur.

En virtud del referido contrato, los arrendatarios se obligaron a pagar a favor del banco un canon por el valor de $ 3.172.578, durante 240 meses, debiendo ser cancelado los primeros cinco días de ca da mes. Adicionalmente, se comprometieron a realizar el pago mensual de los siguientes conceptos: i) las primas correspondientes a los seguros por valor de $73.100, (ii) una multa diaria por atraso en el pago del canon de arrendamiento de $2.367 liquidable desde el día 5 de abril de 2018 hasta la fecha de pago efectivo, (iii) el valor del impuesto predial y de valorización que genere el inmueble, (iv) la cuota de administración que sea fijada por la copropiedad, y, (v) el pago de los servicios públicos.Rdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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El actor expone que, a la fecha de presentación de la demanda, los locatarios no han hecho efectivo el pago de los cánones causados entre el 5 de abril y 5 de agosto de 2018.

Hace énfasis el demandante, en la cláusula décima quinta del contrato en mención, donde se indica que este puede ser terminado antes del vencimiento de duración del mismo, entre otros casos, por: : “B) Por incumplimiento de EL LOCATARIO de una de cualquiera de las obligaciones aquí pactadas tales como: el no pago oportuno del c anon mensual por un periodo o más, el no pago oportuno de servicios públicos, administración, impuestos y otros gastos... ".; y que igualmente, se estableció en la cláusula décima novena que "el locatario renuncia expresamente a las formalidades del requer imiento privado o judicial, para constituirlo en mora en caso de retraso, incumplimiento o cumplimiento deficiente o parcial de cualquiera de las obligaciones por él adquiridas en virtud del contrato”.

Con base en los hechos anteriormente mencionados, la parte actora pretende que se declare el incumplimiento y, consecuencialmente, la terminación del contrato de leasing suscrito entre Helm Bank S.A. , hoy Itaú CorpBanca Colombia S.A., arrendadora, y los demandados; además, solicita que mediante la diligencia respectiva se haga entrega del bien referido en el contrato.

contrato de leasing suscrito entre Helm Bank S.A. , hoy Itaú CorpBanca Colombia S.A., arrendadora, y los demandados; además, solicita que mediante la diligencia respectiva se haga entrega del bien referido en el contrato.

2. La contestación de la demanda

Los demandados Diego de Jesús Castaño Suaza y Antonio José Castaño Suaza se pronunciaron de manera individual a la demanda, indicando que seRdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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oponían a l o pretendido por medio de defensas que denominaron excepciones de mérito. El primero alegó: “ausencia de prueba del derecho de acción en cabeza de la entidad demandante por falta de entrega del contrato” y “aceptación tácita a la continuidad del contrato por parte de la entidad financiera” ; el segundo propuso: “pago total de los cánones por compensación por pagos de impuesto predial e intereses bajo el nombre de multas y demás ítem por fuera del contrato”, “buena fe”, “abuso del derecho o posición dominante”, “cláusulas abusivas” e “incumplimiento del contrato por el arrendador”.

Es importante precisar que los demás demandados, es decir, Astrid Elena Castaño Suaza y Transportes DYA S.A.S. no contestaron lo expuesto en el libelo.

3. La sentencia de primera instancia

La juzgadora de primer nivel, en sentencia anticipada, accedió a lo pretendido por la parte recurrente, con base en la causal establecida en el contrato con

libelo.

3. La sentencia de primera instancia

La juzgadora de primer nivel, en sentencia anticipada, accedió a lo pretendido por la parte recurrente, con base en la causal establecida en el contrato con respecto a la mora de los locatarios.

Para la a quo, fue clara la mora del pago de los arrendatarios en los cánones relacionados en el libelo y los posteriores, lo que quiere decir, que el no pago oportuno de las mesadas durante el trámite de restitución, exigencia clara para ser oído, y a la ausencia de prueba en torno a las excepciones propuestas por los demandados, fue suficiente para dar como terminada la relación contractual, y, adicionalmente, la restitución o entrega definitiva del bien.Rdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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4. Del recurso de apelación.

Inconforme con lo decidido, el señor Antonio Castaño, interpuso recurso de apelación frente a la sentencia de primera instancia con base en los siguientes argumentos:

1. Que la sentencia es contradictoria en relación con el material probatorio aportado por las partes; la providencia hace énfasis en que n o se incluyeron pagos de cánones que fueron realizados a nombre del despacho.

2. Que cuando la demanda se presentó, el 22 de agosto de 2018, ya se había realizado el pago de los cánones comprendidos entre abril y junio, lo que quiere decir que cuando se notificó al demandado estaba al día.

2. Que cuando la demanda se presentó, el 22 de agosto de 2018, ya se había realizado el pago de los cánones comprendidos entre abril y junio, lo que quiere decir que cuando se notificó al demandado estaba al día.

3. Que la sentencia no respeta el principio de congruencia, ya que solo se analizó lo indicado en la demanda y no los argumentos expuestos en las excepciones.

4. Que la providencia impugnada violó la ley y los preceptos constitucionales, desconociendo el contrato de leasing firmado entre las partes.

5. Que en la sentencia no se hizo un análisis del incumplimiento del demandante en el contrato de leasing; se indica que esta parte cobró unos conceptos que no fueron acordados en el negocio celebrado, como son losRdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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impuestos por COVID, el recaudo por cobro de seguros a cada locatario por valor de $15.000 mensuales y el impuesto predial.

5. Del trámite de segunda instancia

Las partes allegaron sus respecti vos alegatos. El demandado Antonio José Castaño Suaza sustentó el recurso, haciendo énfasis en los argumentos de disenso presentados en el recurso de apelación, donde señala que la a quo no valoró adecuadamente el material probatorio aportado por los pasivos, en el que se acredita que para el momento de presentación de la demanda ya habían sido cancelados los cánones referidos en la demanda.

valoró adecuadamente el material probatorio aportado por los pasivos, en el que se acredita que para el momento de presentación de la demanda ya habían sido cancelados los cánones referidos en la demanda.

Según la parte recurrente, por los argumentos anteriormente expuestos es que se presentaron excepciones respecto al cobro de lo no debido y a la ausencia de interés para obrar por parte del banco Itaú, defensas que en su sentir no fueron analizadas debidamente por la juzgadora de primera instancia. Por último, el demandado solicita que se revoque en su totalidad la pr ovidencia del 27 de agosto del 2021, y en su lugar ordenar al demandante compensar el pago que hacen los locatarios por conceptos que en ningún momento fueron pactados en el contrato.

CONSIDERACIONES

1. Presupuestos procesalesRdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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Los requisitos formales del proceso se encuentran reunidos y sobre ellos no hay reparo alguno. Así mismo, examinada la actuación procesal en ambas instancias, la Sala no advierte impedimentos formales para dictar sentencia de segunda instancia.

2. Problemas jurídicos

En cuanto a los asuntos a resolver en sede de alzada varias cuestiones pueden considerarse, teniendo en cuenta la causa de la pretensión, lo excepcionado y la competencia funcional asumida por el Tribunal en segunda instancia.

• Uno de los puntos que debe discernirse para la segunda instancia es el tema

considerarse, teniendo en cuenta la causa de la pretensión, lo excepcionado y la competencia funcional asumida por el Tribunal en segunda instancia.

• Uno de los puntos que debe discernirse para la segunda instancia es el tema de la mora. Al evaluar el incumplimiento de las obligaciones por parte de los arrendatarios-locatarios, específicamente el concerniente al pago de la renta periódica, la juez de primera i nstancia evaluó tanto los periodos informados en la demanda, como también los causados con posterioridad, durante el curso del proceso. Sobre este punto, vale la pena preguntar: ¿Cómo entender la mora? ¿Qué relación existe entre la causa de la pretensión cuando el supuesto fáctico que se informa es la mora en el pago de una renta o canon periódico, con la carga establecida en el artículo 384, numeral 4 del Código General del Proceso, frente al demandado arrendatario, para ser oído en el proceso?

• Ahora bien, en lo c oncerniente al estado del incumplimiento de las obligaciones por parte de la parte locataria , esto es, el pago de la renta o canon, ha brá de estudiarse el tipo de contrato frente al que se busca suRdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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terminación; no se olvide que se trata de un leasing habitacional. Habrá que revisar los pagos, los términos de ejecución del contrato y la relevancia del incumplimiento teniendo en cuenta las obligaciones asumidas en el propio contrato.

3. Marco jurídico

revisar los pagos, los términos de ejecución del contrato y la relevancia del incumplimiento teniendo en cuenta las obligaciones asumidas en el propio contrato.

3. Marco jurídico

3.1. Sobre el contrato de leasing y el leasing habitacional

El contrato de leasing en Colombia se concibe como un negocio financiero; es un negocio que se distingue por ser principal, bilateral, consensuado, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y de naturaleza mercantil. En él, el propietario de un bien de capital cede su uso por un determinado tiempo, a cambio de una renta periódica, pudiendo acordar con el usuario del bien y pasado un tiempo determinado este pueda hacer la opción de compra y hacerse dueño del bien. 1

1 La Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 13 de diciembre de 2002, radicación n. 6462, ha definido el contrato de leasing como “(…) un negocio jurídico consensual; bilateral - o si se prefiere de prestaciones recíprocas -, en cuanto las dos partes que en él intervienen: la compañía de leasing y el usuario o tomador, se obligan recíprocamente (interdependencia prestacional); de tracto o ejecución sucesiva (negocio de duración), por cuanto las obligaciones princi pales –y originariasque de él emanan: para el contratante, conceder el uso y goce de la cosa y para el contratista, pagar el precio, no se agotan en un solo momento, sino que se desenvuelven y desdoblan a medida que transcurre el tiempo (tempus in negoti o); oneroso, toda vez que cada una de las partes busca un beneficio económico que, recta vía, se refleja en la obligación asumida por la parte contraria o

(tempus in negoti o); oneroso, toda vez que cada una de las partes busca un beneficio económico que, recta vía, se refleja en la obligación asumida por la parte contraria o cocontratante y, finalmente, las más de las veces, merced a la mecánica negocial imperante en la prax is contractual, por adhesión, como quiera que el usuario debe sujetarse, sin posibilidad real de discutirlas, a unas cláusulas previamente establecidas –o fijadas ex ante -, con carácter uniforme por la compañía de leasing (condiciones generales dictadas por la entidad predisponente).”Rdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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Ahora bien, el contrato de leasing habitacional para la adquisición de vivienda presenta, entre otras, las siguientes características: la intención declarada del locatario es adquirir el inmueble objeto de leasing para vivienda familiar. La intención del banco es obtener réditos en el negocio de la compra del inmueble al proveedor, su arrendamiento al locatario y su eventual transferencia si se ejerce la opción de compra. El precio es un canon mensual durante un plazo determinado y una suma final para ejercer la opción de compra. Durante el plazo, el locatario disfruta de la tenencia del bien, con restricciones en cuanto a uso y disposición señaladas en el contrato. Además del canon, el locatario debe pagar todos los gastos de man tenimiento y conservación del inmueble, así como seguros, impuesto y en general las

restricciones en cuanto a uso y disposición señaladas en el contrato. Además del canon, el locatario debe pagar todos los gastos de man tenimiento y conservación del inmueble, así como seguros, impuesto y en general las expensas, cuidados y actuaciones que corresponden a los titulares de dominio de bienes inmuebles, que el banco traslada al locatario a través del contrato. Con el canon el locatario paga por la tenencia del inmueble durante el plazo del contrato, bajo la expectativa de que el banco le transfiera el dominio del bien, si se cumplen las condiciones del contrato.2

Obsérvese que el contrato de leasing habitacional se relaciona con dos finalidades relevantes:

2 Vale precisar que estos criterios se predican del contrato de leasing en general; frente al leasing habitacional puede considerarse cierta normativa específica, como la consagrada en el Decreto 2555 de 2010, en la que se e stablecen exigencias de concretar el negocio jurídico celebrado por escrito.Rdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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1. Por un lado, el derecho a la vivienda familiar. En efecto, en la medida que el Estado promueve y los bancos ofrecen productos financieros para la adquisición de vivienda, se comprometen con una finalidad pública del Estado Constitucional y los derechos fundamentales de las personas. En consecuencia, las consideraciones sobre el clausulado del contrato, su ejecución por las partes o su interpretación por el juez, deben garantizar en la mayor medida de lo posible el derecho que

pública del Estado Constitucional y los derechos fundamentales de las personas. En consecuencia, las consideraciones sobre el clausulado del contrato, su ejecución por las partes o su interpretación por el juez, deben garantizar en la mayor medida de lo posible el derecho que tienen las personas y las familias a una vivienda digna.

2. Por otro lado, la autonomía de la voluntad contractual, que incluye tanto la libertad de los bancos para ofrecer productos financieros bajo ciertas condiciones, como la libertad de las personas para decidir con qué banco adquir ir esos productos. Este principio, fundamental al ordenamiento jurídico civil y comercial, exige proteger en la mayor medida de lo posible la libertad contractual de las partes, bajo el dogma o presupuesto argumentativo de una igualdad formal entre los contratantes y una voluntad libre y exenta de vicios para obligarse.

En efecto, en la sentencia C -936 de 2003, donde se estudiaba la constitucionalidad de la norma que autorizaba a los bancos a celebrar contratos de leasing habitacional, la Corte Constituci onal señaló que este contrato es un medio válido de garantizar el acceso a la tenencia de vivienda, advirtiendo que este derecho no sólo se garantiza con un título de propiedad, sino también con uno de tenencia. Es decir, que la Corte ha reconocido que esta operación específica de los bancos se relaciona con una finalidad que transciende lo simplemente comercial, pues se relaciona con los derechosRdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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fundamentales asociados a la vivienda del locatario y su grupo familiar.

Sentencia de segunda instancia. MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca sentencia de primera instancia. Desestima las súplicas del banco.

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fundamentales asociados a la vivienda del locatario y su grupo familiar.

3.2. Sobre la mora como causa de la pretensión de un proceso de restitución con contrato de leasing

1. La mora es un concepto considerado por la teoría general de las obligaciones como un incumplimiento calificado jurídicamente, es decir, aquel que es objetivo y a su vez es imputable al dolo o culpa del deudor. El contrato de leasing genera unas obligacion es a cargo del arrendatario

(locatario), esto es del locatario con opción de compra, una de ellas el pago de una renta periódica, lo que configura la mora, que es causa de terminación del referido negocio jurídico.

En otros términos, habrá que tener en cu enta los supuestos sobre incumplimiento, en el caso de que el deudor no pague los respectivos cánones por los que se obligó en virtud del contrato. Así, puede considerarse la mora, en principio, cuando se incumple una obligación sometida a plazos periódicos, como es la del pago de la renta, lo que dará como consecuencia la terminación del contrato por dicho incumplimiento.

No obstante, vale preguntar, si la mora es razón suficiente para dar como terminada la relación contractual y consecuencialmente la restitución del bien. Y a esta cuestión puede decirse, en principio, que sí, por cuanto el incumplimiento de la obligación según la condición que trae la regla trae aparejado ese efecto jurídico que debe imponer el juez cuando se dema nda

Y a esta cuestión puede decirse, en principio, que sí, por cuanto el incumplimiento de la obligación según la condición que trae la regla trae aparejado ese efecto jurídico que debe imponer el juez cuando se dema nda por dicho asunto. Pero, igualmente, habrá que verificar si pese a la mora , laRdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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misma no tiene la entidad suficiente para dar por terminado el contrato, teniendo cuenta el tipo de contrato que es el leasing habitacional; asimismo, pueden considerarse actitudes provenientes de las partes que hagan pensar, pese a la mora, que el contrato ha de seguir vigente.

Para esto, es importante dejar claro cómo entender la causa de la pretensión, cuando el hecho que se invoca es la mora del pago del canon en un contrato de leasing.

2. El artículo 281 del Código General del Proceso impone al juzgado un deber de congruencia a efectos de resolver. Las decisiones han de guardar relación con el objeto y la causa de lo pretendido.

En los procesos con pretensión de restitución de tenencia por mora en el pago, la causa que fundamenta la referida pretensión son las obligaciones incumplidas por el deudor afirmadas por el demandante al momento de presentar la demanda. Si el juzgador logra verificar tal incumplimiento, debe disponer de la restitución. En caso contrario denegarla.

De igual manera, es importante precisar el alcance de la norma procesal 384.4,

presentar la demanda. Si el juzgador logra verificar tal incumplimiento, debe disponer de la restitución. En caso contrario denegarla.

De igual manera, es importante precisar el alcance de la norma procesal 384.4, donde se establece que el juez está obligado a verificar que los locatarios paguen los cánones causados durante el proceso para “ser oído”. Esto no supone una variación en la causa de la pretensión del demandante, según la cual el contrato terminaría ante el eventual e incierto incumplimiento de una obligación futura, sino una carga p rocesal para el demandado, conRdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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consecuencias asimismo procesales, que sólo indirectamente inciden en la decisión de fondo.

Lo anterior, denota claramente que el hecho de no acreditar el pago de los cánones posteriores a la demanda no es causa suficiente para disponer de la restitución del bien, sino solamente para dejar de ser oído al demandado; esto es, no decretar o practicar pruebas que solicite, no resolver los recursos o incidentes que proponga, no escuchar sus alegatos, etcétera. Esto para optimizar la finalidad de la norma en mención: evitar que el proceso judicial se convierta en un medio de dilación para la restitución del bien, a favor del deudor moroso y en perjuicio del acreedor.

Por tanto, si el alcance del 384.4 solamente es para dejar de oír, más no para

se convierta en un medio de dilación para la restitución del bien, a favor del deudor moroso y en perjuicio del acreedor.

Por tanto, si el alcance del 384.4 solamente es para dejar de oír, más no para estimar la restitución, si dentro del proceso se logra acreditar que el pago de los cánones que fundamentaron la demanda se realizó a favor de la entidad financiera, sería procedente desestimar la pretensión por no haberse acreditado la causa o por no subsistir al momento de decidir.

3.3. Sobre la interpretación que debe darse al clausulado del leasing habitacional en conflictos fundamentados en la mora

Ahora bien, ante el evento de conflicto sobre la mora del deudor -locatario, ¿qué peso concreto se debe dar a cada una de esas finalidades, cuando el juez interpreta un contrato de leasing habitacional para la adquisición de vivienda?

La igualdad formal entre las partes, que es presupuesto de la autonomía de laRdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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voluntad contractual, resulta alterada por la evidente desigualdad material de los sujetos del contrato de leasing habitacional, en relación con su poder real para determinar sus cláusulas, lo que i ncide evidentemente en la asignación de cargas y ventajas contractuales en el evento de mora o simple retraso del locatario.

En otras palabras: la igualdad formal de los contratantes del leasing ante la ley, no previene que sea el banco quien establezca unilateralmente las

de cargas y ventajas contractuales en el evento de mora o simple retraso del locatario.

En otras palabras: la igualdad formal de los contratantes del leasing ante la ley, no previene que sea el banco quien establezca unilateralmente las estipulaciones respecto a la mora o los retrasos del locatario. Éste sólo adhiere, para acceder a la tenencia y eventual compra de una vivienda.

Lo anterior suele reflejarse en las ventajas que el contrato otorga al banco en caso de m ora del locatario, tales como: la renuncia que éste hace a los derechos que la ley le otorga como deudor; el cobro de multas, cl áusulas penales, intereses y otras sanciones que sólo podrían beneficiar al banco; la potestad de terminar el contrato, reclama r el inmueble y apropiarse de los cánones que se pagaron para ejercer la opción de compra, ante un simple retraso y sin ningún otro condicionamiento; el hecho de que el banco pueda ejercer esta potestad sin importar el porcentaje de cumplimiento de las obligaciones del locatario, entre otras.

Aunque las obligaciones periódicas del locatario puedan pactarse para lustros, incluso décadas, no se prevé ninguna situación que excepcione la mora del deudor, o conceda periodos de gracias, o que condicione la term inación unilateral a incumplim ientos reiterados o graves, o la sustituya por una consecuencia distinta a restituir la vivienda del locatario, por lo menos queRdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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opere de forma obligatoria para el banco; el hecho de que la mora que da lugar a la terminación y la restitución de la vivienda del locatario, no se refiere sólo al retraso en la obligación del pago de los cánones, sino al amplio espectro de las obligaciones y deberes del propietario que el banco transfirió al locatario, etcétera.

Este tipo de garant ías unilaterales y no negociados a favor del acreedor, válidas y usuales en las relaciones comerciales y bancarias, optimizan al máximo la libertad contractual y el carácter de ley que tiene el contrato para las partes y en últimas los intereses del acreed or. Sin embargo, no le dan ningún peso real a la otra finalidad constitucionalmente relevante del contrato de leasing para la adquisición de vivienda: ser un mecanismo efectivo para el acceso real a la vivienda digna del locatario y su familia. Por el cont rario, se convierte en una barrera desproporcional para ello.

En efecto, el contrato de leasing no sólo es un instrumento para que los bancos adquieran ganancias en ejercicio de su actividad financiera -lo que es válido y protegido fuertemente por la ley y las instituciones-, sino también un canal que el Estado regul a y promociona como un medio para garantizar el acceso a la vivienda -lo que se constituye en una finalidad constitucional del Estado social de derecho y un derecho fundamental de los ciudadanos, que debe ser especialmente protegido por el juez-.

En est e contexto, el contrato de leasing habitacional para adquisición de

acceso a la vivienda -lo que se constituye en una finalidad constitucional del Estado social de derecho y un derecho fundamental de los ciudadanos, que debe ser especialmente protegido por el juez-.

En est e contexto, el contrato de leasing habitacional para adquisición de vivienda puede regular el retraso o mora del locatario de dos modos:Rdo. 05001 31 03 013 2018 00410 01

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1. Optimizando a toda costa el lucro del banco, garantizando dispositivos para maximizar sus ganancias, como la potestad de terminar unilateralmente el contrato ante el simple retraso en el pago de cualquiera de las obligaciones periódicas que se causan durante décadas y consecuencialmente expulsar al locatario de su vivienda, apropiándose de los conceptos que éste ya pagó por concepto de canon para ejercer la opción de compra, sin contar con las demás expensas que éste hubiere asumido como si fuera el propietario; además del cobro de multas, sanciones, cláusulas penales y demás cargas a las que el deudor accedió voluntariamente al firmar el contrato.

2. O bien, optimizando el equilibro económico del contrato y el carácter instrumental de éste como medio de acceso a la vivienda, lo que supone interpretar la mora en el contrato atendiendo variables como: a. el porcent aje de ejecución del contrato;