TSDJ MED SC - 05001-31-04-005-2019-00424-01-(10-02-2023)

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Proceso Verbal Demandante Martha Elena Tejada Yepes y otro Demandados Martha González Jiménez Radicado No. 05001-31-04-005-2019-00424-01 Procedencia Juzgado Quinto Civil del Circuito de Medellín Instancia Segunda Ponente Luís Enrique Gil Marín Asunto Sentencia No. 003 Decisión Confirma Tema Resolución promesa de permuta Subtemas Promesa de compraventa. Requisitos del contrato de promesa de compraventa. Determinabillidad del inmueble. Nulidad de la promesa de compraventa. Jurisprudencia. Restituciones.

TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN

Medellín (Ant.), diez de febrero de dos mil veintitrés

I. OBJETO

Se decide el recurso de apelación interpuesto por l a parte demandada, contra la sentencia proferida por el JUZGADO QUINTO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN (ANT.), en el proceso verbal instaurado por MARTHA ELENA DE

MARÍA TEJADA YEPES y OSCAR EMILIO RESTREPO

CARMONA contra MARTHA LIGIA GONZÁLEZ JIMÉNEZ.2

II. ANTECEDENTES

Pretensiones: Solicitan los demandantes se de clare la resolución del contrato de promesa de permuta que celebraron como EL PROMITENTE PERMUTANTE NÚMERO 2, con la demandada, EL PROMITENTE PERMUTANTE N ÚMERO 1, porque las propiedades fueron permutadas materialmente, pero el contrato no se perfeccionó porque el bien de propiedad de la pasiva fue intervenido por orden de la Fiscalía

con la demandada, EL PROMITENTE PERMUTANTE N ÚMERO 1, porque las propiedades fueron permutadas materialmente, pero el contrato no se perfeccionó porque el bien de propiedad de la pasiva fue intervenido por orden de la Fiscalía General de la Nación y puesto a disposición de la Sociedad de Activos Especiales ; a pesar de lo anterior, como los pretensores cumplieron con las obligaciones a su cargo solicitan la resolución del contrato, la restitución del dinero cancelado y el pago de la cláusula penal; consecuente con lo anterior, ordene a la accionada la devolución de los dineros entregados a través de los títulos que le fueron endosados por un total de $253.927.560,oo, y que deben ser indexados más los intereses legales, desde el momento del endoso hasta el pago total, así:

Título Número Valor Vencimiento 00608985 $20.730.050,oo 12/01/2010 0609349 $40.841.557,oo 05/02/2010 0609639 $42.331.927,oo 15/02/2010 0609655 $12.897.476,oo 15/02/2010 0609661 $51.579.677,oo 15/02/2010 0610061 $35.824.870,oo 26/02/2010 0622832 $49.772.003,oo 27/05/2010

Además, al pago de $50.000.000,oo, a título de cláusula penal debidamente indexada , más los intereses de mora, desde el 25 de enero de 2010 hasta el pago total y3

$380.000.000,oo. Por último, se condene a la parte accionada al pago de las costas.

penal debidamente indexada , más los intereses de mora, desde el 25 de enero de 2010 hasta el pago total y3

$380.000.000,oo. Por último, se condene a la parte accionada al pago de las costas.

Elementos fá cticos: Afirman los demandantes que entre ellos y l a demandada se celebró un contrato de permuta, donde la pasiva como PROMITENTE PERMUTANTE NÚMERO 1, se comprometió a transferi r a los demandantes PROMITENTE PERMUTANTE NÚMERO 2, el bien inmueble ubicado en la Urbanización Quintas de San Luis Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria No. 001794653 y, los pretensores a su vez, se obligaron a transferir a la accionada el inmueble ubicado en la Unidad Residencial

Santa Catalina del Tesoro, calle 4BSur No. 13-260, casa 11, de la ciudad de Medellín, con matrícula inmobiliaria No. 001757726; estos bienes entregaron materialmente en las fechas acordadas; el inmueble de propiedad de los actores fue avaluado y entregado en $1.000.000.000,oo; sumado a dicho valor endosaron a favor de la pasiva los títulos reseñados en las pretensiones por un total de $253.927.560,oo y, al momento de firmar el contrato de promesa de permuta entregaron $ 50.000.000,oo en efectivo; además, el extremo activo se comprometió a pagar a la accionada $596.072.440,oo, en un plazo máximo de 100 días calendario contados desde la firma del contrato ; pago

efectivo; además, el extremo activo se comprometió a pagar a la accionada $596.072.440,oo, en un plazo máximo de 100 días calendario contados desde la firma del contrato ; pago que fue suspendido por el incumplimiento de la demandada; los permutantes garantizaron que los inmuebles no se habían enajenado por acto anterior, no eran objeto de demanda civil, no estaban embargados y se hallaban libres de censos, anticresis, arrendamientos consignados por escritura pública, desmembraciones, condiciones resolutorias y limitaciones al4

dominio; además, se comprometieron al saneamiento por evicción o vicios redhibitorios; el total de la negociación fue por $1.900.000.000,oo; además, se acordó que el acto escriturario se confeccionaría el 23 de febrero de 2010, a las 4:00 p.m., en la Notaría 22 de Medellín.

Como consta en la anotación No. 8, del folio de matrícula No. 001-794653, el 26 de enero de 2010, se inscribió embargo en proceso de la Fiscalía y la demandada no cumplió con lo pactado en el contrato de promesa de permuta; toda vez que, si bien los inmuebles se permutaron materialmente, no fue posible transferirlos en legal forma; a demás, el bie n propiedad de los demandantes fue devuelto y el de la demandada, entregado por los actores a la Sociedad de Activos Especiales; asimismo, las partes pactaron como cláusula penal $380.000.000,oo.

Admisión de la demanda y réplica: Una vez admiti da la

demandada, entregado por los actores a la Sociedad de Activos Especiales; asimismo, las partes pactaron como cláusula penal $380.000.000,oo.

Admisión de la demanda y réplica: Una vez admiti da la demanda (29 de agosto de 2019), y notificada a la pasiva, la replicó, se opuso a las pretensiones y esgrimió los siguientes medios de defensa: (i) fuerza mayor; (ii) compensación; (iii) causa pendiente; (iv) improcedencia de la cláusula penal; (v) inexistencia de la mora y, (vi) la genérica.

Objeción al juramento estimatorio: Frente al reembolso de $253.927.560,oo y que de acuerdo a lo estimado en la demanda ascienden a $303.927.560,oo; no indica el monto de los intereses que solicitan; además, la parte demandada presentó su propia estimación juramentada, en cuanto el valor de los frutos civiles que le deben ser reconocidos, a5

razón de $10.000.000,oo mensuales por arrendamiento, desde el 25 de enero de 2010, fecha de entrega de la propiedad, hasta el 26 de abril de 2019, cuando fue restituido el inmueble , esto es 111 meses ; para un total de $1.110.000.000,oo; aspecto que se debe tener en cuenta al momento de resolver sobre las restituciones mutuas a que hubiere lugar.

Sentencia: Se profirió el 15 de marzo de la pasada

anualidad, con la siguiente resolución:

“PRIMERO: DECLARAR la inejecución de las prestaciones de la promesa de permuta por imposibilidad de ejecución de

Sentencia: Se profirió el 15 de marzo de la pasada

anualidad, con la siguiente resolución:

“PRIMERO: DECLARAR la inejecución de las prestaciones de la promesa de permuta por imposibilidad de ejecución de la prestación por causa sobreviviente a la celebración del contrato de promesa de permuta, celebrado por Martha Tejada Yepes y O scar Emilio Restrepo con Martha Ligia González Jiménez, celebrado el 25 de enero de 2010, atendiendo las consideraciones ya enunciadas.

“SEGUNDO: No se estudian las excepciones opuestas dada la decisión tomada en cuanto a la imposibilidad de ejecución de la promesa de permuta objeto de este juicio civil.

“TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaración, se codena a la demandada Martha Ligia González Jiménez a pagar a favor de los demandantes Martha Elena de María Tejada Yepes y Oscar Emilio Restrepo Carmona, a título de restituciones mutuas las siguientes sumas de dinero:6

“La suma de $253.927.560 pesos, la cual deber á ser indexada al momento del pago, desde el 25 de enero de 2010, más los intereses civiles a la tasa del 6% anual (art. 1731 C. Civil) desde la presente sentencia y hasta el momento efectivo del pago.

“La suma de $50.000.000 pesos, la cual deberá indexarse para el momento del pago desde el 25 de enero de 2010 ; más los intereses civiles a la tasa del 6% anual (art. 1731 C. Civil) desde la presente sentencia y hasta el momento efectivo del pago.

“CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada y en

más los intereses civiles a la tasa del 6% anual (art. 1731 C. Civil) desde la presente sentencia y hasta el momento efectivo del pago.

“CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada y en favor de la demandante. Como agencias en derecho ante esta instancia se condena a la suma de 9.000.000 de pesos. (Acuerdo PSAA16-10554 art. 5|). Liquídense por secretaría”.

Empieza planteando como problema jur ídico a resolver, el determinar si procede la resolución del contrato de permuta objeto del proceso, bajo la premisa del incumplimiento de la demandada; además, si hay lugar a restituciones mutuas y a la condena por cláusula penal, o las excepciones t ienen el alcance de enervarlas.

Concluye que el contrato de promesa de permuta cumple con los requisitos legales; enumera los elementos axiológicos que se deben cumplir para la prosperidad de resolución pretendida; que la parte actora manifiesta en la demanda que ha cumplido sus obligaciones; al efecto, afirma que entregó a la demandada el inmueble que había prometido y parte del7

pago acordado, esto es, $1.000.000.000,oo que corresponden al valor del inmueble; $253.927.560,oo en títulos de inversión endosados a favor de la acci onada y, $50.000.000,oo cancelados a la suscripción del contrato; los restantes $596.072.440,oo, se pagarían en un plazo máximo de 100 días calendario, contados desde la firma de la convención; los que no canceló por la imposibilidad de

$50.000.000,oo cancelados a la suscripción del contrato; los restantes $596.072.440,oo, se pagarían en un plazo máximo de 100 días calendario, contados desde la firma de la convención; los que no canceló por la imposibilidad de perfeccionar el contrato prometido, dada la inscripción de la medida de embargo por orden de la Fiscalía General de la Nación; el incumplimiento correspo nde no solo en esa imposibilidad sino en desconocer la demandada que el bien tenía que ser entregado y tra nsferido libre de cualquier gravamen conforme lo acordado; el extremo pasivo acepta la existencia del contrato y sus condiciones, salvo la entrega de los $50.000.000,oo; afirmó que el contrato prometido no se llevó a cabo por la existencia de una fuerza mayor, referente a la medida cautelar adoptada por autoridad judicial.

Seguidamente, indica que atendido la prueba reca udada se tiene el contrato que vincula a las partes en litigio y que lo pactado debe ser cumplido por los contratantes, por que no se antepone a la naturaleza del contrato prometido; al analizar las cargas de la parte actora afirma que se encuentran cumplidas, toda vez, que pacíficamente se aceptó por ambos extremos, que tanto el inmueble prometido en permuta como el precio pactado, se entregó materialmente; se acordó como precio a favor de la demandad a $1.900.000.000,oo; de los que pagó $1.000.000.000.oo, con la entrega del inmueble de los actores; $253.967.560,oo con los títulos de inversión endosados a la demandada y,8

$1.900.000.000,oo; de los que pagó $1.000.000.000.oo, con la entrega del inmueble de los actores; $253.967.560,oo con los títulos de inversión endosados a la demandada y,8

$50.000.000,oo en efectivo , como se desprende de la promesa de permuta; entrega que si bien fue refutada por la accionada, entendida su entrega a un comisionista, lo cierto es que no existe prueba alguna que apoye esa tesis; amén, que la demandada al absolver el interrogatorio de parte indicó que había un título de $49.000.000,oo aproximadamente, que se entregó a un comisionista y que en realidad se l e habían entregado en efe ctivo $20.000.000,oo; lo que da al traste con lo afirmado en las defensas formuladas; amén, que no se aportó ningún medio de prueba que diera cuenta de esa situación.

Sigue indica ndo, qu e por pagar quedó un sa ldo de $596.072.440,oo y así lo aceptó la activa, al indicar que no fueron entregados a la demandada ante la imposibilidad de celebrar la permuta porque un embargo deja el bien fuera del comercio y al momento en que iban a otorgar la escrit ura pública en el mes de febrero, sobre el bien ya pesaba un gravamen y, en este caso, con la intervención de autoridades jurisdiccionales; amén, que el pago del referido saldo se haría dentro de los 100 días calendario , contados a partir de la firma del contrato de promesa de permuta ; esto es, del 25 de enero de 2010 y la medida cautelar se inscribió el 26 de

dentro de los 100 días calendario , contados a partir de la firma del contrato de promesa de permuta ; esto es, del 25 de enero de 2010 y la medida cautelar se inscribió el 26 de los mismos, cuando la escritura debía celebrarse el 23 de febrero adiado, lo que imposibilitaba llevar a cabo el contrato prometido; resulta totalmente inane al proceso, que la parte demandante no asistiera a la notaría para el cumplimiento del contrato porque ya no se podía cumplir; siendo insensato señalar que los demandantes debieron cubrir la suma porque ya no había justificación para ello.9

Del análisis de las obligaciones de la demandada sigue precisado, que quedó establecido que ésta entregó el bien materialmente a la fecha de celebraci ón del contrato de promesa, quedando plenamente demostrado que incumplió la cláusula tercera; esto es, que el inmueble est aba libre de embargos; es cierto que al momento del contrato de promesa no tenía restricción alguna, pero no resultaba procedente la celebración de l contrato prometido, es decir, la permuta , porque como se indicó, el bien fue embargado ; por lo que refulge claro que la demandada incumplió con sus obligaciones, especialmente con la cláusula tercera del contrato de promesa ; de donde colige el a quo , que están satisfechos los elementos axiológicos para la prosperidad de la pretensión deprecada ; por lo que en principio habría de ordenar la resolución de la promesa del contrato de permuta celebrada entre l as partes; pero, en contra posición con lo pedido, la demandada formul ó las excepciones de fuerza mayor, compensación, causa pendiente, improcedencia de la

ordenar la resolución de la promesa del contrato de permuta celebrada entre l as partes; pero, en contra posición con lo pedido, la demandada formul ó las excepciones de fuerza mayor, compensación, causa pendiente, improcedencia de la cláusula penal e inexistencia de la mora. Por lo que se adentrará en el estudio de la imposibilidad de la accionada para cumplir con las obligaciones a su cargo, debiendo partir de los presupuestos establecidos para ello; de donde resulta pacífico, que la imposibilidad de la ejecución es un modo de extinguir las obligaciones, cuando la prestación de dar, hacer o no hacer se vuelve imposi ble sin que medie culpa del deudor; donde necesariamente, se tiene que tener en cuenta la teoría de los riesgos cuando el deudor, como en este caso, incurre en mora; en este sentido son presupuestos de la teoría de los riesgos , la existencia de un contrato bilateral10

válido; la imposibilidad de ejecución prestacional y la concurrencia de una causa extraña; es decir, fuerza mayor o caso fortuito; de donde se tiene que la fuerza mayor o caso fortuito, es el impr evisto que no es posible resistir al tenor del art . 64 del C. Civil; lo que significa , que el hecho constitutivo de tal debe ser ajeno a todo presagio, es decir, imprevisible e imposible de evitar; de modo que el sujeto que lo soporta queda determinado por su suerte; no se trata entonces de cualquier hecho por sorpresivo o dificultoso que resulte, sino de uno que inexorablemente reúna los requisitos legales que deben ser evaluados en cada caso particular.

En este caso, la fuerza mayor se supeditó en el decreto de la medida de embargo por parte de la Fiscalía sobre el inmueble

resulte, sino de uno que inexorablemente reúna los requisitos legales que deben ser evaluados en cada caso particular.

En este caso, la fuerza mayor se supeditó en el decreto de la medida de embargo por parte de la Fiscalía sobre el inmueble de la pasiva, obraba como una acción que le era sorpresiva y desconocida, lo que impidió dar cumplimiento a su obligación; la fuerza mayor se encuentra ya definida y, corresponde a fenómenos externos al sujeto cuyo comportamiento se analiza y que reúna las características de hechos súbitos, sorpresivos, insospechados, etc., y la irresistibilidad, los efectos del hecho que no puedan ser exitosamente enfrentados o detenidos por una persona común; tal como lo ha ordenado la jurisprudencia; de donde resulta, que esa medida cautelar resultó sorpresiva, imprevisible y claramente irresistible, no solo para la parte demandada sino también para el extremo activo, lo que llevó a una circunstancia sobre viniente; en mérito de lo cual , se hace imposible el cumplimiento de la prestación debida; específicamente el cumplimiento del contrato de permuta.11

Ahora, al ser imposible el cumplimiento de la obligación de hacer se torna imposible para el demandado cumplir con su compromiso; de donde se configura la máxima de que las cosas perecen para el deudor o dueño y, por lo tanto, en estricto sentido procedería dar curso a las restituciones mutuas, las que en este caso ya operaron en cuanto a los inmuebles; sin que pueda hacerse exigible la cláusula penal, por tratarse de una circunstancia ajena a los contratantes,

estricto sentido procedería dar curso a las restituciones mutuas, las que en este caso ya operaron en cuanto a los inmuebles; sin que pueda hacerse exigible la cláusula penal, por tratarse de una circunstancia ajena a los contratantes, extraña y sobreviniente; a igual respuesta se llegaría por la vía de la resolución del contrato, si llegara a tener éxito; no obstante, que vía doctrinal algunos autores conceptúan lo contrario; como en este caso la inejecución no está en cabeza del demandado, ello conlleva al decaimiento de la pretensión indemnizatoria.

De otra parte, se ha insistido y ha sido un argumento recurrente del extremo pasivo , el solicitar frutos por los rendimientos que pudo haber dado el inmueble de su propiedad y que entregó a los demandantes; sin embargo, ese juramento estimatorio fue objetado por la contraparte y dentro de esa objeci ón la demandada solicitó la práctica de una experticia, que no se arrimó al proceso; lo que significa que los frutos a que alude el juramento estimatorio de la accionada no fueron debidamente acredita dos; amén, que ello también deja de lado elementos claros de justicia y equidad, ya que si bien es cierto la pasiva no fue quien originó en principio la reseñada situación; también se benefició del uso del otro apartamento ; es más, en caso tal no estaría legitimada para obtener los frutos de un bien que no era de su propiedad como lo admite y que se encontraba embargado12

y cuyos rendimientos son para el proces o y no sobre quien recayó la demanda.

Que volviendo al tema de la fuerza mayor para la resolución pretendida, que m ás que una excepción , el Juzgado

y cuyos rendimientos son para el proces o y no sobre quien recayó la demanda.

Que volviendo al tema de la fuerza mayor para la resolución pretendida, que m ás que una excepción , el Juzgado encuentra que la vía es la inejecución de las prestaciones de la promesa de permuta , dada la imposibilidad por causa sobreviniente a la celebración de la promesa; lo que deja sin piso la pretensión resolutoria, siendo poco útil referir a las excepciones planteadas por la pasiva; que la diso lución del negocio jurídico a pareja como regla de principio por aplicación del art. 1544 del C. Civil, el regreso de los contratantes a la situación precontractual; lo que impone la restitución material y jurídica, si a ello hubiere lugar, de todo lo que las partes han recibido o percibido por motivo del acuerdo; para este caso, las restituciones mutuas se centran en la devolución de los dineros entregados por la parte actora a la demandada; en tanto los bienes inmuebles fueron devueltos a cada extremo materialmente y no se probó por la pasiva la existencia de frutos civiles.

Así las cosas, como quedó demostrado, la demandada habrá de restituir a los demandantes $253.927.560,oo, que se reconocen por equivalencia a falta de prueba de que los títulos de inversión aun radican en cabeza de la accionada; suma que deberá ser indexada al momento del pago, desde el 25 de enero de 2010, más los intereses civiles a la tasa del 6% anual (art. 1731 C. Civil) desde la presente sentencia y hasta el momento efectivo del pago ; no se reconocen los

el 25 de enero de 2010, más los intereses civiles a la tasa del 6% anual (art. 1731 C. Civil) desde la presente sentencia y hasta el momento efectivo del pago ; no se reconocen los intereses comerciales solicitados porque no se observa que13

los contratantes ostenten la calidad de comerciantes; igualmente, se ordena a la accionada pagar a los pretensores la suma de $50.000.000,oo, debidamente indexada para el momento del pago (25 de enero de 2010), más los intereses civiles a la tasa del 6% anual (art. 1731 C. Civil) , desde la presente sentencia y hasta el momento efectivo del pago; no hay lugar al reconocimiento de la cláusula penal, conforme lo indicado en precedencia.

Apelación: Lo interpuso la parte demandada indicando como reparos: El Juzgado al desestimar la resolución del contrato, opta por orientarse hacia una figura en cuanto no fue posible el cumplimiento de las prestaciones derivadas del contrato de promesa; en razón de la presencia de fuerza mayor ; por lo que se incurre en una figura conocida como extra-petita y ultra-petita.

Dentro de los tres ( 3) días siguiente s a la audiencia de instrucción y juzgamiento, indicó: Una de las pretensiones de la demanda consiste en la declaratoria de la resolución del contrato de promesa de permuta, con apoyo en los hechos uno a doce; evento que aparece previsto en el art. 1546 del

C. Civil , en caso de incumplimiento de alguno de los contratantes; además, como consta en los hechos de la demanda y en el certificado de libertad , a la demandada no

uno a doce; evento que aparece previsto en el art. 1546 del

C. Civil , en caso de incumplimiento de alguno de los contratantes; además, como consta en los hechos de la demanda y en el certificado de libertad , a la demandada no le fue posible cumplir con lo prometido en el contrato, porque acaeció una fuerza mayor tal como lo prescribe el art. 64 de la reseñada obra; por lo que no operaría entonces la resolución del contrato, como lo dispuso el a quo ; pero no resulta comprensible, que el Juzgado frente a la imposibilidad14

del cumplimiento por la accionada, ordene la devolución de los conceptos e conómicos que recibió de la parte demandante; por estas razones, considera que el Juzgado desbordó los límites del ar t. 281 del C.G.P., puesto que la decisión resulta extra -petita y ult ra-petita, teniendo como base lo pretendido en la demanda; amén, de desconocer los arts. 1607 y 1876 del C. Civil, porque la medida de embargo decretada por la Fiscalía General de la Nación, se tendría que tomar como la pérdida de la cosa debida, lo que conlleva a la imposibilidad en el cumplimiento de la tradición del bien por parte de la demandada, toda vez, que el inmueble quedó por fuera del comercio; presentándose una ilicitud de objeto de cara al art. 1521 Ib.

Al descorrer el traslado concedido en segunda instancia para sustentar el recurso de apelación, en síntesis volvió sobre las razones que vienen de extra ctarse; agregando que los argumentos esbozados pueden dar cabida a la excepción

Al descorrer el traslado concedido en segunda instancia para sustentar el recurso de apelación, en síntesis volvió sobre las razones que vienen de extra ctarse; agregando que los argumentos esbozados pueden dar cabida a la excepción denominada “la genérica”, al tenor de l art. 282 del C.G.P.; además solicita, que al desatar la alzada se brinde la posibilidad de invocar en su debido momento ante el a quo, el evento liquidatorio del que tra ta el artículo 283 -3 Ib., aplicable a los frutos civiles que debió recibir la aquí demandante y que en su momento no fue ron objeto de experticia porque la demandada no contaba con los medios económicos ni temporales para ello; siendo pertinente que el Tribunal al desatar la alzada se pronuncie sobre dicho rubro.

Por su parte, el extremo activo dentro del término del traslado, adujo que resulta claro que la demandada adeuda15

al extremo activo $253.927.560,oo, que le fueron pagados en razón de la negociación referida en la demanda, igual que $50.000.000,oo y $380.000.000,oo pactados en la cláusula penal; los actores siempre cumplieron o se allanaron a cumplir sus obligaciones, entregaron los dineros y el inmueble prometido y no fue posible continuar con la negociación por el gravamen impuesto por la SAE al inmueble prometido, propiedad de la demandada; frente al argumento de que los demandantes deben los frutos que pudo producir el bien de la demadada mientras estuvo en poder de éstos, no es de recibo porque no se acreditó cuantía alguna y dicho bien no produjo frutos; amén, que la pasiva no está

de que los demandantes deben los frutos que pudo producir el bien de la demadada mientras estuvo en poder de éstos, no es de recibo porque no se acreditó cuantía alguna y dicho bien no produjo frutos; amén, que la pasiva no está habilitada para pretender su cobro en virtud del gravamen a favor de la SAE.

III. CONSIDERACIONES

Problemas jurídicos: El recurso de apelación de cara a la sentencia de primer grado, plantea el siguiente problema jurídico que la Sala debe resolver: ¿la decisión de primer grado es extra-petita y ultra-petita?

El contrato de promesa de compraventa: Lo regula el art. 89 de la Ley 153 de 1887, que derogó el art . 1611 del C. Civil, en los siguientes términos:

“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

“1ª) Que la promesa conste por escrito;16

“2ª) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquéllos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil.

“3ª) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato;

“4ª) Que se d etermine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

“Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”.

En el presente caso, no hay lugar a duda de que estamos en

formalidades legales.

“Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”.

En el presente caso, no hay lugar a duda de que estamos en presencia de una promesa de permuta, toda vez que la demandada prometió a los demandantes un bien inmueble, consistente en un lote de terreno identificado con el No. 8, ubicado en la fracción El Poblado en la URBANIZACIÓN QUINTAS DE SAN LUIS PROPIEDAD HORIZONTAL, con la casa sobre él construida , identificada en la nomenclatura urbana con el apéndice No. 108 de la calle 6 No. 16-17, lote de terreno con un área de 850 M ts2, y distinguido con la matrícula inmobiliaria No. 001-794653 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur, al que se asignó un precio de $1.900.000.000,oo; a cambio los demandantes se comprometieron el siguiente bien raíz, consistente en la casa 11, de la UNIDAD RESIDENCIAL SANTA CATALINA DEL TESORO, ubicada en la calle 4BSur No.17

13-260, con un área construida aproximada de 169.25 Mts2, y distinguida con la matrícula inmobiliaria No. 001 -757726 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur, por un precio de $1.000.000.000,oo y el saldo restante, $900.000.000,oo se acordó pagar en la forma indicada por los contratantes.

En el mundo de los negocios es de común ocurrencia que las

saldo restante, $900.000.000,oo se acordó pagar en la forma indicada por los contratantes.

En el mundo de los negocios es de común ocurrencia que las partes antes de la celebración del contrato de compraventa sobre bienes inmuebles requieran la realización de actos preparatorios, bien, porque están en la imposibilidad de celebrar ese contrato o simplemente acuerdan la celebración de un acto preparatorio, para luego, perfeccionar el contrato previamente acordado. Para estos eventos, la legislación civil regula el contrato de promesa de compraventa, revistiéndolo de formalidades, cuyo desconocimiento lo torna ineficaz; pues su finalidad, es precisamente, asegurar la realización del contrato prometido, para cuyo efecto la convención futura debe quedar de antemano completamente definida, de tal manera que para su perfeccionamiento solo quede faltando el cumplimiento de la solemnidad y, de esa forma, como los derechos y obligaciones quedaron determinados, los contratantes perfectamente saben a qué se comprometieron, cuando y donde deben cumplir las prestaciones a su cargo.

La resolución: El artículo 1546 del Código Civil regula la resolución de los contratos, señalando que “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.18

“Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.

Para que proceda la resolución de un contrato , se tiene que cumplir con todos los requisitos de existencia y de valide z, de tal manera que, si no se supera este examen no hay lugar

indemnización de perjuicios”.

Para que proceda la resolución de un contrato , se tiene que cumplir con todos los requisitos de existencia y de valide z, de tal manera que, si no se supera este examen no hay lugar a considerar la pretensión resolutoria. Luego, se examina si el demandante es un contra