TSDJ MED SC - 050013103 008 2019-00018 01-(22-06-2021)

Al servicio de la Justicia y de la Paz Social Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG

JOSE GILDARDO RAMIREZ GIRALDO

Magistrado

Proceso: Verbal (Regulación de Canon)

Demandante: ALBERTO ALVAREZ S. S.A.

Demandado: LUIS G. PINEDA HOYOS Y/O Radicado: 05001 31 03 009 2019 00018 01

Decisión: Confirma sentencia

Sentencia No: 015

DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

TRIBUNAL SUPERIOR SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL Medellín, veintidós de junio de dos mil veintiuno

Se procede a decidir por la Sala Civil del Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demanda nte frente a la sentencia proferida por el JUZGADO OCTAVO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN el 4 de febrero de 20 21, dentro del proceso Verbal de regulación de canon de arrendamiento por la sociedad ALBERTO ALVAREZ S.A.S. contra de los señores LUIS GERMAN PINEDA HOYOS; JOSÉ OVIDIO OSSA ZULUAGA y los herederos indeterminados del señor RAMIRO ELÍ ZULUAGA GÓMEZ.

I. ANTECEDENTES

1.1. El petitum. Pretendió la sociedad demanda nte se estableciera como valor del nuevo canon de arrendamiento mensual del inmueble descrito en los hechos en la suma de $30.700.000.oo mensuales a cargo de los arrendatarios señores Luis German Pineda Hoyos y José Ovidio

como valor del nuevo canon de arrendamiento mensual del inmueble descrito en los hechos en la suma de $30.700.000.oo mensuales a cargo de los arrendatarios señores Luis German Pineda Hoyos y José Ovidio Ossa Zuluaga para el periodo comprendido entre el 1 de abr il de 2017 y el 31 de marzo de 2018 ; y de manera subsidiaria para ese mismo periodo, la suma de $28.594.000.oo

1.2. Causa petendi. Fundamenta su pedimento argumentando que entre las partes se suscribió contrato de arrendamiento de localAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG comercial ubicado en la Cra. 52 Nro. 48 -72 1er piso, con vigencia inicial de un año comprendido entre el 1º de abril de 1999 y el 31 de marzo de 2000; señaló que el señor Ramiro Eli Zuluaga G ómez falleció el 5 de noviembre de 2015 sin conocerse sus herederos; indicó que el canon acordado el primer año fue la suma de $3.300.000.oo má s IVA , incrementando para el segundo año de vigencia en un porcentaje igual al IPC más 2 puntos de acuerdo a lo p actado en la cláusula 8º, y para el incremento de los años posteriores a la renovación, se estaría a lo que se pactaran las partes; afirmó que para el periodo comprendido entre el 1º de abril de 2016 y el 31 de marzo de 2017 la renta ascendía a la suma de $21.300.000.oo; advirtió que para la vigencia del 1º de abril de 2017 al 31 de marzo de 2018 la demandante propuso un canon de

suma de $21.300.000.oo; advirtió que para la vigencia del 1º de abril de 2017 al 31 de marzo de 2018 la demandante propuso un canon de $30.700.000.oo, la cual fue rechazada por los demandados y realizando una contrapropuesta ofreciendo un incremento del 10% que no fue aceptada.

1.3. Trámite, contestación de la demanda y excepciones. La demanda fue admitida el 15 de mayo de 2019. Integrado el contradictorio, la parte demandada dio respuesta como a continuación se compendia.

LUIS GERMAN PINEDA HOYOS y JOSÉ OVIDIO OSSA ZULUAGA, a través de apoderado, dieron respuesta indicando que el incremento pretendido por la sociedad demandante es excesivo ya que el sugerido era superior al 44%, propuesta que fue rechazada ; sin embargo, han tratado de llegar a un acuerdo en donde se les ofreció el 10% del aumento del canon, el cual no fue aceptado por la sociedad demandante. Se opusieron a las declaraciones de la demanda. Formularon como excepciones las de “IMPROCEDENCIA DE HACER VALER PRUEBAS DE UN PROCESO INEXISTENTE; FA LTA DE CONOCIMIENTO Y CONTROVERSIA DE LA PRUEBA SOLICITADA; EXCESIVA TASACIÓN DEL AUMENTO EN EL VALOR DEL CANON DE ARRENDAMIENTO; BUENA FE DE LOS ARRENDATARIOS; FALTA DE CRITERIOS Y RAZONES MERCANTILES OBJETIVOS Y COSTUMBRISTAS PARA LA ESTIMACIÓN DELAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

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RAZONES MERCANTILES OBJETIVOS Y COSTUMBRISTAS PARA LA ESTIMACIÓN DELAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

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JGRG AUMENTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL ” (Fls. 164 a

176)

Curador ad -litem de indeterminados del señor RAMIRO ELI ZULUAGA GÓMEZ no dio respuesta a la demanda (Fls. 246).

LA SENTENCIA APELADA

Mediante audiencia del 4 de febrero de 2021 el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín dictó sentencia fijando como canon de arrendamiento para el periodo comprendido entre el 1 de abril de 2017 a 31 de marzo de 2018 para el inmueble objeto de la demanda la suma de $21.243.888.oo. Dicha decisión se fundó en el dictamen aportado en el plenario por la parte demandada, toda vez que el mismo se ajustó a los parámetros establecidos para la realización de éste y las conclusiones fueron más solidadas que el presentado por la pretensora.

EL RECURSO DE APELACIÓN

Inconforme con la decisión de primer grado, la parte demanda nte interpuso el recurso de apelación en contra de la sentencia proferida con base en los siguientes argumentos:

Refutó la idoneidad del perito que realizó la experticia de la parte demandada aduciendo que el mismo no cumplía con las disposiciones establecidas en la Ley 1673 de 2013 para ser perito avaluador, debido a que su inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores da ta del 5 de

demandada aduciendo que el mismo no cumplía con las disposiciones establecidas en la Ley 1673 de 2013 para ser perito avaluador, debido a que su inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores da ta del 5 de enero de 2021, y la experticia fue realizada en el año 2019, situación que es aceptada por el perito arguyendo que dicha normatividad estableció un periodo de transición para ello; lo que no se ajusta a la norma, pues el registro debía realizar se 24 meses siguientes a la fecha en que quedara en firme el reconocimiento de la primera entidad de autorregulación por parte de la Superintendencia de Industria yAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG Comercio, terminó que feneció en abril de 2018, lo que no fue analizado por la Juez de conocimiento.

Arguyó que en los alegatos de conclusión tuvo la oportunidad de resaltar las falencias en que se incurre en la experticia. Así destacó el tema de la vetustez del bien, asunto al cual le dio trascendencia la funcionaria judicial, sin tener en cue nta que a folio 213 del plenario el perito indica que el estado de conservación del bien es bueno; estimó que lo indicado en la sentencia respecto de la antigüedad del bien no se encuentra acorde con lo indicado en audiencia por el perito de la parte demandante en donde afirma que lo importante es la consolidación del inmueble y la ubicación; manifestó que el local comercial objeto de la demanda no se puede valorar como nuevo debido a la zona de deficitaria influencia al publico en donde se encuentra ubicad o; insiste que la vetustez no tiene relevancia en un contrato de arrendamiento que

inmueble y la ubicación; manifestó que el local comercial objeto de la demanda no se puede valorar como nuevo debido a la zona de deficitaria influencia al publico en donde se encuentra ubicad o; insiste que la vetustez no tiene relevancia en un contrato de arrendamiento que inició en el 1999 en donde las partes no discuten su terminación por mala ubicación y/o su deterioro, sino su continuación.

Sobre las características generales del sector, el perito luego de realizar unos análisis indica que ellos sirven para encontrar el coeficiente de aprovechamiento del lote, como el mayor y mejor uso acorde con su normatividad y su incidencia negativa y/o positiva en donde se pueden construir 310 viviend as por hectárea, edificios de 5 pisos de altura, comercio los tres primeros pisos y vivienda en los dos restantes, para concluir que el valor por m2 en el sector era de $449.000; no obstante al interrogársele sobre la construcción de este tipo de edificaci ones en el sector, manifestó que no existía alguno ; situación que no se conduele con la realidad procesal, debido a que se trata de un local comercial, donde no existen este tipo de edificaciones, por lo que ninguna importancia tiene este concepto en el ca so de marras; lo mismo ocurre con la identificación del valor de reconstrucción, por que no es el tema de discusión y conclusiones a las que llegó son inaceptables.Al servicio de la Justicia y de la Paz Social

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG Manifestó que según las particulares operaciones del perito, en donde sustenta que el área total aprovechable es de 600 m2, pero como s ólo hay construidos 360, ese 40% no utilizado tiene incidencia en el valor

JGRG Manifestó que según las particulares operaciones del perito, en donde sustenta que el área total aprovechable es de 600 m2, pero como s ólo hay construidos 360, ese 40% no utilizado tiene incidencia en el valor del canon, lo cual resume en que “ a mayor diferencia entre el área máxima construible en relación con el área construida menor será el c anon de arrendamiento”, ecuación inexplicable del porque se estaría castigando o sancionando al propietario por incapaz y falto de visión comercial y no fijando el canon por lo que realmente presenta el respectivo local.

Estimó que la experticia se centra en encontrar el valor comercial del bien, para lo cual utiliza una metodología que llama IN O “Ingreso Neto Operativo” y cual define el perito ; cuestiona sobre que significa un valor razonable o para quien; además no explica de donde sale el valor de los impuestos, la tasa de vacancia y finalmente porque utiliza el porcentaje de interés comercial, un porcentaje de IPC, las fluctuaciones del mercado, elementos a partir del cual es posible encontrar el valor comercial del inmueble; además identifica el “valor venal” del metro cuadrado para lo cual utiliza una serie de factores sin explicar el origen o la razón de éstos y lo que difiere del que encontró para reconstrucción a nuevo y el cual ya esta depreciado. Señaló que el valor del canon encontrado correspondía al año 2018, el cual como estaba situado en una época económicamente diferente a la solicitada lo convierte al año 2017 aplicando lo que él llama el PIB; sin recurrir al método de renta, debido a que las personas no dicen la verdad; adicionalmente se atiende y da como un hecho cierto que las obras del paseo Bolívar afectaron y/o

2017 aplicando lo que él llama el PIB; sin recurrir al método de renta, debido a que las personas no dicen la verdad; adicionalmente se atiende y da como un hecho cierto que las obras del paseo Bolívar afectaron y/o depreciaron el Pasaje Carabobo sin especificar los detalles.

Finalmente so bre el dictamen presentado por la parte dema ndante estimó que su metodolog ía se circunscribió a resolver el litigio sin tener en cuenta la totalidad de la prueba obrante en el proceso; refirió que la Juez concluyó que la experticia fue realizada a partir de supuestos; debido a que se hizo con base en la escritura pública y no vi sitó el local, sin advertir que el peritaje contiene una serie de fotografías del local enAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG diferentes ángulos y sitios de éste, específicamente los piso 1, 2, 3, 4 y entorno; inquirió que fue rechazado por la juez el tema de las áreas, específicamente porque no fueron medidas en el sitio sin tener en cuenta que en la escritura pública aparece un extensión del lote de 197,20 m2 construidos, lo que coincide con las áreas ventilada en el proceso, además se consultaron los planos del local; concluye diciendo que si se hubiese analizado y valorado el dictamen presentado por la parte actora, se daría cuenta que se describieron los factores de valor, la edad de la construcción, estado de conservación y vida remanente; se mencionó a los propietarios, escrituras públicas, matricula inmobiliaria y avalúo catastral; se describió la normatividad urbanística vigente en la

la edad de la construcción, estado de conservación y vida remanente; se mencionó a los propietarios, escrituras públicas, matricula inmobiliaria y avalúo catastral; se describió la normatividad urbanística vigente en la zona; se utilizó el método más adecuado, comparar con el mercado; la investigación de datos en fuentes serias; se confronta ron los datos; se realizó un procedimiento estadístico; se visitó el inmueble; y las o bras de la carrera Bolívar no han tenido impacto negativo en el comercio de la carrera Carabobo; sin que la iudex a quo cumpliera con el deber que le impone el artículo 176 del C. General del P. desestimando completamente la experticia presentada por la demandante.

Recibido el copiado en esta Corporación, se procedió a admitir el recurso de apelación interpuesto. Por auto del 25 de mayo de 2021 se corrió traslado al apelante quie n el momento de sustentar lo realizó con los argumentos antes relacionados . Luego de descorrido el traslado para alegar la parte demandada el mismo transcurrió en silencio. Siendo entonces el momento para decidir, a ello se procede previas las siguientes,

CONSIDERACIONES

4.1. De los presupuestos procesales y la configuración de nulidades. Al no advertirse ningún vicio que pueda invalidar lo actuado y al estar cabalmente satisfechos los presupuestos procesales, se procede a resolver sobre el mérito del asunto.Al servicio de la Justicia y de la Paz Social

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Igualmente debe indicarse que conforme a lo establecido en el Decreto

procede a resolver sobre el mérito del asunto.Al servicio de la Justicia y de la Paz Social

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Igualmente debe indicarse que conforme a lo establecido en el Decreto 806 de 2020 de la Presidencia de la República, se facultó al Juez de Segunda instancia para dictar sentencia por escrito, conforme a lo cual procederá esta Corporación.

4.2. Pro blema jurídico . Conforme a la competencia restringida del Superior en sede de apelación, prevista en el artículo 328 del Código General del Proceso, habida cuenta del carácter rogado de este recurso, formulado solo por la parte demandada, la competencia se limita a los motivos de inconformidad expuestos por la recurrente.

En punto a ello, deberá determinarse si en este caso la suma fijada por la Juez de Conocimiento para establecer el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión, para el per iodo comprendido entre el 1 de abril de 2017 y el 31 de marzo de 2018 , estuvo acorde con las pruebas legalmente aportadas al plenario.

4.3. De la renovación del contrato de arrendamiento. De conformidad con el Art. 518 del C. de Comercio, el derecho a la renovación es adquirido por el empresario que a título de arrendamiento que haya ocupado no menos de dos años consecutivos el local con el mismo establecimiento de comercio.

Por su parte, dice en el Art. 519 del C. de Comercio que “ las diferencias que surjan entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos”.

Por su parte, dice en el Art. 519 del C. de Comercio que “ las diferencias que surjan entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos”.

Como puede verse, de acuerdo con la norma transcrita, la oportunidad para promover este tipo de pretensiones procesales, es “...el momento de la renovación del contrato de arrendamiento ...”, y esas diferencias pueden estar referidas a cualquiera de los aspectos que rige la relación contractual, como su duración, precio de la renta, forma de pago y plazoAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG del canon, destinación del establecimiento arrendado, puesto que, cualquier acuerdo previsto en dicho contrato puede ser origen de conflicto entre el arrendador y el arrendatario, lo que pu ede generar el cambio de los términos inicialmente pactados y por ende una renovación del contrato. En caso contrario, es decir si no existe diferencia alguna, se estará simplemente frente a la prórroga del contrato en los mismos términos en que se venía ejecutando.

4.4. Así entonces, y acorde con los reparos planteados a la sentencia de primera instancia por la parte demandante, es liminar analizar la prueba pericial, como quiera que éste medio de convicción surge de vital importancia, pues a través del éste se aporta al proceso conceptos técnicos o científicos, los cuales carece el Juzgador necesarios para la resolución del caso sometido a la jurisdicción.

Al respecto, se han dado fundamentalmente dos posturas: po r un lado,

técnicos o científicos, los cuales carece el Juzgador necesarios para la resolución del caso sometido a la jurisdicción.

Al respecto, se han dado fundamentalmente dos posturas: po r un lado, el autor Devis Echandía acoge la tesis de Carnelutti, dejando claro que “el perito aparece no como una fuente de prueba, sino como un medio de integración de la actividad del Juez ”. Esta concepción parte de la idea de que la posibilidad de “ conocer o apreciar los hechos corresponde al Juez ”1, de modo que la prueba pericial “ no introduce hechos nuevos si no que, sobre unos hechos ya aportados, proporciona al Juez máximas de experiencia para complementar su capacidad de juicio ”2. Esta postura se centra en la función del perito en auxilio de la función jurisdiccional y configura el dictamen pericial como la aportación al proceso de conocimientos técnicos especializados que facilitan el juicio del Juez.3

Por otro lado, Guasp y Font Sierra consideran y defienden que la experticia “es un medio de prueba en la medida en que con su actividad se busca a la convicción del Juez sobre la existencia o inexistencia de ciertos datos procesales,

1 DEVIS ECHANDIA. Op. Cit. P279 2 AROCA MONTERO, Juan, ORTELLS RAMOS, Manuel, & GÓMEZ COLOMER, Juan Luis, Derecho jurisdiccional. Barcelona: Bosch, 1989. P. 286 3 EDUARDO JOSE ACUÑA GAMBA, La Prueba Pericial en el Código General del ProcesoAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG puesto que se llevan la proceso conocimien tos especializados para fijar hechos

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG puesto que se llevan la proceso conocimien tos especializados para fijar hechos controvertidos que necesitan ser apreciados de manera racional por el Juzgador”4

Sobre la valoración de la prueba pericial la Corte Suprema de Justicia 5 estableció que:

“Para el ordenamiento patrio la fiabilidad de la prueba por expertos, en cuestiones de esta naturaleza, está sometida a la evaluación racional por el juzgador desde la sana crítica. Implica, como mínimo, desde la perspectiva del legislador colombiano y de la doctrina de esta Sala, atrás trasuntadas, coherente de alguna manera con la doctrina internacional, satisfacer algunos criterios básicos, para efectos de su incorporación y valoración probatoria, por cuanto “(…) todo dictamen debe ser claro, preciso, exhaustivo y detallado” (Art. 226 del C. G. del P.), a saber:

(i) Validez o aceptabilidad suficiente del método o técnica utilizada por el perito. El perito debe indicar y explicar el método o técnica subyacente aplicado en el dictamen, el cual, por tratarse de prueba científica tendiente a “(…) verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos ” (art. 226 del

C. G. del P., inciso primero) debe ser un método generalmente aceptado por la comunidad especializada en el campo respectivo, al no tratarse de un examen especulativo o alquimista, ni de charlatanes. De tal modo que explique, interprete o describa de una mejor manera (probabilidad) el hecho, fenómeno,

comunidad especializada en el campo respectivo, al no tratarse de un examen especulativo o alquimista, ni de charlatanes. De tal modo que explique, interprete o describa de una mejor manera (probabilidad) el hecho, fenómeno, teoría o el actuar suyo, como par o experto en el tema objeto de estudio. Ese método o técnica, se debe dar a conocer de manera clara y pormenorizada por el experto, precisando que, es la técnica aceptada y vigente para el momento de ocurrencia de los sucesos investigados. Justamente el “ método” es un elemento central previsto en el inciso quinto del art. 226 del C. G. del P., al punto que la disposición obliga al experto a declarar en el numeral 8 “(…) si los exámenes, métodos experimentos e investigaciones efectuados son diferentes de los que ha utilizado en peritajes rendidos en anterior es procesos que versen sobre las mismas materias”.

(ii) Aplicación, Adecuación y coherencia del método con todos los hechos objeto de dictamen en el proceso . En el estudio efectuado por el experto conlleva verificar que el método o técnica aceptado se haya aplicado en forma estricta a todos los hechos y eviden cias obrantes en el proceso relevantes, puesto que debe “(…) explicar los “(…) exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas ” (art. 226 del C. G. del P.). Un estudio que carezca de todos los elementos de juicio necesarios es incompleto. Incide negativamente en la objetividad de las conclusiones.

(iii) Consistencia interna o relación de causa -efecto, entre los fundamentos y la conclusión del peritaje . La evaluación racional de la

Incide negativamente en la objetividad de las conclusiones.

(iii) Consistencia interna o relación de causa -efecto, entre los fundamentos y la conclusión del peritaje . La evaluación racional de la prueba por expertos, en línea de principio, no puede recaer en las conclusiones al tratarse de la prueba pericial o técnica resultado de su estudio. Se trata de juicios realizados en el ámbito de especial conocimiento del perito. El juez cuanto debe verificar es, la ilación lógica y su consistencia entre los fundamentos y la conclusión resultante. Si la aplicación del método a los hechos investigados sigue lógicamente las inferencias del experto y no son

4 Ibíd. 4 5 Sentencia SC5186 del 18 de diciembre de 2020. M.P. Luías Armando Tolosa Villabona. Rad. 47001-31-03-004-2016-00204-01Al servicio de la Justicia y de la Paz Social

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG contraevidentes. Según el art. 226 comentado no solamente el perito debe indicar los “exámenes, métodos, experiment os e investigaciones efectuadas” al caso, sino que además debe ser “claro, preciso, exhaustivo y detallado” con relación a los “(…) fundamentos técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones”, exponiendo la denominada consistencia interna de la rel ación causa – efecto.

(iv) Calificación e idoneidad del experto : El estudio de ciencia solamente puede hacerlo un experto. Se deben corroborar sus credenciales; la preparación académica en la materia analizada, la experiencia adquirida en el campo, o en u na combinación de ambas. También se debe tener en cuenta la

solamente puede hacerlo un experto. Se deben corroborar sus credenciales; la preparación académica en la materia analizada, la experiencia adquirida en el campo, o en u na combinación de ambas. También se debe tener en cuenta la experiencia forense acreditada por el perito en el ejercicio de su labor en otros litigios en donde se haya discutido la cuestión indagada. En este punto es sumamente prolijo el C. G. del P. demandando rigor el texto 226, como ninguna otra disposición; debe “(…) acompañarse de los documentos que le sirven de fundamento y de los que acrediten la idoneidad y la experiencia del perito (…)”, compatible en un todo con el numeral 3 al exigir que debe acreditar “La profesión, oficio, arte o actividad ejercida por quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración. Deberán anexarse los documentos idóneos que lo habilitan para su ejercicio, los títulos académicos y los documentos que certifiquen la respectiva experiencia profesional, tecníca o artística”.

4.5. Iniciará la Sala de Decisión por advertir, que respecto de la idoneidad del perito que realizó la experticia de la parte demandada y que constituye el primer reparo a la sentencia ya referida, no es esta la etapa procesal adecuada para plantearlo. En este sentido el artículo 226 del C. General del P. establece que: “ El perito deberá manifestar bajo juramento que se entiende prestado por la firma del dictamen que su opinión es independiente y corresponde a su real convicción profesional. El dictamen deberá acompañarse de los documentos que le sirven de fundamento y de aquellos que acrediten la idoneidad y la experiencia del perito.” Adicionalmente el artículo 228

independiente y corresponde a su real convicción profesional. El dictamen deberá acompañarse de los documentos que le sirven de fundamento y de aquellos que acrediten la idoneidad y la experiencia del perito.” Adicionalmente el artículo 228 es claro en indicar que se “… citará al perito a la respectiva audiencia, en la cual el juez y las partes podrán interrogarlo bajo juramento acerca de acerca de su idoneidad e imparcialidad…”

Bajo estas premisas, correspondía al inconforme , al momento de presentarse por la parte el informe pericial, verificar el cumplimiento de los requisitos mínimos contend idos en la norma citada y proceder a impugnar la idoneidad del perito ; incluso en la audiencia en la que se interrogó al experto tendría nuevamente es te chance, momentos procesales que, técnicamente no fueron aprovechados por la parte, puesAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG si bien advierte que el mismo no se encontraba inscrito en el registro de avaluadores, dicha omisión solo fue mencionada en los alegatos de conclusión, no así al momento de la contradicción al dictamen. Adicionalmente dicho argumento no es de recibo, pues conforme al numeral 2º del artículo 48 del C. General del P. : “Para la designación de los peritos, las partes y el juez acudirán a instituciones especializadas, públicas o privadas, o a profesionales de reconocida trayectoria e idoneidad …”, sin que se advierta en la nor ma citada que para realizar una experticia se deba que estar inscrito en el registro citado , actuación administrativa acorde con el experto se dio de manera transitoria desde hace 3 años y definitiva este

la nor ma citada que para realizar una experticia se deba que estar inscrito en el registro citado , actuación administrativa acorde con el experto se dio de manera transitoria desde hace 3 años y definitiva este último año, sin que tampoco se probare cosa diferen te por parte del recurrente. En todo caso, esta instancia no puede mantener como reparo dicho argumento para la no apreciación del medio de prueba indicado, pues no se dan los elementos para ello.

4.6. En este asunto , ambas partes aportaron un dictamen pericial para justipreciar el valor del canon de arrendamiento del contrato suscrito entre las partes, por no llegar a un acuerdo.

La parte demandante con el petitum aportó informe rendido por la sociedad Francisco Ocho a Avalúos S.A.S. en donde se hace una descripción detallada del local, tales como, tipo de inmueble, destinación, localización, forma, etc.; se indican además que el área del lote fue tomada de la escritura pública 2215 del 28 de junio de 2002 de la Notari a Segunda de Medellín; y el primer piso se encuentra totalmente construido Respecto de la vida útil del bien indicó que tiene 68 años de construido, con una vida útil total de 32 años y vida útil remanente de 100 años; sobre la vetustez refirió que estaba remodelado y el estado de conservación bueno, relacionando los materiales y acabados; tuvo en cuenta el sector y aspectos económicos; aportado además registro fotográfico del local. Utilizó el experto como metodología de valoración utilizó la de “ Enfoque de mercado”, según la cual se establece el valor comercial a partir de las ofertas oAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

aportado además registro fotográfico del local. Utilizó el experto como metodología de valoración utilizó la de “ Enfoque de mercado”, según la cual se establece el valor comercial a partir de las ofertas oAl servicio de la Justicia y de la Paz Social

Radicado 050013103 008 2019 00018 01 JGRG transacciones recientes de bienes comparables al del objeto de avalúo. Acorde con ello estimó que el valor del canon para el año 2017 era de $28.594.000.oo.

El perito fue interrogado sobre la experticia por él rendida en audiencia del 4 de febrero último , en donde iteró que el método utilizado fue la comparación de mercado con el cual se busca información de locales similares comparables; refirió que se estudiaron tres mue stras de las cuales se obtuvo el valor estadístico de la media del metro cuadrado en la suma de $144.927.oo aplicándosele al área del local en discusión que son 197,20 M2 , para concluir que el valor de la renta es de $28.594.000.oo, para el primer piso . Se ñaló que visitó el local comercial, describiéndolo y afirmando que allí funciona un establecimiento comercial de fotografía y celulares; además que es de naturaleza anti gua; existen adiciones en los pisos superiores con una estructura en parte metálica; lo acabados son normales, tiene una buena relación frente fondo. Al interrogársele sobre el aumento por el indicado para el periodo de un año en un 25.33% dijo: “ Las explicaciones pudieron haber estado dadas por el hecho eventual de que no se hicieron los aj ustes adecuados años atrás. Con mucha frecuencia uno encuentra casos en los cuales, por

indicado para el periodo de un año en un 25.33% dijo: “ Las explicaciones pudieron haber estado dadas por el hecho eventual de que no se hicieron los aj ustes adecuados años atrás. Con mucha frecuencia uno encuentra casos en los cuales, por múltiples razones, por un mal manejo, por consideraciones especiales que uno no alcanza a conocer no se realizan los ajustes de ley. También a veces en los contratos se pac