TSDJ MED SC - 05001310300120170044501-(15-03-2024)

TEMA: RENOVACIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Con el fin de que por obra del arrendador no se burle ese derecho del comerciante arrendatario, el artículo 518 del Código del ramo establece en favor de este último el derecho a la renovación del respectivo contrato de arrendamiento, al cabo de los dos añ os consecutivos de haberlo venido ocupando con un mismo establecimiento de comercio. En esta forma, la ley trata de impedir que el arrendador pueda exigir a su arrendatario comerciante la devolución del local para que lo ocupe un tercero o para que el mism o arrendador lo destine a una actividad comercial similar a la que realizaba el inquilino. /

HECHOS: El señor GJS interpuso demanda contra MES M y KRS invocando que, le asiste el derecho de renovación automática de inmueble arrendado con destinación comercial, al haber ocupado el mismo por un término mayor a los dos años; que, como consecuencia, se declare responsables solidariamente de los daños ocasionados a las arrendatarias . El Juzgado 001 Civil del Circuito de Medellín decidió no conceder las pretensiones y condenar en costas. (…) Corresponde a la sala realizar una valoración de las pruebas obrantes en el proceso que permita determinar, la procedencia de la indemnización prevista en el artículo 522 del Código de Comercio.

TESIS: la Corte Suprema de Justicia -Sala Civil - en sentencia de 14 de abril de 2008, exp. C2300131030022001-00082-01, expuso: “Es incontestable que quien entrega en arrendamiento un inmueble o local de su propiedad, para que el arrendatario instale allí un establecimiento de

2300131030022001-00082-01, expuso: “Es incontestable que quien entrega en arrendamiento un inmueble o local de su propiedad, para que el arrendatario instale allí un establecimiento de comercio, lo está afectando en provecho de ese tercero, porque la actividad económica ejecutada conlleva, en principio, la creación de algunos intangibles. Por esto, cuando el arrendador pretenda recuperar la tenencia del bien, n o lo puede hacer cuando a bien lo tenga, sino en armonía con los derechos del locatario, entre ellos, el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo, cuando éste ha tenido una duración no inferior a dos años.(…) Prerrogativa que, precisamente, se ha instituido para proteger los derechos inmateriales del comerciante, amén del interés público que entra en juego, porque se estima que en el susodicho término ha establecido su empresa, se ha dado a conocer al público y ha acred itado debidamente su unidad económica , creando en torno a ella una clientela, de ahí que como lo tiene explicado la Corte, se “trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también los valores intrínsecos, huma nos y sociales, que igualmente lo constituyen” Sentencia 184 de 24 de septiembre de 2001, expediente 5876. (…) Desde luego, al decir de la Comisión Revisora del Código de Comercio, lo anterior no significa que se “pretenda limitar o desconocer el derecho de propiedad del arrendador sino proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propietario sino del inquilino , para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo

del arrendador sino proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propietario sino del inquilino , para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo que es suyo” Proyecto de Código de Comercio 1958. Ministerio de Justicia. Tomo II, pág. 37. (…) A su vez, en sentencia de 27 de abril de 2010, exp. 11001-3103-003-2006-00728-01, dicha Corporación expuso: pues surge indispensable proteger la autoría del elemento inmaterial consistente en la acreditación del establecimiento y en la conquista de una esp ecífica clientela, fruto valioso que no deviene, como emerge obvio, de la conducta del propietario del inmueble, sino de la labor, la paciente espera, el impulso y la fructífera gestión del empresario; esta razón, por tanto, impone su resguardo frente a cualquier abuso en el que pudiera incurrir el arrendador, tendiente a evitar que se enriquezca sin causa alguna con aprovechamiento, evidentemente injusto, del derecho que ha sido creado por el esfuerzo del comerciante. (…) En reciente sentencia SC2500 de 23 de junio de 2021, la Corte reiteró: “el espacio y el bien mercantil se interrelacionan como un todo para realizar los fines de la empresa (artículo 515 del Código de Comercio). La permanencia en el tiempo y, por supuesto, el esfuerzo constante del comerci ante, allanan el camino para que sobre esa estructurase consoliden derechos inmateriales como el contrato de arrendamiento; pero, además, que se creen y proyecten otros intangibles que dan un cariz de crecimiento continuo, robusto y estable a la unidad económica. Son estos, v. gr., la clientela, el “good will”, el posicionamiento en el gremio,

creen y proyecten otros intangibles que dan un cariz de crecimiento continuo, robusto y estable a la unidad económica. Son estos, v. gr., la clientela, el “good will”, el posicionamiento en el gremio, entre otros. Sobre el particular, esta Corte ha destacado: “(…) es palmario que quien, con su esfuerzo cotidiano, prestigia un establecimiento mercantil, creando en torno al mismo una clientela que, preponderantemente, se orienta por el local comercial utilizado por el empresario, genera un intangible que produce notables beneficios económicos a quien de él pretenda aprovecharse; por supuesto que dentro de los factores generadores de utilidades en el tráfico mercantil se encuentra la posibilidad de convocar una gran cantidad de clientes, tanto más si estos son habituales. Como la labor de afamar el local comercial tiene como venero la actividad realizada por el comerciante, y la misma es fuente de riqueza, se considera que el contrato de arrendamiento del inmueble constituye un elemento inmaterial del establecimiento mercantil” (…) Sobre el artículo 522 del Código de Comercio, los doctrinantes Luz Amanda Sáenz Fonseca, Hildebrando Leal Pérez y Manuel Enrique Cabrera, explican lo siguiente: “De conformidad con el 522, el arrendador goza de un plazo de tres meses para ocupar el local, o para dar principio a la demolición, o a la reparación o a la reconstrucción en su caso, pero la ocupación que se haga del inmueble no puede serlo para un negocio en que se desarrollen actividades similares a la que el arrendatario desenvolvía en el local, ni puede tampoco arrendar éste. En este sentido existen dos tipos de obligación para el arrendador: una, de hacer (reparar, demoler, reconstruir, ocupar), otra de no hacer (no arrendar, no utilizar para

ni puede tampoco arrendar éste. En este sentido existen dos tipos de obligación para el arrendador: una, de hacer (reparar, demoler, reconstruir, ocupar), otra de no hacer (no arrendar, no utilizar para establecimiento donde se desarrollen actividades similares a las del arrendamiento), existe también la obligación de preferir al arrendatario en el arrendamiento de nuevos locales.

MP. MARTHA CECLIA LEMA VILLADA

FECHA: 15/03/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA ACLARACIÓN DE VOTO: RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZSALA SEGUNDA DE DECISIÓN CIVIL

ASUNTO APELACIÓN SENTENCIAPROCESO VERBAL

DEMANDANTE GREGORY JOHN SHIFFER

DEMANDADOS

MARÍA ELENA SILVA MONTOYA y KATHERINE RAMÍREZ

SILVA

DECISIÓN CONFIRMA

PROCESO RDO. 05001-31-03-001-2017-00445-01

Medellín, quince de marzo de dos mil veinticuatro

ANTECEDENTES

1. DEMANDA: Gregory John Shiffer, por medio de apoderado judicial, demandó a María Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva , con el fin de que se

hiciera las siguientes declaraciones:

1. “Que entre María Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva de una parte y Gregory John Shiffer de otra parte, se suscribió un contrato de arrendamiento de bien inmueble con destinación comercial, el cual tenía una fecha de terminación del 3 de febrero de

2015.

2. Que a mi poderdante [Gregory John Shiffer] le asistía el derecho de renovación automática del inmueble al haber ocupado el mismo por

comercial, el cual tenía una fecha de terminación del 3 de febrero de 2015.

2. Que a mi poderdante [Gregory John Shiffer] le asistía el derecho de renovación automática del inmueble al haber ocupado el mismo por un término mayor a los dos años.

3. Que María Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva luego de solicitar el inmueble objeto del contrato a Gregory John Shiffer,Recurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01

Sentencia 046 de 2024

Página 2 de 32

aduciendo la necesidad de hacer uso residencial del mismo, dieron un uso distinto al declarado, constituyendo y operando en el inmueble, el Hostal Casa Encuentro By Haus.

4. Que como consecuencia del uso específico que se d io al inmueble, María Elena Silva y Katherine Ramírez Silva son responsables solidariamente de los daños ocasionados a Gregory John Shiffer, ante la terminación ilícita del contrato de arrendamiento comercial, en los términos del artículo 518 del Código de Comercio.

5. Que esta responsabilidad solidaria, obliga a las demandadas a pagar a favor de Gregory John Shiffer , la indemnización regulada en el artículo 522 del Código de Comercio, por los siguientes conceptos:

5.1. Por el lucro cesante consolidado. Por un valor de ciento nueve millones doscientos ochenta y siete mil siete pesos con cuarenta y un centavos ($109.287.007,41) correspondiente al lucro cesante causado entre el 4 de febrero de 2015 y el 30 de junio de 2017, de conformidad con el dictamen pericial aportado.

cuarenta y un centavos ($109.287.007,41) correspondiente al lucro cesante causado entre el 4 de febrero de 2015 y el 30 de junio de 2017, de conformidad con el dictamen pericial aportado.

5.2. Por el lucro cesante mensual hasta la fecha en que se profiera el fallo. Por un valor de tres millone s trescientos noventa y dos mil doscientos sesenta y dos peros con veinticinco centavos ($3.392.262,25), los cuales deben reconocerse por cada mes que pase entre el 30 de junio de 2017 y la fecha en la que finalmente se profiera la sentencia que resuelva definitivamente las pretensiones aquí invocadas.

5.3. Daño emergente. La indemnización por la terminación del contrato de trabajo pagada por Gregory John Shiffer a favor de Marcela Turo Jaramillo y Rafael Andrés Jiménez Hernández, por un valor de un millón cuat rocientos diez milRecurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01 Sentencia 046 de 2024

Página 3 de 32

seiscientos nueve pesos con sesenta y siete centavos ($1.410.609,77).

6. Que derivado de la terminación contraria a la ley, del contrato de arrendamiento de bien inmueble con destinación comercial, se generó un incumplimiento de contrato q ue habilita al cobro de la cláusula penal contractual, por lo cual Mar ía Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva deben pagar a Gregory John Shiffer la suma de un millón de pesos ($1.000.000).

7. Que los anteriores valores deben ser indexados a la fecha en que

cláusula penal contractual, por lo cual Mar ía Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva deben pagar a Gregory John Shiffer la suma de un millón de pesos ($1.000.000).

7. Que los anteriores valores deben ser indexados a la fecha en que finalmente sean reconocidos y cancelados (…)”.

Lo anterior, con fundamento en los siguientes hechos:

a. El demandante Gregory John Shiffer, en la búsqueda de un inmueble en el municipio de Guatapé para operar un establecimiento de comercio destinado al hospedaje de personas bajo la modalidad de hostal, llegó a un acuerdo con la demandada María Elena Silva Montoya para celebrar un contrato de arrendamiento sobre un lote de terreno junto con su edificación ubicado en la vereda Quebrada Arriba, sector Alto Verde, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 018-111771 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Marinilla.

b. El demandante –en la condición de arrendatario - celebró los siguientes contratos de arrendamiento c omercial con las demandadas Marí a Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva –como arrendadoras-:

“-El primer contrato se celebró a partir del 1 de febrero de 2011, por un término de duración de seis (6) meses y con un canon mensual de arrendamiento de un millón trescientos mil pesos ($1.300.000).Recurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01 Sentencia 046 de 2024

Página 4 de 32

-El segundo contrato se celebró a partir del 5 de mayo de 2011 y hasta el 5 de septiembre del mismo año, con un canon mensual de

Sentencia 046 de 2024

Página 4 de 32

-El segundo contrato se celebró a partir del 5 de mayo de 2011 y hasta el 5 de septiembre del mismo año, con un canon mensual de arrendamiento de un millón setecientos mil pesos ($1.700.000).

-El tercer contrato se celebró a partir del 5 de septiembre de 2011 y hasta el 5 de febrero de 2012, con un canon mensual de arrendamiento de un millón setecientos mil pesos ($1.700.000).

-El cuarto contrato de arrendamiento comenzó desde el 3 de febrero de 2012 hasta el 3 de febrero de 2013, con un canon mensual de arrendamiento de dos millones de pesos ($2.000.000) (…) con fecha del 23 de octubre de 2013, Maria Elena Silva Montoya le comunicó a mi poderdante que a partir de febrero de 2014, el canon de arrendamiento sería de dos millones quinientos mil pesos ($2.500.000)”.

c. En el inmueble arrendado, el demandante operó el establecimiento denominado “ Hostal El Encuentro Guatapé”, registrado ante la Cámara de Comercio del Oriente Antioqueño e l 7 de abril de 2011, como un establecimiento de comercio que tenía como actividad principal el alojamiento en hoteles.

d. En noviembre de 2012, el demandante recibió un oficio por pa rte de las demandadas María Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva, mediante el cual le comunicaban la terminación del contrato de arrendamiento y solicitaban la entrega del bien. No obstante, el demandante Gregory John Shiffer se negó a entregar el inmueble, tras considerar que había cumplido con las obligaciones propias del contrato de arrendamiento.

la entrega del bien. No obstante, el demandante Gregory John Shiffer se negó a entregar el inmueble, tras considerar que había cumplido con las obligaciones propias del contrato de arrendamiento.

e. El 29 de enero de 2013, Mar ía Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva, iniciaron proceso de restitución de bien inmueble arrendado en contra de Gregory John Shiffer, el cual se tramitó ante el Juzgado Promiscuo Municipal de Guatapé. Empero, mediante sentencia de 23 de octubre de 2013, el juzgado negó las pretensiones de la demanda, tras señalar que Gregory John ShifferRecurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01 Sentencia 046 de 2024

Página 5 de 32

no incumplió el contrato de arrendamiento, el cual se había renovado automáticamente conforme al artículo 518 del Código de Comercio.

f. El contrato de arrendamiento suscrito el 03 de febrero de 2012 se prorrogó por un año contado a partir del 03 de febrero de 2013, hasta el 03 de febrero de 2014, luego de lo cual se prorrogó nuevamente hasta el 03 de febrero de 2015, ya que al demandante le asistía el derecho de renovación.

g. Las demandadas María Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva , mediante carta de 14 de julio de 2 014, comunicaron al demandante la terminación del contrato de arrendamiento, bajo el argumento de que María Elena Silva Montoya, arrendadora y usufructuaria del bien, requería el mismo para su propia vivienda.

h. Ante tal solicitud, el 18 de diciembre de 2014, el aquí demandante Gregory

Elena Silva Montoya, arrendadora y usufructuaria del bien, requería el mismo para su propia vivienda.

h. Ante tal solicitud, el 18 de diciembre de 2014, el aquí demandante Gregory John Shiffer informó a las demandadas que efectivamente haría e ntrega del inmueble arrendado, con la advertencia de que, si no se le daba la destinación de uso residencial declarada en la terminación del contrato, se busca ría una indemnización de perjuicios por la vía judicial. El inmueble fue entregado el 04 de febrero de 2015.

1. Debido a la terminación del contrato de arrendamiento, el demandante indemnizó a Marcela Turo Jaramillo y Rafael Andrés Jiménez Hernández por la finalización del contrato de trabajo que estos tenían como empleados del

“Hostal El Encuentro Guatapé”.

j. En marzo de 2016, el demandante advirtió que en el inmueble en el cual había operado el “Hostal El Encuentro Guatapé”, las demandadas María Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva, tenían en funcionamiento un establecimiento de comercio de iguales características, denominado “Casa Encuentro by haus”.

k. Al acudir a la Cámara de Comercio del Oriente Antioqueño, el demandante Gregory John Shiffer constató que el 18 de marzo de 2013, María Elena SilvaRecurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01 Sentencia 046 de 2024

Página 6 de 32

Montoya se matriculó como comerciante ante dicha oficina y registró el establecimiento de comercio “Casa Encuentro by haus”, cuya actividad principal

Sentencia 046 de 2024

Página 6 de 32

Montoya se matriculó como comerciante ante dicha oficina y registró el establecimiento de comercio “Casa Encuentro by haus”, cuya actividad principal es el alojamiento en hoteles. Lo anterior, a p esar de que para ese tiempo el demandante operaba un establecimiento de comercio de las mismas características en el mismo inmueble arrendado.

l. Al demandante Gregory John Shiffer le asistía el derecho de renovación automática del contrato de arrendamie nto de bien inmueble de carácter comercial, a pesar de lo cual las demandadas dieron por terminado el contrato, tras aducir que el inmueble iba a ser utilizado para vivienda. Sin embargo, contrario al uso declarado, María Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva comenzaron a operar un establecimiento de comercio de iguales características a las del “Hostal El Encuentro Guatapé ” -propiedad del demandante - y que inclusive denominaron de forma bastante similar –“Casa Encuentro By Haus”- con el fin de sacar provecho de la acreditación del lugar que previamente había alcanzado el demandante Gregory John Shiffer.

m. En el 2014, el demandante percibió unos ingresos netos, producto de la operación comercial del “Hostal El Encuentro Guatapé ”, de $105 570 000, lo cual arroja un promedio mensual de $8 797 500. La utilidad neta en el 2014 fue de $35 551 875.

2. CONTESTACIÓN. Las demandadas María Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva, notificadas en forma personal, por medio de apoderado judicial se opusieron a las pretensiones de la demanda y propusieron las “excepciones”

2. CONTESTACIÓN. Las demandadas María Elena Silva Montoya y Katherine Ramírez Silva, notificadas en forma personal, por medio de apoderado judicial se opusieron a las pretensiones de la demanda y propusieron las “excepciones” que denominaron: (i) “Actividad comercial realizada por la señora María Elena desde el año 2007”, (ii) “Terminación del contrato de arrendamiento de manera legal”, (iii) “Destinación invocada en la terminación del contrato de arrendamiento”, (iv) “Mala fe del demandante”, (v) “Inexistencia de la obligación de indemnizar”, (vi) “Prescripción”, (vii) “Existencia de cláusula adicional entre las partes”, y (viii) “Buena fe”.

3. SENTENCIA: En diligencia de 27 de marzo de 2019, el Juzgado 001 Civil del Circuito de Medellín, decidió:Recurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01

Sentencia 046 de 2024

Página 7 de 32

“1) DECLARAR PROBADA LA EXCEPCIÓN DE MÉRITO denominada

INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN DE INDEMNIZAR propuesta por las demandadas Sras. MARÍA ELENA SILVA MONTOYA Y KATERINE RAMÍREZ SILVA frente a la demanda que les formuló el Sr. GREGORY JOHN SHIFFER, cuyas pretensiones consecuencialmente no prosperan.

1. IMPONER CONDENA EN COSTA S al Sr. GREGORY JOHN SHIFFER a favor de las Sras. MARÍA ELENA SILVA MONTOYA y KATERINE RAMÍREZ SILVA. Liquídense por la Secretaría del Juzgado previa fijación de

1. IMPONER CONDENA EN COSTA S al Sr. GREGORY JOHN SHIFFER a favor de las Sras. MARÍA ELENA SILVA MONTOYA y KATERINE RAMÍREZ SILVA. Liquídense por la Secretaría del Juzgado previa fijación de agencias en derecho, conforme al art. 366 del Código General del

Proceso.

1. LEVANTAR el decreto de la medida cautelar de inscripción de demanda contenida en el numeral 4 del auto del 29 de septiembre de 2017 sobre el inmueble de matrícula 018 -111771. Líbrese oficio con destino al Sr. Registrador de II.PP. de Marinilla para que a costa de la parte interesada cancele tal medida (…)”

El juez inició con un recuen to probatorio y señaló – en síntesis - que en el expediente obra una certificación que data de 11 de diciembre de 2017, expedida por el secretario de Hacienda del municipio de Guatapé, que zanja la discusión aquí planteada, en tanto da cuenta del historial del registro de Industria y Comercio del Hostal El Encuentro, según el cual, este operaba desde 2008 –según la Resolución 020 de 2008 -, inicialmente bajo el nombre de “Mirador Turístico Campestre El Encuentro”, cuya actividad prin cipal e ra restaurante, bar y hospedaje, de propiedad de Kat herine Ramírez Silva . En dicha certificación también se relacionó otros registros diferentes encaminados a la misma actividad hasta 2016, haciendo alusión a diferentes propietarios, entre los cuales está la señora Tatiana Rico Pérez (en 2010), el demandante Gregory John Shiffer (en 2012) y la demandada María Elena Silva (en 2016).

a la misma actividad hasta 2016, haciendo alusión a diferentes propietarios, entre los cuales está la señora Tatiana Rico Pérez (en 2010), el demandante Gregory John Shiffer (en 2012) y la demandada María Elena Silva (en 2016). Además, el juzgador precisó que los testigos reconocieron que, en febrero de 2015, el demandante entregó el inmueble a la demandada María Elena Silva, quien reclamó el inmueble para vivir en él y lo repararon y mejoraron para que quedara más apto para habitarlo.Recurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01 Sentencia 046 de 2024

Página 8 de 32

Según el funcionario judicial, en el expediente quedó acreditado que fue en marzo de 2016 que la demandada María Elena Silva inició el funcionamiento del establecimiento de comercio denominado “By haus”. Además, expuso que, si bien se acreditaron ejercicios publicitarios en 2015 y el establecimiento de comercio fue registrado en marzo de 2013, tale s situaciones no indican que desde esa fecha dicho negocio esté en funcionamiento.

Luego, el juzgador, al referirse a los artículos 518 a 522 del Código de Comercio, explicó que, si el propietario no da a los locales el des tino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, hay lugar a reconocer la indemnización de los perjuicios a favor del arrendatario. No obstante, determinó que, si bien la demandada María Elena Silva operó un negocio en similares condiciones al que ejercía el arrendatario, lo cierto es que no se puede desconocer que el legislador no limitó de manera

arrendatario. No obstante, determinó que, si bien la demandada María Elena Silva operó un negocio en similares condiciones al que ejercía el arrendatario, lo cierto es que no se puede desconocer que el legislador no limitó de manera perpetua las facultades de uso , goce y disposición que tiene todo pro pietario sobre sus bienes , para ejecutar sobre ellos los actos com erciales que desee, frente a lo cual exp resó que, en este caso, a la demandada le entregaron el inmueble el 05 de febrero de 2015 y dentro de los tres meses siguientes a dicha fecha lo habitó, hizo reparaciones y no puso en funcionamiento ningún establecimiento de comercio, por lo que concluyó que aquella no violó la normatividad en mención, pues transcurridos esos tres meses, las demandadas podían hacer lo que quisiera n con la propiedad. El juez precisó que el objeto de este proceso no e ra determinar la existencia de contratos comerciales o la renovación del contrato, en tanto dichos temas ya se definieron en otra instancia judicial, sino que solo se tenía que detener para verificar que la causal invocada para la terminación del contrato era que la propietaria necesitaba el inmueble para su vivienda, lo cual cumplió efectivamente.

Finalmente, el a quo reiteró que registrar o anunciar un negocio que apenas en 2016 empezó a funcionar en realidad, no constituye una violación a los derechos del demandante Grego ry John Shiffer mientras este ostentaba la condición de arrendatario del local.Recurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01 Sentencia 046 de 2024

Página 9 de 32

condición de arrendatario del local.Recurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01 Sentencia 046 de 2024

Página 9 de 32

4. APELACIÓN: Inconforme con lo resuelto, la PARTE DEMANDANTE interpuso el recurso de apelación . Como reparos a la decisión de primera instancia

expuso los siguientes:

-El juez incurrió en una indebida interpretación del artículo 522 del Código de Comercio, en tanto e l término de tres meses previsto en la norma, no aplica para los casos en los cuales la persona que figura como arrendadora ejerce una actividad similar a la que desplegaba la arrendataria. Ese término de tres meses solo aplica cuando aquella no da a los locales el destino indicado o no da inicio a las obras anunciadas. Además, desconoció la protección que el derecho comercial otorga al arrendatario, pues la finalidad de los artículos 518 a 522 ibídem, es que las personas que figuren como arrendadores de un local comercial, no hagan uso de la acreditación lograda por el arrendatario.

-El juez incurrió en una indebida apreciación de la prueba, puesto que en ningún momento las aquí demandadas comunicaron a Gregory John Shiffer la necesidad de desarrollar alguna actividad de mejoras en el local comercial, por el contrario, como la demandada Katherine Ramírez Silva afirma, apenas se trató de asuntos estéticos. Inclusive, la demandada recibió el inmueble a satisfacción y en ningún momento se acreditó los supuestos daños que se debía reparar, ni el momento en que la demandada María Elena Silva empezó a vivir en dicho lugar, máxime que los testigos dieron cuenta de que aquella siempre

satisfacción y en ningún momento se acreditó los supuestos daños que se debía reparar, ni el momento en que la demandada María Elena Silva empezó a vivir en dicho lugar, máxime que los testigos dieron cuenta de que aquella siempre le dio una destinación de vivienda a uno de los espacios del local comercial. En efecto, de la prueba testimonial, no se logra determinar si la demandada María Elena Silva habitó de inmediato el local comercial.

-El juzgador no tuvo en cuenta que desde 2015 la demandada María Elena Silva Montoya comenzó a operar el establecimiento de comercio , conforme se deprende de la prueba digital obrante en el expediente.

-El juez pasó por alto que en este asunto se demostró que la intención de las demandadas era aprovechar la acreditación que el demandante había logrado del establecimiento de comercio, para iniciar un establecimiento con lasRecurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01 Sentencia 046 de 2024

Página 10 de 32

mismas características, conforme se desprende de las declaraciones rendidas por los mismos testigos de la parte demandada.

5. ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA:

5.1. La parte apelante reiteró y explicó los argumentos expuestos en los reparos concretos elevados en primera instancia. Dijo que la causal aducida por la parte demandada para solicitar la entrega del inmueble fue la de uso para habitación, pero el juez no se ocupó del estudio de esta, sino que afirmó que, como las demandadas hicieron arreglos en el inmueble —lo que nunca se invocó—, cumplieron con la exigencia prevista en el artículo 518 del Código de

para habitación, pero el juez no se ocupó del estudio de esta, sino que afirmó que, como las demandadas hicieron arreglos en el inmueble —lo que nunca se invocó—, cumplieron con la exigencia prevista en el artículo 518 del Código de Comercio. Insistió en que la parte demandada hizo un uso prohibido del inmueble al ofrecer un servicio igual al que desarrollaba el arrendatario, máximo que en el proceso fue acreditado que, en 2015, año en que él entregó el inmueble, la parte demandada comenzó a operar un establecimiento de comercio de idénticas características al que operaba él.

5.2. La parte demandada —no recurrente— solicitó confirmar la sentencia y expuso que, del interrogatorio absuelto por el demandante, se desprende que no tiene certeza de si María Elena Silva le dio al inmueble arrendado la destinación indicada al terminar el contrato de arrendamiento. No obstante, afirmó que al proceso sí se arrimó la prueba que indica que aquella destinó el inmueble para vivienda y que “By haus” opera desde abril de 2016 . También indicó que la demandada María Elena Silva ha ejercido la actividad comercial dedicada al hospedaje y que ningún local comercial operó en el inmueble dentro de los tres meses de que trata el artículo 522 del Código de Comercio.

Por último, señaló que, si bien el artículo 522 del estatuto mercantil tiene como finalidad proteger al arrendatario que ha creado, fundado y posicionado un establecimiento de comercio, lo cierto es que en este asunto el demandante Gregory John Shiffer no fue el creador del Hostal El Encuentro, sino que María Elena Silva Montoya fue la inversionista, creadora y fundadora del mismo.Recurso de apelación

establecimiento de comercio, lo cierto es que en este asunto el demandante Gregory John Shiffer no fue el creador del Hostal El Encuentro, sino que María Elena Silva Montoya fue la inversionista, creadora y fundadora del mismo.Recurso de apelación Rad. 05001-31-03-001-2017-00445-01 Sentencia 046 de 2024

Página 11 de 32

CONSIDERACIONES

1. PROBLEMA JURÍDICO: una debida valoración de las pruebas obrantes en el proceso, ¿permite determinar, contrario a lo expuesto por el juez a quo, la procedencia de la indemnización prevista en e l artículo 522 del Códig