TSDJ MED SC - 05001310300220150134501-(08-08-2024)

TEMA: CONEXIDAD DE CONTRATOS – Se acredita con la intención de las partes y la finalidad de la correlación de los contratos . / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – El contrato válidamente celebrado es ley para las partes, sin más límites que el orden público y las buenas costumbres, no podrá ser derogado sino por causas legales o por mutuo consentimiento; el incumplimiento tiene a su disposición remedios contractuales de carácter jurídico, se puede exigir la realización de lo pactado u optar por su extinción mediante la resolución o la terminación, y reclamar, asimismo, la reparación del demérito sufrido. / HECHOS: El accionante presentó demanda en contra de la Constructora Lotus S.A.S., Lorca S.A.S. y Fiduciaria Bancolombia S.A.; como pretensiones principales solicitó declarar que como beneficiario de área del Proyecto Lotus Casas, cumplió con las obligacion es económicas que tenía a cargo, que la terminación unilateral de los contratos fue sin justa causa y de manera arbitraria, que los demandados incumplieron los contratos en mención; ordenar a la parte demandada cumplir con los citados contratos; condenar a los demandados al pago de lucro cesante , la indemnización equivalente al 0.5% del total de las sumas pagadas por el beneficiario de área en los dos contratos, al pago de los intereses moratorios y a la indexación de dichos valores; como pretensión subsidiaria solicitó se condene a los demandados a pagar los intereses moratorios a la tasa comercial máxima legal vigente, sobre el valor de los contratos, desde l a fecha en que procedía contractualmente la tradición y entrega de dichos inmuebles y hasta la fecha en que efectivamente se pague esta

legal vigente, sobre el valor de los contratos, desde l a fecha en que procedía contractualmente la tradición y entrega de dichos inmuebles y hasta la fecha en que efectivamente se pague esta condena. En primera instancia se desestimaron las pretensiones de la demanda. Le corresponde a la Sala determinar en virtud del recurso de apelación si una debida valoración de las pruebas permite establecer que los contratos de cesión de derecho de beneficio de área sobre las casas se encontraban relacionados y condicionados directamente al cumplimiento de un contrato verbal de prestación de servicios celebrado con el demandante para ejercer labores de estructuración, gerencia y coordinación de ventas del proyecto Lotus Casas o si se trata de contratos completamente independientes.

TESIS: (…) Con fundamento en esta última disposición, la sociedad Constructora Lotus S.A.S. terminó los referidos contratos de cesión, devolvió a la parte demandante la suma que había consignado ($300 000 000), los respectivos rendimientos financieros ($2 381 500) y el valor de la cláusula penal ($60 000 000). En efecto, mediante comunicación de 04 de septiembre de 2015, el representante legal de la sociedad demandada Constructora Lotus S.A.S. -fideicomitente en el Fideicomiso P.A.

LOTUS CASAS-, informó al demandante Daniel Escobar: “1. Los contratos de la referencia [cesión de derechos de beneficio de área sobre las casa F -18 y F -09] se dan por terminados con este escrito dando alcance al literal g) de la cláusula DÉCIMA TERECERA de los contratos, toda vez que no será posible cumplir la obligación de entrega de los inmuebles en los términos de la cláusula OCTAVA del

dando alcance al literal g) de la cláusula DÉCIMA TERECERA de los contratos, toda vez que no será posible cumplir la obligación de entrega de los inmuebles en los términos de la cláusula OCTAVA del contrato, ni siquiera dentro o a la terminación del período de gracia (…) El día antes al envío de esta comunicación, esto es, el 03 de septiembre de 2015, la Constructora Lotus S.A.S. comunicó a Fiduciaria Bancolombia S.A. lo siguiente (…): “Como representante legal de la sociedad Constructora Lotus S.A.S. y Fideicomitente Desarrollador en el Fideicomiso P.A. Lotus Casas, le solicito a esa entidad que en calidad de vocera del fideicomiso, se abstenga de suscribir escritura pública en virtud de la cual se transfiera al señor Daniel Escobar Restrepo, a título de beneficiario de área, las casas F-09 y F-18 del Proyecto Lotus Casas, por las razones que paso a exponer: … 4. La realidad actual, es que el señor Daniel Escobar Restrepo incumplió el contrato verbalmente celebrado, abandonó sus responsabilidades en el proyecto desde julio de 2014; y aunque en su gestión se causaron a su favor unos honorarios por ventas, esta suma no cubre el saldo del precio que se obligó a pagar por las dosunidades inmobiliarias y además se negó a suscribir los dos pagarés para respaldar el saldo a deber (…)”. (…) Véase que, a partir de este último documento, se denota la controversia que suscita este proceso y, p articularmente, el recurso de alzada que corresponde desatar a este Tribunal. La sociedad Constructora Lotus S.A.S., desde antes del proceso - contrario a lo que la parte apelante

proceso y, p articularmente, el recurso de alzada que corresponde desatar a este Tribunal. La sociedad Constructora Lotus S.A.S., desde antes del proceso - contrario a lo que la parte apelante afirma-, advirtió la existencia de un contrato verbal de prestación de servicios celebrado con la parte demandante, que se encuentra correlacionado directamente con los contratos de cesión de derechos de beneficio de área objeto de litigio, pues como se verá a continuación, el contrato verbal a que hace alusión la parte demandada tenía como finalidad el acompañamiento de Daniel Escobar hasta la ejecución total del proyecto, a cambio de diferentes remuneraciones y de que se sostuviera el precio de $150 000 000 por cada unidad inmobiliaria (casas F -09 y F -18) en el proyecto Lotus Casas. (…) La existencia del contrato verbal de prestación de servicios ha sido aceptada por el demandante Daniel Escobar. Lo que este ha discutido es que cada etapa del proyecto (estructuración, gerencia de proyectos y gerencia comercial que debía desarrolla r) correspondió a una relación contractual diferente, lo cual no guarda coherencia con el documento que se acaba de citar, el cual da a entender que esas funciones hacían parte de la misma unidad contractual, pues el demandante fue claro en señalar que hac ía entrega “a partir de la fecha, de mis funciones y responsabilidades en los procesos de Estructuración, Gestión y Gerencia de los Proyectos que venía desarrollando para su Compañía”. Asimismo, en el recurso de alzada, afirmó que el trabajo de estructuración -llevado a cabo en la fase pre operativase finalizó y que la contraprestación por este trabajo, a título de honorarios, fue “el pago en especie reflejado en un descuento especial sobre 2

estructuración -llevado a cabo en la fase pre operativase finalizó y que la contraprestación por este trabajo, a título de honorarios, fue “el pago en especie reflejado en un descuento especial sobre 2 casas (F09 y F18) del proyecto Lotus Casas”. No obstante, no cu mplió la carga que como parte demandante tenía de acreditar su tesis y, por el contrario, en armonía con lo expuesto por la juez a quo, conforme las pruebas practicadas en el presente asunto, la Sala encuentra que las diferentes gestiones de estructuración y gerencia hacían parte del mismo entramado contractual pactado en forma verbal y guardan una conexidad necesaria con los contratos de cesión de beneficio de área objeto de este debate. (…) La Sala advierte que hasta aquí, los demandados son contundentes en afirmar que el cumplimiento de los contratos de cesión de derechos de beneficio de área sobre las unidades inmobiliarias F -09 y F -18 del proyecto Lotus Casas estaba atado al cumplimiento del contrato verbal de prestación de servicios, en el que al demandante le correspondía la ejecución de diferentes funciones, entre esas, la gerencia del proyecto Lotus por un tiempo aproximado de cinco años, mientras se ejecutaba y vendía la totalidad de las casas. No obstante, el demandante incumplió el contrato de prestación de servicios antes de que se tuviera que dar cumplimiento a los contratos de cesión, pues en julio de 2014 se retiró del proyecto. (…) En este punto, la Sala encuentra pertinente hacer alusión a la copia del correo electrónico a que el testigo Pabl o Arroyave hace alusión, que data de 23 de enero de 2013 ( …). Allí, el demandante presentó una propuesta de negocio “en borrador” para ser discutida, que, en parte, coincide con lo que hasta el momento

alusión, que data de 23 de enero de 2013 ( …). Allí, el demandante presentó una propuesta de negocio “en borrador” para ser discutida, que, en parte, coincide con lo que hasta el momento afirmaron los demandados y el testigo en mención (…) Si bien el documento no da cuenta exacta de la negociación final, lo cierto es que allí hay elementos que coinciden con las declaraciones rendidas por los demandados y el testigo, en cuanto a que la negociación de las casas del proyecto estaba vinculada a l a labor de gerencia que le había sido encargada al demandante. Asimismo, llama la atención de la Sala que, aún a sabiendas de que solo se trataba de una “propuesta”, el demandante en dicho correo haya indicado que en la negociación precisamente no se tendr ía en cuenta la estructuración del proyecto, y que ahora diga que la vinculación como beneficiario de área en el proyecto Lotus y la rebaja especial en el precio de las casas (como honorarios), haya obedecido a la contraprestación del trabajo de estructuración. (…) Para la Sala, el anterior recuento probatorio essuficiente para confirmar la decisión de primera instancia, pues quedó acreditado que los contratos de cesión de derechos de beneficio de área sobre las casas F -09 y F -18, guardan una conexidad necesaria con el contrato verbal de prestación de servicios celebrado entre las partes, en el que al demandante Daniel Escobar Restrepo le correspondía ejecutar labores de estructuración y gerencia del proyecto Lotus Casas. El contrato verbal de prestación de servicios tenía como finalidad el acompañamiento de Daniel Escobar en la condición de gerente del proyecto hasta la ejecución total del mismo, lo que estaba calculado para un periodo aproximado de cinco a años, a cambio de diferentes remuneraciones y de que el precio de $150 000 000 por cada unidad inmobiliaria (casas

del mismo, lo que estaba calculado para un periodo aproximado de cinco a años, a cambio de diferentes remuneraciones y de que el precio de $150 000 000 por cada unidad inmobiliaria (casas F-09 y F-18) en el proyecto Lotus Casas se sostuviera, ya que la diferencia con el valor real o público de los bienes se completaría con la gestión de gerencia, como si se tratara de honorarios en especie. No obstante, quedó acreditado que el demandante incumplió el contrato de prestación de servicios, pues en julio de 2014 se retiró del proyecto, razón por la que la parte demandada hizo devolución de la suma de $300 000 000 que aquel había depositado por las dos unidades inmobiliarias. (…)

M.P: MARTHA CECILIA LEMA VILLADA

FECHA: 08/08/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIAM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, ocho (08) de agosto de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso Verbal Radicado 05001310300220150134501 Demandante Daniel Escobar Restrepo Demandados Constructora Lotus S.A.S. y otros. Providencia Sentencia 136 de 2024 Tema Incumplimiento contractual Decisión Confirma Magistrada ponente Martha Cecilia Lema Villada

ANTECEDENTES

1. DEMANDA. Daniel Escobar Restrepo presentó demanda en contra de la

Tema Incumplimiento contractual Decisión Confirma Magistrada ponente Martha Cecilia Lema Villada

ANTECEDENTES

1. DEMANDA. Daniel Escobar Restrepo presentó demanda en contra de la Constructora Lotus S.A.S., Lorca S.A.S. y Fiduciaria Bancolombia S.A. Sociedad Fiduciaria -en la condición de vocera y administradora del Fideicomiso Patrimonio Autónomo Lotus Casas -. Como pretensiones principales “frente al evento del cumplimiento forzoso de la obligación in natura de los contratos de cesión”, solicitó:

• Declarar que él [Daniel Escobar Restrepo] , como beneficiario de área del Proyecto Lotus Casas, cumplió con las obligaciones económicas que tenía a cargo.

-Declarar que la terminación unilateral de los contratos denominados “contrato de cesión de derechos de beneficio de ntro del Fideicomiso P.A. Lotus-Casas para la vinculación a la sub etapa uno de la etapa uno del proyecto inmobiliario denominado Lotus Casas en calidad de beneficiario de área casa F 18” y “contrato de cesión de derechos de beneficio dentro del Fideicomiso P.A. Lotus -Casas para la vinculación a la sub etapa uno de la etapa uno del proyecto inmobiliario denominado Lotus Casas en calidad deRadicado Nro. 05001-31-03-002-2015-01345-01 Página 2 de 45

beneficiario de área casa F 9 izquierda ”, fue sin justa causa y de manera arbitraria.

-Declarar que los demandados incumplieron los contratos en mención.

-Ordenar a la parte demandada cumplir con los citados contrato s, esto es,

arbitraria.

-Declarar que los demandados incumplieron los contratos en mención.

-Ordenar a la parte demandada cumplir con los citados contrato s, esto es, transferir el derecho de domi nio y la entrega material de las unidades inmobiliarias F -09 izquierda y F -18 derecha del proyecto “Lotus-Casas”, a favor del demandante.

-Condenar a los demandados al pago de una indemnización “por concepto de lucro cesante, correspondiente a los cánones de arrendamiento que debió recibir el señor DANIEL ESCOBAR RESTREPO por cada una de las casas (CASA F 018 DERECHA y CASA F 09 IZQUIERDA del proyecto LOTUSCASAS), desde la fecha máxima de entrega de las unidades inmobiliaria s, esto es, desde el 28 de diciembre de 2015 hasta que se efectúe el pago total de la prestación de transferir y entregar dichos bienes al demand ante. Cánones de arrendamiento que se tasan en la suma aproximada de $2.000.000 mensual por cada una de las casas, o el mayor o menor valor que se demuestre dentro del proceso”.

-Condenar a las demandadas al pago de $4 500 429 por concepto de la indemnización contenida en el párrafo 5 de la Cláusula Octava de los contratos de cesión, equivalente al 0.5% del total de las sumas pagadas por el beneficiario de área en los dos contratos.

-Condenar a la parte demandada al pago de los intereses moratorios sobre las indemnizaciones referidas y a la indexación de dichos valores.

Como pretensi ón subsidiaria “en el evento de no reconocer los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el señor Daniel Escobar Restrepo, como una

las indemnizaciones referidas y a la indexación de dichos valores.

Como pretensi ón subsidiaria “en el evento de no reconocer los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el señor Daniel Escobar Restrepo, como una de las posibles maneras de explot ación de los inmuebles objeto de la presente demanda”, solicitó se condene a los demandados a pagar “los intereses moratorios a la tasa comercial máxima legal vigente, sobre el valor DE LOS CONTRATOS, desde la fecha en que procedía contractualmente la tra dición y entrega de dichos inmuebles (28 de Diciembre de 2015) y hasta la fecha en que efectivamente se pague esta condena”.Radicado Nro. 05001-31-03-002-2015-01345-01 Página 3 de 45

Lo anterior, con fundamento en los siguientes hechos:

a. Las sociedades Constructora Lotus S.A.S., Lorca S.A.S. y Fiduciaria Bancolombia S.A. celebraron el contrato 5130 de Fiducia Mercantil de Administración denominado “ P.A. LOTUS CASAS ”. L a Fiduciaria Bancolombia S.A. – Sociedad Fiduciaria participó como vocera y administradora del patrimonio autónomo destinado al desarrollo d el proyecto Lotus Casas ; la Constructora Lotus S.A.S. participó c omo fideicomitente desarrollador, y Lorca S.A.S. como fideicomitente comercializador, constructor y gerente . Por su parte, Daniel Escobar Restrepo, de acuerdo con los contratos de cesión de b eneficio de área, es beneficiario de las unidades inmobiliarias F-09 y F-18.

b. En la cláusula sexta de los contratos de cesión de derechos de beneficio, se

acuerdo con los contratos de cesión de b eneficio de área, es beneficiario de las unidades inmobiliarias F-09 y F-18.

b. En la cláusula sexta de los contratos de cesión de derechos de beneficio, se estipuló lo siguiente:

“VALOR: La presente CESIÓN DE DERECHOS DE BENEFICIO es a título oneroso por un valor de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($150.000.000).

EL BENEFICIARIO DE ÁREA se ob liga a entregar las siguientes s umas de dinero mediante consignación en la cuenta bancaria No. 245 -163724-29 abierta a nombre del FIDEICOMISO, para obtener la calidad de BENEFICIARIO DE ÁREA, sumas que se cancelarán de la siguiente manera”.

c. Daniel Escobar Restrepo cumplió con las obligaciones económicas adquiridas en los contratos fiduciarios de cesión de derechos.

d. Las etapas del proyecto inmobiliario se cumplieron, pero la entrega material de las unidades inmobiliarias está pendiente. El demandante Daniel Escobar ha hecho requerimientos al fideicomitente para que le entregue los inmuebles F-09 y F-18, sin obtener respuesta positiva. También ha requerido a la Fiduciaria para que no acepte, registre ni tramite cualquier tipo de transacción o documento que afecte, cambie o modifique los derechos que él tiene como beneficiario de área, sin la comparecencia estricta de él para la suscripción de cualquier documento.Radicado Nro. 05001-31-03-002-2015-01345-01 Página 4 de 45

d. El 04 de septiembre de 2015, el representante legal de la sociedad Constructora

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d. El 04 de septiembre de 2015, el representante legal de la sociedad Constructora Lotus S.A.S. –fideicomitente-, envió comunicación a Daniel Escobar, por medio de la cual terminó en forma unilateral y sin justa causa los contratos sobre las unidades inmobiliarias F-09 y F-18 del Fideicomiso P.A. Lotus Casas, con fundamento en el literal g) de la cláusula décima tercera de los contratos de cesión, que establece: “DÉCIMA TERCERA: TERMINACIÓN: Las relaciones contractuales que se deriven del presente contrato terminarán por las siguientes causales: (…) g) Por las demás causales previstas en la ley o en el presente contrato ”. Al respecto , la sociedad fideicomitente indicó “ que no será posible cumplir la obligación de entrega de los inmuebles en los términos de la cláusula octava del contrato, ni siquiera dentro de la terminación del período de gracia , por lo que siendo esta una prerrogativa de la constructora, desistimos o renunciamos a la misma y manifestamos en consecuencia el incumplimiento”.

e. La Constructora Lotus S.A.S. declaró su propio incumplimiento y escogió los efectos del mismo. Consignó a nombre de Daniel Escobar los dineros que este había cancelado al fideicomiso , pagó la cláusula penal y los respectivos rendimientos financieros, a pe sar de que, aquel no les suministró los datos bancarios. Todo ello en detrimento de los derechos contractuales que el demandante tiene como beneficiario de área y a pesar de que el plazo para exigir dicha cláusula no se había cumplido.

f. El demandante en ningún momento reclamó la cláusula penal por incumplimiento

demandante tiene como beneficiario de área y a pesar de que el plazo para exigir dicha cláusula no se había cumplido.

f. El demandante en ningún momento reclamó la cláusula penal por incumplimiento del contrato, está a la espera de la entrega de los bienes inmuebles e inclusive se opuso a la terminación de los contratos de cesión de derechos de beneficio del proyecto “Lotus Casas”, pero no ha recibido respuesta.

g. El plazo para el cumplimiento de la obligación de la Constructora Lotus acordado en la cláusula octava del contrato se verificaría a partir de 28 de diciembre de 2015, plazo que no se ha bía cumplido, de modo que la mal a fe de la constructora se evidencia ya que pretende apropiarse del mayor valor que por efecto de la valorización han tenido los inmuebles, porque las propiedades ya están construidas y se inició el proceso de entrega.Radicado Nro. 05001-31-03-002-2015-01345-01 Página 5 de 45

2. CONTESTACIÓN.

2.1. La Constructora Lotus S.A.S., por medio de apoderada judicial, se opuso a las pretensiones y como medios de defensa propuso los denominados: (i) “Incumplimiento del contrato ”, (ii) “Inexistencia de la obligación de transferir las unidades inmobiliarias por el pago de la multa pactada ”, (iii) “Integralidad del contrato celebrado entre las partes para la cesión de los derechos fiduciarios vinculados a las casas F-09 y F-18 del proyecto “Lotus Casas”, (iv) “Compensación y/o pago”, y (v) “Mutuo disenso”.

2.2. Fiduciaria Bancolombia S.A., vocera y administradora del Patrimonio Autónomo

y/o pago”, y (v) “Mutuo disenso”.

2.2. Fiduciaria Bancolombia S.A., vocera y administradora del Patrimonio Autónomo “P.A. LOTUS CASAS ”, por medio de apoderada judicial, opuso las “excepciones” que denominó: (i) “Falta de autonomía de la obligación de la fiduciaria cuyo cumplimiento se pretende por la parte actora ”, y (ii) “Incoherencia entre las pretensiones declarativas y consecuenciales de condena”.

2.3. Lorca S.A.S. por medio de apoderada judicial, propuso:(i) “Incumplimiento del contrato”, (ii) “Inexistencia de la obligación de transferir las unidades inmobiliarias por el pago de la multa pactada ”, (iii) “Prevalencia de la voluntad real ”, y (iv) “Compensación y/o pago”.

3. SENTENCIA: El Juzgado 002 Civil del Circuito de Medellín, decidió:

“PRIMERO: SE DESESTIMAN las pretensiones de la demanda.

“SEGUNDO: Por ser vencida la parte demandante en el presente juicio SE CONDENA al pago de las costas y agencias en derecho.

“TERCERO: Se fija como agencias en derecho a favor de la parte demandada la suma de SEIS MILLONES DE PESOS M.L. ($6.000.000) (…)”.

En decisión complementaria, dispuso:

“ORDENAR EL LEVANTAMIENTO de las siguientes medidas cautelares:

1. La inscripción de la demanda sobre los inmuebles de propiedad del

En decisión complementaria, dispuso:

“ORDENAR EL LEVANTAMIENTO de las siguientes medidas cautelares:

1. La inscripción de la demanda sobre los inmuebles de propiedad del fideicomiso P.A. LOTUS CASAS identificados con matrículas inmobiliaria N°.Radicado Nro. 05001-31-03-002-2015-01345-01

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020-97579 y 020-97570, inscritos en la Oficina de Registro de inscritos en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro – Antioquia, en los cuales están representados los derechos fiduciarios que adquirió el señor DANIEL ESCOBAR RESTREPO C .C. 98.555.714, en su condición de beneficiario de área de dicho fideicomiso.

2. La inscripción de la demanda sobre el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria Nº. 020 -77286, de la Oficina de Registro de Instrumentos

Públicos de Rionegro – Antioquia.

Se precisa que únicamente se enviará oficio con destino a dicha entidad informando lo decidido frente a los F.M.I. Nº. 020 -97579 y 020-97570, pues la medida del folio Nº. 020-77286 no se perfeccionó porque se agotó el folio por Loteo (…)”.

3.1. La juez determinó que en el proceso quedó acreditado que el demandante, por las unidades inmobiliarias F-09 y F-18 del proyecto Lotus Casas, consignó la suma de $300 000 000, esto es, $150 000 000 por cada casa; que a pesar de que el valor al público era de $346 000 000 por unidad, este precio fue pactado de manera verbal

de $300 000 000, esto es, $150 000 000 por cada casa; que a pesar de que el valor al público era de $346 000 000 por unidad, este precio fue pactado de manera verbal con la gerencia, a raíz de la vinculación del demandante con el proyecto desde sus inicios y por las labores que iba a hacer allí. La juzgadora señaló que las pruebas practicadas en el proce so, dieron cuenta de que el demandante Daniel Escobar estuvo vinculado al proyecto y, fue la persona que capacitó a los empleados en el tema de ventas y asesorías comerciales.

3.2. La juez expuso que la obligación principal del demandante era pagar el valor acordado en los contratos. No obstante, determinó que las obligaciones emanadas de los contratos de cesión de derechos de beneficio de área no eran las únicas obligaciones contractuales surgidas entre las partes, p ues existía otra convención que estaba íntimamente ligada a los contratos en mención, como el acuerdo verbal de prestación de servicios profesionales celebrado entre el demandante y la Constructora Lorca S.A.S., en que la función del demandante era la de estructurar el proyecto y acompañar o as esorar en la gerencia de ventas del proyecto inmobiliario. La a quo estableció que de esas relaciones se derivó la posibilidad de que el demandante adquiriera los derechos de beneficio de área en el fideicomiso , con unas condiciones distintas a las de los demás beneficiarios de área porque, por la labor que desempeñara en el proyecto, adquiría esos derechos.Radicado Nro. 05001-31-03-002-2015-01345-01 Página 7 de 45

La juzgadora señaló que el demandante fue quien, al absolver el interrogatorio de

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La juzgadora señaló que el demandante fue quien, al absolver el interrogatorio de parte, reconoció la existencia de otro vínculo que incidía directamente en la manera como se dieron los contratos de cesión , pues informó que en estos convenios se pactó un valor menor al precio fijado inicialmente para las unidades inmobiliarias que pretendía adquirir, porq ue él se vinculó al proyecto con labores de estructuración y que fue él quien consiguió la financiación con la fiduciaria y desempeñó labores importantes en el proyecto, una por la que le pagaban $4 000 000 mensuales y otra por la que recibiría el 1% de las ventas totales, suma que aportaría como parte de pago de las unidades inmobiliarias que adquiriría en el proyecto. La juez tuvo en cuenta que el demandante declaró que la proyección de ventas fue establecida a proximadamente 50 meses, por $55 000 000 00 0, de los que recibiría el 1%, pero cuando llevaba unos 18 meses laborando decidió retirarse del proyecto por las presiones que recibía de la gerencia . Asimismo, la juez refirió que con la prueba documental quedó acreditado que el pago de l 1% de las ventas se haría con una casa unifamiliar como parte de pago.

Según la juez, la prueba testimonial confirmó que el demandante adquirió el derecho sobre el beneficio de área, en virtud del contrato de prestación de servicios ya referenciado, pero también que, la labor de este terminó antes de finalizar el proyecto.

3.3. La juez por lo tanto advirtió que, la parte demandante no acreditó haber cumplido con la obligación correspondiente, en tanto obvió el convenio verbal de

proyecto.

3.3. La juez por lo tanto advirtió que, la parte demandante no acreditó haber cumplido con la obligación correspondiente, en tanto obvió el convenio verbal de prestación de servicios, por el que no solo recibiría $4 000 000 mensuales, sino que se podía hacer beneficiario del área de dos unidades inmobiliarias al pagar el valor con el 1% que recibiría de las ventas del proyecto destinado a 50 meses , proyecto que abandonó a tan solo 18 meses , sin pagar el precio de $150 000 000 de cada unidad inmobiliaria y sin que la demandada tuviera la certeza del pago que estaba pendiente. La funcionaria judicial también expuso que no se puede dejar de lado que el demandante suscribió los contratos en abril de 2014, y que 3 meses después dejó de manera unilateral el contrato de prestación de servicios, como se observa en la copia del correo que envió en julio de 2014 al señor Gustavo Arroyave, que tituló “entrega gerencia de proyectos”, lo que, en una interpretación sistemática de los contratos, implica que el demandante incumplió las obligaciones que adquirió por cuenta de los contratos de cesión de derecho de beneficio de área, porque si bien en su contenido nada se dijo sobre la manera de pago del precio de las áre asRadicado Nro. 05001-31-03-002-2015-01345-01 Página 8 de 45

o casas, quedó demostrado que el pago lo efectuaría con el 1% sobre las ventas que recibiría, tal como fue acordado en el contrato verbal de prestación de servicios que el demandante terminó de manera unilateral y sin brindar ningún tipo de respaldo sobre el pago del precio que debía asumir.

que recibiría, tal como fue acordado en el contrato verbal de prestación de servicios que el demandante terminó de manera unilateral y sin brindar ningún tipo de respaldo sobre el pago del precio que debía asumir.

Por lo expuesto, la juez concluyó que el demandante Daniel Escobar no cumplió con las obligaciones que le eran propi as en aquellos contrato s de cesión, porque con independencia de que el contrato de prestación de servicios hubiera o no tenido un mayor valor, se trata de una convención que permea las condiciones de los contratos cuyo cumplimiento se pretende en este asunto , porque de allí parte la obligación del demandante de pagar el valor de las unidades inmobiliarias y, a pesar que no fue estipulado, es claro que el demandante fue quien primero incumplió con las obligaciones, lo que impone desestimar las pretensiones de la demanda.

4. APELACIÓN. Inconforme con lo resuelto, la parte demandante formuló el recurso de apelación

-La juez, con desconocimiento del artículo 1602 del Código Civil y de las pruebas practicadas en el proceso, se alejó del contenido expreso de los contratos de cesión de derechos de beneficio y advirtió que estos se encuentran vinculados o permeados por “obligaciones condicionales implícitas” pactadas entre las mismas partes del litigio, con ocasión de otras relaciones jurídicas, que conforman un marco obligacional mayor.

-La juez desconoció la declaración rendida por el demandante, en la que quedó claro que la existencia de la vinculación al proyecto como beneficiario de área por medio de los contratos de cesión, surgió de la gestión efectuada por aquel como estructurador del proyecto Lotus Casas, esto es, por la concepción del proyecto o

claro que la existencia de la vinculación al proye