TSDJ MED SC - 050013103002201600976-04-(20-09-2022)

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Proceso Verbal Demandante Alduver Vásquez Salazar Demandados Rubén Ignacio Zapata Vásquez, Luz el Socorro Restrepo Escobar y Leasing Bancolombia S.A. Procedencia Juzgado Veintiuno Civil del Circuito de Oralidad de Medellín Radicado 05001 31 003 002 2016 0976 04 Instancia Segunda Ponente Juan Carlos Sosa Londoño Asunto Sentencia No.029 Decisión Confirma Temas Vicios redhibitorios. Cesión del derecho litigioso tal cesión no tiene el alcance que creyó ver el apoderado recurrente y la misma juzgadora. En efecto, el artículo 68 del C. General del proceso, claramente señala que “El adquirente a cualquier título de la cosa o del derecho litigioso podrá intervenir como litisconsorte del anterior titular. También podrá sustituirlo en el proceso, siempre que la parte contraía lo acepte expresamente”.

En efecto, la parte demandada nunca aceptó expresamente que Bancolombia abandonara el proceso, esto es, siguieron siendo los litisconsortes necesarios en los términos señalados en la sentencia proferida por el Tribunal en el año 2020, pero debido a los términos del contrato de cesión, la restitución de dineros se hizo en favor del cesionario.

Por lo demás, no sobra recordar que cuando Aldúver Vasquez Salazar absolvió interrogatorio expresó que, como consecuencia de la opción de compra se había se había suscrito la escritura,

hizo en favor del cesionario.

Por lo demás, no sobra recordar que cuando Aldúver Vasquez Salazar absolvió interrogatorio expresó que, como consecuencia de la opción de compra se había se había suscrito la escritura, pagados los costos notariales, pero que no se había llevado a registro, lo que implicaba que Bancolombia seguía siendo el titular inscrito, y por ello las cancelaciones ordenadas en la sentencia.

Vendedores de buena fe. Efectos . En punto al desconocimiento que los vendedores pudieron tener de aquellos vicios, ¿ qué incidencia tiene frente a la obligación de saneamiento que los demandados no hayan sido los causantes de las fallas estructurarles de la edificación? ¿que siempre hayan obrado de buena fe?

Se trata de un elemento subjetivo que la________________________________________________________________________2 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL

TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN

2021098

SALA CUARTA CIVIL DE DECISION

Medellín, veinte (20) de septiembre de dos mil veintidós (2022)

Se decide por la Sala Civil del Tribunal el recurso de apelación que interpusiera el apoderado judicial de Ignacio Zapata Vásquez y Luz el Socorro Restrepo Escobar en contra de la sentencia del 22 de noviembre de 2021 proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, dentro del proceso de Verbal que en su contra promovió Aldúver Vásquez Salazar.

22 de noviembre de 2021 proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, dentro del proceso de Verbal que en su contra promovió Aldúver Vásquez Salazar.

I. ANTECEDENTES

1. Solicitó la parte actora que mediante sentencia que se hicieren

las siguientes:

Declaraciones: institución no prevé. Es que el numeral 3º del artícu lo 1915 del c. Civil solo introduce elemento de esa naturaleza, pero frente al comprador “que consiste en averiguar el conocimiento que el adquirente tuviera o no del vicio y, en caso negativo, si la ignorancia del mismo obedeció o no a grave negligencia d e su parte”.(ib.)

Por manera que , el principio de buena fe que debe imperar en todo contrato es fundamento de la garantía por vicios ocultos, pero para proteger el adquirente, no solo por la ineptitud del bien adquirido , sin que el legislador haya exig ido para su existencia, como lo pretendió la censura, que la efectividad de esa garantía estuviese supeditada a la prueba del conocimiento del vicio por parte del vendedor, o la demostración de su mala fe.________________________________________________________________________3 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL (i) Que se declare la rescisión del contrato de compraventa por vicios redhibitorios u ocultos de la cosa vendida, determinado en la escritura pública No. 9.343 del 13 de julio de 2016 de la Notaría Quince de Medellín, suscrita por los demandados y referida al inmueble identificado con al folio real No. 001-41523.

la escritura pública No. 9.343 del 13 de julio de 2016 de la Notaría Quince de Medellín, suscrita por los demandados y referida al inmueble identificado con al folio real No. 001-41523.

(ii) Que, de no accederse a la anterior pretensión, de conformidad con los artículos 1915 y 1925 del C. Civil, se declare el reconocimiento del pago de la rebaja que sobre el precio de la venta real se diere a los accionados, de acuerdo con lo que se llegare a probar.

De condena: (i) Se condene a manera de restitución, al pago de dinero entregado por el act or, por la venta a Luz del Socorro Restrepo Escobar y Rubén Ignacio Zapata Vásquez, correspondiente a la suma de $460.000.000,00, los cuales deberán ser debidamente indexados.

(ii) De reconocerse la pretensión subsidiaria de declaración, que se condene a los demandados, y a favor del demandante al pago de las sumas de dinero que se llegaran a probar al tenor de los artículos 1915 y 1925 del C. Civil.

(iii) Por último, se condene a los demandados a pagar las sumas pagadas por concepto de estudios de suelo s $3.000.000,00, patología estructural $7.000.000,00, gastos de escritura $6.900.000,00 y frutos civiles.

2. Los fundamentos fácticos de la demanda se compendian así:________________________________________________________________________4 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL

a) Mediante escritura pública 9343 del 13 de julio de 2016

2. Los fundamentos fácticos de la demanda se compendian así:________________________________________________________________________4 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL

a) Mediante escritura pública 9343 del 13 de julio de 2016 otorgada en la Notaría 15, Rubén Ignacio Zapata Vásq uez y Luz del Socorro Restrepo E scobar vendieron a Leasing Bancolombia S.A y Cía. de Financiamiento Comercial , hoy Bancolombia , un inmueble que les fue entregado por la compradora en leasing habitacional, contrato en el que además se pactó la opción de compra. La compraventa se originó en contrato de promesa que había celebrado el demandante como promitente comprador, el 6 de mayo de 2016 (fl. 103).

b) Que para el mes de agosto de 2016 se observó una humedad en el baño a lo cual se optó por cambiar el baldosín, y al quitarlo se descubrió la avería relevante sobre toda la estructura. Un oficial de construcción dijo que era necesario un ingeniero especializado en estructuras, estudios suelos estructurales y patología el que concluyó: existencia de un lleno en la parte de atrás, con capacidad portante inferior, puede provocar asentamientos diferenciales debido a las cargas y al adicionar un piso más, las fundación tiene sobrepeso y la licencia, agosto de 1975, no cuenta con planos estru cturales sellados, se construyeron dos s sin legalizar y solo con los planos arquitectónicos.

3. La demanda fue admitida mediante auto del 2 de noviembre de 2016 disponiéndose en los términos del artículo 90 del C. General del Proceso que se integrara el litisconsorcio necesario por pasiva

arquitectónicos.

3. La demanda fue admitida mediante auto del 2 de noviembre de 2016 disponiéndose en los términos del artículo 90 del C. General del Proceso que se integrara el litisconsorcio necesario por pasiva con la compradora Leasing Bancolombia S.A . y Cía. de Financiamiento Comercial (fl. 220).________________________________________________________________________5 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL

4. Rubén Ignacio Zapata Vásquez y Luz del Socorro Restrepo Escobar, por intermedio de apoderado judicial se pronunciaron sobre los hechos de la demanda y se opusieron a la totalidad de las pretensiones. Formularon como excepciones de mérito falta de jurisdicción, inepta demanda, indebida escogencia de la acción, indebida cumulo subjetivo de pretensiones, cláusula compromisoria, ausencia de vicios redhibitorios, buena fe de los vendedores, ausencia de legitimación por activa y pasiva, ausencia de cesión de derechos del comprador y de coadyuvancia, necesidad de integrar el litisconsorte por pasiva, compraventa como cuerpo cierto, presc ripción, enriquecimiento ilícito, temeridad, mala fe y la genérica (Archivo 8, fls. 324 a 348).

Bancolombia manifestó que Aldúver Vásquez Salazar no era parte implícita en la compraventa, sino locatario, pero d e conformidad con la Cláusula 6 , literal B) d e la parte inicial del contrato de leasing, la arrendadora le subrogó los derecho s derivados frente al proveedor de los bienes, es decir, frente a los vendedores. (fls. 435 a 465).

con la Cláusula 6 , literal B) d e la parte inicial del contrato de leasing, la arrendadora le subrogó los derecho s derivados frente al proveedor de los bienes, es decir, frente a los vendedores. (fls. 435 a 465).

5. El 28 de mayo de 2019 el Juzgado Segundo Civil del Circuito profiere se ntencia anticipada, declarando la falta de legitimación en la causa de la compradora Leasing Bancolombia, por considerar que la reclamación que hace el locatario es frente a los anteriores dueños, por lo que Bancolombia no está llamada a resistir la preten sión y que como se señaló al momento de resolverse las excepciones previas, especialmente la de falta de integración de litisconsorte por activa, se pudo verificar que debía desvincularse como extremo pasivo.________________________________________________________________________6 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL

6. En sentencia del 10 de junio de 2020, el Tribunal revocó la decisión, y en su lugar dispuso que Bancolombia S.A. contin uara vinculada al proceso en calidad de litisconsorte por activa.

7. Mediante auto de septiembre 24 de 2021 (archivo 40 cuaderno principal), se aceptó la cesión de derechos lit igiosos que hizo Bancolombia S.A. al señor Aldúver Salazar Vásquez, de conformidad con lo establecido en los artículos 1969 del C. Civil, y 68 del CGP; indicándose en la misma providencia que se tendría al señor Salazar Vásquez como titular de todos los de rechos de Bancolombia S.A., también parte activa en el presente asunto, en los términos por ellos acordados en el contrato adosado, acorde

al señor Salazar Vásquez como titular de todos los de rechos de Bancolombia S.A., también parte activa en el presente asunto, en los términos por ellos acordados en el contrato adosado, acorde con lo normado en los artículo 1960 y s.s. del C. Civil.

8. La decisión fue recurrida en reposición y en subsidio apelación por la parte accionada, pero de manera infructuosa, como que en providencia del 8 de noviembre de 2021 se dijo que los efectos se dieron frente a los contratos de compraventa y de leasing fundantes de las pretensiones, como se dijo en la cláusula

primera del escrito contentivo de la cesión:

“OBJETO. EL CEDENTE cede, al CESIONARIO, su derecho litigioso dentro del proceso declarativo que se lleva a cabo en el juzgado 2 civil del circuito de Medellín, bajo el radicado número 05001310300220160097600, en relación con la rescisión del contrato de compraventa celebrado entre LEASING BANCOLOMBIA y los señores LUZ DEL SOCORRO RESTREPO ESCOBAR, RUBEN IGNACIO ZAPATA VASQUEZ, y el contrato de leasing habitacional número 190546, sobre el bien inmueble ubicado e n la Calle 30 C N 65 F 18 Barrio Malib ù No. 2. SEGUNDA. EFECTOS. EL CESIONARIO, a partir de la firma del presente contrato, quedará investido con todos los derechos que tiene actualmente el CEDENTE dentro del proceso bajo el radicado número 050013103002201 60097600, tales como, pero, sin limitarse a: presentar escritos, conciliar, firmar, transigir, oponerse y

derechos que tiene actualmente el CEDENTE dentro del proceso bajo el radicado número 050013103002201 60097600, tales como, pero, sin limitarse a: presentar escritos, conciliar, firmar, transigir, oponerse y realizar todas las actuaciones procesales pertinentes para defender sus derechos”.________________________________________________________________________7 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL

II. LA SENTENCIA APELADA

En audiencia celebrada el pasado 22 de noviembre de 2021 el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín profirió sentencia en la que dispuso:

PRIMERO: SE DECLARAN NO PROBADAS las excepciones de mérito invocadas por la parte demandada por las razones expuestas en la presente providencia.

SEGUNDO: SE ACOGEN LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA, y como consecuencia de ello, SE DECLARA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA contenido en la escritura pública N° 9.343 del 13 de julio de 2016 de la Notaría 15 de Medellín, por cuenta del a nálisis que se hiciera en la presente providencia y que quedo esbozado en las consideraciones expuestas en la misma.

TERCERO: Como consecuencia de la anterior, SE ORDENA la cancelación de la Escritura Pública N° 9.343 del 13 de julio de 2016 de la notarí a 15 de Medellín, suscrita entre los demandados RUBEN

IGNACIO ZAPATA VÁSQUEZ Y LUZ DEL SOCORRO RESTREPO ESCOBAR, y BANCOLOMBIA SA (antes LEASING BANCOLOMBIA SA); así como también, la cancelación de la anotación N° 18 del folio

IGNACIO ZAPATA VÁSQUEZ Y LUZ DEL SOCORRO RESTREPO ESCOBAR, y BANCOLOMBIA SA (antes LEASING BANCOLOMBIA SA); así como también, la cancelación de la anotación N° 18 del folio de matrícula 001-41523 de la Oficina de IIPP zona sur, correspondiente al registro de dicha compraventa.

CUARTO: SE ORDENA a los demandados RUBEN IGNACIO ZAPATA VÁSQUEZ Y LUZ DEL SOCORRO RESTREPO ESCOBAR, que procedan a la devolución al señor ALDUVER VASQUEZ SALAZAR de la suma de di nero cancelada por dicha compraventa, debidamente indexada a la fecha en que se profiere la sentencia, para un total de

QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES PESOS M.L. ($545.967.863), en el término de 30 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la presente sentencia, so pena que sobre dicha suma de dinero se comiencen a generar intereses legales a la tasa del 0.5% mensual hasta que se cancele la totalidad de la obligación.

QUINTO: SE ORD ENA al demandante ALDUVER VASQUEZ SALAZAR en su calidad de locatario y tenedor del inmueble, RESTITUIR a los demandados RUBEN IGNACIO ZAPATA VASQUEZ Y LUZ DEL SOCORRO RESTREPO ESCOBAR el inmueble de cual ostenta la tenencia por cuenta del leasing habitacio nal, en las mismas condiciones en que lo recibió dado el desmonte que hizo de algunos de________________________________________________________________________8 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL

ostenta la tenencia por cuenta del leasing habitacio nal, en las mismas condiciones en que lo recibió dado el desmonte que hizo de algunos de________________________________________________________________________8 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL los lugares o espacios del inmueble, como la cocina y el baño del segundo piso. No se obligará a devolver el inmueble en las condiciones en que este se haya desmejorad o dada la desocupación del mismo durante este tiempo, puesto que esto se presentó precisamente por los vicios ocultos que generaron que el inmueble no pudiera ser ocupado, sin que se presentara riesgo para sus ocupantes. Dicha entrega deberá hacerse de la misma manera en el término de 30 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la presente sentencia.

SEXTO: SE RECONOCE a favor de la parte demandante ALDUVER VASQUEZ SALAZAR el valor correspondiente a los frutos civiles por la suma de SETENTA MILL ONES CUATROCIENTOS MIL PESOS ML. ($70.400.000), que deberán cancelarle los demandados RUBEN IGNACIO ZAPATA VÁSQUEZ Y LUZ DEL SOCORRO RESTREPO ESCOBAR en el término de 30 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la presente sentencia, so pena que sobre dicha suma de dinero se comiencen a generar intereses legales a la tasa del 0.5% mensual hasta que se cancele la totalidad de la obligación.

SÉPTIMO: NO SE CONDENA a los demandados al pago de los perjuicios extrapatrimoniales a favor del demandante , por lo expuesto en esta sentencia.

OCTAVO: NO SE CONDENA a la parte demandante a la sanción

SÉPTIMO: NO SE CONDENA a los demandados al pago de los perjuicios extrapatrimoniales a favor del demandante , por lo expuesto en esta sentencia.

OCTAVO: NO SE CONDENA a la parte demandante a la sanción consagrada en el artículo 206 CGP por la no prosperidad de la objeción presentada contra el juramento estimatorio.

NOVENO: SE CONDENA en costas a la parte demandada.

DÉCIMO: SE FIJA como agencias en derecho a favor de la parte demandante y a cargo de la parte vencida en este juicio la suma de

$23.000.000.

Para decidir de esa manera, una vez superado el análisis de los presupuestos procesales, encaminó el dis curso a los aspectos sustanciales de la acción redhibitoria indicando que de acuerdo a las pruebas y a la jurisprudencia de la Corte bastaba que el vicio estuviera originado al tiempo del contrato , no siendo necesario toda la eficacia nociva con tal de que el objeto no sirva para su uso natural o lo sirva defectuosamente, en tanto se trata de amparar al poseedor –sicen la posesión útil de la cosa. Oculto significa desconocido para el comprador (numeral 3º artículo 1915 del C. Civil) que introduce un juici o de valoración , en tanto , se________________________________________________________________________9 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL indaga si tuvo conocimiento del vicio o si la ignorancia de este obedeció a grave negligencia de su parte. Indicó que vicio oculto es aquel que adolezca de defectos tales que , aplicado el sentido de la vista no se puede descubrir.

Con relación a las pruebas dijo que no se habían practicado otras

obedeció a grave negligencia de su parte. Indicó que vicio oculto es aquel que adolezca de defectos tales que , aplicado el sentido de la vista no se puede descubrir.

Con relación a las pruebas dijo que no se habían practicado otras diferentes a las del 27 de enero de 2020, las que conservaron su validez según lo dispuesto por el Tribunal ; sumado a que , Bancolombia como sujeto activo no solicitó nuevas pruebas ni contradicción de las anteriores, aunque si se hizo con relación a las condiciones actuales del inmueble y a quienes fungen como parte actora por la cesión de derechos litigiosos que Bancolombia hizo a Aldúver, aceptada por auto del 24 de septiembre de 202 1, lo que se tendría en cuenta al momento de proferir la parte resolutiva de la decisión.

Sobre la legitimación del demandante reiteró lo que había expresado en la sentencia declarada nula , esto es , está debidamente legitimado por haber pagado $230.000.00 0,00 a los demandados y porque el contrato de leasing indicaba que iniciado el plazo podía presentar directamente a los proveedores del bien cualquier reclamación (cláusula 6ª) y notificara por escrito a la compañía el resultado de dicho requerimiento.

Anotó que en el interrogatorio de parte absuelto por el actor el 19 de noviembre del año anterior, informó que había cancelado todo el valor referente al contrato de leasing; que hizo uso de la opción de compra y que se haría propietario próximamente , indicando que ya había efectuado los gastos notariales, lo que en concepto del apoderado de la parte demandada sería causal de nulidad, lo________________________________________________________________________10

de compra y que se haría propietario próximamente , indicando que ya había efectuado los gastos notariales, lo que en concepto del apoderado de la parte demandada sería causal de nulidad, lo________________________________________________________________________10 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL que no fue aceptado por el juzgado , por lo que los alcances de tales hechos debían ser resueltos por el superior.

Con rel ación a los elementos axiológicos de la pretensión de saneamiento por vicio redhibitorio y las pruebas que los acreditan expuso:

(i) Haber existido el vicio al tiempo de la venta.

a) La ficha catastral del inmueble da cuenta de una construcción de tres niveles que corresponden al 100% del predio, edad de la edificación, 38 años, sin mejoras adicionales y de propiedad para aquella época de los demandados.

b) Avalúo del ingeniero de minas Juan Fernando Pérez efectuado el 26 de mayo de 2016 del que se d estaca que se trataba de una casa unifamiliar de tres pisos dedicada exclusivamente a vivienda. “la construcción con obsolescencia técnica en sus acabados debido a su antigüedad ”, ocupada por los demandados para ese momento, vetustez, aproximadamente 35 añ os, buen estado de conservación. Materiales, estructuras, muros, carpintería y enchapes, aunque no resultó posible saber sobre las condiciones de esos conceptos por no existir estudio a profundidad.

c) El actor en el interrogatorio de enero de 2020 señaló que había observado la casa en perfectas condiciones, al punto que hizo “negocio de palabra desde ese mismo momento” . Que tenía

de esos conceptos por no existir estudio a profundidad.

c) El actor en el interrogatorio de enero de 2020 señaló que había observado la casa en perfectas condiciones, al punto que hizo “negocio de palabra desde ese mismo momento” . Que tenía pendiente ver otro inmueble, pero este le result ó “más bonito y más barato”, no vio problema alguno y que el perito que contrat ó para cumplir con el trámite del crédito ante Bancolombia dio el visto bueno respecto a los acabados en general. Dijo darse________________________________________________________________________11 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL cuenta de los problemas cuando, comprado y desocupado el inmueble, quiso hacer cambios para adecuarlo a su lugar de trabajo y habit ación, desmontando la cocina y el enchape de un baño del segundo piso.

El oficial de la construcción encargado de esa labor encontró una grieta en el muro medianero, tapado con doble enchape, la grieta, lo que impedía que la evidenciara. Al mover el cielo falso también aparecieron fisuras, por lo que pagó un estudio con profesional en la materia, quien le indició que el inmueble tenía licencia para dos niveles y que adicionaron un tercer nivel que implicaba que la casa se estuviera hundiendo por el sobrepe so y generaba las fisuras, resaltando que las mejoras que pretendía realizar no requerían autorización de Bancolombia por no ser voluptuarias.

Continúo la juez indicando que para el día de la sentencia el accionante puso de presente que la edificación con tinuaba en las mismas condiciones y aún desocupada porque teme por la seguridad de su familia y los conceptos de los profesionales daban cuenta de un inminente peligro.

accionante puso de presente que la edificación con tinuaba en las mismas condiciones y aún desocupada porque teme por la seguridad de su familia y los conceptos de los profesionales daban cuenta de un inminente peligro.

d) Juan Alcides Villa , trabajador de construcción , confirmó la versión del entonces locatario en especial de la grieta en el tercer piso que desciende al segundo nivel, de más de tres centímetros de ancho, y que el enchape estaba intacto, el que data de doce o trece años.

e) Dictamen del ingeniero civil William Sánchez Maya de agosto de 20 16, geotécnico y de suelos, que verificó que la licencia de construcción se otorgó para dos niveles y terminados en losa; que________________________________________________________________________12 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL el tercer piso generó sobrepeso y como la construcción se levantó sobre un lleno de dos metros de profundidad se hizo sin la técnica adecuada. El experto señaló que se podía mirar de lado a lado a través de la grieta de aproximadamente cuatro centímetros, que pasa por la losa de los pisos , primero a segundo ; se tapó con el enchape, pero que no se notaría de sde afuera. En el lado izquierdo, entrando a la cocina también estaba ocult a por el baldosín. El asentamiento ocurre por diferenciales sobre el lleno, aumentados por el sobrepeso.

f) María Melisa Martínez, esposa del actor expresó que “vieron el inmueble como la casa soñada ” sin p roblemas que los hubiera hecho desistir de la negociación. Sobre la grieta dijo que dejaba entrar la luz de la cocina de la casa colindante.

inmueble como la casa soñada ” sin p roblemas que los hubiera hecho desistir de la negociación. Sobre la grieta dijo que dejaba entrar la luz de la cocina de la casa colindante.

Concluyó la a quo que los anteriores medios probatorios acreditaban el primer presupuesto axiológico de la acción, la existencia de los vicios al tiempo de la venta.

(ii) Ser tal el vicio que no sirva para su uso o que lo sirva imperfectamente y que conocido no hubiere comprado o lo hubiere hecho a mucho menos precio.

Indicó la falladora que c omo lo dijo el demanda nte en el interrogatorio, la vivienda debe ser intervenida con la construcción de columnas que la estabilicen ; lo que afectaría área libre y disminuiría el valor del metro cuadrado pagado al momento de la adquisición. Lo anterior ha impedido que se destine al uso de casa de habitación, por las fallas estructurales. Que según concepto técnico del Área Metropolitana el tipo de grietas en los________________________________________________________________________13 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL elementos estructurales y los asentamientos del suelo, desde la mitad hacía la parte frontal externa, hacen que no sea habitable hasta resolver el problema de asentamientos, a lo que sum ó la declaración del ingeniero civil Gustavo Adolfo Cuervo Zapata quien expuso que la edificación no es apta para vivienda por fallas estructurales en los tres niveles, las que calificó de graves.

Finalmente, puso de presente el informe del Dagred del 14 de agosto de 2019 que recomendó llevar a cabo el reforzamiento para garantizar condiciones seguras de habitabilidad y aunque no

estructurales en los tres niveles, las que calificó de graves.

Finalmente, puso de presente el informe del Dagred del 14 de agosto de 2019 que recomendó llevar a cabo el reforzamiento para garantizar condiciones seguras de habitabilidad y aunque no señaló que debía desocuparse la edificación , como en verdad l o estaba, si afirmó que debe n garantizarse las condiciones de seguridad como unidad habitacional, implica que la vivienda sin aquellos arreglos es mejor que no sea habitada.

(iii) No haberlos manifestado el vendedor y ser tales que el comprador haya podid o ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.

Recalcó que a la luz de la s pruebas recaudadas, de los apartes jurisprudenciales antes señalados, y en especia l en cuanto a la obligación del demandante de conocer , saber de los defectos graves que tenía el inmueble, y la obligación de conocerlos, en el informe del avalúo previo a la negociación, se observa que siendo el perito experto en el tema , “no pudo ver al momento de la visita fallas o problemas estructurales de la casa que hubieran llevado al actor a no negocia r; se destaca que analizó los materiales y acabados, sin que resaltara algún problema en los ítems valorados”. Igualmente, el demandante observó la edificación y la________________________________________________________________________14 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL encontró en perfectas condiciones y a pesar de la favorabilidad del precio no le hizo sospechar sobre la existencia de vicio alguno.

05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL encontró en perfectas condiciones y a pesar de la favorabilidad del precio no le hizo sospechar sobre la existencia de vicio alguno.

El demandado Robert Ignacio Zapata Vásquez dijo que vivió en la edificación 11 años, que cambió el alcan tarillado por PVC, lo que implicó cambiar el piso ; pero que la casa está en las mismas condiciones en que la compró ; con los tres niveles desde el comienzo y que no le hizo cambios estructurales; vio fisuras que consideró menores y consideró que era por las construcciones recientes que se había n hecho en otros predios colindantes. los asentamientos de otras construcciones recientes en la propiedad colindante.

Luz del Socorro Restrepo señaló que nunca hicieron reformas ; solo mantenimiento de paredes, pintu ras, pero ni siquiera se observaban humedades en el inmueble y que no fueron ellos quienes hicieron los enchapes que cubrían las grietas.

Encontró así cumplidos los tres requisitos necesarios para la prosperidad de las pr etensiones en los términos de los artículos 1915 en conc ordancia co n el 918 del C. Civil; el vendedor, Rubén Ignacio debió conocer los vicios, lo que se refuerza con su calidad de ingeniero civil; le daba la capacidad de conocer que aquellas fisuras eran algo más grave que un simple asentamiento de los colindante s; si existía doble enchape en el baño donde el demandante observó la primera fisura, es porque los demandados hicieron una remodelación, cubriendo con ello los graves problemas estructurales que generaban las fallas que presentaba

de los colindante s; si existía doble enchape en el baño donde el demandante observó la primera fisura, es porque los demandados hicieron una remodelación, cubriendo con ello los graves problemas estructurales que generaban las fallas que presentaba el inmueble; y si la construcción era de tres pisos al momento de________________________________________________________________________15 05001 31 003 002 2016 0976 04 JCSL adquirirla y no co nocían la magnitud de los daños que podía presentarse con el pasar d ellos daños debía presentar por el pesos excesivo que soportaba el bien, la norma es clara, no da lugar a interpretaciones, puesto el demandado no necesariamente tiene que conocer los vicios para ser exonerado de una sanción diferente que no sea la indemnización de perjuicios.

Por su parte, el demandante, no estaba obligado , por su experiencia o profesión a saber de ellos, solo tuvo a su alc