TSDJ MED SC - 05001310300220170050001-(20-03-2025)

TEMA: LEGITIMACIÓN POR ACTIVA - Legitimación en la causa por activa de la fiduciaria como vocera y administradora del fideicomiso, no se configura si su actuación en estos asuntos quedó condicionada a la aprobación previa por voluntad de los contratantes. /

HECHOS: Alianza Fiduciaria S.A. solicita que se declare la responsabilidad civil extracontractual, de la demandada por trasgredir el deber general de prudencia al realizar una construcción contraria al patrón de conducta diligente establecido en el reglamento de propiedad horizontal; subsidiariamente que la de mandada, incurri ó en una responsabilidad civil contractual; consecuencialmente, que se condene a pagar los perjuicios ocasionados, mediante orden de deshacer o destruir toda obra civil o construcción, que exceda los 7 metros; que se condene al pago de $270.000.000, a título de daño emergente. La juez de primer grado desestimó las excepciones propuestas por la demandada, considerando, que existía legitimación en la causa por activa por tener la demandante, Alianza S.A. un vínculo sustancial con los lotes que se encontraban en disputa, así como l egitimación en la causa por pasiva; declaró la responsabilidad civil contractual, que se elevó como pretensión subsidiaria; como consecuencia, condenó a realizar la reparación in natura; en cuanto al monto solicitado como daño emergente, señaló que no era procedente su reconocimiento por no hab erse causado dicho perjuicio. La Sala debe determinar i) si existe legitimación tanto por activa, como por pasiva y en caso de encontrar acreditados ambos de cara al régimen de responsabilidad aplicable al caso concreto, de acuerdo en calidad en que actúa la

legitimación tanto por activa, como por pasiva y en caso de encontrar acreditados ambos de cara al régimen de responsabilidad aplicable al caso concreto, de acuerdo en calidad en que actúa la demandante y en la que fue convocada la parte resistente, ii), si se supera con éxito lo anterior, se verificará si se cumplen los presupuestos axiológicos para declarar la responsabilidad de la demandada; y si ell o prospera iii) establecer si la condena impuesta para el resarcimiento de los perjuicios está ajustada al perjuicio ocasionado y si además, debía reconocérsele el monto reclamado por daño emergente.

TESIS: (…) Aduce la parte demandada que Alianza Fiduciaria S.A., carecía de legitimación para promover la presente demanda, en calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo denominado Fideicomiso La Escondida, por ausencia de instrucciones por escrito en ese sentido por parte del Comité Fiduciario, conforme lo establecido en el contrato de fiducia vertido en la Escritura Pública del 28 de septiembre de 2012, en las cláusulas vigésima y vigésima primera, que señalan : (…) “El COMITÉ FIDUCIARIO se reunirá con el fin de adoptar una decisión tendiente a impartir una instrucción a la FIDUCIARIA en desarrollo del objeto del presente contrato o cuando las necesidades del FIDEICOMISO lo exijan, … sus decisiones se consignarán en un Acta suscrita por presidente y secretario, de la cual se dará traslado a ALIANZA para lo pertinente”. (…) Al revisarse el contrato de fiducia, se advierte que, en la cláusula tercera, literal b y en la vigésima, citada por el recurrente, en

secretario, de la cual se dará traslado a ALIANZA para lo pertinente”. (…) Al revisarse el contrato de fiducia, se advierte que, en la cláusula tercera, literal b y en la vigésima, citada por el recurrente, en efecto, se contempló en qué casos las instrucciones debían darse por el Comité, así: Mientras exista un solo BENEFICIARIO, éste impartirá las instrucciones por escrito a ALIANZA. Cuando sean 2 BENEFICIARIOS, las instrucciones se impartirán por escrito firmado por ambos. Cuando sean 3 o más BENEFICIARIOS, se activará la existencia del COMITÉ FIDUCIARIO. (…) Para efectos de verificarse si los beneficiarios habían dado a Alianza la instrucción de impetrar la presente demanda, la a quo ofició a esta sociedad con el fin de que le remitiera “copia de la docume ntación. La sociedad demandante allegó escrito, por medio de cual “los titulares de los derechos fiduciarios” la habían instruido para formular la presente demanda, firmado por (VJL) y (RJM) (…) Sin embargo, al verificarse lo pactado en el referido contrat o de fiducia, se evidencia que en la cláusula vigésima segunda se pactaron como beneficiarios del fideicomiso “los mismos FIDEICOMITENTES identificados al inicio de este contrato y en provecho del cual se celebra el presente contrato de fiducia mercantil vinculados única y exclusivamente a los inmuebles, cuyas descripciones y linderos se encuentran ya descritos en la escritura. (…) Sin que se aportara al expediente prueba de la cesiónde forma total o parcial de los derechos fiduciarios por parte de dichos beneficiarios, que entonces

serían los facultados para realizar dicha modificación, al tenor de lo establecido en la referida cláusula y en la forma y con el cumplimiento de los requi sitos enunciados en la cláusula vigésima tercera. (…) Así las cosas, de cara a lo contemplado el referido negocio, los beneficiarios en este caso, serían los cinco (5) que inicialmente se relacionaron en la escritura en la que se vertió el mismo, por lo qu e el documento allegado por la parte demandante para atender el requerimiento del Juzgado consistente en aportar prueba que diera cuenta de las instrucciones dadas por aquellos para incoar la presente acción, resulte insuficiente, no sólo por no estar suscrito por quienes son los titulares de los derechos fiduciarios; sino porque tal como se estableció en el respectivo contrato, debió activarse el Comité Fiduciario por tratarse de más de tres (3) beneficiarios, debiéndose además, cumplir con el procedimiento establecido en la cláusula vigésima primera para tal efecto. (…) Es cierto que la defensa de los bienes que conforman el fideicomiso ha sido considerada como un deber indelegable de la fiduciaria, tal como lo arguyó la representante legal de la demandante en su interrogatorio, y conforme lo consagrado en el artículo 1234 del Código de Comercio. (…) Ha señalado la jurisprudencia del máximo órgano de la jurisdicción ordinaria: Del fiduciario, como profesional en la materia, se espera el estricto cumplimiento de los deberes generales y particulares propios de su ramo de negocios y, por ello, su comportamiento durante todo el iter contractual se mide por un especial rasero que se superpone al tradicional buen padre de familia (artículo 63 del Código de Comerci o). En virtud de su profesionalismo, se le exige una especial diligencia, que

mide por un especial rasero que se superpone al tradicional buen padre de familia (artículo 63 del Código de Comerci o). En virtud de su profesionalismo, se le exige una especial diligencia, que estricto sensu, debe ser la de un buen hombre de negocios (SC 5430-2021, 7 oct.), bajo el entendido de que su actividad supone obligaciones de administración y prestación de servicios financieros, en los que, por lo demás, va inmerso un profundo interés público (artículo 335 de la Constitución) y la confianza del ciudadano que entrega sus recursos gracias al respaldo con que cuenta la entidad fiduciaria, dada su idoneidad, su profesionalismo, su especial habilitación para captar esos recursos y la vigilancia especial a la que se encuentra sometida. (…) Sin embargo, es claro que se trata de disposiciones generales, que determinan los deberes de estas entidades en el cumplimiento de sus obligaciones misionales; pero ello no es óbice para que los contratantes a bien tengan incluir, en ejercicio de su autonomía dispositiva, estipulaciones especiales que no contraríen tales preceptos. Como ocurrió en est e caso; cuya facultad se excluyó de manera expresa de las funciones y obligaciones genéricas a cargo de la fiduciaria. (…) La misma fiduciaria, en el hecho DÉCIMO SEXTO de la demanda, reconoce expresamente que la formulación de estas acciones es un derecho personal que se reservaron “las p ersonas titulares de los derechos fiduciarios sobre el lote 64 de Cedro Verde”. (…) Ante la ausencia de la instrucción por parte de los beneficiarios enunciados en el contrato de fiducia mercantil de administración “Fideicomiso La Escondida”, para que Alia nza Fiduciaria S.A. iniciara la presente acción en contra de Calapurnia S.A.S, en la forma y manera

contrato de fiducia mercantil de administración “Fideicomiso La Escondida”, para que Alia nza Fiduciaria S.A. iniciara la presente acción en contra de Calapurnia S.A.S, en la forma y manera descrita en el referido negocio, surge diáfano que dicha fiduciaria carecía de legitimación en la causa por activa; y como presupuesto material que es de la sentencia de fondo, se insiste, apareja como consecuencia una decisión desfavorable en su contra sin tener que entrar en al análisis de las pretensiones por ella formulada, como además expresamente lo manda el inciso 3° del artículo 282 del Código General del Proceso.

MP: BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA

FECHA: 20/03/2025

PROVIDENCIA: SENTENCIAMedellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CUARTA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, veinte (20) de marzo de dos mil veinticinco (2025)

Proceso: Verbal (Responsabilidad civil extracontractual) Radicado: 05001310300220170050001

Demandante: Alianza Fiduciaria S.A.

Demandado: Calapurnia S.A.S.

Providencia Sentencia nro. 011

Tema: Legitimación en la causa por activa de la fiduciaria como vocera y administradora del fideicomiso, no se configura si su actuación en estos asuntos quedó condicionada a la aprobación previa por voluntad de los contratantes.

Decisión: Revoca.

fiduciaria como vocera y administradora del fideicomiso, no se configura si su actuación en estos asuntos quedó condicionada a la aprobación previa por voluntad de los contratantes.

Decisión: Revoca.

Ponente Benjamín de J. Yepes Puerta

Procede la Sala a emitir sentencia mediante la cual se resuelve el recurso de apelación interpuesto y sustentado por ambas partes en contra de la sentencia proferida en audiencia celebrada el 17 de agosto de 2018, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín en el proceso verbal con pretensión de responsabilidad civil extracontractual promovido por Alianza Fiduciaria S.A., como vocera y administradora del Fideicomiso La Escondida , en contra de Calapurnia S.A.S.

I. SÍNTESIS DEL CASO.

1. Fundamentos fácticos1.

1.1. Del extenso e innecesario escrito de demanda, en lo pertinente, se extrae que mediante escritura pública No. 1366 del 28 de septiembre de 2012 de la Notaría Tercera de Envigado, se constituyó el patrimonio autónomo Fideicomiso La

1 001Demanda.pdf - 011EscritoDeSubsanacion.pdf / C001PRINCIPAL / Primera InstanciaRadicado Nro. 05001310300220170050001 Página 2 de 23 Escondida, titular del derecho de dominio del lote No. 64 de la Urbanización Parque Residencial Cedro Verde P.H., ubicado en la Carrera 9 A sur # 20-340, Kilómetro 2, Vía Las Palmas, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 001 -1047896,

Residencial Cedro Verde P.H., ubicado en la Carrera 9 A sur # 20-340, Kilómetro 2, Vía Las Palmas, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 001 -1047896, otorgándose a Alianza Fiduciaria S.A. la vocería y administración del mismo.

1.2. El citado bien es colindante del Lote No. 63, identificado con la matrícula 001-1047921, propiedad de Calapurnia Assets Corp S.A.; sin embargo, quien al parecer ejercía la posesión y tenencia del mismo era la sociedad Calapurnia S.A.S., ya que era la representante de esta quien asist ía a las asambleas de la copropiedad, se encargaba del cuidado del inmueble y las construcciones que en el mismo se ejecutaban y, por ende, era la que ejercía el poder material, quien tenía el uso y goce del bien.

1.3. Para efectos de promoción, ofrecimiento y posible venta del Lote No. 64, se verificaron, entre otros, los linderos del mismo, advirtiéndose que los mojones que servían para dicha delimitación, fueron intencionalmente retirados, debiéndose solicitar la visita de un topógrafo, quien determinó que Calapurnia estaba irrumpiendo en el mismo, con la instalación de un tanque de agua, ciertas redes de acueducto y flora, lo que fue comunicado a dicha sociedad, quien procedió a retirar los referidos elementos, lo que ha ocasionado múltiples perjuicios a la titular del lote No. 64, en razón de la serie de acciones que ha debido realizar para la delimitación del mismo, obtención de planos y licencias.

los referidos elementos, lo que ha ocasionado múltiples perjuicios a la titular del lote No. 64, en razón de la serie de acciones que ha debido realizar para la delimitación del mismo, obtención de planos y licencias.

1.4. Además de lo anterior, dicha “poseedora” había incumplido con el reglamento de propiedad horizontal, contenido en la escritura No. 818 del 31 de mayo de 2005 de la Notaría Tercera Envigado, aclarado en escritura No. 552 del 14 de mayo de 2010 de la misma Notaría, cuyas normas deb ían ser acatadas por copropietarios, como por poseedores o tenedores, por ser conocidas, aceptadas y asumidas como vinculantes.

1.5. En el lote No. 63 se adelantó una construcción por parte de la “poseedora y tenedora” del mismo, trasgrediendo el reglamento de propiedad horizontal, específicamente la contemplada en el artículo 24, del siguiente tenor:

“ARTÍCULO 24. Limitaciones y observaciones para la construcción en los bienes de dominio privado y particular. En cada bien de dominio particular sólo se podrá construir una unidad de vivienda sujetándose a las siguientes reglas: (…)Radicado Nro. 05001310300220170050001 Página 3 de 23

3. La altura máxima de la vivienda será de dos pisos o niveles, o hasta siete (7) metros de altura y podrá comprender la construcción de Kioscos .

Para otras edificaciones de destinación o uso complementario al residencial requerirá aprobación del Consejo de Administración (…)”.

1.6. Dicha disposición consagra una obligación o deber de conducta de “no hacer”, por lo que su trasgresión por parte de la poseedora o tenedora genera, una

requerirá aprobación del Consejo de Administración (…)”.

1.6. Dicha disposición consagra una obligación o deber de conducta de “no hacer”, por lo que su trasgresión por parte de la poseedora o tenedora genera, una responsabilidad civil extracontractual.

1.7. La limitación en la altura de las construcciones (7 metros), garantiza a todos los lotes, independientemente del lugar donde construyan, que pueden tener una vista que no sea interrumpida por una vivienda vecina y debe contabilizarse desde la explanación c on la que se entregó cada lote , conforme lo conceptuó el Consejo de Administración de la Propiedad Horizontal el 27 de mayo de 2016:

“…el criterio general aplicable para definir el punto desde el cual debe medirse el límite de altura previsto por el reglamento (siete metros) para las unidades de vivienda, es el nivel medio de la explanación original de conformidad con las condiciones del lote que le fue ent regado a cada propietario por el urbanizador al momento de la firma del acta de entrega”.

1.8. De acuerdo con la visita realizada por el ingeniero Jorge A. Jaramillo Ochoa al Lote No. 63, el 27 de enero de 2014, por instrucción de la copropiedad, para verificar la altura de la construcción, esta exced ía el máximo permitido pues mide ocho (8) metros, lo que perturba el derecho de dominio del propietario del lote No. 64, por conllevar una limitación y contaminación a la visibilidad propia y consecuentemente, a un perjuicio patrimonial, por la disminución de su valor comercial de dicho bien, desde la fe cha en que se realizó la construcción, esto es, diciembre de 2013. Aunado a lo anterior, fueron instalados paneles solares que

consecuentemente, a un perjuicio patrimonial, por la disminución de su valor comercial de dicho bien, desde la fe cha en que se realizó la construcción, esto es, diciembre de 2013. Aunado a lo anterior, fueron instalados paneles solares que aumentaban la altura, deslucían y contaminaban la vista del paisaje natural e impedía la visual de los demás lotes.

1.9. En razón de lo anterior, la administración de la copropiedad, mediante comunicaciones remitidas a los residentes del lote No. 63, el 12 de febrero y 22 de mayo de 2014, informó sobre el incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal por exceder la unidad de vivienda la altura máxima permitida y les solicitó proceder con la adecuación de la construcción y al retiro de los paneles solares.Radicado Nro. 05001310300220170050001 Página 4 de 23 1.10. Con el ánimo de enmendar la transgresión referenciada y mitigar los efectos nocivos de la visibilidad y manifiesta contaminación visual, los poseedores del lote No. 63, realizaron una serie de obra s e inversiones de paisajismo y reforestación, que no solucionaron, ni corrigieron el problema y muestran la culpabilidad de la demandada, al reconocer con su actuar, tácitamente que estaba generando una obstaculización y, por ende, la citada contaminación.

1.11. Ante la renuencia de la demandada a adecuar la construcción, en el mes de octubre de 2015 , se solicitó a la administración de la urbanización Parque Residencial Cedro Verde P.H. que el Comité de Convivencia convocara a una

1.11. Ante la renuencia de la demandada a adecuar la construcción, en el mes de octubre de 2015 , se solicitó a la administración de la urbanización Parque Residencial Cedro Verde P.H. que el Comité de Convivencia convocara a una reunión para buscar una solución al conflicto, so pena de iniciar el trámite arbitral, a lo que efectivamente procedió, remitiendo citación a los poseedores o tenedores del lote No. 63, llevando a cabo la misma el 25 de noviembre de 2015, a la cual asistieron la parte demandante, como la demandada, estando esta última representada por Margarita María Ramírez, quien ostentaba la calidad de residente en ese momento y que expresamente reconoció que la construcción superaba la altura máxima permitida, como también lo aceptó Oswaldo Coperland, encargado de realizar las labores de reforestación y diseño de jardín de dicho lote, tal cual consta en el acta respectiva.

1.12. Ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo, se acudió al Tribunal de Arbitramento del Centro de Conciliación y Arbitramento de la Cámara de Comercio de Medellín, de conformidad con lo establecido en el artículo 150 del reglamento de propiedad horizontal, cuya demanda fue radicada con el No. 2016 A 043, agotándose la etapa de conciliación de manera infructuosa, por lo que se procedió a la fijación de los honorarios del árbitro, secretario y centro de conciliación, siendo pagados los que le correspondían a la convocante (Alianza Fiduciaria S.A.), pero omitiéndose por parte de la convocada (Calapurnia S.A.S.), consignar los que

pagados los que le correspondían a la convocante (Alianza Fiduciaria S.A.), pero omitiéndose por parte de la convocada (Calapurnia S.A.S.), consignar los que estaban a su cargo, por lo que mediante auto No. 12 se decretó la terminación de dicho trámite y se declararon extinguidos los efectos de la cláusula compromisoria en lo concerniente a las pretensiones invocadas. Debido a esto, se acudió a la justicia civil ordinaria.

1.13. Para determinar los perjuicios que la construcción abusiva de la demandada le está causando a la parte demandante, se solicitó un dictamen pericial, para efectos la afectación patrimonial ocasionada en razón de la edificación levantada en el lote No. 64, cuantificándose en $270.000.000.Radicado Nro. 05001310300220170050001 Página 5 de 23

2. Síntesis de las pretensiones.

Una vez fijado el litigio, estas fueron las pretensiones sobre las que finalmente continuaría el litigio:

2.1. Se pretendió, principalmente que, se declarara la responsabilidad civil extracontractual, de la demandada por trasgredir el deber general de prudencia al realizar una construcción contraria al patrón de conducta diligente establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

2.2. Subsidiariamente, solicitó que se declarara que la demandada trasgredió el reglamento de propiedad , específicamente con la obligación de no hacer consagrada en el artículo 24 de dicha regulación, incurriendo en una responsabilidad civil contractual.

2.3. Consecuencialmente, pidió que se le condenara a pagar los perjuicios

el reglamento de propiedad , específicamente con la obligación de no hacer consagrada en el artículo 24 de dicha regulación, incurriendo en una responsabilidad civil contractual.

2.3. Consecuencialmente, pidió que se le condenara a pagar los perjuicios ocasionados, mediante orden de deshacer o destruir toda obra civil o construcción en general que la demandada haya adelantado en el lote 63 de la Urbanización Parque Residencial Pedro Ver de P.H., que exceda los 7 metros y , en caso de no hacerlo en el plazo que se conceda para tal efecto, autorizar a la demandante, conforme lo establece el artículo 1612 del Código Civil, para que, con el acompañamiento de un funcionario de inspección d e policía, deshaga o destruya toda obra civil o construcción realizada en dicho lote y que incumpla el límite de altura permitido, a expensas de la demandada, bajo su propia cuenta y riesgo.

2.4. Se condenara a la demandada, en favor de la demandante, al pago de la suma de $270.000.000, a título de daño emergente, debidamente indexada o actualizada desde el momento en que se incumplió con el reglamento de propiedad horizontal hasta el momento efectivo del pago.

3. Contestación de la demanda.

En la oportunidad legalmente concedida, por intermedio de apoderado judicial, se pronunció frente a los hechos enlistados en la demanda y propuso las excepciones que nominó:

• “Falta de legitimación en la causa por pasiva ”. Arguyendo que según el certificado de tradición y libertad del inmueble con matrícula 001 -1047921, que

excepciones que nominó:

• “Falta de legitimación en la causa por pasiva ”. Arguyendo que según el certificado de tradición y libertad del inmueble con matrícula 001 -1047921, que corresponde al lote No. 63, el propietario de este es Calapurnia Assets Corp, sinRadicado Nro. 05001310300220170050001

Página 6 de 23 que figurara dentro de su historial que la demandada en algún momento hubiese ostentado el derecho de dominio, por lo que no podría endilgársele responsabilidad contractual, al no existir algún vínculo de este orden, ya que el reglamento de propiedad horizontal no le e ra vinculante, pues este solo se aplicaba a los propietarios; y, en lo que respecta a la responsabilidad extracontractual, expuso que no había razón jurídica que permitiera endilgar se este tipo de responsabilidad por incumplimiento a dicha regulación a quien no era propietario.

• “Falta de legitimación en la causa por activa ”. Señalando que, s egún la cláusula vigésima, literal b de la escritura 1366 del 28 de septiembre de 2012, contentiva del contrato de fiducia mercantil de administración del “Fideicomiso La Escondida” las instrucciones que se impartieran a la Fiduciaria debían ser por escrito por la Asamblea de beneficiarios actuales o Comité Fiduciario, sin que se hubiese arrimado prueba de haberse autorizado el inicio de acciones legales en contra de Calapurnia S.A.S.

• “Falta de autorización legal para la presentación de demandas de responsabilidad civil contractual”. Considerando que en el poder acompañado a la demanda solo se había conferido poder a los profesionales de derecho que la

contra de Calapurnia S.A.S.

• “Falta de autorización legal para la presentación de demandas de responsabilidad civil contractual”. Considerando que en el poder acompañado a la demanda solo se había conferido poder a los profesionales de derecho que la instauraron para promover acción de responsabilidad civil extracontractual, más no contractual.

• “No se configuran los elementos de responsabilidad civil extracontractual ”.

Aduciendo que la parte demandante tenía la carga de demostrar los supuestos de la responsabilidad aducida, ya fuera contractual o extracontractual y que en este caso no se habían probado : 1) Conducta humana antijurídica, la que atribuyó a Calapurnia S.A.S., afirmando ser la poseedora o tenedora del lote No. 63, sin que se allegara prueba alguna en este sentido. 2) Daño o perjuicio, para lo cual se aporta un dictamen pericial que no se ejecutó en debida forma, careciendo la demandante de una prueba conducente que dem ostrara la existencia de un perjuicio cuantificable. 3) Relación de causalidad, sin que existiera una sola prueba que la demandada fuera la responsable de la construcción levantada en el lote No. 63, ni cual es la norma general de conducta que estaba obligada a cumplir . 4) Factor de criterio o atribución, pues al no existir la ocurrencia de un hecho contrario a derecho por acción u omisión demostrado en el proceso, no podía considerarse que existía culpa respecto de las actuaciones de la demandada.Radicado Nro. 05001310300220170050001 Página 7 de 23 En cuanto a la ineficacia del dictamen anexado, indicó que, de acuerdo con las pruebas aportadas (fotografías y video), no había ningún tipo de contaminación

Página 7 de 23 En cuanto a la ineficacia del dictamen anexado, indicó que, de acuerdo con las pruebas aportadas (fotografías y video), no había ningún tipo de contaminación visual para el lote No. 64 y, por el contrario, se observaba alrededor de la casa del lote No. 63 una cantidad considerable de vegetación que se acoplaba con el contorno, con la altura suficiente para evitar dicha contaminació n respecto de cualquier inmueble colindante; mientras que en el lote No. 64 solo se observaba una explanación que deslucía clara mente del contorno y que no estaba construida vivienda alguna, por lo que no podía considerarse que existiera grupo poblacional que se viera perjudicado con la supuesta contaminación visual. Igualmente, se allegó un informe denominado “ARGUMENTOS PARA CONTROVERTIR AVALÚO CEDRO VERDE” elaborado por el perito avaluador Francisco L. Ochoa Ochoa, donde se destacaron algunos aspectos relevantes del dictamen arrimado por la parte demandante y algunas conclusiones al resp ecto, por lo que debía desestimarse dicha prueba.

• “No se configuran los elementos de la Responsabilidad civil contractual” .

Que, conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, serían: 1) Existencia del vínculo negocial, sin que existiera este entre Alianza Fiduciaria S.A. y Calapurnia S.A.S., por no ser esta última propietaria del lote No. 63 y, por tanto, no estaba sometida al reglamento de propiedad horizontal. 2) Incumplimiento por culpa o dolo de las obligaciones surgidas de la convención, la demandada en estricto sentido no podía incumplir una obligación que no había adquirido. 3) Que el

no estaba sometida al reglamento de propiedad horizontal. 2) Incumplimiento por culpa o dolo de las obligaciones surgidas de la convención, la demandada en estricto sentido no podía incumplir una obligación que no había adquirido. 3) Que el incumplimiento hubiese causado daño a quien reclama la indemnización, eventualmente de considerarse la existencia de algún vínculo contractual, no se aportó prueba conducente y pertinente que acredit ara la configuración de un daño serio, cierto y real. 4) Que existe un nexo causal entre aquel y éste, al no verificarse incumplimiento al reglamento de propiedad horizontal, no p odía existir daño y, por substracción de materia, nexo causal alguno.

4. Sentencia de primera instancia2.

Habiéndose limitado o fijado el litigio a la alegada afectación que había sufrido la demandante por la violación al reglamento de propiedad horizontal, al haberse construido por encima del límite de altura allí establecido, la juez de primer grado desestimó las excepciones propuestas por la parte demanda da, considerando, en primer término, que existía legitimación en la causa por activa por

2 CP_0817162303004.wmv / EQUIPO45_0817160341187 / FOLIO 358 CUA 1 / AUDIOS 2017 00500 / Primera InstanciaRadicado Nro. 05001310300220170050001 Página 8 de 23 tener la demandante, Alianza S.A . un vínculo sustancial con los lotes que se encontraban en disputa, así como legitimación en la causa por pasiva, por cuanto según el certificado de existencia y representación de la demandada, la gerente

tener la demandante, Alianza S.A . un vínculo sustancial con los lotes que se encontraban en disputa, así como legitimación en la causa por pasiva, por cuanto según el certificado de existencia y representación de la demandada, la gerente para el 8 de agosto de 2017, era Margarita María Ramírez Álvarez, quien había participado en el Comité de Convivencia realizado por la Urbanización Cerro Verde para procurar una solución del conflicto entre los vecinos colindantes , actuando como si fuera la propietaria de l a vivienda , nunca hac ía referencia a que los propietarios fueran una sociedad distinta a la que ella representa ba y en el interrogatorio practicado a la actual representante legal se podía colegir que la sociedad propietaria del lote Calapurnia Assets Corp y la demandada, Calapurnia S.A.S. estaban íntimamente relacionadas, pues aquella era socia de esta y tenían un contrato de mandato para el pago de la administración, tenencia y mantenimiento del lote No. 63, siendo quien contrató el personal encargado de realizar la construcción, de donde se derivaba la relación directa con el inmueble.

Así las cosas, declaró la responsabilidad civil contractual, que se elevó como pretensión subsidiaria, al considerar que en este caso existía un vínculo contractual entre la demandante y la demandada, cual era el reglamento de propiedad horizontal, en razón de que aquélla actuaba como vocera y administradora del fideicomiso del lote de mayor extensión de donde se desprendían los lotes en disputa y que Calapurnia S.A.S. había vulnerado el artículo 24 de dicha regulación, al superar su vivienda en un metro la a