TSDJ MED SC - 05001310300220210045302-(18-04-2024)

TEMA: DEL CONCEPTO DE EXCEPCIÓN - Las excepciones son básicamente hechos opuestos a los que sirven de fundamento a las pretensiones y, por lo mismo, se orientan a enervarlas. / DE LA ACCIÓN DE RECLAMO DE MEJORAS - “El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación”. /

HECHOS: Procedente del Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, por virtud de la apelación interpuesta por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el 18 de enero de 2024, ha llegado a la Corporación el proceso verbal promovido por NovaEducación Consultoría & Administración S.A.S.- en contra de la demandada, a través del cual la demandante pretende que se declare la existencia de las mejoras necesarias y útiles realizadas sobre el inmueble objeto de litigio; además, pretende que se declare que la demandada consintió las mencionadas mejoras útiles y necesarias. En consecuencia, se ordene reconocer y pagar en favor de la demandante los gastos de inversión, administración y mantenimiento de las mejoras realizadas al inmueble en cuestión. El A quo declaró la prosperidad de la excepción denominada inexistencia de la obligación le gal de reconocimiento de mejoras y falta de causa para demandar, en consecuencia, desestim ó todas las pretensiones de la demanda; decisión que fue objeto del recurso de apelación por la demandante.

Corresponde a la Sala determinar si en realidad deben negarse las pretensiones por estar probadas

pretensiones de la demanda; decisión que fue objeto del recurso de apelación por la demandante. Corresponde a la Sala determinar si en realidad deben negarse las pretensiones por estar probadas las denominadas “excepciones” de “inexistencia de la obligación legal de reconocimiento de mejoras y falta de causa para demandar”, o si, por el contrario, la decisión debe ser revocada.

TESIS: Vale precisar que las excepciones son básicamente hechos opuestos a los que sirven de fundamento a las pretensiones y, por lo mismo, se orientan a enervarlas. De modo que negar los hechos de la demanda o simplemente oponerse a su prosperidad, no es per se una conducta que encarne la proposición de excepciones de mérito. A p ropósito, la Corte ha dicho que: “Ha de verse que el carácter de tal solamente lo proporciona el contenido intrínseco de la gestión defensiva que asuma dicha especie, con absoluta independencia de que así se la moteje. Es bien claro que la mera voluntad del demandado carece de virtud para desnaturalizar el genuino sentido de lo que es una excepción”. (…) “A la verdad, la naturaleza de la excepción indica que no tiene más diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así poder lanzarse contra él a fin de debili tar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda literalmente sin contendor. Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor carece de derecho porque

literalmente sin contendor. Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor carece de derecho porque este nunca se estructuró, la excepción no tiene viabilidad”. (…) Regla el artículo 739 del Código Civil que “El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios”. (…) De modo que lo común es discutir sobre la calidad, valor y reconocimiento de las mejoras cuando el dueño del predio mejorado adelante proceso tendiente a su recuperación. Empero, habiéndose obtenido esta de facto, podrá el mejorador promover acción tendiente al reconocimiento de las mismas. En ese punto la Sala Civil de la Corte, haciendo gala de brevedad y precisión ha indicado que : “por regla general, quien plantó mejoras en suelo ajeno, no tiene acción directa para obtener del dueño de la tierra su valor o para obligarlo a venderle el predio;y que, por excepción, únicamente en aquellos casos en los que se ha materializado, por sentencia judicial o de facto, la recuperación del suelo por parte del titular dominio, aquél puede accionar para obtener de éste el valor de las mejoras ”. (…) En definitiva, es que el punto a resolver es

judicial o de facto, la recuperación del suelo por parte del titular dominio, aquél puede accionar para obtener de éste el valor de las mejoras ”. (…) En definitiva, es que el punto a resolver es eminentemente de derecho y no va más allá de la falta de acción autónoma del mejorista para reclamar lo que considera un crédito a su favor, claro, representado en las obras plantadas en el terreno ajeno. Son así las cosas porque a resolver sobre mejoras hay lugar cuando quien las hizo es o ha de ser privado de la posesión o tenencia del bien, lo cual no ha sucedido en este caso ni siquiera por virtud del secuestro en el marco del proceso ejecutivo adelantado ante el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, y mucho menos por el inicio del proceso de negociación de deudas, pues lo cierto del caso es que es en uno u otro escenario en donde puede hacer valer lo que considera su derecho a obtener el reembolso de lo invertido en mejoras, discutiendo allí sobre la calidad y extensión de las mismas.

M.P. PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA

FECHA: 18/04/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA1

DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

TRIBUNAL SUPERIOR SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL MAGISTRADA PONENTE: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA “Al servicio de la justicia y de la paz social”

S - 70

Procedimiento: Verbal

Demandantes: Nova, Educación, Consultoría & Administración S.A.S.

Demandada: Beatriz Elena Pineda de Briceño Radicado Único Nacional: 05001 31 03 002 2021 00453 02

Procedimiento: Verbal

Demandantes: Nova, Educación, Consultoría & Administración S.A.S.

Demandada: Beatriz Elena Pineda de Briceño Radicado Único Nacional: 05001 31 03 002 2021 00453 02

Procedencia: Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín Decisión: Confirma sentencia apelada por otras razones

Medellín, dieciocho (18) de abril de dos mil veinticuatro (2024)

Cuestión: Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el 18 de enero de 2024, por

el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín.

Temas: mientras detente el bien en el cual se realizaron las mejoras, el mejorista carece de acción para reclamar su valor (artículo 739 Código Civil).

Procedente del Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, por virtud de la apelación interpuesta por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el 18 de enero de 2024, ha llegado a esta Corporación el proceso verbal promovido por NovaEducación Consultoría & Administración S.A.S - (en adelante Nova o la demandante) en contra de Beatriz Elena Pineda de Briceño (en adelante la demandada), a través del cual la demandante pretende lo siguiente:2

“ PRIMERA. Se declare la existencia de las mejoras necesarias y útiles, consistentes en la realización de inversiones en infraestructura y mano de obra, suministro de insumos y materiales, gestiones de administración, contratación de personal de carácter laboral, mantenimiento y defensa judicial, promovidas por la compañía Nova,

consistentes en la realización de inversiones en infraestructura y mano de obra, suministro de insumos y materiales, gestiones de administración, contratación de personal de carácter laboral, mantenimiento y defensa judicial, promovidas por la compañía Nova, Educación, Consultoría & Administración S.A.S., en el inmueble denominado “Loma Linda” identificado con matrícula inmobiliaria No.017-9842 inscrito ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de La Ceja Antioquia propiedad de la señora Beatriz Elena Pineda de Briceño (… )

SEGUNDA. Se declare que la señora Beatriz Elena Pineda de Briceño autorizó y/o consintió la realización de mejoras útiles y necesarias consistentes en la realización de inversiones en infraestructura y mano de obra, suministro de insumos y materiales, gestiones de administración, contratación de personal de carácter laboral, mantenimiento y defensa judicial, promovidas por la compañía Nova, Educación, Consultoría & Administración S.A.S., en el inmueble denominado “Loma Linda” identificado con matrícula inmo biliaria No.017-9842 inscrito ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de La Ceja Antioquia propiedad de la señora Beatriz Elena Pineda de Briceño.

TERCERA. Se declare que las mejoras necesarias y útiles consistentes en inversiones de infraestructura y mano de obra, labores de mantenimiento, suministro de materiales e insumos, administración y defensa judicial, y contratación de personal de carácter laboral realizadas por la compañía Nova, Educación, Consultoría &

en inversiones de infraestructura y mano de obra, labores de mantenimiento, suministro de materiales e insumos, administración y defensa judicial, y contratación de personal de carácter laboral realizadas por la compañía Nova, Educación, Consultoría & Administración dentro del bien inmueble denominado “Loma Linda”, situado en la vereda San Juan del Municipio de La Unión -Antioquia, identificado con matrícula inmobiliaria No.017 -9842 de la O ficina de Registro de Instrumentos Públicos de La Ceja -Antioquia fueron realizadas de buena fe por la parte demandante

SUBSIDIARIAS DECLARATIVAS3

PRIMERA. Declarar la existencia de las mejoras necesarias y útiles, consistentes en la realización de inversiones en infraestructura y mano de obra, suministro de insumos y materiales, gestiones de administración, contratación de personal de carácter laboral, mantenimiento y defensa judicial, promovidas por la compañía Nova, Educación, Consultoría & Administración S.A.S., en el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No.017 -9842 inscrito ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de La Ce ja Antioquia propiedad de la señora Beatriz Elena Pineda de Briceño relacionadas en la pretensión primera declarativa.

SEGUNDA. Se declare que la señora Beatriz Elena Pineda de Briceño autorizó y/o consintió la realización de mejoras útiles y necesarias consistentes en inversiones de infraestructura y mano de obra, labores de mantenimiento, suministro de materiales e insumos, administración y defensa judicial, y contratación de carácter laboral realizadas por la

consistentes en inversiones de infraestructura y mano de obra, labores de mantenimiento, suministro de materiales e insumos, administración y defensa judicial, y contratación de carácter laboral realizadas por la compañía Nova, Educación, Consultoría & Administración S.A.S. dentro del bien inmueble denominado “Loma Linda”, situado en la vereda San Juan del Municipio de La Unión -Antioquia, identificado con matrícula inmobiliaria No.017 -9842 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de La Ceja -Antioquia.

TERCERA. Se declare que las mejoras necesarias y útiles consistentes en inversiones de infraestructura y mano de obra, labores de mantenimiento, suministro de materiales e insumos, administración y defensa judicial, y contratación de carácter laboral realizadas por la compañía Nova, Educación, Consultoría & Administración dentro del bien inmueble denominado “Loma Linda”, situado en la vereda San Juan del Municipio de La Unión - Antioquia, identificado con matrícula inmobiliaria No.017 -9842 de la Oficina de R egistro de Instrumentos Públicos de La Ceja-Antioquia fueron realizadas de buena fe por la parte demandante.

SUBSIDIARIA DE LAS SUBSIDIARIAS

PRIMERA. En caso de declararse eventualmente la mala fe respecto de la realización de mejoras por parte Nova, solicito al Despacho que4

ordene a la señora Beatriz Elena Pineda de Briceño el pago de las mejoras necesarias realizadas en el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No.017 -9842, propiedad de la demandada que fueren demostradas dentro del proceso, identificadas en la pre tensión primera

mejoras necesarias realizadas en el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No.017 -9842, propiedad de la demandada que fueren demostradas dentro del proceso, identificadas en la pre tensión primera principal.

SEGUNDA. Ordenar a la señora

Beatriz Elena Pineda de Briceño que permita a la compañía Nova, Educación, Consultoría & Administración S.A.S. el retiro de las mejoras útiles que puedan ser separadas del inmueble sin detrimento de este”

Todo lo antedicho tiene fundamento en los hechos que se compendian a continuación:

Que a mediados de 2018 el representante legal de la sociedad demandante comenzó la búsqueda de un inmueble productivo en la zona de la Unión Antioquia, labor en la cual conoció al señor Andrés López Gómez, quien dijo5

ser comisionista y representante de unas personas interesadas en vender el bien denominado Loma Linda ubicado en la vereda San Juan de ese Municipio y que se identifica con la M.I 017-9842.

Que después de algunas visitas Nova decidió comprar el bien y las partes fijaron como fecha para la celebración de una promesa el 14 de enero de 2019, misma que se firmó para regular aspectos tales como “(i) el bien inmueble objeto de compraventa, (ii) el área que según el certificado de libertad y tradición constaba de 8.5 hectáreas, (iii) obligaciones de entregar el inmueble libre de gravámenes y medidas cautelares, (iv) el precio y forma de pago, (v) l a entrega material del bien, (vi) plazo para la suscr ipción de la Escritura Pública de compraventa (14 de febrero de 2019) y (vii) una clausula penal”.

Que Nova el día en que se firmó la promesa pagó $34.000.000 y la promitente vendedora entregó el inmueble, con la aclaración de que el mismo se encontraba en estado de abandono amén que tenía una hipoteca a favor del

Que Nova el día en que se firmó la promesa pagó $34.000.000 y la promitente vendedora entregó el inmueble, con la aclaración de que el mismo se encontraba en estado de abandono amén que tenía una hipoteca a favor del Banco Agrario y un embargo decretado por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín (proceso radicado 2018 -00485) por iniciativa del señor José Raúl Niño Merchán , pero la demandada se comprometió a sanear la situación en el término de los 30 días siguientes a la celebraci ón de la promesa, pues afirmó que la deuda ascendía a $ 27.000.000 cuando en realidad se trataba de poco más de $1.400.000.000 a favor del señor Niño Merchán, sin contar la acreencia a favor del Banco Agrario.

Que llegado el día para firmar la escritura pública , 14 de febrero de 2019, la demandada no había iniciado gestión alguna para sanear el bien y por ello se “adicionó” la promesa para otorgarle un término de 40 días calendario, vencidos los cuales tampoco cambió la situación jurídica del bien y, para peor, el Banco Agrario decidió promover ejecución para la efectividad de la garantía real ante el Juzgado Civil -Laboral de La Ceja (radicado 2019 -00058).

Que a pesar de lo anterior, desde el 14 de enero de 2019, Nova comenzó a realizar una serie de mejoras “necesarias y útiles” porque el inmueble se encontraba en estado precario. Concretamente, la demandante ejecutó lo siguiente:6

Mejoras realizadas en la casa principal:

realizar una serie de mejoras “necesarias y útiles” porque el inmueble se encontraba en estado precario. Concretamente, la demandante ejecutó lo siguiente:6

Mejoras realizadas en la casa principal:

“1. Desmonte de la cubierta del techo de la edificación principal y de su estructura en madera con podredumbre derivada de goteras que tenían la casa principal en riesgo de ruina. (mejora necesaria)

2. Reconstrucción de muros, ventanas y puertas interiores y exteriores de la casa principal. (mejora necesaria)

3. Reemplazo total de la estructura en madera y de la cubierta en teja de barro del techo de la edificación principal. (mejora necesaria)

4. Remodelación total de dos (02) baños de la edificación principal en porcelana marca Corona y válvulas Grival. (mejora necesaria)

5. Remplazo total de la cocina de la edificación principal con instalación nueva de lavaplatos, mueble de cocina y comedor en acero inoxidable.

(mejora necesaria)

6. Pintura interior y exterior de la edificación principal y edificaciones complementarias del inmueble. (mejora necesaria)

7. Instalación de jardinería y paisajismo. (mejora útil)

8. Remodelación total del cuarto de herramientas y deposito que había en el inmueble con cubiertas de madera, teja de barro, adobes con repello y piso en placa de concreto. (mejora necesaria)

9. Adecuación de pesebreras en estructura metálica, madera y pisos de caucho (mejora útil)

piso en placa de concreto. (mejora necesaria)

9. Adecuación de pesebreras en estructura metálica, madera y pisos de caucho (mejora útil)

10. Habilitación y mejoramiento de las redes eléctricas, sanitarias y de acueducto del inmueble en PVC. (mejora necesaria)

11. Instalación de pozo séptico nuevo marca Rotoplast. (mejora necesaria)7

12. Gestiones de mantenimiento y preservación general del inmueble durante el periodo que Nova administró el inmueble. (mejora necesaria)

Mejoras realizadas en las zonas verdes, linderos e ingreso al predio:

13. Mantenimiento e intervenciones sobre la vía de ingreso al predio.

(mejora necesaria)

14. Cerco perimetral con estacones inmunizados y alambrado de púas.

(mejora necesaria)

15. Desmalezado, limpieza de residuos plásticos derivados de cultivos de fresa propiedad de la demandada y aplicación de productos agrícolas para la erradicación de plagas en potreros (mejora necesaria)

16. Siembra de pastos con preparación del terreno y abonado. (mejora útil)

17. Instalación de bebederos para ganado. (mejora útil)

18. Demarcación de caminos de circulación en los potreros para ganado y personal operativo (mejora útil)

19. Instalación de cercos eléctricos de alta calidad para la separación de ganado en potreros (mejora útil)

20. Construcción de perreras en malla metálica, estacones inmunizados

19. Instalación de cercos eléctricos de alta calidad para la separación de ganado en potreros (mejora útil)

20. Construcción de perreras en malla metálica, estacones inmunizados y piso de concreto (mejora útil)

21. Instalación de tubería de desagüe de 42 m de largo en tubería PVC de 60 Pulgadas (mejora necesaria)

22. Instalación de malla de seguridad con base de concreto con predio colindante al ingreso del predio. (mejora necesaria)8

23. Construcción de corral para ganado en madera con cubierta en estructura metálica y polietileno (mejora útil)

24. Mano de obra y supervisión de realización de labores. (mejora necesaria)

25. Gestiones de mantenimiento general durante el periodo que Nova administró el inmueble (mejora necesaria)

Labores de administración del inmueble:

26. Gestiones de contratación de personal para la realización de mejoras y mantenimiento del inmueble (mejora necesaria)

27. Gestiones de supervisión de las obras de infraestructura y mantenimiento realizadas en el predio (mejora necesaria)

28. Gestión de traslado y abastecimiento de insumos para la realización de mejoras y mantenimiento del inmueble (mejora necesaria)

29. Gestiones de defensa judicial del inmueble frente a la Inspección de Policía del Municipio de La Unión Antioquia (mejora necesaria)

30. Gestiones de administración para la preservación del inmueble luego de concluidas las mejoras realizadas (mejora necesaria)

Policía del Municipio de La Unión Antioquia (mejora necesaria)

30. Gestiones de administración para la preservación del inmueble luego de concluidas las mejoras realizadas (mejora necesaria)

31. Gestiones de pago de nómina de empleados y contratistas de la compañía Nova, Educación, Consultoría & Administración S.A.S. relacionadas con las labores de infraestructura y mantenimiento del predio (mejora necesaria)

32. Gestiones administrativas relacionadas con el predio ante el Municipio de La Unión Antioquia, tales como pago de impuestos prediales, elaboración y presentación de protocolos para el manejo del Covid -19, y gestiones de apoyo con el Municipio de La Unión para la habilitación de la vía de ingreso al predio (mejora necesaria) ”9

Que Nova decidió subrogarse en los derechos del Banco Agrario dentro del proceso que cursa en el Juzgado Civil -Laboral de La Ceja , quien aceptó el “negocio” mediante auto del 27 de agosto de 2019 y, por tanto, con la demandada se suscribió la escritura 1316 del 11 de junio del año 2019 ante la Notaría Primera de Medellín, pero no pudo ser inscrita porque el Registrador de Instrumentos Públicos argumentó que el remanente debía dejarse por cuenta del proceso iniciado a instancias del señor José Raúl Niño Merc hán, y aunque contra esa determinación se interpusieron los recursos de ley, la decisión final se profirió en contra de los intereses de la demandante.

Que el inmueble involucrado fue secuestrado y no fue dejado en depósito a favor de Nova y, entre tanto, un Tribunal de Arbitramento declaró el

decisión final se profirió en contra de los intereses de la demandante.

Que el inmueble involucrado fue secuestrado y no fue dejado en depósito a favor de Nova y, entre tanto, un Tribunal de Arbitramento declaró el incumplimiento del contrato de promesa por parte de la demandada , quien finalmente inició un trámite de negociación de deudas ante el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Universidad Autónoma Latinoamericana, mismo que fue admitido el día 23 de abril del año 2021 (radicado 2021-00013).

Que la demandada se está enriqueciendo sin justa causa porque dentro del trámite de negociación de deudas no se hizo ninguna salvedad sobre las mejoras implantadas por Nova y, por el contrario, denunció ser su acreedora por $306.000.000.

RÉPLICA

La demanda fue admitida por auto fechado el 10 de diciembre de 2021 (pdf 09), y notificada la demandada procedió a contestarla afirmando que nada le constaba sobre los hechos anteriores al 14 de enero de 2019, por lo que la parte demandante debía probar la forma en que conoció el inmueble y el estado en que se encontraba, pues de hecho lo prometió en venta sin garantía de cabida y simplemente como cuerpo cierto.

Con respecto a la situación jurídica del bien, expresó que

“existía Hipoteca Abierta constituida a favor de la Entidad Bancaria Banco Agrario S.A y un Embargo en Proceso Ejecutivo Singular ordenado por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Medellín, el Comprador, aquí10

Demandante, tuvo acceso a la totalidad de los elementos que permitían

Agrario S.A y un Embargo en Proceso Ejecutivo Singular ordenado por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Medellín, el Comprador, aquí10

Demandante, tuvo acceso a la totalidad de los elementos que permitían conocer la existencia y extensión de los gravámenes vinculados al inmueble adquirido, asintiendo en la celebración del mismo pese a habérsele manifestado la existencia de tales limitante s jurídicos.

En igual sentido, si bien es cierto que se celebró Otro si al Contrato de Promesa de Compraventa el día 14 de febrero de 2019 el cual tendría por objeto la ampliación del plazo para la suscripción de la Escritura Pública de Compraventa correspondiente y la adición de una Cláusula Compromisoria, previo a la celebración de tal negocio jurídico, el Vendedor, aquí Demandado, manifestó su voluntad de rescindir el negocio jurídico celebrado, con el fin de retraer la Compraventa realizada y evitar escenarios futuros, ante lo cual el Comprador, aquí demandado, se negó en su totalidad, ya que la adquisición del inmueble estaba vinculada al desarrollo de un proyecto agropecuario que implicaba un predio colindante, por lo que continuo con el negocio celebrado, habiéndose realizado por el Comprador las gestiones jurídicamente posibles entonces, para el saneamiento del inmueble, contrario a lo manifestado por el demandante en el hecho Octavo”

Con respecto a las mejoras dijo atenerse a la prueba sobre su existencia y extensión, pero aclarando que : i) “la clasificación y obligatoriedad de reconocimiento de mejoras vinculada a los artículos 965 y 966 del Código Civil,

Con respecto a las mejoras dijo atenerse a la prueba sobre su existencia y extensión, pero aclarando que : i) “la clasificación y obligatoriedad de reconocimiento de mejoras vinculada a los artículos 965 y 966 del Código Civil, esta exclusivamente supeditada al éxito de una pretensión reivindicatoria del Propietario sobre el Poseedor” ; ii) para le fecha en que se firmó la promesa en el bien únicamente habían construidas dos casas de habitación, una truchera, una bodega y una marranera, “siendo claro que cualquier construcción diferente a la allí descrita, se d io por voluntad exclusiva del Comprador, sin que allí existiera conocimiento ni voluntad del Vendedor en la realización de tales obras”; iii) la demandada ni antes, ni durante ni después de la firma de la promesa realizaba actividades agropecuarias, cría de animales, “ni ninguna actividad para la cual las supuestas mejoras realizadas por el Demandante le fueran Útiles ”; iv) las mejoras narradas “no dejan un resultado material permanente, no es posible dividir aquellas dirigidas a la conservación del inmueble y aquellas dirigidas a la subsistencia y habitación misma” (sic)11

Por lo demás, aseguró que en efecto concurrió a la firma de la escritura pública para cumplir con la promesa, pero ese acto resultó inoponible al señor José Raúl por ser el beneficiario de un embargo sobre el bien, lo cual a su juicio no constituye ningún incumplimiento, como tampoco lo estructura la supuesta desmejora en el área discutida en el tribunal de arbitramento.

Con respecto al inicio del procedimiento de negociación de deudas, aseguró que simplemente se acogió a un beneficio que le otorga la ley sin ninguna

supuesta desmejora en el área discutida en el tribunal de arbitramento.

Con respecto al inicio del procedimiento de negociación de deudas, aseguró que simplemente se acogió a un beneficio que le otorga la ley sin ninguna intención fraudulenta. Por tanto, dado el deber de juramento, era absolutamente necesario declarar el bien aquí involucrado como parte de su patrimonio, desconociendo en todo caso las supuestas mejoras porque nunca las autorizó y de cualquier manera solo con la presente demanda las conoció.

Con base en todo lo anterior, propuso las que llamó “excepciones” de “inexistencia de la obligación pretendida”, “inexistencia de obligación legal de reconocimiento de mejoras”, “falta de causa para demandar”, “inexistencia de enriquecimiento en el demanda do”, “temeridad” y “tasación indebida de mejoras”

DE LA REFORMA A LA DEMANDA

La demanda fue reformada para consolidar las pretensiones de condena en una suma única de $217.704.476 e incluir un nuevo dictamen pericial que, a juicio de la parte demandante, sirve para soportar las suma pretendida.

La parte demandada se pronunció en los mismos términos de la contestación inicial, oponiéndose a la nueva suma pretendida y solicitando la comparecencia del perito.

SENTENCIA IMPUGNADA

Trabada la relación procesal, se dictó sentencia en la que se resolvió lo siguiente:

“PRIMERO: SE DECLARA la improsperidad de las excepciones de merito

denominadas: INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN PRETENDIDA;

INEXISTENCIA DE ENRIQUECIMIENTO EN EL DEMANDADO;12

siguiente:

“PRIMERO: SE DECLARA la improsperidad de las excepciones de merito

denominadas: INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN PRETENDIDA;

INEXISTENCIA DE ENRIQUECIMIENTO EN EL DEMANDADO;12

TEMERIDAD; TASACIÓN INDEBIDA DE MEJORAS; e INEXISTENCIA DE

PRESUNCIÓN LEGAL FRENTE AL SALARIO MÍNIMO.

SEGUNDO: SE DECLARA la prosperidad de las excepciones de mérito

denominadas: INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN LEGAL DE RECONOCIMIENTO DE MEJORAS Y FALTA DE CAUSA PARA DEMANDAR con fundamento en los argumentos y análisis probatorio, realizados en esta sentenci a.

TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaración, SE DESESTIMAN las pretensiones de la demanda invocadas por la parte demandante.

CUARTO: NO SE CONDENA a la parte demandante a la sanción del artículo 206 del CGP, por las razones expuestas en la presente providencia.

Para decidir de la manera como lo hizo, la a-quo partió afirmando que no era necesario realizar reseña alguna sobre los hechos de la demanda y su contestación, de conformidad con el artículo 280 del C.G.P, dicho lo cual afirmó que se encontraban reunidos los presupuestos procesales.

Como problemas jurídicos se planteó los consistentes en determinar si e stán acreditadas las mejoras o deben prosperar las excepciones y, en caso de que ocurra lo segundo, determinar si la demandante debe ser sancionada por haber sido objetado el juramento estimatorio.

Pasó entonces a realizar algunas consideraciones sobre las mejoras, mismas

ocurra lo segundo, determinar si la demandante debe ser sancionada por haber sido objetado el juramento estimatorio.

Pasó entonces a realizar algunas consideraciones sobre las mejoras, mismas que definió como modificaciones o reparaciones por parte de quien no es propietario de un bien, que pueden ser necesarias, útiles o volupturias. Agregó que el Código Civil reconoce mejoras a favor del poseedor incluso sin conse