TSDJ MED SC - 05001310300220210050301-(14-09-2023)

TEMA: RENOVACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO LOCAL COMERCIAL– Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variac ión del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes.

HECHOS: La Sala entra a determinar si se puede adelantar proceso de regulación de canon de Arrendamiento. En caso de ser positivo si se desconoció la dec isión de primera instancia, los preceptos establecidos en nuestra legislación comercial respecto la renovación del contrato de arrendamiento.

TESIS: La primera de las previsiones legales otorga al arrendatario de un bien destinado a actividades de comercio -que lo haya utilizado por lo menos dos años en forma continua con un mismo establecimiento de comercio, el derecho de renovación para continuar ocupando el predio y acordar, total o parcialmente, nuevos parámetros contractuales, lo que comporta la posibilidad de variar los términos del contrato inicial, entre ellos, el plazo y el valor del canon. (…) El derecho de renovación, (…) no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una vocación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condicione s primitivas. Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes . ( …) el derecho a la renovación no es absoluto, si las partes no se ponen de acuerdo, tienen la oportunidad

que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes . ( …) el derecho a la renovación no es absoluto, si las partes no se ponen de acuerdo, tienen la oportunidad de discutirlas en proceso judicial, conforme lo instruye el artículo 519. Demostrado el derecho de renovación y de acuerdo con la prueba, se advierte que el término inicial de duración y el valor del canon mensual del contrato de arrendamiento han variado por la parte demandante y aceptados por la parte demandada en el transcurso del tiempo; de lo cual da cuenta (…) las manifestaciones realizadas por la representante legal de la sociedad demandante en el interrogatorio al indicar que ha expedido y remitido de manera ininterrumpida para el pago de la parte demandada, las facturas correspondientes al cobro de cánones de arrendamiento con los incrementos; el representante legal de las sociedades demandadas manifestó estar de acuerdo con lo facturado y procedió con el pago de los cánones en la forma en la que se acordó con la parte demandante y conforme con las facturas que le fueren remitidas; lo anterior hasta el año 2022 donde empezaron a rechazarse las facturas.(…) la denominada excepción “Renovación tácita del contrato” que fue declarada próspera parcialmente por la Juez de primera instancia no encuentra ahínco, no es técnico el concepto de renovación tácita; la renovación implica actualización, modificación o alteración de las condiciones iniciales del contrato, como aconteció en el asunto que se examina; renovación que se surte mediante acuerdo y dadas las variaciones contractuales (…) si el interés de la arrendadora era variar las condiciones del contrato para efectos de su renovación que tendría lugar a partir del 1 de octubre de 2016, debió

y dadas las variaciones contractuales (…) si el interés de la arrendadora era variar las condiciones del contrato para efectos de su renovación que tendría lugar a partir del 1 de octubre de 2016, debió materializar lo pertinente comunicando en forma directa o a través de la Administración de justicia. Se demostró que fue en año 2021, que se efectuaron sin acuerdo, los diálogos entre las partes a efectos de incrementar el canon de a rrendamiento para la nueva vigencia que comenzaría en octubre de ese año. En ese sentido, no es procedente el reconocimiento de la regulación retroactiva del canon de arrendamiento desde el 2016.(…) si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia decontroversia. (…) Las interpretaciones efectuadas por la parte demandada respecto de las apreciaciones realizadas por el perito en su dictamen y durante s u declaración, no encuentran soporte fáctico ni jurídico ni técnico ni científico, dando lugar a que el dictamen pericial practicado, se imponga para la regulación del canon mensual del arrendamiento de $19.071.3607 para la anualidad comprendida entre el 1 de octubre de 2021 y el 30 de septiembre de 2022.

se imponga para la regulación del canon mensual del arrendamiento de $19.071.3607 para la anualidad comprendida entre el 1 de octubre de 2021 y el 30 de septiembre de 2022.

M.P. RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ

FECHA: 14/09/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA05001-31-03-002-2021-00503-01

Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

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SALA SEGUNDA DE DECISIÓN CIVIL

Medellín, catorce de septiembre de dos mil veintitrés

De conformidad con la Ley 2213 de 2022 se p rocede a decidir por escrito, el recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia proferida el 2 de marzo de 2023 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín , en el proceso verbal para la regulación de c anon de arrendamiento adelantado por DE RAÍZ SAS contra CORTINAS EL

POBLADO Y CÏA LTDA y SUNTECA CORTINAS Y PERSIANAS SAS

1. ANTECEDENTES

1.1 El 17 de septiembre de 2004 se celebró entre DE RAÍZ SAS en calidad de arrendadora y CORTINAS EL POBLADO Y C ïA LTDA y SUNTECA

CORTINAS Y PERSIANAS S AS –antes ANASTASIA ALFOMBRAS,

arrendadora y CORTINAS EL POBLADO Y C ïA LTDA y SUNTECA CORTINAS Y PERSIANAS S AS –antes ANASTASIA ALFOMBRAS, ENDREDONES Y ALGO MÁSen calidad de arrendatarias, contrato de arrendamiento de bodega ubicada en la calle 10 No. 58 -54 del barrio Guayabal de Medellín. 1.2 El contrato se pactó por el término inicial de 36 meses contados desde el 1 de octubre de 2004 hasta el 30 de septiembre de 2007, con un canon inicial para la primera anualidad de $5.250.000 pagaderos anticipadamente los 5 primeros días de cada periodo mensual y cuyo incremento durante los 4 años subsiguientes correspondería al del IPC del año inmediatamente anterior más 3 puntos.05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

2 1.3 En la cláusula QUINTA del documento se pactó la renovación del contrato en los términos del artículo 518 del Código de Comercio, advirtiéndose que , surtidos 24 meses de ocuparse el inmueble con un mismo establecimiento de comercio , “la ARRENDADORA le notificará por escrito AL ARRENDATARIO las nuevas co ndiciones de plazo y precios en que estaría dispuesto a mantener la relación contractual.”

mismo establecimiento de comercio , “la ARRENDADORA le notificará por escrito AL ARRENDATARIO las nuevas co ndiciones de plazo y precios en que estaría dispuesto a mantener la relación contractual.” 1.4 El 14 de junio de 2005 se emitió por el arrendador comunicado a la arrendataria SUNTECA CORTINAS Y PERSIANAS S AS –antes ANASTASIA ALFOMBRAS, ENDREDONES Y ALGO MÁS - respecto del valor de canon vigente para el per íodo entre el 1 de octubre de 2005 y el 30 de septiembre de 2006 correspondiente a $5.696.250; documento que se encuentra en la página 19 PDF folio 58, archivo 4 del expediente digital. 1.5 El 5 de julio de 2007 se emitió por el arrendador comunicado a la arrendataria SUNTECA CORTINAS Y PERSIANAS S AS –antes ANASTASIA ALFOMBRAS, ENDREDONES Y ALGO MÁS - respecto del valor de canon vigente entre el 1 de octubre de 2007 y el 30 de septiembre de 2008 correspondiente a $6.602.933; documento que se encuentra en la página 20 PDF folio 59, archivo 4 del expediente digital. 1.6 El 22 de septiembre de 2009 se suscribió por las partes OTRO SÍ modificando el contrato de arrendamiento , (i) ampliando el término de duración en 36 meses desde el 1 de octubre de 2009 hasta el 30 de septiembre de 2012 ; (ii) ajustando el canon de arrendamiento para el periodo anual comprendido entre el 1 de octubre de 2009 y el 30 de

duración en 36 meses desde el 1 de octubre de 2009 hasta el 30 de septiembre de 2012 ; (ii) ajustando el canon de arrendamiento para el periodo anual comprendido entre el 1 de octubre de 2009 y el 30 de septiembre de 2010 en $7.176.728. (III) ; y (i v) ajustando el canon de arrendamiento para los per íodos anuales siguientes, conforme incremento IPC del año inmediatamente anterior más 3 puntos ; documento que se encuentra en la s páginas 16 y 17 PDF folio s 55 y 56, archivo 4 del expediente digital. 1.7 El 27 de septiembre de 2010 se sus cribió por las partes OTRO SÍ modificando el OTRO SÍ del 22 de septiembre de 2009 y el contrato d e05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

3 arrendamiento en lo relativo con el canon de arrendamiento a pagar durante la nueva vigencia , (i) estableci endo para la vigencia anual comprendida entre el 1 de octubre de 2010 y el 30 de septiembre de 2011 el canon mensual en $7.176.728 ; (ii) para la vigencia anual comprendida entre el 1 de octubre de 2011 y el 30 de septiembre de 2012 advierten que “buscarán un acuerdo con mínimo 120 días de antelación al ve ncimiento

el canon mensual en $7.176.728 ; (ii) para la vigencia anual comprendida entre el 1 de octubre de 2011 y el 30 de septiembre de 2012 advierten que “buscarán un acuerdo con mínimo 120 días de antelación al ve ncimiento (definiendo a más tardar el 30 de junio de 2011) sobre el nuevo canon. Si no hay acuerdo, el incremento del canon será mínimo el índice precios al consumidor IPC entendiendo que el plazo en todo caso está vigente hasta el 30 de septiembre de 2012 ”; documento que se encuentra en las páginas 14 y 15 PDF folios 53 y 54, archivo 4 del expediente digital. 1.8 El 27 de septiembre de 2012 se emitió por el arrendador comunicado a la arrendataria SUNTECA CORTINAS Y PERSIANAS S AS –antes ANASTASIA ALFOMBRAS, END REDONES Y ALGO MÁS - respecto del valor de canon vigente entre el 1 de octubre de 20 12 y el 30 de septiembre de 20 15 correspondiente a $ 7.902.535 para el primer per íodo anual; así mismo se comunicó el incremento del IPC más 3 puntos para los siguientes; documento que se encuentra en la página 21 PDF folio 60, archivo 4 del expediente digital. 1.9 El 20 de agosto de 2014 se emitió por el arrendador comunicado a la arrendataria SUNTECA CORTINAS Y PERSIANAS S AS –antes ANASTASIA ALFOMBRAS, ENDREDONES Y ALGO MÁS - respecto del valor de canon vigente para el per íodo comprendido entre el 1 de octubre de 2014 y el 30 de septiembre de 2015 correspondiente a $8.395.200; documento que se encuentra en la página 22 PDF folio 61,

del valor de canon vigente para el per íodo comprendido entre el 1 de octubre de 2014 y el 30 de septiembre de 2015 correspondiente a $8.395.200; documento que se encuentra en la página 22 PDF folio 61, archivo 4 del expediente digital. 1.10 El 26 de ago sto de 2015 se emitió por el arrendador comunicado a la arrendataria SUNTECA CORTINAS Y PERSIANAS S AS –antes ANASTASIA ALFOMBRAS, ENDREDONES Y ALGO MÁS - respecto del valor de canon entre el 1 de octubre de 2015 y el 30 de septiembre de05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

4 2016 correspondien te a $8.954.320 ; documento que se encuentra en la página 23 PDF folio 62, archivo 4 del expediente digital. 1.11 Los correos electrónicos del 1, 2, 4 y 15 de marzo, 6 y 23 de abril, 2, 9 y 12 de mayo, 5 y 18 de agosto, 21 de septiembre y 10 de diciembre de 2021 obrantes e n la s páginas 24 a 34 PDF folio s 63 a 73, archivo 4 del expediente digital, dan cuenta de comunicaciones acerca de “propuestas económicas para incremento de canon de arrendamiento” que no lograron concretarse.

expediente digital, dan cuenta de comunicaciones acerca de “propuestas económicas para incremento de canon de arrendamiento” que no lograron concretarse. 1.12 La demanda fue presen tada el 13 de diciembre de 202 1; l a sociedad arrendadora pretende se fije un canon mensual de arrendamiento teniendo como base $19.071.360, que pagarían solidariamente CORTINAS EL POBLADO SAS y SUNTECA CORTINAS Y PERSIANAS SAS –antes ANASTASIA ALFOMBRAS, EDREDONES Y ALG O MÁS SASa DE RAÍZ SAS a p artir del 1 de octubre de 2016, fecha en que comenzó un nuevo per íodo de vigencia del contrato, con el reconocimiento de la actualización monetaria o reconocimiento de intereses a los que haya lugar; que se declare un plazo fij o de 10 días para el pago que deben de realizar de forma solidaría, se condene en costas y gastos procesales.

2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Se opus ieron a la prosperidad de las pretensiones y formul aron las excepciones de “RENOVACIÓN TÁCITA DEL CONTRATO y TEORÍA DE LOS ACTOS PROPIOS ”; objetaron el juramento estimado por la parte demandante y solicitaron la aplicación de la sanción prevista en el artículo 206 del Código General del Proceso ; f ormularon SOLICITUD ESPECIAL DE VALORACIÓN DE LA TEMERIDAD Y MALA FE DE LA DEMANDANTE y aplicación de consecuencias legales, petición sustentada en el artículo 79 ibíd.05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial

Demandante: De Raíz SAS

DEMANDANTE y aplicación de consecuencias legales, petición sustentada en el artículo 79 ibíd.05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

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3. SENTENCIA PRIMERA INSTANCIA

El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín profirió sentencia declarando la prosperidad parcial de la exc epción de mérito denominada “RENOVACIÓN TÁCITA DEL CONTRATO” y consideró no viable el reconocimiento del pago retroactivo de los cánones de arrendamiento desde el 2016; accedió al reajuste del canon correspondiente, procediendo con su regulación en $19.071.360, que debería ser pagada por la parte demandada, a partir de la fecha de vencimiento del per íodo de pago sigu iente a la de la emisión de la sentencia, lo que implica que en caso que no queda ba ejecutoriada como para el efecto sucede habría lugar al reconocimiento del retroactivo en favor de la parte demandante desde el 2 de marzo de 2023 1 y hasta la fecha de ejecutoria de esta.

Consideró que se efectuaron por la parte demandante los incrementos en los cánones de arrendamiento pactados en los términ os del contrato y los OTRO SÍ allegados al expediente; la parte demandada efectuó los pagos en la forma y

Consideró que se efectuaron por la parte demandante los incrementos en los cánones de arrendamiento pactados en los términ os del contrato y los OTRO SÍ allegados al expediente; la parte demandada efectuó los pagos en la forma y términos facturados por la parte demandante; el dictamen pericial soporte de la solicitud de reajuste del canon fue emitido por profesional idóneo y se realizó con empleo un método adecuado; lo que da cuenta de la fuerza par a probar el monto del valor establecido.

Accedió a las pretensiones de la demanda únicamente en lo referente con la regulación del canon de arrendamiento ; advirtiendo que es a parti r de la ejecutoria de la sentencia; desestimó la solicitud de reconocimiento de l retroactivo y la de imposición de sanción de cara al juramento estimatorio; condenó en costas a la parte demandada reducidas en un 40% dada la prosperidad parcial de su excepción.

1 Conforme se explica en la parte considerativa.05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

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4. APELACIÓN

La parte demandante arguyó:

 La sentencia de segunda instancia deberá determinar una fecha exacta en que deba pagarse el canon de arrendamiento regulado y su

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4. APELACIÓN

La parte demandante arguyó:

 La sentencia de segunda instancia deberá determinar una fecha exacta en que deba pagarse el canon de arrendamiento regulado y su retroactivo con base en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado por las partes el 1 de octubre de 2004 , al establecer que el valor del canon deberá ser pagado anticipadamente los 5 primeros de cada mes; teniendo en cuenta que la providencia de primera instancia se profirió en audiencia del 2 de marzo de 2023, deberá o rdenar específicamente el pago del nuevo canon desde el 5 de marzo del 2023 y su retroactivo desde el 5 de octubre de 2016.

 La sentencia de segunda instancia deberá reconocer el retroactivo del canon de arrendamiento desde octubre de 2016, porque desde la fecha no hay acuerdo entre las partes para regular el canon de arrendamiento en cuestión. La parte demandante ha estado en desacuerdo con el canon de arrendamiento y ha buscado su nueva regulación, el representante legal de las sociedades demandadas confesó en su interrogatorio que De Raíz sí ha estado inconforme con el canon desde octubre de 2016 e incluso negoció una nueva regulación con el Abogado Alberto Naranjo. Si el Despacho de segunda instancia no reconoce el retroactivo desde octubre de 2016, debe rá hacerlo subsidiariamente a partir de marzo de 2021, fecha en que, de manera formal y categórica la demandante mostró su inconformidad con el canon de arrendamiento y buscó su nueva regulación.

 La sentencia de segunda instancia deberá regular el canon d e

2021, fecha en que, de manera formal y categórica la demandante mostró su inconformidad con el canon de arrendamiento y buscó su nueva regulación.

 La sentencia de segunda instancia deberá regular el canon d e arrendamiento con un valor diferente para cada año desde el 201605001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

7 teniendo en cuenta el segundo dictamen pericial aportado conforme la solicitud realizada en el traslado a las excepciones. Para años futuros no dictaminados se deberá actualizar el valor de l canon por medio del IPC o la fórmula que corresponda para evitar la pérdida del valor del dinero en el tiempo.

 La sentencia de segunda instancia deberá pronunciarse frente lo solicitado en la pretensión 4.2 de la demanda, respecto del retroactivo “el de bido reconocimiento de la actualización monetaria … reconocimiento de intereses a los que haya lugar.”

 Solicita la condena en costas de manera total a la parte demandada.

La parte demandada:

 Se presentó indebida valoración de los dictámenes periciales y la declaración del perito durante la contradicción de la prueba ; no se aplicó en debida forma el “método de comparación” para el avalúo, no existieron muchos inmuebles comparables con características similares

declaración del perito durante la contradicción de la prueba ; no se aplicó en debida forma el “método de comparación” para el avalúo, no existieron muchos inmuebles comparables con características similares a la bodega objeto del proceso y, en general, la oferta semejante a ella era poca; los dictámenes, carecen de fundamentación para llegar a las conclusiones propuestas.

 La normativa que sirvieron de soporte a los dictámenes presentados, no fueron expedidas por autoridad pública, no tienen alcance nac ional y no constan como prueba documental desconoc iendo el artículo 177 del Código General del Proceso , violándose el derecho de defensa a los resistentes.

 El perito no tuvo en cuenta la vetustez de la bodega para determinar el canon; aunque efectuó pocas comparaciones con otras bodegas, no da a05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

8 conocer si fueron igual de viejas a la del caso o más nuevas , poniendo en duda el valor del canon propuesto ; l as fotos que aporta el perito sobre otros inmuebles no son concluyentes para soportar los dictámenes; no hay prueba del nuevo canon o que debe ser menor al establecido por el perito.

 Se presentó indebida aplicación de la norma que consagra la sanción por

sobre otros inmuebles no son concluyentes para soportar los dictámenes; no hay prueba del nuevo canon o que debe ser menor al establecido por el perito.

 Se presentó indebida aplicación de la norma que consagra la sanción por exceso en el juramento estimatorio , debiendo condenarse a la sanción del inciso final del artículo 206 del CGP.

 Solicitó revocar la sentencia impugnada, pretendiendo se declaren no probadas las pretensiones del proceso o se rebaje el monto del canon con la imposición de la multa por excesivo juramento estimatorio.

6. PROBLEMAS JURÍDICOS A RESOLVER

¿Se puede adelantar proceso de regulación de canon de arrendamiento?

En caso de ser positivo, ¿desconoció la decisión de primera instancia, los preceptos establecidos en nuestra legislación comercial respecto la renovación del contrato de arrendamiento?

¿Carece la sentencia de primera instancia de sustento probatorio para regular el canon fijado sobre el bien inmueble arrendado?

¿Es procedente la declaratoria de la sanción prevista en el parágrafo del artículo 206 del CGP?05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

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7. CONSIDERACIONES

7.1 Introito

regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

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7. CONSIDERACIONES

7.1 Introito

La destinación del inmueble objeto de contrato de arrendamiento cuya regulación motiva la litis, es de índole comercial y conforme la regulación del Código de Comercio, ostenta protección especial –que en favor del arrendatarioconcreta el derecho de renovación previsto en el artículo 518, sin perjuicio, de las excepciones consagradas en la norma2; acción que se impetra conforme lo dispuesto por el artículo 519.

Dispone el artículo 518 del Código de Comercio, “El empresario que a título de arrendamiento h aya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo ...” A su vez el artículo 519, “Las diferencias que ocurran entre las partes en el mome nto de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos.”

La primera de las previsiones legales otorga al arrendatario de un bien destinado a actividades de comercio -que lo haya utilizado po r lo menos dos años en forma continua con un mismo establecimiento de comercio , el derecho de renovación para continuar ocupando el predio y acordar, total o parcialmente, nuevos parámetros contractuales, lo que comporta la posibilidad de variar los términ os del contrato inicial, entre ellos, el plazo y el valor del canon.

La renovación del contrato de arrendamiento de local comercial da cuenta de la posibilidad de la prolongación variable del contrato de arrendamiento, pese

de variar los términ os del contrato inicial, entre ellos, el plazo y el valor del canon.

La renovación del contrato de arrendamiento de local comercial da cuenta de la posibilidad de la prolongación variable del contrato de arrendamiento, pese

2 frente el incumplimiento del arrendatario; necesidad del propietario para emplear el bien para su propia habitación o establecimiento con destinación distinta a la del arrendatario; cuando el inmueble requiere de construcción o reparación que amerite al entrega o desocupación del mismo05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

10 a que es viable cambiar los términos económicos, lo que la diferencia de la prórroga al traducirse en una extensión en el tiempo de lo regulado con anterioridad.

Ha manifestado la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 18 de noviembre de 1971 cuyos argumentos son sostenidos en sentencia del 31 de octubre de 1994 –expediente 3868que, “El derecho de renovación, contra lo que estima la demanda, no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una vocación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condiciones primitivas. Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones

prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condiciones primitivas. Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes. Se pretende defender la estabilidad del establecimiento de comercio con sus valores intrínse cos y los humanos y sociales vinculados a los contratos de trabajo respectivos.”

Así, el derecho a la renovación no es absoluto, si las partes no se ponen de acuerdo, tienen la oportunidad de discutirlas en proceso judicial, conforme lo instruye el artículo 519.

En el caso en concreto, está acreditada la existencia de contrato de arrendamiento de inmueble destinado a actividad comercial suscrito por las partes el 17 de septiembre de 2004, el cual se pactó por el término de 36 meses contados desde el 1 de octubre de 2004 hasta el 30 de septiembre de 2007, con un canon inicial para la primera anualidad de $5.250.000 pagaderos anticipadamente los 5 primeros días de cada per íodo mensual y cuyo05001-31-03-002-2021-00503-01 Verbal regulación de cánones de arrendamiento local comercial Demandante: De Raíz SAS Demandado: Cortinas el Poblado y CIA LTDA, y Sunteca Cortinas y Persianas SAS.

Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

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Decisión: REVOCA PARCIALMENTE la sentencia ; no prosperando ninguna de las excepciones propuestas ; se regula el canon de arrendamiento y se reconoce el retroactivo conforme lo probado.

11 incremento durante los 4 años subsiguientes correspondería al del IPC del año inmediatamente anterior3 más tres puntos.

Respecto de dicho contrato se presentaron variaciones:

Para el periodo anual comprendido entre el 1 de octubre de 2004 y el 30 de septiembre de 2005 el canon mensual era de $5.250.000., c onforme la literalidad del contrato.

Para el periodo anual entre el 1 de octubre de 2005 y el 30 de septiembre de 2006 el canon mensual era de $5.696.250 que corresponde al canon anterior incrementado