TSDJ MED SC - 05001310300420190044601-(12-09-2023)

TEMA: PROMESA DE COMPRAVENTA - Es un contrato preparatorio, al suscribirse la correspondiente Escritura Pública honrada la totalidad de lo prometido, fenece . / NULIDAD ABSOLUTA – Se decreta oficiosamente en el caso / RESTITUCIONES MUTUAS - Auando un contrato decae al declararse jurisdiccionalmente su nulidad, deberán volver las cosas como estaban antes de su celebración / HECHOS: Pretenden los demandante s, se declare el incumplimiento parcial de contrato de promesa de compraventa, y en consecuencia, se ordene a la demandada subsanar la falsa tradición y actualizar el área del inmueble de tal forma que se pueda trasferir; determinar su valor; y suscribir la correspondiente Escritura Pública ; y finalmente q ue se le condene a pagar la cláusula penal equivalente al 10% del valor del contrato. Presenta la pasiva, demanda en reconvención.

TESIS: Entonces, la promesa resulta ser un contrato preparatorio de otro, la cual solo se considera efectiva satisfaciendo integralmente los requisitos señalados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1.887, por lo que si se advierte que el contrato no cumple alguna o algunas de las anteriores características, debe declararse de oficio la nulidad absoluta, tal como lo prevé el art ículo 2° de la ley 50 de 1.936 visto en armonía con el artículo 1740 del C. C .(…) Entonces, si bien es cierto que en un mismo acto de compraventa se puede y en efecto de cara al caso se vendieron varios predios, ello no indica que al suceder tal situación se pueda tener como un solo inmueble, como si se diera el conocido legalmente como “englobamiento” (artículo 51 Ley 1579 de 2012), pues no hay tal,

ello no indica que al suceder tal situación se pueda tener como un solo inmueble, como si se diera el conocido legalmente como “englobamiento” (artículo 51 Ley 1579 de 2012), pues no hay tal, sino, se insiste, se trata los diversos fundos. (…) La respuesta para la Sala es que el efecto es absoluto respecto a los predios con M.I. 142-27857, 142-26041 y 142-27083, por lo que aludiendo a la Corte en la Jurisprudencia atrás transcrita y considerada como marco y precedente vinculante para decidir; “por averiguado se tiene que dado el carácter preparatori o y transitorio del contrato de promesa, en cuanto su vida es efímera y destinada a dar paso al contrato fin”, de donde al materializarse la Escritura, la promesa como contrato preparatorio fenece, en este caso lo que se relaciona con los predios que fueron objeto de la correspondiente titulación. (…) Se recalca que las pretensiones en reconvención estaban llamadas al fracaso en cuanto a la promesa vista integralmente, obviamente comprendiendo su otrosí, y lo mismo en lo que corresponda a la alzada, ya que si los actos preliminares estaban fenecidos, tal como se apuntó doctrinalmente, no había nada para anular . (…) Pues bien, la Escritura Pública 654 corrida en la Notaría Tercera del Círculo Notarial de Envigado, no tuvo efectos en relación con el inmueble con M.I. 142-24844, en la medida en que con aquella no se cumplía la promesa que se había hecho, por lo que en ese punto resulta necesario rever la promesa y su posterior otrosí. (…) De la mencionada situación se concluye de cara al asunto que nos ocupa, qu e la época de celebración del contrato frente al

resulta necesario rever la promesa y su posterior otrosí. (…) De la mencionada situación se concluye de cara al asunto que nos ocupa, qu e la época de celebración del contrato frente al predio con M.I. 142-24844 no quedó determinada, por lo que la promesa es huérfana del requisito previsto en el numeral 3° del artículo 89 de la ley 153 de 1.887, predicándose su inutilidad, por lo que la sol ución al caso es la declaración oficiosa de la nulidad absoluta, tal como lo prevé el artículo 2° de la Ley 50 de 1.936 visto en armonía con el artículo 1740 del C. C. (…) Sobre tales restituciones, la Corte Suprema de Justicia ha indicado : “(…) los efectos retroactivos de la nulidad, sin distinguir su clase, al afectar el pasado, por cuanto las cosas deben volver al estado anterior a la celebración del contrato, como si éste no hubiese existido. Son estos los efectos ex tunc de la sentencia declarativa de la nulidad, que permiten suponer como lo ha dicho la Corporación que ‘el acto o contrato no tuvo existencia legal, y entonces, por imperativo de lógica, hay que restaurar las cosas al estado en que se hallarían si dicho acto o contrato no se hubiese celebr ado” (…) Al declararse la evidenciada nulidad, es irrelevante el cumplimiento de las partes en aras de preservar el negocio jurídico viciado, lo que releva al Tribunal de referirse sobre el particular. Declarándose lanulidad de la promesa de compraventa en lo que refiere al inmueble con M.I. 142-24844, las cosas han de volver al estado anterior al negocio efectuando restituciones del caso, limitándose en este caso a la sola devolución de tal bien.”

han de volver al estado anterior al negocio efectuando restituciones del caso, limitándose en este caso a la sola devolución de tal bien.”

M.P. JOSÉ GILDARDO BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS

FECHA: 12/09/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA1 05001 31 03 004 2019 00446 01

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL

Medellín, doce (12) de septiembre de dos mil veintitrés (2023)

Magistrado Ponente: JOSE OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS

Radicado: 05001 31 03 004 2019 00446 01

Demandantes: OLFER MARCEL ANDRADE TRUJILLO y otra.

Demandada: IDALIDES ARROYAVE VÁSQUEZ.

Extracto: 1. El contratante cumplido frente a su contraparte que hubiera incumplido lo pactado, puede optar por la resolución del contrato o su cumplimiento con indemnización moratoria o compensatoria de perjuicios, según se desprende del artículo 1546 del C.C.. No obstante, cuando la promesa incumple alguno de los requisitos establecidos en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, específicamente la de precisión de la fe cha en que ha de suscribirse la Escritura Pública, aquel contrato preparatorio se afecta de nulidad absoluta, tal como lo prevé el artículo 2° de la Ley 50 de 1.936 visto en armonía con el artículo 1740 del C. C..

2. Declarada la nulidad, las cosas han de volver al “ estado en

afecta de nulidad absoluta, tal como lo prevé el artículo 2° de la Ley 50 de 1.936 visto en armonía con el artículo 1740 del C. C..

2. Declarada la nulidad, las cosas han de volver al “ estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo”.

3. Las obligaciones múltiples y comunes que puede generar un mismo instrumento . Revoca y oficiosamente declara nulidad parcial de la promesa en relación al predio del que no se hubiera surtido la correspondiente solemnidad.

ASUNTO A TRATAR2 05001 31 03 004 2019 00446 01

Procede el Tribunal a resolver el recurso de apelación interpuesto por ambas partes, contra la sentencia calendada el veintidós (22) de septiembre de dos mil veintidós (2.022), proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Oralidad de Medellín.

ANTECEDENTES

DE LA DEMANDA:

OLFER MARCEL ANDRADE TRUJILLO y GLORIA ISABEL DUQUE HURTADO, demandaron a IDALIDES ARROYAVE VÁSQUEZ pretendiendo que se declare el incumplimiento parcial del contrato de promesa de compraventa entre ellos celebrado el 21 de marzo de 2018 (con otrosí del 6 de junio de 2018 ), cuyo objeto era sanear la falsa tradición y suscribir escritura del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria (M.I.).

Como consecuencia de lo anterior se deprecó que se ordene a la demandada, subsanar la falsa tradición y actualizar el área del

falsa tradición y suscribir escritura del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria (M.I.).

Como consecuencia de lo anterior se deprecó que se ordene a la demandada, subsanar la falsa tradición y actualizar el área del inmueble de tal forma que se pueda trasferir; determinar su valor; y suscribir la correspondiente Escritura Pública.3 05001 31 03 004 2019 00446 01

Que se condene a la demandada pagar la cláusula penal equivalente al 10% del valor del contrato, que conforme las hectáreas negociadas corresponde a la suma de $237’600.000,oo.

Como sustento de lo anterior se indicó que mediante documento firmado el 1 º de mar zo de 2018, ARROYAVE prometió vender a DUQUE y ANDRADE los siguientes inmuebles, todos ellos ubicados en el Municipio de Buenavista – Córdoba, y registrados en la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Montelíbano:

1. Lote de terreno “El Refugio”, Vereda Villa Fátima, cabida de 32 hectómetros (sic) e identificado con M.I. 142-24844;

2. Lote de terreno “Versalles”, Vereda Villa Fátima, área de 99 hectáreas y 3.026 metros cuadrados, con M.I. 142-27857.

3. Lote de terreno del que no da nombre, con área de 6 hectáreas y 5.000 metros cuadrados, identificado con M.I. 142-27083.

4. Inmueble “La Aldea”, Vereda Buenavista, con una cabida de 9 hectómetros cuadrados, con M.I. 142-26041.

4. Inmueble “La Aldea”, Vereda Buenavista, con una cabida de 9 hectómetros cuadrados, con M.I. 142-26041.

Que en ese negocio se pactó cláusula penal por incumplimiento (10% del contrato), y el 6 de junio de 2018 se hizo un otrosí modificando la cláusula 3ª del pacto inicial referida al precio por hectárea.

Que los promitentes compradores pagaron el precio de la siguiente manera:

 $250’000.000,oo el 21 de marzo de 2018 a la firma de la promesa.4 05001 31 03 004 2019 00446 01

 $100’000.000,oo el 23 de mayo de 2018 mediante endoso de los CDTs 4490736 de Bancolombia por 55’000.000,oo , y el 65845 de Coofinep por $45’000.000,oo.  $150’000.000,oo entregados el 23 de mayo de 2018 mediante traspaso del vehícu lo Toyota Prado VX modelo 2011 con placas KKR 966 a nombre de NATALIA ISABEL GÓMEZ ARROYAVE.  $500’000.000,oo representados en el apartamento 602 con parqueadero y cuarto útil, del Edificio Boreal, e identificado con M.I. 001-1269748, cuya escritura se hizo el 28 de mayo de 2018 en la Notaría Tercera de Envigado, conviniendo las partes que tal título se hiciera por el valor predial, y a nombre de SUSANA GÓMEZ ARROYAVE.  $150’000.000,oo representados en el consultorio 322 y parqueadero del Edificio Medical Center ubicado en el

partes que tal título se hiciera por el valor predial, y a nombre de SUSANA GÓMEZ ARROYAVE.  $150’000.000,oo representados en el consultorio 322 y parqueadero del Edificio Medical Center ubicado en el municipio de Rionegro con matrícula inmobiliaria 020-91870, cuya escritura se hizo el 28 de mayo de 2018 en la Notaría Tercera de Envigado, acto que por acuerdo de las partes se hizo por el valor predial de los inmuebles.  $450.000.000,oo entregados el 30 de junio de 2018, así: 1) $250’000.000,oo a nombre de ALIANZA FIDUCIARIA en la cuenta corriente Bancolombia 0401 8906 743 , convenio 6010 referencia 8001 0002 8009 , a nombre de IDALIDES ARROYAVE VÁSQUEZ ; 2) $ 100’000.000,oo ALIANZA FIDUCIARIA a la cuenta corriente Bancolombia 0401 8906 743 convenio 6010 referencia 6001 0011 0883 a nombre de JULIO GIL ; 3) $100’000.000,oo a la cuenta de ahorros5 05001 31 03 004 2019 00446 01

Bancolombia 0290 0184 142 a nombre de IDALIDES

ARROYAVE VÁSQUEZ.

Que los pagos de $462’500.000,oo y $313’500.000,oo quedaron supeditados al cumplimiento de la condición de subsanar la falsa tradición del inmueble con M.I. 142-24844, que debía cumplirse para

Que los pagos de $462’500.000,oo y $313’500.000,oo quedaron supeditados al cumplimiento de la condición de subsanar la falsa tradición del inmueble con M.I. 142-24844, que debía cumplirse para el 30 de abril de 2019, fecha estipulada para firmar la Escritura.

Que mediante Escritura Pública 654 del 20 de junio de 2018 de la Notaría Tercera de Envigado, ARROYAVE transfiere a ANDRADE y DUQUE el dominio de los inmuebles con matrícula s 142-27857, 142-27083 y 142-26041, venta de 114 hectáreas que equivalen a la suma de $1.880’000.000,oo, de los cuales se habían pagado $1.600’000.000,oo, entregándose en garantía pagarés por $280’000.000,oo, que debían ser devueltos por la vendedora el 30 de abril de 2019.

Que el 22 de agosto de 2018 mediante correo electrónico , DUQUE HURTADO requiere a JAIME GÓMEZ para que cumpla con la entrega de la piscina , cuyos gastos de arreglo fueron asumidos por los compradores , sin que la diera en perfecto estado de funcionamiento.

Que el 30 de abril de 2019 en la Notaría Tercera de Envigado , los promitentes compradores se presentaron tal como consta en el acta de comparecencia, donde además se indicó que el inmueble tenía inconsistencias sin subsanar , pero la promitente vendedora no se6 05001 31 03 004 2019 00446 01

presentó, ni subsanó la falsa tradición, no recibió el dinero, y tampoco

inconsistencias sin subsanar , pero la promitente vendedora no se6 05001 31 03 004 2019 00446 01

presentó, ni subsanó la falsa tradición, no recibió el dinero, y tampoco entregó los pagarés dados en garantía, los que posteriormente endosó y en la actualidad se encuentra n cobrados ejecutivamente contra aquellos.

Que ARROYAVE no pagó la comisión del 3% p or venta a JUAN

JOSÉ PELAEZ FERNÁNDEZ.

DE LA CONTRADICCIÓN:

La demandada señaló algunos hechos como ciertos, negó otros, y dijo no constarle los demás. Afirmó que el contrato de promesa y su otrosí no cumplen los requisitos de ley, y adicional a ello ambas partes incumplieron, pues diferente a lo acordado se firmó la Escritura 654 del 20 de junio de 2018 de la Notaría Tercera de Envigado por los predios Versalles y La Aldea, por los cuales se entregaron los pagarés como parte de pago.

Así, oponiéndose a las pretensiones de la demanda propuso como excepciones de mérito las que denominó:

1. “FALTA DE CAUSA PARA PEDIR. ”, indicando que a mbas partes incumplieron lo pactado en el contrato de promesa de compraventa y en el otrosí , pues ellas acordaron firmar la escritura del inmueble con M.I. 142-27857 el 31 de mayo de7 05001 31 03 004 2019 00446 01

2018, luego que ello sería el 15 de junio de 2018, pero solo lo

escritura del inmueble con M.I. 142-27857 el 31 de mayo de7 05001 31 03 004 2019 00446 01

2018, luego que ello sería el 15 de junio de 2018, pero solo lo hicieron el 20 de junio de 2018 mediante la Escritura Pública 654 de la Notaria Tercera de Envigado.

Estipularon que cualquier modificación a la promesa o al otrosí se haría por escrito, pero eso no se cumplió porque el 20 de junio de 2018 firmaron la Escritura 654.

2. “INEXISTENCIA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA LO CUAL IMPIDE EXIGIR SU CUMPLIMIENTO”. Argumentando que el contrato de promesa de compraventa y el otrosí carecen de eficacia jurídica, porque contienen una condición incierta e indeterminada; además es potestativa a favor del acreedor, siendo nula; de contera no se determina fecha u hora para el otorgamiento del título.

Entonces, que l as partes desconocieron las fechas pactadas para firmar la Escritura frente al inmueble con M.I. 142-27857, pero finalmente la suscribieron el 20 de junio de 2018.

3. “FALTA DE LEGITIMACION DEL DEMANDANTE PARA PEDIR A LA DEMANDADA QUE CUMPLA ”. Esgrimiendo que el demandante también incumplió por lo que no tiene legitimación para para pedir cumplimiento forzado.

4. “MUTUO DISCENSO EN RELACIÓN A LA VENTA DEL INMUEBLE EL REFUGIO CON MATRÍCULA INMOBILIARIA8 05001 31 03 004 2019 00446 01

4. “MUTUO DISCENSO EN RELACIÓN A LA VENTA DEL INMUEBLE EL REFUGIO CON MATRÍCULA INMOBILIARIA8 05001 31 03 004 2019 00446 01

#142-24844 DE LA OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICO S DE MONTELIBANO CORDOBA”. Arguyendo que las partes están de acuerdo en la venta que se hizo de los inmuebles con matrículas 142-27857, 142-26041 y 142 -27083, por eso se pide el incumplimiento parcial, por lo que se debe declarar el mutuo disenso tácito por la falta de requisitos legales de la promesa de compraventa, y las partes pueden resciliar el convenio mediante el cual se entregó la tenencia del inmueble con M.I. 142-24844.

5. “RESOLUCIÓN DEL CONVENIO CELEB RADO ENTRE LAS

PARTES, EN RELACIÓN AL INMUEBLE MATRÍCULA

INMOBILIARIA #142-24844 DE LA OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS DE MONTELIBANO CORDOBA”. Afirmando que e l contrato de promesa de compraventa no reúne los requisitos legales , al no haberse determinado plazo y hora, pues se dejó a voluntad del vendedor y de terceros el cumplimiento de la condición de saneamiento de la falsa tradición; en consecuencia, las partes desconocían cuándo se cumpliría la condición.

DE LA RECONVENCIÓN:

La demandada primigenia promovió demanda de reconvención frente

saneamiento de la falsa tradición; en consecuencia, las partes desconocían cuándo se cumpliría la condición.

DE LA RECONVENCIÓN:

La demandada primigenia promovió demanda de reconvención frente a ANDRADE TRUJILLO y DUQUE HURTADO, pretendiendo:9 05001 31 03 004 2019 00446 01

1. Principal: Se declare nulo el contrato de promesa de compraventa del 21 de marzo de 2018 y el otrosí del 6 de junio de ese mismo año.

2. Primera Subsidiaria: Se declare que entre las partes existió un convenio para comprar y vender el inmueble con M.I. 14224844, con un área de 39 hectáreas o más si así resultaba de la medición del terreno ; consecuencialmente, se resuelva el acuerdo contractual sobre ese inmueble.

3. Segunda Subsidiaria: Se declare que entre las partes existió un convenio llamado “PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE y OTRO SÍ AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE”, escrito en relación al inmueble con un área de 39 Hectáreas “ Área con falsa tradición NO ESCRITURADA (…) 19 Has Área Ubicada aproximadamente según ficha del IGAC y 9 Has Área Ubicada aproximadamente según ficha del IGAC (…) ” (según levantamiento planímetro de finca V ERSALLES suscrito por FERNÁN ARISTIZÁBAL BLANDÓN , anexo a la demanda) , predio conocido como “El Refugio” con M.I. 142-24844.

levantamiento planímetro de finca V ERSALLES suscrito por FERNÁN ARISTIZÁBAL BLANDÓN , anexo a la demanda) , predio conocido como “El Refugio” con M.I. 142-24844.

3.1. Que se declare que tal convenio fue incumplido y/o desconocido por ambas partes ; sino, q ue hubo mutuo disenso tanto de la promesa de compraventa como del otrosí.10 05001 31 03 004 2019 00446 01

4. Como consecuenciales se pidió:

4.1. Se declare que el 1º de junio de 2018, la reconviniente le entregó a los reconvenidos, y estos recibieron en tenencia el bien inmueble con M.I. 142-24844, con un área de 39 Hectáreas o “ Área con falsa tradición NO ESCRITURADA (…) 19 Has Área Ubicada aproximadamente según ficha del IGAC y 9 Has Área Ubicada aproximadamente según ficha del IGAC(…) ”, según levantamiento planímetro de la finca

VERSALLES firmado por FERNÁN ARISTIZABAL

BLANDÓN.

4.2. Se declare que los reconvenidos se obligaron a pagarle a la reconviniente la suma de $16’500.000,oo por hectárea “… por área que salga en medida real…”, ello por el inmueble con M.I. 142-24844.

4.3. Se declare que los reconvenidos no le han pag ado a la reconviniente el valor del predio aludido, a razón de $16’500.000,oo por hectárea, para un total mínimo de $643’500.000,oo.

4.3. Se declare que los reconvenidos no le han pag ado a la reconviniente el valor del predio aludido, a razón de $16’500.000,oo por hectárea, para un total mínimo de $643’500.000,oo.

4.4. Se condene a los reconvenidos restituir a la reconviniente la tenencia del predio en mención.

4.5. Se condene a los reconvenidos pagarle a la reconviniente el valor del predio previamente relacionado, por un total mínimo11 05001 31 03 004 2019 00446 01

de $643’500.000,oo; más los intereses causados desde que surgió la obligación de pagar y hasta su cancelación , suma que deberá ser indexada.

5. Prestaciones mutuas: En caso de prosper ar las pretensiones, que se condene a los demandados a cancelar a la demandante por la tenencia del predio “EL REFUGIO”, desde que les fue entregado hasta la fecha de su restitución, sino se disponga la restitución con todos los frutos producidos desde su entrega.

Como fundamentos fácticos se dijo que c onforme la promesa de compraventa y su otrosí suscritos por las partes el 21 de marzo y 6 de junio de 2018, respectivamente, la señora ARROYAVE entregó a los promitentes compradores un total de 150 Hectáreas más 328 metros cuadrados, que se discriminan por predios así: 1) “ EL REFUGIO” X Hectáreas; 2) “VERSALLES”, 9 Hectáreas 3.026 Mts2; 3) predio “#3”, 9 Hectáreas; 4) “LA ALDEA”, 6 Hectáreas 500 Mts2.

REFUGIO” X Hectáreas; 2) “VERSALLES”, 9 Hectáreas 3.026 Mts2; 3) predio “#3”, 9 Hectáreas; 4) “LA ALDEA”, 6 Hectáreas 500 Mts2.

Lo anterior equivale al “ Subtotal” de 114 Hectáreas más 802 Mts2 (sumatoria de los predios 2, 3 y 4), por lo que el predio “EL REFUGIO” mide 35 hectáreas con 526 metros , habiendo sido entregado a los reconvenidos el 1º de junio de 2018, con una cabida de 39 hectáreas conforme lo establecido en el certificado de propiedad.

Entonces, como “ Hechos de la nulidad ”, indicaron q ue las partes acordaron el cumplimiento de una condición (saneamiento de la propiedad) para el otorgamiento de la Escritura Pública del inmueble12 05001 31 03 004 2019 00446 01

“EL REFUGIO” (M.I: 142-24844), y establecieron como plazo máximo para el cumplimiento de la misma el 30 de abr il de 2019, pero no determinaron fecha exacta para la firma del instrumento.

Que según la 5°anotación del certificado de tradición de ese inmueble, desde el 25 de octubre de 1995 se encuentra senada la “falsa tradición”, por lo que la condición establecida en el otrosí de la promesa es imposible o fallida.

Para lo que tituló como “ Hechos de la Resolución ”, dijo que en la cláusula 7ª del otrosí, se pactó la entrega de los bienes para el 1º de

promesa es imposible o fallida.

Para lo que tituló como “ Hechos de la Resolución ”, dijo que en la cláusula 7ª del otrosí, se pactó la entrega de los bienes para el 1º de junio de 2018, sin que se especificara a cuál de ellos se ha cía referencia.

Adicional, en las cláusulas 4ª y 6ª se estableció que cualquier cambio en la condiciones del contrato se haría por escrito, y si bien el 20 de junio de 2018 las partes comparecieron y suscribieron la Escritura Pública 654 en la Notaría Tercera de Envigado por lo inmuebles con matrículas 142 -27857, 142 -26041 y 142 -27083, los promitentes compradores comparecieron a esa misma Notaría el 30 de abril de 2019 sin que exista prueba escrita o presunción que hayan llevado $462’500.000,oo en efectivo o cheque, ni tampoco consignaron ese monto conforme lo pactado en la cláusula 3ª del otrosí.

Que los promitentes compradores comparecieron a la Notaría a efectos de adquirir el inmueble con folio “142-2488” sin precisar a qué Oficina de Instrumento s Públicos pertenecía, pero tal bien no fue13 05001 31 03 004 2019 00446 01

objeto del negocio entre las partes ni hace parte del patrimonio de

ARROYAVE VÁSQUEZ.

Que en el Acta Notarial de comparecencia se registró como fecha “31 de marzo de 2019 ”, sin que ese dato temporal corresponda a ninguno de los actos suscritos por ARROYAVE VÁSQUEZ, por lo que

Que en el Acta Notarial de comparecencia se registró como fecha “31 de marzo de 2019 ”, sin que ese dato temporal corresponda a ninguno de los actos suscritos por ARROYAVE VÁSQUEZ, por lo que las fechas pactadas en la promesa y en el otrosí fueron incumplidas.

Como “Hechos para el mutuo disenso ” esgrimió que las partes no cumplieron con las fechas para otorgar las escrituras; aunado que los demandados en reconvención no han cancelado $643’500.000,oo , que corresponde a las 39 hectáreas que se entregaron del inmueble con folio 142-24844, por valor de 16’500.000,oo por hectárea.

RÉPLICA A LA RECONVENCION:

Los demandados en reconvención indicaron que tanto el contrato de promesa como el otrosí cumplen los requisitos legales, ya que tienen fecha cierta y determinada, teniendo la condición de subsanar la falsa tradición y actualizar medidas del inmueble con M.I. 142-24844, y de acuerdo al área que se pudiera transferir establecer el precio del inmueble, con límite para el 30 de abril de 2019, fecha en la cual se firmaría la Escritura y se efectuaría el pago en caso de tener saneada la falsa tradición, lo cual no se dio, constituyendo incumplimiento de la vendedora, de donde no puede solicitar la resolución del contrato.14 05001 31 03 004 2019 00446 01

Así, propuso como medios de defensa los que rotuló:

1. “EXCEPCION DE CONTRATO NO CUMPLIDO ”. Indicando que para el 30 de abril de 2019, los promitentes compradores

Así, propuso como medios de defensa los que rotuló:

1. “EXCEPCION DE CONTRATO NO CUMPLIDO ”. Indicando que para el 30 de abril de 2019, los promitentes compradores comparecieron a la Notaría para suscribir la Escritura y cancelar el monto adeudado, pero la promitente vendedora fue quien no cumplió con la obligación de sanear la falsa tradición ni compareció a la Notaría, por lo que no puede solicitar la resolución del contrato.

2. “FALTA DE CONSTITUCIÓN EN MORA”. Diciendo que no se ha realizado requerimiento alguno , y el vendedor no ha cumplido con su obligación de hacer.

3. “FALTA DE PRUEBAS RESPECTO DEL MONTO ADEUDADO”. Arguyendo que la parte demandante no aporta pruebas del monto que dice se le adeuda , y que e l valor del inmueble con folio 142 -24844, dependía de la condición de sanear la falsa tradición y establecer su extensión.

4. “ENRIQUECIMIENTO SIN JUSTA CAUSA”. Exponiendo que se evidencia intención de enriquecimiento de la demandante la que no tiene justificación.

5. “EXCEPCIÓN GENÉRICA”, según lo que resulte probado.15 05001 31 03 004 2019 00446 01

Igualmente objetaron el juramento estimatorio.

DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

Después de hacer precisiones conceptuales sobre la condición resolutoria, de los presupuestos de la acción contractual derivada de la promesa de compraventa ( artículo 1611 C.C. ), indicó que en la

DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

Después de hacer precisiones conceptuales sobre la condición resolutoria, de los presupuestos de la acción contractual derivada de la promesa de compraventa ( artículo 1611 C.C. ), indicó que en la cláusula 4ª, parágrafo 1º del otrosí de la promesa del 6 de junio de 2018, se dijo que la Escritura del inmueble con M.I. 142-24844 (que figura con “falsa tradición ”), se realizaría el día de finalización del procedimiento de saneamiento de la propiedad, que debía ser antes del 30 de abril de 2019.

Así, la suscripción de la escritura de venta se sometió a la condición de un proceso de saneamiento de la propiedad, fijándose una época como fue el 30 de abril de 2019, por lo que sí se trata de una condición determinada y válida, al cumplir se el requisito como lo establece la doctrina, se desvirtúa lo alegado por la demandante en reconvención.

Respecto al requisito consistente en “determinarse de tal forma el contrato que para su perfeccionamiento solo falte la tradición o el cumplimiento de las formalidades”, se tiene que la jurisprudencia ha dicho que consiste en especificar los linderos del inmueble , y que16 05001 31 03 004 2019 00446 01

se indique la Notaría en la que se otorgará la escritura pública, porque nace una obligación de hacer.

Que frente a tal requisito , en l a cláusula 1ª de la promesa se establecieron los linderos del predio “EL REFUGIO ”, y en la 4ª

porque nace una obligación de hacer.

Que frente a tal requisito , en l a cláusula 1ª de la promesa se establecieron los linderos del predio “EL REFUGIO ”, y en la 4ª parágrafo 2º se indicó la Notaría en la que se otorgaría el instrumento, lo que fue ratificado en la cláusula 4ª del otrosí; entonces, si tal acto consta por escrito y es eficaz, desestimó la pretensión principal de la demanda de reconvención de declaratoria de nulidad , negando las excepciones de inexistencia del contrato, mutuo disenso y resolución.

Enfatizó que la condición pactada es determinada porque se estimó un lapso temporal con límite el 30 de abril de 2019.

Frente a los demás presupuestos de la pretensión de cumplimiento del negocio jurídico, se tiene que el resto del precio se prometió pagar cuando se cumpliera la condición y la promitente vendedora adelantara el trámite de saneamiento de la propiedad.

Que la certificación de la Notar ía 3ª de Envigado da cuenta de que los promitentes compradores comparecieron a suscribir la escritura, no así la promitente vendedora.

En cuanto a la prueba sobre que los promitentes compradores llevaron la suma de dinero restante , de la cláusula 4ª del parágrafo del otrosí estableció que el precio no se pagaría hasta que se subsanara la falsa tradición; proceso que la promitente vendedora se17 05001 31 03 004 2019 00446 01

comprometió a realizar a más tardar el 13 de abril de 2019, lo que no

subsanara la falsa tradición; proceso que la promitente vendedora se17 05001 31 03 004 2019 00446 01

comprometió a realizar a más tardar el 13 de abril de 2019, lo que no aconteció, aspecto confesado por ella y su apoderado , sin que sea de recibo que tal falencia fue saneada desde 1995 según la 5ª anotación del folio de matrícula , por lo que desestimó la excepción de falta de legitimación de la parte demandante.

Se probó que la promitente vendedora incumplió el contrato , por lo que desestimó la pretensión subsidiaria de la reconvención y sus consecuenciales.

En cuanto a la excepción de falta de causa para pedir, con la suscripción de la Escritura 654 el 20 de junio de 2018 -que no era la fecha pactada-, las partes derogaron tácitamente lo acordado, y cuando ambas incumplen ninguna puede reclamar el cumplimiento; habiendo observancia parcial respecto al fundo “EL REFUGIO ”, además que se suscribió la Escritura de venta 654 del 20 de junio de 2018 respecto a los bienes M.I. 142-27857, 142-27083 y 142-26041, por lo que los efectos de la promesa de contrato cesaron, con lo que desestimó tal medio de defensa.

En cuanto al prec io del predio “EL REFUGIO ” los demandantes manifestaron que no habían cancelado el precio, el que se ordenará pagar debidamente indexado para el momento en que se suscriba la Escritura, descontándose el valor de la cláusula penal por el 10% del

manifestaron que no habían cancelado el precio, el que