TSDJ MED SC - 050013103004202100148-01-(03-08-2023)

TEMA: CONTRATO DE COMPRAVENTA Y SU VIGENCIA DESPUES DE MATERIALIZADA LA ESCRITURA PÚBLICA - Por ser la promesa bilateral de celebrar un contrato un negocio jurídico de carácter preparatorio de otro futuro, su existencia es, por esencia, limitada en el tiempo. /

HECHOS: El grupo SAN JUANITO, demando a INVERSIONES SAN BARTOLO, pretendiendo que por incumplimiento se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa entr e ellos celebrado el 25 de marzo de 2011, cuyo objeto eran dos inmuebles. Como consecuencia de lo anterior deprecó que se condene a la demanda, a cancelar la suma de $ 1.150.696.437 a título de daño emergente, por el dinero pagado en exceso por la actora, respecto al número de hectáreas realmente entregadas y pagadas al igual que el pago pactado en la cláusula penal incorporada en el contrato demandado.

TESIS: (…) Sobre la promesa de compraventa, como contrato preparatorio, y la vigencia del mismo después de materializada la consecuente Escritura Pública, la Corte Suprema en Sala Civil, ha dicho: “Es que como se dijo en tiempo mucho más reciente: “Por ser la promesa bilateral de celebrar un contrato un negocio jurídico de carácter preparatorio de otro fut uro, su existencia es, por esencia, limitada en el tiempo. Ello se infiere de lo dispuesto en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, en cuyo enunciado general, en principio, se le priva de eficacia, salvo que se ajuste a todas y cada una de las exigencias que allí mismo se ordenan y describen, entre las cuales merece especial atención, en lo

enunciado general, en principio, se le priva de eficacia, salvo que se ajuste a todas y cada una de las exigencias que allí mismo se ordenan y describen, entre las cuales merece especial atención, en lo pertinente al presente caso, la de que, según el numeral 3° de la ley citada, deba contener ‘un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato’, es decir, que necesariamente bajo una de dichas modalidades, plazo o condición determinados, o ambas en combinación, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el ulterior contrato, esto es el prometido. Es obvio que si t ales modalidades se consagran o combinan para obtener el efecto contrario, o sea, para dejar indeterminada tal época, la respectiva promesa no adquiere eficacia, pues no cumpliría cabalmente con la referida exigencia legal. De lo anterior no es exagerado decir, que la promesa de compraventa, como contrato preparatorio, nace para morir en la Escritura Pública, cual crisálida a mariposa. Ese es el ideal, que la promesa se materialice en la Escritura, y si eso sucede, aquella fenecerá, dado su carácter efímero. (…). (…) En consecuencia, la prosperidad de la referida pretensión reclama la convergencia de los siguientes requisitos o presupuestos axiológicos: a) la existencia de un contrato válidamente celebrado; b) el incumplimiento de una o más obligaciones cont ractuales, imputable al deudor por dolo o culpa; c) la configuración de un daño o perjuicio; d) la existencia de un vínculo de causalidad entre el incumplimiento y el perjuicio

más obligaciones cont ractuales, imputable al deudor por dolo o culpa; c) la configuración de un daño o perjuicio; d) la existencia de un vínculo de causalidad entre el incumplimiento y el perjuicio sufrido; y, e) que se trate de una conducta antijurídica. Coherente con lo ante rior, el artículo 1602 del C. C., señala: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”, emergiendo la obligación de cumplir los pactos, pues los mismos se constituyen en ley para las partes.

MP. JÓSE OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS

FECHA: 03/08/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA ACLARACIÓN DE VOTO: SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ1 05001 31 03 004 2021 00148 01

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL

Medellín, tres (3) de agosto de dos mil veintitrés (2023)

Magistrado Ponente: JOSE OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS

Radicado: 05001 31 03 004 2021 00148 01

Demandante: GRUPO SAN JUANITO S.A.S..

Demandados: INVERSIONES SAN BARTOLO S.A..

Extracto: La promesa de compraventa es un contrato preparatorio, donde corrida la Escritura Pública que materializa lo prometido, aquel pacto fenece, independientemente que las partes contractual es realicen posteriores negocios. Confirma.

ASUNTO A TRATAR

corrida la Escritura Pública que materializa lo prometido, aquel pacto fenece, independientemente que las partes contractual es realicen posteriores negocios. Confirma.

ASUNTO A TRATAR

Procede el Tribunal a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia calendada el veintidós (22) de agosto de dos mil veintidós (2.022), proferida p or el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Oralidad de Medellín.

ANTECEDENTES

DE LA DEMANDA:2 05001 31 03 004 2021 00148 01

El GRUPO SAN JUANITO S.A.S. demandó a INVERSIONES SAN BARTOLO S.A., pretendiendo que por incumplimiento se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa entre ellos celebrado el 25 de marzo de 2011, cuyo objeto era n los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias 303-76352 y 303-76353.

Como consecuencia de lo anterior deprecó que se condene a la demandada, a cancelar la suma de $1.150’696.437,oo a título de daño emergente , por el dinero pagado en exceso por la actora, respecto al número de hectáreas realmente entregadas y pagadas ; y también al pago de $500’000.000,oo pactados en la cláusula penal incorporada en el contrato demandado.

Como sustento de lo anterior se indicó que mediante documento firmado el 25 de marzo de 2011, INVERSIONES SAN BARTOLO S.A. prometió vender a l GRUPO SAN JUANITO S.A.S. la finca

Como sustento de lo anterior se indicó que mediante documento firmado el 25 de marzo de 2011, INVERSIONES SAN BARTOLO S.A. prometió vender a l GRUPO SAN JUANITO S.A.S. la finca denominada “LA HACIENDA CANTA MONOS”, con una extensión de 954.4 hectáreas, y la cual estaba compuesta por dos predios rurales contiguos, así: uno, “ CANTA MONO ” de 434 hectáreas e identificado con matrícula inmobiliaria (en adelante M.I.) 303-76352; y, dos “LA CONQUISTA ” cuy a extensión es de 422 hectáreas , contando con la M.I. 303-76353.

Como precio de la venta se acordó la suma de $3’040.753,oo por hectárea (considerando 954.4 de estas unidades) , para un total de $2.910’000.000,oo, cancelados en su totalidad por el promi tente comprador.3 05001 31 03 004 2021 00148 01

En esos términos, las partes suscribieron la Escritura Pública 951 del 24 de abril de 2012 corrida en la Notaría 8 ª de Medellín, donde se dijo vender la finca rural denominada “HACIENDA CANTA MONOS”, compuesta por dos predios contiguos ; sin embargo, luego se estableció que el predio “LA CONQUISTA” (de 422 hectáreas) no hacía parte de “LA HACIENDA CANTA MONO”, por lo que las partes verbalmente acordaron dejar sin efectos y no registrar la citada Escritura.

Que para conservar los demás términos de la promesa, las partes

hacía parte de “LA HACIENDA CANTA MONO”, por lo que las partes verbalmente acordaron dejar sin efectos y no registrar la citada Escritura.

Que para conservar los demás términos de la promesa, las partes acordaron verbalmente que se suscribiría Escritura Pública por el predio CANTA MONO el cual tiene de 434 hectáreas, lo que se hizo mediante la Escritura 2331 del 30 de junio de 2017 de la No taría 25 de Medellín; y que como compensación parcial por el nominado “LA CONQUISTA”, se titularían los siguientes predios:

a) “AGUAS FRÍAS” con área de 96 hectáreas y M.I. 027-523. b) “EL SALADO” de 46 hectáreas y 3.750 m2, M.I. 027-308. c) “LA BERLINA” de 96 hectáreas más 5.500 m2, M.I. 027-186. d) “ZABALETICA” de 25 hectáreas más 5.500 M2, M.I. 027-185.

De los anteriores, los predios a) y b) , fueron entregados y titulados con la Escritura Pública 2332 del 30 de junio de 2017 de la Notaría 25 de Medellín, fijándoseles e l precio de $182’000.000,oo ; pero los que se rotulan como c) y d) no fueron escriturados al no figurar a nombre de la demandada además de estar gravados con hipoteca.4 05001 31 03 004 2021 00148 01

Que conforme lo anterior, ha quedado pendiente por entregar a favor de la demandante 378 hectáreas más 8.250 m2, que considerando

Que conforme lo anterior, ha quedado pendiente por entregar a favor de la demandante 378 hectáreas más 8.250 m2, que considerando el valor de la hectárea pactado en el contrato de promesa de compraventa ($3’040.753,oo) , corresponde a un total de $1.150’696.437,oo, además que en la promesa se fijó como cláusula penal por el incumplimiento la suma de $500’000.000,oo..

DE LA CONTRADICCIÓN:

La demandada señaló algunos hechos como ciertos, negó otros , y dijo no constarle los demás. Señal ó que ante la imposibilidad de registro de la Escritura 951 del 24 de abril de 2012 de la Notaria 8 ª de Medellín, de común acuerdo se efectuó su resciliación mediante ídem acto con numeración 791 corrido el 29 de marzo de 2016 en la Notaría 25 de Medellín.

Que no se acordó modificación alguna al contrato de promesa de compraventa inicial, sino que se decidió de forma directa y autónoma celebrar dos contratos de compraventa, que se instrumentaron en las Escrituras Públicas 2.331 y 2.332 del 30 de junio de 2017 suscritas en la Notaría 25 de Medellín, en las cuales no se consideró la cabida, como en la promesa de compraventa, sino, el cuerpo cierto.

Así, oponiéndose a las pretensiones propuso como excepciones de mérito las que denominó:5 05001 31 03 004 2021 00148 01

1. “RESCILIACIÓN TÁCI TA DE LA PROMESA DE

Así, oponiéndose a las pretensiones propuso como excepciones de mérito las que denominó:5 05001 31 03 004 2021 00148 01 1. “RESCILIACIÓN TÁCI TA DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA.”, indicando que l as partes expresamente “resciliaron” (sic) el contrato de compraventa, mediante el cual dieron cumplimiento a la promesa soporte de la acción , y posteriormente acordaron suscribir las Escrituras 2.331 y 2332 del 30 de junio de 2017 de la Notaría 25 de Medellín, ello sin sujeción a la promesa inicial, con lo que tácitamente también la “resciliaron”.

2. “NOVACIÓN”. Argumentando que d e no considerarse la resciliación tácita, debe tenerse en cuenta que por acuerdo verbal de las partes cambió parcialmente el objeto del contrato.

De igual forma objetó el juramento estimatorio.

DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

Después de hacer precisiones conceptuales sobre la promesa de compraventa, señaló que conforme la jurisprudencia, son elementos esenciales de la misma la cosa y el precio, advirtiendo que tiene un carácter preparatorio y pasajero , por lo que una vez se firma el contrato de compraventa, aquel se extingue, porque solo genera la prestación de hacer que es la celebración del contrato prometido.

Por ello, en el caso concreto no procede analizar el cumplimiento o no, o lo imperfecto de lo mismo, del contrato de promesa suscrito el6 05001 31 03 004 2021 00148 01 25 de marzo de 2011, porque al firmar la Escritura de compraventa

no, o lo imperfecto de lo mismo, del contrato de promesa suscrito el6 05001 31 03 004 2021 00148 01 25 de marzo de 2011, porque al firmar la Escritura de compraventa 951 del 24 de abril de 2012, y posteriormente las 2.331 y 2.332 del 30 de junio de 2017, la promesa quedó sin efecto, porque esta y el contrato prometido no pueden coexistir en el tiempo.

El mome nto oportuno para demandar el incumplimiento de la promesa de compraventa, era antes de firmar las escrituras de venta, una vez la promitente compradora verificara que el predio no correspondía con el prometido.

Que es posible que la Escritura varíe resp ecto de lo pactado en la promesa, razón por la cual pudo prometerse los lotes “CANTA MONO” y “LA CONQUISTA ”, y transferirse solo uno de ellos mediante la Escritura 951, o haberse transferido dos diferentes como fueron “AGUAS FRÍAS” y “EL SALADO ”, lo que s e hizo mediante las Escrituras 2.331 y 2.332.

Por lo anterior no puede imputarse incumplimiento a la obligación derivada de la promesa, en tanto se cumplió con la obligación de suscribir la compraventa, que es su característica esencial, dejando de existir la promesa.

Así negó las pretensiones y condenó en costas a la demandante.

DE LA APELACIÓN:7 05001 31 03 004 2021 00148 01

La decisión fue apelada por la parte actora, quien presentó como reparos que posteriormente sustentó, los que rotuló y desarrolló de

DE LA APELACIÓN:7 05001 31 03 004 2021 00148 01

La decisión fue apelada por la parte actora, quien presentó como reparos que posteriormente sustentó, los que rotuló y desarrolló de la siguiente manera:

1. “DEFECTO FÁCTICO POR INDEBIDA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS. Efectos y valoración de la Escritura 791 del 29 de marzo de 2016. ”, argumentando p ara el efecto que s e omitió darle valor probatorio a dicha Escritura, por medio de la cual la partes acordaron “resciliar” la compraventa protocolizada mediante Escritura 951 del 24 de abril de 2012 , por lo que quedó sin efecto el instrumento que contenía la compraventa, y se retrotraían las cosas al estado anterior a su celebración, por lo que la promesa recobraba vigencia.

Indicó que no existe escritura que dé cumplimiento total a lo pactado en la promesa de compraventa, pese a que la promitente compradora cumplió con su obligación de cancelar la totalidad del precio.

2. “DEFECTO FACTICO POR INDEBIDA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS. Efectos y valoración del Contrato de Promesa de Compraventa”. Sosteniendo que al haberse dado la resciliación de la Escritura de compraventa, cobra vigencia la promesa y surge la obligación de darle cumplimiento a lo pactado inicialmente entre las partes, donde tal observancia se prueba con el certificado Notarial, conforme la cláusula 10°, parágrafo 2° del contrato de promesa.8 05001 31 03 004 2021 00148 01

partes, donde tal observancia se prueba con el certificado Notarial, conforme la cláusula 10°, parágrafo 2° del contrato de promesa.8 05001 31 03 004 2021 00148 01 Que en las Escrituras 2.331 y 2.332 del 30 de junio de 2017, no están relacionados la totalidad de los inmueble s que hicieron parte de la promesa de compraventa, por lo que no puede afirmarse que esta quedó extinguida con la suscripción de esos contratos de venta en los que no se incluye el predio “LA CONQUISTA”, del cual ya se había cancelado el precio ; además qu e los fundos denominados “AGUAS FRÍAS ” y “EL SALADO ”, que fueron el objeto de esos instrumentos públicos, no hicieron parte de la promesa.

Agregó que la plena ubicación de los inmuebles prometidos en venta, solo se pudo determinar cuando se devolvió sin registrar la Escritura 951 del 24 de abril de 2012, por lo que no se le p uede exigir a la compradora que con antelación advirtiera que los dos lotes no eran contiguos, que lo prometido era diferente a lo escriturado, o abstenerse de firmar el instrumento ; máxime cuando la vendedora en la Escritura aseguró que los inmuebles vendidos, se encontraban sobre una sola ficha catastral.

3. “INDEBIDA INTERPRETACION DE LOS PRECEDENTES JURISPRUDENCIALES PARA ABSTENERSE DE ABORDAR EL ANALSIS DEL CASO EN PARTICULAR”. Arguyó que se expuso de forma errada el sentido de la sentencia SC2221-2020 del 13 de julio

JURISPRUDENCIALES PARA ABSTENERSE DE ABORDAR EL ANALSIS DEL CASO EN PARTICULAR”. Arguyó que se expuso de forma errada el sentido de la sentencia SC2221-2020 del 13 de julio de 2020 dimanada de la Corte Suprema de Justicia , fragmentándose su interpretación.

Entonces, que al citar de esa sentencia que “los efectos del contrato de prome sa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de sus9 05001 31 03 004 2021 00148 01 obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del contrato de promesa, lo es la celebración del contrato prometido ", lo que se refiere es a una característica de tipo económica de la promesa, la cual no es un fin en sí misma sino que busca asegurar la celebración de otro contrato posterior.

El decir, que la promesa tiene carácter preparatorio o pasajero para dar paso al contrato, siendo válida siempre y cuando este contenga el objeto de la promesa, advirtiendo la Corte que ese carácter pasajero no es una consecuencia absoluta, debiéndose analizar cada caso en particular.

De tal manera, que s egún la Corte se debe identificar la perfecta coincidencia entre la promesa y el contrato propiame nte dicho, situación que no se presenta en el presente, al no entregarse el “Lote 2” prometido en venta; aunado que tal precedente es diametralmente diferente al caso aquí analizado, razón por la cual se realizó una interpretación y aplicación errónea de la jurisprudencia.

Pronunciamiento de los no recurrentes:

La demandada indicó que en la sentencia se dio acertada aplicación

diferente al caso aquí analizado, razón por la cual se realizó una interpretación y aplicación errónea de la jurisprudencia.

Pronunciamiento de los no recurrentes:

La demandada indicó que en la sentencia se dio acertada aplicación al carácter preparatorio del contrato de promesa de compraventa, y como quiera que las partes suscribieron la Escritura según lo prometido, la promesa como acto meramente antecedente dejó de existir. Luego, sobre los intitulados reparos, expuso:10 05001 31 03 004 2021 00148 01

1. Como la voluntad de las partes fue dejar sin efecto el contrato de compraventa, no tiene sentido sostener que su intención haya sido conservar el de promesa, porque este conduciría a la celebración del contrato ya “ resciliado”, sobre los mismos bienes. Entonces, el “resciliar” tendría los mismos efectos de no comparecer a otorgar la escritura prometida, que es dejar sin efecto la promesa.

De considerar que el contrato de promesa revivió, significaría que lo hizo en los mismos términos inicialmente pactados, y ya el plazo para celebrarlo habría expirado, lo que implicaría ineficacia sobreviviente.

Son indicios de que las partes no querían revivir el pacto de promesa, el que en los contratos celebrados mediante las Escrituras 2.331 y 2.332 del 30 de junio de 2017, las ventas se hicieron como “ cuerpo cierto” y no “por cabida” como se pactó en aquella, lo que demuestra la intención de celebrar contratos diferentes ; aunado que no existe manifestación verbal ni escrita de querer perseverar en la promesa.

cierto” y no “por cabida” como se pactó en aquella, lo que demuestra la intención de celebrar contratos diferentes ; aunado que no existe manifestación verbal ni escrita de querer perseverar en la promesa.

2. Sobre el segundo reparo, que es idéntico al primero.

3. No se dijo que la celebración del contrato prometido producía la inexistencia de la promesa, sino que su celebración la extinguía por agotarse su finalidad.

Así las cosas, se resolverá la alzada, previas:11 05001 31 03 004 2021 00148 01

CONSIDERACIONES

INTROITO:

Los presupuestos procesales se encuentran reunidos a cabalidad y sobre ellos no hay lugar a reparo alguno1; así mismo, examinada la actuación procesal en ambas instancias, no se observa irregularidad que pueda invalidar lo actuado, por lo que están presentes las condiciones necesarias para proferir sentencia que decida de fondo el recurso interpuesto.

De otro lado, el artículo 167 del C. G. del P., desarrolla el principio de la carga de la prueba, debiendo las partes probar el supuesto de hecho de las normas, para obtener el efecto jurídico perseguido; así mismo, el juez debe fundar sus decisiones en la s pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso, conforme el artículo 164 ídem.

Precisados los anteriores elementos y con el fin de resolver la alzada, eso sí, atendiendo el principio de limitación previsto en el artículo 328 procesal civil, la par te actora ha presentado recurso de apelación solicitando que sean acogidas las pretensiones de la demanda, para lo cual sostiene, grosso modo, que:

procesal civil, la par te actora ha presentado recurso de apelación solicitando que sean acogidas las pretensiones de la demanda, para lo cual sostiene, grosso modo, que:

1 Dichos presupuestos procesales, son la capacidad para ser parte, para comparecer al proceso, la competencia del juez, y la idoneidad de la demanda origen de la acción.12 05001 31 03 004 2021 00148 01 1) Al resciliarse la compraventa protocolizada mediante la Escritura 951 del 24 de abril de 2012, el correspondiente negocio queda sin efecto, retrotrayéndose las cosas al estado anterior , es decir, la promesa recobraba vigencia; 2) No existe Escritura que d e cuenta del cumplimiento total de lo pactado en la promesa de compraventa, pese a que la promi tente compradora cumplió con lo propio -pago del precio-; y, 3) Debe identificarse la perfecta coincidencia entre la promesa y el contrato propiamente dicho, lo que no se cumple en las presentes, al no entregarse el Lote “2” prometido en venta.

De lo anterior, los problemas jurídicos a resolver se enuncian así: ¿Al resiliarse el negocio jurídico contenido en la Escritura Pública 951 del 24 de abril de 2012 , hace que resurjan y sean exigibles las obligaciones contenidas en la promesa de compraventa suscrita entre la partes el 25 de marzo de 2011, y cuyo objeto fueron los mismos predios de aquel título?; y, ¿qué efectos tienen las Escrituras Públicas 2331 y 2332, ambas del 30 de junio de 2017 y corridas en la Notaría 25 de Medellín de cara a las pretensiones de la demanda?

Públicas 2331 y 2332, ambas del 30 de junio de 2017 y corridas en la Notaría 25 de Medellín de cara a las pretensiones de la demanda?

MARCO JURISPRUDENCIAL Y NORMATIVO:

Sobre la promesa de compraventa, como contrato preparatorio, y la vigencia del mismo después de materializada la consecuente Escritura Pública, la Corte Suprema en Sala Civil, ha dicho:13 05001 31 03 004 2021 00148 01

“Es que como se dijo en tiempo mucho más reciente: “Por ser la promesa bilateral de celebrar un contrato un negocio jurídico de carácter preparatorio de otro futuro, su existencia es, por esencia, limitada en el tiempo. Ello se infiere de lo dispuesto en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, en cuyo enunciado general, en principio, se le priva de eficacia, salvo que se ajuste a todas y cada una de las exigencias que allí mismo se ordenan y describen, entre las cuales me rece especial atención, en lo pertinente al presente caso, la de que, según el numeral 3° de la ley citada, deba contener ‘un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato’, es decir, que necesariamente bajo una de dichas modalidades, plazo o condición determinados, o ambas en combinación, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el ulterior contrato, esto es el prometido. Es obvio que si tales modalidades se consagran o combinan para obtener el efecto contrario, o sea, para dejar indeterminada tal época, la respectiva promesa no adquiere eficacia, pues no cumpliría cabalmente con la referida exigencia legal. (…)

modalidades se consagran o combinan para obtener el efecto contrario, o sea, para dejar indeterminada tal época, la respectiva promesa no adquiere eficacia, pues no cumpliría cabalmente con la referida exigencia legal. (…) “(…) En tal virtud, cuando las partes acuden a señalar un plazo determinado para la celebración del contrato prometido, la verificación de la vigencia de la promesa se hace expedita y, sobre todo, la de su cumplimiento o incumplimiento. Pero si en lugar del plazo determinado aquéllas optan, como también es legalmente admisible, por sujetar la referida época a que ocurra un hecho futuro e incierto, de todas maneras debe establecerse un momento en que pueda constatarse el acaecimiento de la condición, que es lo que la erige como determinada, la cual corresponde, para decirlo con palabras de la Corte, a ‘aquella que, sin perder sus caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder’ (G.J. t, CLXXII, pag. 122). “Ciertamente, la cláusula respectiva, en el supuesto de cumplirse la condición, ha de ofrecer certidumbre respecto de la época en que el contrato prometido debería celebrarse ; y en el evento de que la misma resulte fallida, ha de indicar otro momento preciso para la realización del negocio pro metido o dar a entender que ya no hay lugar a exigir la prestación de hacer que de la promesa se deriva, quedando, por ende, desligadas las partes de todos los compromisos contractuales por ellas adquiridos; en otras palabras, correspondería contemplar una nueva oportunidad para el exacto cumplimiento, o que ella no va más allá, todo lo

desligadas las partes de todos los compromisos contractuales por ellas adquiridos; en otras palabras, correspondería contemplar una nueva oportunidad para el exacto cumplimiento, o que ella no va más allá, todo lo cual debe estar incluido o aparecer en la promesa misma, al punto de ser posible su identificación desde cuando se celebra o constituye el acto preparatorio.

“Sobre el part icular tiene dicho esta Corporación que ‘Con relación al requisito previsto en el ordinal 3º de la mencionada disposición, por averiguado se tiene que dado el carácter preparatorio y transitorio del contrato de promesa, en cuanto su vida es efímera y destinada a dar paso al contrato fin, la condición, o el plazo, a que allí se alude compatible con la14 05001 31 03 004 2021 00148 01 función que dicho contrato debe cumplir , es la que comporta un perfil determinado, por ser la única que permite delimitar la época en que debe celebrarse el co ntrato prometido, pues la otra, la indeterminada, 'por su incertidumbre total, deja en el limbo esa época, y con ella la transitoriedad del contrato de promesa que es una de sus características esenciales' (…) (Sentencia de 23 de junio de 2002, Exp. 5295, no publicada aún oficialmente) (CSJ, SC del 13 de mayo de 2003, Rad. n.° 6760; se subraya).”. Citas, cursivas y subrayados en el texto. Sentencia SC36422019, radicado 11001-31-03-007-1991-02023-01, 9 de septiembre de 2019.

De lo anterior no es exagerado decir, que la promesa de compraventa,

2019, radicado 11001-31-03-007-1991-02023-01, 9 de septiembre de 2019.

De lo anterior no es exagerado decir, que la promesa de compraventa, como contrato preparatorio, nace para morir en la Escritura Pública, cual crisálida a mariposa . Ese es el ideal, que la promesa se materialice en la Escritura, y si eso sucede, aquella fenecerá, dado su carácter efímero, tal como lo indicó la H. Corte en el precedente que se acaba de referir.

Ahora, sobre la responsabilidad civil contractual, la doctrina ha dicho:

“El vínculo contractual surgido del lícito ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, encue ntra su fundamento en la necesidad de satisfacer oportuna y adecuadamente las prestaciones que de él dimanan.

“En tal virtud, las conductas que afecten esa finalidad y, por ende, quebranten los deberes asumidos por las partes, riñen con la función de dicha relación, en cuya virtud se abre paso la posibilidad de sancionar tal infracción por la senda de la denominada «responsabilidad civil contractual», la cual se define, en sentido amplio, como la obligación de resarcir el daño causado al acreedor derivada del incumplimiento del deudor de prestaciones originadas en el negocio jurídico( Corte Suprema de Justicia SC2142 de 2019).

Sobre los supuestos de tal responsabilidad, la jurisprudencia ha señalado:

“Constituyen requisitos para la prosperidad de la pretensión indemnizatoria de origen contractual, la demostración de la existencia de un contrato15 05001 31 03 004 2021 00148 01

señalado:

“Constituyen requisitos para la prosperidad de la pretensión indemnizatoria de origen contractual, la demostración de la existencia de un contrato15 05001 31 03 004 2021 00148 01 bilateral válido celebrado entre quienes concurren al proceso en calidad de parte; actuación de la actora conform e a lo estipulado o haberse allanado a satisfacer las prestaciones a su cargo; incumplimiento del deudor demandado de las obligaciones derivadas de ese vínculo, o su tardía o defectuosa ejecución; daño irrogado al derecho del acreedor, y que el mismo sea c onsecuencia directa de alguna de aquellas conductas del obligado”. (Corte Suprema de Justicia, Sala Civil. Sentencia del 9 de junio de 2015. Radicación 11001-31-03-034-2003-00515-01).

En consecuencia, la prosperidad de la referida pretensión reclama la convergencia de los siguientes requisitos o presupuestos axiológicos: a) la existencia de un contrato válidamente celebrado; b) el incumplimiento de una o más obligaciones contractuales, imputable al deudor por dolo o culpa; c) la configuración de un daño o perjuicio; d) la existencia de un vínculo de causalidad entre el incumplimiento y el perjuicio sufrido; y, e) que se trate de una conducta antijurídica.

Coherente con lo anterior, el artículo 1602 del C. C., señala: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”, emergiendo la obligación de cumplir los pactos, pues los mismos se constituyen en ley para las partes.

contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”, emergiendo la obligación de cumplir los pactos, pues los mismos se constituyen en ley para las partes.

RESOLUCIÓN A LOS PROBLEMAS JURIDICOS FORMULADOS:

Para los efectos del intitulado, cuyo sustrato es eminentemente probatorio, desde los mismos documentos allegados y no redargüidos, hemos de hacer un recuento de la relación contractual entre las partes:16 05001 31 03 004 2021 00148 01

El negocio fundante del asunto en estudio, es el contrato de Promesa de Compraventa de Bienes Inmuebles Rurales celebrado entre las partes el 25 de marzo de 2011 2. En él, INVERSIONES SAN BARTOLO S.A. funge como pr omitente vendedor, mientras que el GRUPO SAN JUANITO S.A. actúa como promitente comprador.

El