TSDJ MED SC - 05001310300420220010604-(10-12-2024)

TEMA: ELEMENTOS AXIOLÓGICOS DE LAS ACCIONES DE RESOLUCIÓN DE CONTRATOImposibilidad de ejecución de las obligaciones y frustración de una condición suspensiva como causales de exoneración de cumplimiento de un contrato. Cuando la causa de que no sea posible ejecutar una obligación o que falle una condición es el incumplimiento de una de las partes, esta debe indemnizar los perjuicios que cause a su contraparte.

HECHOS: El 19 de noviembre de 1992, Luz Elena Arango Vásquez y Luis Octavio Aristizábal Gómez celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre un predio en Medellín. Aristizábal Gómez no cumplió con la entrega del inmueble ni con la realización del reglamento de propiedad horizontal necesario. Luis Octavio Aristizábal Gómez falleció el 16 de octubre de 2008, dejando herederos determinados e indeterminados. Por tanto, las pretensiones de la Demandante son el cumplimiento del contrato, esto es, solicitar la suscripción de la escritura pública de compraventa; resolución del contrato, en caso de no ser posible el cumplimiento, pedir la resolución del contrato y la devolución de $202.556.000; y enriquecimiento sin causa, esto es, reconocer un enriquecimiento sin causa en el patrimonio de Aristizábal Gómez y ordenar la indemnización correspondiente. El juez de primera Instancia, denegó el cumplimiento por la imposibilidad de ejecutar el contrato debido a la falta de desenglobe del predio, pero concedió la resolución, ordenando a los herederos pagar $202.556.000 a Luz Elena Arango Vásquez, indexados desde el 22 de marzo de 2022, y la restitución del bien. Al

desenglobe del predio, pero concedió la resolución, ordenando a los herederos pagar $202.556.000 a Luz Elena Arango Vásquez, indexados desde el 22 de marzo de 2022, y la restitución del bien. Al agrupar las críticas de las partes contra la sentencia, en problemas jurídicos se pueden delimitar los siguientes: a) ¿Es posible considerar a Luz Elena Arango Vásquez como una contratante cumplida? […]; b) ¿Las obligaciones de la promesa eran ejecutables o se habían extinguido por alguna causal legal? […]; c) ¿Era posible condenar a los herederos de Luis Octavio Aristizábal Gómez a pagar los perjuicios que este causó?

TESIS: (…) dado que la demandante pidió como pretensión principal la de cumplimiento del contrato, a esta le correspondía demostrar que cumplió todas las obligaciones a que se comprometió, independientemente de la labor de su contraparte. En lo relativo al pago del precio, se reitera, esto quedó documentado desde la suscripción del contrato de promesa. Y en lo referente a la comparecencia a la notaría en la fecha y hora pactadas, esto también quedó registrado en el acta de comparendo nro. 23 de la Notaría 16 del Círculo de Medellín, documento cuya autenticidad o veracidad no fueron disputadas en este pleito, ni ofrece motivos al tribunal para desestimar su poder de convicción. Es decir, que sí resultó razonable la conclusión del juzgado de primera instancia relativa a que Luz Elena Arango Vásquez fue una contratante cumplida, y por ello podía pedir la ejecución forzada del contrato. Sea el momento para anotar que dentro del expediente no aparece documentado que para el momento de presentación de la demanda «Centro Comercial Tenerife

ejecución forzada del contrato. Sea el momento para anotar que dentro del expediente no aparece documentado que para el momento de presentación de la demanda «Centro Comercial Tenerife Cúcuta» haya sido sometido al régimen de propiedad horizontal, luego resulta imposible exigirle a la demandante su comparecencia a la notaría cuando la condición pedida por los apelantes no sucedió dentro del plazo pactado en el contrato.(…) Según lo expuesto por la doctrina, con sustento en lo regulado en los arts. 1543, 1561, 1563, 1603 – 1605, 1615, 1616, 1729 – 1739 y 1870 del C.C. y 1 de la Ley 95 de 1890, aunque un contrato sea válido y eficaz, sus obligaciones pueden extinguirse cuando no exista la posibilidad ejecutarlas, esto aplicando el viejo aforismo de que « nadie está obligado a lo imposible».Sin embargo, se reconoce que, al evaluar esa situación, se debe verificar si la causa de esa imposibilidad proviene de un evento objetivo, invencible, imprevisible e insuperable para las partes, esto es, una situación de fuerza mayor o caso fortuito, o si, por el contrario, la imposibilidad es imputable, directa o indirectamente, a un acto de dolo o culpa del deudor. (…) cuando media culpa o dolo del deudor, este debe pagar a su acreedor la correspondiente indemnización de perjuicios. (…) Según el art. 1870 del C.C., una condición necesaria para la

existencia de una compraventa es que la cosa objeto del contrato exista, tanto desde el punto devista físico, como desde el jurídico. Por lo cual, indica la norma, que la venta de cosa inexistente no produce efecto alguno. (…) la Sala no considera que lo ocurrido en el presente asunto se acople a una imposibilidad de ejecución, puesto que, tal y como propone la parte demandante, sí hay formas de llevar a cabo la obligación acordada por las partes. (…) cuando la condición es potestativa, esto es, un hecho que depende de la voluntad del acreedor o del deudor, según la clasificación prevista en el art. 1534 del C.C., siempre resulta razonable evaluar si la persona obligada a ejecutar el acto del cual pende el nacimiento de la obligación actuó en la forma acordada en el contrato o si incurrió en culpa o dolo frente al hecho prometido, caso en el cual podría ser responsable de los perjuicios que el fallo de la condición cause a su contraparte. (…) Al aplicar los anteriores lineamientos a este caso, se observa que la obligación de suscribir la escritura pública de compraventa pactada por Luis Octavio Aristizábal Gómez y Luz Elena Arango Vásquez, estaba sujeta a un plazo: 19 de noviembre de 1993 a las 10:00 a.m. en la Notaría 16 del Círculo de Medellín; y a una condición: que para esa fecha existiera el local 113 del «Centro Comercial Tenerife Cúcuta», para lo cual Aristizábal Gómez debía haber realizado e inscrito el reglamento de propiedad horizontal con el cual naciera a la vida jurídica el local ofrecido en venta. Como expuso la sentencia de primera instancia, el hecho prometido por Luis Octavio Aristizábal Gómez no se ejecutó para la fecha dentro de la cual debía

jurídica el local ofrecido en venta. Como expuso la sentencia de primera instancia, el hecho prometido por Luis Octavio Aristizábal Gómez no se ejecutó para la fecha dentro de la cual debía haberse realizado, esto es, 19 de noviembre de 1993, y esa omisión fue por negligencia del deudor.(…) En suma, la sala concluye que la obligación principal del contrato de promesa de compraventa suscrito entre Luis Octavio Aristizábal Gómez y Luz Elena Arango Vásquez, esto es, la suscripción de la escritura de venta del Local 113 se extinguió por no haber ocurrido la condición suspensiva de la cual pendía su nacimiento, la existencia jurídica del local mediante la constitución de «Centro Comercial Tenerife Cúcuta» en propiedad horizontal, en la fecha en la cual debía haberse verificado esa situación, 19 de noviembre de 1993. Luego, si por virtud del convenio entre las partes la obligación se extinguió desde el 19 de noviembre de 1993, no queda sino aplicar las consecuencias que se definieron en la sentencia atacada, por un lado, borrar los efectos del contrato, y por el otro, declarar responsable contractualmente a Luis Octavio Aristizábal Gómez por los perjuicios que con su incumplimiento le generó a Luz Elena Arango Vásquez.(…) se debe decir que, por mandato de lo previsto en los arts. 673, 1008 y 1155 del C.C., los herederos son continuadores de los derechos y obligaciones del difunto, y es posible demandarlos como representantes del patrimonio ilíquido de su causante, con independencia de que haya o no proceso de sucesión abierto, en los términos del art. 87 del C.G.P. De hecho, aún más importante se puede conminar a los herederos de una persona

su causante, con independencia de que haya o no proceso de sucesión abierto, en los términos del art. 87 del C.G.P. De hecho, aún más importante se puede conminar a los herederos de una persona a atender las indemnizaciones que el difunto hubiera debido pagar por los daños que causó, como en este caso.

MP. NATTAN NISIMBLAT MURILLO

FECHA: 10/12/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA SALVAMENTO DE VOTO: JUAN CARLOS SOSA LONDOÑOM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, diez (10) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso: Verbal Radicado: 05001310300420220010604

Demandante: Luz Elena Arango Vásquez Demandada: Herederos determinados e indeterminados de Luis Octavio

Aristizábal Gómez. Providencia Sentencia Civil Nro. 2024 – 26

Tema: Elementos axiológicos de las acciones de resolución de contrato y cumplimiento forzoso con indemnización de perjuicios. Imposibilidad de ejecución de las obligaciones y frustración de una condición suspensiva como causales de exoneración de cumplim iento de un contrato. Cuando la causa de que no sea posible ejecutar una obligación o que falle una condición es el incumplimiento de una de las partes, esta debe indemnizar los perjuicios que cause a su contraparte. Razonabilidad de establecer como

causa de que no sea posible ejecutar una obligación o que falle una condición es el incumplimiento de una de las partes, esta debe indemnizar los perjuicios que cause a su contraparte. Razonabilidad de establecer como indemnización por el incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa el valor comercial del bien prometido en venta , al sustituirse con este la expectativa legítima generada en el contratante cumplido. Reconocimiento de intereses moratorios comerciales cuando se conceden indemnizaciones por incumplimiento contractual de carácter mercantil.

Decisión: Confirma sentencia

Ponente: Nattan Nisimblat Murillo

I. ASUNTO POR RESOLVER

Decide el Tribunal la apelación formulada frente a la sentencia proferida el 29 de noviembre de 2023 por el Juzgado 4 Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, en el proceso instaurado por Luz Elena Arango Vásquez contra la sucesión intestada de Luis Octavio Aristizábal Gómez.1

1 Expediente digital disponible en 05001310300420220010604.Radicado Nro. 05001310300420220010604 Página 2 de 24

II. ANTECEDENTES

1. La pretensión: El 19 de abril de 2022,2 Arango Vásquez formuló tres acciones con fundamento en el contrato de promesa de compraventa celebrado el 19 de noviembre de 1992 con Luis Octavio Aristizábal Gómez, respecto del predio ubicado

en la carrera 55 Nro. 46 – 40 local 113 de Medellín.

2. Dado el fallecimiento del señor Aristizábal Gómez, 3 las súplicas se impetraron

en la carrera 55 Nro. 46 – 40 local 113 de Medellín.

2. Dado el fallecimiento del señor Aristizábal Gómez, 3 las súplicas se impetraron frente a sus herederos determinados e indeterminados, así:4

2.1. Como petición principal, que se declarara el incumplimiento de la promesa por parte del difunto, y en consecuencia, que se ordenara la suscripción de la escritura pública de compraventa frente al inmueble prometido en venta.

2.2. Como pretensión subsidiaria a la de ejecución, se pidió que se decretara la resolución del contrato y se ordenara a la sucesión del causante devolver la suma de $202.556.000 a favor de Luz Elena Arango Vásquez.

2.3. Como súplica supletoria a las declaraciones de incumplimiento, se solicitó el reconocimiento de un enriquecimiento sin causa en el patrimonio de Luis Octavio Aristizábal Gómez, y un empobrecimiento correlativo en el de Arango Vásquez, y que, con fundamento en esa situación, se ordenara al patrimonio sucesoral resarcir a la demandante en la suma estimada de $202.556.000.

3. Los hechos: Como sustento fáctico de las anterio res peticiones se precisó lo siguiente:5

3.1. El 19 de noviembre de 1992, Luz Elena Arango Vásquez y Luis Octavio Aristizábal Gómez celebraron contrato de promesa de compraventa respecto del predio ubicado en la Carrera 55 Nro. 46 – 40 Local 113 de Medellín.

2 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 000 Reparto

predio ubicado en la Carrera 55 Nro. 46 – 40 Local 113 de Medellín.

2 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 000 Reparto ACTA 3171 JDO 4 CCTO.pdf. 3 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 001 DemandaPruebasAnexos.pdf, folio 93. 4 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 001 DemandaPruebasAnexos.pdf, páginas 9, 10 y 23; y archivo 003 SubsanaRequisitosDemanda.pdf , páginas 10, 12 y 25. 5 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 001 DemandaPruebasAnexos.pdf, páginas 1 – 7; y archivo 003 SubsanaRequisitosDemanda.pdf, páginas 5, - 10.Radicado Nro. 05001310300420220010604 Página 3 de 24

3.2. Sobre el predio, se declaró que era de propiedad de Aristizábal Gómez, pero se encontraba pendiente de tramitar el régimen de propiedad horizontal para hacerlo parte del denominado «Centro Comercial Tenerife Cúcuta».

3.3. En el convenio se aco rdó que la demandante haría el pago de la suma de $3.000.000 y otorgaría al bien, situado en la Carrera 55 Nro. 46 – 40 e identificado con matrícula inmobiliaria 001 – 53446, el derecho de salida a perpetuidad por intermedio de la Carrera 54 Nro. 46 – 37.

3.4. Por su parte, Aristizábal Gómez se comprometió a hacer entrega « real y

intermedio de la Carrera 54 Nro. 46 – 37.

3.4. Por su parte, Aristizábal Gómez se comprometió a hacer entrega « real y material» del referido local 113.

3.5. Ambos contrayentes declararon que, para el momento de suscripción de la promesa, declaraban recibidas a satisfacción las prestaciones atrás reseñadas.

3.6. Se pactó que la firma de la escritura pública de venta se haría el primer día hábil después de registrado el reglamento de propiedad horizontal o dentro del término de un año, contado desde la firma de la promesa, en ambos casos en la « notaría 16 de Medellín, a las 10 a.m.».

3.7. Llegado el 19 de noviembre de 1993, Luz Elena Arango Vásquez compareció al sitio y hora acordados, pero a la cita no acudió Luis Octavio Aristizábal Gómez.

3.8. A la fecha de formulación de la demanda el local objeto del contrato de promesa de compraventa no ha sido desenglobado del predio con matrícula inmobiliaria 001 – 53446.

3.9. Mediante Escritura Pública 2408 de 28 de diciembre de 2005 de la Notaría 21 del círculo de Medellín, Aristizábal Gómez distribuyó la nuda propiedad del inmueble ubicado en la carrera 55 Nro. 46 – 40 entre 7 personas, además de él mismo, y se reservó el usufructo de la totalidad del predio.

3.10. Luis Octavio Aristizábal Gómez falleció el 16 de octubre de 2008.

3.11. La persona reseñada dejó testamento, el cual fue ejecutado por el Juzgado 5

3.10. Luis Octavio Aristizábal Gómez falleció el 16 de octubre de 2008.

3.11. La persona reseñada dejó testamento, el cual fue ejecutado por el Juzgado 5 de Familia de Oralidad de Medellín, y en el que se otorgó la propiedad de la octavaRadicado Nro. 05001310300420220010604 Página 4 de 24 parte del predio con matrícula inmobiliaria 001 – 53446 a favor de Gustavo Adolfo Aristizábal Restrepo, Andrea Aristizábal Restrepo, Camila Aristizábal Cardona.

3.12. El 3 de noviembre de 2012 varios de los suce sores de Aristizábal Gómez iniciaron proceso de nulidad del contrato de promesa de compraventa objeto de este pleito, el cual fue repartido al Juzgado 20 Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, quien le asignara el radicado 05001310301720120092600.

3.13. El pleito apenas descrito fue definido en sentencia de 1 de agosto de 2017, en el cual se denegó la pretensión de nulidad planteada.

3.14. Si bien la providencia reseñada fue apelada, ese recurso fue declarado inadmisible por el Tribunal Superior de Medellín, mediante autos de 29 de agosto de 2017 y 13 de marzo de 2018.

3.15. Pese a los múltiples requerimientos hechos por Luz Elena Arango Vásquez , tanto a Luis Octavio Aristizábal Gómez como a sus herederos a través de los años, hasta la fecha no ha logrado la firma del contrato prometido.

4. El trámite de la primera instancia: El juzgado de conocimiento admitió la

tanto a Luis Octavio Aristizábal Gómez como a sus herederos a través de los años, hasta la fecha no ha logrado la firma del contrato prometido.

4. El trámite de la primera instancia: El juzgado de conocimiento admitió la demanda presentada mediante auto de 11 de mayo de 2022.6

5. Gustavo Adolfo Aristizábal Restrepo, Andrea Aristizábal Restrepo y Camila Aristizábal Cardona fueron notificados por conducta concluyente , según lo dispuesto en auto de 24 de junio de 2022 ,7 y dentro del término legal se opus ieron a las pretensiones, presentando excepciones de mérito, relativas a la imposibilidad de cumplir el contrato de promesa por haber fallado la condición de realizar reglamento de propiedad horizontal al bien con matrícula inmobiliaria 001 – 53446 que desagregara al local 113 ; ineficacia del negocio por incompatib ilidad de los plazos y condiciones para realizar el negocio apalabrado y prescripción de la acción de cumplimiento.8

6 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 004 AdmiteDemanda.pdf. 7 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 015 NotificaConductaConcluyente.pdf. 8 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 011 ContestacionGustavoOtrosPoderes.pdf, y archivo 017 DemandadosRatificaContestacion.pdfRadicado Nro. 05001310300420220010604 Página 5 de 24

6. El proceso fue anotado en el Registro Nacional de Personas Emplazadas,

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6. El proceso fue anotado en el Registro Nacional de Personas Emplazadas, siguiendo lo previsto en el art. 108 del C.G.P., tal y como fuera subrogado por el art. 10 de la Ley 2213 de 2022.9

7. Por lo anterior, se nombró curador ad litem para los herederos indeterminados de Luis Octavio Aristizábal Gómez, 10 quien se pronunció formalmente frente a la demanda, sin oponerse a las pretensiones.11

8. La sentencia de primera instancia : Luego de agotado el trámite legal, en audiencia celebrada el 29 de noviembre de 2023 ,12 el juzgado de primer grado denegó las pretensiones principales de la demanda, concedió las relativas a la resolución del contrato de compraventa, y en consecuencia, ordenó a la parte demandada pagar a Luz Elena Arango Vásquez la suma de $202.556.000, indexada desde 22 de marzo de 2022 hasta que se cumpla la obligación, y a la demandante

a restituir al extremo pasivo la tenencia del bien ubicado en la carrera 55 Nro. 46 – 401 local 113 de Medellín.

9. El análisis inició por descartar la excepción de prescripción al encontrar que múltiples procesos judiciales propuestos entre las partes interrumpieron el plazo extintivo, permitiendo exigir el cumplimiento del contrato, pese a haberse firmado el 19 de noviembre de 1992

10. Luego, se revisaron los requisitos legales para la ejecución contractual, concluyendo que, como la sentencia del 1 de agosto de 2017 del Juzgado 20 Civil del Circuito de Oralidad de Medellín , proferida dentro del radicado

10. Luego, se revisaron los requisitos legales para la ejecución contractual, concluyendo que, como la sentencia del 1 de agosto de 2017 del Juzgado 20 Civil del Circuito de Oralidad de Medellín , proferida dentro del radicado 05001310301720120092600, había determinado la validez de l a promesa, esa decisión también implicaba su eficacia. Por ende, ese pronunciamiento tenía fuerza de cosa juzgada e impedía volver a analizar esos dos temas en este caso.

11. Procedió entonces a estudiar el contenido de las obligaciones para verificar su estado de realización, y concluyó, con fundamento en el art. 1620 del C.C., que Luis Octavio Aristizábal Gómez se obligó a: a) Hacer el reglamento de propiedad horizontal del «Centro Comercial Tenerife Cúcuta» dentro del plazo de 1 año desde

9 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/C03FotosValla. 10 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal, 029 DesignaCuradora.pdf. 11 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal, archivo 049 ContestacionCuradora.pdf. 12 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 095 Sentencia.mp4, minutos 00:00 – 29:10.Radicado Nro. 05001310300420220010604 Página 6 de 24 la firma de l a promesa, como paso previo al perfeccionamiento de la escritura pública de compraventa […] ; b) Entregar materialmente el local 113 […], y c) Comparecer el 19 de noviembre de 1993 a las 10:00 a.m. a la Notaría 16 del Círculo

pública de compraventa […] ; b) Entregar materialmente el local 113 […], y c) Comparecer el 19 de noviembre de 1993 a las 10:00 a.m. a la Notaría 16 del Círculo de Medellín a suscribir la escritura pública.

12. Por su parte, Luz Elena Arango Vásquez se comprometió a: a) Pagar la suma de $3.000.000 […]; b) Conceder al « Centro Comercial Tenerife Cúcuta » paso

perpetuo a la vía pública por intermedio de la Carrera 54 Nro. 46 – 37 […]; y c) Asistir a la notaría descrita en la fecha y hora reseñadas.

13. Luego, al contrastar el testimonio de Leobardo de Jesús Pérez Jiménez y el acta de comparendo número 23 de 19 de noviembre de 1993 de la Notaría 16 del Círculo de Medellín con lo expuesto en el contrato, se concluyó que se podía dar como contratante cumplida a Arango Vásquez, y como negociante rebelde a Aristizábal Gómez, puesto que, mientras la primera ejecutó sus deberes, el segundo ni realizó el reglamento de propiedad horizontal, ni acudió a la cita pactada.

14. A pesar de esto, se denegó la orden de ejecución debido a que ante la falta de existencia jurídica del local 113 del «Centro Comercial Tenerife Cúcuta», al no haber sido desenglobado ese predio del de mayor extensión, ni existir u n reglamento de propiedad horizontal aprobado, había varias solemnidades pendientes que hacían improcedente ordenar el cumplimiento del contrato de promesa.

15. Sin embargo, reconoció que Luz Elena Arango Vásquez tenía derecho a la

propiedad horizontal aprobado, había varias solemnidades pendientes que hacían improcedente ordenar el cumplimiento del contrato de promesa.

15. Sin embargo, reconoció que Luz Elena Arango Vásquez tenía derecho a la resolución del contrat o con indemnización de perjuicios . Tal y como pidió subsidiariamente, la suma concedida fue tasada con base en el juramento estimatorio, que no fue objetado.

16. La apelación: Fue formulada por ambos extremos del litigio dentro de la audiencia de instrucción y juzgamiento.13

17. Según se decantó en auto de 5 de junio de 2024 ,14 de la sustentación presentada ante este Tribunal15 únicamente se aceptarían como ataques de la parte

13 Expediente digital actual, carpeta 01PrimeraInstancia/1 Primera instancia, archivo 095 Sentencia.mp4, minutos 29:30 – 35:50 ( Luz Elena Arango Vásquez ) y minutos 36: 10 – 42:12 (Herederos determinados de Luis Octavio Aristizábal Gómez). 14 Expediente digital actual, carpeta 02SegundaInstancia, archivo 02AutoAdmiteRecurso.pdf. 15 Expediente digital actual, carpeta 02SegundaInstancia, archivo 05MemorialSustentacion.pdf .Radicado Nro. 05001310300420220010604 Página 7 de 24 demandada contra la sentencia aquellos que fueron anunciados al momento d e hacer los reparos concretos, que se contraen a los siguientes:

17.1. El juez de primer grado confundió las figuras de validez y eficacia, y no tuvo en consideración que , en este caso , las obligaciones del contrato eran impracticables, al no haberse constituido el predio ubicado en la Carrera 55 Nro. 46

en consideración que , en este caso , las obligaciones del contrato eran impracticables, al no haberse constituido el predio ubicado en la Carrera 55 Nro. 46 – 40 en propiedad horizontal, ni existir jurídicamente el local 113.

17.2. Al haber perdido vigencia la obligación de celebrar el contrato prometido, la demandante no podía tenerse como una contratante cumplida para la ejecución de un deber que no nació, y en todo caso , dicha persona debía haber concurrido a la notaría en dos fechas: 19 de noviembre de 1993 y luego de la suscripción del reglamento de propiedad horizontal.

17.3. En caso de que se estime que las obligaciones no perdieron eficacia jurídica, se omitió analizar que las obligaciones de Luis Octavio Aristizábal Gómez eran intransmisibles a sus herederos, e inejecutables directamente por estos sin haberse surtido el procedimiento de inventarios, avalúos y adjudicación.

17.4. La indemnización de perjuicios por la falta de ejecución de un contrato de promesa de compraventa no la determina el valor actual del bien , y por ende , la condena impuesta sobre esa base resulta exagerada y abusiva.

18. Por su parte, Luz Elena Arango Vásquez centró su ataque contra la negativa de la pretensión principal de cumplimiento contractual, al considerar que el juzgado de instancia debió reconocer que en este momento es posible ejecutar la promesa de venta, dando las órdenes necesarias para compeler a los demandados a hacer la

respectiva individualización del Local 113 de la carrera 55 Nro. 46 – 40 de Medellín, y luego de ello su titulación a favor de Arango Vásquez. De forma subsidiaria al

venta, dando las órdenes necesarias para compeler a los demandados a hacer la respectiva individualización del Local 113 de la carrera 55 Nro. 46 – 40 de Medellín, y luego de ello su titulación a favor de Arango Vásquez. De forma subsidiaria al anterior argumento, se estimó que era necesario dar la orden de indexación hasta la fecha del pago, para modificarla hasta la ejecutoria del fallo , e intereses moratorios comerciales en adelante.Radicado Nro. 05001310300420220010604 Página 8 de 24

19. De la sustentación de los medios de impugnación presentados se corrió traslado a los demás sujetos procesales, habiendo solamente pronunciamiento como no recurrente de Arango Vásquez.16

III. CONSIDERACIONES

20. Planteamiento del caso: En este asunto se formularon de forma sucesiva tres acciones: una de cumplimiento contractual, otra de resolución y una final de enriquecimiento sin causa. El juzgado denegó la petición principal, por considerar imposible la ejecución del convenio, pero concedió la primera supletiva propuesta , al estimar que había un incumplimiento de parte de Luis Octavio Aristizábal Gómez.

21. Con fundamento en los artículos 320, 322 y 328 del C.G.P , la Corte Suprema de Justicia ha dispuesto que, aun cuando las dos partes hayan apelado una providencia, la potestad decisoria de ju zgados y tribunales sin limitaciones s olo se activa para a los temas concretos en que ambos extremos procesales hayan coincidido al momento de anunciar sus reparos y cuya sustentación se haya realizado en tiempo y forma adecuadas.17

activa para a los temas concretos en que ambos extremos procesales hayan coincidido al momento de anunciar sus reparos y cuya sustentación se haya realizado en tiempo y forma adecuadas.17

22. Esta sala,18 con sustento en lo desarrollado por su superior funcional para las acciones derivadas de un contrato en las que se pida indemnización de perjuicios, ya sea como pretensión independiente o derivada de la resolución o el cumplimiento forzado del pacto, ha decantado que a la parte demandante corresponde probar:19

22.1. E xistencia, validez y eficacia de un convenio realizado entre quienes son partes del proceso y de sus obligaciones.

16 Expediente digital actual, carpeta 02SegundaInstancia, archivo 09MemorialDescorreTraslado.pdf. 17 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil (hoy Civil, Agraria y Rural). Sentencias de 1 de agosto de 2014, 28 de julio de 2021 y 1 de septiembre de 2021 emitidas en los radicados 1100131-10-013-2005-01034-01 (SC10223-2014) (Consideración 4.4.1.), 05360 -31-10-002-2014-0040302 (SC3148-2021) (Consideraciones Cargo 4) y 11001 -31-99-001-2014-09788-01 (SC3781-2021) (Puntos 4.3.1 y 4.3.2.). 18 Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín. Sala Civil. Sentencias de 13 de diciembre de 2023, 20 de abril de 2024 y 4 de septiembre de 2024, emitidas dentro de los radicados 05001310301520210004501, 05001310300220220020301 y 0 5001310301620210045101,

2023, 20 de abril de 2024 y 4 de septiembre de 2024, emitidas dentro de los radicados 05001310301520210004501, 05001310300220220020301 y 0 5001310301620210045101, respectivamente. 19 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil (Hoy Agraria y Rural). Sentencias de 9 de junio 2015, 28 de junio de 2022 y 14 de agosto de 2023 emitidas en los radicados 11001-31-03-034-200300515-01 (SC7220-2015) (Consideración 3), 11001-31-03-023-2017-00478-01 (SC1962-2022) (Cargo Cuarto, Consideraciones 2 y 3), y 11001-31-99-003-2018-01217-02 (SC276-2023) (Cargos Segundo, Tercero y Cuarto, Consideración 1.3), respectivamente.Radicado Nro. 05001310300420220010604 Página 9 de 24 22.2. Acatamiento o allanamiento del demandante a satisfacer las prestaciones a su cargo.

22.3. Incumplimiento total o parcial, o la ejecución tardía o defectuosa de las obligaciones correspondientes al demandado.

22.4. Los perjuicios sufridos por quien inicia el pleito.

22.5. El nexo causal entre l as conductas del demandado y las afectaciones materiales o inmateriales padecidas por el actor.

23. Asimismo el tribunal ,20 siguiendo lo enseñado por la Corte Suprema de Justicia,21 ha decantado que una diferencia entre las acciones de resolución con indemnización de perjuicios y cumplimiento con resarcimiento es que a la parte

23. Asimismo el tribunal ,20 siguiendo lo enseñado por la Corte Suprema de Justicia,21 ha decantado que una diferencia entre las acciones de resolución con indemnización de perjuicios y cumplimiento con resarcimiento es que a la parte demandante no le basta con demostrar la ejecución de las obligaci