TSDJ MED SC - 050013103006201401218-01-(14-07-2021)

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL

Medellín, catorce (14) de julio de dos mil veintiuno (2021)

Ref.: Exp.: 05001 31 03 006 2014 01218 02

Magistrado Ponente: JOSE OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS

Proceso: Declarativo

Demandante: CLUB CAMPESTRE EL RODEO S.A..

Demandado: TITO GÓMEZ MÉNDEZ.

Extracto: 1) Para que prospere la disolución de un negocio jurídico por mutuo disenso tácito, además de acreditarse el incumplimiento de ambas partes, es necesario probar que las mismas no tenían la intención inequívoca de continuar con el contrato. 2) La acción de dominio es del orden extracontractual, por lo que si a quien se demanda en reivindicación posee el bien mediando un contrato celebrado con el titular del dominio, ello se constituye en obstáculo para la estimación de ese tipo de pretensiones. 3) La promesa de compraventa no es justo título, pues no transfiere el dominio; por ende, las súplicas de prescripción adquisitiva deben dirigirse por la senda extraordinaria. 4) Para la prosperidad de la usucapión es requisito sine qua non que se satisfagan l os presup uestos axiológicos de la acción, como son : a) Posesión material en el demandante; b) Que la posesión se prolongue por el tiempo que exige la ley ; c) Que dicha posesión ocurra ininterrumpidamente; y, d) Que la cosa o

como son : a) Posesión material en el demandante; b) Que la posesión se prolongue por el tiempo que exige la ley ; c) Que dicha posesión ocurra ininterrumpidamente; y, d) Que la cosa o derecho sobre la cual se ejerce la posesión sea susceptible de adquirirse por prescripción ; satisfechos los mismos, las correspondientes súplicas están llamadas a la prosperidad. Confirma.

ASUNTO A TRATAR

Con fundamento en lo prescrito por los artículos 322, 327 y 373 del

C. G. del P., vistos en armonía con el artículo 14 del Decreto 806 de 2020, se procede a resolver por escrito el recurso de apelación interpuesto por la parte d emandante, contra la sentencia d el diez (10) de septiembre de dos mil veinte (2020), proferida por el2 05001 31 03 006 2014 01218 01

Juzgado Sexto Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, previos los siguientes;

ANTECEDENTES

DE LA DEMANDA

El CLUB CAMPESTRE EL RODEO S.A., demandó a TITO GÓMEZ MÉNDEZ, con las siguientes pretensiones principales:

1. Se declare que el demandado ha incumplido el contrato de promesa celebrado con la actora sobre el inmueble relacionado en los hechos, al no haber pagado la suma de

$12500.000,oo.

2. Que en consecuencia, se declare terminado el contrato de promesa, y se ordene al demandado restituir el inmueble objeto del contrato.

3. Se condene al demandado al pago de los perjuicios causados.

$12500.000,oo.

2. Que en consecuencia, se declare terminado el contrato de promesa, y se ordene al demandado restituir el inmueble objeto del contrato.

3. Se condene al demandado al pago de los perjuicios causados.

Subsidiariamente presentó como primera s y segunda s, respectivamente, las siguientes:

1. Se declare que entre las partes se configuró mutuo disenso tácito del contrato de promesa de compraventa, por el no cumplimiento de las obligaciones pactadas.

2. Como consecuencia, se declare la terminación del referido contrato, y se ordene al demandado restituir el bien inmueble.

3. Que se condene al demandado al pago de los perjuicios causados.

1. Se declare que pertenece a la demandante el dominio pleno y absoluto d el bien inmueble identificado con matrícula3 05001 31 03 006 2014 01218 01

inmobiliaria (M.I.) 001 -268728, que cuenta con un ár ea aproximada de 1985 metros cuadrados y que linda así: por el Norte con el predio N°1 de propiedad del aeropuerto OLAYA HERRERA; por el Sur con el predio N° 11 propiedad del municipio de Medellín; por el oriente con la carrera 67; y por el Occidente con el predio N° 23 de propiedad de OSCAR

ANTONIO PICÓN HERNÁNDEZ.

2. Que como consecuencia se ordene a este restituir en favor de la actora el inmueble.

3. Que se condene al demandado al pago de los frutos civiles percibidos y que hubiere podido percibir.

2. Que como consecuencia se ordene a este restituir en favor de la actora el inmueble.

3. Que se condene al demandado al pago de los frutos civiles percibidos y que hubiere podido percibir.

Como s oporte fáctico de la acción se indicó que el 21 de abril de 2005, demandante y demandado celebraron contrato de promesa de compraventa sobre un lote de terreno tomado de otro de mayor extensión ubicado en la ciudad de Medellín, con un área aproximada de 1985 metros cuadrados, y que linda por el Norte con el predio N°1 de propiedad del aeropuerto OLAYA HERRERA; por el Sur con el predio N° 11 propiedad del municipio de Medellín; por el oriente con la carrera 67; y, por el Occidente con el predio N° 23; el cual se identifica con folio de matrícula inmobiliaria 001-268728.

Que como precio de la venta se pactó la suma de $12500.000,oo, de los cuales $2500.000,oo se cancelarían con la firma de la promesa y el resto se sumaría a una deuda por impuesto predi al que tenía el accionado con la demandante por valor de $33662.199,oo, de lo cual se condonó una parte quedando un saldo a pagar de $36000.000,oo, pagaderos en cuotas de $600.000,oo mensuales.

Como fecha de otorgamiento de la Escritura P ública se fijó el 1º de junio de 2005 en la Notarí a 29 de Medellín, pero que n inguna de las partes compareció a este Despacho para esos fines pertinentes.4 05001 31 03 006 2014 01218 01

junio de 2005 en la Notarí a 29 de Medellín, pero que n inguna de las partes compareció a este Despacho para esos fines pertinentes.4 05001 31 03 006 2014 01218 01

Que el inmueble fue entregado al demandado en el entendido que cumpliría lo pactado, momento desde e l cual lo viene poseyendo y explotando comercialmente con un negocio de matas y materos (vivero); pero el promitente comprador no pagó la cuota inicial ni cumplió con ninguna de sus obligaciones, y que como las partes no acudieron a la Notaría, se está ante un mutuo disenso tácito.

Que la parte demandante ha requerido en diversas oportunidades al demandado para que le restituya el bien, encontrando solo evasivas.

Que la sociedad demandante efectuó varias ventas parciales del inmueble de 609.300 m2, que hace parte de la finca conocida con el nombre de EL RODEO o EL PIÑON.

Que luego de la construcción de la avenida 80 -81 y del intercambio vial de la calle 70, la demandante mediante la Escritura Púb lica 2.782 del 2 de octubre de 1981 de la Notaría 11 de Medellín, hizo declaraciones respecto a unos inmuebles, originándose entre otros el predio EL RODEO N° 3, con un área aproximada de 16.275,30 m2, de los cuales se realizaron ventas parciales, luego de las cuales en la Escritura Pública N° 1.900 del 31 de marzo de 2006 se declaró que al CLUB EL RODEO S.A. le quedó un lote de terreno tomado de otro de mayor extensión con un área aproximada de 1.985 m2,

en la Escritura Pública N° 1.900 del 31 de marzo de 2006 se declaró que al CLUB EL RODEO S.A. le quedó un lote de terreno tomado de otro de mayor extensión con un área aproximada de 1.985 m2, con los linderos atrás descritos e identificado con M.I. 001-268728.

Que la posesión del demandado es de mala fe, toda vez que desde el momento que entró a poseer el bien con fundamento en el contrato tenía el fin perverso de no cumplirlo, pues de sde el comienzo dejó de honrar las prestaciones a su ca rgo; además para ser poseedor de buena fe, se necesita tener un título traslaticio o constitutivo de dominio, lo que aquí no se da.

Que el demandado no ha cancelado el valor del bien ni de los frutos que ha producido.5 05001 31 03 006 2014 01218 01

La parte demandante adelantó ante el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Medellín proceso de resolución del contrato de promesa de compraventa, en el que se negaron las pretensiones de la demanda (radicado 05001310300520110081000).

Que la actora es quien ha cancelado el impuesto predial del bien.

DE LA CONTRADICCIÓN:

El demandado respondió a los hechos indicando que el inmueble referido no tiene matrícula inmobiliaria propia, y la citada no es la correcta, estando solo contenida en la anotación 17 de la correspondiente matrícula, pero como declaración de parte de área; por lo que entre el contenido de la promesa de compraventa y la

correcta, estando solo contenida en la anotación 17 de la correspondiente matrícula, pero como declaración de parte de área; por lo que entre el contenido de la promesa de compraventa y la citada matrícula no hay coincidencia, pues en el mismo texto se dice que no tiene matrícula inmobiliaria (anotación 17).

Que en la cláusula 4ª del contrat o de promesa se dice que el promitente vendedor recibió el dinero a satisfacción. El demandante no probó que cumplió con sus obligaciones.

Que desde el 17 de agosto de 1999 se le hizo entrega real y material del inmueble a título oneroso, por valor de $ 12500.000,oo, y está contenido en la Escritura Pública 3393 de la Notarí a 29 de Medellín, y que quien incumplió el contrato fue la parte demandante.

Adicional que no hay identidad entre lo que se reclama y el contenido del folio de matrícula 001-268728.

Que el 21 de abril de 2005 , la actora mediante engaños llevó al demandado a firmar la escritura de r esciliación N° 1996 de la Notaría 29 de Medellín, pero nunca entregó la posesión material del6 05001 31 03 006 2014 01218 01

terreno, y en esa misma fecha se firmó contrato de promesa de compraventa sobre el mismo lote, con una ligera modificación en cuanto a su área, y cambió la M.I en la que se encontraba ya contenido.

Así presentó las excepciones que denominó:

1. “COSA JUZGADA”. Argumentando que frente al incumplimiento contractual, hubo sentencia proferida por el

contenido.

Así presentó las excepciones que denominó:

1. “COSA JUZGADA”. Argumentando que frente al incumplimiento contractual, hubo sentencia proferida por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Medellín y confirmada por el Tribunal Superior, donde se negaron las preten siones de la demanda.

2. “CONTRATO NO CUMPLIDO”. Diciendo que el demandado no está en mora mientras la demandante no cumpla con su parte.

3. “CADUCIDAD DE LA ACCIÓN”. Alegando que han transcurrido más de diez ( 10) años desde que se celebró la promesa de compraventa, sustentándose en los artículos 2535 y 2536 del C.C..

4. “NO HABERSE PRESENTADO LA ESCRITURA PÚBLICA,

LA MATRÍCULA INMOBILIARIA Y CERTIFICADO

CATASTRAL COMO PRESUPUESTOS DOCUMENTALES NECESARIOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN REIVINDICATORIA O DE DO MINIO”. Sosteniendo que el lote que se reclama de 1.985 metros cuadrados, corresponde a una declaración de parte restante a la cual no se le ha abierto matrícula inmobiliaria, no tiene escritura pública, ni resolución catastral para actualización de área y linderos.

5. “INEPTITUD DE LA DEMANDA POR FALTA DEL REQUISITO FORMAL DE CONCILIACIÓN COMO PRESUPUESTO PARA LA ACCIÓN, ILEGALIDAD DE LA ACCIÓN”. Afirmando7 05001 31 03 006 2014 01218 01

que el demandado no se encuentra registrado como propietario del inmueble por lo que no procedían me didas

PARA LA ACCIÓN, ILEGALIDAD DE LA ACCIÓN”. Afirmando7 05001 31 03 006 2014 01218 01

que el demandado no se encuentra registrado como propietario del inmueble por lo que no procedían me didas previas, y en ese sentido se debía agotar el requisito de la conciliación prejudicial.

6. “INDETERMINACIÓN DEL INMUEBLE”. Indicando que el inmueble reclamado no corresponde con los documentos aportados ni con el poseído. La matrícula señalada corresponde a la del lote de mayor extensión.

7. “PAGO Y CONDICIONES DE CUMPLIMIENTO”. Aludiendo que en la cláusula 4ª del contrato de promesa de compraventa, se dijo que el promitente comprador entregó la suma de $2500.000,oo. La primera cuota sería cancelada el día que la Escritura P ública fuera inscrita en la oficina de registro, lo cual no fue cumplido porque hasta la fecha el inmueble no tiene matrícula inmobiliaria, y al no poder cumplir con el perfeccionamiento del título , el demandado no tenía como cumplir con la segunda cuota.

8. “TEMERIDAD Y MALA FE”. Arguyendo que el actor conoce que hay cosa juzgada, y pese a ello decide demandar de nuevo. Se alegan hechos diferentes a la realidad, aunado que propuso reforma a la demanda sin fundamento fáctico ni jurídico.

9. “FALTA DE CONSENTIMIENTO EXPRESO PARA EL DISENSO”. Indicando que el demandado no ha manifestado expresa o tácitamente para poner fin al contrato; siempre estuvo presto a cumplir esperando que el demandante

9. “FALTA DE CONSENTIMIENTO EXPRESO PARA EL DISENSO”. Indicando que el demandado no ha manifestado expresa o tácitamente para poner fin al contrato; siempre estuvo presto a cumplir esperando que el demandante cumpliera su parte. No se dan los presupuestos para el mutuo disenso.

10. “INEPTA DEMANDA Y ACUMULACIÓN INDEBIDA”.

Diciendo que las acciones de incumplimiento contractual,8 05001 31 03 006 2014 01218 01

acción de terminación por mutuo disenso, y acción reivindicatoria son excluyentes.

11. “FALTA DE MATRÍCULA INMOBILIARIA EN EL LOTE DEMANDADO”. Argumentando que en la demanda se citó la matrícula inmobiliaria 001-268728, pero en la anotación 17 de ese certificado se dice que es una aclaración de resto de área, por lo que ese lote no tiene matrícula inmobiliaria. Lo pretendido se segrega de un lote de mayor extensión.

12. “PRESCRIPCIÓN ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA”.

Alegando que mediante la Escritura 3393 del 17 de agosto de 1999, la sociedad demandante entregó al demandado un lote de terrero tomado de otro de mayor extensión que hace part e del predio Rodeo N°2, en la carrera 80 con la calle 2 M2, y que linda: por el Norte en 70 metros a partir del vértice que hace el triángulo de la malla y siguiendo la misma malla que delimita el aeropuerto OLAYA , hasta el mojón; por el sur en

que linda: por el Norte en 70 metros a partir del vértice que hace el triángulo de la malla y siguiendo la misma malla que delimita el aeropuerto OLAYA , hasta el mojón; por el sur en 90 metros con la carrera 80 – 81 hasta el mojón; por el Oriente en 25 metros aproximadamente con fondos comunes del Municipio de Medellín, y por el Occidente en 13.70 metros con OSCAR PICÓN. Contenido para esa fecha dentro de la matrícula 001-7008471, transacción que se hizo por un valor de $12500.000, oo fecha desde la cual el demandado ha actuado como señor y dueño de lote, adecuándolo como un vivero.

Que en esencia ese es el mismo lote que se pretende reivindicar, aumentado en su área y otras características físicas, actualizado luego de varias ventas. Que en la C láusula 5ª de esa promesa se indicó que el bien se le había entregado al demandado desde el 17 de agosto de 1999.

Que el bien está contenido en la Escritura 1900 del 31 de marzo de 2006 con un área de 1985 m2, y los linderos9 05001 31 03 006 2014 01218 01

señalados en los hechos; actualmente se ubica entre la calle 2 sur, llamada calle 80 y la carrera 67 con ingreso de servidumbre por la calle 2 sur N° 67-210 de Medellín.

Que para la prescripción ordinaria tiene justo título, p recedido de escritura, contrato de promesa, posesión por más de cinco años y la buena fe; mientras que par a la extraordinaria, aunque no requiere justo título, posee escritura pública y el

Que para la prescripción ordinaria tiene justo título, p recedido de escritura, contrato de promesa, posesión por más de cinco años y la buena fe; mientras que par a la extraordinaria, aunque no requiere justo título, posee escritura pública y el lapso del tiempo de posesión.

Que se confi gura igualmente la presc ripción extintiva, porque conforme el artículo 2538 del C.C., toda acción por la cual se reclama un derecho se extingue por ese motivo.

13. “MEJORAS Y DERECHO DE RETENCIÓN”. Para el efecto aporta pericia donde se relacionan las mejoras realizadas en el inmueble para su reconocimiento; y se invoca derecho de retención hasta que le sean canceladas.

DE LA RECONVENCION:

El señor GÓMEZ MONTES vía reconvención promovió demanda de usucapión, incluyendo a los indeterminados, pretendiendo se declare que por prescripción (ordinaria o en subsidio extraordinaria), adquirió el dominio del inmueble disputado, ordenándose la correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Como sustento de lo anterior indicó que por preacuerdo previo de oferta y demanda, mediante la Escritura Pública de venta 3393 del 17 de agosto de 1999, el CLUB CAMPESTRE EL RODEO S.A. le entregó materialmente a GÓMEZ MONTES un lote de terreno10 05001 31 03 006 2014 01218 01

tomado de otro de mayor extensión situado en Medellín, el que describió así:

entregó materialmente a GÓMEZ MONTES un lote de terreno10 05001 31 03 006 2014 01218 01

tomado de otro de mayor extensión situado en Medellín, el que describió así:

“… hace parte del predio Rodeo N° 2, en la carrera 80 con calle 2 Sur, con un área aproximada de 1.623,13 m2, y que linda: Por el Norte en 70 metros a partir del vértice que hace el triángulo de la malla y siguiendo la misma malla que delimita el aeropuerto Olaya, hasta el mojón; por el Sur en 90 metros con la carrera 80 -81 hasta el mojón; por el Oriente en 25 metros aproximadamente con fondos comunes del municipio de Medellín, y por el Occidente en 13.70 metros con Oscar Picón. Contenido para esa fecha dentro de la matrícula N° 001-7008471.”

Que esa transacción se hizo por la suma de $12500.000,oo, y desde esa fecha GOMEZ MONTES adquirió la posesión del inmueble, comenzando trabajos de adecuación y mejoramiento del terreno, posesión ostentada sin interrupciones con ánimo de señor y dueño.

Que este es el mismo lote que se pretende reivindicar, aumentado en su área y otras características físicas y jurídicas.

Que el 21 de abril de 2005 la actora mediante engaños, llevó al demandado a firmar la escritura de resciliación N° 1996 de la Notaría 29 de Medellín, pero este nunca devolvió la posesión material del terreno. Que esa misma fecha se firmó contrato de

demandado a firmar la escritura de resciliación N° 1996 de la Notaría 29 de Medellín, pero este nunca devolvió la posesión material del terreno. Que esa misma fecha se firmó contrato de promesa de compraventa ídem lote, con una ligera modificación en cuanto a su área, y cambió la M.I en la que se encontraba ya contenido.

Que en la C láusula 1ª de esa E scritura se expresa que la posesión se adquirió desde el 17 de agosto de 1999 , la que ha sido libre, no clandestina, pacífica e ininterrumpida por más de cinco años.

Que el inmueble en mención, hoy está contenido en la anotación 17 de la M.I. 001 -268728, que corr esponde a la cláusula 7° de la Escritura 1900 del 31 de marzo de 2006, que fue lo que le quedó a la demandante después de unas ventas parciales. Actualmente se11 05001 31 03 006 2014 01218 01

ubica entre la calle 2 sur, llamada calle 80 y la carrera 67 con ingreso de servidumbre por la calle 2 sur N° 67-210 de Medellín.

Que como poseedor ha efectuado como mejoras: cambio de paisajismo, movimiento de tierra, explanación, adecuación de terreno, muros de piedra y decorativos, tanques, posos, ramada piso en cemento, kiosco, caminos peatonale s, desagües, sembrado de diferentes árboles, casa campesina, cerca de tubos y malla galvanizada, celaduría y pago de servicios públicos; lo que está complementado con dictamen pericial.

diferentes árboles, casa campesina, cerca de tubos y malla galvanizada, celaduría y pago de servicios públicos; lo que está complementado con dictamen pericial.

Que el justo título para adquirir por prescripción ordinaria es la Escritura Pública, contrato de promesa, el lapso de más de cinco años y la buena fe. Igual para la extraordinaria posee los mismos requisitos más el lapso del tiempo superior a los diez años.

RÉPLICA A LA RECONVENCION:

Indica que como el actor en reconvención suscribió la escritura de resciliación 1996 del 21 de abril de 2005 de la Notaría 29 de Medellín y el contrato de promesa de compraventa, reconoció dominio ajeno, por lo que se interrumpió cualquier posesión anterior, la que comenzó a partir de dicha fecha y la califica de irregular al no tener justo título. Por lo mismo presentó los medios de defensa que denominó:

1. “FALTA DE LOS ELEMENTOS AXIOLÓGICOS PARA GANAR POR PRESCRIPCIÓN -TIEMPO”. Argumentando que no se cumple con el tiempo requerido, toda vez que con la Escritura Pública de resciliación N° 1996 del 21 de abril de 2005 de la Notaría 29 de Medellín y al suscribir el contrato de promesa de compraventa, se reconoció dominio ajeno, por lo que se interrumpió la posible posesión anterior.12 05001 31 03 006 2014 01218 01

2. “INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN”, indicando que GOMEZ al suscribir la escritura de resciliación, renunció a la

2. “INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN”, indicando que GOMEZ al suscribir la escritura de resciliación, renunció a la prescripción a la par que reconoció dominio ajeno.

3. “FALTA DE IDENTIDAD ENTRE EL BIEN DE PROPIEDAD DE MI MANDANTE Y EL BIEN QUE SE PRETENDE ADQUIRIR POR PRESCRIPCIÓN”. Alegando que no existe identidad entre el lote actual y el que se dice se empezó a poseer en el año 1999; sus áreas no corresponden y no se indica la forma en que hubo tal mutación de áreas.

4. “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA”.

Exponiendo que no se configuran los elementos que estructuren la posibilidad que el dominio del bien objeto del proceso haya dejado de ser de la reconvenida.

5. “INOPONIBILIDAD”. Diciendo que no se dan los presupuestos para que la demandante pierda el derecho de dominio.

6. “FALTA DE CAUSA Y OBJETO PARA PEDIR”. Arguyendo que no le asiste al demandante el derecho para pedir la prescripción adquisitiva de dominio.

7. “IMPOSIBILIDAD JURÍDICA Y FÍSICA DE CUMPLIR LO PEDIDO”. Afirmando que no se dan los presupuestos para que prospere la acción.

8. “TEMERIDAD Y MALA FE”. Alegando que al demandante no le asiste ningún interés jurídico para iniciar la acción.13 05001 31 03 006 2014 01218 01

9. “INEXISTENCIA DEL DERECHO DEL DEMANDANTE”. En la medida que lo deprecado no tiene fundamento legal o constitucional.

9. “INEXISTENCIA DEL DERECHO DEL DEMANDANTE”. En la medida que lo deprecado no tiene fundamento legal o constitucional.

10. “IMPROCEDIBILIDAD DE LA ACCIÓN”. Para lo que expuso que en el demandante no concurren los elementos axiológicos para la prescripción.

Así mismo objetó el juramento estimatorio, porque los perjuicios o frutos reclamados no es razonada, ni discrimina los diferentes conceptos.

El Curador Ad Litem de las personas indeterminadas, dijo no constarle los hechos de la demanda y propuso como excepciones de mérito:

1. “FALTA DE CAUSA Y OBJETO PARA PEDIR”. Diciendo que al demandante no le asiste derecho para pedir la prescripción.

2. “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA”. Exponiendo que falta de elementos que posibiliten el dominio del bien.

DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

El a quo comenzó por señalar que se encuentra satisfecho el requisito de la legitimación en la causa por activa y pasiva, tanto en la demanda principal como en la de reconvención; y como problemas jurídicos señaló en primer lugar lo que atañe a la resciliación de un convenio de promesa de compraventa que se habría celebrado entre las partes por mutuo disenso tácito, lo que tendría incidencia en las peticiones de reivindicación y pertenencia.14 05001 31 03 006 2014 01218 01

Citando el artículo 1611 del C.C., señala que el contrato de promesa de c ompraventa se relaciona con el ofrecimiento que hace una

Citando el artículo 1611 del C.C., señala que el contrato de promesa de c ompraventa se relaciona con el ofrecimiento que hace una parte frente a otra de la futura adquisición de un bien, para que cumplidas las condiciones se otorgue la correspondiente Escritura Pública.

Para el mutuo disenso tácito, es necesario que exista un a conducta inequívoca de ambos contratantes dirigida a desistir del contrato por el abandono reciproco de sus prestaciones, en caso que se presente mutuo incumplimiento no sería viable una resolución contractual por mutuo disenso tácito, porque esta últim a exige una conducta inequívoca de ambos contratantes dirigida a desistir del convenio.

Se presenta discusión frente al contrato de promesa de compraventa celebrado el 21 de abril de 2005, y con el fin de determinar si se cumplió o no lo en él pactado, es importante tener en cuenta el documento que aparece a folio 17 del C. 3º de la demanda de reconvención, que corresponde al acta N° 3 expedida por la Notaría 29 que indica que el 6 de mayo de 2008 se expidió constancia referente a que el 1º de junio de 200 5 el representante legal o apoderado del CLUB CAMPESTRE EL RODEO S.A., no se presentó a cumplir con el contrato prometido.

El señor GOMEZ indicó que no se presentó a la Notaría para el otorgamiento de la escritura, porque de la vendedora lo llamaron para decirle que no se presentara porque aún no reunían los requisitos necesarios para la correspondiente firma, a lo que el a quo dijo que no existía otro medio de prueba que confirmara o

otorgamiento de la escritura, porque de la vendedora lo llamaron para decirle que no se presentara porque aún no reunían los requisitos necesarios para la correspondiente firma, a lo que el a quo dijo que no existía otro medio de prueba que confirmara o desvirtuara de manera directa esa manifestación del demandado, además que el hecho que aquel hubiera comparecido a la N otaría a solicitar esa acta, demuestra que tenía interés en la celebración del contrato.15 05001 31 03 006 2014 01218 01

Además en el interrogatorio GOMEZ señaló que para esa época sí tenía interés en que se cumpliera el contrato para le galizar su situación en el inmueble, legalización que tendría la calidad de tenencia a título de posesión como se le estaba indicando en el propio documento en el parágrafo 1º de la cláusula 4ª de la promesa.

Por eso, para el mutuo disenso tácito conform e la jurisprudencia, debe existir un propósito inequívoco de ambos contratantes para no cumplir las obligaciones del contrato, lo que no se da en este caso porque para la época el promitente comprador tenía interés en que la promesa se pudiera consolidar a través del otorgamiento de la escritura; y quien no desplegó actividades tendientes para que ello fuera factible fue la demandante, quien le aviso al señor GOMEZ que no podían cumplir y que no compareciera a la Notaría en esa fecha.

De esa manera, la c láusula que exigía que debía existir una prórroga por escrito, no era posible que el señor GÓMEZ la obtuviera, porque ya se le había manifestado verbalmente, lo que se

fecha.

De esa manera, la c láusula que exigía que debía existir una prórroga por escrito, no era posible que el señor GÓMEZ la obtuviera, porque ya se le había manifestado verbalmente, lo que se corrobora con el acta de no comparecencia, por lo que no procede el mutuo disenso tácito , porque lo que se evidencia fue el incumplimiento de la demandante primigenia por razones no imputables al promitente vendedor, de donde la pretensión en cita no está llamada a prosperar.

Frente a las demás pretensiones, de reivindicación y pertenencia, en la reconvención señaló que son excluyentes, pero que algunos requisitos para la viabilidad de una u otra son concurrentes, es decir, deben analizarse de manera común.

Para tener la calidad de poseedor se exige la presencia del animus y el corpus, siendo claro para el a quo que desde el año 1999 TITO GÓMEZ ostenta la tenencia física del inmueble, lo que incluso se indicó en el contrato de promesa de compraventa y en la escritura16 05001 31 03 006 2014 01218 01

3393 de agosto de 1999, existiendo pruebas documentales y testimoniales que dan cuenta que desde esa época el demandado comenzó a efectuar obras de transformación y adecuación del predio.

Refuerza lo anterior el dictamen pericial que obra en el cuaderno 6º, en el que se dejó constancia que se hicieron implantaciones con una ant erioridad de 15 años, y en la inspección judicial se encontraron instalaciones propias de la actividad comercial de vivero en la extensión del bien, habiendo construcciones necesarias para ello.

una ant erioridad de 15 años, y en la inspección judicial se encontraron instalaciones propias de la actividad comercial de vivero en la extensión del bien, habiendo construcciones necesarias para ello.

Respecto al animus, se tiene en cuenta la declaración del demandado quien señala que se considera dueño del inmueble desde que le fue entregado en el año 1999. Y así se lo ha expresado a las personas de su entorno.

Igualmente, en el parágrafo 1° de la cláusula 4ª del contrato de promesa de compraventa del 21 de s eptiembre de 2005, se indica que GOMEZ tomó posesión desde el 17 de agosto de 1999. Allí se consignó que sería responsable del pago del impuesto predial desde esa fecha, y si es así es porque la parte demandante estaba reconociendo esa calidad en ese docum ento, condición que conservó con posterioridad a la firma del documento en el 2005.

Así consideró como poseedor al señor GÓMEZ, y señaló que se probó que el inmueble se encontraba registrado como propiedad de la sociedad demandante, porque esa zona había sido objeto de segregación mediante varios actos jurídicos, de los cuales el último de ellos fue la escritura 1996 de 2005, donde se enajenó una porción dejándose excluida la zona que es objeto de posesión.

Frente a la afirmación de la demandante sobre que en la resciliación de la Escritura 3393 de 1999 el señor GÓMEZ reconoció dominio ajeno, ello no es así porque en ese documento se le dijo al17 05001 31 03 006 2014 01218 01

demandado que se le entregaba materialmente en ese momento, y

dominio ajeno, ello no es así porque en ese documento se le dijo al17 05001 31 03 006 2014 01218 01

demandado que se le entregaba materialmente en ese momento, y en el convenio de promesa de compraventa posterior se le reconoce la calidad de poseedor desde esa época, por lo que la resciliación no incide en la posesión, porque esa es una condición pr