TSDJ MED SC - 05001310300820170027501-(28-02-0005)

TEMA: REGULACIÓN DE LAS DIFERENCIA S SURGIDAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOPor las características del establecimiento notarial, ante la ausencia de norma expresa que lo regule, atendiendo a lo señalado en el artículo 8° de la Ley 153 de 1887, le son aplicables las normas que regulan la renovación del contrato de arrendamiento contenidas en el Código de Comercio, incluida la regulación judicial de las diferencias.

HECHOS: Se presentó demanda en la que se pretendía declarar renovado el contrato de arrendamiento relacionado en los hechos de la demanda, sobre los inmuebles situados

intercomunicados en la calle 8 #43B -06 y el de la carrera 43 B #8-19 de esta ciudad de Medellín, donde funciona en la actualidad la Notaria 25 de Medellín. Y que, como consecuencia de lo anterior, se disponga que la renovación será con un canon de arrendamiento mensual de veinte millones de pesos ($20.000.000), más el IVA del 19 %. El Juez de primer grado sostuvo que en el presente asunto “las pretensiones están llamadas a desestimarse” , pues, a pesar de que en el contrato de arrendamiento se consignó que era un local que se entregaba para uso comercial, es claro que lo que funciona allí es una notaría, que desempeña funciones públicas. Argumentó también que “el notario no tiene carácter de empresario, su actividad tampoco es empresarial” y, por tanto, señaló que resultan inaplicables las normas del Código de Comercio como fundamento para resolver el conflicto. Corresponde entonces a esta Sala, determinar, en primer lugar, con base en las razones expuestas por el no apelante, si los argumentos desarrollados en esta instancia en realidad guardan

conflicto. Corresponde entonces a esta Sala, determinar, en primer lugar, con base en las razones expuestas por el no apelante, si los argumentos desarrollados en esta instancia en realidad guardan coherencia con los reparos concretos formulados por el recurrente. Una vez dilucidado ese asunto, se debe despejar si, tal y como lo sostiene la sociedad demandante: i) el juez de primera instancia no resolvió sobre el objeto del proceso, es decir, sobre la renovación del contrato, el reajuste del canon de arrendamiento y el pago de los cánones, ii) s i están dados los presupuestos jurídicos y fácticos necesarios para regular el canon de arrendamiento.

TESIS: (…) No cabe duda que el notario no es un empresario en los términos del artículo 10 del Código de Comercio, pues la función que desarrolla no tiene la natu raleza propiamente mercantil según los cánones 20 y 21 del mismo Estatuto. Es que, como lo ha expresado la Corte Constitucional, la función notarial es “una expresión de la descentralización por colaboración, ha dicho la Corte que esta se presenta en los c asos en que el Estado decide acudir al apoyo de los particulares para el desempeño de algunas de sus funciones” lo que implica “una de las formas del ejercicio privado de las funciones públicas”; ahora bien, dicha función pública, no necesariamente implica que adquieran “la condición de servidores públicos”. En esa línea, de entrada se descarta el criterio de exclusión del numeral 3° del artículo 23, según el cual no son mercantiles “las adquisiciones hechas por funcionarios o empleados para fines del ser vicio público”; pues, además de lo reseñado por la jurisprudencia constitucional, el verbo usado por la disposición para excluir como mercantil el acto

funcionarios o empleados para fines del ser vicio público”; pues, además de lo reseñado por la jurisprudencia constitucional, el verbo usado por la disposición para excluir como mercantil el acto es el de “adquisiciones”, lo cual repele de forma inmediata al arrendamiento, que no se enmarca dentro de esa acepción. Tan particular es su función y tan alejados están de ser servidores públicos, que las notarías están gravadas con el impuesto de industria y comercio en razón al servicio que prestan. (…) Es que preguntarse si la legislación mercantil aplica íntegramente al notario en el ejercicio de su función, desvía de la verdadera cuestión. El Código de Comercio no regula un contrato de arrendamiento que pueda denominarse propiamente mercantil, ya que no se ocupa de una reglamentación específica en el Libro Cuarto, “De los contratos y las obligaciones mercantiles”. El contrato de arrendamiento se regula por las normas generales del Código Civil, complementado con otras normativas especiales, y el estatuto comercial trae unas disposiciones para asuntos muy puntuales. Lo que realmente debe d eterminarse es si las disposiciones contenidas en los artículos 518 a 522 del Código de Comercio, relativas a la renovación del contrato y la regulación judicial delas diferencias frente a sus elementos, se ajustan al contrato que da origen a esta disputa . La aplicación de esa concreta normativa debe definirse por su finalidad. (…)Textualmente, el artículo 518 del Código de Comercio pone en cabeza del empresario que haya ocupado mínimo dos años un inmueble con un establecimiento de comercio el derecho a renovar el contrato de arrendamiento, cuando venza el plazo del mismo. Esa prerrogativa se da, incluso, en contra de la voluntad del

inmueble con un establecimiento de comercio el derecho a renovar el contrato de arrendamiento, cuando venza el plazo del mismo. Esa prerrogativa se da, incluso, en contra de la voluntad del arrendador. Ahora bien, el correlato de ese derecho es la posibilidad de discutir las diferencias que surjan entre las partes respecto de la renovación, a través de la jurisdicción, con la intervención de peritos (art. 519 del C.Co.) (…) La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia es uniforme en ese punto. Recientemente expresó: “la permanencia en el tiempo, y por supuesto, el esfuerzo constate del comerciante, allanan el camino para que sobre esa estructura se consoliden derechos inmateriales como el contrato de arrendamiento; pero, además, que se creen y proyecten otros intangibles que dan un cariz de crecimiento continuo, robust o y estable a la unidad económica. Son estos, v. gr. la clientela, el “good will”, el posicionamiento sobre el gremio, entre otros ”(…) Si bien no e s posible afirmar que el lugar donde funciona una notaría es un establecimiento de comercio, pues no se acopla a la definición de “un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa” (art. 515 C.Co.), sí es posible auscultar si el inmueble en que aquella se asienta goza de las características de las cuales dimana la posibilidad de renovación del contrato de arrendamiento. Desde el punto de vista constitucional, ya quedó explicada la función notaria l; sin embargo, es necesario examinar la forma en que se desarrolla esa actividad. El artículo 4° del Decreto 960 de 1970 dispone que los notarios ejercen funciones en virtud de la solicitud de quienes requieran el servicio y “los interesados, tienen derecho

desarrolla esa actividad. El artículo 4° del Decreto 960 de 1970 dispone que los notarios ejercen funciones en virtud de la solicitud de quienes requieran el servicio y “los interesados, tienen derecho a elegir libremente el Notario ante quien deseen acudir”.(…) queda claro que, la regla general sobre la escogencia del uso del servicio notarial obedece al libre concurrencia, lo que permite a los ‘clientes’ en este caso usuarios del servicio, escoger entre diferentes alternativas, cuando las hay.(…) En tiempos como los que corren, negar que existe competencia en sectores distintos a los eminentemente calificados por la ley como comerciales, es desconocer una realidad palpable. Servicios que son desarrollados por profesiones liberales, calificados como civiles, compiten en sus propios mercados, generando clientela (o usuarios, lo que para estos efectos es indistinto), acreditándose en un nicho específico, creando valores agregados, que en muchos de los casos requieren de la utilización de locaciones físicas a título de arrendamiento que deben ser susceptibles de renovación en los términos del Código de Comercio. El fundamento es que, la finalidad en relación con el ámbito de protección, es esencialmente la misma.(…) Esas consideraciones permiten concluir que el contrato de arrendamiento del inmueble en el que funciona una notaría no tiene una regulación específica, al punto que el mismo demandado alegó que se le debían aplicar las normas de la contratación estatal, pero atendiendo a las particularidades antes descritas, aplicando lo dispuesto en el artículo 8 de le Ley 153 de 1887, es pasible de renovación en los términos del artículo 518 del Código de Comercio, por lo cual las diferencias que de allí surjan se pueden regular

lo dispuesto en el artículo 8 de le Ley 153 de 1887, es pasible de renovación en los términos del artículo 518 del Código de Comercio, por lo cual las diferencias que de allí surjan se pueden regular judicialmente en razón de lo dispuesto en el artículo 519. Así, resulta claro que esta es la normativa aplicable, por lo que se abre paso al reparo, y queda desestimada la defensa respecto del m arco normativo en que se subsume el caso.

M.P: BENJAMÍN DE J YEPES PUERTA

FECHA: 30/05/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIASALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL

Medellín, treinta (30) de mayo de dos mil veinticuatro (2024)

Benjamín de J. Yepes Puerta Magistrado Ponente

Proceso: Verbal (regulación canon de arrendamiento) Radicado: 05001310300820170027501

Demandante: Activos Operativos S.A.S.

Demandados: Jorge Iván Carvajal Sepúlveda y otra.

Asunto: Regulación de las diferencias surgidas en la renovación del contrato de arrendamiento. Por las características del establecimiento notarial, ante la ausencia de norma expresa que lo regule, atendiendo a lo señalado en el artículo 8° de la Ley 153 de 1887, le son aplicables las normas que regulan la renovación del contrato de arrendamiento contenidas en el Código de Comercio, incluida la regulación judicial de las diferencias

Instancia: Segunda

Decisión: Revoca Providencia: Sentencia No. 024 de 24

Procede la Sala a emitir sentencia mediante la cual se resuelve el

Comercio, incluida la regulación judicial de las diferencias

Instancia: Segunda

Decisión: Revoca Providencia: Sentencia No. 024 de 24

Procede la Sala a emitir sentencia mediante la cual se resuelve el recurso de apelación interpuesto y sustentado en contra de la sentencia proferida el día 05 de diciembre de 2018 por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín, por el demandante ACTIVOS OPERATIVOS S.A.S., dentro del presente proceso v erbal con pretensión de regulación de canon de arrendamiento, promovido por la recurrente contra de JORGE IVÁN

CARVAJAL SEPÚLVEDA y BEATRIZ ELENA YEPES HERNÁNDEZ.2

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I. SÍNTESIS DEL CASO.

1. Fundamentos fácticos1. 1.1. El 1° de marzo de 2005 se celebró un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado al funcionamiento de la Notaria 12 de Medellín ,

situado en la calle 8 #43B - 06 y comunicado con el local de la carrera 43B 38-19 en Medellín, entre CECILIA MORENO LINCE en calidad de arrendadora e IVÁN CARVAJAL SEPÚLVEDA y BEATRIZ ELENA YEPES HERNÁNDEZ en calidad de arrendatarios , en el cual se pactó como canon el monto de cinco millones cuatrocientos mil pesos ($5.400.000). 1.2. Mediante documento 2 fechado e l 13 de febr ero de 2014 la arrendadora cedió el contrato de arrendamiento a la sociedad ACTIVOS

millones cuatrocientos mil pesos ($5.400.000). 1.2. Mediante documento 2 fechado e l 13 de febr ero de 2014 la arrendadora cedió el contrato de arrendamiento a la sociedad ACTIVOS OPERATIVOS S.A.S ., la cual fue aceptada expresamente por los arrendatarios. 1.3. El 1° de marzo de 2014 las partes suscribieron un otrosí, llegando a unos acuerdos. En esencia, se aclaró que el bien objeto de arrendamiento se compone de dos inmuebles distintos que están intercomunicados , determinando la nomenclatura de cada uno ; también, se actualizó el canon de arrendamiento a nueve millone s cien mil pesos ($9.100.000), más IVA que sería pagado los primeros cinco (5) días calendario al vencimiento de cada mensualidad ; en igual sentido , se acordó que el canon de arrendamiento se incrementaría anual y automáticamente cada primero (1°) de marzo de cada año en un porcentaje de cinco por ciento (5 %) tomando siempre como base el último canon mensual pagado, finalmente, se modificó la cláusula cuarta del contrato, en el sentido de que el inmueble sería destinado para el funcionamiento de la Notaria 25 de Medellín. 1.4. Las partes renovaron el contrato por el periodo comprendido entre 1° de marzo de 2016 al 28 de febrero de 2017, pactando un canon de

1 Cuaderno Primera Instancia. “002Demanda.pdf” 2 Cuaderno Primera Instancia, “003AnexoDeDemanda.pdf”3

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arrendamiento mensual de diez millones treinta y dos mil setecientos

2 Cuaderno Primera Instancia, “003AnexoDeDemanda.pdf”3

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arrendamiento mensual de diez millones treinta y dos mil setecientos cincuenta pesos ($10.032.750) más IVA del 19 %. 1.5. El 20 de febrero de 2017 la sociedad ACTIVOS OPERATIVOS S.A.S. envió por correo certificado a cada uno de los arrendatarios una carta en la cual les informaba que, si se encontraban interesados en renovar el contrato de arrendamiento, el cano n sería la suma de veinte millones de pesos ( $20.000.000) más IVA, pagaderos en forma mensual anticipada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. 1.6. Se afirmó por parte de la demandante que el 27 de febrero de 2017 los arrendatarios respondieron la carta manifestando su inconformidad respecto a lo allí consignado, argumentando que el contrato de arrendamiento estaba prorrogado que , además, no se aplica ban las normas del Código de Comercio ya que la oficina del notario no e ra un establecimiento de comercio. 1.7. El 04 de abril de 2017 se llevó a cabo audiencia de conciliación extraprocesal solicitada por el arrendador, sin embargo, no hubo acuerdo.

2. Síntesis de las pretensiones. 2.1. Se pretendió: “declárese renovado el contrato de arrendamiento relacionado en los hechos de la demanda, sobre los inmuebles situados

intercomunicados en la calle 8 #43B-06 y el de la carrera 43B #8-19 de esta ciudad de Medellín, donde funciona en la actualidad la Notaria 25 de Medellín”.

intercomunicados en la calle 8 #43B-06 y el de la carrera 43B #8-19 de esta ciudad de Medellín, donde funciona en la actualidad la Notaria 25 de Medellín”. 2.2. Que, como consecuencia de lo anterior, se disponga “que la renovación será con un canon de arrendamiento mensual de veinte millones de pesos ($20.000.000), más el IVA del 19 %”. 2.3. También, que se orden ara que los cánones de arrendamiento se pagaran de forma mensual y anticipada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.4

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2.4. Adicional, que se dispusiera que la renovación fuera por un año a partir del 1° de marzo de 2017 hasta el 28 de febrero de 2018. 2.5. De igual manera, que se estableciera que la renovación surtirá efectos retroactivos a la fecha de la renovación contractual, es decir, desde el 1° de marzo de 2017.

3. Contestación de la demanda.

3.1. JORGE IVAN CARVAJAL SEPULVEDA y BEATRIZ ELENA YEPES

HERNÁNDEZ3

Los demandados , en un mismo escrito y a través del mismo apoderado judicial, ejercieron contradicción señalando que, si bien es cierto que existe un contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en los términos y fechas indicada, este no es comercial. En el inmueble operan las oficinas del Notario 25 de Medellín y del personal que se ocupa únicamente de prestar el servicio público de la función fedante otorgada a los notarios .

términos y fechas indicada, este no es comercial. En el inmueble operan las oficinas del Notario 25 de Medellín y del personal que se ocupa únicamente de prestar el servicio público de la función fedante otorgada a los notarios . Dejó de manifiesto que a pesar de que los dos inmueble s ubicados en la calle 8 #43B – 06 y en la carrera 43B #8-19 son ocupados para tal fin, existen áreas en los primeros pisos que están arrendados a terceras personas. Asimismo, argumentaron que era improcedente la solicitud hecha por el arrendador respecto al aumento del canon de arrendamiento, en cuanto el contrato se encuentra “renovado”, ya que la misma fue enviada por fuera del término previsto de antelación de treinta ( 30) días, conforme a la cláusula decimosegunda y, por ende, se entendía prorrogado hasta el año siguiente. En igual sentido , argumentó que cambiar la forma del pago vulneraría el principio de autonomía de las partes que plasmaron en el otrosí del 1° de marzo de 2014, según el cual se pagaría mes vencido, los cinco (5) primeros días.

3 Cuaderno Primera Instancia, “007ContestaciónDeDemanda.pdf”5

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Se opusieron a las pretensiones por improcedentes ya “que el contrato se encuentra actualmente renovado”; además, constituía una violación a la voluntad y autonomía de las partes modificar la fecha en que se deb ía pagar el canon. Invocaron las excepciones de mérito que nominaron: CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO , según la cual los demandad os han

la voluntad y autonomía de las partes modificar la fecha en que se deb ía pagar el canon. Invocaron las excepciones de mérito que nominaron: CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO , según la cual los demandad os han seguido pagando el canon de acuerdo con lo pactado en el contrato. INAPLICABILIDAD DE LA LEY COMERCIAL, pues al ser el notario un particular que desempeña funciones públicas, no cumple con los elementos para ser calificado como comerciante . Además, argumenta, que el numeral 3° del artículo 23 excluye expresamente “del marco regulatorio comercial, los bienes destinados al funcionamiento del servicio público”. Considera que las normas aplicables “deben ser las que regulan la actividad administrativa del Estado”.

4. Sentencia de primera instancia4.

El Juez de primer grado sostuvo que en el presente asunto “las pretensiones están llamadas a desestimarse ”, pues, a pesar de que en el contrato de arrendamiento se consignó que era un local que se entregaba para uso comercial , es claro que lo que funciona all í es una notaría, que desempeña f unciones públicas. Argumentó también que “el notario no tiene carácter de empresario, su acti vidad tampoco es empresarial” y, por tanto, señaló que resultan inaplicables las normas del Código de Comercio como fundamento para resolver el conflicto. Consideró que no podía proceder tampoco la pretensión de aumento del canon de arrendamiento, en razón de lo dicho anteriormente y por cua nto en el contrato quedó pactada la forma y la cuantía de los

4 Cuaderno Audios 008 2017 00275, folio 326, “2017-0275 INST. Y JUZG. 2ª PARTE.wmv”6

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incrementos que habrían de hacerse y a esto debían ceñirse las partes en sus relaciones contractuales. Concluyó señalan do que, si bien como lo estipuló la parte demandante en el artículo 21 del Código de Comercio se establecía que si la actividad era comercial para una de las partes y para otra no , debería tenerse entonces como un acto mercantil y en consecuencia, regirse por las normas mercantiles; sin embargo, el numeral 3 ° del artículo 23 del mismo código excluía la aplicación de la normatividad comercial a las adquisiciones hechas por funcionarios públicos para fines de servicio público, que en este caso, afirmó que, se ajustaba la aplicación de la misma en cuanto el inmueble dado en arrendamiento , como se mencionó anteriormente, era una notaría que prestaba servicios públicos. Como consecuencia de lo anterior, se reitera, decidió desestimar las pretensiones de regulación del canon de renta, condenar en costas a la parte demandante y fijar como agencias en derecho la suma de cinco millones de pesos ($5.000.000).

5. Impugnación. 5.1. La sociedad ACTIVOS OPERATIVOS S.A.S., demandante, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia, exponiendo en audiencia como reparos iniciales, el hecho de que las partes pactaron el arrendamiento de un local comercial, que ahora no lo podían negar; que una de las partes era comerciante5.

recurso de apelación en contra de la sentencia, exponiendo en audiencia como reparos iniciales, el hecho de que las partes pactaron el arrendamiento de un local comercial, que ahora no lo podían negar; que una de las partes era comerciante5. El 10 de diciembre de 2018, radicó memorial en el que amplió los reproches a la decisión 6, planteando que lo pretendido era actualizar el canon de arrendamiento y no decidió ese específico asunto, que si se consideraba que los hechos y pretensiones no eran claras, debió inadmitirse la demanda. Que el juez había colegido que lo arrendado era una oficina, pero que en todo caso “debió en forma concreta definir el tema debatido

5 Cuaderno Primera Instancia, “AUDIOS 008 2017 00275” ”INST. Y JUZG. 2° PARTE”, desde 00.13.45 6 Cuaderno Primera Instancia, “C001Principal” “051Memorial.pdf”7

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que era determinar el monto del canon de arrendamiento”. Indicó que citó la equidad como fuente de derecho aplicable, y que al dar respuesta a las excepciones de mérito refirió la teoría de la imprevisión respecto de la cual debió echar se mano para reestablecer el equilibrio del contrato, pues el desequilibrio se encontraba probado. Insistió en que no se resolvió sobre el objeto del proceso, en cuanto la providencia se limitó a señalar el marco normativo que se consideró aplicable, sin pronunciarse sobre la renovación del contrato, el reajuste del canon de arrendamiento y el pago del mismo. Manifestó que se incurrió en

providencia se limitó a señalar el marco normativo que se consideró aplicable, sin pronunciarse sobre la renovación del contrato, el reajuste del canon de arrendamiento y el pago del mismo. Manifestó que se incurrió en yerro al determinar que la ley aplicable al arrendamiento no era la comercial y que no se resolvió sobre las circunstancias imprevistas que inciden en la ejecución del contrato. Finalmente expresó que no se tuvo en cuenta que una de las partes era comerciante, lo que hacía aplicable la ley mercantil. Al momento d e sustentar o ampliar la sustentación en esta sede, precisó que la sentencia T-937 de 2008, usada como argumento por la parte demandada y por el juez en la sentencia, además de establecer que las notarías no eran establecimientos de comercio , determinó “la consecuencia derivada de esto, desde el punto de vista de la norma aplicable al contrato. Sobre este particular, concluyó esa Corporación que la consideración efectuada por el operador judicial que profirió la sentencia revisada resultaba ajustada a derecho y al ordenamiento constitucional, la cual consistió en reconocer que <<al no tener la condición de establecimiento de comercio>> la relación << deba regirse por las normas del contrato acordadas libremente>>. En ese sentido, por un lado, las partes acordaron que la aplicable era la ley comercial. Plantea que no e ra posible aplicar el artículo 23 del Código de Comercio para excluir el acto como comercial, pues i) “la celebración de un contrato de arrendamiento -de tracto sucesivo - dista de ser una adquisición”, ii) “si bien los notarios ejercen función pública, los mismos son particulares que no ostentan la calidad de funcionarios o empleados

un contrato de arrendamiento -de tracto sucesivo - dista de ser una adquisición”, ii) “si bien los notarios ejercen función pública, los mismos son particulares que no ostentan la calidad de funcionarios o empleados públicos, siendo estos últimos los sujetos activos titulares de dicha exclusión,8

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y”, iii) “el contrato de arrendamie nto no sólo fue suscrito por el notario, también fue celebrado en posición de arrendataria por la demandada Beatriz Elena Yepes Hernández, quien ostenta la condición de sujeto privado”. Para reforzar lo dicho en primera instancia , además de insistir en que el juez debió resolver sobre las circunstancias imprevistas que generan un desequilibrio contractual, facultado por procedimiento verbal del Código General de Proceso; manifestó que, no habiendo norma aplicable, el juez debió acudir, por analogía, a las n ormas de arrendamiento de local comercial del Código de Comercio. 5.2. La parte no recurrente se pronunció 7 en varios sentidos respecto del escrito presentado por el apelante. El primero, de orden formal, aduciendo que el apelante debió guardar coherencia , en la sustentación, con los reparos presentados ante el juez de primera instancia . En su sentir, de forma extemporánea pretendió introducir otros reparos distintos a l os manifestados en la audiencia mediante un escrito presentado días después, por lo que ese escrito debió “tenerse como no presentado, e igual suerte deberá correr la sustentación de materias que no fueron objeto de la interposición del recurso”. En síntesis, entiende que sólo fue objeto de reparo

por lo que ese escrito debió “tenerse como no presentado, e igual suerte deberá correr la sustentación de materias que no fueron objeto de la interposición del recurso”. En síntesis, entiende que sólo fue objeto de reparo el reproche enfocado en la determinación de la ley aplicable, mientras que los demás no deben ser objeto de pronunciamiento “ya que apuntan a argumentaciones que no fueron reparos concretos ” oportunamente presentados. Frente a lo que denomina “la raíz del debate”, en esencia, transliteró los argumentos que expuso en sus alegatos de conclusión, a los cuales remite la sala 8. Cierra su escrito expresando que no existen errores en la sentencia, que es “clara, uniforme, argumentada, apoyada en la ley”, transcribiendo parte de su contenido y, afirma que, revocarla desatendería

7 Cuaderno Segunda Instancia. “018MemorialDescorreTraslado” 8 Cuaderno Primera Instancia, “AUDIOS 008 2017 00275” ”INST. Y JUZG. 1° PARTE”9

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la realidad contractual; implicaría aplicar un régimen que le es impropio; y que al juez no le está dado regular el canon que ya pactaron las partes.

II. PROBLEMAS JURÍDICOS.

Corresponde entonces a esta Sala, determinar , en primer lugar, con base en las razones expuestas por el no apelante, si los argumentos desarrollados en esta instancia en realidad guardan coherencia con los reparos concretos formulados por el recurrente. Una vez dilucidado ese asunto, se debe despejar si, tal y como lo sostiene la sociedad demandante:

desarrollados en esta instancia en realidad guardan coherencia con los reparos concretos formulados por el recurrente. Una vez dilucidado ese asunto, se debe despejar si, tal y como lo sostiene la sociedad demandante: i) el juez de primera instancia no resolvió sobre el objeto del proceso, es decir, sobre la renovación del contrato, el reajuste del canon de arrendamiento y el pago de los cánones, ii) si están dados los presupuestos jurídicos y fácticos necesarios para regular el canon de arrendamiento.

III. PLANTEAMIENTOS SUSTENTATORIOS DE LA DECISIÓN 3.1. Realizado el control de legalidad establecido en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advirtió vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad. Igualmente, se aprecian reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo.

De otro lado, claro es que la competencia de este Tribunal se circunscribe a examinar únicamente las concretas inconformidades señaladas por la parte apelante , pues tal como lo ha establecido la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, dado que “...Es en el Código General del Proceso donde se implementó el «recurso de apelación» en el campo civil, mismo que refiriéndose a sentencias contempla para el reclamante tres pasos distintos: la interposición, la exposición del reparo concreto y la alegación final. En ese orden de ideas, el inconforme durante el término de ejecutoria deberá discutir los elementos de la providencia que le generen malestar y expresar de forma breve los mismos, toda vez que el enjuiciador de segundo grado solamente basará su examen en las objeciones concretas que el suplicante haya formulado tal y como lo

le generen malestar y expresar de forma breve los mismos, toda vez que el enjuiciador de segundo grado solamente basará su examen en las objeciones concretas que el suplicante haya formulado tal y como lo describe el inciso 1º del artículo 320 ibídem, siendo competente únicamente10

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para pronunciarse de lo expuesto por ese sujeto procesal tal y como reza el inciso 1º del canon 328 siguiente . Seguidamente tiene operancia la etapa ante el superior, no menos importante y destinada al desarrollo y sustento de lo ya anunciado en precedencia (...).”9 (Subrayas del Despacho). Es decir, varios son los momentos en el t rámite del recurso de apelación. En principio, se encuentra claramente delimitado el momento procesal para la realización de cada uno de ellos. Debemos referirnos a los reparos concretos, respecto de los cuales dispone el inciso 2° del numeral 3° del artículo 322: “Cuando se apele una sentencia, el apelante, al momento de interponer el recurso en la audiencia, si hubiere sido proferida en ella, o dentro de los tres (3) días siguientes a su finalización o a la notificación de la que hubiere sido dictada por fuera de audiencia, deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior” (Subrayas de la Sala). En el caso que se resuelve, la sentencia impugnada fue dictada en audiencia, por lo que el apelante debía interponer el recurso en esa misma actuación y tenía la posibilidad, de presentar los reparos en audiencia o por

Sala). En el caso que se resuelve, la sentencia impugnada fue dictada en audiencia, por lo que el apelante debía interponer el recurso en esa misma actuación y tenía la posibilidad, de presentar los reparos en audiencia o por fuera de ella, e incluso, realiza