TSDJ MED SC - 05001310300820170031802-(30-11-2023)

TEMA: CARGA DE LA PRUEBA EN CONTRATOS INMOBILIARIOS - El comprador en un contrato de consumo inmobiliario tiene la carga de probar el defecto de la obra. El origen del defecto, si se debe o no a un error constructivo o de diseño, es en cambio un tema de la excepción, que corresponde acreditar al constructor o productor inmobiliario para exonerar su responsabilidad. / PUBLICIDAD ENGAÑOSA – Se define como aquella cuyo mensaje no corresponda a la realidad o sea insuficiente, de manera que induzca o pueda inducir a error, engaño o confusión. / LA CONFESIÓN - Se entiende que para que produzca efectos debe ser sobre hechos que conlleven consecuencias jurídicas que favorezcan a la parte contraria. /

HECHOS: En el presente proceso de responsabilidad civil contractual, pretende la actora que se conde a la s sociedades demandadas al reconocimiento y pago de los perjuicios a título de daño emergente con solidado y futuro, en virtud del incumplimiento contractual, al faltar elementos prometidos para la entrega de la obra. En sentencia de primera instancia se desestimaron las pretensiones de la demanda b ajo la consideración de que la parte demandante no probó las fallas constructivas o los incumplimientos e n las entregas que se atribuyen a la parte demandada.

Corresponde a la sala determinar si La parte demandante cumplió con las cargas de afirmación y de prueba que le correspondían , para acreditar que el pr oductor inmobiliario incumplió con las obligaciones relativas a la entrega de la obra prometida.

TESIS: Si un comprador de productos inmobiliarios pretende la indemnización de perjuicios derivada de la falta de entrega o de una entrega irregular de un inmueble, en principio le corresponde afirmar

obligaciones relativas a la entrega de la obra prometida.

TESIS: Si un comprador de productos inmobiliarios pretende la indemnización de perjuicios derivada de la falta de entrega o de una entrega irregular de un inmueble, en principio le corresponde afirmar y probar la existencia del contrato con base en el cual adquirió derechos en el proyecto inmobiliario, incluyendo las condiciones de la obra, y afirmar la ausencia de entre ga o acreditar la irregularidad de la obra que se entregó en relación con la obra contratada, c on base en la regl a general de distribución de la carga de la prueba del artículo 167 del CGP. (…) Cuando la relación entre el demandante y e l demandado se haya dado en un contexto de relación de consum o entre productores y compradores de proyectos inmobiliarios, se aplic an las garantías especiales del Estatuto del Consumidor. Tales garantías incluyen las distrib uciones probatorias a favor del consumidor y a cargo del productor, sobre las condiciones del cont rato, en materia de publicidad engañosa, cuando hay cláusulas abusivas, contratos especiales, entre otros. (…) En otras palabras, probado el de fecto de la obra, el productor inmobiliario demandado tiene l a carga de acreditar cuáles son las reparaciones o adiciones de obra ciertas requeridas para corregir, así como su precio.

La ausencia o ins uficiencia probatoria sobre este punto, se resuelve en contra de la excepción y a favor de la estimación del demandante. (…) Al respecto, señala la corte que “…se regula la carga de la prueba en materia de reclamaciones por garantía le gal de la siguiente forma: (I) corresponde al consumidor demostrar el defecto o vicio que atenta contra la calidad, idoneidad y seguridad; (II) es deber del productor o proveedor demostrar la reparación, para lo cual debe expedir una constancia

consumidor demostrar el defecto o vicio que atenta contra la calidad, idoneidad y seguridad; (II) es deber del productor o proveedor demostrar la reparación, para lo cual debe expedir una constancia sobre las actividades realizadas y los repuestos su ministrados; y (III) cuando se invoque una causal de exoneración, su d emostración está en cabeza del productor o proveedor” . (…) Otro aspecto a resaltar es la protección es pecial que tiene el consumidor inmobiliario frente a la publicidad engañosa. El estatuto del consumidor define la pu blicidad engañosa como “aquella cuyo mensaje no corresponda a la realidad o sea insufic iente, de man era que induzca o pueda inducir a error, engaño o confusión”. Esta pro tección consiste, entre otras, a darle un carácter vinculante u obligatorio a la s condiciones objetivas que se publiciten del proyecto inmobiliario y obli gando al productor inmobiliario o bien a cumplir con ellas o ya a reclamar la indemnización de perjuicios. (…) Así, por ejemplo, si el productor inmobiliario ofr ece un proyecto de vivienda en un conjunto que incluye un gimnasio y el gimnasio no se entrega, el productor puede ser obligado o bien a pagar loque vale el gimnasio por la propiedad horizontal. No es relevante que el gimnasio no se haya incluido en los actos formales del negocio con cada uno de los copropie tarios. Basta que se pruebe que fue parte de la oferta a los compradores para que se le dé la fuerza vinculante . ( …) Cuando la responsabilidad se deriva de la publicidad engañosa, el demandante debe acreditar la publicidad y negar la entrega según lo publicitado; el demandado anunc iante sólo podrá exonerarse de

responsabilidad se deriva de la publicidad engañosa, el demandante debe acreditar la publicidad y negar la entrega según lo publicitado; el demandado anunc iante sólo podrá exonerarse de responsabilidad, “cuando demuestre fuerza mayor, caso fortuito o que la publicidad fue adulterada o suplantada sin que se h ubiera podido evitar la adulteración o suplantación” . (…) En cuanto a la confesión -art. 191 del CGP-, se entiende que para que produzca efectos debe ser sobre hechos que conlleven consecuencias jurídicas que favorezcan a la parte contrari a. En tal sentido, la confesión debe ser completa. Si recae sólo sobre hechos parciales sin los cuales no se co nfigura el supuesto jurídico del efecto que se persigue, su eficacia com o confesión depende de que las condiciones faltantes se prueben a través de ot ros medios. Cabe anotar que la confesión admite prueba en contrario -art. 197 del ibídem-.

MP. MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ

FECHA: 20/11/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA SALVAMENTO PARCIAL DE VOTO. JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑASRdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01

MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN

SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL

Medellín, veinte de noviembre de dos mil veintitrés

Tipo de pretensión: Responsabilidad civil contractual

Procedencia: Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín.

Demandante: Olivares de Camino Verde P.H.

Medellín, veinte de noviembre de dos mil veintitrés

Tipo de pretensión: Responsabilidad civil contractual

Procedencia: Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín.

Demandante: Olivares de Camino Verde P.H.

Demandados: Conaltura Construcción y Vivienda S.A.

Radicado: 05001 31 03 008 2017 00318 01

Decisión: Revoca decisión de primera instancia.

Relevante: El comprador en un contrato de consumo inmobiliario tiene la carga de probar el defecto de la obra. El origen del defecto, si se debe o no a un error constructivo o de diseño, es en cambio un tema de la excepción, que corresponde acreditar al constructor o productor inmobiliario para exonerar su responsabilidad.

En otras palabras, probado el defecto de la obra, el productor inmobiliario demandado tiene la carga de acreditar cuáles son las reparaciones o adiciones de obra ciertas requeridas para corregir, así como su precio. La ausencia o insuficiencia probatoria sobre este punto, se resuelve en contra de la excepción y a favor de la estimación del demandante.

Si el productor inmobiliario publicita el proyecto para su venta con unas condiciones determinadas (por ejemplo, con un gimnasio), está obligado a entregar la obra según lo publicitado (con el gimnasio), o a responder por su precio, aunque ello no se haya explicitado en los contratos o títulos traslaticios de dominio.

ASUNTO

La Sala resolverá el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante frente a la sentencia de fecha 11 de mayo de 2023, proferida por el Juzgado Octavo

dominio.

ASUNTO

La Sala resolverá el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante frente a la sentencia de fecha 11 de mayo de 2023, proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito en el asunto de la referencia.Rdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01 MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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ANTECEDENTES

La demanda (cfr. c.1 arch. 02. Cfr. fls 1-29):

El Conjunto Residencial Olivares de Camino Verde P.H. demandó a las sociedades Conaltura Construcción y Vivienda S.A y Fiduciaria Corficolombiana S.A., dando lugar a un procedimiento verbal de mayor cuantía.

Como fundamentos de hecho de la demanda se afirma lo siguiente:

Desarrollos Inmobiliarios S.A. y Conaltura Construcción y Vivienda S.A. desarrollaron el proyecto inmobiliario de vivienda denominado Olivares de Camino Verde P.H., en la carrera 25 núm. 39 B Sur – 101 del municipio de Envigado. La primera en calidad de c omercializadora y la segunda en calidad de constructora. Fiduciaria Corficolombiana S.A. participó como administradora fiduciaria.

Desde la entrega misma de las unidades de vivienda, tanto los copropietarios como la administración de la copropiedad han reclamado “a la constructora por daño y pendientes constructivos de diferentes magnitudes y conceptos”. Estos problemas estarían relacionados con los siguientes aspectos:

• Las estructuras del edificio , según informe anexo a la demanda de ICE

la administración de la copropiedad han reclamado “a la constructora por daño y pendientes constructivos de diferentes magnitudes y conceptos”. Estos problemas estarían relacionados con los siguientes aspectos:

• Las estructuras del edificio , según informe anexo a la demanda de ICE Ingeniería de Consultas en Estructuras, ingeniero Jairo Hernán Upegui. - Las redes y apantallamiento eléctrico, según informe de IELECIngeniería Eléctrica y Civil. - El sistema hidrosanitario de la copropiedad, según informe de la Ingeniera Sanitaria Clara Cecilia Escobar Pérez. - Cambio del cerramiento del conjunto. - Dotación de la piscinaRdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01

MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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• Entrega del gimnasio

Tampoco se habría hecho entrega de algunos los diseños y planos estructurales y de servicios de la copropiedad.

Por otro lado, la parte demandante también presentó informe de l ingeniero civil Rafael Tobías Álvarez de Aceros y Concretos Ingeniería , un informe s obre “presupuesto de obras necesarias para recibir copropiedad en las condiciones prometidas por el constructor”. Según el informe, el precio de esas obras y dotaciones, relacionada con los elementos ya relacionados, sería de $2.600.475.686.

Lo que se pretende es que se condene a las sociedades demandadas al pago de las siguientes sumas de dinero: - Daño emergente consolidado: $16.600.000, discriminados así: o $8.700.000, precio del informe de ICE Ingeniería. o $1.740.000, precio del informe de Rafael Tobías Álvarez.

siguientes sumas de dinero: - Daño emergente consolidado: $16.600.000, discriminados así: o $8.700.000, precio del informe de ICE Ingeniería. o $1.740.000, precio del informe de Rafael Tobías Álvarez. o $6.160.000, por asesoría jurídica para la presentación de la demanda. - Daño emergente futuro: $2.600.475.686, correspondiente al precio de las obras necesarias para que la copropiedad cumpla con las condiciones prometidas por el constructor. - Perjuicios morales: $1.620.219.250, o diez salarios mínimos para cada unidad de vivienda para el momento de presentación de la demanda.

La contestación de Conaltura Construcción y Vivienda S.A. (cfr. c.1, arch. 03, fls. 1 -20).

La sociedad demandada reconoce su participación en el proyecto Olivares de Camino Verde. Sin embargo, niega que haya un incumplimiento atribuible a los productores inmobiliarios. Aunque se reconoce que se han atendido reclamaciones después de la entrega de las unidades privadas y comunes, se niega que haya daños o pendientes a su cargo ; se afirma que se cumplieron las obligaciones según elRdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01 MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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contrato. Lo anterior se acreditaría con los informes contratados por la constructora, de las empresas Soluciones Hidráulicas D-C S.A.S., Ingelevi S.A.S. y Diseños Estructurales J.A.A.S.A.S. Se afirma que los planos estructurales y de

constructora, de las empresas Soluciones Hidráulicas D-C S.A.S., Ingelevi S.A.S. y Diseños Estructurales J.A.A.S.A.S. Se afirma que los planos estructurales y de diseño se entregaron. Se desconocen y se cuestionan los datos de los informes que se presentaron con la demanda y las condiciones de la contratación de los peritos.

Con base en lo anterior, se proponen las siguientes defensas y excepciones “inexistencia de la obligación”, “falta de causa y objeto de las pretensiones de la actora”, “petición de lo no debido”, “cumplimiento del contrato”, “ausencia de vicios ocultos o redhibitorios”, “falta de legitimación en la causa por activa”, “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “prescripción”. Se objetó el juramento estimatorio.

La contestación de la Fiduciaria Corficolombiana S.A. y Conaltura Constructora y Vivienda S.A. (cfr c.1 arch. 04, fls. 214 y s.s.).

La administradora fiduciaria reconoció su participación en el proyecto Conjunto Residencial Olivares de Camino Verde P.H., en calidad de vocera y administradora del Fideicomiso Olivares de Camino Verde -antes “Mykonos”-, con base en un contrato de fiducia mercantil, constituido a favor de Desarrollos Inmobiliarios S.A. -hoy Conaltura Construcción y Vivienda S.A.). Negó y manifestó que no lo constaban los errores o incumplimientos que se imputan a la constructora.

Por un lado, se alega que Fiduciaria Corficolombiana S.A. no está llamada a responder con su patrimonio propio, en razón de los contratos que firmó en

constaban los errores o incumplimientos que se imputan a la constructora.

Por un lado, se alega que Fiduciaria Corficolombiana S.A. no está llamada a responder con su patrimonio propio, en razón de los contratos que firmó en calidad de administradora fiduciaria del proyecto Olivares de Camino Verde. Se alega que el incumplimiento de las obligaciones propias del fideicomitente o de la constructora, si las hubo, no comprometen la responsabilidad del administrador fiduciario. Además, se alega que la sociedad demandante no fue parte de ninguno de los contratos que la administradora firmó en ejecución del contrato de fiducia. Por otro lado, alega que la administradora cumplió a cabalidad las obligaciones que le correspondían en tal calidad.Rdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01 MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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Con base en lo anterior, se propusieron los siguientes medios de defensa y excepciones: “ausencia de presupuestos axiológicos”, “cumplimiento del contrato”, “inexistencia de una obligación solidaria”. Se objetó el juramento estimatorio.

Durante la audiencia inicial la parte demandante desistió de las pretensiones frente a la administradora fiduciaria (cfr. c.1, arch. 02). El proceso continuó sólo con la constructora.

La sentencia de primera instancia (cfr. c.1 arch. 20).

Se desestimaron las pretensiones de la demanda bajo la consideración de que la parte demandante no probó las fallas constructivas o los incumplimientos en las entregas que se atribuyen a la parte demandada.

Se desestimaron las pretensiones de la demanda bajo la consideración de que la parte demandante no probó las fallas constructivas o los incumplimientos en las entregas que se atribuyen a la parte demandada.

Se consideró que los informes y el presupuesto de obra que se presentaron con la demandada son generales, imprecisos y carentes de fundamento técnico, tratándose más bien de “observaciones y comentarios”, donde las conclusiones sobre las obras necesarias n o son ciertas, sino probables, sujetas a verificación. Además, se realizaron sin tener en cuenta información relevante -planos técnicos del edificio-, como se advierte en los mismos informes.

La presentación del recurso ante la primera instancia (cfr. c.1 arch. 23).

La parte apelante apeló la sentencia y presentó los siguientes reparos: - Se alega que se vulneró el derecho al debido proceso, pues se suspendió la audiencia de juzgamiento sin anunciar el sentido del fallo y la sentencia escrita se dictó dos meses después. - También se considera que hubo un trato desigual en la audiencia de alegatos,Rdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01 MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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pues al demandante se le escuchó 20 minutos, a la demandada “entre 30 a 40”. - Se manifiesta “ausencia de valoración probatoria” en la sentencia de primera instancia. Se alega que a la demanda se presentaron dictámenes periciales que se presentaron oportunamente y que no se objetaron. - Se alega que el representante legal de la sociedad constructora confesó que se había ofrecido un gimnasio, que ni se construyó ni se entregó.

que se presentaron oportunamente y que no se objetaron. - Se alega que el representante legal de la sociedad constructora confesó que se había ofrecido un gimnasio, que ni se construyó ni se entregó. - Se indica que ha falta de congruencia de la sentencia, pero no se justifica en concreto por qué se considera que el fallo fue incongruente.

Aunque la parte apelante tuvo oportunidad para sustentar el recurso ante esta instancia, guardó silencio.

Los alegatos de Conaltura Construcción y Vivienda S.A.S. (cfr. c.2 arch. 13).

Se solicita que se confirme la sentencia y se alega lo siguiente: - Se alega que la parte demandante no probó las fallas y los defectos estructurales y arquitectónicos que fundamentan sus pretensiones. - Se alega que los informes que fundamentan la cuantificación del perjuicio carecen de seriedad, actualidad y se basan en supuestos. - Se alega que la constructora entregó la obra cumpliendo la totalidad de sus obligaciones contractuales y legales.

CONSIDERACIONES

Problema jurídico:

La competencia de la Sala se limita a resolver los reparos concretos que formule la parte con su recurso de apelación . En este caso la parte apelante omitió su cargaRdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01 MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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de sustentar el recurso; para preservar la doble instancia, en atención a los precedentes, se tomaron los reparos que se presentaron ante la primera instancia como sustentación.

Se considera que las irregularidades formales que se alegan en el recurso en relación

de sustentar el recurso; para preservar la doble instancia, en atención a los precedentes, se tomaron los reparos que se presentaron ante la primera instancia como sustentación.

Se considera que las irregularidades formales que se alegan en el recurso en relación con el desarrollo de la audiencia en primera instancia (irrespeto del término para la sentencia escrita, tiempo de las alegaciones), no son un obstáculo para dictar sentencia resolviendo la apelación en la medida que, aunque se aceptara la irregularidad, ésta se habría saneado en los términos del parágrafo del artículo 133 del CGP. La parte debió alegarlas oportunamente, antes del cierre de la etapa de alegatos, ante el juez d e primera instancia. Las etapas del procedimiento son preclusivas. Por tanto, su alegación posterior en la apelación , después de una sentencia desfavorable, resulta inoportuna. Por último, se considera que las irregularidades que afirma el apelante no comprometieron de fondo su derecho a plantear y a probar su perspectiva del litigio, que se garantizó plenamente; en consecuencia, no son irregularidades que ameriten una nulidad u otra medida de saneamiento, o por lo menos esto no se justifica ni se pide.

En relación con el reparo relativo a la falta de “congruencia de la sentencia apelada”, no habrá pronunciamiento pues no se sustentó el punto de manera concreta en relación con el caso, sino solo general, refiriendo conceptos abstractos sobre la congruencia. La Sala no advierte ningún problema de congruencia en la conclusión del juez de encontrar que la parte demandante no acreditó el daño que se reclama.

Con base en lo anterior, se considera que los puntos de fondo de la apelación que

sobre la congruencia. La Sala no advierte ningún problema de congruencia en la conclusión del juez de encontrar que la parte demandante no acreditó el daño que se reclama.

Con base en lo anterior, se considera que los puntos de fondo de la apelación que debe resolver la Sala en atención a su competencia legal se refieren a: la “ausencia de valoración probatoria” de los dictámenes que se presentaron con la demanda; y b. la indebida valoración de la confesión del representante legal de la constructora sobre la promesa incumplida de entregar un gimnasio como par te de las zonas comunes.Rdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01 MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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¿La parte demandante cumplió con las cargas de afirmación y de prueba que le correspondían, para acreditar que el productor inmobiliario incumplió con las obligaciones relativas a la entrega de la obra prometida?

La parte apelante no realiz ó cuestionamientos concreto s sobre la valoración probatoria que se realizó en la sentencia, ni aportó criterios de sana crítica o análisis contrastivo de pruebas que sustentar una hipótesis más convincente; se limitó a señalar que no se valoraron los informes que se acompañaron a la demanda y una confesión. No obstante, congruentemente, la Sala limitará su estudio a verificar si los elementos de prueba señalados en el recurso se valoraron razonablemente en la sentencia, con el propósito de asignar a ese hecho la consecuencia jurídica que corresponda en atención al régimen probatorio. No extenderá su análisis o valoración probatoria más allá de esos aspectos generales, en atención a sus límites competenciales.

la sentencia, con el propósito de asignar a ese hecho la consecuencia jurídica que corresponda en atención al régimen probatorio. No extenderá su análisis o valoración probatoria más allá de esos aspectos generales, en atención a sus límites competenciales.

Como no se formularon reparos respecto de las pretensiones por perjuicios morales o lucro cesante, no se abordará su estudio.

Fundamentos jurídicos:

Si un comprador de productos inmobiliarios pretende la indemnización de perjuicios derivada de la falta de entrega o de una entrega irregular de un inmueble, en principio le corresponde afirmar y probar la existencia del contrato con base en el cual adquirió derechos en el proyecto inmobiliario , incluyendo las condiciones de la obra, y afirmar la ausencia de entrega o acreditar la irregularidad de la obra que se entregó en relación con la obra contratada , con base en la regla general de distribución de la carga de la prueba del artículo 167 del CGP.

Cuando la relación entre el demandante y el demandado se haya dado en un contexto de relación de consumo entre productores y compradores de proyectos inmobiliarios, se aplican las garantías especiales del Estatuto del Consumidor. Tales garantías incluyen las distribuciones probatorias a favor del consumidor y a cargoRdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01 MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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del productor, sobre las condiciones del contrato, en materia de publicidad engañosa, cuando hay cláusulas abusivas, contratos especiales, entre otros.

Cuando se reclama a un productor inmobiliario por un defecto o un faltante de obra en un conjunto o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal , la

engañosa, cuando hay cláusulas abusivas, contratos especiales, entre otros.

Cuando se reclama a un productor inmobiliario por un defecto o un faltante de obra en un conjunto o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal , la legitimación en la causa por activa depende de si el defecto o faltante afecta una unidad privada o un área común del conjunto o del edificio.

Si es una unidad privada, reclama el propietario. Cuando se trata de áreas comunes, dada la propiedad conjunta e indivisible de los copropietarios sobre éstas y las demás características del régimen de propiedad horizontal sobre administración de tales bienes, la representación legal la tienen los órganos de administración de la propiedad horizontal; la judicial, el administrador del conjunto o edificio , quien estaría llamado a hacer la reclamación. Todo esto según la Ley 675 de 2001.

Es cierto que entre el conjunto y la constructora no media un contrato, por obvias razones. Tampoco es que la ficción del conjunto como persona jurídica sea el destinatario o consumidor final de la obra, porque tanto la propiedad como el disfrute de las zonas comunes corresponde a los copropietarios.

El conjunto actúa como continuador de los intereses individuales de los compradores del producto inmobiliario en lo que respecta a las áreas comunes. De ahí que se considere al conjunto o al edificio sometido al régimen de propiedad horizontal como “consum idor inmobiliario”, en tanto representante de los intereses de los compradores de productos inmobiliarios sobre las áreas comunes que, en razón de la constitución del régimen de propiedad horizontal, por disposición legal, se constituyeron en propiedad com ún administrada por el conjunto a través de sus órganos de administración.

intereses de los compradores de productos inmobiliarios sobre las áreas comunes que, en razón de la constitución del régimen de propiedad horizontal, por disposición legal, se constituyeron en propiedad com ún administrada por el conjunto a través de sus órganos de administración.

En concordancia, los conflictos que surjan en esta relación se resuelven con base en las reglas generales de responsabilidad por incumplimiento contractual, las reglas específicas relativas al contrato de obra -2053 y s.s. del Código Civil -, y lasRdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01 MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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garantías especiales a favor del consumidor y a cargo del productor inmobiliarioLey 1480 de 2011-, demás normas civiles y comerciales concordantes.

Entre esas garantías, se resalta especialmente la contenida en el artículo 10 de esa ley, según la cual “para establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad y calidad, bastará con demostrar el defecto del producto…”. Esto quiere decir que, en línea de principio, ni el origen del daño ni el manejo para su reparación son en principio relevantes para que la pretensión del consumidor inmobiliario esté llamada a prosperar. Ciertamente, debe acreditarse el perjuicio y cuantificars e para una condena en concreto, pero el supuesto de la prueba no es la labor que se requiera para reparar el producto cuando eso es posible, sino sólo cuánto cuesta. Por su parte, el artículo 16 de esa ley señala que es carga del productor demostrar el nexo causal entre la causal de exoneración de responsabilidad y el defecto del bien.

posible, sino sólo cuánto cuesta. Por su parte, el artículo 16 de esa ley señala que es carga del productor demostrar el nexo causal entre la causal de exoneración de responsabilidad y el defecto del bien.

En litigios similares a éstos que involucran los derechos del consumidor inmobiliario, la Corte ha hecho las siguientes precisiones sobre la distribución de la carga de la prueba:

“Estas normas, interpretadas en conjunto, regulan la carga de la prueba en materia de reclamaciones por garantía legal de la siguiente forma: (I) corresponde al consumidor demostrar el defecto o vicio que atenta contra la calidad, idoneidad y seguridad; (I I) es deber del productor o proveedor demostrar la reparación, para lo cual debe expedir una constancia sobre las actividades realizadas y los repuestos suministrados; y (III) cuando se invoque una causal de exoneración, su demostración está en cabeza del productor o proveedor” (SC285023 de junio de 2022, MP. Aroldo Wilson Quiroz Monsalve”.

Así, por ejemplo, en ese caso, una propiedad horizontal reclamaba frente al constructor del proyecto inmobiliario la indemnización derivada de fallas de la obra: problemas de grosor de las placas de concreto, exposición de mallasRdo. 05001 31 03 008 2017 00318 01 MP. Martín Agudelo Ramírez Revoca decisión de primera instancia.

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eléctricas, filtraciones. Se consideró que la parte demandante probó estas fallas con “fotografías, videos, y documentos”, cumpliendo con su carga probatoria. No se atribuyó al demandante la carga de probar que la falla tuviera su origen en un error del proceso constructivo, del diseño, o cualquier otra fase del proyecto

“fotografías, videos, y documentos”, cumpliendo con su carga probatoria. No se atribuyó al demandante la carga de probar que la falla tuviera su origen en un error del proceso constructivo, del diseño, o cualquier otra fase del proyecto inmobiliario, porque esto corresponde al productor. Probado el defecto, la Corte atribuyó a la empresa constructora la carga de acreditar el supuesto que exceptuar su responsabilidad, según su hipótesis exceptiva.

En ese orden de ideas, si lo que se alega es un defecto de un edificio consistente en el empozamiento de aguas, al consumidor inmobiliario le basta probar lo; es el productor inmobiliario el que debe probar que el empozamiento se debe una causa que exonera su responsabilidad (causal de exoneración). Si hay dudas se resuelven en contra del productor inmobiliario.

Ahora bien, cuando como consecuencia del defecto que genera la responsabilidad del productor se solicita una indemnización en dinero por daño emergente, lucro cesante u otro tipo de perjuicio, corresponde al pretensor probar la ocurrencia y cuantificar raz onablemente el daño , siguiendo las reglas sobre estimación de perjuicios -art. 206 del CGP -,