TSDJ MED SC - 05001310300820180039501-(04-03-2024)

TEMA: INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATOSe establece porque se incumplieron las obligaciones contractuales al no asegurar la adquisición de todos los lotes necesarios y al permitir el desembolso de recursos sin las garantías adecuadas, lo que llevó al fracaso del proyecto.

HECHOS: Ferroflejes S.A.S demandó a Fajardo Williamson S.A.S, Andrés Fajardo Valderrama, Promotora Soler Gardens, y Fiduciaria Corficolombiana S.A., alegando incumplimiento del contrato de encargo fiduciario y otros acuerdos relacionados con el proyecto inmobiliario Soler Gardens; por lo cual pretende la r esolución del contrato de encargo fiduciario y del contrato de promesa de transferencia de dominio, y el pago de perjuicios por un total de $155,760,000. El Juzgado Octavo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín declaró que los demandados incumplieron los contratos y ordenó la resolución de los mismos. Condenó a la Fiduciaria Corficolombiana S.A. y a la Promotora Soler Gardens a pagar sumas específicas a Ferroflejes S.A.S., además de intereses moratorios. El problema jurídico que debe abordar la Sala en esta ocasión es ¿Prescribió en este caso la acción ordinaria? De ser negativa la respuesta al anterior interrogante, debe la Sala determinar si ¿En realidad están reunidos los presupuestos axiológicos de la pretensión resolutoria, como lo concluyó el a-quo? o, por el contrario ¿debe negarse la pretensión por no estar reunidos esos presupuestos?

TESIS: (…) Cuando en un acuerdo de voluntades generador de efectos jurídicos alguna de las partes deshonra su compromiso, esa situación de suyo produce consecuencias negativas en la relación

TESIS: (…) Cuando en un acuerdo de voluntades generador de efectos jurídicos alguna de las partes deshonra su compromiso, esa situación de suyo produce consecuencias negativas en la relación negocial habilitando al contratante cumplido a ejercer los remedios que la ley contempla en aquellos casos.(…) Remedios que dependen de la multiplicidad de intereses que produce la desatención contractual(…)Desde luego que su interés principal es el cumplimiento de la obligación céntrica, no de otra manera se explica la celebración de ese acto jurídico y los efectos que frente a ellos irradia, pero hay otros casos, en realidad no pocos, en los que ese incumplimiento hace perder todo interés de seguir atado a ese vínculo contractual. (…) He allí entonces de forma prístina la fuente de la condición resolutoria tácita, la cual a términos del artículo 1546 del Código Civil, es la que tiene el contratante que cumplió o se allanó a satisfacer las obligaciones para demandar el rompimiento del vínculo cuando el otro, dentro del plazo previsto, no acató las que tenía a su cargo; mecanismo legal este que trae como inexorable consecuencia, de acaecer esa ruptura contractual, la consistente en que las cosas necesariamente deben volver a su estado precontractual. (…) Ahora, modernos entendimientos jurisprudenciales han servido para precisar que no todo incumplimiento da lugar a la resolución del contrato, pues es sabido que ese remedio del acreedor se abre paso por desatención absoluta del programa obligacional, su cum plimiento defectuoso o tardío .(…) no se desconoce que el cumplimiento tardío tiene efectos resolutivos, por lo menos en principio, “particularmente cuando el plazo pactado –y desatendidose pueda considerar esencial, esto es, en

desconoce que el cumplimiento tardío tiene efectos resolutivos, por lo menos en principio, “particularmente cuando el plazo pactado –y desatendidose pueda considerar esencial, esto es, en aquellos casos en los que la ejecución de la prestación con posterioridad a una cierta oportunidad sea ya inútil al acreedor en cuanto que su interés en el derecho de crédito ha sido definitivamente lesionado, o cuando el incumplimiento genera una frustración del fin práctico perseguido por las partes en el negocio, o, por último, cuando se pueda observar un razonable interés en la resolución del contrato(…)Posteriormente, en la relevante sentencia del 20 de abril de 2018 que sirvió para rectificar la doctrina jurisprudencial, la Corte precisó que en los eventos de cumplimiento tardío de la obligación, en especial cuando la obligación inicialmente insoluta es la consistente en firmar la escritura pública en el marco de los negocios inmobiliarios, el simple acatamiento tardío de esa obligación de hacer no lleva indefectiblemente a la resolución.(…) el caso que a simple vista parece complejo por los extensos pronunciamientos de la fiduciaria, termina resolviéndose con una mirada detenida a los contratos y a su respectivo programa obligacional que permite colegir una situación inequívoca: la fiduciaria incumplió tanto el contrato de fiducia mercantil irrevocable como el encargo fiduciario, y lo hizo de una manera flagrante.(…) Nótese que para abril de 2008 ni siquierase había firmado la escritura con la señora Arias de Chica antes mencionada, punto en el que ninguna lógica tiene sostener que los puntos de equilibrio se estructuraban por etapas constructivas, pues valdría preguntarse, si así se estructuró el cálculo de equilibrio financiero, por

ninguna lógica tiene sostener que los puntos de equilibrio se estructuraban por etapas constructivas, pues valdría preguntarse, si así se estructuró el cálculo de equilibrio financiero, por qué no entregaron a la demandante su oficina si supuestamente se ubicaba en una etapa del proyecto con perfecto equilibrio. Por otro lado, es apenas evidente que de la adquisición de la totalidad de los lotes dependía el éxito integral del proyecto y la fiduciaria no se preocupó por ello, salvo cuando muy avanzado el incumplimiento comenzaron los reclamos de los beneficiarios. Manejar los recursos con esa ligereza es una absoluta irresponsabilidad que en términos contractuales significa el incumplimiento de las obligaciones adquiridas en el contrato de fiducia mercantil irrevocable (…)se deduce claramente que la titularidad de los bienes en cabeza del patrimonio autónomo no era una simple formalidad como lo quiere hacer ver la apelante, pues constituía la obligación primigenia, central y transversal para que el proyecto mantuviera su estabilidad, muy a pesar de que se fuera a ejecutar por etapas en tanto no resulta prudente iniciar la construcción sin asegurar siquiera la totalidad de los lotes. En el cálculo de cualquier hombre de negocios debe estar la previsión de que el terreno es la condición sine qua non para la existencia del edificio.(…) Así las cosas, ha quedado suficientemente acreditado que la fiduciaria actuó con ligereza y por fuera de lo pactado en el contrato de fiducia mercantil y, claro, con ello incumplió lo que le correspondía con respecto al encargo fiduciario a través del cual se vinculó la sociedad demandante(…)

M.P: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA

FECHA: 4/03/2024

que le correspondía con respecto al encargo fiduciario a través del cual se vinculó la sociedad demandante(…)

M.P: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA

FECHA: 4/03/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA1

1

DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

TRIBUNAL SUPERIOR. SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL MAGISTRADA PONENTE: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA “Al servicio de la justicia y de la paz social” S - 36

Procedimiento: Verbal

Demandante: Ferroflejes S.A.S Demandados: Fajardo Williamsom S.A.S y otros Radicado Único Nacional: 05001 31 03 008 2018 00395 01

Procedencia: Juzgado Octavo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín Decisión: confirma sentencia apelada

Medellín, cuatro (04) de marzo de dos mil veinticuatro (2024)

Cuestión: Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia proferida el 17 de agosto de 2023, por

el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín.

Temas: Incumplimiento el contrato, gravedad del incumplimiento, obligaciones de la fiduciaria

ANTECEDENTES

Procedente del Juzgado Octavo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín y por virtud de la apelación interpuesta por la Fiduciaria Corficolombiana S.A, actuando como vocera y administradora del Fideicomiso Soler Gardens (en

Procedente del Juzgado Octavo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín y por virtud de la apelación interpuesta por la Fiduciaria Corficolombiana S.A, actuando como vocera y administradora del Fideicomiso Soler Gardens (en adelante la fiduciaria), contra la sentencia proferida el 17 de agosto de 2023,2 2 ha llegado a esta Corporación el proceso promovido por la sociedad Ferroflejes S.A.S (en adelante la demandante) en contra de la recurrente, Fajardo Williamson S.A.S en liquidación, Andrés Fajardo Valderrama, Promotora Soler Gardens mediante el cual la sociedad actora pretende lo siguiente:

“PRIMERA: se declare que los demandados … I) Andrés Fajardo Valderrama en su calidad de Fideicomitente Inicial y actual gerente del proyecto … II) Fajardo Williamson S.A en s u condición de Fideicomitente Inicial y actual constructor del proyecto … III) Promotora Soler Gardens S.A en su calidad de Fideicomitente cesionaria y Promotora del proyecto … IV) Fiduciaria Corficolombiana como entidad Fiduciaria del Proyecto y Vocer a del patrimonio autónomo Soler Gardens, incumplieron de forma grave y determinante, entre otras, las obligaciones principales, (sic) de traditar y transferir el dominio del inmueble comercial ofrecido al demandante, a saber: oficina 707 de la torre 1 y 2 parqueaderos, así como, (sic) la de realizar diligentemente todos los gastos necesarios para la consecución del objeto Fiduciario, pactados en los contratos denominados encargo fiduciario de vinculación al fideicomiso Soler Gardens, y plasmadas en la ley

todos los gastos necesarios para la consecución del objeto Fiduciario, pactados en los contratos denominados encargo fiduciario de vinculación al fideicomiso Soler Gardens, y plasmadas en la ley comercial (art 1234 nrl 1,4,7) y, p or lo tanto, son solidariamente responsables de asumir las consecuencias legales de dicho incumplimiento, tal y como consta en los hechos de esta demanda y los demás que se demuestren durante el trámite del proceso. .” (sic. fls. 220-221 pdf 02)

Lo anterior, para que en consecuencia sea resuelto el contrato de encargo fiduciario y el de “promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio”, y los demandados sean condenados a pagar los siguientes perjuicios:

• $118.000.000 por concepto de lo pagado a título de precio y/o por descuentos financieros reconocidos por pronto pago.

-$17.700.000 equivalente al 15% del valor antes mencionado.3 3

• $17.700.000 representados en la cláusula penal pactada en el contrato de “promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio”.

• $2.360.000 suma que responde a lo pactado la cláusula décima del contrato de encargo fiduciario, esto es, el 0.5% mensual calculado sobre los aportes entregados.

En subsidio, también, la demandante solicitó el cumplimiento forzado de las obligaciones pactadas en los contratos ya referidos.

Todo lo dicho, con fundamento en los hechos que a continuación se sintetizan:

Que el señor Andrés Fajardo Valderrama obrando en nombre propio y la

obligaciones pactadas en los contratos ya referidos.

Todo lo dicho, con fundamento en los hechos que a continuación se sintetizan:

Que el señor Andrés Fajardo Valderrama obrando en nombre propio y la sociedad Fajardo Williamson S.A en su calidad de fideicomitentes celebraron, por medio de documento privado del 1º de septiembre de 2007 , un contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración con la sociedad fiduciaria demandada, por virtud del cual nació el patrimonio autónomo Fideicomiso Soler Gardens (en adelante el fideicomiso o simplemente SG).

Que en el contrato en mención quedó claro que Arias y CIA S en C, Gómez Chica y CIA S en C y la señora María Luzmila Arias de Ch ica eran las propietarias de los inmuebles en los cuales se ejecutaría el proyecto SG (M.I 001-555872, 001-555873, 001-555866, 001-55874 y 001-555867), razón esa por la que esos bienes debían estar a nombre de la fiduciaria.

Que amén de adquirir la propiedad de los bienes, la fiduciaria se obligó a administrar los recursos del patrimonio autónomo que debían ser girados al fideicomitente, transferir las unidades inmobiliarias a los beneficiarios de área, mismas que debía defender en contra de actos de terceros y, en general, realizar todo acto orientado a cumplir con el objeto del fideicomiso.

Que SG fue concebido como un proyecto de cuatro etapas que debía ejecutarse en periodos sucesivos, una vez el fideicomitente decidiera el4 4 número total de unidad es con sus especificaciones y así lo comunicara a la

Que SG fue concebido como un proyecto de cuatro etapas que debía ejecutarse en periodos sucesivos, una vez el fideicomitente decidiera el4 4 número total de unidad es con sus especificaciones y así lo comunicara a la fiduciaria. Para esos fines, según el demandante, se diseñaron los periodos pre-operativo y operativo del proyecto. El primero para diseñarlo y celebrar todos los actos jurídicos encaminados a obtener lo s recursos, representados mínimamente en el 60% del área total disponible para venta y, el segundo, orientado a la construcción que iniciaría una vez la fiduciaria verificara el cumplimiento de todos los requisitos pre-operativos.

Que la demandante se vin culó a SG como beneficiario de área, mediante suscripción de encargo fiduciario del 30 de enero de 2008, por lo que se obligó a pagar $ 192.376.295 (inicialmente pagó $118.000.000) directamente a la fiduciaria a cambio de obtener el beneficio representado en la oficina 707 y sus 2 parqueaderos, amén que también firmó una “promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio”, pero el 9 de mayo de 2009 se firmó un otrosí a esos dos contratos para cambiar la nomenclatura de los bienes, denominándolos entonces oficina 709 de la torre 1 con sus 2 parqueaderos.

Que los fideicomitentes – beneficiarios del contrato de fiducia mercantil irrevocable1cedieron su participación a favor de Promotora Soler Gardens S.A, quien con autorización de la fiduciaria actuó como cesionaria de los derechos y obligaciones de los otrora fideicomitentes, así como de todos los contratos celebrados con los beneficiarios de área.

S.A, quien con autorización de la fiduciaria actuó como cesionaria de los derechos y obligaciones de los otrora fideicomitentes, así como de todos los contratos celebrados con los beneficiarios de área.

Que a pesar de toda la anterior estructuración, la fiduciaria únicamente adquirió el dominio de 4 de los 5 lotes necesarios para la ejecución del proyecto (todos salvo el identificado con MI. 001 -555872), lo cual le quitó toda viabilidad y en tod o caso poco importó porque la fiduciaria estimó cumplidos los requisitos pre-operativos, permitiendo así el desembolso de los recursos aportados por los beneficiarios de área a favor de los fideicomitentes, tanto como que certificó en el mes de mayo de 2008 un punto de equilibrio que en realidad no existía , tal como lo mos traba la realidad de las ventas

1 Andrés Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A5 5 cercanas al 54% y, en todo caso, un documento del 26 de julio de 2011 firmado por Andrés Fajardo Valderrama en el que quedaba claro que el proyecto debía modificarse sustancialmente, a l parecer sin conocimiento de la fiduciaria, para ejecutarlo ya no en 4 sino en 3 etapas.

Que aunada a la falta de técnica para calcular el punto de equilibrio, la fiduciaria permitió el canje de 32 (en algunos apartados de la demanda se mencionan 34) inmuebles a cambio de los honorarios supuestamente causados a favor de los fideicomitentes, lo cual “infló” una vez más el punto de equilibrio porque generó un desfase de $4.380.000.000 que nunca

mencionan 34) inmuebles a cambio de los honorarios supuestamente causados a favor de los fideicomitentes, lo cual “infló” una vez más el punto de equilibrio porque generó un desfase de $4.380.000.000 que nunca ingresaron a la fiducia, pues simple y llanamente sirvieron para pagar utilidades anticipadas.

Que, en conclusión, los demandados incumplieron de la siguiente manera:

• no adquirieron la totalidad de los lotes necesarios para construir el proyecto y mantuvieron en error a los beneficiarios, haciéndoles creer que esa operación se había realizado

• dieron por cumplida la etapa pre-operativa sin estarlo.

• vincularon a beneficiarios de área sin estar verificadas las bases jurídicas mínimas para la ejecución, obrando en contra de la buena fe precontractual.

• recibieron recursos de los beneficiarios de área sin informar el estado real de los bienes de mayor extensión.

• reportaron, por lo menos en mayo de 2010, un punto de equilibrio del 92%, ejecutando así una maniobra para seguir percibiendo recursos.

• la fiduciaria giró unos dineros, y los fideicomitentes los recibieron, sin haber alcanzado el proyecto la estabilidad necesaria para ello.6 6 - la fiduciaria recibió 32 encargos fiduciarios pagaderos por canje de honorarios que ascendieron a $4.380.000.000 que únicamente beneficiaron a los fideicomitentes iniciales.

• se promovió, con anuencia de la fiduciaria, la cesión a título gratuito de la posición contractual de los fideicomitentes originales a favor de la Promotora demandada, muy a pesar de lo cual el señor Andrés Fajardo

• se promovió, con anuencia de la fiduciaria, la cesión a título gratuito de la posición contractual de los fideicomitentes originales a favor de la Promotora demandada, muy a pesar de lo cual el señor Andrés Fajardo Valderrama siguió actuando como gerente.

RÉPLICA

Admitido el libelo mediante auto del 8 de octubre de 2018 (fl. 388 pdf 02), y notificados en debida forma los demandados, procedieron a contestar de la siguiente manera:

Corficolombiana como vocera y administradora del fideicomiso SG (pdf 04)

Comenzó por advertir que carecía de legitimación en la causa por pasiva con relación a todo lo vinculado con el llamado contrato de “promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio” , pues fue suscrito únicamente entre Andrés Fajardo Valderrama , Fajardo Williamson y la sociedad demandante. Entonces,

“Frente a dicho contrato y en general frente a cualquier contrato o acuerdo celebrado entre la demandante y los codemandados, queremos de antemano manifestar en forma categórica que, FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. en calidad de vocera y administradora del FIDEICOMISO SOLER GARDENS no conoció dicho instrumento contractual ni ningún otro acuerdo o contrato privado, no los consintió, ni los avaló (en el sentido más amplio del término) en ningún momento, no siendo oponible a esta, las obligaciones consignadas y contraídas por terceros por completo ajenos a mi representada, en documentos privados. De hecho, mi mandante afirma que dicho contrato de7 7

“PROMESA DE TRANSFERENCIA DEL DOMINIO A TÍTULO DE

terceros por completo ajenos a mi representada, en documentos privados. De hecho, mi mandante afirma que dicho contrato de7 7 “PROMESA DE TRANSFERENCIA DEL DOMINIO A TÍTULO DE RESTITUCIÓN DE BENEFICIO DE LOCAL COMERCIAL QUE HACE PARTE DEL PRO YECTO SOLER GARDENS”, constituye un incumplimiento por parte de sus suscriptores del contrato de encargo fiduciario de vinculación como beneficiario de área al FIDEICOMISO SOLER GARDENS, puesto que aquel establece un precio diferente, una forma de pago diferente y un destinatario del pago diferente a la establecida en éste” (sic respuesta demanda) Además, aclaró que como vocera y administradora del fideicomiso había cumplido todas sus obligaciones , cosa que no hizo la demandante porque incumplió de forma “protuberante” con el plan de pagos. Por tanto,

“Lo que queremos significar acá es que, hubo una situación primigenia en el tiempo en la cual, la sociedad FERROFLEJES S.A.S. de lo efectivamente adeudado y los aportes a cuya transferencia irrevocable se habí a comprometido, esto es, de la suma de CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES TRECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO ML ($134’376.295) Moneda legal, sólo pagó la suma de SESENTA MILLONES DE PESOS ($60,000,000.oo), por lo cual la Beneficiaria de Área incurrió en mora en el pago del valor de la negociación desde el veintiséis (26) de marzo de 2009, dado que al veinticinco (25) de marzo de 2009, debía pagar en forma completa y

Beneficiaria de Área incurrió en mora en el pago del valor de la negociación desde el veintiséis (26) de marzo de 2009, dado que al veinticinco (25) de marzo de 2009, debía pagar en forma completa y efectiva Y NO PAGÓ, la suma de SESENTA Y SIETE MILLONES DE PESOS ($67.000.000) Moneda legal, adeudando a la fecha al patrimonio autónomo por concepto de capital la suma de SESENTA Y TRES MILLONES DE PESOS ($63,000,000) más sus respectivos intereses moratorios calculados a la tasa máxima legal” (sic respuesta demanda)

Ahora, después de una extensa introducción, se pronunció sobre los hechos de la demanda aceptando como ciertos los relativos a la fiducia mercantil irrevocable, aclarando que se trata de un contrato sumamente complejo que se no puede analizar a trav és de c itas parciales, comenzando porque la negociación para adquirir los lotes donde se construiría SG debía ser adelantada por los fideicomitentes, pues su obligación únicamente se limitaba8 8 a comparecer para suscribir la escritura pública que consolidara el dominio en su cabeza, máxime cuando no se requería de contar con el 100% de la titularidad de dominio, como quiera que el proyecto pretendía ejecutarse por etapas.

Aceptó que en efecto había adquirido las obligaciones de que da cuenta la demanda. “No obstant e, como ya se advirtió, si se pretende verificar el cumplimiento o no de las obligaciones del contrato, estas deben ser leídas de forma íntegra y sistemática, por lo se (sic) debe revisar todas las manifestaciones de conocimiento, voluntad y aceptación que fueron

cumplimiento o no de las obligaciones del contrato, estas deben ser leídas de forma íntegra y sistemática, por lo se (sic) debe revisar todas las manifestaciones de conocimiento, voluntad y aceptación que fueron realizadas a lo largo del mismo” . Luego, estando limitada su responsabilidad a la culpa leve, en la demanda se omitió la referencia a los aparta dos del contrato que d ejan claro que el resultado del proyecto no estaba bajo su responsabilidad según las cláusulas 1ª, 19 y 27. Además, aseguró que “el contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración era el que facultaba a los Fideicomitentes para que pudieran ced er su posición contractual y no como lo expone la parte demandante “por autorización y venia de Fiduciaria”, por lo cual la cesión de posición contractual se respaldó en el acuerdo de fiducia original.

Por otro lado, con respecto al punto de equilibrio, manifestó que la construcción de SG estaba proyectada por etapas y cada una de ellas tenía su propia estabilidad, tanto como que una vez terminado el periodo pre-operativo de la etapa 1 “quedaba a discreción del FIDEICOMITENTE el inicio del periodo preoperativo de las demás etapas (dos, tres y cuatro), razón adicional para entender que el proyecto no era una secuencia inmediata, sucesiva e ininterrumpida. Por el contrario, tal como estaba planteado, los requisitos de cada etapa eran independientes y permitía al Fideicomitente, en desarrollo del proyecto, ir cumpliéndolos en forma separada” (sic fl 16 pdf 04). Añadió que

“si se cumplió con las condiciones del período preoperativo (sic) estipuladas en la cláusula décimo novena del CONTRATO DE FIDUCIA

“si se cumplió con las condiciones del período preoperativo (sic) estipuladas en la cláusula décimo novena del CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLE DE ADMINISTRACIÓN que dio lugar a la creación del FIDEICOMISO SOLER GARDENS y a su vez, también9 9 queremos aclarar que la transferencia de los bienes inmuebles al FIDEICOMISO SOLER GARDENS NO HACÍA PARTE DE LAS CONDICIONES DE PUNTO DE EQUILIBRIO y que debían acreditarse en el período preoperativo, para hacer la transición al período operativo. No obstante, se pone de presente que, contractualmente no se estableció una época ci erta y definitiva para que los inmuebles ingresaran al FIDEICOMISO, pero lo cierto y lo concreto es que los otros cuatro inmuebles en parte de los cuales se desarrolló la etapa uno del proyecto fueron transferidos al FIDEICOMISO antes de decretar el punto de equilibrio”

Lo anterior, porque el

“punto de equilibrio del proyecto en lo que atañe a la Etapa 1 o primera etapa, se calculaba teniendo en cuenta que el total del área vendible de esta etapa era de 13.000 m2 mientras que el valor total de las ventas, estaba proyectado en la suma de CUARENTA Y OCHO MIL MILLONES DE PESOS (48.000’000.000); siendo estos dos factores, sobre los cuales debería calcularse el 60% para determinar si al primero (01) de abril de 2008, se habría cumplido o no con el punto de equilibrio.

En consonancia con lo anterior, el punto de equilibrio podría estimarse cumplido, única y exclusivamente si, para el día primero (01) de abril del

2008, se habría cumplido o no con el punto de equilibrio.

En consonancia con lo anterior, el punto de equilibrio podría estimarse cumplido, única y exclusivamente si, para el día primero (01) de abril del año 2008 que es el período de preventas, se tenían vinculados mediante encargo fiduciario a Beneficiarios de Área que equivalieran bien sea, al sesenta por ciento (60%) del total del área disponible para la venta, o sea, a 7.800 m2 (13.000 m2 x 60% = 7.800 m2); O también, si se tenían vinculados Beneficiarios de Área que equivalieran en total, al sesenta por ciento (60%) del valor de las ventas de la primera Etapa, esto es, la suma de VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS MILLONES DE PESOS ($28’800.000.000.oo) (48.000’000.000.oo x 60%= 28’800.000.000.oo).” (sic pdf ibídem)

Con base en lo anterior, entonces, propuso las que llamó excepciones de10 10 “ausencia de legitimación en la causa por pasiva por parte de mi defendida, fiduciaria Corficolombiana S.A. como vocera y administradora del fideicomiso Soler Gardens respecto de las p retensiones de la parte demandante”, “excepción de contrato no cumplido. incumplimiento contractual de la demandante (mora purga la mora)”, “imposibilidad jurídica de escriturar las unidades inmobiliarias por no haberse cumplido las condiciones suspensivas a las que se supeditaba dicha obligación”, “inexistencia de solidaridad entre Fiduciaria Corficolombiana S.A, como vocera y administradora del fideicomiso Soler Gardens y Andrés Fajardo Valderrama, Fajardo Williamson S.A., y

a las que se supeditaba dicha obligación”, “inexistencia de solidaridad entre Fiduciaria Corficolombiana S.A, como vocera y administradora del fideicomiso Soler Gardens y Andrés Fajardo Valderrama, Fajardo Williamson S.A., y Promotora Soler Gardens”, “dil igencia y cuidado. ausencia de culpa”, “ausencia de nexo causal”, “no procedencia del reconocimiento y pago de intereses remuneratorios ni moratorios en el presente caso”, “improcedencia del cobro de cláusula penal”, “compensación”, “prescripción”, “princi pio de separación patrimonial y proporcionalidad”, “doctrina probable de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia aplicable a la legitimación para el éxito e interposición de la pretensión resolutoria del contrato de encargo fiduciario para la vincula ción al fideicomiso Soler Gardens, formulada por la parte demandante” y “tasación excesiva de los eventuales perjuicios”

Andrés Fajardo Valderrama y Promotora Soler Gardens S.A. En liquidación

Se notificaron por conducta concluyente y guardaron silencio. Aunque les fue designado curador ad-litem, la situación se aclaró en auto de ponente dictado el pasado 28 de abril de 2023.

Fajardo Williamson S.A.S. en Liquidación

Fue notificada por aviso y guardó silencio.

De los llamamientos en garantía

Fiduciaria Corficolombiana llamó en garantía a Andrés Fajardo Valderrama y a la Promotora Soler Gardens , a lo cual la Sala se referirá cuando sea11 11 oportuno.

SENTENCIA IMPUGNADA

Fiduciaria Corficolombiana llamó en garantía a Andrés Fajardo Valderrama y a la Promotora Soler Gardens , a lo cual la Sala se referirá cuando sea11 11 oportuno.

SENTENCIA IMPUGNADA

Trabada entonces la relación procesal, se dictó sentencia escrita en la que se resolvió lo siguiente:

“PRIMERO: Se acogen las pretensiones principales; y en consecuencia se declara que LA PROMOTORA SOLER GARDENS, EL PATRIMOINIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO SOLER GARDENS, Y SU VOCERA FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. incumplieron el contrato de encargo fiduciario de vinculación al Fideicomiso Soler Gardens.

SEGUNDO: En Consecuencia, se declara la resolución de dicho contrato de vinculación al Fideicomiso Soler Gardens al no transferir o traditar el dominio de la oficina 707 de la Torre 1, y 2 parqueaderos.

TERCERO: Se declara que los demandados incumpliero n en contrato de promesa de promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio celebrado inicialmente entre FERROFLEJES S.A.S., ANDRES FAJARDO VALDERRAMA, SOCIEDAD FAJARDO WILLIAMSON, con cesión de la posición contractual a la PROMOTORA SOLER GARDENS.

CUARTO: En consecuencia, se declara la resolución del contrato de promesa de promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio mencionado.

QUINTO: Se condena a la FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. como vocera y administradora del FIDEICOMISO SOLER GARDENS a pagar a

de beneficio mencionado.

QUINTO: Se condena a la FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. como vocera y administradora del FIDEICOMISO SOLER GARDENS a pagar a la demandante FERROFLEJES S.A.S., la suma de sesenta millones de pesos, ($60.000. 000.oo) más los intereses moratorios a la tasa máxima legal autorizada, a partir de la ejecutoria de esta sentencia.

SEXTO: Se condena a la PROMOTORA SOLER GARDENS a pagar a la12 12 demandante lo recibido en virtud del contrato de promesa, esto es, la suma de cincuenta y ocho millones ($58.000. 000.oo), más los intereses moratorios a la tasa má