TSDJ MED SC - 05001310300820190026202-(30-04-2025)

TEMA: DEFECTOS EN ZONAS COMUNES DE UN A EDIFICICACIÓNLa distribución de la carga de la prueba para consumidor y vendedor en materia de garantía legal sobre acabados de inmuebles, al primero le corresponde demostrar el defecto de calidad, idoneidad, seguridad o buen funcionamiento; mientras que el segundo de be acreditar la efectiva reparación del acabado o línea vital. /

HECHOS: Las pretensiones se concretan en lo siguiente: (I) que se declare civilmente responsable a Arconsa a raíz de los defectos de calidad y funcionamiento que presentó el Edificio Milá, y que no han sido recibidos a satisfacción de la copropiedad; (II) que se la condene al pago de la suma de dinero correspondiente a la reparación de las fallas y falencias constructivas, equivalente a $300.000.000. La decisión fue desestimatoria de las pret ensiones, el juzgado concluyó que Arconsa ejecutó las reparaciones necesarias. No se probó adecuadamente la existencia de los defectos alegados ni el daño y porque de otro lado, la parte demandada cuestionó a través de las excepciones perentorias la falta de requisitos de la responsabilidad civil contractual. Corresponde a la Sala entonces, congruente con los reparos concretos, definir la viabilidad de interpretar la demanda en el sentido de que la pretensión fue dirigida a lograr la efectividad de la garantía legal por vicios de calidad e idoneidad de las zonas comunes de Milá; si la respuesta es afirmativa, sería del caso evaluar si la demandante informó a l a constructora -por escrito y dentro del término de la garantíala existencia de los defectos alegados, y, de verificar aquello, se auscultará si Arconsa demostró la adecuada reparación de tales. Por otro lado,

constructora -por escrito y dentro del término de la garantíala existencia de los defectos alegados, y, de verificar aquello, se auscultará si Arconsa demostró la adecuada reparación de tales. Por otro lado, si la interpretación a la demanda en tal sen tido se avizora como una afrenta contra el derecho de contradicción o el principio de congruencia, y por tanto improcedente, se estudiará si la demandada causó un daño antijurídico a la propiedad horizontal del que se desprenda su obligación de repararlo.

TESIS: De lo primero que se ocupó el escrito fue de hacer ostensible la relación de consumo entre demandante y demandada, derivada de la transferencia del dominio de la constructora a cada uno de los copropietarios del edificio Milá, léase consumidores finales. En el escrito de contestación no hubo oposición a la existencia de ese vínculo, por el contrario, ratificó que fue la constructora y vendedora del proyecto inmobiliario, aunque precisó que su relación fue con los copropietarios individualmente considerados, mas no con la propiedad horizontal; por tanto, que la legitimación en la causa no reposaba en la actual demandante sino en los titulares del derecho real. Sobre esto último, la Corte ha realizado un pronunciamiento holístico, pues luego de estudiar la evolución normativa acerca de la propiedad horizontal, y de sistematizar sus diferentes funcionamientos históricos, concluyó: “(…) De lo dicho puede concluirse que la evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para

la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en que lo hace a los bienes comunes (…) De modo que la discusión sobre la legitimación en la causa de los extremos en litigio, en tanto su comprobación es deber del sentenci ador de cara a un fallo materialmente eficaz, ha quedado zanjada desde ya. (…)Luego de instituida la relación de consumo, es un asunto diáfano que la propiedad horizontal afirmó la no reparación de las zonas comunes sometidas a la garantía legal, como se desprende de los componentes fácticos de la demanda y de sus pedimentos, que, entre otros, indicaron que Arconsa dio respuesta a los múltiples requerimientos de Milá, donde reconoció las actividades pendientes, las situaciones que a la fecha eran objeto de garantía y la no entrega de las zonas comunes, (...) en consecuencia, con haber sido el constructor de este proyecto inmobiliario, está obligada a la reparación de las fallas y falencias en la construcción y entrega de zonas comunes de la copropiedad; aseveraciones controvertidas en la contestación a la demanda bajo la égida de haber ejecutado satisfactoriamente todas las labores objetadas por la copropiedad para el recibido de las zonas comunes no esenciales, y que fueron detalladas en los planes de trabaj o definidos entre las partes. (…) En ese orden, las pruebas aportadas y practicadas a lo largo del trámite pretendieron, por un lado,

demostrar los defectos de calidad e idoneidad del producto y, por el otro, que ellos no existían o queya habían sido reparados. Es decir, lo que verdaderamente entrañó la demanda fue, antes que nada, la efectividad de la garantía legal respecto de las zonas comunes del edificio. (…) De una lectura atenta lo que se concluye es que el legislador previó una tarea probatoria bie n demarcada, tanto para el consumidor que alega el defecto, como para el garante con débito restaurativo, puesto que el primero ha de demostrar -por escrito y en el término de garantía - la existencia del defecto, mientras que el segundo debe acreditar la efectiva reparación del acabado o la línea vital. Carga dual que se ratifica, además, por la literalidad de los artículos 1013 y 1214 del estatuto del consumidor, y que ha sido clarificada por la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia. (…)Como se anticipó, la carga atribuida al consumidor se limitaba a la demostración de los vicios de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento del producto, la cual se vislumbra satisfecha gracias a las afirmaciones unívocas de Arconsa, consistentes en que algunas de las zonas comunes necesariamente eran objeto de reparación, habiendo reparado varias, y habiéndose comprometido - incluso con cronogramas de trabajo y fechas estrictas de cumplimiento - a la efectiva realización de actividad es restaurativas sobre otras. Lo que ahora se destaca no es la certeza -o node la reparación, pues a esta altura interesa depurar, preliminarmente, cuáles fueron los elementos que explícitamente la constructora reconoció con la necesidad de ser restaurad os, para luego, apenas ahí, cotejar en qué

altura interesa depurar, preliminarmente, cuáles fueron los elementos que explícitamente la constructora reconoció con la necesidad de ser restaurad os, para luego, apenas ahí, cotejar en qué medida fueron efectivamente reparados. (…) En el anterior orden de ideas, probadas resultas las siguientes premisas: (I) el consumidor reclamó directamente ante el garante y resultaron acreditados varios de los de fectos endilgados; (II) el vendedor aceptó someter a garantía los productos que presentaron vicios de calidad o idoneidad; y (III) este no logró demostrar la efectiva reparación de algunos de ellos, en virtud de la garantía que otorgó. Ergo, ineludiblement e, Arconsa debe proceder con la solución de las falencias que no han sido subsanadas. Las cuales, en específico, consisten en las actividades individualizadas en los numerales 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 24 y 26. (…) Acorde con todo lo que se ha dicho, se revocará la decisión de primera instancia, para en su defecto ordenar a la demandada hacer efectiva la garantía legal de las zonas comunes, mediante la reparación de los elementos individualizados ut supra(…)

MP: BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA

FECHA:30/04/2025

PROVIDENCIA: SENTENCIAMedellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, treinta (30 ) de abril de dos mil veinticinco (2025)

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, treinta (30 ) de abril de dos mil veinticinco (2025)

Proceso: Declarativo – Verbal Radicado 05001310300820190026202

Demandante: Edificio Milá PH

Demandados: Arquitectura y Construcciones S.A.

Providencia: Sentencia nro. 019

Tema: La distribución de la carga de la prueba para consumidor y vendedor en materia de garantía legal sobre acabados de inmuebles. Al primero le corresponde demostrar el defecto de calidad, idoneidad, seguridad o buen funcionamiento; mientras que el segundo deb e acreditar la efectiva reparación del acabado o línea vital.

Decisión Revoca

Ponente: Benjamín de J. Yepes Puerta

Procede la Sala a emitir sentencia mediante la cual resuelve el recurso de apelación interpuesto en contra de la decisión proferida el 20 de mayo de 2021 por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín, en el proceso declarativo con trámite verbal promovido por el Edificio Milá PH, en adelante Edificio Milá o simplemente Milá, en contra de Arquitectura y Construcciones S .A, en adelante Arconsa.

I. SÍNTESIS DEL CASO1

1. Fundamentos fácticos.

1 03 cuaderno Principal 2019-0262 / Páginas 1 a 10Radicado No. 05001310300820190026202 Página 2 de 28 1.1. Arconsa fue la sociedad encargada de construir y vender el proyecto

1 03 cuaderno Principal 2019-0262 / Páginas 1 a 10Radicado No. 05001310300820190026202 Página 2 de 28 1.1. Arconsa fue la sociedad encargada de construir y vender el proyecto Edificio Milá, y a mediados del año 2016 entregó los bienes privados a los titulares del derecho real de dominio, simultáneamente, procedió con la entrega de algunas de las zonas comunes esenciales y de recreo ; s in embargo, otras no fueron entregadas o presentaron deficiencias de construcción, funcionamiento y cumplimiento con las características ofertadas, como las siguientes:

• El cerramiento del edificio no cumplió con la altura de 1.60 metros, necesaria para impedir de manera efectiva el ingreso de terceros. - La pintura que se utilizó en las áreas comunes e ra de mala calidad, por lo que se causaron resquebrajamientos, cambios de tonalidades y abombamientos. Lo que, a su vez, implicó repintes en varias zonas. - Ni el jacuzzi ni el carril de nado cumplieron con las especificaciones ofertadas en la venta del proyecto. Este último tampoco cumplió su función principal pues el nadador no era detenido, sino que podía avanzar hasta el final de la piscina. - La calefacción de las zonas húmedas no funcionó en la forma prometida, pues no operaba simultáneamente, sino que al usarlo en el jacuzzi no funcionaba en el carril de nado, y viceversa. - El motor del jacuzzi se averió y no fue reparado satisfactoriamente. - Los parqueaderos presentaron f iltraciones de agua en m últiples zonas; tampoco contaron con suficientes desagües para el adecuado direccionamiento de las aguas.

• El motor del jacuzzi se averió y no fue reparado satisfactoriamente. - Los parqueaderos presentaron f iltraciones de agua en m últiples zonas; tampoco contaron con suficientes desagües para el adecuado direccionamiento de las aguas. - Las instalaciones e insumos del gimnasio no se correspond ieron con aquellas ofrecidas al tiempo de la venta. - La puerta vehicular no oper ó con normalidad, por el contrario, causaba ruidos molestos para los copropietarios y vecinos del sector. - Cada zona común debía tener instalados sensores de luz para que esta se activara con el simple paso de los propietarios, mas no funcionaban. - También hubo f iltraciones de agua en los vidrios y ventanas de las zonas comunes.

1.2. La demandada no realizó reparación de las zonas comunes no entregadas o entregadas defectuosamente, a pesar de los múltiples requerimientos para que procediera en tal sentido, datados del 11 de enero, 7 y 17 de febrero, 29 de marzo, y 17 de octubre 2017. De modo que, para la fecha de presentación de la demanda, las falencias subsistían.Radicado No. 05001310300820190026202 Página 3 de 28

2. Síntesis de las pretensiones.

Se concretan en lo siguiente: (I) que se declare civilmente responsable a Arconsa a raíz de los defectos de calidad y funcionamiento que presentó el Edificio Milá, y que no han sido recibidos a satisfacción de la copropiedad ; (II) que se la condene al pago de la suma de dinero correspondiente a la reparación de las fallas y falencias constructivas, equivalente a $300.000.000.

3. Contestación de la demanda2.

condene al pago de la suma de dinero correspondiente a la reparación de las fallas y falencias constructivas, equivalente a $300.000.000.

3. Contestación de la demanda2.

Su apoderada se pronunció expresamente frente a los 22 componentes fácticos de la demanda, de los que afirmó ciertos el primero, cuarto, quinto, octavo, noveno, décimo y décimo segundo. Negó los demás con base en el argumento central de que la administraci ón de Milá tuvo una intención constante de dilatar la entrega de las zonas comunes no esenciales, que se reflejó en nuevos requerimientos e imposiciones frente a bienes plenamente funcionales y acordes con lo ofertado.

Señaló que entre el 29 de marzo y el 11 de octubre 2017 hubo comunicaciones entre las partes que fueron intencionalmente omitidas por la actora, puesto que demostraban su renuencia injustificada a recibir las zonas comunes; por ejemplo, ignoró la misiva de l 8 de agosto, por medio de la cual daba respuesta técnica a cada uno de los puntos objetados y nuevamente invitaban a la administración a encontrar canales para llegar a acuerdos. En ese mismo período, se invitaron contratistas que pudieran resolver dudas técnicas, de cuyas visitas se obtuvo un cronograma detallado de trabajos, que fue entregado a la administración del edificio el 11 de octubre de 2017.

Clarificó que lo ofertado fue que el jacuzzi y el carril de nado serían calefactables, como en efecto se construyó, pero no que contarían con calefacciones independientes. Además, que la administración adoptó una posición cómoda y nunca se preocupó por entender ni aprender a manipular el sistema, no

calefactables, como en efecto se construyó, pero no que contarían con calefacciones independientes. Además, que la administración adoptó una posición cómoda y nunca se preocupó por entender ni aprender a manipular el sistema, no obstante haber recibido múltiples capacitaciones, tanto, que incluso le generó daños por indebida operación . Algo similar sostuvo respecto de los múltiples daños al

2 03 cuaderno Principal 2019-0262 / Páginas 146 a 163Radicado No. 05001310300820190026202 Página 4 de 28 motor del jacuzzi, que siempre fue por mala operación de los funcionarios de la administración. Frente a otras de las inconformidades específicas de los copropietarios, arguyó:

• El cerramiento cumplió con las especificaciones legales y la copropiedad midió incorrectamente la altura. - La pintura no fue de mala calidad, incluso fue certificada como adecuada por Pintuco. - Las filtraciones de agua fueron normales en edificaciones como la construida, y por ello se repararon oportunamente. - Las deficiencias acerca del gimnasio fueron reparadas de acuerdo a la garantía. - El ruido presentado en las puertas de las zonas comunes de la unidad fueron consecuencia de no limpiar los residuos que se acumulaban en el riel, que generaban resequedad en la lubricación y fricción, o lo que es igual, a un mal mantenimiento. - Los sensores de luz sí funcionaban, solo que se corrigió su ubicación inicial, para que operaran adecuadamente. - El óxido en las puertas de red de incendios, se generó por el mal uso de las mismas y por la aplicación de productos abrasivos. - Los desagües fueron probados satisfactoriamente con climas extremos,

para que operaran adecuadamente. - El óxido en las puertas de red de incendios, se generó por el mal uso de las mismas y por la aplicación de productos abrasivos. - Los desagües fueron probados satisfactoriamente con climas extremos, aunque se hizo una adecuación para la satisfacción de la copropiedad. - Las filtraciones de los vidrios fueron atendidas en su momento.

En definitiva, que muchas de las falencias inicialmente presentadas son apenas naturales en proyectos constructivos, por lo que se corrigieron oportunamente sin ningún reproche; sin embargo, otras de las aparentes falencias son simples disconformidades inj ustificadas de la administración, quien convirtió todo en un círculo vicioso (…) presentando nuevas listas de pendientes cada vez que se realizaba una entrega (…) lo que hacía que nada se recibiera a satisfacción.

Con base en los nuevos hechos que narró, propuso las siguientes excepciones de mérito:

• Inexistencia del derecho y de la obligación. - Buena fe. - Cobro de lo no debido.Radicado No. 05001310300820190026202

Página 5 de 28 - Falta de legitimidad en la causa por pasiva. Legitimidad por daños en bienes comunes de la propiedad horizontal. - Ausencia de responsabilidad por parte de la entidad para condenarla en perjuicios.

4. Sentencia de primera instancia3.

La decisión fue desestimatoria de las pretensiones. En primer lugar, explicó que si bien el escrito de demanda no fue claro sobre si el pedimento era de responsabilidad civil contractual o extracontractual, lo cierto es que una vez evaluada la narración fá ctica en su integridad, y contrastada con las excepciones

que si bien el escrito de demanda no fue claro sobre si el pedimento era de responsabilidad civil contractual o extracontractual, lo cierto es que una vez evaluada la narración fá ctica en su integridad, y contrastada con las excepciones de mérito, se puede inferir razonablemente que la acción incoada es la contractual, derivada bien del contrato de venta inicial en el que se ofrecieron unas condiciones inmobiliarias que resultaron desconocidas, o bien por alguna no entrega o entrega defectuosa que se presentara en las áreas comunes. Es que los hechos aluden a todas las ofertas que se realizaron y al incumplimiento de las mismas por parte de los responsables del proyecto, por ejemplo, en los hechos 7, 12 y 14 claramente se hace referencia a lo indicado en la publicidad, a lo ofrecido, a lo ofertado y al incumplimiento de obligaciones . Y porque de otro lado , la parte demandada cuestionó a través de las excepciones perentorias la falta de requisitos de la responsabilidad civil contractual.

Luego, procedió con el análisis de los 4 componentes axiológicos de la institución en comento, y comenzó por la existencia de un contrato válido entre las partes. Gracias a lo recién expuesto, de golpe descubrió que el reclamo judicial versa precisamente en la desatención de la constructora a reclamos por defectos que se evidenciaron al momento de hacerse entrega de las zonas comunes, o porque sencillamente lo ofrecido no se construyó, o se construyó de manera deficiente; para este despacho, entonces, es claro que las partes están atadas a un contrato porque Arconsa fue quien construyó el edificio Milá propiedad horizontal. Ello no fue objeto de discusión y, contrario a esto, desde la fijación del litigio quedó como un hecho probado.

contrato porque Arconsa fue quien construyó el edificio Milá propiedad horizontal. Ello no fue objeto de discusión y, contrario a esto, desde la fijación del litigio quedó como un hecho probado.

Sobre el incumplimiento tardío o imperfecto de algunas de las obligaciones contractuales, indicó que no hay duda sobre la demora o entrega a conformidad de las zonas comunes, porque de acuerdo a lo dicho por el representante legal de la

3 2019-00262 AUDIENCIA INSTRUCCIÓN Y JUZGAMIENTO 5° PARTE.mp4Radicado No. 05001310300820190026202

Página 6 de 28 demandada, y de la lectura de las comunicaciones, queda claro que para octubre de 2016, que era la fecha en que ya se tenía el 51% de ocupación, no se había hecho entrega en su totalidad de las zonas comunes no esenciales. La tardanza es reconocida por la constructora en varias de las comunicaciones, en las que inclusive se compromete a realizar ciertas actividades, y precisamente en virtud de ello es que se elabora un plan de trabajo que se desarrolló durante el año 2017.

No obstante, aun cuando hubo una tardanza en el cumplimiento, explicó que la demandada fue ejecutando las obras a su cargo y reparando las falencias objeto de garantía. Sobre este punto fueron ampliamente indagados los testigos (de quienes preliminarmente se destacó la utilidad de su dicho y se despachó desfavorablemente la tacha de sospecha formulada), que fueron contestes y al unísono expusieron que todas las fallas fueron reparadas, y las que no fueron reparadas es porque no corresponden a la realidad.

Así que, aunque la demandante indica unas actividades pendientes por

unísono expusieron que todas las fallas fueron reparadas, y las que no fueron reparadas es porque no corresponden a la realidad.

Así que, aunque la demandante indica unas actividades pendientes por ejecutar, las mismas se encuentran carentes de todo respaldo probatorio; se habla en la demanda de unas diferencias entre lo construido y lo ofertado, no obstante ninguna prueba se allegó al plena rio sobre eso, no se allegó ni siquiera una oferta de venta, no se trajeron conceptos técnicos de ninguna clase, no se trajeron fotografías donde si quiera pudiera evidenciarse los daños. Inclusive, a pesar de haberse decretado una prueba pericial a cargo de la parte demandante, esta no procedió en forma diligente con su práctica; al contrario, fue la demandada quien trajo fotografías, videos y los conceptos técnicos. Todos estos elementos probatorios no dan cuenta, en lo absoluto, de los defectos constructivos que atribuye al edificio Milá.

Todo esto deja sin piso el incumplimiento atribuido, y bastaría esta sola consideración para detener el análisis de los demás requisitos. No obstante, si en gracia de discusión se considerara que la sola tardanza en la ejecución daría por suplido el requisito del incumplimiento, sería del caso analizar el elemento del daño. Y es aquí donde, evidentemente, la actora no cumplió con su carga; como ya se dijo, relacionó una cantidad de defectos que a la fecha de la demanda presentaba las zonas comunes de la edificación, pero ninguna prueba trajo que diera cuenta de eso. Se advi erte entonces que los daños enunciados se quedan en una manifestación carente de todo respaldo probatorio.Radicado No. 05001310300820190026202 Página 7 de 28

eso. Se advi erte entonces que los daños enunciados se quedan en una manifestación carente de todo respaldo probatorio.Radicado No. 05001310300820190026202 Página 7 de 28 Bajo el mismo razonamiento -de inexistencia de prueba sobre el dañotambién despachó desfavorablemente el acaecimiento de la responsabilidad civil extracontractual, evaluada subsidiariamente.

5. Impugnación.

La demandante se alzó contra lo así decidido en la misma audiencia exponiendo los reparos concretaos, los que luego fueron sustentados en los tres días siguientes 4. Si bien en la anualidad anterior las Altas Cortes profirieron múltiples sentencias5 por medio de las cuales ratificaron la importancia de agotar la etapa de sustentación estrictamente ante el ad quem, lo cierto es que para el 2 de marzo de 2022 (cuando se admitió el recurso de apelación), y de acuerdo con el entendimiento un tanto más laxo vigente para la época según el cual una concepción rígida corría el riesgo de dirigir a un exceso ritual manifiesto, tan solo se corrió el término para que la recurrente ampliara la sustentación de la alzada, lo que hizo por medio del escrito que a continuación se sintetiza6.

En primer lugar, expuso que la obligación de la constructora es de resultado, y por tanto es la presunta responsable de los daños que se presenten en la entrega del edificio. Esto se debe a que está obligada, por mandato legal, a entregar el bien con buena calidad, y la falta de cumplimiento configuraría el daño. No solo solicitó la aplicación de la garantía decenal consagrada en el 3 del artículo 2060 del Código

del edificio. Esto se debe a que está obligada, por mandato legal, a entregar el bien con buena calidad, y la falta de cumplimiento configuraría el daño. No solo solicitó la aplicación de la garantía decenal consagrada en el 3 del artículo 2060 del Código Civil, sino q ue, además, es claro que Arconsa está llamada a responder por la garantía de la obra (…) contemplada en la ley 1480 de 2011, artículo 8. En ese orden, las reclamaciones realizadas desde el momento en que se entregó el primer apartamento tuvieron una razón de ser justificada, dado que los bienes entregados carecían de calidad e idoneidad, y debía protegerse al consumidor ante tales falencias.

Destacó un sentido distinto al valorado en la sentencia sobre los documentos aportados al proceso, ya que estos demuestran de que no hay una verdadera entrega, porque hasta la fecha del escrito de sustentación (15 de marzo del 2022), se presentaron múltiples reclamaciones y reparaciones, que no han sido solucionadas de fondo por parte de Arconsa.

4 03 cuaderno Principal 2019-0262 / Páginas 267 a 275 5 STC9311-2024 / STC15484-2024 / T-350 de 2024 6 08MemorialAmpliacionSustentacionRadicado No. 05001310300820190026202 Página 8 de 28

En cuanto a los testigos, reiteró que debía prosperar la tacha de sospecha por cuanto tienen un interés jurídico directo en el devenir de la sentencia, ya que eran contratistas directos, empleados o subordinados. Frente a la declaración de Jhon Fredy Grajales, quien suministró los equipos de las zonas húmeda, le objetó

eran contratistas directos, empleados o subordinados. Frente a la declaración de Jhon Fredy Grajales, quien suministró los equipos de las zonas húmeda, le objetó su falta de experiencia en propiedades horizontales con una cantidad de personas mayor al de las propiedades individuales, a las que estaba acostumbrado. Además, señaló que, debido a las condiciones climáticas y la ubicación del edificio, las bombas debían tener especificaciones distintas para funcionar simultáneamente en el carril de nado y el jacuzzi.

Asimismo, resaltó del dicho de Mónica Salazar (encargada de la entrega de las zonas comunes ) que dio cuenta de las múltiples reclamaciones que se generaron desde el momento mismo de la entrega , sobre los bienes comunes esenciales y no esenciales. Destacó el testimonio de Daniel Restrepo, director del servicio post-venta, como medio suasorio acerca de las reclamaciones del edificio Milá sobre bienes comunes, en específico, la falla en la losa de parqueaderos que sirve de techo al sótano, que continúa con filtraciones de agua. Por último, señaló que la declaración de Natalia Echeverri no guardaba relación alguna con el edificio construido.

II. PROBLEMAS JURÍDICOS.

Corresponde a la Sala entonces, congruente con los reparos concretos , definir la viabilidad de interpretar la demanda en el sentido de que la pretensión fue dirigida a lograr la efectividad de la garantía legal por vicios de calidad e idoneidad de las zonas comunes de Milá; si la respuesta es afirmativa, sería del caso evaluar si la demandante informó a la constructora -por escrito y dentro del término de la

dirigida a lograr la efectividad de la garantía legal por vicios de calidad e idoneidad de las zonas comunes de Milá; si la respuesta es afirmativa, sería del caso evaluar si la demandante informó a la constructora -por escrito y dentro del término de la garantíala existencia de los defectos alegados, y, de verificar aquello, se auscultará si Arconsa demostró la adecuada reparación de tales. Por otro lado, si la interpretación a la demanda en tal sentido se avizora como una afrenta contra el derecho de contradicción o el principio de congruencia, y por tanto improcedente, se estudiará si la demandada causó un daño antijurídico a la propiedad horizontal del que se desprenda su obligación de repararlo. Desde luego, todo ello según el contorno de la impugnación.

III. PLANTEAMIENTOS SUSTENTATORIOS DE LA DECISIÓNRadicado No. 05001310300820190026202

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3.1. Realizado el control de legalidad establecido en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advierte vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad; igualmente, se consideran reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir un a decisión de fondo, no habiendo discusión frente a este punto.

3.2. De los reparos relativos a la obligación de Arconsa de hacer efectiva la garantía legal.

Mucho se ha escrito sobre el deber de los operadores judiciales de interpretar la demanda7, según el cual, la labor no está determinada exclusivamente por el dicho de los accionantes sino por el conjunto de hechos jurídicamente relevantes que se alegan y de los cuales se pretende obtener una consecuencia jurídica o,

la demanda7, según el cual, la labor no está determinada exclusivamente por el dicho de los accionantes sino por el conjunto de hechos jurídicamente relevantes que se alegan y de los cuales se pretende obtener una consecuencia jurídica o, dicho de otro modo, de la causa petendi . Este deber es desarrollo directo del principio iura novit curia puesto que el juez se encuentra atado al derecho, que bien conoce.

El presente trámite, entonces, no es ajeno de ser sometido a tal estudio, el cual, como se dijo, se circunscribe a los límites de la causa petendi, y que ha sido descrito por la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de

Justicia del siguiente modo:

“(..) el juzgador está obligado a interpretarla -la demandaen busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administración de justicia y la solución real de los conflictos, realizando un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos,