TSDJ MED SC - 050013103010201800594-00-(31-07-2020)

TEMA: REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - es un contrato bilateral, oneroso, consensual de ejecución sucesiva, no dispositivo, en donde el arrendatario tiene un derecho personal (no real) a usar y gozar de la cosa objeto del contrato y requiere de consentimiento, objeto y precio. /

HECHOS: Se presentó demanda ante la sociedad H.H. GRUPOEMPRESARIAL SAS, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento comercial y por consiguiente se declare: cumplir con el contrato celebrado entre las partes, se condene al pago de la suma de dineros por concepto de bienes muebles, como datación del hotel, se condene al demandado al pago de la cláusula penal sancionatoria por el incumplimiento así como la indemnización de perjuicios por daños sufridos por los demandantes. En audiencia de instrucción y juzgamiento celebrada el día 06 de junio de 2019, se declaró infundadas la mayor parte de las excepciones de mérito pro puesta por la demandante, ordeno cumplimiento del contrato, ordenando cumplir con la entrega de la obligación, la cosa arrendada, condenándose igualmente a pagar lo convenido en la cláusula penal. Interponiendo recurso de alzada la parte demandada y argumentando su decisión de inconformidad.

TESIS: (…) El artículo 1973 del C. C. define el contrato de arrendamiento como aquel en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una, a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio , y la otra, a pagar por este goce, obra, o servicio, un precio determinado. El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, en este último caso es un documento ad

prestar un servicio , y la otra, a pagar por este goce, obra, o servicio, un precio determinado. El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, en este último caso es un documento ad probationen no ad solemnitatem, por tanto no siendo solemne el contrato de arrendam iento, su prueba puede aducirse mediante cualquiera de las formas legales, documental, confesión, testimonios, etc. El arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual de ejecución sucesiva, no dispositivo, en donde el arrendatario tiene un derecho personal (no real) a usar y gozar de la cosa objeto del contrato y requiere de consentimiento, objeto y precio. La entrega de la cosa que se da en arrendamiento se efectúa válidamente, cuando la cosa es puesta en el poder material o físico del arrendatario. La principal obligación del arrendador, es entregar al arrendatario el goce de la cosa arrendada; y la principal obligación del arrendatario es pagar el valor del canon pactado. (…). (…) el contrato de arriendo se realizó y legalizó mediante document o privado que se aportó al plenario, y revisado el mismo cumple con los requisitos de existencia y validez, tal como lo analizó el A-quo en su sentencia, por tanto nació a la vida jurídica, surgiendo así las obligaciones de las partes. (…). (…) no se obser va que exista una indebida vinculación entre el memorando de entendimiento y el documento de contrato de arrendamiento comercial, indistintamente, y como se repite, que el memorando de intención haya perdido vigencia, motivo por el cual este segundo cargo también está llamado a no prosperar. (…). (…) en gracia de discusión, si se entendiera que no se pactó un plazo para la entrega, y por tanto debe acudirse a la analogía de normas, como lo dijo

cargo también está llamado a no prosperar. (…). (…) en gracia de discusión, si se entendiera que no se pactó un plazo para la entrega, y por tanto debe acudirse a la analogía de normas, como lo dijo el A -quo, para determinar cuál es el plazo para la entrega del inmueble arrendado, podía válidamente acudirse a las normas del C.C; pues el artículo 822. Del C. Co. Consagra: “APLICACIÓN DEL DERECHO CIVIL. Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efect os, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa. La prueba en derecho comercial se regirá por las reglas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales establecidas en la ley”. Motivo por el cual no le asiste razón al apelante cunado afirma que no se pueden aplicar las normas del C. C . (…). (…) Así las cosas, tenemos que, el señor Juez a -quo efectuó una acumulación equivocada de las pretensiones que acogió, pues a la primera, referida a ordenar el cumplimiento del contrato (principal), sumó el reconocimiento de la cláusula penal (pedida como subsidiaria), y sabido es, que las pretensiones subsidiarias se analizan en defecto de la prosperidad de las principales, lo que essuficiente para corroborar el yerro en que incurrió, pues al otorgarle prosperidad a la primera pretensión principal, el campo de acción del señor Juez de instancia se limitaba a sopesar las demás así rotuladas, no las subsidiarias. (…). (…) observando la Sala que en cuanto a la pretensión referente

pretensión principal, el campo de acción del señor Juez de instancia se limitaba a sopesar las demás así rotuladas, no las subsidiarias. (…). (…) observando la Sala que en cuanto a la pretensión referente a la imposición de la cláusula penal, esta se encuentra plenamente justifi cada en correspondencia con el acreditado incumplimiento de la sociedad demandada de sus obligaciones contractuales y por su conducta contractual ajena a la buena fe que impone el artículo 871 del C. Co.,

MP. MURIEL MASSA ACOSTA

FECHA: 31/07/2020

PROVIDENCIA: SENTENCIA__________________________________________________

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL Medellín, treinta y uno (31) de julio del dos mil veinte (2020)

MURIEL MASSA ACOSTA

Magistrada Ponente

Sentencia General 072 Sentencia Verbal 009 Proceso VERBAL – de cumplimiento de contrato de arriendo comercial. Radicado 05001 31 03 010 2018 00594 00 Procedencia Juzgado Décimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín Demandante Jairo Lobo Roso y otros Demandado H. H Grupo Empresarial SAS

Decisión REVOCA PARCIALMENTE SENTENCIA

ASUNTO: La entrega de la cosa que se da en arrendamiento se efectúa válidamente, cuando la cosa es puesta en el poder material o físico del arrendatario, pero cuando el objeto del contrato no se ha terminado porque está en construcción, la puesta a disposición del inmueble se hace en un momento posterior a la fecha

es puesta en el poder material o físico del arrendatario, pero cuando el objeto del contrato no se ha terminado porque está en construcción, la puesta a disposición del inmueble se hace en un momento posterior a la fecha del contrato válidamente celebrado , el día de comienzo, vendrá dado entonces, no por el día de celebración del contrato, sino por el de la puesta a disposición, porque la necesidad de realizar obras para acondicionar el inmueble de forma que sirva al uso pactado, y an tes de la entrega de la misma, aun cuando se hubiera firmado el contrato de arrendamiento, es circunstancia que impide la posesión del inmueble, por el arrendatario, de forma que éste no se considera entregado a los efectos de la puesta en disposición hast a que las obras se hayan definitivamente realizado, cuestión que no le quita validez al contrato legalmente celebrado, pues ya hubo acuerdo en el objeto y el precio.

Procede la Sala Tercera de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín a proferir sentencia de segunda instancia, dentro del proceso Verbal de cumplimiento de contrato de arrendamiento comercial , radicado con el No. 05001 31 03 010 2018 00594 00 , instaurado por los señores JAIRO“Al servicio de la justicia y de la paz social”

2

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

LOBO ROSO, LUIS FERNANDO LOBO ROZO y WILSON ANTONIO LOBO ROZO; en contra de la sociedad H. H . GRUPO EMPRESARIAL SAS .

Sentencia que de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 806

LOBO ROSO, LUIS FERNANDO LOBO ROZO y WILSON ANTONIO LOBO ROZO; en contra de la sociedad H. H . GRUPO EMPRESARIAL SAS .

Sentencia que de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 806 expedido el 4 de junio de 2020, por medio del cual se adoptaron medidas para implementar las tecnologías de la información y se flexibilizó la prestación del servicio de justicia, se profiere en forma escrita, atendiendo que la anterior normativa posibilitó el trámite escritural de la segunda instancia en materia civil, al consagrar que las medidas adoptadas por este decreto, se aplicarán a los procesos en curso y a los que se inicien luego de la expedición de esta norma.

I. ANTECEDENTES

1. Los señores JAIRO LOBO ROSO, LUIS FERNANDO LOBO ROZO y WILSON ANTONIO LOBO ROZO , por conducto de apoderado debidamente constituido, presentaron demanda con la cual se dio inicio al presente proceso verbal de cumplimiento de contrato de arrendamiento comercial, en contra de la sociedad H. H GRUPO EMPRESARIAL SAS , a efectos de que se declare las siguientes;

PRETENSIONES:

PRINCIPALES. a) Se ordene el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre el inmueble ubicado en la carrera 43E No. 11 -37, Barrio Manila, sector el Poblado del Municipio de Medellín. b) Se condene al pago de la suma de $219.769.650, por concepto de bienes muebles, como dotación del hotel. c) Condenar al demandado al pago de las costas y agencias en derecho de acuerdo con la cuantía que determine el juzgado.

bienes muebles, como dotación del hotel. c) Condenar al demandado al pago de las costas y agencias en derecho de acuerdo con la cuantía que determine el juzgado.

SUBSIDIARIAS. a) Se condene al demandado al pago de la cláusula penal sancionatoria por el incumplimiento, consagrada por las partes en“Al servicio de la justicia y de la paz social”

3

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

el contrato de arrendamiento, equivalente a QUINIENTOS MILLONES DE PESOS ($500.000.000) más su indexación b) Se condene al pago de la indemn ización de perjuicios a los demandados, por los daños sufridos por los demandantes debido al incumplimiento del contrato de arriendo, los cuales equivalen a la suma de OCHENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS VEINTISEÍS MIL PESOS M/L ($82.926.000) por concepto d e pérdida del poder adquisitivo por la suma pactada cómo cláusula penal por el hecho del paso del tiempo, esto es, la indexación.

2. Como HECHOS que fundamentan las anteriores pretensiones la parte

actora sostuvo lo siguiente:

a) Que entre los señores WILSON ANTONIO LOBO ROZO y la compañía H.H. GRUPO EMPRESARIAL S.A.S. se suscribió un MEMORANDO DE INTENCIÓN Y ENTENDIMIENTO el 27 de noviembre de 2015, en el cual la demandada promete a Wilson Antonio Lobo, la celebración de un contrato de arrendamiento en el año 2017 sobre el bien inmueble denominado “Hotel Poblado

noviembre de 2015, en el cual la demandada promete a Wilson Antonio Lobo, la celebración de un contrato de arrendamiento en el año 2017 sobre el bien inmueble denominado “Hotel Poblado Manila”, una vez fuera construido y terminado el inmueble por parte del PROMITENTE ARRENDADOR, quien es propietario de la mayor extensión del inmueble donde se desarrolla y const ruye el hotel, estipulando en la cláusula cuarta del indicado documento, como fecha de entrega para efectos de la adecuación por parte de los PROMITENTES ARRENDATARIOS, el mes de marzo de 2017. b) Que el 28 de diciembre de 2017, se suscribió un contrato de arrendamiento entre la demandada y los demandantes JAIRO LOBO ROZO y LUIS FERNANDO LOBO ROZO como arrendatarios y WILSON ANTONIO LOBO ROZO como codeudor, sobre un bien inmueble de 5 pisos, sótano, 25 habitaciones y un área construida de 1.400 metros cuadrados, identificado con los folios de matrícula inmobiliarios No. 001 -766823, 001 -766822 y 001 -066824; pactándose como canon de arrendamiento la suma de $31.000.000 mensuales, con una vigencia de 15 años y se pactó una clausula penal sancionatoria por incumplimiento equivalente a $500.000.000 a favor de la parte cumplida, sin que ello impida la“Al servicio de la justicia y de la paz social”

4

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

reclamación de indemnización por los daños que excedan dicho valor.

y de la paz social”

4

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

reclamación de indemnización por los daños que excedan dicho valor. c) Que el arrendatario invirtió $219.769.650 en adecuación del hotel para su amueblamiento; per o el ARRENDADOR incumplió de manera temeraria el contrato, pues nunca realizó la entrega material del bien inmueble arrendado, manifestándoles de manera descarada que no estaba dispuesto a cumplir las obligaciones estipuladas en el contrato, a pesar de est ar este ya firmado y perfeccionado y la construcci ón del hotel ya terminada; procediendo el demandado a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero, donde funciona hoy en día el “Hostal los patios”, burlando el acuerdo de voluntades firmado con los demandantes.

3. La demanda fue admitida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, mediante proveído de 21 de noviembre de 2018 .

Notificado el auto admisorio, oportunamente el demandado contestó la demanda (folio 113 a 145) oponiéndose a todas y cada una de las pretensiones de la misma; afirmando que , el perfeccionamiento del contrato de arrendamiento se encontraba sometido a una solemnidad ad substantiam actus acordada entre las partes, sin la cual, dicho contrato no produciría sus efectos jurídicos, la cual consistía en la entrega material del inmueble arrendado a través de una escritura privada (acta de entrega debidamente notariada) la cual nunca fue elaborada, motivo por el cual dicho contrato nunc a fue perfeccionado, ya que la vigencia de l mismo

del inmueble arrendado a través de una escritura privada (acta de entrega debidamente notariada) la cual nunca fue elaborada, motivo por el cual dicho contrato nunc a fue perfeccionado, ya que la vigencia de l mismo estaba sometido a la entrega material del inmueble arrendado, y esta vigencia nunca inició en la medida en que el inmueble objeto de dicho contrato nunca fue entregado de conformida d con las solemnidades pactadas. Afirma que, como el contrato de arriendo no fue perfeccionado no surgió ninguna obligación para las partes, por lo que la demandada hizo uso de la figura jurídica de retracto de contrato consagrada en el artículo 1979 del C.C., y se abstuvo de firmar y de autentica r el acta de entrega que daba vida al contrato de arrendamiento . Sostiene además, que es irrelevante que el memorando de intención haya traído un momento determinable para la entrega del inmueble en caso de celebrarse un contrato de arrendamiento, porque en el contrato la entrega del inmueble fue sometido a una solemnidad , y además el“Al servicio de la justicia y de la paz social”

5

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

memorando fue suscrito sólo con una de las partes . Finalmente indica que, el contrato de arrendamiento no nació a la vida jurídica, por lo tanto no produjo los efectos jurídicos deseados , razón por la cual, la cláusula penal es inane, inocua e inaplicable , y que no es cierto que los demandantes hayan tenido que incurrir en gastos para el mobiliario del hotel, por cuanto el contrato nunca se perfeccionó y por tanto los

penal es inane, inocua e inaplicable , y que no es cierto que los demandantes hayan tenido que incurrir en gastos para el mobiliario del hotel, por cuanto el contrato nunca se perfeccionó y por tanto los demandantes nunca tuvieron acceso al hotel como para predicar que hicieron adecuación al mismo.

Por lo anterior, propone el demandado las siguientes excepciones de

mérito: FALTA DE PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO POR LA NO VERIFICACIÓN DE SOLEMNIDADES AD

SUBSTANTIAM ACTUS ACORDADAS POR LAS PARTES, EJERCICIO

LEGÍTIMO DEL DERECHO DE RETRACTO CONTEMPLADO EN EL

ARTÍCULO 1979 DEL CÓDIGO CIVIL, INEXISTENCIA DE VÍNCULO ENTRE

EL MEMORANDO DE INTENCIÓN Y EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,

FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA DEL SEÑOR

WILSON ANTONIO LOBO ROZO, INEXISTENCIA DE LOS GASTOS DE

ADECUACIÓN O DOTACIÓN DEL HOTEL, INEXISTENCIA DE LA

CLÁUSULA PENAL E INEXISTENCIA DEL PERJUICIO POR PARTE DE LOS

DEMANDANTES, PRESUNCIÓN DE BUENA FE DEL DEMANDADO,

DEMANDA TEMERARIA Y MALA FE POR PARTE DE LOS DEMANDANTES,

EXISTENCIA DE CONDICIÓN SUSPENSIVA.

Finalmente, objeta el juramento estimatorio, del cual se dio traslado a la parte demandante mediante proveído de primero de abril de 2019 , e igualmente se le dio traslado secretarial de las excepciones de mérito presentadas, pronunciándose la parte demandante mediante memorial que obra a folio 157 a 160 del expediente.

parte demandante mediante proveído de primero de abril de 2019 , e igualmente se le dio traslado secretarial de las excepciones de mérito presentadas, pronunciándose la parte demandante mediante memorial que obra a folio 157 a 160 del expediente.

4. Trabada la relación jurídica procesal, se procedió mediante proveído de mayo 2 de 2019 a fijar fecha para la audiencia inicial de instrucción y juzgamiento, la cual se realizó el día 6 de junio de 2019, donde se practican las pruebas del proceso , concluyendo la primera instancia con sentencia proferida el mismo día declarando infundadas la mayor parte de las excepciones de mérito pr opuesta por la parte demandada, ordenando el cumplimiento del contrato celebrado el 28 de diciembre de“Al servicio de la justicia y de la paz social”

6

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

2017 entre la empre sa H.H GRUPO EMPRESARIAL S.A.S. como arrendadora, y LUIS FERNANDO LOBO ROZO y JAIRO LOBO ROZO como arrendatarios, y como consecuencia de lo anterior , ordena a la demandada cumplir con la obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada, por considerar que este es el alcance de la cláusula cuarta , permitiendo la iniciac ión de la vigencia del contrato; condenándola igualmente a pagar a los arrendatarios la suma de QUINIENTOS MILLONES DE PESOS ($500.000.000) convenido cómo clausula penal, y las costas del proceso; así mismo se absuelve a la demandad a de las demás pretensiones de la demandada, y se declara la prosperidad de la

MILLONES DE PESOS ($500.000.000) convenido cómo clausula penal, y las costas del proceso; así mismo se absuelve a la demandad a de las demás pretensiones de la demandada, y se declara la prosperidad de la excepción de falta de legitimación en la causa por activa del señor WILSON LOBO ROS O y de inexistencia de los gastos de adecuación o dotación del hotel.

Como fundamento de su decisión, el sentenciador de pr imera instancia consideró que en el caso que nos ocupa, el contrato de arriendo comercial está precedido de un documento de intención, pero la pretensión formulada es el cumplimiento del contrato de arriendo comercial, pretensión regulada en la condición resolutoria ta cita implícita en todo contrato, consagrada en el art. 1546 del C.C. 1, y también le es aplicable el Art. 870 del C. Co.2 por ser un contrato de arriendo comercial en donde lo que se pide, es el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.

Por otra parte, afirma el A-quo, que se parte de la fuerza normativa que tiene consagrado todo contrato conforme los artículos 1602 C.C. 3 y 871

1 C. C. Artículo 1546. Condición resolutoria tacita. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.

2 C. Co. Art. 870. Accio nes alternativas en contratos bilaterales. En los contratos

tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.

2 C. Co. Art. 870. Accio nes alternativas en contratos bilaterales. En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.

3C. Co. Artículo 1602. Los contratos son ley para las partes. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.“Al servicio de la justicia y de la paz social”

7

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

C. Co.4 que consagran la buena fe en los contratos; sostiene que, las pates en este asunto, se enfrentan en la lectura y entendimiento del contrato en su cláusula CUARTA, considerando que son los Arts. 16185 y S.S del C.C. los que señalan las reglas de interpretación de los contratos.

Indica que, en razón que el centro de la discusión es la lectura que debe darse al numeral cuarto del contrato de arrendamiento comercial , al mismo hay que buscarle su significado ; ya que la demandada considera que en esta se pactó una solemnidad ad sustantiam actus, consistente en perfeccionar el contrato con un acta notarial de entrega, y que mientras esta no se realizara , se podía retractar conforme al Art.1979 del C.C. 6; mientras que , para los demandantes es un contrato legalmente

perfeccionar el contrato con un acta notarial de entrega, y que mientras esta no se realizara , se podía retractar conforme al Art.1979 del C.C. 6; mientras que , para los demandantes es un contrato legalmente celebrado, donde só lo faltaba la entrega del inmueble para el perfeccionamiento del mismo.

Sostiene el A -quo además, que las pa rtes iniciaron la negociación suscribiendo un memorando de instrucción y entendimiento en noviembre de 2015, siendo las partes Wilson Roso y la sociedad demandada, denominados promitente arrendatario y promitente arrendador respectivamente, que tenía por objet o la celebración de un futuro contrato de arriendo sobre un local comercial; que si bien no se pide nada en relación con el memorando, el mismo adquiere relevancia para el proceso, porque en él se revelan los pasos de cómo celebrar el negocio, pero que el conflicto es con el contrato de arriendo comercial suscrito en diciembre 28 de 2017 con otros sujetos distintos a los que firmaron el memorando, esto es, la demandada como arrendadora y los demandantes Luis y Jairo Lobo Ros o como los arrendatarios, ya que Wilson Roso solo firmó como codeudor.

4 C. Co. Art. 871. Principio de la Buena Fe. Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley la costumbre o la equidad natural.

5 C.C. Artículo 1618. Prevalencia de la intención. Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.

5 C.C. Artículo 1618. Prevalencia de la intención. Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.

6 C. C. Artículo 1979. Derecho de retracto y existencia de arras . Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo este respecto las mismas re glas que en el contrato de compraventa“Al servicio de la justicia y de la paz social”

8

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

Por lo anterior , procede el A -quo a e studiar si el contrato demandado contiene los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, esto es la capacidad, el consentimiento, el objeto, la causa licita, el precio y la renta, afirmando que con los interrogatorios de parte recibidos, se constatan estos elementos de capacidad y consentimiento, ya que las partes tienen capacidad, entendieron cuál era el co ntrato que se estaba realizando sobre un inmueble “Hotel Poblado Manila”, donde se pactó un canon, por lo que en principio están dados todos los elementos y por tanto es un contrato licito y valido.

Frente al retracto consagrado en el artículo 1979 del C.C, afirma que es claro que el arrepentimiento de las partes se puede dar, cuando se haya pactado que el contrato no se reputa perfecto mientras no se firme escritura, pero que esto no fue lo acordado por las partes, que no se dice

claro que el arrepentimiento de las partes se puede dar, cuando se haya pactado que el contrato no se reputa perfecto mientras no se firme escritura, pero que esto no fue lo acordado por las partes, que no se dice que se perfeccionaría el contrato por escritura pública, sino que , lo acordado en la cláusula cuarta fue la forma en que se cumpliría la principal obligación del arrendador, que es, entregar la cosa arrendada, pues sin ella el contrato no puede iniciarse, que es , cosa diferente a haberse celebrado válidamente.

Así mismo indica el A-quo que, el Art. 870 C. Co. es aplicable al caso, el cual permite solicitar el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios. Sostiene además que las partes iniciaron el contrato con un compromiso ético desde noviembre 27 d e 2015, para celebrar el mismo a partir de marzo 25 de 2017 sobre el inmueble denominado “Hotel Poblado Manila ”, pero el contrato de arriendo comercial realmente se celebró el 28 de diciembre de 2017, el cual cu enta con todos los elementos de validez y eficacia, es decir que el acuerdo de entendimiento terminó dos años después con la efectiva celebración del contrato de arriendo, el cual consta de la respectiva diligencia de reconocimiento ante Notario. Lo que significa que desde ese entonces el contra to producía efecto, y correspondía al arrendador cumplir con sus propias obligaciones, siendo la primera y principal, la de entregar el inmueble. Ratifica que no se acordó una solemnidad ad sustantiam actus , sino la firma de un documento notariado cuando se entregara el inmueble, que dejara claro cuál era la fecha de iniciación del contrato.“Al servicio de la justicia y de la paz social”

se acordó una solemnidad ad sustantiam actus , sino la firma de un documento notariado cuando se entregara el inmueble, que dejara claro cuál era la fecha de iniciación del contrato.“Al servicio de la justicia y de la paz social”

9

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

Concluyendo el A-quo que, el contrato de arriendo celebrado no dejaba pendiente ningún requisito para perfeccionar el mismo, lo único que quedó pendiente de cumplir fue la obligación del arrendador de entregar al arrendatario la cosa arrendada, y que ese es el único entendimiento y alcance de la cláusula cuarta; es decir que a partir del 28 de diciembre de 2017, lo que el arrendador debía hacer contractualmente era entregar el inmueble a los arrendatarios y por tanto la firma de este contrato le impedía a la demandada retractarse del mismo, sin que se configurara un incumplimiento de su principal obligación.

Sostiene el fallador de primera instancia , que si leemos las normas de arrendamiento del C.C. y del C. Co. Sobre la entrega del bien arrendado, no hay norma que nos permita saber cuándo se debe hacer la entrega , pero el mandato legal es que en los contratos se aplican las normas generales de l libro de o bligaciones, y a los contratos similares se le pueden aplicar analógicamente estas normas, por tanto, la solución la trae el artículo 1882 del C.C.7, que enseña que la entrega debe hacerse de manera inmediata después de perfeccionado el contrato, o en la fecha en que convinieron las partes, y las partes convinieron la entrega cuando

trae el artículo 1882 del C.C.7, que enseña que la entrega debe hacerse de manera inmediata después de perfeccionado el contrato, o en la fecha en que convinieron las partes, y las partes convinieron la entrega cuando se entregara el inmueble, como se regula en la cláusula cuarta, entendiendo que la entrega material era cuando estuviera terminado el inmueble que estaba en proceso de construcción, ya que sólo faltaba que fuera terminado y entregado por parte del construct or a la demandada, para que esta, en esa fecha hiciera entrega a los arrendatarios; afirmando que, esa es la lectura valida de la cláusula cuarta, y que es claro que a lo largo de la audiencia se probó que el inmueble está terminado, construido y hoy está en total funcionamiento, simplemente que la demandada decidió realizar un contrato de arrendamiento con un tercero distinto a los demandantes; por lo anterior sostiene que si no se hace esa lectura, se entiende que la entrega se debió hacer inmediatamente después de firmado el contrato conforme al C.C.; observando que la razón que da el arrendador en su interrogatorio, para no entregar el inmueble, es porque

7 C. C. Artículo 1882. Tiempo de entrega y retardo. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él.

Si el vendedor, por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de él y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales. (…)“Al servicio de la justicia y de la paz social”

10

perseverar en el contrato o desistir de él y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales. (…)“Al servicio de la justicia y de la paz social”

10

Radicado No. 05001 31 03 010 2018 00594 00

Wilson Lobo Rozo le incumplió en otro contrato , y esa es la razón por la cual la demandada resolvió no contin uar con el contrato de arriendo; afirmando que lo anterior lleva a concluir que la demandada es la parte incumplida del contrato , y legitima a los demandados para solicitar la entrega del inmueble con la indemnización de perjuicios.

Así las cosas, declara probada la excepción de falta de legitimación en la causa por activa del Wilson Antonio Lobo Roso, pues si bien