TSDJ MED SC - 05001310301120190009701-(05-12-2024)

TEMA: NULIDAD DEL CONTRATO DE PROMESASi no establecen una época para tal efecto y, por el contrario, dejan indeterminado tal momento futuro, es decir, no delimitan el período o lapso preciso en que debe perfeccionarse el contrato prometido, desatienden el requisito del numeral 3.º del artículo 1611. Se deduce de lo anterior, que la condición o plazo de que trata la norma deben ser, necesariamente, «determinados», y su indeterminación, por contrapartida, impide que la promesa surta efectos. / HECHOS: Se solicita que se declare que la sociedad SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy PROYECTOS A GRAN ESCALA PROGRESSA S.A.S. ha incumplido la promesa de compraventa suscrita el día 10 de septiembre de 2012 con la Sociedad BODEGAS Y OFICINAS MÓVILES S.A.S., luego EMPACOTECNIA S.A.S. hoy INTERNATIONAL FOOD CONTAINER ORGANIZATION COLOMBIA S.A.S., en relación a la CLÁUSULA CUARTA, numeral 2 de la Promesa de Compraventa, toda vez que ésta se había comprometido a pagar la suma de $3.900’000.000 el día 10 de octubre de 2012. El Juzgado 11

Civil del Circuito de Medellín, decidió declarar la nulidad absoluta de la promesa suscrita por las partes en litigio, el día 10 de septiembre de 2012. El problema jurídico se concentra en establecer si ¿La juez acertó al concluir que el contrato de promesa de compraventa objeto de litigio adolece

de nulidad absoluta porque carece de la estipulación del lugar, el plazo o condición determinados que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido? o, por el contrario, como lo sostiene la parte demandante ¿el contrato es válido porque de una debida interpretación de las cláusulas del contrato es posible determinar la época en que el contrato de promesa sería celebrado?

TESIS: Según el artículo 1611 del Código Civil -Subrogado, art. 89 de la Ley 153 de 1887-: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a) Que la promesa conste por escrito; 2a) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil [1502]; 3a) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”.(...)Al respecto, la Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civilha expuesto que: “Las solemnidades previstas en esa norma son de las denominadas ad substantiam actus, por lo que la validez del acto depende de su confluencia. La promesa es, por lo tanto, un contrato solemne, que para que produzca efectos debe cumplir con tales formalidades, según lo ordena el

artículo 1500 del Código Civil. Tales solemnidades, impuestas por intereses de orden público, no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el juez. La consecuencia de la ausencia de uno o más de tales requisitos es la nulidad absoluta del acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.(...)En el contrato de promesa, entonces, los contratantes deben señalar sin excepción la época determinada en que se celebrará el vínculo prometido, mediante el pacto de una condición o plazo que así lo dispongan.(...)Si no establecen una época para tal efecto y, por el contrario, dejan indeterminado tal momento futuro, es decir, no delimitan el período o lapso preciso en que debe perfeccionarse el contrato prometido, desatienden el requisito del numeral 3.º del artículo 1611, al que se ha hecho mención. Se deduce de lo anterior, que la condición o plazo de que trata la norma deben ser, necesariamente, «determinados», y su indeterminación, por contrapartida, impide que lapromesa surta efectos.(...)La referida fijación de época puede hacerse mediante la designación de un plazo o de una condición... (…) El plazo es, pues, un acontecimiento futuro y cierto (…) Plazo

determinado es el que necesariamente ha de llegar y se sabe cuándo, e indeterminado aquel que también ha de suceder, pero no se sabe cuándo, en qué fecha ni época, como el día de la muerte de una persona.(...)Además, la Sala advierte que así en el parágrafo 1 de la cláusula octava del contrato de promesa se haya pactado que la fecha límite para que se originara el incumplimiento del contrato sería el 31 de diciembre de 2012, lo cierto es que tal estipulación, tampoco permitiría suplir la exigencia prevista en el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, porque en ninguna cláusula se hizo alusión a la obligación de las partes de comparecer a una notaría a suscribir la escritura pública de compraventa.(...)Se reitera, en el contrato de promesa objeto de litigio no se pactó la fecha, ni la notaría en que se suscribiría la escritura pública. Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 14 de agosto de 2000, exp. 5577, determinó: “Los yerros señalados llevaron a su vez al Tribunal a no estudiar la invalidez demandada, pues, a su juicio, como de la promesa no surgió la obligación de suscribir una escritura de venta, mal podía predicarse aquel fenómeno, dejando así de considerar, por causa de las equivocaciones aludidas, la viabilidad de la pretensión de nulidad, lo que, a su turno, le impidió dar por demostrado, estándolo, que dicho documento no solo carecía de la indicación del "plazo o condición" y, en ese

marco, de la referencia al lugar y a la notaría donde debía otorgarse la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido, como lo reclama el numeral 3º del artículo 89 de la ley 153 de 1887, dejando así de aplicar consecuencialmente las normas sustanciales que otorgaban el derecho a que la nulidad se declarara (Arts. 89, ib. y 2º ley 50 de 1936)”.(...)Por lo tanto, se reitera que, en este caso en particular, técnicamente no existe una parte vencida, ni una parte vencedora, pues la nulidad absoluta del contrato declarada de oficio -por la ausencia de los requisitos del artículo 1611 del Código Civil-, obedeció a la aplicación de reglas imperativas que buscan proteger el orden público, y no estuvo fundamentada en la resistencia de la parte demandada (Art. 1742 del Código Civil).(...)Adicionalmente, no le asiste razón a la parte demandada al señalar que en este caso sí había lugar a la condena en costas con base en que la parte demandante haya “agotado el aparato judicial”, frente a lo cual se insiste en que, la condena en costas solo opera cuando una de las partes resultó vencida, lo cual no acaeció en este asunto, como de igual manera lo explicó la Corte Constitucional en la sentencia C-089 de 2002: “El ordenamiento procesal civil adopta un criterio objetivo, no sólo para la condena, pues “se condena en costas al vencido en el proceso, incidente o recurso, independientemente de las causas del vencimiento”, sino también para la

determinación de aquellas en cada uno de sus componentes, siguiendo en este punto la teoría moderna procesal pues, como lo señala Chiovenda, “la característica moderna del principio de condena en costas consiste precisamente en hallarse condicionada al vencimiento puro y simple, y no a la intención ni al comportamiento del vencido (mala fe o culpa)”. (...)

MP: MARTHA CECILIA LEMA VILLADA

FECHA: 05/12/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA ACLARACIÓN DE VOTO: RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, cinco (5) diciembre de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso: Verbal Radicado: 05001310301120190009701

Demandante International Food Container Organization Colombia S.A. Demandado Proyectos a Gran Escala Progressa S.A.S. Providencia Sentencia 222 de 2024 Tema Nulidad del contrato de promesa Decisión Confirma Magistrada ponente

Martha Cecilia Lema Villada

ANTECEDENTES

1. DEMANDA. International Food Container Organization Colombia S.A.S. presentó demanda en contra de Proyectos a Gran Escala Progressa S.A.S. , con las

siguientes pretensiones:

“1°. Declarar que la sociedad SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy PROYECTOS A GRAN ESCALA PROGRESSA S.A.S. ha incumplido la

siguientes pretensiones:

“1°. Declarar que la sociedad SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy PROYECTOS A GRAN ESCALA PROGRESSA S.A.S. ha incumplido la Promesa de Compraventa suscrita el día 10 de septiembre de 2012 con la Sociedad BODEGAS Y OFICINAS MÓVILES S.A.S., luego EMPACOTECNIA S.A.S. hoy INTERNATIONAL FOOD CONTAINER ORGANIZATION COLOMBIA S.A.S., en relación a la CLÁUSULA CUARTA, numeral 2 de la Promesa de Compraventa, toda vez que ésta se había comprometido a pagar la suma de $3.900’00 0.000 el día 10 de octubre de 2012, siempre que la autoridad competente expidiera la Licencia de Construcción, para lo cual, la Sociedad SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy PROYECTOS A GRAN ESCALA PROGRESSA S.A.S. debía ingresar dicha solicitud, con todos los r equisitos legales, a más tardar el día 14 de septiembre de 2012, demostrando que la negación o alargue del plazo no hubiese sido su responsabilidad, sin embargo, no solo, no ingresaron laRadicado Nro. 05001-31-03-011-2019-00097-01 Página 2 de 21

solicitud de la Licencia de Construcción en la fecha pactada, sino a demás, solo vino a cancelar este primer abono, apenas el día 11 de marzo de 2013, esto es, cinco (5) meses después de la fecha pactada, es decir, por fuera del plazo establecido en dicha cláusula, circunstancia que llevó a la parte vendedora a tener que requerirlos por escrito.

esto es, cinco (5) meses después de la fecha pactada, es decir, por fuera del plazo establecido en dicha cláusula, circunstancia que llevó a la parte vendedora a tener que requerirlos por escrito.

2°. Declarar que la sociedad SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy

PROYECTOS A GRAN ESCALA PROGRESSA S.A.S. ha incumplido la Promesa de Compraventa suscrita el día 10 de septiembre de 2012 con la Sociedad BODEGAS Y OFICINA S MÓVILES S.A.S., luego EMPACOTECNIA S.A.S. hoy INTERNATIONAL FOOD CONTAINER ORGANIZATION COLOMBIA S.A.S., en relación a la CLÁUSULA CUARTA, numeral 3 de la Promesa de Compraventa, toda vez que ingresó la solicitud de la Licencia de Construcción el día 2 de octubre de 2012, sin el cumplimiento de los documentos legales pertinentes, es decir, no solo por fuera del plazo establecido en la Promesa de Compraventa, el cual se había fijado para el día 14 de septiembre de 2012, es decir, 18 días después de la fecha acordada, pero además, s in el cumplimiento, de los requisitos documentales necesarios y completos para el trámite respectivo, tal y como consta en la certificación emitida por la Secretaría de Planeación del Municipio de la Estrella.Radicado Nro. 05001-31-03-011-2019-00097-01 Página 3 de 21

4°. Declarar que la sociedad SOHINCO EMPRESARI AL S.A.S. hoy PROYECTOS A GRAN ESCALA PROGRESSA S.A.S. ha incumplido la Promesa de Compraventa suscrita el día 10 de septiembre de 2012 con la Sociedad BODEGAS Y OFICINA S MÓVILES S.A.S., luego EMPACOTECNIA S.A.S. hoy INTERNATIONAL FOOD CONTAINER ORGANIZATION COLOMBIA S.A.S., en relación a la DECIMA SEGUNDA

Sociedad BODEGAS Y OFICINA S MÓVILES S.A.S., luego EMPACOTECNIA S.A.S. hoy INTERNATIONAL FOOD CONTAINER ORGANIZATION COLOMBIA S.A.S., en relación a la DECIMA SEGUNDA de la Promesa de Compraventa , toda vez que no pagó los honorarios del abogado tributario que se encargaría de la planeación fiscal de la venta del lote, y aún hoy dicha circunstancia permanece invariable.

5°. Declarar que la sociedad SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy PROYECTOS A GRAN ESCALA PROGRESSA S.A.S. ha incumplido la Promesa de Compraventa suscrita el día 10 de septiembre de 2012 con la Sociedad BODEGAS Y OFICINA S MÓVILES S.A.S., luego EMPACOTECNIA S.A.S. hoy INTERNATIONAL FOOD CONTAINER ORGANIZATION COLOMBIA S.A.S., en relación a la CLÁUSULA SÉPTIMA de la Promesa de Compraventa, con base en el no pago de los impuestos prediales causados por el predio objeto de la venta, a partir de la fecha de la entrega real y material del inmueble, es decir, a partir del 10 de diciembre de 2012, fecha en la que efectivamente se entregó el predio por parte del vendedor al comprador; razón por la cual, la sociedad BODEGAS Y OFICINAS MOVILES S.A.S., luego EMPACOTECNIA S.A.S., hoy INTERNATIONAL FOOD CONTAINER ORGANIZATION COLOMBIA S.A.S., debió cancelar los impuestos prediales entre el 26 de marzo de 2013 y el 27 de enero de 2014, por un valor calculado en la suma de $7’671.220.

INTERNATIONAL FOOD CONTAINER ORGANIZATION COLOMBIA S.A.S., debió cancelar los impuestos prediales entre el 26 de marzo de 2013 y el 27 de enero de 2014, por un valor calculado en la suma de $7’671.220.

6°. En consecuencia, de lo anterior, condenar a la Sociedad SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy PROYECTOS A GRAN ESCALA PROGRESSA S.A.S. al pago de la suma de $1.630’000.000, que corresponden al 20% del precio total pactado como CLÁUSULA PENAL, contenida en la CLAU SULA OCTAVA de la Promesa de Compraventa suscrita entre las partes el día 10 de septiembre de 2012.

7°. Declarado el incumplimiento contractual a través de la respectiva sentencia en firme, del cual se deriva la obligación por parte de la Sociedad SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy PROYECTOS A GRAN ESCALA PROGRESSA S.A.S, de pagar la Cláusula Penal, se causarán los interesesRadicado Nro. 05001-31-03-011-2019-00097-01 Página 4 de 21

de mora a partir del día siguiente de tal fecha y hasta que se satisfaga efectivamente dicha obligación, tasados a una y media veces el i nterés corriente bancario, según el artículo 111 de la ley 510 de 1999 (…)”.

Lo anterior, con fundamento en los siguientes hechos:

a. El 10 de septiembre de 2012, la sociedad Bodegas y Oficinas Móviles S.A.S. (que luego se denominó Empacotecnia S.A.S. y ahora es International Food Container

a. El 10 de septiembre de 2012, la sociedad Bodegas y Oficinas Móviles S.A.S. (que luego se denominó Empacotecnia S.A.S. y ahora es International Food Container Organization Colombia S.A.S. ) -en la condición de promitente vendedora - y la sociedad Sohinco Empresarial S.A.S., hoy Proyectos a Gran Escala Progressa S.A.S. -como promitente compradora -, celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre “Un lote de terreno tomado de otro de mayor extensión, ubicado en el paraje La Tablaza del municipio de La Estrella, área total aproximada de 16.596,48 M2, con matrícula inmobiliaria No. 001-610283”.

b. La sociedad Sohinco Empresarial S.A.S. -hoy Proyectos a Gran Escala Progressa S.A.S.- incumplió varias cláusulas pactadas en el contrato de promesa de compraventa.

c. En el numeral 2 de la cláusula cuarta del referido contrato de promesa, la sociedad Sohinco Empresarial S.A.S. se comprometió a pagar $3 900 000 000 el 10 octubre de 2012, siempre y cuando la autoridad competente expidiera la licencia de construcción, para lo cual Sohinco Empresarial S.A.S. debía ingresar dicha solicitud, con todos los requisitos legales, a más tardar el 14 de septiembre de 2012, demostrando que la negación o alargue del plazo no sea s u responsabilidad. No obstante, la promitente compradora no ingre só la solicitud de la licencia de construcción en la fecha pactada y, además, apenas hizo el primer abono el 11 de

demostrando que la negación o alargue del plazo no sea s u responsabilidad. No obstante, la promitente compradora no ingre só la solicitud de la licencia de construcción en la fecha pactada y, además, apenas hizo el primer abono el 11 de marzo de 2013, es decir, cinco meses después del plazo establecido.

d. Sohinco ingresó la licencia de construcción el 02 de octubre de 2012, esto es, por fuera del término pactado y sin el cumplimiento de los requisitos legales.

e. El 12 de noviembre de 2013, la sociedad Sohinco Empresarial S.A.S. pagó $4 055 000 000, por medio de la sociedad Acción Fiduciaria. No obstante, según en el numeral 3 de la cláusula cuarta, el plazo para dicho pago acaecía el 10 de noviembre de 2013.Radicado Nro. 05001-31-03-011-2019-00097-01 Página 5 de 21

f. La sociedad Sohinco Empresarial S.A.S. no pagó los honorarios del abogado tributario que se encargaría de la planeación fiscal de la venta del lote , lo cual fue pactado en la cláusula décima segunda y, como consecuencia de ese incumplimiento, el doctor Juan Esteban Sanín Gómez ha requerido prejudicialmente a Jhon Jairo Velásquez Peláez -representante legal de la sociedad Bo degas y Oficinas Móviles S.A.S.- para el pago de dicho crédito.

g. Sohinco Empresarial S.A.S., en contravía de lo dispuesto en la cláusula séptima de la promesa, no pagó los impuestos prediales causados por el predio objeto de

g. Sohinco Empresarial S.A.S., en contravía de lo dispuesto en la cláusula séptima de la promesa, no pagó los impuestos prediales causados por el predio objeto de venta. Sohinco debió cancelar los impuestos prediales entre el 26 de marzo de 2013 y el 27 de enero de 2014, por un valor calculado en la suma de $7 621 220.

h. Los incumplimientos en mención, dan lugar a que Bodegas y Oficinas Móviles S.A.S. -hoy International Food Container Organization Colombia S.A.S. - tenga derecho a la cláusula penal pactada en la cláusula octava del contrato de promesa, correspondiente al 20% del valor del precio pactado, lo que eq uivale a $1 630 000 000.

1. Bodegas y Oficinas Móviles S.A.S. -hoy International Food Container Organization Colombia S.A.S. - cumplió con todas las obligaciones derivadas del contrato de promesa: (i) Transfirió el derecho de dominio y la posesión en favor de la promitente compradora, conforme consta en la escritura pública 3127 de 26 de diciembre de 2012 de la Notaría 22 de Medellín y en el folio de matrícula inmobiliaria 001-610283;

(ii) transfirió el inmueble libre de todo gravamen; (iii) hizo la entrega real y material del inmueble prometido en venta, y (iv) canceló el 50% de los gastos del contrato.

j. En la anotación N°5 del folio de matrícula inmobiliaria 001 -610283, que corresponde al predio objeto de la negociación, consta que Simex S.A. y Plastinovo

j. En la anotación N°5 del folio de matrícula inmobiliaria 001 -610283, que corresponde al predio objeto de la negociación, consta que Simex S.A. y Plastinovo Ltda., le vendieron a Leasing Bancolombia S.A., que a su vez tenía un leasing con la sociedad Bodegas y Oficinas Móviles S.A.S., como se desprende de las cláusulas primera y segunda de la escritura pública 3127 de 26 de diciembre de 2012. Asimismo, en la anotación N°6 del mismo certificado inmobiliario, consta que Leasing Bancolombia S.A. vendió el ejercicio de “opción de compra” al fideicomiso “Lote Bodegas Entrada Sur”, que es administrado por la entidad Acción Fiduciaria, e integrado, entre ot ros, por Sohinco Empresarial -hoy Proyectos a Gran Escala Progressa S.A.S.- en la condición de fideicomitente B y/o Beneficiario B, lo cual fue protocolizado mediante la escritura pública 3127 de 26 de diciembre de 2012.Radicado Nro. 05001-31-03-011-2019-00097-01 Página 6 de 21

k. El inmueble tenía un leasing con Leasing Bancolombia S.A., constituido en favor de Bodegas y Oficinas Móviles S.A.S.

l. La sociedad Sohinco Empresarial S.A.S. constituyó un contrato de fideicomiso, administrado por Acción Fiduciaria S.A., en el cual actuaba como Fideicomitente B y/o Beneficiario B.

m. El inmueble objeto de la promesa de compraventa fue adquirido por el

administrado por Acción Fiduciaria S.A., en el cual actuaba como Fideicomitente B y/o Beneficiario B.

m. El inmueble objeto de la promesa de compraventa fue adquirido por el Fideicomiso denominado “Lote Bodegas Entrada Sur”, del cual hace parte Sohinco Empresarial S.A.S. -hoy proyectos a Gran Escala Progressa S.A.S.-.

2. CONTESTACIÓN. La demandada Proyectos a Gran Escala Progressa S.A.S.

(antes Sohinco Empresarial S.A.S.) , por medio de apoderad o judicial, se opuso a las pretensiones de la demanda y presentó las “excepciones” que denominó: (i) “Inexistencia del contrato de promesa de compraventa en que se pretende fundar esta acción ”, (ii) “Actos de mala fe de International Food Container Organization Colombia SAS (…) antes (Bodegas y Oficina s Móviles S.A.S. o Empacotecnia S.A.S.)”, (iii) “Falta de vigencia y extinción de cualquier efecto que hubiera podido surgir de los actos frustrados”, (iv) “Excepción de contrato no cumplido, por parte de International Food Container Organization Colombia SAS antes (Bodegas y Oficinas Móviles S.A.S. o Empacotecnia S.A.S.)”, (v) “Existencia y pleno cumplimiento de los actos que verdaderamente regularon la relación entre las partes”, (vi) “Falta de legitimación en la causa por activa y por pasiva”, (vii) “Cumplimiento pleno de todos los deberes precontractuales, contractuales y post contractuales a cargo de SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy PROGRESSA SAS. ”, (viii) “Inepta

los deberes precontractuales, contractuales y post contractuales a cargo de SOHINCO EMPRESARIAL S.A.S. hoy PROGRESSA SAS. ”, (viii) “Inepta demanda”, (ix) “Buena fe del demandado”, (x) “Ausencia de nexo causal entre el supuesto daño, perjuicio tasado a título de multa y la realidad del negocio”, (xi) “Imposibilidad de alegar su propio dolo y/o culpa en su propio beneficio” , y (xii) “Prescripción y/o caducidad”.

3. SENTENCIA: El Juzgado 011 Civil del Circuito de Medellín, decidió:

“PRIMERO: Por las razones expuestas en la parte motiva, declarase la nulidad absoluta de la promesa suscrita por las partes en litigio, el día 10 de septiembre de 2012.

SEGUNDO: No hay lugar a restituciones mutuas.Radicado Nro. 05001-31-03-011-2019-00097-01

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TERCERO: Teniendo en cuenta las razones de la decisión, no hay lugar a condena en costas”.

3.1. La juez advirtió que el contrato objeto de litigio no reúne la totalidad de los elementos esenciales consagrados en el artículo 1611 del Código Civil, particularmente, el previsto en el numeral 3 , pues el documento aportado como soporte del negocio celebrado no contiene el plazo o condición que fija la época en que se celebrará el contrato prometido. En efecto, la juzgadora de primer grado señaló que en el contrato de promesa de compraventa se fijó la fecha de entrega y el precio del negocio prometido, así como la forma y tiempo para el pago, pero no

que se celebrará el contrato prometido. En efecto, la juzgadora de primer grado señaló que en el contrato de promesa de compraventa se fijó la fecha de entrega y el precio del negocio prometido, así como la forma y tiempo para el pago, pero no se pactó el lugar, la fecha ni la época en que se llevara a cabo el otorgamiento de la escritura pública que permita la materialización del contrato prometido, lo cual da lugar a que se declare de oficio la nulidad absoluta del contrato de promesa sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 001-61083.

3.2. En ese orden, la funcionaria judicial determinó que la parte demandante no puede derivar efectos de una promesa de compraventa que no los produce. Luego, concluyó que en este caso no había lugar a las restituciones mutuas, dadas las circunstancias posteriores en que los negocios entre las partes se desarrollaron y, además, porque la misma parte demandante siempre afirmó que el valor del inmueble le fue pagado. Asimismo, la juez señaló que la documentación anexa con la contestación de la demanda da cuenta de la celebración de un negocio fiduciario que se estableció con la sociedad a la que la parte demandante cedió los derechos de opción de compra derivados del contrato d e leasing que sostenía con Bancolombia, entidad que transfirió el dominio por disposición de la sociedad que obtuvo esa opción a la sociedad Acción Fiduciaria, que posteriormente restituyó el bien al único fideicomitente beneficiario que quedó, esto es, a la sociedad Sohinco Empresarial S.A.S. hoy Proyectos a Gran Escala Progressa.

obtuvo esa opción a la sociedad Acción Fiduciaria, que posteriormente restituyó el bien al único fideicomitente beneficiario que quedó, esto es, a la sociedad Sohinco Empresarial S.A.S. hoy Proyectos a Gran Escala Progressa.

4. APELACIÓN: Inconformes con lo resuelto, ambas partes formularon sendos recursos de apelación, en los siguientes términos:

4.1. PARTE DEMANDANTE

A la juez no le asistió razón al declarar la nulidad del contrato de promesa, ya que la época en que se celebraría el contrato prometido sí fue acordada, como seRadicado Nro. 05001-31-03-011-2019-00097-01 Página 8 de 21

desprende de la cláusula sexta de dicho convenio, pues como el 10 de diciembre de 2012 era la fecha de entrega material del inmueble, también esa misma fecha, y no otra, era en la que ambas partes debían “disponer… de toda la (sic) paz y salvos y documentos necesarios para el otorgamiento de la escritura de compraventa”. Por lo tanto, la parte recurrente por activa señaló que era esa la fecha cierta en que el contrato prometido se celebraría, lo cual fue ratificado en la misma cláusula cuando expresa que en caso de no cumplirse unas determinadas condiciones “las partes acordarán una nueva fecha de otorgamiento de la escritura”. Según la parte apelante, basta con preguntar: “ ¿Para qué se obligaban las partes a disponer ese mismo 10 de diciembre de 2012, de l paz y salvo y de los demás documentos? ”, si no era para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Asimismo, refirió que

mismo 10 de diciembre de 2012, de l paz y salvo y de los demás documentos? ”, si no era para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Asimismo, refirió que el acaecimiento de la fecha de otorgamiento de la citada escritura pública, no dependía de las acciones de terceros ajenos a la n egociación, sino que siempre estuvo determinada por los actos directos y acordados por las mismas partes.

Finalmente, precisó que para zanjar cualquier duda, es suficiente considerar que la condición de los 60 días para otorgar la escritura pública con posterioridad al pago de la suma de $3 900 000 000, es una condición determinada y cierta, tiene que ver con el numeral 2 de la cláusula cuarta, en el que se establece que el pago de la anterior suma es “…en octubre 10 de 2012”, y claramente los 60 días posteriores a dicho pago –conforme a la cláusula sextase cumplían el 10 de diciembre de 2012, esto es, en una fecha cierta y determinada, sin margen de error.

4.2. PARTE DEMANDADA.

La juez se equivocó al no imponer condena en costas y agencias en derecho, debido a que la declaratoria de ineficacia del contrato fue sustentada bajo los mismos argumentos contenidos en las excepciones que fueron oportuna y debidamente formuladas por la parte demandada . En efecto, las ex cepciones denominadas “Inexistencia del contrato de promesa de compraventa en que se pretende fundar esta acción”, y “Falta de vigencia y extinción de cualquier efecto que hubiera podido surgir de los actos frustrados”, fueron precisamente las usadas por la juez, para de

“Inexistencia del contrato de promesa de compraventa en que se pretende fundar esta acción”, y “Falta de vigencia y extinción de cualquier efecto que hubiera podido surgir de los actos frustrados”, fueron precisamente las usadas por la juez, para de oficio, proferir la sentencia bajo el entendido de que el acto objeto de litigio carecía de los elementos mínimos necesarios para su existencia y validez.

En tal orden, la parte recurrente por pasiva señaló que no es de recibo que se tramite un proceso con cuantía de $1 630 000 000, para luego de oficio decretar la ineficaciaRadicado Nro. 05001-31-03-011-2019-00097-01 Página 9 de 21

notoria, que ya había sido alegada y probada por la parte demandada, y de paso premiar al demandante en su mal proceder, exonerándolo del pago de unas costas y agencias en derecho que ya fueron causadas, p or haber agotado el aparato judicial en todas sus instancias y a la parte demandante en sus recursos y esfuerzos para procurar una legítima defensa. Con mayor razón, cuando también la parte demandada contestó la demanda por primera vez ante el “Árbitro Nicolás Henao, al interior del Tribunal de Arbitramento ante la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, que no se llevó a término por no haber pagado el demandante los costos del tribunal, pero obligó a dar respuesta completa para descubrir los términos de defensa de la demandada”.

5. ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA.

5.1. En síntesis, la parte demandante reiteró los argumentos expuestos ante la juez de primera instancia al momento de presentar los reparos concretos.

demandada”.

5. ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA.

5.1. En síntesis, la parte demandante reiteró los argumentos expuestos ante la juez de primera instancia al momento de presentar los reparos concretos.

5.2. La parte demandada, igualmente, reiteró los argumentos que expuso ante la juez a quo al momento de presentar los reparos concretos.

CONSIDERACIONES

1. PROBLEMA JURÍDICO. En atención a las inconformidades planteadas por las partes, en consonancia con la competencia restrictiva prevista en el artículo 328 del Código General del Proceso, al Tribunal corresponde abordar las siguientes

cuestiones:

¿La juez acertó al concluir que el contrato de promesa de compraventa objeto de litigio adolece de nulidad absoluta por que carece de la estipulación del lugar, el plazo o condición determinados que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido? o, por el contrario, como lo sostiene la parte demandante ¿el contrato es válido porque de una debida interpretación de las cláusulas del contrato es posible determinar la época en que el contrato de promesa sería celebrado?

De confirmar que la nulidad absoluta