TSDJ MED SC - 05001310301220200028701-(30-09-2024)

TEMA: CONTRATO DE PROMESA - Debe contener, que conste por escrito; que el contrato a que la promesa se refiera no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; que se determine que para perfeccionar el contrato, sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. /

HECHOS: La señora (MJPF) presentó demanda de responsabilidad civil contractual frente a Germán Arturo y Aicardo de Jesús Vélez Giraldo, para que se declare que el 4 de octubre de 2020 se resolvió el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, por haberse cumplido la condición resolutoria pactada, que se declare que la demandante cumplió con la obligación de restituir los bienes inmueble objeto del contrato; que los demandados incumplieron con la obligación de restituir a la compradora, la suma que se había pagado como parte del precio de los bienes prometidos en venta; que, se condene a los demandados al pago de los intereses moratorios a la tasa máxima legal, y al pago de la cláusula penal. El Juzgado 12 Civil del Circuito de Medellín resolvió, declarar, oficiosamente, la nulidad absoluta del contrato; y, por tanto, los demandados deberán pagar a la demandate la suma de $184052.015,00 m. l. a la ejecutoria de esta sentencia. A partir de ese momento y hasta el día del pago se causarán sobre la misma intereses legales en los términos de la regla 1ª del artículo 1617 del Código Civil . La Sala debe establecer si ¿El contrato adolece de

ese momento y hasta el día del pago se causarán sobre la misma intereses legales en los términos de la regla 1ª del artículo 1617 del Código Civil . La Sala debe establecer si ¿El contrato adolece de nulidad absoluta porque carece de uno de los elementos validez? O, por el contrario, ¿el contrato goza de plena validez porque la condición fue determinada?

TESIS: El contrato de promesa está regulado en el artículo 1611 del Código Civil subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887; en dicha norma se establece las exigencias que la promesa debe contener, esto es, que conste por escrito, que el contrato a que la promesa se refiera no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil, que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato y, que se determine que para perfeccionar el contrato, sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. (…) En el caso concreto; hay que destacar que las partes contratantes acordaron que la protocolización de la escritura pública de compraventa se llevaría a cabo a los dos días hábiles siguientes, previo acuerdo entre ellas frente al día y hora, a que los promitentes vendedores ob tuvieran los actos administrativos ejecutoriados en que constara la finalización del trámite de actualización de linderos y rectificación de área de terreno en relación con los dos inmuebles prometidos, de igual modo, en el parágrafo 1 de la cláusula quint a se indicó que los promitentes vendedores se obligaban a iniciar de inmediato el trámite necesario que la

con los dos inmuebles prometidos, de igual modo, en el parágrafo 1 de la cláusula quint a se indicó que los promitentes vendedores se obligaban a iniciar de inmediato el trámite necesario que la Oficina de Catastro Departamental exigiera. (…) Así las cosas, se coincide con el juzgador de primer nivel en concluir que en la promesa no se determinó la época en que se suscribiría la compraventa, puesto que, se dijo que la firma de la escritura sería dos días hábiles siguientes, previo acuerdo entre las partes respecto del día y la hora exacta, a que los vendedores contaran con las resoluciones que pusieran fin al trámite de actualización de linderos y rectificación de área de terreno, por lo tanto, circunstancia indeterminable porque en primer lugar, depende de que los promitentes vendedores materialicen la voluntad de iniciar el trámite respectivo ante la Oficina de Catastro; en segundo lugar, también depende de que los contratantes se pongan de acuerdo en cuanto a la fecha y hora exacta para suscribir el instrumento público, y en tercer lugar, porque el cumplimiento de la condición necesariamente depende de la gestión del ente departamental, lo que impide prever un tiempo de duración del trámite y en ese orden, la época es indeterminada y no se aviene a lo establecido en el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es indeterminada. (…) La parte inconforme adujo que el a quo desconoció lo

establecido en los artículos 1530, 1531, 1534, 1539, 1540 y 1542 del Código Civil porque la condiciónestipulada si bien dependía de la voluntad de la Oficina de Catastro Departamental, el plazo máximo que se estableció en la promesa de compraventa fue de un año. Este reparo no tiene vocación de prosperidad porque, las normas referidas por el recurrente hacen referencia a las obligaciones condicionales y modales, que en principio se aplicaría al contrato de promesa de compraventa, sin embargo, ello va en contravía de lo establecido en el numeral 3 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 en tanto prevé que la promesa de contrato debe contener un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el acuerdo. (…) La parte demandante alegó que la actuación de la Oficina de Catastro Departamental se encuentra regulada, lo que conlleva que el pronunciamiento de la entidad sea un asunto previsible y determinado. Según lo precedente, hay que precisar que si bien es cierto lo señalado por la parte recurrente en cuanto a que la actividad de la Oficina de Catastro está reglamentada, no es menos cierto que, en la práctica se evidencia que los términos en que se debe resolver las solicitudes de los usuarios, no son cumplidos a cabalidad por las entidades públicas, por el contrario, ocurre que en general, frente a los trámites que se debe adelantar ante las autoridades existe demoras e incertidumbre que se traducen en múltiples acciones de tutela por la afectación de los derechos de petición y al debido proceso. (…) En conclusión, de acuerdo con las consideraciones contenidas en esta providencia, la decisión en esta instancia será la de confirmar la sentencia de primer grado, al estar probada la nulidad absoluta del contrato de promesa de

la afectación de los derechos de petición y al debido proceso. (…) En conclusión, de acuerdo con las consideraciones contenidas en esta providencia, la decisión en esta instancia será la de confirmar la sentencia de primer grado, al estar probada la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa arrimado al proceso.

MP. MARTHA CECILIA LEMA VILLADA

FECHA: 30/09/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIAM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMAJUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, treinta (30) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso Verbal – Responsabilidad civil contractual Radicado 05001 31 03 012 2020 00287 01 Demandante María Judith Posada Flórez Demandados Germán Arturo Vélez Giraldo y otro Providencia Sentencia No.172 de 2024 Tema Nulidad absoluta del contrato de promesa ante la ausencia de los elementos de validez del contrato Decisión Confirma sentencia Magistrada ponente Martha Cecilia Lema Villada

ANTECEDENTES

1. DEMANDA. María Judith Posada Flórez presentó demanda de responsabilidad civil contractual frente a Germán Arturo y Aicardo de Jesús Vélez Giraldo, con el fin de que se declare que el 4 de octubre de 2020 se resolvió el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, por haberse cumplido la condición resolut oria pactada. Además, que se declare que la demandante

fin de que se declare que el 4 de octubre de 2020 se resolvió el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, por haberse cumplido la condición resolut oria pactada. Además, que se declare que la demandante cumplió con la obligación de restituir los bienes inmueble objeto del contrato; de igual modo, que los demandados incumplieron con la obligación de restituir a la promitente compradora a más tardar el 19 de octubre de 2020, la suma de $175 000 000, que se había pagado como parte del precio de los bienes prometidos en venta. Como consecuencia de lo anterior, se condene a los demandados al pago de los intereses moratorios a la tasa máxima legal desde el 20 de octubre de 2020, hasta tanto se haga el pago total del capital adeu dado. Finalmente, solicitó que se condene a los accionados al pago de la cláusula penal por un valor de $30 000 000.

Como fundamento de lo pretendido -en síntesis-, el apoderado judicial de la parte demandante expuso lo siguiente:

a. El 4 de octubre de 2019 Germán Arturo y Aicardo de Jesús Vélez Giraldo en condición de promitentes vendedores , y María Judith Posada Flórez comoRadicado Nro. 05001310301220200028701 Página 2 de 17

promitente compradora, suscribieron contrato de promesa de compraventa sobre los inmuebles identificados con M.I. No. 004-41731 “Lote Dos” y 004-41732 “Lote Tres” de propiedad en común y proindiviso de los demandados.

b. Los accionados se obligaron a entregar a la demandante los inmuebles de la

Tres” de propiedad en común y proindiviso de los demandados.

b. Los accionados se obligaron a entregar a la demandante los inmuebles de la referencia el 5 de octubre de 2019 y ésta se obligó a pagarles la suma de $175 000 000, todo lo cual se ejecutó.

c. Al firmar el contrato de promesa, era imposible transferir el d ominio de los predios, porque debía actualizarse linderos y rectificarse el área de cada inmueble ante la Oficina de Catastro Departamental.

d. Las partes acordaron la suscripción de la escritura pública de venta en la Notaría 005 del Círculo de Medellín a los 2 días hábiles siguientes, previo acuerdo del día y hora exacta, en que los promitentes vendedores tuvieran en su poder y debidamente ejecutoriadas las resoluciones que dispusieran la actualización de linderos y rectificación de área de terreno. Para ese efecto, los promitentes vendedores se obligaron a iniciar, a partir de la suscripción de la promesa, los trámites necesarios que la Oficina de Catastro Departamental exigiera.

No obstante, en la cláusula quinta del contrato se indicó que si contado 1 año desde la fecha de firma del acuerdo no se había obtenido por parte de los promitentes vendedores las resoluciones o documentos equivalentes que culminaban el trámite de actualizaci ón de linderos y rectificación de área de terreno emitidos por Catastro Departamental, debidamente ejecutoriadas frente a ambos predios, o los documentos necesarios para la elaboración e inscripción efectiva de la escritura de venta, el contrato se resolvería sin hacerse efectiva la cláusula penal pactada o indemnización de perjuicios y haciéndose, a más tardar,

a ambos predios, o los documentos necesarios para la elaboración e inscripción efectiva de la escritura de venta, el contrato se resolvería sin hacerse efectiva la cláusula penal pactada o indemnización de perjuicios y haciéndose, a más tardar, a los 15 días calendario siguientes de haberse cumplido el año de suscripción del convenio, las respectivas restituciones de lo dado y pagado, so p ena de que la parte que no cumpliera con la restitución dentro del plazo pactado, pagara intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida por la ley.

e. Para el 4 de octubre de 2020 los demandados no obtuvieron las resoluciones debidamente ejecutoriadas, lo que generó la resolución de pleno derecho de la promesa. Con ocasión de dicha resolución a partir del 5 del mismo mes y año, inició a correr el término de 15 días para las restituciones mutuas, término que venció el 19 de ese mes y año.Radicado Nro. 05001310301220200028701 Página 3 de 17

f. Mediante misiva de 16 de octubre de 2020 la demandante notificó a los promitentes vendedores que haría la entrega de los inmuebles el 19 de octubre de 2020 entre las 10:00 am. y las 4:00 pm. y se les indicó la cuenta bancaria en la cual podían hacer la consignació n del dinero pagado. El día de la entrega de los inmuebles, sólo Germán Arturo Vélez Giraldo se hizo presente.

g. El extremo procesal demandado incumplió con la obligación de restituir a la accionante $175 000 000 el 19 de octubre de 2020.

los inmuebles, sólo Germán Arturo Vélez Giraldo se hizo presente.

g. El extremo procesal demandado incumplió con la obligación de restituir a la accionante $175 000 000 el 19 de octubre de 2020.

h. Si bien el incumplimiento de la condición resolutoria expresa que se pactó en el contrato, no daba lugar al cobro de la cláusula penal, el desobedecimiento de las restituciones mutuas s í lo generaba, por lo que le asiste el derecho a quien cumplió contr actualmente, de exigir a los incumplidos el pago de la cláusula penal.

1. Al presentar la demanda era jurídicamente imposible continuar con el negocio, porque Bancolombia tenía embargado el derecho de dominio de Germán Arturo Vélez Giraldo frente al inmueble con M.I. No. 00441731.

2. CONTESTACIÓN.

Germán Arturo y Aicardo de Jesús Vélez Giraldo notificados personalmente, mediante apoderado judicial contestaron la demanda y formularon los “medios exceptivos” que denominaron (i) “cobro de lo no debido”, (ii) “falta de legitimidad por activa y por pasiva ”, (iii) “temeridad y mala fe ” y (iv) “ enriquecimiento sin causa”.

3. SENTENCIA. El Juzgado 012 Civil del Circuito de Medellín resolvió:

“1°.) Declarar, OFICIOSAMENTE, la nulidad absoluta del con trato de promesa de compraventa aportado y celebrado entre las partes dentro de este proceso verbal promovido por la señora MARÍA JUDITH POSADA

“1°.) Declarar, OFICIOSAMENTE, la nulidad absoluta del con trato de promesa de compraventa aportado y celebrado entre las partes dentro de este proceso verbal promovido por la señora MARÍA JUDITH POSADA FLÓREZ en contra de los señores GERMÁN ARTURO VÉLEZ GIRALDO Y

AICARDO DE JESÚS VÉLEZ GIRALDO.

2°.) Como consecu encia de lo anterior, las cosas deben volver al estado anterior a la celebración de dicho contrato y, por tanto, los demandados deberán pagar a la demandante, la suma de $184052.015,00 m. l. a laRadicado Nro. 05001310301220200028701 Página 4 de 17

ejecutoria de esta sentencia. A partir de ese momento y has ta el día del pago se causarán sobre la misma intereses legales en los términos de la regla 1ª del artículo 1617 del Código Civil, esto es, el 65 anual”.

3.1. El juzgador de primera instancia determinó que el contrato de compraventa suscrito entre la dema ndante y los demandados, fue sometido a una condición suspensiva que consistía en que los promitentes vendedores en el año siguiente a la firma del contrato de promesa de compraventa, llevarían a cabo el trámite de actualización de linderos y rectificación de área de terreno ante la Oficina de Catastro Departamental, además, que las resoluciones expedidas por el ente departamental se encontraran debidamente ejecutoriadas frente a los dos bienes inmuebles objeto del contrato. Obtenidos los documentos ejecuto riados, dentro de los dos días hábiles siguientes, se procedería a la elaboración de la escritura

departamental se encontraran debidamente ejecutoriadas frente a los dos bienes inmuebles objeto del contrato. Obtenidos los documentos ejecuto riados, dentro de los dos días hábiles siguientes, se procedería a la elaboración de la escritura pública de compraventa, previo acuerdo escrito entre las partes respecto del día y hora exacta, en la Notaría 005 del Círculo de Medellín.

Concluyó que, si bien se fijó una época para la celebración del contrato, esto es, el término de un año contado desde que se pactó el acuerdo de promesa de compraventa, indicándose a los promitentes vendedores que debían ejecutar el trámite d urante ese año, lo cierto es qu e, la obtención de la actualización de linderos y rectificación de área no era un trámite que dependiera únicamente de los promitentes vendedores, pues además de que estos debían iniciar el trámite respectivo, la cláusula exigía que debía obtenerse los act os administrativos por parte de la Oficina de Catastro Departamental debidamente ejecutoriados, asunto que dependía única y exclusivamente de la Oficina de Catastro respectivo y no de los contratantes.

En ese orden de ideas, expuso que era un asunto impre visible e indeterminado para las partes, ya que, en primer lugar, no sabían si Catastro resolvería favorablemente a los intereses de ellas dicho trámite y, en segundo lugar, porque desconocían el tiempo que dicho trámite tardaría. Por consiguiente, pese a que se pactó un término de un año para que los demandados tramitaran ante Catastro Departamental y a su vez, dicha entidad resolviera de manera favorable la solicitud y quedara ejecutoriada, lo que realmente trasciende es que ese término

se pactó un término de un año para que los demandados tramitaran ante Catastro Departamental y a su vez, dicha entidad resolviera de manera favorable la solicitud y quedara ejecutoriada, lo que realmente trasciende es que ese término no le era exigible al ente departamental, pues cada entidad tiene unos tiempos de respuesta o están atados a acuerdos particulares.Radicado Nro. 05001310301220200028701 Página 5 de 17

Por otro lado, sostuvo que, aunque las partes acordaron la resolución automática del contrato ante el incumplimiento de las obligaciones, previo a analizar si la resolución es procedente o no, el juez debe verificar la validez de la promesa de compraventa, y en el caso particular se evidencia que el acuerdo es nulo de manera absoluta, porque carece de validez, pues la condición fijada en el acuerdo resulta indeterminada e impide conocer la época en que el contrato prometido se suscribirá.

3.2. En cuanto a las restituciones mutuas apuntó que en la demanda se dijo que la promitente compradora había cancelado el valor de $175 000 000 y que los bienes inmuebles prometidos se entregaron a esta, hecho que no fue refutado en la contestación de la demanda. Así mismo, se indicó en el escrito inicial que el 19 de octubre de 2020 la compradora restituyó los inmuebles a Germán Arturo Vélez Giraldo, quien los recibió a satisfacción. Sin embargo, la demanda nte refirió que los accionados no restituyeron la suma pagada por ella. Frente a e sto, en la réplica del libelo genitor se anotó que los inmuebles habían sido entregados sin

los accionados no restituyeron la suma pagada por ella. Frente a e sto, en la réplica del libelo genitor se anotó que los inmuebles habían sido entregados sin el paz y salvo d e los trabajadores, el pago de los servicios públicos y tampoco cumplió con los arreglos acordados para la entrega del inmueble como el ajuste de la carretera de la vía de entrada, así como la cerca; además, de que frente a los $175 000 000 se había llegad o a un acuerdo de pago en que se solicitó un plazo máximo de 12 meses, con la cancelación de intereses de plazo.

Por lo anterior, el juzgador encontró probado que la demandante pagó los $175 000 000 pactados en la promesa de compraventa y que los vendedores le entregaron a esta, los inmuebles objeto del contrato, así como que la accionante devolvió los predios, y si bien se afirmó por parte de los demandados que no se había hecho el pago de trabajadores, servicios públicos y, el arreglo de la carretera y de la cerca, en el contrato nada se pactó al respecto, por lo tanto, ninguna restitución debía ordenarse en favor de los promitentes vendedores.

Por consiguiente, ordenó a los demandados la devolución de la suma de $175 000 000, debidamente indexada, para un total de $184 052 015 m. l. en favor de la demandante.

4. APELACIÓN. Inconforme con lo resuelto, el apoderado judicial de la parte demandante formuló recurso de apelación. Como reparos a la decisión, adujo:Radicado Nro. 05001310301220200028701

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• La sentencia incurrió en error de hecho al apreciar el contrato de promesa de

demandante formuló recurso de apelación. Como reparos a la decisión, adujo:Radicado Nro. 05001310301220200028701 Página 6 de 17

• La sentencia incurrió en error de hecho al apreciar el contrato de promesa de compraventa, ello de cara declarar la nulidad de éste, toda vez que, distorsionó la prueba a la hora de determinar la época en que debía celebrarse el contrato prometido.

• El fallo incurre en un error al desconocer los efectos de una condición positiva mixta.

• El juzgador erró al considerar que el pronunciamiento de la Oficina de Catastro frente a las solicitudes de los promitentes vendedores y firmeza de las mismas, era un asunto imprevisible e indeterminado para las partes.

5. ALEGACIONES EN ESTA SEGUNDA INSTANCIA.

5.1. El apoderado judicial de los demandados alleg ó escrito contentivo de alegatos en que solicitó negar las pretensiones de la demanda y confirmar el fallo de primer grado. De igual modo, pidió condenar en costas a la parte demandante. Como aspecto preliminar, informó que no se había corrido traslado de la sustentación del recurso presentado por la accionante conforme lo previsto en el Decreto 806 de 2020.

Por otra parte, refirió que la condición estipulada en el contrato de promesa dependía de los vendedores y de la Oficina de Catastro Departamental y que, frente a ello, sus prohijados no podían ejercer presión para que se resolviera el trámite respectivo. Señaló que, aunque en la promesa se estipuló la resolución

frente a ello, sus prohijados no podían ejercer presión para que se resolviera el trámite respectivo. Señaló que, aunque en la promesa se estipuló la resolución automática sin hacer efectiva la cláusula penal o indemnización de perjuicios, dicha resolución se dio en el marco de un acuerdo privado en que la demandante restituyó el bien y aceptó un nuevo acuerdo frente a los dineros que se debía devolver.

5.2. El representante judicial de la demandante sustentó el recurso, requirió la revocatoria de la sentencia. Subsidiariamente, solicitó indexar el capital adeudado hasta la fecha correspondiente al pago. De igual modo, demandó que a la hora de cumplirse lo res uelto, se liquidara los intereses causados hasta la fecha efectiva de cumplimiento de la obligación.

Como fundamento de lo anterior, sostuvo que el juzgado de primera instancia distorsionó la cláusula quinta del contrato, en tanto, de manera equivocadaRadicado Nro. 05001310301220200028701 Página 7 de 17

consideró que la condición establecida en ella para la celebración del contrato de compraventa era de carácter indeterminada. Expresó que, en primer lugar, el a quo desconoció que se estipuló como condición para la protocolización de la escritura pública de venta, que los promitentes vendedores tuvieran en su poder los documentos en los cuales constara el trámite de actualización de linderos y rectificación de área de terreno y que las decisiones que culminaran dicho trámite se encontraran ejecutoriadas. Tal condición, por demás determinada, era necesaria para la celebración de la escritura pública de venta. En segundo lugar,

rectificación de área de terreno y que las decisiones que culminaran dicho trámite se encontraran ejecutoriadas. Tal condición, por demás determinada, era necesaria para la celebración de la escritura pública de venta. En segundo lugar, cuando se verificara el cumplimiento de la obligación en comento, surgía la obligación para los vendedores de notificar a la compradora, a más tardar un día hábil siguiente de obtener la ejecutoria del referido trámite, para que se acordara la fecha y hora de la suscripción de la escritura, la cual sería a más tardar a los dos días hábiles siguientes. Así las cosas, según el artículo 1534 del Código Civil se estableció una condición potestativa y causal, que dependía del inicio del trámite por la voluntad de los vendedores y la participación de la voluntad de un tercero, para esto, la Oficina de Catastro Departamental, encargada de actualizar los linderos y rectificar el área del terreno. En tercer lugar, afirmó que las partes acordaron un plazo máximo para comprobar el cumplimiento de las condiciones y obligaciones pactadas, por eso en el parágrafo tercero de la cláusula quinta se dijo que si llegado el año, contado a partir de la fecha de suscripción de la promesa, no se había obtenido los actos administrativos ejecutoriados, emitidos por la Oficina de Catastro, el contrato se resolvería de pleno derecho. Al efecto, erróneamente el despacho aseguró que el ente departamental estaba atado a ese tiempo establecido, cuando realmente dicho término estaba relacionado con el cumplimiento de la condición para determinar si la misma se cumplió o no.

De otro lado, adujo que el fallador de primer nivel desconoció los artículos 1530,

ese tiempo establecido, cuando realmente dicho término estaba relacionado con el cumplimiento de la condición para determinar si la misma se cumplió o no.

De otro lado, adujo que el fallador de primer nivel desconoció los artículos 1530, 1531, 1534, 1539, 1540 y 1542 del Código Civil, pues una obligación condicional es la que depende de un acontecimiento futuro, que puede suceder o no; que es potestativa cuando depende de la voluntad del deudor; causal cua ndo depende de la voluntad de un tercero; que es positiva cuando se establece que ha de suceder un hecho (determinado o determinable); y que se considera fallida cuando ha expirado el tiempo dentro del cual el acontecimiento ha debido verificarse y no ha o currido. Para el caso, el acuerdo fue que los promitentes vendedores debían, una vez suscrito el contrato de promesa de compraventa, presentar los documentos necesarios para el trámite de actualización y rectificación de área ante Catastro Departamental re specto de ambos predios y no solo respecto de uno; que se sabía que debía esperarse a que dicha entidadRadicado Nro. 05001310301220200028701 Página 8 de 17

culminara el trámite, pero se estableció por las partes que, si dicho trámite no culminaba en el año siguiente a la suscripción del contrato de promesa, éste se resolvería. Y si bien la condición estaba sometida a la voluntad de la entidad estatal, que por demás podía ocurrir en cualquier momento, la espera de la ocurrencia de la condición se limitó por un año.

Por último, expuso que el fallador erró al considerar que el pronunciamiento de la Oficina de Catastro frente a las solicitudes de los promitentes vendedores y

ocurrencia de la condición se limitó por un año.

Por último, expuso que el fallador erró al considerar que el pronunciamiento de la Oficina de Catastro frente a las solicitudes de los promitentes vendedores y firmeza de las decisiones era un asunto imprevisible e indeterminado para las partes, toda vez que, la actividad del ente público es reglad a. Arguyó que de no haberse obtenido las solicitudes de manera favorable se consideraba fallida la condición y como se explicó el término de 1 año pactado era para la ocurrencia de la actualización de linderos y r ectificación de área, y de no darse, el contrato se resolvería de pleno derecho.

CONSIDERACIONES

1. PROBLEMA JURÍDICO.

¿El contrato de promesa de compraventa adolece de nulidad absoluta por que carece de uno de los elementos validez? O, por el contrario, ¿el contrato goza de plena validez porque la condición fue determinada?

3. MARCO NORMATIVO Y DE APLICACIÓN AL CASO EN CONCRETO.

El contrato de promesa está regulado en el artículo 1611 del Código Civil subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887; en dicha norma se establece las exigencias que la promesa debe contener, esto es, que conste por escrito, que el contrato a que la promesa se refiera no se a de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil, que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato y, que se determine que para perfeccionar el contrato, sólo falte la tradición de la cosa o la s formalidades legales.

del Código Civil, que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato y, que se determine que para perfeccionar el contrato, sólo falte la tradición de la cosa o la s formalidades legales.

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en Sentencia STC3528 de 2021 reiteró que en la definición del contrato de promesa de compraventa se destaca el carácter temporal y transitorio:Radicado Nro. 05001310301220200028701 Página 9 de 17

“Frente al tópico objeto de debate, esta Sala ha precisado que:

[…] la promesa de contrato, como tal, se encuentra en los momentos postreros en la gestación de los acuerdos contractuales, teniendo un peculiar cariz provisional y transitorio en cuanto es un convenio eminentemente preparatorio de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcanzar de inmediato las partes, pero a cuya realización se comprometen mediante un vínculo jurídico previo que les impone la obligación recíproca y futura de llevarlo a cabo con posterioridad, agotándose en él su función económico - jurídica, quedando claro, entonces, que como "no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifi esta como de la propia esencia de dicho contrato" (G. J. CLIX pág.283).

Tratase, pues, de una temporalidad consubstancial al contrato, necesaria sí, pero racional y breve, circunscrita exclusivamente a disponer el contrato futuro, razón por la cual repugna a su esencia que pueda ser

Tratase, pues, de una temporalidad consubstancial al contrato, necesaria sí, pero racional y breve, circunscrita exclusivamente a disponer el contrato futuro, razón por la cual repugna a su esencia que pueda ser ilimitada o vaga, toda vez que, insístase, la naturaleza del contr