TSDJ MED SC - 0500131030122020017403-(15-01-2024)

TEMA: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - estando ya terminado por mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento, no hay lugar a pedir su terminación por vía judicial.

HECHOS: se ejercitó la acción de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la arrendadora y, como consecuencia de ese incumplimiento, se pidió el pago de la indemnización por daños y perjuicios, así como el pago de la cláusula penal, pretensiones que fueron parcialmente concedidas por la juez a quo, pues declaró la terminación del contrato de arrendamiento y condenó a la arrendadora a pagar una suma por daño emergente y por el valor de la cláusula penal, negando el resto de pretensiones económicas. La decisión fue apelada por ambas partes, la demandante solicitó el reconocimiento del lucro cesante, al considerar que sí fue probado; por su parte, la arrendataria señaló que no se probó su incumplimiento y se opuso a las condenas impuestas.

TESIS: (…) el contrato de arrendamiento de inmuebles, es aquel en que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder, total o parcialmente, el goce de un inmueble y la otra a pagar por este goce, una remuneración llamada canon (…). El contrato de arrendamiento no está sujeto a una formalidad, pudiendo ser verbal, ora escrito, del cual surgen obligaciones para los contratantes.

Como obligaciones del arrendador, estipula el artículo 1982 del C.C., la entrega al arrendatario del bien; a mantener el bien en estado de servir; como también a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del goce del mismo, contemplando la indemnización de perjuicios en este último evento,

bien; a mantener el bien en estado de servir; como también a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del goce del mismo, contemplando la indemnización de perjuicios en este último evento, por disposición expresa del artículo 1987 del C.C. (…) respecto del arrendamiento mercantil de inmuebles se encuentra sometido al imperio de la ley 820 de 2003, pero solamente en lo que no se contraponga con el Código del Comercio. Cumple aquí destacar, como obligaciones del arrendatario a la terminación del contrato, según los artículos 2005 y ss del Código Civil, la de restituir la cosa en el estado en que le fue entregada, por lo que si se trata de un bien raíz, éste deberá desocuparlo y ponerla a disposición del arrendador, entregándole las llaves cuando sea el caso, pudiendo ser constituido en mora de restituir la cosa arrendada, previo requerimiento del arrendador, por lo que si aún a pesar de ser constituido en mora no la restituyere, podría ser condenado al pleno resarcimiento de perjuicios, dentro de los cuales puede caber el valor del equivalente a las sumas que por cánones de arrendamiento el arrendador haya dejado de percibir por la mora de entregar del arrendatario. (…) en cuanto la terminación del contrato, el artículo 2008 del C.C. establece como causales de terminación del arrendamiento de cosas, la destrucción total del bien, la extinción del derecho del arrendador, y la sentencia de juez en los casos previstos en la ley, artículo en el que, siendo meramente enunciativo y que no taxativo, debe entenderse incluida la cau sal genérica de terminación de la relación contractual por mutuo acuerdo regulada por la ley 820 de 2003, además

siendo meramente enunciativo y que no taxativo, debe entenderse incluida la cau sal genérica de terminación de la relación contractual por mutuo acuerdo regulada por la ley 820 de 2003, además de la terminación unilateral por parte del arrendador o del arren datario. (…) tanto la resolución como la terminación del contrato por vía judicial exige el cumplimiento de tres requisitos o presupuestos como son: i) La validez del contrato o del negocio jurídico; ii) Que el demandante haya cumplido o se haya allanado a cumplir con las obligaciones del contrato y, iii) Que el demandado haya incumplido el contrato. En cuanto al primer requisito no se tiene ningún problema en cuanto a la prueba y validez del contrato de arrendamiento celebrado por escrito entre las partes, sin embargo, (…) para el momento en que se presentó la demanda las partes habían dado por terminado de mutuo acuerdo el contrato, por lo que por sustracción de materia no existía la posibilidad de adelantar un juicio para que el juez diera por terminado un contrato que ya había sido terminado de modo civilizado por la aludida causal. (…) basta con revisar los interrogatorios de parte donde tanto el demandante como la demandada confesaron que el inmueble había sido entregado por elarrendatario y recibido por la arrendadora en agosto del año 2020, es decir, que ya ellos en forma verbal y de mutuo acuerdo habían decidido terminar el contrato (…) por esa potísima razón es que la carencia actual de objeto debe declararse como excepción perentoria oficiosa y por ahí mismo revocar la demanda para negar las pretensiones.

M.P . JULIÁN VALENCIA CASTAÑO

FECHA: 15/01/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIAM. P. Julián Valencia Castaño

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S-2024

M.P . JULIÁN VALENCIA CASTAÑO

FECHA: 15/01/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIAM. P. Julián Valencia Castaño

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S-2024

Procedimiento: Verbal - Terminación de contrato de arrendamiento

Demandante: Binyamin Mizrahí Jiménez Demandada: Aracelly Arango Aristizábal y Arrendamientos Alnago Radicado: 05001 31 03 012 2020 0174 03

Asunto: Revoca sentencia impugnada Sinopsis: Estando ya terminado por mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento no hay lugar a pedir su terminación por culpa de la arrendadora y por esa razón las pretensiones estaban llamadas al fracaso, por lo que se revocará la sentencia y , en su lugar, se deniegan las pretensiones.

TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN -SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVILMedellín, quince (15) de enero del dos mil veinticuatro (2024).

Decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por amba s partes frente a la sentencia proferida el pasado 06 de diciembre del año 2022, mediante la cual, el Juzgado Doce Civil del Circuito de Oralidad de Medellín dirimió la controversia en el proceso de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la arrendadora, instaurado por Binyamin Mizrahí Jiménez en contra de arrendamientos Alnago y la señora Aracelly Arango Aristizábal . Labor jurisdiccional que se acomete en el siguiente orden:

I. ANTECEDENTES

Binyamin Mizrahí Jiménez en contra de arrendamientos Alnago y la señora Aracelly Arango Aristizábal . Labor jurisdiccional que se acomete en el siguiente orden:

I. ANTECEDENTES

1. Hechos de la demanda. Que el 22 de abril se celebró un contrato de arrendamiento de local comercial entre los señores BINYAMIN MIZRAHI JIMENEZ y la señora ARACELLY NARANJO ARISTIZABAL -propietaria de arrendamientos ALNAGO-, sobre inmueble destinado a explotación comercial

hotelera (Hostal), situado en el barrio el Poblado de Medellín, en la carrera 35 # 7– 94 IN.

1.2. Que las partes aco rdaron como canon el valor de $ 6.545.000.oo, con una duración de cinco (5) años desde el 15 de junio de 2019 hasta el 14 de junio de 2024.

1.3. Que al momento de suscribir el contrato se encargó el señor BINYAMIN de adecuar el inmueble para poder ejercer la actividad comercial hoteleraM. P. Julián Valencia Castaño

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(HOSTAL), debiendo adecuar el bar e instalar carpas, cámaras, al tiempo que trasladó allí mobiliario de su propiedad.

1.4. Que estando en ejecución el contrato, precisamente en el mes de enero de 2020, el señor MIZRAHI JIMENEZ pudo enterarse que entre el inmueble arrendado y el colindante existía una terraza como zona común que le había sido entregada como parte de l inmueble arrendado donde adecuó un bar, pero el vecino tumbó una pared y abrió una puerta de ingreso a su inmueble,

arrendado y el colindante existía una terraza como zona común que le había sido entregada como parte de l inmueble arrendado donde adecuó un bar, pero el vecino tumbó una pared y abrió una puerta de ingreso a su inmueble, afectando así gravemente el objeto económico del Hostal; a lo que se suma que la señora ARACELLY NARANJO ARISTIZABAL y/o la sociedad ALNAGO, tenían conocimiento que en el local ubicado en el interior 101, donde para fecha de los hechos funcionaba el establecimiento de comercio NUNTIFINANZAS MONEY EXCHANGE, mismo que estaba conectado a los servicios públicos del inmueble arrendado por el dema ndante, no obstante, se ocultó esa situación al arrendatario, generándose un detrimento en el consumo y gasto de servicios públicos que lo afectan, sin que en las negociaciones previas ni al momento de celebrar el contrato se le haya enterado por la arrendadora de dichas anomalías.

1.5. Que una vez el señor MIZRAHI JIMENEZ tuvo conocimiento de los hechos que motivan la demanda, procedió a comunicárselo a la sociedad ALNAGO y a la señora ARACELLY NARANJO ARISTIZABAL, quienes, hasta la fecha, no han realizad o ninguna actuación tendiente a solucionar la situación del demandante, ni a gestionar una solución pacífica del conflicto.

1.6. Que como consecuencia de dichos inconvenientes, los huéspedes del Hostal comenzaron a sentir asaltada su intimidad, y no continuaron rentando las habitaciones disponibles en el local comercial, razón por la cual el sustento del señor MIZRAHI JIMENEZ disminuyó considerablemente, al

Hostal comenzaron a sentir asaltada su intimidad, y no continuaron rentando las habitaciones disponibles en el local comercial, razón por la cual el sustento del señor MIZRAHI JIMENEZ disminuyó considerablemente, al punto que fue necesario cerrar el HOSTAL, cuando aún faltaban 49.7 meses de ejecución del contrato, sin que el objeto del contrato de arrendamiento de prestar el servicio de hospedaje se haya podido seguir ejecutando, debido a las acciones omisivas de los arrendadores tanto en la etapa precontractual, como durante la ejecución del contrato, a lo que se suma que por la clausuraM. P. Julián Valencia Castaño

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del HOSTAL CASA BLANCA, el señor MIZRAHI JIMENEZ se vio en la obligación de trasladar todos los enseres y bienes que hacían parte del Hostal para una bodega.

2. Pretensiones. Con fundamento en lo anterior, solicitó que de acuerdo con el artículo 8 de la ley 820 del 2003 se declare la terminación del contrato desde enero del 2020 por el incumplimiento del arrendador, respecto del contrato de arrendamiento suscrito entre el señor BINYAMIN MIZRAHI JIMENEZ y ARACELLY NARANJO ARISTIZABAL y/o la sociedad ALNAGO.

Que, como consecuencia de las anteriores declaraciones, se condene a la señora ARACELLY NARANJO ARISTIZABAL, en calidad de propietaria del establecimiento de comercio ARRENDAMIENTOS ALNAGO, al pago de los perjuicios patrimoniales causados al señor BINYAMIN MIZRAHI JIMENEZ, en su calidad de propietario del Hostal ubicado en la carrera 35 # 7 -94 INT 201

perjuicios patrimoniales causados al señor BINYAMIN MIZRAHI JIMENEZ, en su calidad de propietario del Hostal ubicado en la carrera 35 # 7 -94 INT 201 Barrio el Poblado de la Ciudad de Medellín, mismos que se discriminan así: Por Lucro Cesante Pasado la suma de $19.690.081.4; por Lucro Cesante Futuro la suma de $199.876.003 y que se condene al pago de la suma equivalente a CUATRO MILLONES DE PESOS ML ($4.000.000), por concepto de los servicios públicos domiciliarios que tuvo que pagar como consumo del local denominado NUTIFINANZAS g enerados y asumidos por el señor MIZRAHI JIMENEZ –pretensión que luego fue desistida -; Por perjuicios morales pidió el pago del equivalente a 50 SMLMV), que para el año 2020 equivalen a la suma de $43.890.150.oo; Por último, debido al incumplimiento del co ntrato de arrendamiento presentado por parte del ARRENDADOR, pidió que se condene a la parte demandada al pago de la Cláusula Penal Sancionatoria Establecida en la CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento, en la cual se pactó una sanción equivalente a la suma de DIECINUEVE MILLONES SEICIENTOS TREINTA

Y CINCO MIL PESOS MONEDA LEGAL ($19.635.000.oo)

3. Actuación Procesal. La demanda correspondió por reparto al Juzgado Doce Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, despacho judicial que admitió la demanda el pasado 25 de junio de 2021 (pdf. 47) y ordenó la notificación

3. Actuación Procesal. La demanda correspondió por reparto al Juzgado Doce Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, despacho judicial que admitió la demanda el pasado 25 de junio de 2021 (pdf. 47) y ordenó la notificación de la misma , sin embargo, la demandada dejó transcurrir el término sin

contestarlaM. P. Julián Valencia Castaño

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4. L a Sentencia apelada. La juez del caso empezó por plantearse si hubo incumplimiento po r parte de la demandada arrendamientos Alnago. Para buscar la respuesta, empezó por aceptar la prueba sobre la existencia del contrato de forma escrita, con vigencia de cinco años, para luego asumir que en los hechos 4 y 5 de la demanda se relata que el ar rendatario apenas se enteró durante ejecución del contrato en enero del 2020, que la terraza que le fue entregada era una zona común que servía como tránsito al vecino, el que adecuó un negocio en el predio vecino colindante, afectando el disfrute del inmueble, al tiempo que se descubrió que también se utilizaban servicios públicos de energía en forma oculta, con una conexión directa al contador del inmueble usado y explotado por el arrendatario. La juez aprovechó ese momento para expresar que la demandada no contestó el libelo y deberá asumir la confesión ficta.

Reiteró que, de acuerdo con las pruebas era evidente que la señora Aracelly (arrendadora), sabía que en el local Multifinanzas se estaba utilizando una conexión y uso de energía pegada al mismo con tador, lo que no conocía el demandante, a lo que suma que EPM contestó un requerimiento que hizo el

(arrendadora), sabía que en el local Multifinanzas se estaba utilizando una conexión y uso de energía pegada al mismo con tador, lo que no conocía el demandante, a lo que suma que EPM contestó un requerimiento que hizo el arrendatario y luego de visita se encontró medidor registrado correctamente, al tiempo que los breques surten un local comercial que no cuenta con medidor y se propuso que llegaran a un acuerdo.

Luego encontró una misiva de enero 17/2020 vía correo electrónico, en la que el arrendatario se queja frente a la arrendadora porque le arrendaron inmueble que no podían arrendarle incluyendo la terraza, zona que si rve de tránsito al vecino quien abrió acceso, área común que no conocía y de lo cual no fue informado, lo que sirvió a la juez para hallar el incumplimiento del contrato por la arrendadora al no evitar perturbación al arrendatario, incumpliendo así con los artículos 822 del Co de Co y 1963 C. Civil, mismos que consagran que el arrendador debe librar al arrendatario de todo embarazo para el goce de la cosa arrendada, por lo que aquí se probó que había una instalación inadecuada al contador por parte de su v ecino, debiendo asumir el demandante injustamente el pago de los servicios facturados.M. P. Julián Valencia Castaño

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Adujo que la condición resolutoria conlleva la existencia de un contrato bilateral válido, al tiempo que debe demostrarse por el demandante que dio cumplimiento a sus obligaciones o se allanó a cumplirlas, así como se debe demostrar el incumplimiento de la demandada. Concluyó que se probaron las irregularidades denunciadas y, por ahí mismo,

por el demandante que dio cumplimiento a sus obligaciones o se allanó a cumplirlas, así como se debe demostrar el incumplimiento de la demandada. Concluyó que se probaron las irregularidades denunciadas y, por ahí mismo, el incumplimiento de la demandada, lo que habilita el pago de la cláusula penal sancionatoria, por lo que la demandada debería pagar $19.335.000, sin que quede impedida para reclamar perjuicios.

En cuanto los perjuicios a modo de gastos en que incurrió el demandante para la adecuación de bodega bar, carpa etcétera, expresó que de acu erdo con el art. 106 CGP se reconocerá dicha suma como daño emergente, y frente al lucro cesante por lo que recibía como utilidades el demandante en el año 2019 que eran $4.834.137, expresó que resultaba ser un perjuicio meramente hipotético y lo negó, ya que el mismo demandante expresó que no estaba en capacidad de seguir pagando debido a la pandemia, al tiempo que explicó cómo la terminación del contrato se decreta es a partir de la fecha de la sentencia.

Declaró terminado el contrato por incumplimiento de las obligaciones a partir de la sentencia. La condenó a pagar la cláusula penal y $7.700.000 por daño emergente. Agencias en derecho 4 millones.

5. De la impugnación . Ambas partes recurrieron la sentencia, la parte

demandada argumentó lo siguiente:

5.1. No se probó incumplimiento. No admite que el Juzgado haya declarado el incumplimiento contractual por parte de la arrendadora, por no haber cumplido con la obligación de conceder el uso y el goce del inmueble dado

5.1. No se probó incumplimiento. No admite que el Juzgado haya declarado el incumplimiento contractual por parte de la arrendadora, por no haber cumplido con la obligación de conceder el uso y el goce del inmueble dado en arrendamiento, establecida en el a rtículo 1975 del código civil, así como se haya admitido el incumplimiento de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, establecida en el artículo 1982 del código civil, pues asegura que no había prueba para tal declaración, ya que, de un lado, se duele de que se haya tenido en cuenta el testimonio de la señora SARA CORREA como demostrativo de eseM. P. Julián Valencia Castaño

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incumplimiento, cuando si bien ella dijo conocer al señor BINYAMIN, porque trabajaba en un local de ex periencias turísticas en el primer piso donde estaba ubicado el hostal, no obstante, lo conoció fue entre el 2018 y 2019 -antes de la pandemia - del COVID -19, mientras que el negocio donde ella laboraba cerró en diciembre de 2019, cuando precisamente para l a época empezó la pandemia del COVID -19 y también declaró que el bar estuvo abierto poco tiempo, aunque pudo evidenciar que se estaban realizando unas obras de construcción y que el acceso por las escaleras al hostal era imposible debido a esa construcción , por lo que, en consecuencia, se opone a que dicha prueba haya sido tenida en cuenta por la juez del caso, máxime cuando el demandante en el hecho CUARTO de la demanda hace referencia es a que los hechos ocurrieron en enero del 2020, lo que no corresponde cronológicamente con los tiempos que

en cuenta por la juez del caso, máxime cuando el demandante en el hecho CUARTO de la demanda hace referencia es a que los hechos ocurrieron en enero del 2020, lo que no corresponde cronológicamente con los tiempos que se narraron en el testimonio de la señora SARA CORREA; sin que tampoco en la parte fáctica de la demanda se hayan relacionado afectaciones producidas por unas obras de construcción ejecutadas en el área de acceso al inmueble arrendado, cuya prueba está huérfana, razón por la cual dicho testimonio no podía ser tenido en cuenta para declarar el incumplimiento por parte del arrendador.

Agrega, que tampoco se aportó prueba idónea para demostrar la existencia de la zona común, hecho que sólo era posible probar a través del reglamento de propiedad horizontal del inmueble arrendado, sin que ese hecho pudiera probarse a través del testimonio de SARA CORREA, prueba inconducente para ese hecho de acuerdo con el artículo 164 del C.G.P.

Tampoco admite que la confesión presunta por la no contestación de la demanda pudiera conducir a la demostración del incumplimiento contractual por la arrendadora, puesto que el artículo 191 numeral 3 del C.G.P. exige que para que la confesión expre sa o presunta sean válidas, debe recaer sobre hechos respecto de los cuales la ley no tiene establecido otro medio de prueba, por lo que la prueba sobre la existencia de las zonas comunes sólo podía demostrarse en forma documental.M. P. Julián Valencia Castaño

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Por otro lado, alega que las demás pruebas aportadas tales como, fotografías, videos y estados financieros, no están debidamente soportadas en libros contables ni en extractos bancarios.

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Por otro lado, alega que las demás pruebas aportadas tales como, fotografías, videos y estados financieros, no están debidamente soportadas en libros contables ni en extractos bancarios. Además, en el interrogatorio que le realizó la señora Juez al demandante, este dio una información que no corresponde con lo contenido en los estados financieros aportados, manifestando lo siguiente: “Los ingresos promedio mensuales obtenidos en la época de 2018 -2019 fueron de $ 12.000.000 a $ 10.000.000”

Se hace referencia también a que hubo un incumplimiento por parte del arrendador basados en el hecho QUINTO de la demanda, el cual, no debe ser tenido en cuenta, puesto que, en el recurso de reposición y en subsidio el de apelación interpuesto contra el auto que rechazó la demanda, la parte demandante desistió de la pretensión económica del cobro de servicios públicos domiciliarios, porque no pudo probar el monto de los valores reclamados, no pudiendo acreditar una real afectación patrimonial, pero como la juez admitió probado ese hecho, a pesar del desistimiento de la pretensión sobre el cobro de servicios públicos, es por lo que se violó el artículo 281 del C.G.P. que regula la congruencia de la sentencia.

Por lo tanto, la anterior pretensión no fue objeto del litigio, lo que no demuestra la afectación económica sufrida por parte del demandante, hasta el punto de tener que cerrar el hostal. Además, se debe tener en cuenta que durante esta época a nivel mundial se estaban presentando los confinamientos por la pandemia del COVID-19 y no se permitía el ingreso de extranjeros al país, lo

tener que cerrar el hostal. Además, se debe tener en cuenta que durante esta época a nivel mundial se estaban presentando los confinamientos por la pandemia del COVID-19 y no se permitía el ingreso de extranjeros al país, lo que pudo haber afectado los ingresos del arrendatario, siendo un hecho ajeno a las partes.

En este contexto, el arrendatario siempre tuvo el uso y el goce de todo el inmueble arrendado con el espacio de terraza dest inado por el arrendatario para la actividad comercial de hostal y no está demostrado el incumplimiento contractual por parte del arrendador.

5.2. No acepta la condena por la cláusula penal. Expone que, como consecuencia de la declaración de terminación del contrato de arrendamientoM. P. Julián Valencia Castaño

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por incumplimiento del arrendador, se ordena al pago de la suma de DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL PESOS ($19.635.000,00) por cláusula penal, fundamentados en lo expuesto en el numeral uno, frente a lo cual solicita que se exonere del pago de esta suma, puesto que no hay un incumplimiento del contrato comprobado, por lo tanto, no es procedente el cobro de la cláusula penal, tal y como ha quedado claramente expuesto en el acápite primero de la sustentación del recurso de apelación.

5.3. No acepta la condena por daño emergente. Que se ordenó el pago de la suma de SIETE MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS ($ 7.700.000,00) por concepto de daño emergente con fundamento en los gastos en que se tuvo que incurrir como cons ecuencia del cierre del establecimiento de

la suma de SIETE MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS ($ 7.700.000,00) por concepto de daño emergente con fundamento en los gastos en que se tuvo que incurrir como cons ecuencia del cierre del establecimiento de comercio, para lo cual, la juez dio aplicación al artículo 97 del C.G.P. derivando las consecuencias probatorias por la no contestación de la demanda, lo que conlleva a que se presuman ciertos los hechos susceptibles de la prueba de la confesión contenidos en la misma, como también se tuvo en cuenta el juramento estimatorio como prueba suficiente para ordenar el pago de este monto y por último, se consideró que el valor era ajustado a la realidad, cuando bien es sabido que el juramento estimatorio únicamente da cuenta del valor del monto reclamado, pero de modo alguno, constituye per se la prueba del perjuicio, el cual por demás, no fue plenamente acreditado, pues la decisión se basó en el dicho del demandante, sin sustento probatorio alguno, puesto que las pruebas aportadas para demostrar el perjuicio irrogado son claramente insuficientes.

Que si bien es cierto la Juez aplicó las consecuencias probatorias adversas contenidas en el artículo 97 del C.G.P., por la no contestación de la demanda, no es menos cierto que dicha confesión admite prueba en contrario, tal como lo establece el artículo 197 del C.G.P., por tal motivo el hecho de no haberse contestado la demanda no impone pensar que se tengan por confesados todos los hechos en que aquélla se fundamente, sin más, pues como bien se aprecia, el demandante en ningún momento acreditó la c ausación de los perjuicios reclamados por concepto de daño emergente, por lo que la prueba

todos los hechos en que aquélla se fundamente, sin más, pues como bien se aprecia, el demandante en ningún momento acreditó la c ausación de los perjuicios reclamados por concepto de daño emergente, por lo que la prueba de la confesión en este caso es insuficiente para suplir la inercia probatoriaM. P. Julián Valencia Castaño

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del demandante, lo que contradice ampliamente el artículo 191, numeral 5º del C.G.P. contentivo de los requisitos de la confesión, conforme con el cual esta debe recaer “sobre hechos personales del confesante o de los que tenga o deba tener conocimiento”.

Por lo anterior, es claro que la demandada no tuvo por qué tener conocimiento de las aparentes pérdidas económicas sufridas por el demandante, pues ciertamente, no es un hecho del cual pueda dar cuenta, más aún cuando la prueba de su causación es claramente incipiente y precaria, la cual como ya se dijo, estribó en la anunciación que hizo el demandante en el escrito de demanda de los gastos por él asumidos, pero brillan por su ausencia los respectivos soportes probatorios que permitan acreditar su existencia, es como si su sola afirmación fuera suficiente para su reconocimiento.

5.4. Pidió que se revoque la sentencia, y en su lugar, se declare que no hubo incumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la carrera 35 # 7 - 94 INT 201 por parte del arrendador.

5.5. Apelación del demandante: Que el perjuicio por lucro cesante no era hipotético, incierto y carente de certeza, porque sí se allegó prueba para

carrera 35 # 7 - 94 INT 201 por parte del arrendador.

5.5. Apelación del demandante: Que el perjuicio por lucro cesante no era hipotético, incierto y carente de certeza, porque sí se allegó prueba para demostrarlo, pues no hubo oposición al juramento estimatorio, convirtiéndose en prueba; que las utilidades demostradas a través del contador no eran hipotéticas, a lo que se suma la pandemia que se sufrió el país. Que no es cierto que el local fue cerrado en enero del año 2020 por efectos de la Pandemia, sino por el incumplimiento de la arrendadora, por lo que tiene derecho a la indemnización por lucro cesante calculado por los más de cuatro años que faltaba para la ejecución y cumplimiento del contrato. Que también tiene derecho al reconocimiento del daño moral por las circunstancias tan difíciles que vivió el demandante y le pidió al Tribunal que declare la terminación del contrato a partir del 9 de enero del 2020.

Esbozados de esta manera los antecedentes que dieron lugar a la decisión recurrida y las razones de disenso que sustentan la alzada, procede la Sala a desatar el recurso con fundamento en las siguientes,

II. CONSIDERACIONESM. P. Julián Valencia Castaño

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1. Presupuestos procesales. Encuentra la Sala satisfechos los requisitos o presupuestos procesales para que pueda abordarse el estudio de la apelación interpuesta tanto por la parte demandante como por la parte demandada, además, que no se observan irregularidades procesales que tipifiquen una nulidad.

2.

Del contrato de arrendamiento. Como una definición general que se

demandante como por la parte demandada, además, que no se observan irregularidades procesales que tipifiquen una nulidad.

2.

Del contrato de arrendamiento. Como una definición general que se acomoda tanto al contrato de arrendamiento para vivienda como de local comercial, puede decirse que el contrato de arrendamiento de inmuebles, es aquel en que dos partes se obligan recíprocamente, la u na a conceder, total o parcialmente, el goce de un inmueble y la otra a pagar por este goce, una remuneración llamada canon, definición que no está contenida en el Código del Comercio, pero que acompasa con lo reglado en el artículo 1973 del C.C, misma definición que acoge la ley de arrendamiento de vivienda urbana (820 de 2003) que a su tenor dice: “ARTÍCULO 2o. DEFINICIÓN . El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado”.

2.1. El contrato de arrendamiento no está sujeto a una formalidad, pudiendo ser verbal, ora escrito, del cual surgen obligaciones par a los contratantes. Como obligaciones del arrendador, estipula el artículo 1982 del C.C., la entrega al arrendatario del bien; a mantener el bien en estado de servir; como también a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del goce del mismo, contemplando la indemnización de perjuicios en este último evento, por disposición expresa del artículo 1987 del C.C.

también a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del goce del mismo, contemplando la indemnización de perjuicios en este último evento, por disposición expresa del artículo 1987 del C.C.

2.2. De igual manera, según el artículo 1996 y Ss. del Código Civil, surge para el arrendatario el deber de usar la cosa según los término s y objeto del contrato, debiendo conservarla como lo haría un buen padre de familia, hacer las reparac