TSDJ MED SC - 05001310301220230028501-(26-03-2025)

TEMA: VALIDEZ Y EFECTOS DE LA PROMESA DE COMPRAVENTAEfectos de la promesa cuando se suscribe escritura pública que consolida el contrat o prometido. La promesa de compraventa se consideró cumplida con la suscripción de la escritu ra pública, que incluyó la cancelación de la hipoteca y la permuta de los inmuebles, las obligaciones de saneamiento y registro del título derivan del contrato definitivo y no de la promesa de compraventa.

HECHOS: La parte actora solicitó se declare el incumplimi ento por parte del demandado del “contrato de promesa de compraventa” celebrado con el d emandante y en consecuencia se condene al demandado “a la entrega formal y material del inmueble, debidamente saneado”- además, se ordene el pago de la suma de $600.000.000 por concepto de cláusula penal pactada en el contrato de promesa. En sentencia de primera ins tancia el Juzgado Doce Civil del Circuito de Medellín denegó las pretensiones del actor. Debe la sala determinar si le asistió razón al juez de primera instancia al negar las pretensiones por considerar que se estaba discutiendo únicamente el contrato de promesa después de haberse concretado el negocio prometido, o si tienen asidero los reproches de la parte demandante que insiste en rec lamar el incumplimiento de la promesa aduciendo omisión en el levantamiento de la hipoteca y falta de saneamiento del bien transferido por el demandado.

TESIS: (/) la demanda se enfoca en discutir el contrato de promesa y las obligaciones que la parte demandante considera se derivan del mismo, que segú n el actor consisten en la omisión de levantamiento del gravamen hipotecario que pesaba sob re el bien y en la imposibilidad de

demandante considera se derivan del mismo, que segú n el actor consisten en la omisión de levantamiento del gravamen hipotecario que pesaba sob re el bien y en la imposibilidad de consolidar el registro de la escritura donde se transfirió el bien prometido. (/) Ahora bien, el tema del alcance del contrato de promesa, la posibilidad de anticipar obligaciones del contrato prometido o de incluir cláusulas de otros tipos contractuales y la extinción de la promesa, es tópico que ha sido abordado de forma reiterada por nuestro máximo órga no de decisión civil, señalando insistentemente que al contener un cariz provisional y transitorio, no perdurable “los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontaneo de sus obligaciones, lo cual (/) lo es la celebración del contrato prometido”, no obstante, también ha dicho esa Corporación que el efecto extintivo no es absoluto (/) Ha explicado la Corte Suprema de Justicia (/) En adición, los promitentes comprador y vendedor están habilitados pa ra adelantar el cumplimiento de ciertos débitos que, en puridad, no emanan de la promesa (de la que solo surge una prestación de hacer), sino que encontrarán su verdadera fuente a posterior i, cuando despunte el contrato de compraventa (/) las cargas del comprador y el vendedor no pueden ten er origen distinto a la convención definitiva. Ello es así, pues si bien la anticipación de ciertas cargas negociales es válida, no lo es la sustitución de los efectos traditivos reservados a la compraventa. (/) En el presente caso, como se viene diciendo, los señores GABRIEL MAURICIO R ESTREPO e IVAN DARÍO TORRES celebraron el 12 de marzo de 2022 contrato que denominaron “PROMES! DE COMPR!VENT!” (/)

como se viene diciendo, los señores GABRIEL MAURICIO R ESTREPO e IVAN DARÍO TORRES celebraron el 12 de marzo de 2022 contrato que denominaron “PROMES! DE COMPR!VENT!” (/) Allí también se estableció que IVAN DARÍO se compromete a levantar en un lapso que no supere noventa (90) días siguientes a la firma de la promes a, la hipoteca que recae en el inmueble con matrícula 001-936XXX y que obra a favor de COOPETRABAN. Posteriormente, el 25 de noviembre de 2022, dichos contratantes suscribieron la escrit ura pública N° 16.282 en la que: (i) el representante legal de COOPETRABAN expresó cancelar la deuda y la hipoteca que recae sobre el inmueble con matrícula 001 936XXX e (ii) IVAN DARÍO y GABRIEL MAURICIO celebraron contrato de permuta en el que el primero transfirió al segundo el derecho de dominio y posesión del inmueble con matrícula 001-936XXX y en contraprestación, GABRIE L MAURICIO transfirió a IVAN DARÍO el derecho de dominio y posesión respecto de los inmuebles con matrículas N° 020-78XXX; 020-78XXX y 020-78XXX. En el mentado acto afirmaron los contratantes que “con el otorgamiento de esta escritura las partes cumplen satisfactoriamente la promesa de permuta suscrita entre los mismos/”(/) También se observa que la escritura no pudo ser registrada inicialmente debido a la existencia de un embargo (Nota devolutiva del 29 de diciembre de 2022/), registro que se concretó apenas el 20 de abril de 2023. (/) En cuanto a la cancelación de la hipoteca, evidente resulta que las partes,

de un embargo (Nota devolutiva del 29 de diciembre de 2022/), registro que se concretó apenas el 20 de abril de 2023. (/) En cuanto a la cancelación de la hipoteca, evidente resulta que las partes, aunque establecieron inicialmente que la misma se r ealizaría noventa (90) días siguientes a la suscripción de la promesa, decidieron hacerlo y avalar su levantamiento al momento de suscribir la escritura contentiva de la permuta finalmente celebrada, no pudiendo sostenerse entonces que la estipulación de la promesa sobre ese aspecto permaneció, porque no se trató de un tema que quedó en completo silencio, sino sobre el que se realizó una regulación distinta, tanto así que el levantamiento se efectuó en la misma escritura conte ntiva de la permuta que signaron ambos contratantes y donde afirmaron que con la suscripción se entendía cumplida satisfactoriamente la promesa, de donde se entiende que el contrato final “recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes”. En lo relativo al saneamiento del bien y el registro efectivo del título en el certificado de tradición y libertad, al tratarse de un pacto propio del contrato definitivo cuando de transferencia de bienes inmuebles se trata, sus efectos y los deberes que de allí se derivan “no pueden tener origen distinto a la convención definit iva/” (/) Tampoco puede entenderse, como pretende el recurrente, que al no haberse estipulad o contundentemente algo sobre la cláusula penal en la escritura, dicha disposición primigenia persiste y abarca también el incumplimiento de la permuta, esto, porque la subsistencia se predica de los pactos anticipados que no son modificados en el contrato final y la cláusula penal no es un p acto adelantado del contrato prometido sino un

la permuta, esto, porque la subsistencia se predica de los pactos anticipados que no son modificados en el contrato final y la cláusula penal no es un p acto adelantado del contrato prometido sino un acuerdo exclusivo para la promesa, pena que no se consagró para el incumplimiento de la permuta; sumado esto a que en la escritura se dijo que con dicho acto notarial se cumplía satisfactoriamente la promesa, lo que implica que la cláusula penal qu e abarcaba el contrato preparatorio se extinguiera, siendo diferente, se insiste, el incum plimiento de la permuta (contrato final) y los perjuicios que del mismo se puedan derivar, pero eso aquí no fue lo pretendido. (/) No es verdad tampoco que la escritura pública contentiva de la permuta sea “un mero acto accesorio del contrato principal de promesa de compraventa”, porque como se ha tratado de esclarecer a lo largo de esta providencia, se trata de contratos diferentes en su forma, alcances y obligaciones, uno preparatorio y otro final, pero sin que exista subordinación entr e los mismos. (/) Le asiste razón eso sí al inconforme al indicar que la transferencia del derecho real de dominio no se entiende cumplida con la suscripción del mero título (escritura pública) porque es necesaria la inscripción, no obstante, lo que no se avala es la intención indebida de derivar esa obligación de la promesa, cuando realmente proviene de la permuta. No es verdad tampoco que se desconozca la voluntad de las partes al pactar la cláusula penal, porque precisamente se le está dando alcance a la manifestación de voluntad más reciente de los contratantes, quienes afirmaron luego de la suscripción del contrato preparatorio, en el acto notarial contentivo del contrato final, e l cumplimiento satisfactorio de la promesa. (/)

reciente de los contratantes, quienes afirmaron luego de la suscripción del contrato preparatorio, en el acto notarial contentivo del contrato final, e l cumplimiento satisfactorio de la promesa. (/) Los anteriores argumentos que recogen los reparos de la parte demandante frente a la sentencia de primera instancia permiten concluir sin necesidad de otras elucubraciones que no le asiste razón a la parte recurrente en la mayoría de sus reproches y, aunque algunos puntos de sus alegaciones se comparten, conforme se explicó, son insuficientes para revocar la sentencia de primera instancia.

MP. MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO

FECHA: 26/03/2025

PROVIDENCIA: SENTENCIA ACLARACIÓN DE VOTO. MP JUAN CARLOS SOSA LONDOÑOM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, veintiséis (26) marzo de dos mil veintici nco (2025)

Proceso Verbal Radicado 05001310301220230028501 (I 2024-222) Demandante Gabriel Mauricio Restrepo Restrepo Demandado Iván Darío Torres Escobar Providencia Sentencia Nro. 027

Tema: Efectos de la promesa cuando se suscribe escritura pública que consolida el contrato prometido.

Decisión: Confirma

Sustanciador: Martha Cecilia Ospina Patiño

Cumplido el periodo de traslado para sustentación d el recurso y alegaciones en esta instancia, procede el Tribunal, mediante

prometido.

Decisión: Confirma

Sustanciador: Martha Cecilia Ospina Patiño

Cumplido el periodo de traslado para sustentación d el recurso y alegaciones en esta instancia, procede el Tribunal, mediante sentencia escrita, en aplicación de la Ley 2213 de 2022, a decidir sobre la apelación interpuesta por la parte DEMANDA NTE contra la sentencia proferida en el presente proceso por el J UZGADO DOCE CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN en sesión de audienc ia celebrada el 22 de agosto de 2024.

I. ANTECEDENTES

1. PRETENSIONES En el escrito introductor, luego de la subsanación (carpeta

01PrimeraInstancia/archivos 04 DEMANDA DECLARATIVA CASA ASTURIAS v3 con ANEXOS y 06 DemandaIntegrada) se plantean las siguientes pretensiones :

PRIMERO: Se DECLARE que el señor GABRIEL MAURICIO RESTREPO RESTREPO, en calidad de PROMITENTE COMPRADOR cumplió con el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, celebrado el día 12 de marzo de 2022.

SEGUNDO. Se DECLARE el incumplimiento por parte del demandado IVÁN DARÍO TORRES ESCOBAR, en calidad de PROMITENTE VENDEDOR, del contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA celebrado el día el día 12 de marzo de 2022, enRadicado Nro. 05001310301220230028501 Página 2 de 29 FAVOR del demandante GABRIEL MAURICIO RESTREPO RESTREPO, en calidad de PROMITENTE COMPRADOR.

TERCERO. En consecuencia, que se ORDENE al señor IVÁN

Página 2 de 29 FAVOR del demandante GABRIEL MAURICIO RESTREPO RESTREPO, en calidad de PROMITENTE COMPRADOR.

TERCERO. En consecuencia, que se ORDENE al señor IVÁN DARÍO TORRES ESCOBAR, a la entrega formal y materia l del inmueble, debidamente saneado, dando cumplimiento e n virtud de la CLÁUSULA CUARTA del contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, a favor del demandante GABRIEL MAURICIO

RESTREPO RESTREPO.

CUARTO. En consecuencia, que se CONDENE a la parte demandada a pagar a favor del DEMANDANTE la suma de SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS M.L. ($600.000.000), por concepto de penalidad conforme CLAUSULA SEXTA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA suscr ito entre las partes.

QUINTO. Se CONDENE a la parte demandada al pago de las costas procesales y/o agencias en derecho.

2. FUNDAMENTOS FÁCTICOS DE LAS PRETENSIONES Se narra en la demanda, como hechos relevantes, que el 11 de marzo de 2022 los señores GABRIEL MAURICIO RESTREPO RESTR EPO como promitente comprador e IVÁN DARIO TORRES ESCOB AR como promitente vendedor, suscribieron promesa de contra to de

compraventa sobre el inmueble con matrícula inmobil iaria No 001936617 ubicado en Medellín en la calle 4 No 9-130, interior 0117, Urbanización Asturias-Vereda Las Palmas, en el que el promitente vendedor se obligó “a transferir el derecho de dominio y posesión

936617 ubicado en Medellín en la calle 4 No 9-130, interior 0117, Urbanización Asturias-Vereda Las Palmas, en el que el promitente vendedor se obligó “a transferir el derecho de dominio y posesión que, tiene y ejerce sobre el bien inmueble objeto d el contrato” y en contraprestación el promitente comprador se comprom etió al pago de $6.000’000.000 de la siguiente manera: (i) el 10 de marzo de 2022, a la firma de la promesa de compraventa, $300’000.000 que el promitente vendedor autoriza sean consignados en la cuenta corriente del Banco de Occidente No 415040385 a su nombre, (ii) entre el 18 y 30 de marzo de 2022 el promitente com prador cancelará $1.700’000.000 que se autoriza sean consignados en la misma cuenta, (iii) los $4.000’000.000 restantes se cance laran así: El promitente comprador entregará el 100% del dominio y posesión a través de escritura pública al promitente vendedor tres propiedades como forma de pago de $3.000’000.000, de los inmueb les Complex Llanogrande P.H. unidad Privada No 80 segunda etapa , en el Municipio de Rionegro-Ant, con un área de 60.00m2, cuyos linderos se encuentran en la escritura No 7105 de octubre 9 de 2008 de laRadicado Nro. 05001310301220230028501 Página 3 de 29 Notaría Doce de Medellín, con matrícula inmobiliari a 020-78769 círculo registral de Rionegro, Complex Llanogrand e P.H. unidad

Página 3 de 29 Notaría Doce de Medellín, con matrícula inmobiliari a 020-78769 círculo registral de Rionegro, Complex Llanogrand e P.H. unidad Privada No 106 segunda etapa, en el Municipio de Ri onegro-Ant, con un área de 60.00m2, cuyos linderos se encuentran en la escritura No 7105 de octubre 9 de 2008 de la Notaría Doce de Med ellín, con matrícula inmobiliaria 020-78795 del círculo regist ral de Rionegro, Complex Llanogrande P.H. unidad Privada No 107 se gunda etapa, en el Municipio de Rionegro-Ant, con un área de 60. 00m2, cuyos linderos se encuentran en la escritura No 7105 de o c tubre 9 de 2008 de la Notaría Doce de Medellín, con matrícula inmob iliaria 020 -78796 círculo registral de Rionegro-Ant. Y los $1.000’000.000 restantes se depositarán en la cuenta corriente autorizada por e l promitente vendedor, No 415040385 a su nombre.

Indica que el 10 de marzo de 2022 el demandante pagó los $300’00 0.000, y entre el 16 y 30 de mismo mes y año cancel ó los $1.700’000.000, tal como se acordó. Que en la cláusula tercera del contrato de promesa en su párrafo segundo el promit ente vendedor se comprometió a levantar hipoteca a favor de la Co operativa Nacional de Trabajadores “Coopetraban” en un lapso no mayor a

contrato de promesa en su párrafo segundo el promit ente vendedor se comprometió a levantar hipoteca a favor de la Co operativa Nacional de Trabajadores “Coopetraban” en un lapso no mayor a noventa (90) días hábiles a partir de la firma de l a promesa, es decir a más tardar el 26 de julio de 2022, pero no cumpli ó con esta obligación.

Señala que en el contrato de promesa en la cláusula sexta se estableció como pena por incumplimiento de alguno d e los contratantes en favor del cumplido o que se allanó a cumplir una suma de dinero equivalente al 10% del precio de la venta, o sea $600’000.000 , suma exigible por la vía ejecutiva sin necesidad de requerimiento o constitución en mora, sin que su pa go implique extinción de la obligación principal.

Informa que el demandante cumplió con la obligación de pago de los $4.000’000.000 restantes, $1.000’000.000 con transf erencias y pagos en efectivo (presentando cuadro con relación pagos) y, $3.000’000.000 trasfiriendo los inmuebles prometido s con escritura 16282 del 25 de noviembre de 2022, registrada en di ciembre de 2022,Radicado Nro. 05001310301220230028501 Página 4 de 29 razón por la cual el promitente vendedor suscribió paz y salvo a favor del demandante el 25 de noviembre de 2022, y el pro mitente comprador goza de la tenencia del predio prometido en venta desde el 14 de mayo de 2022.

Cuenta que, ante el incumplimiento del promitente vendedor, el 11 de

comprador goza de la tenencia del predio prometido en venta desde el 14 de mayo de 2022.

Cuenta que, ante el incumplimiento del promitente vendedor, el 11 de abril de 2023 se celebró audiencia de conciliac ión, la cual se suspendió y continuó el 28 de abril de 2023 sin log rar acuerdo toda vez que la parte incumplida no estuvo dispuesta a o frecer suma alguna por los perjuicios causados y tampoco cumpli ó con las obligaciones de levantar la hipoteca y reali zar la tradición del inmueble, ni ha cumplido con el pago de la cláusula penal.

3. POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA Admitida la demanda el 11 de agosto de 2023, se tuv o debidamente notificado al demandado con auto del 19 de octubre de 2023, quien respondió (carpeta 01PrimeraInstancia/archivo 1 4Contestación _ Excepciones) admitiendo como ciertos algunos hechos, conforme la prueba documental aportada con la demanda y que se relacio na n con la celebración del contrato de promesa.

Indica que no es cierto que el demandante haya cumplido con el pago de $1.700’000.000 como se estableció en la cláusula tercera, pues como se puede apreciar en los comprobantes de pago y relación de que realiza, para el 30 de marzo de 2022 solo había pagado $1.249’000.000 , como lo informa el mismo actor al decir que el sa ldo de $450’000.000 se pagó el 31 de marzo de 2022 sin que pueda verificarse en el documento allegado porque no se l e visualiza la fecha. Tampoco cumplió con el pago de los $ 1.000’000.000 en la

de $450’000.000 se pagó el 31 de marzo de 2022 sin que pueda verificarse en el documento allegado porque no se l e visualiza la fecha. Tampoco cumplió con el pago de los $ 1.000’000.000 en la forma indicada y la entrega de las propiedades prom etidas a la firma de la escritura pública el 12 de junio 2022, toda v ez que como se informa en la misma demanda el pago fue realizado e n fechas posteriores a la acordada, a través de 25 abonos en tre el 16 de junio de 2022 y 25 de novi embre de 2022 sumando $950’050.00 0, y la diferencia de $49’950.000 se abonó el 10 de mayo de 2022. Advierte que no se visualiza el documento denominado paz y s alvo que fue anunciado como prueba documental.Radicado Nro. 05001310301220230028501 Página 5 de 29 Afirma que el demandado canceló el gravamen hipotec ario con la escritura 16282 del 25 de noviembre de 2022 de la N otaría 15 de Medellín, a través de la cual se materializó el con trato prometido.

Se opone a las pretensiones y propone excepciones d e fondo que

denominó: 1. CONTRATO NO CUMPLIDO POR EL DEMANDANTE .

No cumplió con el pago dentro de los términos acord ados y no compareció a la Notaría Primera del Círculo de Mede llín a las 2:00 pm el 12 de junio de 2022 tal como se estableció en la promesa en la cláusula décima segunda a efectos de suscribir las escrituras de los inmuebles que prometió entregar, esto, con paz y sa lvos respectivos

pm el 12 de junio de 2022 tal como se estableció en la promesa en la cláusula décima segunda a efectos de suscribir las escrituras de los inmuebles que prometió entregar, esto, con paz y sa lvos respectivos y com probantes de pago de los $1.000’000.000 re stantes del precio. Ante el incumplimiento bilateral se debe analizar e l artículo 1609 Código Civil, y ante el incumplimiento de ambas par tes no pueden alegar indemnización de perjuicios, como tampoco qu e se haga efectiva la cláusula penal. 2. FALTA DE CUMPLIMIENT O DEL DEMANDANTE. No hay prueba que haya acudido a la not aría en la fecha y hora acordada y con los documentos necesari os para acreditar el cumplimiento de las obligaciones pacta das. 3. ALLANAMIENTO A CUMPLIR POR PARTE DEL DEMANDANTE. El demandante suscribió la escritura 16282 el 25 de no viembre de 2022 de la Notaría Quince de Medellín y en ella reconoci ó que se habían cumplido los términos y condiciones estipulados en la promesa de compraventa (inserta imagen de la cláusula tercera) , y en la misma escritura se levantó la hipoteca.

4. ACTUACIÓN PROCESAL Trabada la Litis en debida forma, se corrió traslado de las excepciones, que merecieron pronunciamiento de la p arte demandante, y con auto del 12 de diciembre de 2023 se fijó fecha para audiencia el 22 de agosto de 2024 y se decreta ron pruebas

(carpeta 01PrimeraInstancia/archivo 18 AutoDecretaP ruebas 2023 _ 285). Llegada la

para audiencia el 22 de agosto de 2024 y se decreta ron pruebas (carpeta 01PrimeraInstancia/archivo 18 AutoDecretaP ruebas 2023 _ 285). Llegada la fecha señalada, se adelantó la audiencia agotando t odas sus etapas, hasta proferir el fallo.Radicado Nro. 05001310301220230028501 Página 6 de 29

5. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Proferida en audiencia celebrada el 22 de agosto de 2024, la juez de primera instancia denegó las pretensiones y condenó en costas al actor. Para llegar a tal decisión, la señora juez h izo un recuento de la demanda, estableció que el contrato de promesa era válido al cumplir con todos los requisitos de ley, procediendo a anal izar si se presentó el incumplimiento reclamado.

Para ello citó los artículos 1602, 1603 y 1546 del Código Civil, refiriéndose a la cláusula resolutoria tácita, a su s presupuestos de prosperidad, citando jurisprudencia al respecto, e indicando que como se demanda la resolución, el demandante debió acred itar que cumplió con sus obligaciones o se allanó a cumplirlas.

Al descender a lo probado, señaló la juez, que efec tivamente el demandante no pagó el precio ni se presentó a la no taría para la celebración de la escritura de permuta, y así no es taría hab ilitado para iniciar la acción resolutoria, pero las conduc tas adelantadas por las partes permiten concluir que sí se probó el all anamiento a cumplir por parte del demandante, y que pese a que el 22 de junio de 2022 el

para iniciar la acción resolutoria, pero las conduc tas adelantadas por las partes permiten concluir que sí se probó el all anamiento a cumplir por parte del demandante, y que pese a que el 22 de junio de 2022 el actor no había pagado el precio pactado ni había es criturado los bienes, se demostró que estaba dispuesto a cumplir, pero no se puede tener por probado que el demandado incumplió con la obligación sobre la cual se edificó la demanda .

Señaló la juez que es claro que la escritura elevada el 2 5 de noviembre de 2022 no se registró, pero por este inc umplimiento no se presentaron las pretensiones de la demanda; indica que para el despacho la omisión del demandado no radicó en no l evantar la hipoteca para el 26 julio de 2022, sino en la impos ibilidad de registrar la escritura ante la existencia del embargo sobre e l bien, que podría generar un reconocimiento de perjuicios, pero resul ta que el demandante, por los lazos de confianza, fue permisi vo con este incumplimiento hasta cuando finalmente se cump lió e l 25 de noviembre de 2022, escritura con la cual se purgó l a mora de ambos contratantes.Radicado Nro. 05001310301220230028501 Página 7 de 29 Manifestó la a quo que en la audiencia se probó que ambos contratantes pese a las dificultades actuaron para que el contrato perviviera; que el demandante pagó parte del precio acordado sin que sea relevante que un saldo se haya pagado el 31 de marzo de 2022, un día después del término, y menos cuando fue acep tado, quedando

perviviera; que el demandante pagó parte del precio acordado sin que sea relevante que un saldo se haya pagado el 31 de marzo de 2022, un día después del término, y menos cuando fue acep tado, quedando pendiente la transferencia del dominio de los biene s prometidos y el efectivo; así las cosas desde el 12 de julio hasta el 25 de noviembre de 2022 a pesar de las cláusulas contractua les se p urgó la mora recíproca y se acudió a la notaría con el fin de el evar a escritura el acuerdo, con este acto el contrato preparatorio dej ó de existir para dar vida jurídica a los acuerdos señalados en la es critura pública. Por tanto, el incumplimiento endilgado al demandado fue purgado al suscribirse la escritura en la cual se levantó la h ipoteca.

Siguió exponiendo que, otra cosa es que no se haya podido regis trar la escritura, que constituye claro incumplimiento d e las obligaciones del vendedor, pero la demanda se enfiló en relación con el incumplimiento por no levantar la hipoteca que pesa ba sobre el bien, y no por no poderse registrar la escritura por un e mbargo en proceso ejecutivo. Así la sentencia debe versar solo sobre las pretensiones de la demanda y en los hechos 5 y 6 se endilga el i ncumplimiento por no levantar la hipoteca.

6. ARGUMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN Conocida la decisión la parte demandante en audiencia interpone recurso de apelación, presentando los reparos concr etos por escrito dentro del término de ley otorgado para ello.

En su escrito el apelante expuso como reparos en contra de la

Conocida la decisión la parte demandante en audiencia interpone recurso de apelación, presentando los reparos concr etos por escrito dentro del término de ley otorgado para ello.

En su escrito el apelante expuso como reparos en contra de la decisión (carpeta 01PrimeraInstancia/archivo 25ReparosRecurs o Apelación 2023_ 00285 ) sustentando algunos de ellos en esta instancia (carpeta 02SegundaInstancia/archivo 07MemorialSustentaciónRe curso) .

(i) EXCESO RITUAL MANIFIESTO DE LA PROVIDENCIA. La sentencia se basó en los hechos 5 y 6 de la demanda, pero desconoció el hecho 11 y 12 del mismo escrito donde se hace referencia a que el demandado no cumplió con las ob ligacionesRadicado Nro. 05001310301220230028501 Página 8 de 29 pendientes de levantamiento de hipoteca y tradición a favor del demandante, desconoció que en el escrito donde se c orre traslado de la contestación y al momento de fijación del litigi o se amplió el hecho de haberse incumplido con lo pactado al no haber sa neado el bien oportunamente al momento de suscribir la escritura pública, es decir por haber vendido un bien con un embargo provenient e del Juzgado Primero Civil del Circuito de Medellín y en audienc ia antes del iniciar la etapa de decreto de pruebas se hizo énfasis sobr e la necesidad de aclarar que la pretensión de incumplimiento iba sop ortada en el hecho de no haberse saneado el bien, comprendiendo así no solo no haber levantado la hipoteca en los términos fijados , sino la afectación por el mencionado embargo, aclaración que fue acept ada y no

hecho de no haberse saneado el bien, comprendiendo así no solo no haber levantado la hipoteca en los términos fijados , sino la afectación por el mencionado embargo, aclaración que fue acept ada y no objetada y sobre la cual se desarrolló la audiencia de instrucción.

(ii) INDEBIDA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DEL FALLO RECURRIDO. De manera sorpresiva, y probado el doble incumplimiento del demandado, la falladora se alejó del principio de congruencia, y fundamentó su decisión en una imposi bilidad de acceder a la pretensión segunda, por que el demanda nte fue permisivo por haber celebrado el instrumento públic o de permuta el 25 de noviembre de 2022, con lo que no se está de a cuerdo, pues se demostró que el demandante se allanó a cumplir y pa ra el 25 de noviembre de 2022 se había entregado $3.000’000.000 y la tenencia de los bienes en dación de pago, y no se puede cons iderar dicha firma como condonación de un incumplimiento. Ahora la escritura 16282 de la Notaría 15 de Medellín fue simplemente el justo título para una permuta pactada por las partes dentro de o tras obligaciones de un contrato autónomo e independiente denominado promesa de compraventa de un inmueble, que fue incumplida por el demandado por no haber levantado la hipoteca y no haber sanea do el bien oportunamente, originándose el incumplimiento en di cha escritura materializándose al no poderse registrar, como cons ecuencia del mal actuar del demandado.

(iii) VULNERACIÓN AL PRINCIPIO DE CONGRUENCIA. Artículo 281

oportunamente, originándose el incumplimiento en di cha escritura materializándose al no poderse registrar, como cons ecuencia del mal actuar del demandado.

(iii) VULNERACIÓN AL PRINCIPIO DE CONGRUENCIA. Artículo 281

C.G.P. En la demanda si se mencionó en los hechos 1 1 y 12, en el escrito que descorre traslado de las excepciones y en la audiencia alRadicado Nro. 05001310301220230028501 Página 9 de 29 momento de fijar el litigio el segundo incumplimien to del demandado, y nunca se ató la pretensión a los hechos 5 y 6, in cumplimiento probado indudablemente. Incluso en los alegatos de conclusión se hizo énfasis en ese incumplimiento.

(iv) ERROR DE INTERPRETACIÓN SIN FUNDAMENTO LEGAL. No se sustentó en esta instancia.

(v) DESCONOCIMIENTO DEL CARÁCTER VINCULANTE DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA. El cual puede ir mas allá de la celebración del contrato prometido, como se puede i nferir de la sentencia del 3 de marzo de 1939, al indicar que el vencimiento del plazo en que debía ser cumplido no conlleva a su ex tinción. En sentencia del 17 de abril de 1975 la Corte señala l a posibilidad de pactar en la promesa obligaciones distintas a la de celebrar el contrato definitivo, las cuales pueden subsistir lu ego de celebrado aquel, como también lo indició en sentencia del 7 d e junio de 1989.

Para el caso señala que: (i) No hay similitud total entre la escritura

contrato definitivo, las cuales pueden subsistir lu ego de celebrado aquel, como también lo indició en sentencia del 7 d e junio de 1989.

Para el caso señala que: (i) No hay similitud total entre la escritura 16282 del 25 de noviembre de 2022 y la prom esa de c omp