TSDJ MED SC - 05001310301320190039901-(29-07-2024)

TEMA: RESTITUCIÓN DE INMUEBLEPara la restitución de tenencia, deben acreditarse mínimo dos condiciones, un título mediante el cual se entregó el inmueble en tenencia, y segundo, que el demandado ostente la calidad de tenedor.

HECHOS: Solicita que se declare que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento

sobre el inmueble ubicado en la carrera 48 No. 37-68 de Medellín, distinguido con matrícula inmobiliaria No. 001-232515 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur; que el contrato terminó el 28 de febrero de 2019, por desahucio efectuado el 7 de febrero de 2018, mediante el cual notificó la terminación del contrato con más de un año de anticipación, conforme se acordó en el contrato y lo previsto en los arts. 2009 y ss., del C. Civil.(...) En primera instancia se resolvió DESESTIMAR las pretensiones de la demanda.(...) Por tanto, el problema jurídico consiste en determinar: ¿Cuál es la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que vincula a las partes? ¿Se realizó en debida forma el desahucio a la demandada? ¿Las pretensiones de la demanda están llamadas a prosperar?

TESIS: - (…) Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento: Como anexo de la demanda se trajo el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el día dos (2) de enero de 1991, donde se plasmó en la cláusula segunda: “El presente contrato tendrá una duración inicial de Dos

(2) años, contados a partir de la fecha de su celebración, pero podrá prorrogarse indefinidamente entre las partes, de año en año, por voluntad expresa de las mismas, o si ninguna de ellas manifestare a la otra, en forma escrita, y por lo menos con Tres (3) meses de anticipación al vencimiento del contrato inicial, o de una de sus prorrogas, de su intención de no persistir más en el mismo”.(...) el art. 1° del Decreto 3817 de 1982, para el arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, sujetó el valor del canon de arrendamiento al avalúo catastral; pero, luego en el art. 2°, determinó que “Lo dispuesto en el artículo anterior no se aplicará a los siguientes contratos:(...)“a) Los reglados por el Decreto 410 de 1971 (Código de Comercio).(...) c) Los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a $4.300.000, si destinada a vivienda, o $3.000.000, si se destinan a oficina o consultorio, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, en los cuales el precio de arrendamiento podrá pactarse libremente por los contratantes”. Por su parte, el Decreto 2221 de 1983, igualmente determinó que el canon de arrendamiento quedaba sujeto al avalúo catastral y, en el art. 2°, precisó que tal disposición no se aplicaría a los contratos regidos por el Código de Comercio y en el literal e) precisó que tampoco tiene aplicación “En los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a

$5’000.000.oo”.(...) Sobre la renovación del contrato de arrendamiento de locales comerciales, el art. 518 de la codificación mercantil, establece: “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:“1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; “2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y “3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.”(...) Sobre el alcance de estas normas “La Corte en doctrina probable ha consolidado el sentido y alcance de esas disposiciones, al estimar: ““Como instrumento para la protección de los establecimientos de comercio, el artículo 518 del Código de Comercio, consagra a favor del empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquéllos funcionan, al vencimiento del mismo. Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también, los valores intrínsecos, humanos y sociales, queigualmente lo constituyen.(...) Bajo estas circunstancias sin dificultad alguna, se concluye que el

contrato celebrado por las partes es de naturaleza mercantil, dado que los contratantes acordaron que el local sería utilizado por la arrendataria para explotarlo con un establecimiento de comercio suyo, en desarrollo de su objeto social; precisan que la convención, como la denominaron los contratantes, versa sobre un “Contrato de arrendamiento sobre un local comercial”; además, en la cláusula séptima indica que tendría una destinación comercial y, en la cláusula décimo tercera, precisa que en todo lo no previsto por las partes en el contrato, se aplicará lo dispuesto en el Código de Comercio, para el arrendamiento de bienes inmuebles como locales comerciales; con todo, lo cierto es que, para los arrendatarios no surgió el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento y para la protección del empresario en los términos que se ha venido precisando, por no haber cumplido con los requisitos que para el efecto contempla el Código de Comercio como quedó precisado y, bajo estas circunstancias le son aplicables las normas previstas en el C. Civil para el contrato de arrendamiento, por expreso mandato de los arts. 1°, 2° y 822 de la Legislación Mercantil.(...) Consecuente con lo anterior, se acogerán las pretensiones (…) en cuanto piden la terminación del contrato de arrendamiento, con la consiguiente restitución. (…) En estos casos, la existencia del contrato de arrendamiento constituye un elemento de la pretensión que se debe verificar con miras a su prosperidad, pero no se tiene que declarar; pues precisamente, para iniciar el proceso se exige que se aporte como anexo de la demanda prueba del contrato de

arrendamiento. Con todo, a pesar de que el trámite previsto es para la pretensión de restitución, es pertinente aclarar, que como se pueden presentar casos donde el demandante no disponga del documento donde se incorpora el contrato de arrendamiento concertado por los extremos de la relación sustancial y que la constitución de la prueba sobre la existencia del vínculo no le es posible o se torna difícil; en este caso, como pretensión se puede solicitar que se declare la existencia del contrato de arrendamiento y, a renglón seguido, esgrimir una causal para suplicar su terminación y la consiguiente restitución de la cosa arrendada; situación que no es la suscitada en este caso; pues el arrendador dispone de tal prueba y la parte demandada no desconoce la existencia del vínculo que los ata. Este caso que se plantea, en vigencia del Código de Procedimiento Civil, fue objeto de controversias en la jurisprudencia y doctrina; incluso, cuando se pedía la declaratoria de existencia del contrato de arrendamiento, se llegó a sostener qué el trámite que se le debía imprimir a la demanda era la de un proceso ordinario y no la del proceso abreviado, que el legislador tenía previsto para la restitución, pues así lo indicó el tratadista Hernando Morales Molina. Bajo estas circunstancias, por ser redundante y por sustracción de materia, no se emitirá pronunciamiento sobre la existencia del contrato de arrendamiento.

MP.LUIS ENRIQUE GIL MARÍN

FECHA:29/07/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIAREPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, veintinueve (29) de julio de dos mil veinticuatro (2024)

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, veintinueve (29) de julio de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso: Restitución de inmueble Radicado: 05001-31-03-013-2019-00399-01

Demandante: David Gerardo Cuartas B. y otros

Demandado: Inversiones Isaza S.A. – INVISA

Providencia: Sentencia Nro. 014

Tema: Restitución de inmueble arrendado. Contrato de arrendamiento de local comercial. Naturaleza del contrato y régimen aplicable. El derecho a la renovación del contrato de arredramiento. Desahucio para poner término al contrato y requerimiento para constituir en mora de entregar.

Pretensión para que se declare la existencia del contrato de arrendamiento.

Decisión: Revoca y ordena restituir.

Ponente: Luis Enrique Gil Marín

I. OBJETO

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia proferida por el JUZGADO TRECE CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD DE MEDELLÍN, en el proceso de Restitución de Inmueble Arrendado, instaurado por DAVID GERARDO CUARTAS BETANCURT, SANDRA JANET CUARTAS BETANCURT y CARLOS ANDRÉS CUARTAS BETANCURT, en contra de INVERSIONES ISAZA S.A. - INVISA.

II. ANTECEDENTES

Pretensiones: Principal: Declarar que entre las pa rtes se celebró un contrat o de

arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la carrera 48 No. 37 -68 de Medellín,

II. ANTECEDENTES

Pretensiones: Principal: Declarar que entre las pa rtes se celebró un contrat o de

arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la carrera 48 No. 37 -68 de Medellín, distinguido con matrícula inmobiliaria No. 001-232515 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur; que el contrato t erminó el 28 deRadicado Nro. 05001310301320190039901 Página 2 de 46

febrero de 2019, por desahucio efectuado el 7 de febrero de 2018, mediante el cual notificó la terminación de l contrato con más de un año de anticipación, conforme se acordó en el contrato y lo previsto en los arts. 2009 y ss., del C. Civil.

Primera subsidiaria: Solicita declarar que el contrato de arrendamiento terminó el 28 de febrero de 2019, en virtud del desahucio efectuado con más de un año de anticipación a su terminación , en los términos de los arts. 520 y 518-3 del C. de

Comercio

Segunda subsidiaria: Pide declarar la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de acuerdo con lo previsto en el numeral 3 del art. 518 del C. de Comercio.

Igualmente, solicita se declare que la sociedad demandada incumplió d e manera grave y sustancial el contrato de arrendamiento porque se negó a entregar el inmueble a sus propietarios, a pesar del desahucio, abusando de sus derechos como arrendataria; consecuentemente, ordenar la terminación inmediata de todos los contratos de subarriendo celebrados sobre el inmueble objeto de la relación

inmueble a sus propietarios, a pesar del desahucio, abusando de sus derechos como arrendataria; consecuentemente, ordenar la terminación inmediata de todos los contratos de subarriendo celebrados sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, con la consecuente restitución a favor del extremo activo y, condenar al pago del lucro cesante a los actores, correspondiente a los rendimientos dejados de obtener sobre el valor de la venta del inmueble en la promesa de compraventa, a una tasa equivalente al interés bancario corriente sobre dicho monto, desde la fecha prevista para la entrega hasta el pago efectivo.

Subsidiariamente, condenar a la demandada al pago del lucro cesante causado a los pretensores, correspondiente a los rendimientos dejados de obtener sobre el valor de venta del inmueble en la promesa de compraventa, a una tasa equivalente al DTF, desde la fecha prevista para la entrega hasta el pago efectivo.

Segunda pretensión subsidiaria a la sexta pretensión, suplica el reconocimiento de los referidos rendimientos a una tasa equivalente al IPC certificado por el DANE, desde la fecha prevista para la entrega hasta el pago efectivo.

Conforme con los incisos 8 ° y 9° del numeral 4° del art. 384 del C.G.P., condenar al pago de los cánones de arrendamiento consignados en la cuenta de depósitos judiciales a favor de los pretensores, así como los que se causen hasta la restituciónRadicado Nro. 05001310301320190039901 Página 3 de 46

del inmueble; de no efectuarse la entrega del bien en el término concedido, ordenar la entrega forzada.

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del inmueble; de no efectuarse la entrega del bien en el término concedido, ordenar la entrega forzada.

Por último, solicita se condene en costas a la parte demandada.

Elementos fácticos: Como soporte de estos pedimentos en esencia esgrime los siguientes hechos: Los demandantes son propietarios del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, entregado a la sociedad demandada en arrendamiento, el 2 de enero de 1991, por la sociedad JULIO CESAR HERNÁNDEZ M. Y CIA S.C.S., anterior propietaria; como canon de arrendamiento se pactó $1.960. 000,oo, pagaderos por mensualidades vencidas, con una actualización anual con base en el IPC certificado por el DANE; para el 28 de febrero de 2019, fecha de terminación del contrato, el canon equivalía a $56.383.122,oo, que se pagaban en un monto de $18.794.374,oo a cada uno de los demandantes. I nicialmente, se pactó como término de duración el de 2 años, contados a partir de la fecha de celebración del contrato y prorrogables indefinidamente de año en año, salvo que una de las partes por escrito manifesta ra la intención de no prorrogarlo , por lo menos con tres (3) meses de anticipación a la fecha de vencimiento ; la vigencia se modificó por un OTROSÍ, el 1º de marzo de 1994, fij ando un término de duración de 5 años contados a partir de esa fecha, prorrogabl e por períodos iguales; se estipuló que la arrendataria podía dar por terminado el contrato con al menos 6 meses de

contados a partir de esa fecha, prorrogabl e por períodos iguales; se estipuló que la arrendataria podía dar por terminado el contrato con al menos 6 meses de anticipación a la fecha en que lo fuera a dar por terminado; sin modificar el término estipulado para la terminación del contrato por la arrendadora.

En la cláusula sexta de la convención, se dejó expresa constancia de que : “(i) la arrendataria podía efectuar las mejoras útiles o necesarias, las cuales, a la terminación del Contrato de Arrendamiento serían de propiedad de la arrendadora; y ( ii) la arrendataria no podía ejercer derecho de retención alguno frente a la arrendadora en razón de dichas mejoras”; el contrato de arrendamiento fue objeto de varias adiciones y modificaciones, como pasa a indicar de forma detallada en los numerales 4.1 a 4.8; desde el año 2006 los demandantes han intentado recuperar la tenencia del bien por vía contractual y judicial, por que existe desigualdad en las prestaciones porque la demandada tenía subarrendado el inmueble en su totalidad, recibiendo pagos muy sup eriores al valor del canon de arrendamiento pactado; la demandada ha modificado y reformado el bien de manera cuestionable y dudosa; además, desean utilizar el inmueble para fines propios, como si fueran titulares del derecho real de dominio; como para la fechaRadicado Nro. 05001310301320190039901 Página 4 de 46

de promulgación de la sentencia de segunda instancia en el proceso anterior, no había sido posible la terminación del contrato de arrendamiento, el mismo continuaba vigente hasta el 1° de marzo de 2019; los demandantes procedieron a

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de promulgación de la sentencia de segunda instancia en el proceso anterior, no había sido posible la terminación del contrato de arrendamiento, el mismo continuaba vigente hasta el 1° de marzo de 2019; los demandantes procedieron a dar por terminado el contrato por escrito del 7 de febrero de 2018, radicado en el domicilio de la demandada el 15 de los mismos, mes y año, donde notificaba la terminación con más de un año de anticipación, dando cumplimiento a la cláusula segunda del contrato de arrendam iento; la accionada el 6 de febrero de 2019, remitió respuesta negándose c ategóricamente a la restitución porque los arrendadores no estaban facultados contractualmente para dar por terminado el contrato; a más que el contrato se renovó automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo tér mino, al tenor d el art. 518 del C. de Comercio y, recordando que la normativa aplicable al contrato es la prevista en dicha codificación.

El 18 de febrero de 2019, el apoderado dio respuesta a la comunicación de INVISA, reiterando la posición y precisando que la demandada para la fecha no contaba con establecimiento de comercio alguno en el inmueble y, solicitó de nuevo la restitución del bien, pasando a transcribir lo manifestado; de conformidad con el literal (ii) del reseñado documento y conforme a lo definido en el proceso de restitución anterior, la arrendataria tenía subarrendado el 100% del inmueble, pues no contaba con establecimiento de comercio alguno , ubicado en el inmueble; precisa que para el 18 de febre ro de 2019, únicamente contaba con un establecimiento de comercio

la arrendataria tenía subarrendado el 100% del inmueble, pues no contaba con establecimiento de comercio alguno , ubicado en el inmueble; precisa que para el 18 de febre ro de 2019, únicamente contaba con un establecimiento de comercio ubicado en un mun icipio diferente al del inmueble en cuestión; los demandantes requieren el bien para la construcción de una obra nueva y demá s usos útiles y relacionados para ello; para lo cual suscribieron un acuerdo de constitución de Patrimonio Autónomo y han solicitado licencia de urbanización a través de sus socios Promotora MDE S.A.S.; la demandada hábilmente y para continuar perpetuando abusivamente sus dere chos como arrendataria, reg istró con posterioridad a la fecha del desahucio, dos establecimientos de comercio adicionales y, así desvirtuar la terminación del contrato de arrendamiento; actuar que está acreditado como minuciosamente lo indican en los numerales 11.1 a 11.5.; de donde concluye, que ese actuar es de mala fe.

Como el contrato de arrendamiento terminó desde el 1 ° de marzo de 2019, los pretensores a la fecha no han facturado ni recibido pagos por concepto de cánones de arrendamiento; procediendo la demandada a su pago med iante depósitos judiciales cuyo soporte se ha remitido por correo certificado a los actores, como siRadicado Nro. 05001310301320190039901 Página 5 de 46

el contrato estuviera vigente; depósitos que no han sido cobrados, sin perjuicio de que no se les ha devuelto el bien; además, durante la relación arrendat icia la

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el contrato estuviera vigente; depósitos que no han sido cobrados, sin perjuicio de que no se les ha devuelto el bien; además, durante la relación arrendat icia la accionada ha efectuado pagos parciales de ciertos cánones, señalando que los descuentos corresponden al valor de las mejoras efectuadas; incumpliendo con la obligación de realizar los pagos completos y , sin autorización contractual de los demandantes la arrendataria ha efectuado una serie de divisiones y reformas en el bien; incluso, efectuó la subdivisión y registros para dar direcciones adicionales al inmueble; no obstante que conforme el certificado de matrícula inmobiliaria el bien se ubica en la carrera 48 No. 37-68; como consta en los distintos certificados de la Cámara de Comercio, los demás establecimientos están ubicados dentro del inmueble y cuentan con otras direcciones, esto es carrera 48 No. 37 -30 (Invisa y Cafetería River la 48) y, carrera 48 No. 37-26 (Sumicar); a la fecha la arrendataria no ha restituido el inmueble incumpliendo su obligación contractual y legal sin fundamento alguno y valiéndose de maniobras fraudulentas.

Admisión de la demanda: La demanda se admitió por auto del 28 de octubre de 2019, una vez notificado el extremo pasivo replicó la demanda, se opuso a las pretensiones y esgrimió los medios de defensa: (i) prescripción; (ii) falta de constitución en mora de la restitución; (iii) cumplimiento del contrato de arrendamiento; (iv) inexistencia de obligación de restitución del inmueble por

pretensiones y esgrimió los medios de defensa: (i) prescripción; (ii) falta de constitución en mora de la restitución; (iii) cumplimiento del contrato de arrendamiento; (iv) inexistencia de obligación de restitución del inmueble por renovación y prórroga del contrato de arrendamiento de local comercial en virtud del artículo 518 del Código de Comercio; (v) falta de claridad e invalidez de la notificación del desahuc io; (vi) objeción a la tasación del juramento estimatorio; (vii) buena fe contractual y, (viii) la genérica.

Por auto del 31 de enero de 2020, se desestimó la excepción previa denominada “litisconsorcio pasivo necesario”; además, ordenó a la parte actora remitir citación a “Sumicar S.A.S; Delgado Restrepo y Cia. Ltda. (hoy Sumicar S.A.S.): Supermotos de Medellín S.A.S; Mercantil Automotriz Marca Ltda. (hoy Supermotos de Medellín S.A.S.); Luis Emilio Escobar (hoy Duvautos Servicio Automotriz S.A.S.); José Ricardo Celis Álvarez (hoy Duvautos Servicio Automotriz S.A.S.); Carlos Mario Giraldo Arismendy y la Corporación Génesis IPS, de conformidad con la parte motiva de esta decisión”.

Notificados los litisconsortes, se pronunciaron así: El señor Carlos Mario G iraldo Arismendy, la replicó, se opuso a las pretensiones y propuso las excepciones de:Radicado Nro. 05001310301320190039901 Página 6 de 46

Arismendy, la replicó, se opuso a las pretensiones y propuso las excepciones de:Radicado Nro. 05001310301320190039901 Página 6 de 46

(i) ineficacia de la carta remitida al demandado titulada “desahucio” y, (ii) la genérica.

DUVAUTOS SERVICIO AUTOMOTRIZ S.A.S., como medios exceptivos formuló: “(i) in existencia de desigualdad en las cargas económicas en cuanto al contrato de arrendamiento y, (ii) la genérica; además coadyuvó las excepciones propuestas por INVISA.

SUMICAR S.A.S., y SUPERMOTOS DE MEDELLÍN S.A.S., esgrimieron como medios de defensa: (i) falta de legitimación en la causa por activa respecto de la demandante Sandra Janet Cuartas Betancur y, (ii) la genérica.

La parte demandante reformó la demanda para que se tenga como demandante a la señora LAURA ALEJANDRA CABRERA CUARTAS, en lugar de la señora SANDRA JANET CUARTAS BETANCURT; adicionó el hecho octavo; actualizó el juramento estimatorio y las pretensiones y, por último, solicitó como prueba testimonial la declaración de la señora SANDRA JANET CUARTAS BETANCUR.

SUMICAR S.A.S., SUPERMOTOS DE MEDELLÍN S.A.S., DUVAUTOS SERVICIO AUTOMOTRIZ S.A.S., e INVISA S.A., se pronunciaron frente a la reforma a la demanda, sin proponer nuevos medios de defensa.

Por auto del 31 de agosto de 2021, se ordenó integrar como litisconsortes cuasiAUTOMOTRIZ S.A.S., e INVISA S.A., se pronunciaron frente a la reforma a la demanda, sin proponer nuevos medios de defensa.

Por auto del 31 de agosto de 2021, se ordenó integrar como litisconsortes cuasinecesarios a FDL COMUNICACIÓN PUBLICITARIA S.A.S., HOSPITAL LA MARÍA y a la COOPERATIVA LECEHERA DE ANTIOQUIA; ésta última se pronunció esgrimiendo como excepciones, las de: (i) ausencia de desahucio; (ii) potestad exclusiva del arrendatario para ejercitar el derecho de renovación; (iii) ocultamiento de la verdadera razón del desahucio – mala fe de los demandantes; (iv) inexistencia del daño y, (v) cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Sentencia: Se profirió el 16 de febrero de 2022, con la siguiente resolución:

“PRIMERO: DESESTIMAR las pretensiones de la demanda, por los motivos expuestos en la providencia.Radicado Nro. 05001310301320190039901 Página 7 de 46

“SEGUNDO: Disponer el levantamiento de la medida cautelar decretada por este despacho el 05 de abril de 2021, por medio de la cual se ordenó a INVISA que durante el término de dos (2) años, contados desde la notificación por estados de esta decisión, ABSTENERSE de ofrecer, ya sea directa o indirectamente, locales en subarriendo en el inmueble objeto del litigio, esto es, en la Carrera 48 No. 37 – 68 e identi ficado con el folio de matrícula inmobiliaria No. inmobiliaria No. 001en subarriendo en el inmueble objeto del litigio, esto es, en la Carrera 48 No. 37 – 68 e identi ficado con el folio de matrícula inmobiliaria No. inmobiliaria No. 001232515 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad de Medellín, Zona Sur, diferentes a los ya reportados al Despacho como subarriendos celebrados, incluyéndose en esta prohibición, las unidades ubicadas en la Calle 37 No. 46 – 30 y Carrera 46 No. 37 – 29. (ARCHIVO 56)

“TERCERO: Condenar en costas a la parte demandante. Inclúyase por concepto de agencias en derecho en favor de la parte demandada la suma de DIECISIETE

MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL PESOS ($17.320.000)

“Todas las determinaciones proferidas en desarrollo de la audiencia se declaran legalmente notificadas en ESTRADOS, en particular la sentencia que se acaba de proferir”.

La sentencia empieza indicando que determinará el régimen jurídico aplicable al contrato y, puntualmente al desahucio y, si fue legal ; de este modo determinará la vigencia del contrato; para verificar si terminó desde la fecha indic ada por los demandantes o, al contrario, se entiende prorrogado y vigente.

Sobre el particular, señala que con el documento aportado con la demanda se acredita la existencia del contrato , que las partes denominan “ Contrato de arrendamiento sobre un local comercial ”, suscrito el 2 de enero de 1991, por la s sociedades JULIO CESAR HERNÁNDEZ y CIA. S.C.S., como arrendadora e

arrendamiento sobre un local comercial ”, suscrito el 2 de enero de 1991, por la s sociedades JULIO CESAR HERNÁNDEZ y CIA. S.C.S., como arrendadora e INVISA, como arrendataria, del inmueble ubicado en la carrera 48 No 37 -68 de la ciudad, por un término inicial de 2 años, con un canon mensual de $1.960.000.oo; el contrato se adicionó en múltiples ocasiones; en torno a la naturaleza del contrato indica que no cabe duda que es de naturaleza mercantil y, por consiguiente, en principio le son aplicables las disposiciones del Código de Comercio. Conforme a la voluntad de las partes, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, como se rotuló en su texto; además, en la cláusula trece, indica que en todo lo previsto en el contrato entre las partes se aplicará lo dispuesto en el Código de Comercio, para el arrendamiento de bienes inmuebles como localesRadicado Nro. 05001310301320190039901 Página 8 de 46

comerciales; la condición de los contratantes y de quienes se vincularon al mismo, es la de comerciantes, como lo manda el art. 1º de la codificación mercantil; además, se debe tener presente el objeto o bien sobre el cual recayó la convención, ya que expresamente indicó que se trata de un local comercial y, porque está acreditado que INVISA subarrendó el 100% del local comercial; aspecto propio de los contratos mercantiles al tenor d el art. 523 Ib.; máxime que ello fue objeto de contradicción ante el Juzgado Segundo Civil del Circuito y la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín; aspectos que determinan la naturaleza del contrato y el

los contratos mercantiles al tenor d el art. 523 Ib.; máxime que ello fue objeto de contradicción ante el Juzgado Segundo Civil del Circuito y la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín; aspectos que determinan la naturaleza del contrato y el régimen jurídico aplicable; lo que se acredita no solo documentalmente sino con el interrogatorio de parte de los pretensores, donde todos dan por sentada esa condición; es decir, reconocen que se trata de un local comercial; incluso manifestaron su inconformidad con el valor del canon de arrendamiento y, reconocen y aceptan la actividad que ejerce la demandada; es más, la señora Sandra Cuartas, en la declaración que rindió lo señaló de manera expresa, refiriendo al desequilibrio en el valor de la renta; lo que según informó dio lugar a una regulación del canon de arrendamiento con el representante l egal de la accionada y, que ante su incumplimiento, se quebrantaron sus relaciones; a lo que resalta el Despacho que, la parte actora al subsanar la demanda, adjuntó el texto de la demanda que adelantó ante el Juzgado Segundo Civil del Circuito de l a localidad; donde se vinculó a las mismas partes aquí convocadas, a excepción de la señora Laura según lo indicado con anterioridad, a quien le fue cedida la posición contractual por parte de la señora Sandra Cuartas.

En los hechos y pretensiones de manera ineq uívoca las partes expresan que catalogan el contrato como comercial; en la parte introductoria indica que los demandantes plantean demanda de “restitución de inmueble arrendado para local comercial”; en el hecho segundo , expresan que “ se celebró un contrat o de arrendamiento de un inmueble destinado al desarrollo de una actividad comercial o

demandantes plantean demanda de “restitución de inmueble arrendado para local comercial”; en el hecho segundo , expresan que “ se celebró un contrat o de arrendamiento de un inmueble destinado al desarrollo de una actividad comercial o local comercial”; sumado a ello, se tiene el hecho de que en oportunidad anterior se reclamó la terminación del contrato por subarriendo del 100% del local comercial; todo lo cual da cuenta del reconocimiento de las partes en cuanto a que se trata de un contrato de naturaleza mercantil; amén, de existir disposición especial sobre el particular (art. 523 del C. de Comercio); de la existencia del reseñado proceso , de la pru eba documental , de lo manifestado por los demandantes en sus interrogatorios y lo afirmado por la señora Sandra Cuartas en su declaración, quien manifestó su inconformidad en las resultas de precitado proceso; colige que, la parte actora ha tenido pleno co nocimiento y convencimiento de que estánRadicado Nro. 05001310301320190039901 Página 9 de 46

vinculados en un contrato de naturaleza mercantil, que tiene como objeto un local comercial; de donde advierte que el contrato que une las partes se ejecuta conforme al estatuto mercantil, y con base en dicha normat iva determinará si se acataron los lineamientos legales para proceder a su terminación; codificación que establece los presupuestos axiológicos para la terminació n del contrato de arrendamient