TSDJ MED SC - 05001310301320190043602-(30-08-2024)

TEMA: RESPONSABILIDAD CIVIL – Es la consecuencia jurídica en virtud de la cual, quien se ha comportado en forma ilícita debe indemnizar los daños producidos a terceros . La legislación colombiana prevé dos regímenes de responsabilidad: el contractual y el extracontractual. / TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – El arrendador podrá terminar el contrato de arrendamiento, durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una ante lación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble. /

HECHOS: Pretende el actor se declare el incumplimiento y responsabilidad contractual de la sociedad demandada y, se le condene a pagarle perjuicios en las modalidades de daño emergente y lucro cesante . El juzgado de origen desestimó las excepciones de mérito, declaró civil y contractualmente res ponsable a la demandada, la condenó al pago por concepto de daño emergente y negó el perjuicio por lucro cesante. Corresponde a la Sala establecer si resultó acertada y debidamente motivada la sentencia de primera instancia al hallar suficientemente acredi tados todos los elementos estructurales de la responsabilidad civil contractual o si, por el contrario, se demostró que la sociedad demandada honró sus obligaciones contractuales o existió una causa que tuvo la virtualidad de liberarla de la obligación resarcitoria.

TESIS: La responsabilidad civil es una institución definida como “la consecuencia jurídica en virtud de la cual, quien se ha comportado en forma ilícita debe indemnizar los daños producidos a

tuvo la virtualidad de liberarla de la obligación resarcitoria.

TESIS: La responsabilidad civil es una institución definida como “la consecuencia jurídica en virtud de la cual, quien se ha comportado en forma ilícita debe indemnizar los daños producidos a terceros”. La legislación colombiana prevé dos regímenes de responsabilidad: el contractual y el extracontractual. Estas dos clases de responsabilidades están consagradas en el Código Civil, la denominada extracontractual en los artículos 2341 y siguientes y, la contractual en los artículos 1602 a 1617 y en reglas especiales para ciertos negocios, tratándose de asuntos mercantiles, en el libro cuarto del Código de Comercio, relativo a los contratos y obligaciones. (…) El artículo 1546 del Código Civil y el 870 del Código de Comercio posibilitan al contr atante cumplido pedir la resolución o terminación del contrato, quien, además, “puede reclamar, bien de manera directa o consecuencial, el resarcimiento del daño irrogado por la insatisfacción total o parcial de la obligación, o por s u defectuoso cumplimie nto. Por su parte, el artículo 2056 del Código Civil puntualiza que puede reclamarse indemnización de perjuicios “siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución ” (…) En punto a la culpa contractual, el tratadista Javier Tamayo ha señalado que “consiste en el dolo, la imprudencia, la impericia, la negligencia o la violación de reglamentos que le impiden al deudor cumplir correctamente su obligación”, según ha dicho de tiempo atrás la jurisprudencia, “se presume en el incumplimiento contractual” y su

violación de reglamentos que le impiden al deudor cumplir correctamente su obligación”, según ha dicho de tiempo atrás la jurisprudencia, “se presume en el incumplimiento contractual” y su intensidad se gradúa en culpa lata, leve y levísima, conforme los supuestos que establece el artículo 1604 del CC. (…) El nexo de causalidad es un presupuesto necesario para edificar la responsabilidad, bien en el régimen extracontractual o contractual. En este último ámbito, ha sostenido la Corte: “cuando se trata de responsabilidad civil contractual, ese nexo causal no tiene como referente para su determinación la actividad ejec utada por la parte contratante, aunque la razón por la cual se contrata con ella sea precisamente po rque se ocupa en esa actividad, sino el vínculo entre el incumplimiento de la obligación adquirida por la parte contratante y el hecho dañoso. En otros términos, al deudor incumplido l a responsabilidad no se le atribuye por haber participado activamente como ejecutor de actos que llevaron al resultado perjudicial, sino por haberse abstenido de actuar en la forma que se obligó, o de no intervenir para evitar o impedir que ocurriera el episodio perjudicial; es por no actuar, o no hacerlo de manera oportuna y eficaz para conjurar la realización del daño, a pesar de tener la obligación convencional o legal de hacerlo” Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC 1819/2019. MP. Luis Alonso Rico Puerta. (…)Conforme al acuerdo de voluntades, ley para las partes, si una de ellas tenía la intención de terminar unilateralmente el contrato, debía avisar a la otra con anterioridad a tres (3) meses respecto de la fecha de la terminación del contrato, esto es, debía informar antes del 14 de febrero del 2014 o, en

unilateralmente el contrato, debía avisar a la otra con anterioridad a tres (3) meses respecto de la fecha de la terminación del contrato, esto es, debía informar antes del 14 de febrero del 2014 o, en la respectiva fecha de los años subsiguientes de haberse generado prórrogas. Como en efecto ocurrió, generándose una continuación del contrato de arrendamiento hasta el 13 de octubre de 2018 cuando finalmente se efectuó la entrega material de los bienes dados en administración y arriendo. (…) Mediante comunicación del 29 de diciembre de 2016 el demandante avisó a la Inmobiliaria su intención terminar el contrato de administ ración y solicitó “enviar las comunicaciones de ley al inquilino, con la antelación debida para que no se prorrogue el contrato de arrendamiento y la notificación se surta de manera legal. (…) Este aspecto es medular, pues se demostró que la demandada, pes e a recibir el aviso oportuno del demandante, se limitó a remitir comunicaciones al arrendatario informando que no se renovaría el contrato respecto del inmueble, sin ahondar en la causal específica para la terminación, ni proceder conforme dictan los artículos 22 y 23 de la Ley 820 de 2003, regulatoria del régimen de arrendamiento de vivienda urbana. (…) Quiere significar entonces que no es dable considerar que se procuró la terminación del contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo por la senda del art. 2 1 de la Ley 820 de 2003, no hubo un consenso, solo la espera de la buena voluntad del arrendatario para la entrega de los bienes. Adicionalmente, no se contempló la posibilidad establecida en el numeral 7 del art. 22 de la misma codificación para finalizar el contrato, cuyo tenor literal señala: El arrendador podrá dar por

Adicionalmente, no se contempló la posibilidad establecida en el numeral 7 del art. 22 de la misma codificación para finalizar el contrato, cuyo tenor literal señala: El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble. (…) La sociedad demandada cuestionó que no se considerara que el demandante y su esposa son abogados y estuvieron prese ntes en la toma de decisiones frente a la terminación del contrato de arrendamiento; que en la carta no informaran la causal de no renovación del contrato y que fue la falta de información la que llevó a las partes de mutuo acuerdo a optar erradamente por un proceso de restitución por mora; que el inmueble no pudo venderse por encontrarse embargado y tampoco se efectuó un análisis sobre la forma de negociación del actor para adquirir el inmueble en Jericó y; que no se consideró la confesión del demandante al aducir que el arrendatario sí estuvo dispuesto a entregar el inmueble y le permitió el ingreso, ni el momento en que se informó al administrador la necesidad de la venta. (…) En efecto, la falta de diligencia para gestionar la entrega oportuna de los inmuebles al propietario en la fecha de terminación de la vigencia del contrato de arrendamiento (15 de mayo de 2017), resultó en su prórroga y la ocupación de los mismos por el arrendatario hasta octubre de 2018, circunstancia que, frustró la venta e implicó para el actor el pago de honorarios

(15 de mayo de 2017), resultó en su prórroga y la ocupación de los mismos por el arrendatario hasta octubre de 2018, circunstancia que, frustró la venta e implicó para el actor el pago de honorarios profesionales de abogados, intereses por los préstamos adquiridos para el cumplimiento oportuno de la promesa de venta e indemnizaciones. (…) Así, la falta de actuación diligente, de manera oportuna y eficaz de la inmobiliaria en el propósito de lograr la restitución de los inmuebles, a pesar de tener la obligación convencional y legal de hacerlo, acarreó la afectación patrimonial reclamada por el actor consistente en las erogaciones efectuadas, cuya existencia y cuantía no fue cuestionada en la alzada.(…) En definitiva, los motivos de inconformidad planteados en el recurso de apelación están llamados al fracaso y no dan al traste con los elementos estructurales de la acción resarcitoria, en consecuencia, se confirmará la decisión (…)

MP. SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ

FECHA: 30/08/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIAM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

Radicado Nro. 05 001 31 03 013 2019 00436 02 Página 1 de 21

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, treinta (30) de agosto de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso: DECLARATIVO – RCC

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, treinta (30) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) Proceso: DECLARATIVO – RCC Radicado: 05 001 31 03 013 2019 00436 02

Demandante: CARLOS MARIO VANEGAS PELÁEZ

Demandada: INMOBILIARIA Y ARRENDAMIENTO LLERAS S.A.S.

Providencia Sentencia Tema: Falta de diligencia profesional en contrato de administración inmobiliaria genera responsabilidad de la administradora cuando ha sido oportunamente advertida de la finalización del vínculo y no efectúa las gestiones correspondientes en pro de la restitución.

Decisión: Confirma

Sustanciador/ponente Sergio Raúl Cardoso González

Decide la Sala la apelación de la sentencia en el proceso de la referencia.

1. ANTECEDENTES.

1.1 DEMANDA1.

Pretende el actor se declare el incumplimiento y responsabilidad contractual de la sociedad demandada y, se le condene a pagarle perjuicios en las modalidades de daño emergente y lucro cesante2.

Expuso que el 15 de mayo de 2014 celebró con la demandada co ntrato de administración para que le administrara y arrendara el inmueble ubicado en la Calle 5ª No 35 – 107 interior 2201 de Medellín, tres parqueaderos y un cuarto útil pertenecientes a la Urbanización Entre Puentes P.H, cuya vigencia inicial fue de 12 meses prorrogables y en el que se pactó la posibilidad de terminarlo unilateralmente por cualquiera de las partes, previo aviso a la otra con antelación

pertenecientes a la Urbanización Entre Puentes P.H, cuya vigencia inicial fue de 12 meses prorrogables y en el que se pactó la posibilidad de terminarlo unilateralmente por cualquiera de las partes, previo aviso a la otra con antelación no inferior a tres (3) meses a la fecha de su terminación, tal como ocurrió, conforme la comunicación que envió a la demandada el 29 de diciembre del 2016, dando por terminado el contrato y solicitando comunicar al arrendatario en la forma legal y con la debida antelación para no generar prórroga del contrato de arrendamiento.

1 Ver ruta carpeta 01PrimeraInstancia / 01CuadernoPrincipal / archivo 02Demanda 2 Por las sumas de $150.000.000 y $19.963.530, respectivamente.Radicado Nro. 05 001 31 03 013 2019 00436 02 Página 2 de 21

Lo anterior, con el propósito de vender el inmueble para comprar otro en el municipio de Jericó, pues celebró promesa de venta para ser perfeccionad a el 29 de septiembre de 2017, pero no pudo cumplir el compromiso porque , vencido el término de la demandada para terminar el contrato de arrendamiento, se enteró que el inmueble continuaba ocupado por el arrendatario, quien le informó que había sido requerido, pero que no se le efectuó el desahucio en debida forma.

Refirió que el contrato de arrendamiento se prorrogó y en vista de que la promesa estaba a punto de ser resuelta, adquiri ó un crédito con Bancolombia por $350’000.000 para hacer un pago parcial a la promitente vendedora y, que el 18 de

estaba a punto de ser resuelta, adquiri ó un crédito con Bancolombia por $350’000.000 para hacer un pago parcial a la promitente vendedora y, que el 18 de enero de 2018 tuvo que pedirle plazo para realizar el pago, confiando en que el desahucio se hi ciera en forma correcta por la demandada, pero no ocurrió así y debió pagar $1 ’500.000 por los honorarios de un abogado para que formulara demanda de restitución por mora que, en últimas, no resultó exitosa.

Indicó que contrató una nueva abogada para que gestionara la restitución del inmueble, quien procedió a realizar las diligencias y, finalmente, se le entregó el 13 de octubre de 2018, para ello debió asumir $5 ’000.000 correspondiente a la mitad de la indemnización de que trata el art. 22 de la Ley 820 de 2003, además, luego de la entrega se quedó el inmueble sin arrendar por tres meses más, mientras se perfeccionaba una venta, pues había perdido la oportunidad de venderlo en dos ocasiones y tuvo que afrontar una demanda que instauró Bancolombia en s u contra, debiendo pagar la suma de $48 ’000.000 por el crédito, las costas y honorarios de la abogada y que , de tal forma, el retraso en la entrega le produjo perjuicios patrimoniales por la pérdida de dinero, pago de intereses, indemnización y honorarios a los abogados.

Agregó que la demandada incumplió el contrato de administración, pues no pagó cumplidamente los cánones de arrendamiento, ni asumió los honorarios profesionales de los abogados y tampoco entregó el inmueble oportunamente luego de la solicitud del propietario.

cumplidamente los cánones de arrendamiento, ni asumió los honorarios profesionales de los abogados y tampoco entregó el inmueble oportunamente luego de la solicitud del propietario.

1.2 CONTESTACIÓN3.

La parte demandada reconoció como cierta la celebración del contrato, el objeto, vigencia y pacto de terminación unilateral, la remisión de la comunicación el 26 de diciembre de 2016, la ocupación del inmueble por el arrendatario y la fecha de la

3 Ibid. archivo 22ContestaciónDemandaRadicado Nro. 05 001 31 03 013 2019 00436 02 Página 3 de 21

entrega material del bien . Negó los restantes y efectuó algunas precisiones para significar que la falta de entrega no obedeció a hechos que le sean imputables. Se opuso a las pretensiones y formuló las defensas que denominó:

• “Falta de elementos básicos para predicarse una responsabilidad civil ”, porque ha actuado con base en lo pactado en los contratos de administración y arrendamiento y lo prescrito e n la ley, su obligación era de medio e intentó la entrega del inmueble por todos los medios legales de manera oportuna. Además, no hay nexo de causalidad, porque la venta del inmueble no se efectuó por razones ajenas al contrato de arrendamiento, el propie tario pudo ingresar al inmueble para mostrarlo y la compra de un predio e n otro municipio es una decisión de vida.

• “Culpa exclusiva de la víctima”, por cuanto el actor compró sin haber vendido, dejó de vender para pagar y prefirió llenarse de pasivos.

1.3 PRIMERA INSTANCIA4.

decisión de vida.

• “Culpa exclusiva de la víctima”, por cuanto el actor compró sin haber vendido, dejó de vender para pagar y prefirió llenarse de pasivos.

1.3 PRIMERA INSTANCIA4.

Mediante sentencia proferida el 6 de noviembre de 2020, el juzgado de origen desestimó las excepciones de mérito, declaró civil y contractualmente responsable a la demandada, la condenó al pago de $88 ’252.268 por concepto de daño emergente y negó el perjuicio por lucro cesante.

Para arribar a tal determinación, la a quo halló probada la existencia del contrato, el cumplimiento contractual de la demandante e incumplimiento de la demandada, el daño producido y nexo causal.

Con relación al primer elemento, señaló que desde la fijación del litigio las partes acordaron tener por acreditada la existencia y validez del contrato de administración celebrado entre ellas para la administración y arrendamiento de un bien inmueble del demandante, el cual estuvo vigente de mayo de 2014 a octubre de 2018 cuando el propietario recibió el bien.

Indicó que las obligaciones contractuales denunciadas como incumplidas son de competencia exclusiva de la demandada, sin que su cumplimiento esté supeditado a actuación positiva del demandante y, por ende, no había reproche que hacerle.

En punto al incumplimiento del deudor de las obligaciones derivadas del contrato, refirió que los pagos de los cánones de arrendamiento se realizaron en término y,

4 Ibid. archivo 41SentenciaRadicado Nro. 05 001 31 03 013 2019 00436 02 Página 4 de 21

refirió que los pagos de los cánones de arrendamiento se realizaron en término y,

4 Ibid. archivo 41SentenciaRadicado Nro. 05 001 31 03 013 2019 00436 02 Página 4 de 21

aunque hubo un retraso en uno de ellos, el causado del 15 de junio al 14 de julio de 2018, el demandante manifestó no prestarle atención a los pagos atrasados, por tanto, no había lugar a considerar un daño objeto de reparación, pero lo que si resultaba transcendental para acoger las pretensiones era el incumplimiento derivado de la entrega del inmueble una vez terminara la relación comercial que dio origen al contrato de arrendamiento.

Al respecto, señaló que el 29 de diciembre de 2016, el actor envió una comunicación a la Inmobiliaria, con el fin de dar por terminado el contrato de administración, solicitando enviar las comunicaciones de ley al inquilino para evitar la prórroga del contrato de arrendamiento, sin embargo, la demandada no observó con diligencia la encomienda realizada. Luego de citar los artículos 22 y 23 de la Ley 820 de 2003, concluyó que era deber de la arrendadora solicitar al propietario información sobre la forma en que quería que se finalizara el contrato de arrendamiento, pues es justo para eso que se contrata a un profesional en el asunto, para recibir la asesoría requerida durante todo el tiempo de ejecución del contrato y para que garantice que no se generaran perjuicios para el mandante con ocasión de la entrega del inmueble a un arrendatario, máxime cuando se solicitó expresamente y con la debida antelación la finalización del vínculo entre las partes.

contrato y para que garantice que no se generaran perjuicios para el mandante con ocasión de la entrega del inmueble a un arrendatario, máxime cuando se solicitó expresamente y con la debida antelación la finalización del vínculo entre las partes.

Sostuvo que ninguno de los requerimientos o constituciones en mora realizados por la Inmobiliaria se adjuntó, limitándose a señalar que no se renovaría el contrato, lo cual va en contravía de su objeto social, cuyo desconocimiento legal quedó demostrado por la declaración rendida por la testigo Alejandra Muñoz, a uxiliar del departamento de contabilidad, precisando que, pese a que se encomendó a la inmobiliaria la finalización del contrato conforme el numeral 7 del art. 22 de la Ley 820 para mayo de 2017, no se procedió correctamente, derivando de ahí el hecho constitutivo del incumplimiento contractual de la demandada y la verificación del nexo de causalidad entre lo incumplido y los daños irrogados al actor.

Estimó claro que la intención del demandante no encuadraba en la causal del literal c) del numeral 8 del artículo 22, por ende, debía la inmobiliaria orientarlo para la finalización del contrato de arrendamiento, exigiéndole el pago de la indemnización o indicándole la improcedencia de recuperar la tenencia del inmueble sin pago de la sanción, pero no se procedió así, aun cuando su objeto social le imponía actuar como lo haría un profesional.

Afirmó que se probó el perjuicio ante la imposibilidad de la negociación del inmueble desocupado a tiempo, pues el arrendatario no dejó de habitarlo por un

como lo haría un profesional.

Afirmó que se probó el perjuicio ante la imposibilidad de la negociación del inmueble desocupado a tiempo, pues el arrendatario no dejó de habitarlo por un hecho atribuible solo a la Inmobiliaria, sin que el embargo por la mora en unasRadicado Nro. 05 001 31 03 013 2019 00436 02 Página 5 de 21

cuotas de administración tuviese injerencia y, puntualizó que, no había duda conforme los testimonios, prueba documental e interrogatorio al demandante que, los dineros recibidos en mutuo con intereses y los honorarios de los abogados, fueron la respuesta a la negligencia de la inmobiliaria en el trámite del desahucio y la coetánea situación económica que, precisamente, pretendían conseguir con la venta del inmueble que se frustró al menos en dos ocasiones, lo cual, constituyó daño emergente al patrimonio del demandante.

En suma, encontró procedente el reconocimiento del perjuicio por las sumas de dinero pagadas por el actor a Juan Carlos Acosta por concepto de intereses, al Abogado Hernán Gallego por los honorarios y la proporción de la indemnización al arrendatario en virtud de la gestión adelantada por la abogada Luz Aidé Zapata, así como por honorarios a la abogada de Bancolombia que llevó a cabo el proceso ejecutivo hipotecario en cont ra del aquí demandante y que tuvo origen en la cesación de pagos en el que incurrió, sin que se acreditara perjuicio por otro concepto que tuviera relación con el incumplimiento de la demandada. Por lo tanto, al hallar acreditados los presupuestos axiológi cos de la acción accedió

cesación de pagos en el que incurrió, sin que se acreditara perjuicio por otro concepto que tuviera relación con el incumplimiento de la demandada. Por lo tanto, al hallar acreditados los presupuestos axiológi cos de la acción accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda, sin que los medios exceptivos tuvieran éxito.

1.4 TRÁMITE DE LA APELACIÓN.

La sentencia de primera instancia fue proferida por escrito y notificada en estados, siendo apelada oportunamente por la parte demandada, quien precisó los reparos frente a la decisión por escrito dentro de los tres días siguientes.

Considerando el estado de emergencia sanitaria, se dio aplicación al artículo 14 del Decreto Legislativo 806 de 2020 5, concediéndole a las partes la oportunidad para sustentar sus recursos y para replicar, derecho del cual, solo hizo uso la apelante.

Mediante auto del 26 de enero del año en curso, el magistrado ponente ordenó continuar el trámite del recurso de apelación con prescindencia de la primera parte de la audiencia de instrucción y juzgamiento realizada 26 de octubre de 2020, luego de surtirse el trámite de reconstrucción del expediente ante el juzgado de primera instancia. Tal decisión alcanzó ejecutoria sin mere cer reproche alguno de las partes6.

5 Mediante la Ley 2213 de 2022, se acogió como legislación permanente las disposiciones de dicho decreto para implementar las tecnologías de la información y las comunicaciones en las actuaciones judiciales, la ley conserva en el artículo 12 la disposición del artículo 14 del decreto en cuanto al trámite de la apelación de sentencias en materia civil y familia.

implementar las tecnologías de la información y las comunicaciones en las actuaciones judiciales, la ley conserva en el artículo 12 la disposición del artículo 14 del decreto en cuanto al trámite de la apelación de sentencias en materia civil y familia. 6 Ver ruta carpeta 02SegundaInstancia / archivos 02AutoOrdenaContinuarConElTramite, 03IngresoAlDespachoRadicado Nro. 05 001 31 03 013 2019 00436 02 Página 6 de 21

2. CONTROL DE LEGALIDAD Y COMPETENCIA DEL SUPERIOR.

En atención a lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 42 y en el artículo 132 del Código General del Proceso, se aprecian reunidos los presupuestos procesales para emitir sentencia porque se verificó la demanda en forma y su trámite adecuado, la competencia del juez, la capacidad para ser parte y acudir al proceso respecto de los extremos del litigio, debiéndose destacar que no se advierten vicios ni irregularidades que configuren nulidad.

Por disposición del artículo 328 de la misma obra, el análisis se circunscribirá a los motivos de inconformidad expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que se deban adoptar de oficio.

3. REPAROS CONCRETOS7.

La demandada formuló sus motivos de inconformidad con el propósito de que se revoque la decisión de primera instancia y se nieguen las pretensiones. Con base en su intervención se establecerán los problemas jurídicos objeto del estudio.

3.1 Falta de análisis de causas liberatorias de responsabilidad.

Reprochó que no se tuviera en cuenta que el propietario y su esposa , como

en su intervención se establecerán los problemas jurídicos objeto del estudio.

3.1 Falta de análisis de causas liberatorias de responsabilidad.

Reprochó que no se tuviera en cuenta que el propietario y su esposa , como abogados que son, estuvieron presentes en la toma de decisiones frente a la terminación del contrato de arrendamiento, que en la carta no informaron la causal de no renovaci ón del contrato y que fue la falta de información la que llevó a las partes de mutuo acuerdo a optar erradamente por un proceso de resti tución por mora, pues fue la conducta del propietario frente al arrendatario la que generó que dejara de pagarle a la agencia y consignara a órdenes del banco agrario , sin que advirtieran tal circunstancia.

Agregó que se desconoció que el inmueble no pudo venderse por hallarse fuera del comercio con ocasión del embargo por la mora en el pago de las cuotas de administración, que no se efectuó un análisis sobre la forma de negociación del actor para adquirir el inmueble en Jeric ó, ni de la venta del inmueble arrendado y que no se consideró la confesión del demandante al aducir que el arrendatario sí estuvo dispuesto a entregar el inmueble y le permitió el ingres o y que tampoco se tuvo en cuenta el momento en que se informó al administrador sobre la necesidad de la venta.

7 Ver ruta carpeta 01PrimeraInstancia / archivo 44RecursoApelacionSentenciaRadicado Nro. 05 001 31 03 013 2019 00436 02 Página 7 de 21

3.2 Ausencia de examen de las obligaciones contractuales

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3.2 Ausencia de examen de las obligaciones contractuales

Sostuvo que no se analizó el contrato de administración, ni el tipo de obligaciones que se desprendían de este, las cuales fueron cumplidas por la demandada.

3.3 Motivación insuficiente.

Indicó que en la decisión no se analizan las excepciones , que la motivación no contiene una explicación razonada para fundamentar las conclusiones y que no se calificó la conducta procesal de las partes, ni dedujo indicios a partir de ella.

3.4 Problemas Jurídicos.

Conforme a lo expuesto, c orresponde a la Sala establecer si resultó acertada y debidamente motivada la sentencia de primera instancia al hallar suficientemente acreditados todos los elementos estructurales de la responsabilidad civil contractual y por ende debe confirmarse la decisión recurrida o si, por el contrario, se demostró que la sociedad demandada honró sus obligaciones contractuales o existió una causa que tuvo la virtualidad de liberarla de la obligación resarcitoria.

4. FUNDAMENTO JURÍDICO.

4.1 Presupuestos de la responsabilidad civil contractual.

La responsabilidad civil es una institución definida como “la consecuencia jurídica en virtud de la cual, quien se ha comportado en forma ilícita debe indemnizar los daños producidos a terceros”8 . La legislación colombiana prevé dos regímenes de responsabilidad: el contractual y el extracontractual. Estas dos clases de responsabilidades están consagradas en el Código Civil, la denominada extracontractual en los artículos 2341 y siguientes y, la contra ctual en los artículos 1602 a 1617 y en reglas especiales para ciertos negocios, tratándose de asuntos

responsabilidades están consagradas en el Código Civil, la denominada extracontractual en los artículos 2341 y siguientes y, la contra ctual en los artículos 1602 a 1617 y en reglas especiales para ciertos negocios, tratándose de asuntos mercantiles, en el libro cuarto del Código de Comercio, relativo a los contratos y obligaciones.

El régimen de responsabilidad contractual constituye el resarcimiento del daño causado al acreedor derivado del incumplimiento del deudor de las obligaciones que emanan de un contrato válidamente celebrado que constituye ley para las partes. De manera que, las conductas que quebranten los compromisos asumidos por los contratantes abren paso a la posibilidad de sancionar la infracción por la

8 Tamayo Jaramillo, J. (2007). Tratado de responsabilidad civil, tomo I. Página 4Radicado Nro. 05 001 31 03 013 2019 00436 02 Página 8 de 21

senda de este régimen de responsabilidad definido como “la obligación de resarcir el daño causado al acreedor derivada del incumplimiento del deudor de prestaciones originadas en el negocio jurídico”9.

El artículo 1546 del Código Civil y el 870 del Código de Comercio posibilitan al contratante cumplido pedir la resolución o terminación del contrato, quien, además, “puede reclamar, bien de manera directa o consecuencial, el resarcimiento del daño irrogado por la insatisfacción total o parcial de la obligación, o por su defectuoso cumplimiento”10 . Por su parte, el artículo 2056 de