TSDJ MED SC - 05001310301420180030202-(20-03-2025)

TEMA: RESOLUCIÓN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. Presupuestos para la prosperidad de la acción de resolución con indemnización de perjuicios. Aunque le asistió razón a la parte recurrente, dicha situación no implica acceder a las pretensiones de la demanda, por no cumplirse el presupuesto de la acción de resolución con indemnización de perjuicios, relativo al cumplimiento o allanamiento a cumplir del demandante, siendo pertinente indicar que tampoco es viable declarar la resolución por mutuo incumplimiento debido a la falta de pretensión en tal sentido. /

HECHOS: Los accionantes, solicitan que se declare que los demandados DISPORTAL MEDELLIN S.A.S. y HELI BOTERO GIRALDO, incumplieron el contrato de compraventa celebrado con los demandantes

(AFSM) y (JMOO), toda vez que no tramitaron las licencias de construcción a que se obligaron ni realizaron los pagos acordados, asimismo se declare resuelto el contrato; que se condenen al pago de perjuicios materiales y lucro cesante. El Juzgado Catorce Civil del Circuito de Medellín, declara probada la excepción de cumplimiento de la condición resolutoria, niega las pretensiones del demandante (AFSM). La Sala debe determinar, si le asistió razón al a quo , al declarar la excepción denominada cumplimiento de la condición resolutoria y en consecuencia denegar las pretensiones de la demanda o, si es posible acceder a las mismas debido a que, según los demandados promitentes compradores incumpliero n e l pacto relacionado con la solicitud de licencia de construcción.

TESIS: El contrato de promesa ha sido estudiado con detenimiento por la H. Corte Suprema de

promitentes compradores incumpliero n e l pacto relacionado con la solicitud de licencia de construcción.

TESIS: El contrato de promesa ha sido estudiado con detenimiento por la H. Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, siendo pertinente traer a colación, la sentencia SCC -5420 del 4 de septiembre de 2000, “El contrato de promesa naturalmente es fuente de una y principal obligación: hacer el contrato prometido; es decir, otorgar la escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa del inmueble, para nuestro caso, cuando este es el tipo de bien sobre el cual ella versa”. (…) La Corte Suprema de Justicia, sobre este tipo de contrato reiteró en Sentencia SC52242019. Una promesa de contrato tiene como característica fundamental, que su objeto es el de garantizar que las partes suscribirán, con posterioridad a ella, otro contrato, por eso de aquella deriva una obligación de hacer para las partes, que consiste en celeb rar el negocio jurídico prometido: «El objeto de la promesa según lo tiene establecido la jurisprudencia - es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico difer ente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran”.» (…) El Código Civil en su artículo 1546 regula la condición resolutoria tácita en los siguientes términos: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro

tácita en los siguientes términos: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. (…) La jurisprudencia nacional se ha pronunciado sobre este precepto en reiteradas oportunidades para fijar el alcance y sentido de la misma, sosteniendo que son presupuestos indispensables, para la prosperidad de la acción resolutoria: a) que, el contrato sea bilateral y válido; b) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o que haya estado dispue sto a cumplirlas, y c) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponde. Esta norma debe interpretarse en concordancia con el artículo 1609 del mismo Estatuto, es así como el contratante cumplido o que haya estado dispuesto a cum plir está legitimado para pretender la resolución del contrato. (…) En el caso concreto; se observa que no se detalló adecuadamente el contenido y alcance de la obligación de gestionar la licencia de construcción, evidenciándose falta de claridad y complet itud de la misma, de donde se pueden desprender dos situaciones quefinalmente convergerían en la misma conclusión, la primera, entender que contiene una condición resolutoria ininteligible y aplicarse el artículo 1532 del C.C. para tenerla “por no escrita” y, la segunda, entender que la obligación de tramitar la licencia de construcción al no estar adecuadamente detallado su contenido y alcance en la promesa, no nació con la promesa ni era previa a la suscripción de la escritura de venta, sino posterior, máxime que se determinó como

adecuadamente detallado su contenido y alcance en la promesa, no nació con la promesa ni era previa a la suscripción de la escritura de venta, sino posterior, máxime que se determinó como condición necesaria para el pago del pre cio de la venta. (…) Ambas situaciones llevan a la misma conclusión, esto es, que la única obligación que nació era la de comparecencia de ambos contratantes a la Notaría Diecinueve de Medellín el 20 de noviembre de 2018 para suscribir la escritura de compraventa, cita que tanto los demandantes como los demandados reconocieron en sus declaraciones no haber cumplido, denotándose entonces la existencia de un incumplimiento reciproco, simultaneo y de igual magnitud en ambos, que conlleva a que no se cumpla con el presupuesto esencial de la acción de resolución con indemnización de perjuicios aquí planteada, esto es, cumplimiento o allanamiento a cumplir de la parte pretensora, porque la misma es también incumplida, ello en igual medida que la parte demandada. (…) Así las cosas, no se puede sostener que existió en ese sentido un incumplimiento primigenio de los promitentes compradores que habilite la resolución, como tampoco puede afirmarse desatención inicial de las obligaciones a su cargo por el no pago del precio. (…) En conclusión, aunque le asistió razón a la parte recurrente en el reproche relacionado con la decisión antitécnica del a quo, dicha situación no implica acceder a las pretensiones de la demanda como pretende la inconforme, esto, por no cumplirse el presupuesto de la acción de resolución con indemnización de perjuicios, relativo al cumplimiento o allanamiento a cumplir del demandante, siendo pertinente indicar que tampoco es viable declarar

las pretensiones de la demanda como pretende la inconforme, esto, por no cumplirse el presupuesto de la acción de resolución con indemnización de perjuicios, relativo al cumplimiento o allanamiento a cumplir del demandante, siendo pertinente indicar que tampoco es viable declarar la resolución por mutuo incumplimiento debido a la falta de pretensión en tal sentido y, que resulta innecesario abordar los demás reparos referentes a la valoración probatoria en que se fundó la excepción declarada por el a quo, pues no había lugar a estudiar la misma. (…) En consecuencia, se revocará el ordinal primero de la sentencia de primera instancia donde, de forma antitécnica, se declaró probada la excepción denominada cumplimiento de la condición resolutoria, pero se mantendrá la negativa de las pretensiones y la condena en costas a la parte demandante, debido a que no se cumplieron los presupuestos para la prosperidad de la acción resolutoria con indemnización de perjuicios que pretendió.

MP: MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO

FECHA: 20/03/2025

PROVIDENCIA: SENTENCIA SALVAMENTO DE VOTO: JUAN CARLOS SOSA LONDOÑOM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, veinte (20 ) marzo de dos mil veint icinco (202 5)

Proceso Verbal Radicado 050013103 0142018 00 30202 (I 2024 -203 )

Medellín, veinte (20 ) marzo de dos mil veint icinco (202 5)

Proceso Verbal Radicado 050013103 0142018 00 30202 (I 2024 -203 ) Demandante s Andrés Felipe Salazar Martínez y otra Demandado s Disportal Medellín S.A.S. y otro Providencia Sentencia Nro. 024 Tema Resolución contrato de promesa de compraventa . Presupue stos para la prosperidad de la acción de resolución con indemnización de perjuicios.

Decisión: Revoca parcialmente

Sustanciador: Martha Cecilia Ospina Patiño

Cumplido el periodo de traslado para sustentación del recurso y alegaciones en esta instanc ia, procede el Tribunal , mediante sentencia escrita, en aplicación de la L ey 2213 de 2022, a decidir sobre la apelación interpuesta por la parte DEMANDANTE contra la sentencia proferida por el JUZGADO CATORCE CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN en ses ión de aud iencia celebrada el 30 de abril de 2024 , adicionada en providencia del 5 de junio de 2024.

I. ANTECEDENTES

1. PRETENSIONES En el escrito introductor que fue reformado (carpeta C01 PrimeraInstancia /carpeta C01Principal/ arch ivo s 01 Demanda Anexos &ActaRepart o y

03Reforma DemandaDictamen ) se plantean las siguientes pretensiones :

1. PRIMERA PRINCIPAL. Se DECLARE que los demandados DISPORTAL MEDELLIN S .A.S. y HELI BOTERO GIRALDO incumplieron “el contrato de compraventa ”1 celebrado con los

1. PRIMERA PRINCIPAL. Se DECLARE que los demandados DISPORTAL MEDELLIN S .A.S. y HELI BOTERO GIRALDO incumplieron “el contrato de compraventa ”1 celebrado con los

demandantes ANDRÉS FE LIPE SALAZAR MARTÍNEZ y JULIANA

1 Así se dijo textualmente en la demanda.Radicado Nro. 05001310301420180030202 Página 2 de 21 MILENA OJEDA OSPINA , toda vez que no tramitaron las licencias de construcción a que se obligaron y tampoco realizaron los pagos acordados .

1.1. PRIMERA CONSECUENCIAL. Se DECLARE resuelto el contrato celebrado entre los dema ndantes y demandados el 23 de agosto de 2016 ante el incumplimiento de los últimos.

1.2. SEGUNDA CONSECUENCIAL. Se CONDENE a la sociedad DISPORTAL MEDELLIN S .A.S. y a HELI BOTERO GIRALDO a cancelar al demandante y a la vinculada la suma de $871’979. 164, por perjuicios materiale s derivados del incumplimiento aludido .

2. SEGUNDA PRINCIPAL. Se DECLARE que los demandados incumplieron “el contrato de compraventa ”2 celebrado con los demandantes, toda vez que no tramitaron las respectivas licencias de construcci ón a que se obligaron y tampoco realizaron los pagos establecidos .

2.1. PRIMERA CONSECUENCIAL. Se DECLARE resuelto el contrato celebrado entre los demandantes y demandados el 23 de agosto de 2016 ante el incumplimiento de los últimos.

2.2. SEGUNDA CONSEC UENCIAL. Se CONDENE a la sociedad

celebrado entre los demandantes y demandados el 23 de agosto de 2016 ante el incumplimiento de los últimos.

2.2. SEGUNDA CONSEC UENCIAL. Se CONDENE a la sociedad DISPORTAL MEDELLIN S .A.S. y a HELI BOTERO GIRALDO a cancelar al demandante ANDRÉS FELIPE SALAZAR MARTÍNEZ la suma de $ 1.464’749.174 , por perjuicios materiales, en la modalidad de lucro cesante, derivados del incumplimiento de las obligaciones por ellos contraídas.

3. TERCERA PRINCIPAL. Se CONDENE en costas a los demandados en favor del demandante.

Presenta el juramento estimatorio por la suma de $870’979.164, que corresponde a la tasación anticipada de perjuicios que las partes señalaron en el contrat o.

2 Así se dijo textualmente en la demanda.Radicado Nro. 05001310301420180030202 Página 3 de 21

2. FUNDAMENTOS FÁCTICOS DE LAS PRETENSIONES Se na rra en la demanda , como hechos relevantes, que los señores ANDRÉS FELIPE SALAZAR MART ÍNEZ y JULIANA M ILENA OJEDA OSPI NA , por una parte , como promitentes vendedores , y la soc iedad DISPORTAL MEDELLÍN S.A.S. y HELI BO TERO GIRALDO , por otra, como promitentes compradores, suscribieron el 23 de agosto de 2016 contra to de promesa de compraventa , en el que se acordó suscribir escritura pública para transferir a título de venta el 10 0% del derecho real de dominio que poseen los promitentes vendedores en los

contra to de promesa de compraventa , en el que se acordó suscribir escritura pública para transferir a título de venta el 10 0% del derecho real de dominio que poseen los promitentes vendedores en los inmuebles sit uados en el paraje La Tablaza, M unicipio de La EstrellaAnt ioquia , identificados así :

“Lote Uno, Lote de terreno, segregado de otro de mayor extensión situado en el p araje la Tablaza del Munic ipio de la e strella (sic) , Departamento de Antioquia y sin direcci ón en el certificado de libertad, identificado con matrícula inmobiliaria número 001231596 de la Oficina de instrumentos Públicos de Medellín zona sur, y que linda por el oriente con predi os de la señora Mercedes Santa M ar ía de Saldarriaga, y co n predios que fue del señor Guillermo González , por el Norte con propiedad de Mercedes Santa María de J. por el occidente, propiedad que fue de Carlos Peláez, por el sur, una carretera nueva de la acción comunal con un área aproximada de dos hectáreas” .

“Lote dos: lote A, ubicado en el paraje la tablaza, vereda la culebra y peñas blancas, tipo del predio urbano, descripción del lote como su cabida y linderos se encuentran en la escritura número 5728 del 26 de mayo de 2010 en la Notaría 15 de Medellín. Lote A, con un área de 42.284.226. identificado con la matricula inmobiliaria número 001 -1049524 registrado en la Oficina de instrumentos Públicos Zona sur de Medellín”.

Cuenta n que se acordó como precio de la negociación la suma de

matricula inmobiliaria número 001 -1049524 registrado en la Oficina de instrumentos Públicos Zona sur de Medellín”.

Cuenta n que se acordó como precio de la negociación la suma de $4.359’895.820,oo, que serían cancelados por los demandados de la siguiente manera: (i) un primer desembolso del 25%, equivalente a $1.089’973.955,oo, pagadero al momento en que se aprobara la licenc ia de construcción del pro yecto a realizar en los lotes; (ii) un segundo desembolso de 25%, equivalente a $1.089’973.955,oo, que se cancelaría seis meses después del primer desembolso; (iii) un tercer desembolso de 25%, equivalente a $1.089’973.955,oo, el cual debería ser sufragado doce meses después del primer desembolso, (iv) un cuarto desembolso de 25% , equivalente a $1.089’973.955,oo, para ser pagado dieciocho (18) meses después del primer desembolso, suma a la que se le debía adicionar los intereses qu e seRadicado Nro. 05001310301420180030202 Página 4 de 21 causarían desde el tercer desembolso hasta el pago total de la obligación, al 1% por seis (6) meses sob re el monto adeudado.

Indica n que , en el contrato de promesa de venta celebrado entre las partes, en el numeral octavo, a título de indemnización p or incumplimiento, como cláusula penal, se fijó el 20% del valor de los lotes, $871’979.164, que podría ser exigida por la vía ejecutiva, si n

partes, en el numeral octavo, a título de indemnización p or incumplimiento, como cláusula penal, se fijó el 20% del valor de los lotes, $871’979.164, que podría ser exigida por la vía ejecutiva, si n necesidad de requerimiento para constituir en mora a la parte incumplida. Que en vista que los promitentes compra dores no informaban sobre el trámite de las licencias de construcción, el demandante ANDRÉS FELIPE remitió comunicación a la sociedad DISPORTAL MEDELLÍN S.A.S solicitando información sobre las gestiones, sin recibir respuesta alguna .

Señala n que los deman dados han incumplido el contrato desde su misma celebración, toda vez que no tramitaron las licencias de construcci ón, como lo informó en respuesta a derecho de petición el Secretario de Planeación, al indicar que consultada la base de datos no se encontró solicitud de licencia para los predios con matrícula inmobiliaria 001 -231596 y 001 -1049524.

Afirma n que el incumplimiento de los demandados ha causado al demandante ANDRÉS FELIPE SALAZAR MARTÍNEZ perjuicios materiales en la modalidad de lucro cesante, to da vez que , al no recibir los dineros en la forma acordada , no pudo inv ertir en la actividad comercial que por espacio de casi diez (10 ) años ha ejercido, la cual consiste en la compra de destetes de 200 kilos en promedio y llevarlos a un peso de 290 kilos en un periodo de seis meses, así como la compra de vacas gestantes con periodos de preñez de 3 meses en promedio, las cuales se llevan hasta el destete

promedio y llevarlos a un peso de 290 kilos en un periodo de seis meses, así como la compra de vacas gestantes con periodos de preñez de 3 meses en promedio, las cuales se llevan hasta el destete para luego vender la vaca y el ternero , lucro cesante que se consolida en la suma de $1.464’749.174 seg ún el dictamen pericial que adjunta con la reforma a la demanda.

3. POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA Admitida la demanda el 16 de julio de 2018 y su reforma el 28 de enero de 2019, se designa curador a la demandada DISPORTALRadicado Nro. 05001310301420180030202

Página 5 de 21 MEDELLÍN S.A.S., quien responde la demanda, lográndose la notificación a esta demandada después en forma personal, como también al señor HELI BOTERO, quien también contestó.

El curador designado para representar a la sociedad DISPORTAL MEDELLÍN S.A.S. contesta (carpeta 01PrimeraInstanci a/ carpeta C01Principal/ archivo 14ContestaciónCurador) diciendo que los hechos deben ser probados, sin oponerse a las pretensiones siempre y cuando se acrediten los hechos que fundamentan las mismas .

Por su parte el demandado HELI BOTERO responde (carpeta 01PrimeraInstancia/ carpeta C01Principal/ archivo 32ContestaciónHeliBotero) que alg unos hechos son ciertos, otros son falsos, unos son ciertos en forma parcial y algunos no son hechos.

Explica que la firma del contrato de promesa acaeció realmente el 26

alg unos hechos son ciertos, otros son falsos, unos son ciertos en forma parcial y algunos no son hechos.

Explica que la firma del contrato de promesa acaeció realmente el 26 de agosto de 2 016 y no el 23 de agosto de 2016 y que no es cierto que no se le haya informado a los promitentes vendedores sobre el trámite de la licencia de construcción, de hecho informó que no la solicitaría para los inmuebles prometidos toda vez que en co nsultas preliminares funcio narios de planeación municipal le informaron la imposibilidad de otorgar la para los bienes objeto del contrato debido a que el inmueble con matrícula 001 -1049524 se encuentra ubicado en zona de amenaza alta -alta por movimiento en masa, según el mapa de riesgo p otencial y amenazas adoptado mediante A cuerdo 042 de 2008 PBOT del M unicipio de La Estrella y no permite la construcci ón n i de una sola casa en su área de 42.284 m2. Y en el inmueble con matrícula inmobiliaria 001 -231596, e l 93.54% se encuentra en un área de amenaza alta por movimiento de masa, donde no se puede construir ning ún tipo de edificación, y el 6.46% restante está ubicado en zona de amenaza media por movimient o de masa y según el PBOT aquí se podrían construir 5.56 viviendas por hectárea, es decir para una casa se requiere de un lote de 1.798 m2 cuando menos, pero e l área del 6.46% es de 1.292 m2 .

Señala que los demandados no incumplieron el contrato, pues su

hectárea, es decir para una casa se requiere de un lote de 1.798 m2 cuando menos, pero e l área del 6.46% es de 1.292 m2 .

Señala que los demandados no incumplieron el contrato, pues su adquisición era exclusiva y necesariamen te para desarrol loRadicado Nro. 05001310301420180030202 Página 6 de 21 inmobiliario y en la cláusula novena de la promesa se pactó “si por cualquier circunstancia, l a licencia de CONSTRUCCION no es aprobada por el Municipio de la Estrella carecerá de validez esta promesa de compraventa y ninguna de las partes se sentirá ob ligada con la otra” , es decir la licencia de construcción que condicionaba el cumplimiento de la promesa, por norma ur banística era y es un imposible , así los demandados no estaban obligados a solicitar una licencia de construcción que por ley estaba vetad a y, sostener lo contrario , es obligar a los demandados a incurrir en costos de $250’000.000 en estu dios de suelos, planimetría etc, que deberían presentarse ante planeación, para al final ob tener una respuesta negativa. Si bien no se solicitó licencia de construcción, lo cierto es que no estaban obligados a hacerlo porque su obtención sería imposible por las limitaciones jurídicas del inmueble , las que eran conocidas por el demandante, de ahí la cláusula novena referida, y al no haber incumplimiento no se han generado perjuicios.

Se opone las pretensiones y recalca que , en caso de una hipotética condena, se debe limitar a la suma de $871.979.164 que se indicó en

no haber incumplimiento no se han generado perjuicios.

Se opone las pretensiones y recalca que , en caso de una hipotética condena, se debe limitar a la suma de $871.979.164 que se indicó en el juramento estimatorio. En defensa de sus intereses propone las excepciones de fondo que de nominó : 1. ACAECIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA. Los contratantes acordaron que en el evento en que no se pudiera obtener la licencia de construcción para el desarrollo inmobiliario, la promesa no las obligaría, por tanto , no produce efecto y no se pu ede pedir su resolución ni el cobro de perjuicios por un supuesto incumplimiento. 2. AUSENCIA DE ALLANAMIENTO A CUMPLIR SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES POR PARTE DEL VENDEDOR. En el evento que se considere que la promesa obliga a los contratantes, debe tene rse en cuenta que operó el mutuo incumplimiento, toda vez que el demandante no asistió en la fecha y hora que debía para el otorgamiento de la escritura prometida, ni aportó los certificados de paz y salvo. Se apoya en la sentencia SC 1662 -2019. 3. IMPOSIB ILIDAD DE COBRAR PERJUICIOS EVENTUALES. 4. MALA FE POR PARTE DEL PROMITENTE VENDEDOR. Las afectaciones a los inmuebles son cuando menos del año 2008, mucho antes de la suscripción de la promesa atacada, entonces es lógico suponer queRadicado Nro. 05001310301420180030202 Página 7 de 21 el promitente vendedor conocía dicha situación y a pesar de ello

suscripción de la promesa atacada, entonces es lógico suponer queRadicado Nro. 05001310301420180030202 Página 7 de 21 el promitente vendedor conocía dicha situación y a pesar de ello prometió en venta precisament e a quien pretendía adquirirlo para una construcción de desarrollo inmobilia rio. 5. PRESCRIPCIÓN . De todo aquello que haya prescrito, especialmente lo relativo a la acción de resolució n del contrato, declaración de incumplimiento contractual, reclamación y cobro de perju icios.

4. ACTUACIÓN PROCESAL Trabada la Litis en debida forma , se corrió traslado de las excepciones, y con auto del 12 de mayo de 2023 se fijó fecha para audiencia el 12 de octubre de 2023 y se decretaron pruebas. En la audiencia se agotaron las etapas de conciliación, interrogatorios, fija ción del litigio, saneamiento, se escuchó un testimonio y se suspende para fijar nueva fecha, lo que ocurrió con providencia del 17 noviem bre de 2023, en la qu e estipuló el 30 de abril de 2024 , audiencia en la que escuchó alegatos y se profirió fallo, que fue adicionado el 5 de junio de 2024.

5. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Proferida en audiencia del 30 de abril de 2024 (carpeta

01PrimeraInstancia/carpeta C01Principal/archivo 56EnlacesAudienciaAlegatos Sentencia /link ARCHIVO 49GrabaciónSentenciaDeclaraProbadoCumplimientoparteDemandada)

01PrimeraInstancia/carpeta C01Principal/archivo 56EnlacesAudienciaAlegatos Sentencia /link ARCHIVO 49GrabaciónSentenciaDeclaraProbadoCumplimientoparteDemandada) adicionada el 05 de junio de 2024 en relación con el l evantamient o de la medida cautelar , el ju ez declara probada la excepción de cumplimiento de la condición resolutoria, niega las pretensiones y condena en costas a l demandante ANDRÉS FELIPE .

Para llegar a la anterior determinación inicia manifestando que no encontró nulidad que impida proferir s entencia de fondo, plantea el problema jurídico, explica la naturaleza del negocio jurídico, sus características y clases. Aborda el tema de las acciones que surgen por el incumplimiento contractual .

Pasa a ocuparse del caso en concreto, memorando la dem anda, la respuesta y los alegatos de conclusión , para indicar que el contrato de promesa que se ataca es válido, detallando que , aunque no se estipuló la hora en q ue se suscribiría la escritura , ello no esRadicado Nro. 05001310301420180030202 Página 8 de 21 necesario toda vez que se estableció la fecha , par a cuyo efecto cita la Sentencia 4461 de la Corte Suprema de Justicia fechada del 22 abril de 1997 y sobre la det erminación de los inmuebles alude a la Sentencia SC 1964 -2022, luego alude a las pruebas allegadas por la parte demandada y a los interrogatorio s de parte .

Analiza el contrato en lo que refiere a la condición relativa a l

Sentencia SC 1964 -2022, luego alude a las pruebas allegadas por la parte demandada y a los interrogatorio s de parte .

Analiza el contrato en lo que refiere a la condición relativa a l otorgamiento de la licencia de construcción, donde se estableció que si no se lograba obtener, el contrato de promesa no surtir ía efectos , exponiendo que de l as prueba allegadas por la dema ndada se extrae que efectivament e no se pue de adelantar desarrollo inmobilia rio en dich os bienes, siendo ello imposible con base en el PBOT de La Estrella, y si bien no se hizo solicitud de la licencia, ello está soportado en las certifi caciones sobr e el uso del suelo que evidencian limitaciones desde el año 2008, así ser ía inoficioso iniciar con dichas gestion es, pu es la r espuesta se sabe de antemano ser ía negativa. Se refiere el a quo a las licencias de construcción, sus características y requ isitos para su expedición.

6. ARGUMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN Conocida la decisión la parte demandan te en audiencia interpo ne recurso de apelación manifestando que presentará reparos dentro del término de ley, y en efecto presenta escrito (carpeta

01PrimeraI nstancia/carpeta C01Principal/archivo 53Apelaci ónDemadnanteReparos Concretos) la apoderada en representación de ANDRÉS FELIPE SALAZAR MART ÍNEZ , los cuales fueron sustentados en esta instancia (carpeta 02SegundaInstancia/archivo 10Memorial Sustentación) y s e resumen así :

SALAZAR MART ÍNEZ , los cuales fueron sustentados en esta instancia (carpeta 02SegundaInstancia/archivo 10Memorial Sustentación) y s e resumen así :

1. DAR POR PROBADO SIN ESTARLO, LA EXCEPCIÓN DE MÉRITO DE CUMPLIMIE NTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA, contenida en la cláusula novena del contrato d e promesa. E l juez tiene como cierto que a la parte demandada no le era posible obtener la lic encia , esto , a pesar de que ni siquiera se demostró la supuesta consulta realizada en la A lcaldía M un icipal de La Estrella, desconociendo el principio general del derecho probatorio conforme al cual la parte no puede crearse su propia prueba.Radicado Nro. 05001310301420180030202

Página 9 de 21 En esta insta ncia dice que el juez no analizó si se cumplían todos los presupuestos para la prosperidad de la acción de resolución, solo verificó que el contrato atacado fuera válido, dejando por fuera los otros dos requisitos y pas ando a analizar la excepción , alteran do el orden lógico de la sentencia .

Argumenta que el juez realiza una indebida valoración de la prueba, concretamente la declaración de parte, dando un alcance mayor suasorio a las simples aserciones de los demandados (AC36692021 ), toda vez que el hecho relativo a la supuesta realización de una consulta previa ante la entidad de planeación M unicipal de la Estrella, solo fue afirmado por los señores HELI BOTERO GIRALDO y su cónyuge NANCY YOLANDA DUQUE, brillando por su ausencia

una consulta previa ante la entidad de planeación M unicipal de la Estrella, solo fue afirmado por los señores HELI BOTERO GIRALDO y su cónyuge NANCY YOLANDA DUQUE, brillando por su ausencia prueba de que dicho acercami ento se haya realizado. No desconoce la prueba documental allegada que da cuenta de la imposibilidad de realizar urbanismo en dichos lotes, pero las certificaciones expedidas por planeación municipal son de octubre 10 de 2022, lo que no demuestra la consu lta previa aducida . Se refiere a la declaración de NANCY YOLANDA DUQUE la cual considera contradictoria e indebidamente valora da por el juez , al pretende r justificar con base en esta que hicieron la consulta previa . Asevera que los demandados al momento de suscribir el contrato conocían la situaci ón de los predios y atendiendo su bagaje en el área de construcción y como compradore s pudieron haber consultado el A cuerdo 042 de 2008 , documento de carácter público , siendo inusual que acuerden un negocio millo nario sin revisar previamente la situaci ón del PBOT y que se comprometan en un contrato para luego proceder a hacer las averiguaciones sobre la procedencia del proyecto.

2. NO DAR APLICACIÓN Y DESCONOCER EL SUSTENTO JURÍ DICO DEL ARTÍCULO 1609 DEL CÓDIGO C IVIL, respecto al allanamiento a cumplir, pues en el contrato se estableció un orden de prestaci ones , siendo lo primero tramitar la licencia de construcción para posteriormente seguir con el orden establecido hasta el cumplimiento de la promesa el 20 de no viembre de 2018, y como lo ha dicho la

cumplir, pues en el contrato se estableció un orden de prestaci ones , siendo lo primero tramitar la licencia de construcción para posteriormente seguir con el orden establecido hasta el cumplimiento de la promesa el 20 de no viembre de 2018, y como lo ha dicho la Corte, cuando se trata de obligaciones sucesivas, quien primero incumple automáticamente exime a su contraparte de ejecutar lasRadicado Nro. 05001310301420180030202 Página 10 de 21 prestaciones siguientes, entonce