TSDJ MED SC - 05001310301420190012102-(24-09-2024)

TEMA: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO - En el evento de incumplimiento recíproco, cualquiera de los contratantes puede demandar la resolución del pacto, pero sin indemnización de perjuicios. / HECHOS: Se pretende la declaratoria del incumplimiento de los demandados del contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración y pagos, su consecuente terminación; la liquidación del contrato por la fiduciaria con autorización para transferir los bienes del fideicomiso a los acreedores a prorrata del monto de su acreencia; la condena a los demandados por las comisiones fiduciarias causadas hasta la fecha de ejecutoria de la sentencia y por concepto de intereses moratorios mercantiles liquidados sobre las comisiones adeudadas y el valor que resulte de su liqu idación a la fecha de ejecutoria de la sentencia. En primera instancia se profirió sentencia desestimatoria de las pretensiones. Le corresponde a la Sala determinar en virtud del recurso de apelación si ¿se debe acceder a la resolución del contrato o mutuo incumplimiento?

TESIS: (…) Como el contrato de fiducia mercantil es de estirpe netamente comercial y financiero, regulado por normas especiales como las consagradas en el C de Co y concordantes (artículo 1), para efectos de la resolución del contrato debemos remitirnos al artículo 870 que estatuye: “En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.” (…) interesando para el caso en concreto la modalidad de administración y pagos definida en el numeral 8.2.1, “Es el negocio fiduciario en virtud del cual

indemnización de los perjuicios moratorios.” (…) interesando para el caso en concreto la modalidad de administración y pagos definida en el numeral 8.2.1, “Es el negocio fiduciario en virtud del cual se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin perjuicio de la transferencia o no de otros bienes o recursos, para que administre el proyecto inmobiliario, efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato. En desarrollo de este negocio la sociedad fiduciaria puede asumir la obligación de efectuar la escrituración de las unidades resultantes del proyecto.” (…) La Circular Básica Jurídica alude a nuevos deberes, entre los cuales se encuentra la protección de bienes fideicomitidos, “El fiduciario debe proteger y defender los bienes fideicomitidos contra actos de terceros, del beneficiario y aún del mismo constituyente para conseguir la finalidad prevista en el contrato.” (…) En el evento de incumplimiento recíproco, según providencia SC1662 de 2019 de la Corte, “cualquiera de los contratantes puede demandar la resolución del pacto, pero sin indemnización de perjuicios… (…) Probado como se haya el incumplimiento recíproco de las obligaciones contractuales y legales, ninguna de las partes acreditó la calidad de contratante cumplido o dispuesto a cumplir como requisito para demandar con probabilidades de éxito la resolución del contrato con indemnización de per juicios, asistiéndole razón a la réplica promovida por la demandante en la sustentación al recurso de alzada –ante el eventual incumplimiento recíproco de las obligacionesla procedencia de la pretensión resolutoria,

razón a la réplica promovida por la demandante en la sustentación al recurso de alzada –ante el eventual incumplimiento recíproco de las obligacionesla procedencia de la pretensión resolutoria, tal y como es avalado en la jurisprude ncia en caso de incumplimiento de las prestaciones correlativas de sus contradictores, por lo que procede aplicar el criterio traído por la Corte en SC1662-2019, reiterado en SC3666 - y SC5430 de 2021, respecto a la posibilidad de acceder a la resolución del contrato en los eventos de mutuo incumplimiento sin indemnización de perjuicios. Consecuentemente se revocará la sentencia de primera instancia para en su lugar declarar la resolución del contrato N°4890, las modificaciones de fiducia mercantil inmobilia ria de administración y pagos para el desarrollo del proyecto inmobiliario Balsillas De Tolú, celebrado entre la Fiduciaria Bancolombia, Constructora Acsa Sas, Inversiones Arrázola Y Asociados y Johny Aldonso Fontalvo Iglesias (fideicomitentes), por mutuo incumplimiento. (…) Como no se accederá a lapretensión principal de declarar el incumplimiento contractual en cabeza de los demandados y la consecuente indemnización de perjuicios en favor de la demandantes, no proceden las demás pretensiones consecuencia les; por lo que la liquidación del contrato contenido en la escritura pública, en los documentos que la modifican y adicionan (indicados en la parte introductoria de esta providencia), se deberá realizar por las partes en los términos acordados en la cláus ula Vigésimo Quinta del documento del 7 de mayo de 2013 denominado “ Modificación Integral Al Contrato No.4890 De Fiducia Mercantil Irrevocable De Administración Celebrado Entre Constructora Acsa Sas,

Quinta del documento del 7 de mayo de 2013 denominado “ Modificación Integral Al Contrato No.4890 De Fiducia Mercantil Irrevocable De Administración Celebrado Entre Constructora Acsa Sas, Inversiones Arrázola Y Asociados S En C, Johny Fontalvo Iglesias Y Fiduciaria Bancolombia Sa Sociedad Fiduciaria”; al establecer que “Acaecida la terminación del contrato perderán vigencia el objeto y las instrucciones previstas en el mismo, y la gestión de la Fiduciaria deberá dirigirse exclusivamente a realizar los actos que directa o indirectamente se relacionen con la liquidación del Fideicomiso, según se precisa a continuación…” Surtido lo cual podrán acudir a las disposiciones contractuales y legales que regulan la liquidación de aquella clase de contrato y en lo pertinente a las acciones judiciales a que haya lugar como podría ser la insolvencia económica. (…)

M.P: RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ

FECHA: 24/09/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA ACLARACIÓ DE VOTO: MARTHA CECILIA LEMA VILLADAM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, veinticuatro (24) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso: Verbal resolución de contrato

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, veinticuatro (24) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso: Verbal resolución de contrato Radicado: 05001 31 03 014 2019 00121 02

Demandante: Fiduciaria Bancolombia SA Sociedad Fiduciaria

Demandado: Constructora Acsa SAS y otros Providencia: Sentencia Tema: Por mutuo incumplimiento procede la resolución del contrato sin reconocimiento de perjuicios y negando las pretensiones consecuenciales. Para su liquidación deberán agotar el procedimiento establecido en el contrato de fiducia o acudir a la vía jurisdiccional

Decisión: Revoca sentencia

Sustanciador/ponente: Ricardo León Carvajal Martínez

De conformidad con la Ley 2213 de 2022 se procede a decidir por escrito, el recurso de apelación interpuesto por ambas partes frente a la sentencia proferida el 25 de abril de 2024 por el JUZGADO CATORCE CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN, en el proceso verbal para la resolución de c ontrato adelantado por FIDUCIARIA BANCOLOMBIA SA SOCIEDAD FIDUCIARIA contra CONSTRUCTORA ACSA SAS, INVERSIONES ARRÁZOLA Y ASOCIADOS y JOHNY ALFONSO FONTALVO IGLESIAS, integrándose como litisconsortes a RENSO ANÍBAL RICO

ÁLVAREZ, CÉSAR GUTIÉRREZ MOTTA, IVÁN HUMBERTO SALAS ZABALETA,

LUZ STELLA GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ, ROHENES & CÍA SAS, RAMÓN

ÁLVAREZ, CÉSAR GUTIÉRREZ MOTTA, IVÁN HUMBERTO SALAS ZABALETA,

LUZ STELLA GUTIÉRREZ HERNÁNDEZ, ROHENES & CÍA SAS, RAMÓN

ANDRÉS PAYARES VILLEGAS, MARÍA SILVIA VILLEGAS CABAL,

COMERCIALIZADORA GLOBAL DE OCCIDENTE LTDA, JUAN CARLOS

PAYARES VILLEGAS, JUAN CARLOS PAYARES QUESSEP, OMAR ENRIQUE

PÉREZ JINETE, JULIO CÉSAR JARAVA DÍAZ, GERARDO IGNACIO GUERRA

CONTRERAS, MARÍA SONIA GARCÍA RUBIO, GERM ÁN MUR, JOSÉ ANTONIO

ROJAS CANTOR, CARL OS ARTURO RODRÍGUEZ SARMIENTO, DANIEL DE JESÚS MORALES VALENCIA, ANTONIO DUARTE HUERTAS, GLENIA DE JESÚS GONZÁLEZ FORTICH, FRANCISCO JAVIER CAMPOS CHARRIS, MARÍAM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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DE JESÚS FANDIÑO OBANDO , ANA SILVERIA VERGARA ORTEGA , CESARIO TRIANA, ELÍAS DE JESÚS SÁNCHEZ M ERCADO, SARA LADHINI CARVAJAL CANO, JOSÉ ÉDER ALZATE ZULUAGA , VÍCTOR LEÓN BAENA GUARNIZO ,

CARLOS EDUARDO PERDOMO SÁNCHEZ , MERYS MARGOTH HERNÁNDEZ

CANO, JOSÉ ÉDER ALZATE ZULUAGA , VÍCTOR LEÓN BAENA GUARNIZO ,

CARLOS EDUARDO PERDOMO SÁNCHEZ , MERYS MARGOTH HERNÁNDEZ

ARROYO, MARILUZ BARRIOS ARRÁZOLA , MARTHA QUESADA MORENO ,

SKARLET DEL ROSARIO GONZÁLEZ GUZMÁN , ORLANDO RAÚL MER CADO

URZOLA, LEANDRO CASTRILLÓN RU ÍZ, JORGE ALBERTO HERNÁNDEZ MONTES, ILEANA MARGARITA CERRA BARRETO, VIGIAS DE COLOMBIA SRL LTDA, JANETH VÉLEZ BRAVO , LUIS LAGO CASTRO y LIDIA ESTHER

FONTALVO IGLESIAS.

1. ANTECEDENTES

1.1 Mediante escritura pública 638 del 18 de marzo de 2013 de la Notaría 52 de Bogotá se celebró entre la FIDUCIARIA BANCOLOMBIA SA SOCIEDAD

FIDUCIARIA, CONSTRUCTORA ACSA SAS, INVERSIONES ARRÁZOLA

Y ASOCIADOS y JOHNY ALDONSO FONTALVO IGLESIAS

(fideicomitentes), el contrato N°4890 de fiducia mercan til irrevocable de administración, constituyéndose el fideicomiso PA BALSILLAS DE TOLÚ

ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLE.

1.2 Los fideicomitentes aportaron al patrimonio autónomo el inmueble con matrícula inmobiliaria N°340 -110022 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sincelejo (Sucre ) - municipio Santiago de Tolú , para que fuera administrado por FIDUCIARIA BANCOLOMBI A en desarrollo del proyecto inmobiliario BALSILLAS DE TOLÚ.

Instrumentos Públicos de Sincelejo (Sucre ) - municipio Santiago de Tolú , para que fuera administrado por FIDUCIARIA BANCOLOMBI A en desarrollo del proyecto inmobiliario BALSILLAS DE TOLÚ.

1.3 El inicio, desarrollo y culminación del proyecto estaban bajo la exclusiva responsabilidad, riesgo, dirección, planeación y control de los fideicomitentes; la constructora es gerente y promotora del proyecto.

1.4 El 7 de mayo de 2013 las partes modificaron (por documento privado) el contrato de fiducia, disponiendo que en adelante sería “ un contrato de fiducia mercantil inmobiliaria de administración y pagos ”; además deM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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administrar los bienes fideicomitidos , FIDUCIARIA BANCOLOMBIA realizaría los pagos requeridos por los fideicomitentes para el desarrollo del proyecto, quedando la denominación del patrimonio, “Fideicomiso PA

BALSILLAS DE TOLÚ INMOBILIARIO COMPLETO.”

1.5 La construcción del proyecto inició el 6 de agosto de 2013.

1.6 Los fideicomitentes desde noviembre de 2015 hasta la presentación de la demanda, incumplieron la obligación contractual contenida en el numeral 9° de la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato, “ Pagar la comisión fiduciaria en la forma y tér minos establecidos en este contrato ”; comisión regulada en la cláusula VIGÉSIMA PRIMERA numeral 2°, “Por la

de la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato, “ Pagar la comisión fiduciaria en la forma y tér minos establecidos en este contrato ”; comisión regulada en la cláusula VIGÉSIMA PRIMERA numeral 2°, “Por la administración del FIDEICOMISO, desde la fecha de suscripción del presente contrato y hasta la fecha de transferencia de la última UNIDAD INMOBILIAR IA del FIDEICOMISO una suma mensual fija e ininterrumpida equivalente a CINCO PUNTO TRES SALARIOS MÍNIMOS MENSUALES LEGALES VIGENTES (5.3 SMMKV). Esta comisión genera IVA, se liquidará y pagará mes vencido dentro de los cinco (5) primeros días del mes siguiente al de su causación.”

1.7 La construcción del proyecto se paralizó en septiembre de 2016 por falta de recursos del patrimonio autónomo estando la obra con un avance de cumplimiento del 88%; por lo que la FIDUCIARIA BANCOLOMBIA remitió comunicación a la CONSTRICTORA ACSA el 26 de diciembre de 2016 solicitando informe de las gestiones adelantadas para la normalización del proyecto (disponibilidad de recursos e información brindada a los promitentes compradores).

1.8 El 28 de diciembre siguiente la CONSTRUCTORA ACSA respondió indicando que estaba buscando un nuevo inversionista que inyectara recursos para la culminación del proyecto, enviando “ parte de tranquilidad” a los “promitentes compradores” y acreedores del fideicomiso.M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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fideicomiso.M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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1.9 El 6 de marzo de 2017 la CONSTRUCTORA ACSA SAS comunicó a FIDUCIARIA BANCOLOMBIA que “ había perdido el control de la obra debido a una irrupción en las instalaciones por parte de Emiro Arrázola”; a partir de esa fecha hasta el 8 de agosto de 2018, hubo intercambio de comunicaciones sin reporte de pago de las comisiones fiduciarias.

1.10 En reunión del 25 de septiembre de 2018 los fideicomitentes manifestaron su interés en continuar con el proyecto señalando que infor marían a la fiduciaria los posibles inversionistas que inyectarían recursos; el 22 de enero de 2019 JOHNY ALFONSO FONTALVO IGLESIAS (fideicomitente), remitió correo electrónico a la fiduciaria indicando que, “todavía se encontraban en proceso de presentación del proyecto balsillas de tolú ante inversionistas”; sin informe de solución definitiva ni cumplimiento en el pago de las comisiones fiduciarias.

1.11 Los fideicomitentes incumplieron el numeral 8° de la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato, “Desarrollar todas las actividades que permitan a la FIDUCIARIA el logro de la finalidad contemplada en el presente contrato…”; era obligación de la constructora ejercer la tenencia real y material del inmueble, velar por su cuidado y mantenimiento durante todo el tiempo de ejecución del proyecto (numeral 14 ibíd) ; responder por los

contrato…”; era obligación de la constructora ejercer la tenencia real y material del inmueble, velar por su cuidado y mantenimiento durante todo el tiempo de ejecución del proyecto (numeral 14 ibíd) ; responder por los perjuicios derivados de daños, merma, deterioro, ruina, destinación diferente o ilegal, descuido en la custodia o mal uso del inmueble (numeral 1°).

1.12 FIDUCIARIA BANCOLOMBIA dio estricto cumpli miento a las obligaciones emanadas del contrato de fiducia y de la ley, administrando correctamente los bienes fideicomitidos, realizando pagos necesarios para el desarrollo del proyecto de acuerdo con las instrucciones de los fideicomitentes en la medida que existieron recursos, presentando rendiciones de cuentas enM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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forma oportuna y requiriendo a los fideicomitentes para que explicaran su gestión. 1.13 Conforme el numeral 3° de la cláusula VIGÉSIMA CUARTA del contrato de fiducia, puede darse por terminado “ por no aportar LOS FIDEICOMITENTES los RECURSOS necesarios para la atención del fideicomiso”; las partes regularon un procedimiento para adelantar la liquidación del contrato de fiducia una vez producida su terminación conforme la cláusula VIGÉSIMA QUINTA.

1.14 Pretende la declaratoria del incumplimiento de los demandados del contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración y pagos, su consecuente

conforme la cláusula VIGÉSIMA QUINTA.

1.14 Pretende la declaratoria del incumplimiento de los demandados del contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración y pagos, su consecuente terminación; la liquidación del contrato por la fiduciaria con autorización para transferir los bienes del fideicomiso a los acreedores a prorrata del monto de su acreencia ; la condena a los demandados por $178.180.906 correspondiente a las comisiones fiduciarias causadas desde noviembre de 2015 hasta la fecha de ejecutoria de la sentencia y por $70.707.651 por concepto de intereses moratorios mercantiles liquidados sobre las comisiones adeudadas hasta el 31 de diciembre de 2018 y el valor q ue resulte de su liquidación a la fecha de ejecutoria de la sentencia.

2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Admitida la demanda 1, se pronunció la parte demandada a través de curador ad litem sin proponer excepciones.

En audiencia del 29 de abril de 2022 el A quo realizó control de legalidad y dispuso la integración del litisconsorcio por pasiva, ordenando vincular a los beneficiarios de área el contrato DE FIDUCIA MERCANTIL No. 4890 celebrado mediante escritura pública No. 638 del 18 de marzo de 2013; los que contestaron la demanda proponiendo excepciones:

1providencia del 26 de marzo de 2019 (archivo 2, PDF 10, cuaderno principal, expediente electrónico).M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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2.1 JORGE ALBERTO HERNÁNDEZ MONTES, IVÁN HUMBERTO SALAS

ZABALETA, RENSO ANÍBAL RICO ÁLVAREZ, JANETH VÉLEZ BRAVO, SARA

LADHINI CARVAJAL, SOCIEDAD VIGÍAS DE COLOMBIA SRL LIMITADA,

SKARLET GONZÁLEZ GUZMÁN, LA SOCIEDAD ROHENES & CIA, SAS, LUIS

LAGO CASTRO , VÍCTOR LEÓN BAENA GUARNIZO, CARLOS EDUARDO

PERDOMO SÁNCHEZ y ORLANDO RAÚL MERCADO URZOLA:

2.1.1 RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LA SOCIEDAD FIDUCIARIA BANCOLOMBIA: La gestión desarrollada por fiduciaria n o es la que se espera de un profesional de servicios financieros, sometido a especial vigilancia y control del Estado; conforme la jurisprudencia y doctrina nacional cuando una entidad fiduciaria causa un perjuicio a alguna de las partes en un contrato de fiducia mercantil, debe responder con su propio patrimonio y resarcir los perjuicios causados; la responsabilidad de la sociedad fiduciaria fue declarada en sentencia de la Sala Civil - Tribunal de Superior de Bogotá el 9 de diciembre de 2020 expediente 11 001-3103-003-2018-02591-01, que la condenó a resarcir los perjuicios causados a los “promitentes compradores ” a causa del incumplimiento de sus deberes y obligaciones contractuales.

03-003-2018-02591-01, que la condenó a resarcir los perjuicios causados a los “promitentes compradores ” a causa del incumplimiento de sus deberes y obligaciones contractuales.

2.1.2 OBLIGACIÓN DE LA FIDUCIARIA BANCOLOMBIA DE DEVOLVER LAS SUMAS APOR TADAS POR CADA UNO DE LOS PROMITENTES COMPRADORES: La sociedad fiduciaria gestionó de manera indebida el patrimonio autónomo Balsillas de Tolú; con su proceder negligente causó la paralización del proyecto inmobiliario e imposibilitó que los promitentes co mpradores pudieran ver realizada su expectativa de adquirir un inmueble para su vivienda.

Como el proceder de la fiduciaria se apartó de los cánones que rigen la prestación de servicios financieros, debe restituir a los “compradores” los valores invertidos y los intereses generados desde la fecha que estaba prevista la firma de las escrituras de compraventa según liquidaciones anexas.

2.1.3. LA FIDUCIARIA NO PUEDE ALEGAR SU PROPIA CULPA PARA ELUDIR SUS RESPONSABILIDADES CONTRACTUALES Y LEGALES : LaM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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responsabilidad de la fiduciaria ha sido declarada culpable en fallo que ha hecho tránsito a cosa juzgada; pese a ello pretende obtener un fallo favorable desconociendo su propia culpa en las fallas que finalmente han generado la paralización del proyecto inmobiliario.

tránsito a cosa juzgada; pese a ello pretende obtener un fallo favorable desconociendo su propia culpa en las fallas que finalmente han generado la paralización del proyecto inmobiliario.

2.1.4 INVIABILIDAD DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO HASTA TANTO NO SE RESARZAN LOS PERJUICIOS CAUSADOS POR LA FIDUCIARIA: Conforme la jurisprudencia no es admisible que el contratante incumplido promueva la resolución de un contrato por incump limiento ni es dable que solicite el pago de perjuicios.

Lo manifestado por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá frente a la pretensión de terminación del contrato promovida por la sociedad fiduciaria, “ En esas condiciones, emerge palmaria la af ectación de los derechos de los consumidores financieros demandantes, quienes, siendo la parte débil en este debate, han resultado perjudicados, pese haber aportado al PA Balsillas de Tolú, las cuotas iniciales de las unidades residenciales prometidas en v enta. Entuerto del que, hasta el momento, no se vislumbra solución en su favor, pues Bancolombia SA y Fiduciaria Bancolombia SA ya iniciaron acciones jurisdiccionales, pero para procurar la protección de sus intereses particulares; la realidad corroborada con las manifestaciones elevadas en las contestaciones del pliego introductor –a fin de probar las gestiones efectuadas para alcanzar el propósito fiduciario-, según las cuales “a la fecha cursa una demanda por vía judicial en contra de los fideicomitentes , con el objeto de buscar la terminación del contrato fiduciario y el pago de las comisiones adeudadas a la fecha…”

Resulta improcedente la terminación del contrato, cuando menos hasta que la

cursa una demanda por vía judicial en contra de los fideicomitentes , con el objeto de buscar la terminación del contrato fiduciario y el pago de las comisiones adeudadas a la fecha…”

Resulta improcedente la terminación del contrato, cuando menos hasta que la fiduciaria se allane a indemnizar a cada uno de los promitentes compradores.

2.1.5 SUJECIÓN DEL NEGOCIO FIDUCIARIO A LAS OBLIGACIONES LEGALES PREVISTAS EN LA CIRCULAR BÁSICA JURÍDICA DE LA SFC: Las sociedades fiduciarias para el desarrollo de proyectos inmobiliarios deben dar cumplimiento aM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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las disposiciones contenidas en los numerales 2.2.1 y 5.2 del Capítulo 1 del Título 5 de la Circular Básica Jurídica 07 de 1996 de la Superintendencia Financiera de Colombia, modificada por la Circular Externa 046 de 2008; el artículo 1234, numeral 1º del C. Co y el artículo 3º, letra a) de la Ley 1328 de 2009.

Es obligación de las fiduciarias en el desarrollo de este tipo de proyectos determinar si está en capacidad de evaluar, valorar y verificar que el constructor o promotor del proyecto cumpla con unos niveles mínimos de solven cia, capacidad técnica, administrativa y financiera, acordes con la magnitud del proyecto; lo que fue desatendido al permitir que una constructora sin ninguna experiencia en el desarrollo de este tipo de proyectos adelantara una obra de esta envergadura, s in

administrativa y financiera, acordes con la magnitud del proyecto; lo que fue desatendido al permitir que una constructora sin ninguna experiencia en el desarrollo de este tipo de proyectos adelantara una obra de esta envergadura, s in contar con ninguna evaluación de su idoneidad, capacidad técnica y financiera.

2.1.6 LA CONDICIÓN DE SOCIEDAD DE SERVICIOS FINANCIEROS QUE SE PREDICA DE LA SOCIEDAD FIDUCIARIA Y SUS DEBERES DE CARA A LA REALIZACIÓN DE LA FINALIDAD DEL FIDEICOMISO : El régimen de protección al consumidor previsto en la Ley 1328 de 2009 dispone que las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera tienen la obligación de prestar sus servicios en condiciones de debida diligencia , de forma que se cumplan los ob jetivos que se trazan las partes y los terceros que en su condición de consumidores financieros.

No es dable a la fiduciaria proponer el incumplimiento de la constructora sin considerar que fue quien generó la confianza para la vincu lación de numerosos compradores, debiendo asegurar el logro de la finalidad pretendida y administrar los recursos en debida forma.

En el contrato de fiducia, el deber de obrar de buena fe impone a la fiduciaria una lealtad frente a la otra parte y a la finalidad del fideicomiso, el cual debe defender frente a actuaciones del propio fideicomitente y de terceros.

2.1.7 NEXO DE CAUSALIDAD ENTRE LAS PERJUICIOS CAUSADOS A LOS PROMITENTES COMPRADORES Y LA ACTUACI ÓN DE LA SOCIEDAD FIDUCIARIA: Fue la incorrecta gestión de la sociedad fiduciaria, la que dio lugar aM e d e l l í n

PROMITENTES COMPRADORES Y LA ACTUACI ÓN DE LA SOCIEDAD FIDUCIARIA: Fue la incorrecta gestión de la sociedad fiduciaria, la que dio lugar aM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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la paralización del proyecto, en consecuencia es la directa responsable de la frustración en el logro de la finalidad del patrimonio autónomo, de forma que los perjuicios que se han ocasionado a los pr omitentes “compradores” deben ser indemnizados; no es procedente la terminación del contrato de fiducia hasta tanto no se efectúe la devolución de las sumas que fueron invertidas.

2.1.8 CONTRATO NO CUMPLIDO POR PARTE DE LA FIDUCIARIA : Para que proceda la declaratoria de responsabilidad contractual es necesario que (i) exista un contrato que consagre las obligaciones que se reclaman como incumplidas ; (ii) a quién se le imputa una responsabilidad contractual sea parte de dicho negocio jurídico; (iii) como consecuencia de dicho incumplimiento se haya causado un daño a quien lo reclama ; (iv) que el daño sea efecto directo y cierto de la conducta desplegada por el deudor incumplido; la fiduciaria no cumplió con sus deberes , obligaciones legales y contractuales, resulta improcedente la pretensión de terminación del contrato promovida por el contratante incumplido.

2.2 CÉSAR GUTIERREZ MOTTA, CESARIO TRIANA, FRANCISCO JAVIER

CAMPOS CHARRIS y MARÍA SONIA GARCÍA RUBIO:

terminación del contrato promovida por el contratante incumplido.

2.2 CÉSAR GUTIERREZ MOTTA, CESARIO TRIANA, FRANCISCO JAVIER

CAMPOS CHARRIS y MARÍA SONIA GARCÍA RUBIO:

2.2.1 FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA : En el contrato de fiducia mercantil fue suscrito entre FIDUCIARIA BANCOLOMBIA SA SOCIEDAD FIDUCIARIA y SOCIEDAD CONSTRUCTORA ACSA SAS, INVERSIONES ARRÁZOLA Y ASOCIADOS y el Ingeniero JOHNY ALFONSO FONTALVO IGLESIAS (fideicomitentes), no existe una relación jurí dica que los vincule por lo que no puede pretenderse incumplimiento o reparación de daños causados como consecuencia de una relación contractual inexistente.

3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El Juzgado Catorce Civil del Circuito de Oralidad de Medellín profirió sentencia desestimatoria de las pretensiones el 25 de abril de 2024; el problema jurídico consistió en determinar si se cumplen los presupuestos axiológicos para la terminación del contrato de fiducia pretendida por FIDUCIARIA BANCOLOMBIA, siM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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la parte demandante cumplió sus obligaciones legales y contractuales con miras a estar legitimada para exigir lo propio de los demandados.

Conforme el principio de la autonomía de la voluntad, una vez acordadas las condiciones del contrato, impone a las part es el deber de cumplir las prestaciones

estar legitimada para exigir lo propio de los demandados.

Conforme el principio de la autonomía de la voluntad, una vez acordadas las condiciones del contrato, impone a las part es el deber de cumplir las prestaciones convenidas.

La acción resolutoria es la que tiene el contratante cumplido para pedir la resolución o el cumplimiento de lo pactado; el demandante debe acreditar el cumplimiento de sus obligaciones, de lo contrario d esvirtuaría la acción resolutoria en los términos del artículo 1609 del CC; el artículo 822 del C de Co remite a los presupuestos de las obligaciones, reiterado por la Corte Suprema de Justicia en sentencia de 2018.

La pretensión procesal se sustenta en e l incumplimiento de las obligaciones del fideicomitente; el (i) no pago de la comisión fiduciaria ; (ii) el no desarrollo de las actividades que le permitieran a la fiduciaria el logro de la finalidad contemplada en el contrato de fiducia; (iii) la falta de vigilancia, cuidado y conservación del inmueble en el cual se desarrollaría el proyecto inmobiliario.

Los demandados no ejercieron oposición; algunos de los vinculados beneficiarios de área exceptuaron la gestión indebida del patrimonio autónomo por part e de la fiduciaria Bancolombia (su actuación no es la que se esperaba de un profesional de servicios financieros) ; defraudó la confianza depositada por los “promitentes compradores”, faltándole el adecuado análisis e identificación de riesgo y gestión de las irregularidades presentadas.

Existe contrato bilateral válido de fiducia mercantil y documentos que lo modifican y adicionan suscritos por las partes; pero ¿ la demandante cumplió o estuvo presta a cumplir las obligaciones a su cargo?

de las irregularidades presentadas.

Existe contrato bilateral válido de fiducia mercantil y documentos que lo modifican y adicionan suscritos por las partes; pero ¿ la demandante cumplió o estuvo presta a cumplir las obligaciones a su cargo?

Son obligaciones de las fiduciaria en nombre propio y como vocera del patrimonio autónomo, según la cláusula NOVENA del contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración, recibir “la titularidad del inmueble y la transfiere a quienesM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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indiquen los fideicomitentes según instrucciones por escrito ”; cláusula OCTAVA “rendición de cuentas de manera semestral ”; cláusula TERCERA del escrito del 7 de mayo de 2013 que modificó el contrato