TSDJ MED SC - 05001310301520170008601-(26-09-2023)

TEMA: PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO – La procedencia de la pretensión requiere tres condiciones: a) validez del pacto; b) condición de contratante cumplido o dispuesto a cumplir en el demandante; y c) situación de renuencia injustificada o inejecución por parte del demandado. / DECLARATORIA DE MUTUO DISENSO TÁCITO - Las bases para su declaratoria son: a) existencia de un contrato válido y b) la prueba del irrefutable proceder de los contratantes dirigido a desistir del convenio. / RESPONSABILIDAD AQUILIANA - Acción que pretende el resarcimiento del perjudicado por los daños causados por culpa o negligencia. / DEMANDA DE RECONVENCIÓN /

HECHOS: El señor Zapata Montoya propuso demanda en contra de los señores Salgado Rodríguez con el propósito de lograr la resolución del contrato de promesa de compraventa , con quienes se citó a juicio, y en consecuencia de ello se conde al pago de l a indemnización de los perjuicios causados por el incumplimiento de los demandados; la devolución del inmueble objeto del contrato.

TESIS: Para analizar la posición de las partes respecto al contrato es menester revisar cuáles fueron las obligaciones pactadas por estas y cu ál el orden en que debían ejecutarse las prestaciones, recordando que si bien la obligación principal de una promesa es solamente una: cel ebrar el contrato prometido. Ello no obsta para que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, se pacten expresamente otros deberes relativos al cumplimiento previo al convenio futuro. (…) La razón que motiva a revisar el orden de las prestaciones es que según las obligaciones sean simultáneas o sucesivas, habrá un tema de prueba diferente pa ra quien pida la resolución del contrato, quien en

motiva a revisar el orden de las prestaciones es que según las obligaciones sean simultáneas o sucesivas, habrá un tema de prueba diferente pa ra quien pida la resolución del contrato, quien en todo caso deberá probar una conducta acatadora de sus débitos, al menos hasta el momento en que falló su contraparte. (…) La declaratoria de mutuo disenso tácito, es un compendio continuado de actos y omisiones de los negociantes de alejarse del pacto celebrado, el cual no se limita al mutuo incumplimiento, ni a demandas coetáneas de resolución de contrato. (…) Hay vínculos particulares entre las personas que tienen un componente regido por la autonomía de la voluntad de las partes decantada en un contrato, y otro relativo al resarcimiento de daños por afectación a bienes jurídicos de una o ambas partes, regidos por las normas generales de la responsabilidad extracontractual. (…) Es imperativo para quien alegue la respo nsabilidad aquiliana, realizar la demostración de la existencia de estos tres elementos: a) haber sufrido un daño; b) un actuar u omisión culpable o dolosa de quien se supone generó el daño; y c) la relación de causalidad entre el proceder del extremo pasivo del litigio y el perjuicio ocasionado a quien demanda.

MP. NATTAN NISIMBLAT MURILLO

FECHA: 26/09/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA“Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 1 de 23

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN

Magistrado ponente

NATTAN NISIMBLAT MURILLO

Medellín, veintiséis (26) de septiembre de dos mil veintitrés (2023)

Proceso: Declarativo Radicado: 05001310301520170008601

Parte demandante: Jesús Alonso Zapata Montoya (Sucedido procesalmente por

Carolina Zapata Santamaría)

Parte demandada: Yolima Estela Salgado Rodríguez y Oscar David Salgado

Rodríguez.

Tema: Resolución de Contrato . Responsabilidad Civil Extracontractual Decisión: Revoca parcialmente sentencia que declara disolución por mutuo disenso tácito.

Decide el Tribunal la apelación formulada frente a la sentencia proferida el 22 de noviembre de 2022 por el Juzgado 15 Civil del Circuito de Oralidad de Medellín,1 en el proceso verbal instaurado por Jesús Alonso Zapata Montoya contra Yolima Estela Salgado Rodríguez y Oscar David Salgado Rodríguez, en el cual estos instauraron demanda de reconvención.

ANTECEDENTES

1. La pretensión : El señor Zapata Montoya propuso demanda en contra de los señores Salgado Rodríguez con el propósito de lograr la resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito el 6 de noviembre de 2015 , con quienes se citó a juicio, y en consecuencia de ello obtener las siguientes condenas: 2

1 Expediente digital disponible en: https://etbcsjpromesa de compraventa suscrito el 6 de noviembre de 2015 , con quienes se citó a juicio, y en consecuencia de ello obtener las siguientes condenas: 2

1 Expediente digital disponible en: https://etbcsjmy.sharepoint.com/:f:/g/personal/secivmed_cendoj_ramajudicial_gov_co/EsMynuOCRqxKu8Glxbf9HYcBRssd AoqxreR0B0wrvXtGCQ Carpeta 01PrimeraInstancia/01.1 CDNO PPAL - TRAMITE VIRTUAL, archivo 05001310301520170008600_L050013103015CSJVirtual_01_20221122_093000_V 11_22_2022 09_19 PM UTC.mp4, minutos 01:56 - 49:42 y 52:15 - 54:50. 2 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01 CDNO PPAL.PARTE 1, archivo 0500131030152017008600 1.pdf, folio 138 y archivo 05001310301520170008600 2.pdf, folios 5 – 12.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 2 de 23

1.1. La indemnización de los perjuicios causados por el incumplimiento de los demandados, tasados en $115.086.584 , que incluyen cánones de arrendamiento, valor del predio e intereses de mora sobre ambos montos y restan valores recibidos por el señor Zapata Montoya por el contrato y préstamos con los demandados.

1.2. La devolución del predio ubicado en la Calle 21 A Nro. 78 - 13 Tercer Piso Apartamento 301 del Edificio Zapata Montoya Propiedad Horizontal en

préstamos con los demandados.

1.2. La devolución del predio ubicado en la Calle 21 A Nro. 78 - 13 Tercer Piso Apartamento 301 del Edificio Zapata Montoya Propiedad Horizontal en Medellín, el cual se identifica con matrícula inmobiliaria 001 – 1210136, junto con sus frutos civiles , desde que los miembros del extremo pasivo lo recibieron.

2. Los hechos: Como sustento fáctico de las anteriores peticiones se precisó lo siguiente:3

2.1. El 12 de abril de 2013, Jesús Alonso Zapata Montoya , como promitente vendedor y Yolima Estela Salgado Rodríguez , como promitente comprador a, suscribieron un contrato de promesa de compraventa respecto del Tercer Piso de la casa localizada en la Calle 21 A Nro. 78 – 15 de Medellín.

2.2. En dicho convenio se pactó, que: a) se haría entrega del predio a la promitente compradora el 15 de abril de 2013; b) el señor Zapata Montoya recibiría las sumas de $19.500.000 el 12 de abril de 2013, $10.500.000 el 30 de abril de 2013 y $5.000.000 el 15 de mayo de 2013 y $65.000.000 a la firma de la escritura, para un total de $100.000.000; y c) el contrato prometido se suscribiría a las 10:00 a.m. del 30 de abril de 2014 en la Notaría 4 del Círculo de Medellín.

2.3. Aunado a ello , se pactó una cl áusula penal compuesta así: a) si la falta

30 de abril de 2014 en la Notaría 4 del Círculo de Medellín.

2.3. Aunado a ello , se pactó una cl áusula penal compuesta así: a) si la falta proviniere de la promitente compradora: $10.000.000 por el incumplimiento y cobrar $600.000 por cada mes que se haya ocupado el inmueble desde su entrega hasta su retorno al señor Zapata Montoya, dineros que este podría retener de la devolución del precio; o c) si la infracción provi niere del promitente vende dor, la señora Salgado Rodríguez podía pedir el retorno de los dineros efectivamente

3 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01 CDNO PPAL.PARTE 1, archivo 0500131030152017008600 1.pdf, folios 131 – 138.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 3 de 23

pagados, $10.000.000 por concepto de cláusula penal y demás indemnizaciones y perjuicios a que hubiere lugar.

2.4. El 30 de abril de 2014 no se pudo celebrar el contrato prometido.

2.5. No obstante, el 2 de mayo de 2014 las partes decidieron realizar una nueva promesa de compraventa, en la cual retomaron las cláusulas de su ant erior convenio, modificando las fechas de recibo de dineros y del bien inmueble, y programando la suscripción de la escritura pública para el 30 de abril de 2015 a las 10:00 a.m. en la Notaría 4 del Círculo de Medellín.

2.6. El 30 de abril de 2015 tampoc o se pudo llevar a buen término el negocio propuesto.

10:00 a.m. en la Notaría 4 del Círculo de Medellín.

2.6. El 30 de abril de 2015 tampoc o se pudo llevar a buen término el negocio propuesto.

2.7. Vencida esa fecha, ambas partes intercambiaron comunicaciones escritas requiriéndose recíprocamente por el incumplimiento del contrato.

2.8. Sin embargo, el 6 de noviembre de 2015 Jesús Alonso Z apata Montoya y Yolima Estela Salgado Rodríguez opta ron por hacer una tercera promesa de contrato.

2.9. En el nuevo convenio se hicieron los siguientes cambios:

2.9.1. Incluir a Oscar David Salgado Rodríguez como promitente comprador.

2.9.2. Modificar el objeto de la venta por el Apartamento 301 del Edificio Zapata Montoya Propiedad Horizontal, situado en la Calle 21 A Nro. 78 – 13, Tercer Piso, de Medellín, identificado con matrícula inmobiliaria 001 – 1210136.

2.9.3. Dejar constancia de que Jesús Alonso Zapata Montoya, promitente vendedor, recibió la suma de $33.000.000 desde el 12 de abril de 2013, y de que a los señores Salgado Rodríguez les fue entregado el predio desde el 30 de abril de 2013.

2.9.4. Indicar que el saldo del precio pactado $100.0 00.000, esto es , la suma de $67.000.000, sería pagada por el Banco de Bogotá con el producto de un créditoRadicado Nro. 05001310301520170008601 Página 4 de 23

$67.000.000, sería pagada por el Banco de Bogotá con el producto de un créditoRadicado Nro. 05001310301520170008601 Página 4 de 23

hipotecario en trámite por los demandados, cuyo desembolso sería coetáneo al registro de la escritura pública de hipoteca en favor de la entidad financiera.

2.9.5. Cambiar la cláusula penal por el monto equivalente al 5% del valor del contrato.

2.9.6. Establecer las 10:00 a.m. del 20 de noviembre de 2015 y la Notaría 19 del Círculo de Medellín, como hora, fecha y lugar de realización del contrato prometido.

2.10. El demandante acudió a la cita para la firma de la escritura, pero no así los señores Salgado Rodríguez, quienes además no tenían un crédito hipotecario aprobado.

3. Se admitió la demanda mediante auto de 4 de abril de 2017, ordenándose citar a los miembros del extremo pasivo.4

4. Debidamente enterados de las pretensiones del juicio, contra Yolima Estela Salgado Rodríguez y Oscar David Salgado Rodríguez se opusieron a las pretensiones y formularon las excepciones de mérito que denominaron: «TEMERIDAD DE LA PARTE ACTORA», «MALA FE» e «INEXISTENCIA DE CULPA POR PARTE DE LOS DEMANDADOS». 5 Aunado a lo anterior , se formularon excepciones previas cuyo trámite no fue exitoso al extremo pasivo, 6 y además libelo de mutua petición.

5. La demanda de reconvención: Los señores Salgado Rodríguez formularon en

formularon excepciones previas cuyo trámite no fue exitoso al extremo pasivo, 6 y además libelo de mutua petición.

5. La demanda de reconvención: Los señores Salgado Rodríguez formularon en contra de Jesús Alonso Zapata Montoya, por el contrato de promesa de compraventa de 6 de noviembre de 2015, pretensión principal de declaración de cumplimiento contractual y subsidiaria de resolución del negocio, y paralela a estas demanda declarativa de indemnización de perjuicios por las afec taciones psicológicas que el comportamiento agresivo y amenazante del señor Zapata Montoya ha producido en los demandados principales y sus hijos.7

4 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01 CDNO PPAL.PARTE 1, archivo 05001310301520170008600 2.pdf, folios 13. 5 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01 CDNO PPAL.PARTE 1, archivo 05001310301520170008600 2.pdf, folios 32 – 37. 6 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/03CDNO EXCEPCIONES PREVIAS. 7 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/02CDNO2 DDA RECONVENCION, archivo 05001310301520170008600_0002.pdf, folios 34 – 37 y 48 – 51.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 5 de 23

6. Como sustento de las súplicas reconvenidas se relató que:8

6.1. El 6 de noviembre de 2015 se celebr ó entre los contendientes contrato de promesa de compraventa en los términos ya descritos (2.9.).

6. Como sustento de las súplicas reconvenidas se relató que:8

6.1. El 6 de noviembre de 2015 se celebr ó entre los contendientes contrato de promesa de compraventa en los términos ya descritos (2.9.).

6.2. Se hizo especial énfasis en indicar que el bien prometido en venta , según lo acordado, tenía un área construida de 123,280 metros cuadrados, libre de patio de «4 + 5» con 8,80 metros cuadrados, para un área total privada de 140,980 metros cuadrados.

6.3. En ese orden se indicó que , como una de las cláusulas del contrato era la aprobación de un crédito hipotecario por parte del Banco de Bogotá, dicha e ntidad financiera encargó a la empresa Tinsa el avalúo del predio que sería objeto del gravamen.

6.4. Dicha entidad evidenció diferencias entre el área física del bien con matrícula inmobiliaria 001 – 1210136: 93,7175 metros cuadrados, y la reseñada en e l convenio objeto del proceso y el reglamento de propiedad horizontal.

6.5. Por lo anterior, la entidad financiera solicitó a Yolima Estela Salgado Rodríguez hacer las reformas pertinentes en lo físico y jurídico, las cuales no pudo ejecutar por falta de voluntad de Jesús Alonso Zapata Montoya.

6.6. Dada la imposibilidad para realizar el contrato prometido, el señor Zapata Montoya se ha dedica do a insultar, acosar y amenazar a los señores Salgado Rodríguez y a sus hijos para compeler el cumplimiento del contrato, aprovechando que estos deben pasar a diario por el sitio de residencia de aquel.

Montoya se ha dedica do a insultar, acosar y amenazar a los señores Salgado Rodríguez y a sus hijos para compeler el cumplimiento del contrato, aprovechando que estos deben pasar a diario por el sitio de residencia de aquel.

6.7. La anterior situación de amedrentamiento por parte del demandante principal ha generado afectaciones psicológicas en los actores en reconvención.

8 Expediente digital, carpet a 01PrimeraInstancia/02CDNO2 DDA RECONVENCION, archivo 05001310301520170008600_0002.pdf, folios 31 – 34 y 46 – 48.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 6 de 23

7. Mediante auto de 21 de septiembre de 2018 se admitió el libelo de mutua petición, respecto a las pretensiones contractuales de Yolima Estela Salgado Rodríguez y Oscar David Salgado Rodríguez , y de indemnización de perjuicios de Yolima

Estela.9

8. Jesús Alonso Zapata Montoya se opuso a las pretensiones en reconvención aduciendo lo dicho en la demanda principal y que no era posible la realización de las presuntas amenazas e insultos por cuanto ni los señores Salgado, ni el reconvenido residían en el predio , s in f ormular ninguna excepción en la forma prevista en el artículo 96 numeral 3 del Código General del Proceso.10

9. La sentencia apelada: Luego de agotadas las audiencias de que tratan los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, el 22 de noviembre de 2022 se declaró el fracaso de la demanda principal y las excepciones formularas respecto de esta, así como del libelo de reconvención, pero se decidió rescindir por mutuo

artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, el 22 de noviembre de 2022 se declaró el fracaso de la demanda principal y las excepciones formularas respecto de esta, así como del libelo de reconvención, pero se decidió rescindir por mutuo disenso tácito del contrato de promesa de venta realizado por el señor Jesús Alonso Zapata Montoya y los señores Salgado Rodríguez, suscrito el 6 de noviembre de 2015.11

9.1. Luego de resumir la actuación procesal y los alegatos rendidos por la instancia, así como establecer el marco legal y jurisprudencial aplicable se expresó que el contrato de promesa celebrado entre las partes era válido, y por ende podía revisarse si había lugar a su resolución o cumplimiento.

9.2. La instancia procedió a anotar las diferencias entre resolución y mutuo disenso, luego indicó que había un incumplimiento recíproco de las obligaciones pactadas al no comparecer ninguna de las partes en la fecha y lugar convenidos para la celebración del negocio prometido, el cual derivaba en el fracaso de las demandas principal y de reconvención.

9 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/02CDNO2 DDA RECONVENCION, archivo 05001310301520170008600_0002.pdf, folios 86 – 88. 10 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/02CDNO2 DDA RECONVENCION, archivo 05001310301520170008600_0002.pdf, folios 91 – 98. 11 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01.1 CDNO PPAL - TRAMITE VIRTUAL, archivo

05001310301520170008600_0002.pdf, folios 91 – 98. 11 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01.1 CDNO PPAL - TRAMITE VIRTUAL, archivo 05001310301520170008600_L050013103015CSJVirtual_01_20221122_093000_V 11_22_2022 09_19 PM UTC.mp4, minutos 01:56 - 49:42 y 52:15 - 54:50Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 7 de 23

9.3. Sin embargo, su mó lo anterior al actuar de Jesús Alonso Zapata Montoya consistente en establecer una hipoteca en la fecha de firma del contrato, enviar cartas solicitando la entrega del inmueble y no querer readecuar la promesa al metraje real del predio a vender, así co mo en el comportamiento de los señores Yolima Stella y Oscar Salgado Rodríguez, por allegar un avalúo tardío para los efectos de la hipoteca.

9.4. Por esas circunstancias, con base en lo previsto en la SC2317 -2018 se consideró que por vía indiciaria era posible extraer la voluntad mutua de destratarse de las partes, por el gran desgaste entre ambas, en consecuencia, indicó que las cosas debían retorn ar al estado en que se encontraban antes de firmarse el contrato, pero de manera nominal, sin reconocer indemnizaciones, frutos , indexación o mejoras.

9.5. El juzgado de conocimiento des echó las excepciones frente a la demanda principal indicando que no se probó mala fe del hoy fallecido Zapata Montoya, sino sólo su incumplimiento, y asimismo , las demás compensaciones pedidas en la

9.5. El juzgado de conocimiento des echó las excepciones frente a la demanda principal indicando que no se probó mala fe del hoy fallecido Zapata Montoya, sino sólo su incumplimiento, y asimismo , las demás compensaciones pedidas en la demanda de reconvención, expresando que se configuró el evento contemplado en el artículo 2056 del C.C.

10. La apelación: La decisión de fondo fue recurrida por ambas partes, cuyos

reparos y sustentación se pasan a resumir:

10.1. La sucesora procesal de Jesús Alonso Zapata Montoya : Carolina Zapata Santamaría,12 únicamente solicitó que se revocara la negativa al reconocimiento de frutos, en tanto esa sería la forma en la cual las cosas realmente volverían al estado en que se encontraban antes del negocio rescindido.13

10.2. Yolima Estela Salgado Rodríguez y Oscar David Salgado Rodríguez pidieron la enervación de la sentencia en lo relativo a: a) la declaratoria de incumplimiento mutuo, puesto que solamente hubo inobservancia de sus deberes negociales por

12 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01.1 CDNO PPAL - TRAMITE VIRTUAL, archivos 15 0505001310301520170008600s20220140118 02_24_2022 03_09 PM UTC05.mp 4 y 21ActaAudienciaInicial+documentosAportados.pdf 13 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01.1 CDNO PPAL - TRAMITE VIRTUAL, archivo

05001310301520170008600_L050013103015CSJVirtual_01_20221122_093000_V 11_22_2022 09_19 PM UTC.mp4, minutos 49:55 - 51:00 y archivo 45MemorialImpugnaciónSentencia.pdf; carpeta 02SegundaInstancia, archivo 10MemorialSustentacionRecurso .pdf.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 8 de 23

parte del señor Zapata Montoya, tal y como mostraron las pruebas; b) la declaratoria de mutuo disenso se basó en hechos que no fueron discutidos en el proceso, ni sometidos a la contradicción de las partes y que además no reflejaban la realidad del negocio; c) la falta de reconocimiento de derecho de retención a los señores Salgado Rodríguez y de indexación a las sumas que debe pagar el demandante principal; y d) omitir el reconocimiento de perjuicios morales causados a los reconvinientes por la forma en que Jesús Alonso Zapata Montoya lastimó su psique y les generó situaciones de estrés postraumático durante su convivencia en e l predio.14

CONSIDERACIONES

11. Si bien en este pleito, ambas partes apelaron la sentencia, es también claro que sus reparos se limitaron a varios puntos en específico, dentro de los cuales no estuvo la determinación tomada frente a la demanda inicial, relativa a negar la pretensión de resolución negocial a favor de Jesús Alonso Zapata Montoya y las excepciones formuladas en su contra, por lo cual los ordinales PRIMERO y TERCERO de la decisión de fondo serían inmodificables para este Tribunal.

12. Tampoco resultó objeto de ataque la respuesta a las pretensiones principales

excepciones formuladas en su contra, por lo cual los ordinales PRIMERO y TERCERO de la decisión de fondo serían inmodificables para este Tribunal.

12. Tampoco resultó objeto de ataque la respuesta a las pretensiones principales de la mutua petición, relativas al cumplimiento de contrato para Yolima Estela Salgado Rodríguez y Oscar David Salgado Rodríguez, situación que implica tampoco estudiar el ordinal SEGUNDO de la sentencia de 22 de noviembre de 2022, está en disputa.

13. En tal virtud, la competencia de este Tribunal, tal y como fuera delimitada por las partes en sus apelaciones, se circunscribe a la valoración de los ordinales CUARTO a SÉPTIMO, mediante los cuales se denegó la súplica subsidiaria de la reconvención de resolución contractual en favor de los señores Salgado Rodríguez y la pretensión principal de indemnización de perjuicios por maltratos ejecutados por el señor Zapata Montoya, y se definió el asunto ordenando la rescisión por mutuo disenso tácito de la promesa de compraventa de 6 de noviembre de 2015.

14 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01.1 CDNO PPAL - TRAMITE VIRTUAL, archivo 05001310301520170008600_L050013103015CSJVirtual_01_20221122_093000_V 11_22_2022 09_19 PM UTC.mp4, minutos 54:55 - 59:55 y 1:00:58 - 1:01:27 y archivo 43MemorialSustentacioApelacion.pdf; carpeta 02SegundaInstancia, archivo 08MemorialSustentacionRecurso .pdf.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 9 de 23

02SegundaInstancia, archivo 08MemorialSustentacionRecurso .pdf.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 9 de 23

14. Por orden lógico se resolverán primero los reparos formulados por Yolima Estela Salgado Rodríguez y Oscar David Salgado Rodríguez, relativos a la forma en la cual debe definirse el asunto, ya sea por la declaratoria de mutuo disenso tácito o por una resolución de contrato a favor de los reseñados y en contra de Jesús Alonso

Zapata Montoya.

15. Con base en las declaraciones que deban hacerse, analizar cuáles prestaciones consecuenciales corresponde realizar en favor o en contra de las partes y , finalmente, definir lo relativo a la acción de daños acumulada en la reconvención.

16. Para decidir el primer tema planteado debe evaluarse si había lugar a desechar la pretensión de resolución de contrato enarbolada por los señores Salgado Rodríguez, puesto que si esa súplica debía prosperar no podía la instancia romper por mutuo disenso tácito el contrato de promesa de compraventa de 6 de noviembre de 2015.

17. Así, se debe recordar que , conforme tiene decantado la jurisprudencia civil , la procedencia de una pretensión de resolución de contrato, que nace del artículo 1546 del C.C., requiere tres condiciones: a) validez del pacto; b) condición de contratante cumplido o dispuesto a cumplir en el demandante; y c) situación de renuencia injustificada o inejecución por parte del demandado.15

18. En este caso, el juzgado de conocimiento analizó que la promesa de compraventa de 6 de noviembre de 2015 era válida, en tanto cumplía con los

injustificada o inejecución por parte del demandado.15

18. En este caso, el juzgado de conocimiento analizó que la promesa de compraventa de 6 de noviembre de 2015 era válida, en tanto cumplía con los requisitos contenidos en el artículo 1611 del C.C., tal y como fuera modificado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, dicho entendimiento no fue controvertido por los extremos del litigio, y es razonable para el Tribunal.

19. Por ende, para analizar la posición de las partes respecto al contrato es menester revisar cuáles fueron las obligaciones pactadas por estas y cuál el orden en que debían ejecutarse las prestacio nes, recordando que si bien la obligación

15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casa ción Civil (ahora denominada Agraria y Rural). Sentencias de 19 de octubre de 2009 y 18 de julio de 2023, dictadas en los radicados 05001 -3103-009-2001-00263-01 y 4100131-03-003-2013-00285-01 (SC194-2023), respectivamente.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 10 de 23

principal de una promesa es solamente una: celebrar el contrato prometido .16 Ello no obsta para que , en ejercicio de la autonomía de la voluntad , se pacten expresamente otros deberes relativos al cumplimiento previo al convenio futuro.17

20. La razón que motiva a revisar el orden de las prestaciones es que según las obligaciones sean simultáneas o sucesivas, habrá un tema de prueba diferente para quien pida la resolución del contrato, qui en e n todo caso deberá probar una conducta acatadora de sus débitos , al menos hasta el momento en que falló su

obligaciones sean simultáneas o sucesivas, habrá un tema de prueba diferente para quien pida la resolución del contrato, qui en e n todo caso deberá probar una conducta acatadora de sus débitos , al menos hasta el momento en que falló su contraparte.18

21. En el caso presente, se tiene que la promesa de compraventa de 6 de noviembre de 2015, fue el resultado de una relación iniciada el 12 de abril de 2013, en la cual las partes celebraron tres pactos preparatorios para cristalizar el mismo negocio , esto es, la transferencia de dominio por parte de Jesús Alonso Zapata Montoya del Apartamento 301 del Edificio Zapata Montoya Propiedad Ho rizontal, situado en la

Calle 21 A Nro. 78 - 13 Tercer Piso de Medellín e identificado con matrícula inmobiliaria 001 – 1210136, en favor de Yolima Estela Salgado Rodríguez y Oscar David Salgado Rodríguez.

22. Al revisar el dicho de las partes contenido e n las demandas y contestaciones allegadas al juicio, se encuentra que el nexo entre las partes nació con la firma de la promesa de 12 de abril de 2013 entre Jesús Alonso y Yolima Estela ,19 quienes, al fallar algunas condiciones para celebrar la compraventa, iniciaron gestiones de destrate, pero recompusieron su relación el 2 de mayo de 2014 , con la suscripción de un nuevo pacto,20 y la volvieron a romper entre el 30 de abril y el 6 de noviembre

16 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencias 13 de mayo de 2003 y 3 de

de un nuevo pacto,20 y la volvieron a romper entre el 30 de abril y el 6 de noviembre

16 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencias 13 de mayo de 2003 y 3 de diciembre de 2019, proferidas dentro de los radicados 6760 y 08001-31-03-001-2002-00094-01 (SC5224-2019) (Consideración 3.1.), respectivamente. 17 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencias de 7 de febrero de 2008 y 18 de enero de 2021, emitidas en los radicados: 2001-06915-01 (Cargo Primero Consideración 2) y 68001-31-03008-2011-00068-02 (SC002-2021) (Cargo Segundo Consideración 2.1). 18 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencias de 24 de julio de 2015 y 7 de diciembre de 2020, emitidas en los radicados: 11001-31-03-027-2004-00469-01 (SC9680-2015) (Consideración 4.3.1.) y 11001-31-03-019-1994-00765-01 (SC4801-2020) (Consideración 3). 19 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01 CDNO PPAL.PARTE 1, archivo 0500131030152017008600 1.pdf, folios 12 – 18. 20 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/01 CDNO PPAL.PARTE 1, archiv o 0500131030152017008600 1.pdf, folios 4 – 11.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 11 de 23

0500131030152017008600 1.pdf, folios 4 – 11.Radicado Nro. 05001310301520170008601 Página 11 de 23

de 2015, fecha esta última en que retomaron el negocio por última vez incluyendo a Oscar David.21

23. En este punto, es importante resaltar que ambos contendientes han participado activamente en las diversas fases de la negociación, redacción y aceptac ión de cada uno de los contratos , puesto que, tal y como declaró Yolima Estela Salgado Rodríguez, esta debió presionar a Jesús Alonso Zapata Montoya para que ajustara temas sucesorales y de propiedad horizontal anteriores al convenio final.22

24. Esto apa rece confirmado por las comunicaciones intercambiadas entre los abogados de las partes en septiembre de 2015, 23 cuando hubo un gran desencuentro entre ellas, y nuevamente en noviembre de 2015 , momento en que retomaron la relación contractual.24

25. Ese devenir muestra que el último contrato celebrado entre los contendientes fue el producto final de la relación entre ellos , las tratativas efectuadas, la voluntad de lograr cerrar finalmente el negocio prometido , con plena información acerca de las características puntuales del bien con matrícula inmobiliaria 001 – 1210136, y los acuerdos finales suscritos entre los hoy contendientes.

26. Por ello, el documento de 6 de noviembre de 2015 es el único que corresponde tener en cuenta, en lo tocante al contenido de las obligaciones expresamente pactadas por las partes. Más aún, cuando ninguno de los contratos precedentes fue suscrito por parte de Oscar David Salgado Rodríguez.

27. Así, se tiene que , según este pacto