TSDJ MED SC - 05001310301620170056701-(02-05-2023)

TEMA: PROMESA DE VENTA DE INMUEBLE SOBRE PLANOS – “el contrato se entiende celebrado “bajo la condición” de que las cosas lleguen a existir” / DETERMINABILIDAD DEL OBJETO – “en Colombia legalmente está concebida la permuta de cosas que se espera que existan, bajo el requisito de la comerciabilidad y de la determinación o al menos la determinabilidad” / INEFICACIA /

TESIS: “(…) la promesa de contratar se ha caracterizado por ser un “pre contrato” o “contrato de naturaleza preparatoria”, “en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y que deberá perfeccionarse dentro de un plazo al cumplimiento de la condición prefijada”. De ahí que la doctrina y la jurisprudencia patria reconozcan, al unísono, que la promesa genera, naturalmente, una única prestación de hacer: celebrar el contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello. (…) se presentó un evento de ineficacia diferente a los tradicionales: Una manifestación de la voluntad inicial que, se itera, en concepto del ponente vinculaba legalmente a las partes, por las vicisitudes posteriores - en especial por la manifestación de la voluntad defectuosa al no señalar de manera clara cuándo y donde habría finalmente de celebrarse el contrato prometido - quitaron todo vigor al pacto, el negocio perdió funcionalidad por los acontecimientos futuros eliminado la posibilidad de sus efectos finales.”

MP. JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

FECHA: 02/05/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA__________________________________________________________________1

los acontecimientos futuros eliminado la posibilidad de sus efectos finales.”

MP. JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

FECHA: 02/05/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA__________________________________________________________________1 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL

Proceso Verbal – Cumplimiento promesa de compraventa Demandante Nubia Zoraida Romero Carrillo Demandada Ernestina Barrera de Arroyave Radicado 05001 31 03 016 2017 00567 01 Procedencia Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de Oralidad de Medellín Instancia Segunda Ponente Juan Carlos Sosa Londoño Asunto Sentencia Nro. 009 Decisión Revoca Tema Promesa de venta sobre planos. Determinabilidad del objeto. “De manera que en Colombia legalmente está concebida la permuta de cosas que se espera que existan, bajo el requisito de la comerciablidad y de la determinación o al menos la determinabilidad, como lo exige el art. 1518 ejusdem. Punto este que en el caso está perfectamente definido, por cuanto en el contrato de promesa quedaron identificados con los elementos que para entonces se tenían a la mano, los tres bienes inmuebles que constituirían la contraprestación del permutante demandado, que no eran otros que los que al construirse el edificio “Schuabing Propiedad Horizontal”, serían “el apartame nto 402 el cual estará localizado en el cuarto piso del edificio en mención, ocupando la mitad del área construida vendible del cuarto piso en una extensión aproximada de

“Schuabing Propiedad Horizontal”, serían “el apartame nto 402 el cual estará localizado en el cuarto piso del edificio en mención, ocupando la mitad del área construida vendible del cuarto piso en una extensión aproximada de 106 mtrs.2. Este apartamento ocupará el costado occidental del cuarto piso ”. b. “El a partamento 101 situado en el primer piso del edificio y con un área aproximada de 45 mtrs.2 .” Por último, también se involucró como parte de la prestación “una unidad de parqueo ” para un automóvil, “situada en el sótano”, la cual sería asignada al apartamento 101. Bienes estos que en los términos expresados por la declaración de voluntad eran claramente determinables, y hoy perfectamente determinados y existentes al haberse finalizado la construcción del mencionado edificio de propiedad horizontal. -negrillas intencionales -__________________________________________________________________2 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL

“Ahora bien, para la doctrina en general la permuta puede tener como objeto cosas que se espera que existan. Así lo exponen sin dubitación Planiol y Ripert (pág. 185, Tratado Elemental de Derecho Civil), cuando dicen que, “Las cosa s futuras pueden ser vendidas, como pueden ser objeto de cualquier otra convención. La única excepción se refiere a las sucesiones de personas vivas”. A idéntica conclusión lleva la lectura de la obra del doctor César Gómez Estrada al expresar que “si las únicas cosas que no pueden permutarse son las que no pueden

sucesiones de personas vivas”. A idéntica conclusión lleva la lectura de la obra del doctor César Gómez Estrada al expresar que “si las únicas cosas que no pueden permutarse son las que no pueden venderse, ello significa que todas las que pueden venderse pueden permutarse”, donde obviamente caben las futuras de acuerdo con lo previsto en las normas antes citadas (pág. 159). Por su parte, tanto la doctrina española como la italiana, se han ocupado de la figura consultando normas similares a las del Código Civil Colombiano (arts. 1378 y 1472 del C. italiano de 1942, y 1271 y 1541 del C. español), para llegar a igual diagnóstico, pues se consi dera que la falta de disponibilidad de la cosa futura no es obstáculo para la estipulación del contrato de permuta, que se entiende perfecto con el solo consentimiento de las partes acerca de la recíproca transmisión de los bienes, pese a que el efecto traslaticio de la cosa futura venga retardado al momento en que ésta adquiera existencia (Gianattasio, Biancca, entre otros)”.

Ineficacia Concepto. Ineficacia en sentido amplio y en sentido restringido. Luego, en los términos de la trascripción anterior, se presentó un evento de ineficacia diferente a los tradicionales: Una manifestación de la voluntad inicial que, se itera, en concepto del ponente vinculaba legalmente a las partes, por las vicisitudes posteriores - en especial por la manifestación de la voluntad defectuosa al no señalar manera

tradicionales: Una manifestación de la voluntad inicial que, se itera, en concepto del ponente vinculaba legalmente a las partes, por las vicisitudes posteriores - en especial por la manifestación de la voluntad defectuosa al no señalar manera clara cuándo y donde habría finalmente de celebrarse el contrato prometidoquitaron todo vigor al pacto, el negocio perdió funcionalidad por los acontecimientos futuros eliminado la posibilidad de sus efectos finales , de tal manera que contrario a lo que concluyó el a quo, si existía opción para no dejar a__________________________________________________________________3 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL los fallidos contratantes en total indefinición.

La solución al estado actual de las cosas no puede ser otra que la devolución de la parte del precio que pago la demandante, sin que de su parte haya obligación de restituir el inmueble debido al contrato de arrendamiento que celebraron el 6 de noviembre de 2015. Como la arrendadora manifestó que la actora no ha honrado las obligaciones derivadas de esa relación de te nencia, debe ejercer las acciones pertinentes en aras de obtener la entrega de los bienes dado a ese título.

TRIBUNAL SUPERIOR

2022-079

SALA CUARTA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, dos (2) de mayo de dos mil veintitrés (2023)

Decide el Tribunal el recur so de apelación que interpusiera Nubia Zoraida Romero Carrillo frente a la sentencia proferida el 22 de agosto de 2022 por el Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de

Decide el Tribunal el recur so de apelación que interpusiera Nubia Zoraida Romero Carrillo frente a la sentencia proferida el 22 de agosto de 2022 por el Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, dentro del proceso verbal de cumplimiento de promesa de contrato de compraventa que promoviera en contra de Ernestina Barrera de Arroyave.

I. ANTECEDENTES

1. En la demanda rectora del proceso que milita en las páginas 56 a 61 del archivo 2, su proponente solicitó que se declara ra el incumplimiento de la promesa de compr aventa suscrita con Ernestina Barrera de Arroyave y se ordenara su cumplimiento, señalando día, hora y oficina notarial en que debe suscribirse la escritura pública protocolaria del contrato prometido.

2. Los fundamentos fácticos de la demanda se resumieron así por__________________________________________________________________4 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL

el a quo:

Ernestina Barrera De Arroyave, se obligó a favor de Nubia Zoraida Romero Carillo a enajenar un inmueble en proyecto sobre plano, esto es el apartamento número 1101 y el parqueadero 1006 del inmueble que hace parte integrante de una p ropiedad horizontal, identificada en su puerta de entrada con el número 65 D 61 de la calle 35 A.

Para el efecto se suscribió promesa de compraventa entre las partes, el 15 de noviembre de 2012, se pactó como día para la firma de la escritura pública de venta, el 14 de febrero de 2014, en la Notaria Quince de la ciudad, en la misma fecha se haría la entrega del bien.

el 15 de noviembre de 2012, se pactó como día para la firma de la escritura pública de venta, el 14 de febrero de 2014, en la Notaria Quince de la ciudad, en la misma fecha se haría la entrega del bien.

Se fijó como precio la suma de $260.000.000 y acordaron las partes que Nubia entregaría la suma de $60.000.000 como anticipo, suma que fue recibida a entera satisfacción. Ernestina Barrera De Arroyave, se obligó a favor de Nubia Zoraida Romero Carillo a enajenar un inmueble en proyecto sobre plano, esto es el apartamento número 1101 y el parqueadero 1006 del inmueble que hace parte integrant e de una propiedad horizontal, identificada en su puerta de entrada con el número 65 D 61 de la calle 35 A.

El día 7 de abril de 2014, Ernestina le propuso a Nubia realizar un otrosí a la promesa de venta, indicando que la compradora realizó pagos de $80 .000.000 el 20 de noviembre de 2012 y $10.000.000 por pronto pago al valor anterior. Allí se estipuló como nueva fecha para la firma de la escritura pública, el 30 de julio de 2014. Llegada la fecha, no se protocolizó la venta. El 14 de enero de 2015, la s eñora Nubia Zoraida Romero, mediante cheque de gerencia número 0063878 realizó un abono de $10.000.00 El 23 de septiembre de 2015, se firma nuevo otrosí consistente en que la compradora, se comprometía a invertir las cesantías parciales que tenía dentro de l Fondo Nacional Del Ahorro y a gestionar un crédito hipotecario para pagar la parte del

nuevo otrosí consistente en que la compradora, se comprometía a invertir las cesantías parciales que tenía dentro de l Fondo Nacional Del Ahorro y a gestionar un crédito hipotecario para pagar la parte del pecio faltante, aunque el crédito fue aprobado, la señora Ernestina, no aportó la documentación exigida por la entidad bancaria

La demandada no cumplió con el pago de l precio, ni se suscribió la venta. La señora Ernestina, convenció a Nubia para que suscribieran contrato de arrendamiento sobre el bien. La señora Nubia Zoraida Romero, realizó varios pagos exigidos por ERNESTINA por el canon. Nunca se protocolizó la vent a del bien. Se han hechos pagos a la obligación por valor de $177.000.000, quedando un saldo pendiente por cancelar de $ 73.000.000.

3. La demanda fue admitida por auto del 23 de octubre de 2017 y notificada la demandada se pronunció aceptando ser cierta la__________________________________________________________________5 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL celebración del contrato de promesa, pero no los linderos descritos en su texto. Señaló que fue la actora quien solicitó la prórroga para el cumplimiento del contrato por no cont ar con el resto del precio, pero no recibió cheque alguno de su parte.

Agregó que siempre tuvo disposición de presentar los documentos que eran necesarios para que la demandante solicitara los préstamos que tenía por finalidad completar el precio pactado, pero ella nunca notificó que ya había realizado las diligencias para finiquitar la negociación.

Con relación al arriendo, ante la imposibilidad de reunir el precio

solicitara los préstamos que tenía por finalidad completar el precio pactado, pero ella nunca notificó que ya había realizado las diligencias para finiquitar la negociación.

Con relación al arriendo, ante la imposibilidad de reunir el precio faltante, se celebró a petición de la promitente compradora, adeudando algunos cánones.

Propuso como excepciones de mérito las de contrato no cumplido, falta de l egitimación en la causa por activa, inexistencia de la obligación y temeridad y mala fe.

II. LA SENTENCIA IMPUGNADA

En sentencia escrita del 22 de agosto de 2022 el Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de Oralidad de Medellín dispuso:

Primero: Declarar probada la excepción de falta de capacidad jurídica para demandar en la persona de la demandante señora Nubia Zoraida

Romero Carrillo.

Segundo: Como efecto de lo anterior, se absuelve a la señora Ernestina Barrera de Arroyave, de todas las pretensiones que en su contra formulara la parte demandante.

Tercero: Se condena a la parte actora, a pagar en favor de la demandada, las costas procesales que se hayan causado en el trámite del proceso.__________________________________________________________________6 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL

Para decidir de esa manera el a quo enfatizó en que había quedado demostrado que la actora no había terminado de cancelar el precio y tampoco había c omparecido a la oficina notarial a suscribir el respectivo instrumento público, y dijo que no lo hizo p or no encontrar avances en la obra, lo que no se

quedado demostrado que la actora no había terminado de cancelar el precio y tampoco había c omparecido a la oficina notarial a suscribir el respectivo instrumento público, y dijo que no lo hizo p or no encontrar avances en la obra, lo que no se encuentra acredi tado, pero al absolver interrogatorio manifestó que no contaba con el dinero en esa oportunidad.

A pesar de señalar dos fechas posteriores para el otorgamiento del contrato prometido, ambas incumplidas, finalmente “no determinan siquiera señalar otra fec ha para finiquitar el contrato original; dejaron el cumplimiento de sus obligaciones en la incertidumbre; de manera que el contrato de promesa se queda incumplido por ambas partes; siendo que aún hoy, ninguna de las dos ha cumplido, no se ha dispuesto a cu mplir. Esto, aunque ambas señalan estar dispuestas a ello”.

Más adelante, frente al comportamiento de las contratantes expresó

“De manera que cabe concluir que en frente del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las señoras Ernestina Barr era de Arroyave y Nubia Romero Carrillo, ambas han incumplido bajo sus propias justificaciones; la primera por cuanto, según ella, no le han acabado de cancelar el precio del bien prometido; y la segunda; en principio por cuanto, de acuerdo con su criterio , la promitente vendedora no ha terminado o avanzado con la obra, y luego por cuanto no contaba con el dinero suficiente para cumplir con el pago; también, por motivo de no remitir con tiempo los documentos necesarios a la entidad correspondiente, para aprobación y desembolso de los dineros, todo por responsabilidad de la demanda; acusaciones que, como se

no contaba con el dinero suficiente para cumplir con el pago; también, por motivo de no remitir con tiempo los documentos necesarios a la entidad correspondiente, para aprobación y desembolso de los dineros, todo por responsabilidad de la demanda; acusaciones que, como se infiere atrás, no cuentan con las necesarias demostraciones, según los principios anunciados que gobiernan la materia probatoria; pero además, no trató si quiera de cumplirlo o mostrarse con la intención de hacerlo, dejando prueba de dicho ánimo en la forma como lo exigen las normas”.__________________________________________________________________7 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL

En el acápite que denominó “CONCLUSIÓN”, expresó

“No demostró la parte demandante su legitimidad para demandar el cumplimiento del contrato de promesa celebrado con la demandada, pues no demostró, que dentro de los términos fijados en el contrato original y sus adiciones haya cumplido o estar dispuesta a cumplir, las obligaciones plasmadas en el susodicho convenio, como lo exi ge la regla del artículo 1546 del Código Civil, como requisito necesario para poder acceder a la presente acción; lo cual ha sido advertido por la parte demandada en su respuesta y alegaciones finales; ello, a pesar que queda igualmente demostrado el incum plimiento por parte de la demandada en atender también sus obligaciones contractuales.

En esos términos queda claro entonces que las pretensiones de la actora están destinadas a fracasar, por lo que así se declarará, procediendo como efecto de ello a abs olver a la demandada de todos aquellos pedimentos solicitados en su contra, pues se declarará demostrada que existe una falta de capacidad jurídica de la parte

actora están destinadas a fracasar, por lo que así se declarará, procediendo como efecto de ello a abs olver a la demandada de todos aquellos pedimentos solicitados en su contra, pues se declarará demostrada que existe una falta de capacidad jurídica de la parte actora para accionar, llamada por la demandada como falta de legitimación en la causa por activa.

Necesario se hace resaltar que no aquí otro pronunciamiento distinto de aquél destinado a resolver las pretensiones de las partes, y exclusivamente de la parte actora, como que no existe otra pretensión diferente a la que persigue el dicho cumplimiento buscado por la demandante, a pesar que podrían darse otras opciones, como lo enseña la misma jurisprudencia, pero que no es posible acometer tales caminos antes la ausencia de tales pedimentos”.

III. LA IMPUGNACIÓN

Inconforme con la decisión fue recurri da en apelación por la apoderada la actora, quien manifestó los reparos que el Tribunal resume así:

a) Frente al principio de la necesidad o carga de la prueba, se resalta en la parte probatoria tanto documental como testimonial, y dentro de los interro gatorios de parte, que existe prueba suficiente del incumplimiento de la demandada de las obligaciones contractuales, siendo congruente frente a lo peticionado dentro de la demanda.

b) Aunque ambas partes incumplieron sus obligaciones, la parte demandante incumplió justificadamente, frente a lo cual, la señora__________________________________________________________________8 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL Ernestina, hoy demandada impulsó la imposibilidad de cumplimiento del contrato por parte de la demandante.

c) Aunque ambas partes hayan suscrito un contrato con unas

05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL Ernestina, hoy demandada impulsó la imposibilidad de cumplimiento del contrato por parte de la demandante.

c) Aunque ambas partes hayan suscrito un contrato con unas obligaciones y derechos, existe una parte, que es la demandada, quien intencionalmente no cumple con sus deberes para realizar la escritura, y la buena fe de la demandante es evidente frente a los requerimientos para que cumpla con los requerimientos de la entidad bancaria que iba a desembolsar el dinero para poder dar cumplimiento al pago del valor de la obligación suscrita entre las partes.

d) Resalto la buena fe de la parte demandante, la cual dentro de la sentencia no se demuestra por la parte demandada, y que siempre se prueba y argumenta de mi parte, y muestra la falta de seriedad y voluntad de la demandada de cumplir con lo expuesto dentro del contrato, que cambiaba las condiciones de pago y valores a su arbitrio, generando una presión por parte de la señora Nubia e imposibilida d de cumplir con cada requerimiento nuevo por parte de la vendedora hoy demandada.

e) Es de anotar, que no existe incumplimiento de la promitente compradora, como se argumentó y probó, el valor restante a pagar era en razón de un crédito, y para ser conc retado dicha solicitud, se requieren datos y documentos de la señora Ernestina, hoy demandada, por lo tanto, no se puede asistir a una notaría para solicitar documento emitido por la notaría, sin tener toda la documentación requerida, y el valor de la totalidad de la obligación, estaba a cargo de un tercero, que era en su momento el fondo nacional del ahorro.

emitido por la notaría, sin tener toda la documentación requerida, y el valor de la totalidad de la obligación, estaba a cargo de un tercero, que era en su momento el fondo nacional del ahorro.

f) Así mismo, el no cumplimiento de la realización de otros sí dentro de las fechas estipuladas por ambas partes, fue en razón de la mala fe de la d emandada y falta de cumplimiento de requerimientos de documentos por parte del fondo nacional del ahorro, como es entendido, cualquier requerimiento por dicha entidad son taxativas para el cumplimiento de firma de escritura y entrega de dineros, ya que estamos frente a una entidad crediticia vigilada por el estado.

g) La incertidumbre de la firma de la escritura y por los cambios de exigencias contractuales por parte de la señora Ernestina, es por la demandada no por parte de la demandante, quien frente a varios requerimientos hasta en centros de conciliación, denotan la seriedad para finiquitar en buen término el contrato y cumplirlo.

h) Existen dentro del expediente y más frente a los interrogatorios de parte, la existencia de legitimidad para demandar a la señora Ernestina, y que mi poderdante siempre estaba presta a cumplir con sus respectivas obligaciones. No hay discusión que las partes hoy demandante y demandada aceptaron hacer un negocio jurídico y que__________________________________________________________________9 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL de allí se desprendieron unas obligaciones qu e debieron ser asumidas igualmente por ellas.

Podría evidenciarse a simple vista que la parte actora no tendría razones justificadas para haber iniciado el presente proceso, porque como lo ha querido señalar la demandada que quien incumplió a sus

igualmente por ellas.

Podría evidenciarse a simple vista que la parte actora no tendría razones justificadas para haber iniciado el presente proceso, porque como lo ha querido señalar la demandada que quien incumplió a sus compromisos contractuales fue mi defendida y que, por lo tanto, mal haría ella en exigir un cumplimiento de la otra parte si ella no cumplió a lo que estaba obligada.

Pero es que, si la señora Nubia Carrillo decidió acudir a la instancia judicial, fue por la zo zobra, por la angustia que tal situación le ha venido asistiendo por varios meses atrás, pues el contrato como tal ha quedado estancado y no ha sido posible la exigibilidad de las obligaciones por parte de la señora Ernestina Barrera, pese a los distintos llamados que mi defendida le hizo.

Reiteró que fue la promitente vendedora la que incumplió el contrato porque para el 30 de julio de 2014 el apartamento no estaba listo, ya que fue ocupado por la actor a a título de arrendamiento el 6 de noviembre de 201 5 y el trámite de la escritura del reglamento de propiedad horizontal del edificio solo se hizo el 30 de septiembre de l mismo año , por lo tanto, dicho compromiso no iba a ser cumplido.

“Es así, que se puede evidenciar que la señora compradora, desde el mismo momento en que suscribió la promesa de compraventa, esto es 15 de noviembre de 2012, dio cumplimiento al primer compromiso que allí se estipulaba y, era el dar como abono la suma de $60.000.000 y a los cinco días después realizó otro abono de $80.000. 000 y así fue

15 de noviembre de 2012, dio cumplimiento al primer compromiso que allí se estipulaba y, era el dar como abono la suma de $60.000.000 y a los cinco días después realizó otro abono de $80.000. 000 y así fue realizando abonos tolerados o consentidos por la señora Ernestina Barrera, pero lo que se quiere dejar plasmado fue que en principio mi defendida sí realizó actos de cumplimiento, o por lo menos se allanó a cumplir, a lo que también se reiter a que el valor del inmueble fue discriminado por fechas, quedando desvirtuado que fuera de cumplimiento simultáneo. Igualmente se puede observar, que el querer de las partes nunca fue en desistir de la obligación contractual, pues la señora Nubia realizó v arios abonos a la parte vendedora, llegando a cancelar más del 50 % del valor del inmueble, y quedando sólo un saldo por pagar de $73.000.000 y ante la evasiva de la señora Barrera a que diera cumplimiento a sus compromisos, se abstuvo de pagarle la totalidad del valor restante hasta tanto, la señora vendedora comenzara a desplegar actos serios de dar cumplimiento a lo__________________________________________________________________10 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL acordado, es decir, proceder con toda la documentación que se requería para la venta y suscribir la escritura pública prometida.

IV. CONSIDERACIONES

1. Como tarea liminar en la técnica del fallo, compete al juez el ocuparse de la constatación de la estructuración de lo que en doctrina se conoce como presupuestos procesales porque en ellos estriba la validez jurídica de la relación jurídica p rocesal.

ocuparse de la constatación de la estructuración de lo que en doctrina se conoce como presupuestos procesales porque en ellos estriba la validez jurídica de la relación jurídica p rocesal. Significa lo anterior que, en presencia de algún defecto de los tales presupuestos, se impone o bien un mero despacho formal o bien, la anulación de la actuación. De acuerdo con la doctrina los presupuestos procesales, no son otros que la demanda en forma, la competencia del juez, la capacidad de las partes y la legitimación procesal o aptitud de las partes, bien por sí, ora a través de vocero judicial para el ejercicio de “ ius postulandi”; los anteriores presupuestos se reúnen a cabalidad en el pl enario. En cuanto a las condiciones materiales para fallo de mérito, reducidas a la legitimación en la causa e interés para obrar como meras afirmaciones de índole procesal resultan aceptables en principio para el impulso del proceso.

2. El contrato de p romesa de compraventa carece de definición legal el Código Civil, pues este se limita a relacionar los requisitos para su existencia y validez, en donde siguiendo los términos consagrados en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, el cual fue subrogado por e l artículo 1611 de aquella normatividad, en nuestro medio la promesa de contratar se ha caracterizado por ser un “pre contrato” o “contrato de naturaleza preparatoria”, “en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y__________________________________________________________________11 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL que deberá perfeccionarse dentro de un plazo al cumplimiento de

celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y__________________________________________________________________11 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL que deberá perfeccionarse dentro de un plazo al cumplimiento de la condición prefijada” 1. De ahí que la doctrina y la jurisprudencia patria reconozcan, al unísono, que la promesa genera , naturalmente, una única pre stación de hacer: celebrar el contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello.

3. En sentencia del 21 de julio de 2003, con ponencia del Dr. José Fernando RAMÍREZ GÓMEZ Expediente No. 6995, la Corte resolvió sobre la vali dez de una promesa de permuta de cosa

futura, señalando en lo pertinente que:

“Ciertamente que el presente caso no ofrece problema frente al régimen jurídico colombiano, pues el Código Civil, lo mismo que el Código de Comercio, expresamente admiten que la s cosas futuras sean objeto de una declaración de voluntad. Concretamente, por vía de norma general, el art. 1518 del C. Civil al establecer los requisitos del objeto del negocio jurídico, expresamente señala que además de las cosas que existan, pueden ser objeto de una declaración de voluntad, “las que se espera que existan” , siendo menester respecto de unas y otras que sean comerciales y que estén determinadas, a lo menos en cuanto a su género. Ya específicamente para el contrato de compraventa, el art. 1869 ibídem, regula el punto al definir que la venta de cosas futuras, “se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato

compraventa, el art. 1869 ibídem, regula el punto al definir que la venta de cosas futuras, “se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte”. Normas estas que igualmente rigen el contrato de permuta, no sólo por el carácter general de la primera, sino porque el art. 1957 expresamente declara que lo único que no puede cambiarse es lo que no puede venderse. Lo que a contrario sensu implica que todas las cosas que pueden vend erse pueden permutarse, incluyendo obviamente la compraventa de una cosa futura y la permuta de una cosa presente por una futura, que es la que el caso plantea, sin que pueda pensarse que el desequilibrio que implica cambiar una cosa existente por otra cuy a existencia está en vilo, desnaturaliza un contrato que como el de permuta se caracteriza por el intercambio –dar para que me den - y que, por lo mismo, se constituya en asunto particularísimo que impide en ese caso la aplicación de la respectiva norma pre vista para la compraventa, porque tal objeción cabría entonces respecto de la compraventa misma, si es que en ésta también se descubre que la conmutatividad es de su esencia, con la

1 Escobar Gabriel, Negocios Civiles y Comerciales, 1994, pág. 503__________________________________________________________________12 05001 31 03 016 2017 00567 01 JCSL única diferencia que una de las cosas cambiadas es dinero, así que en tal caso el comprador se obliga a dar dinero a cambio de cosa apenas eventual; por consiguiente, nada obsta para que a pesar de pender la

úni