TSDJ MED SC - 05001310301620190011501-(19-02-2024)

TEMA: ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL Y DESAHUCIO - El artículo 518 del Código de Comercio establece en favor del comerciante arrendatario que haya ocupado el local durante dos años por lo menos el derecho a la renovación del contrato, salvo en los casos descritos en la misma codificación. / CONTRATOS COLIGADOS - Se edifican en un grupo de contratos con una causa autónoma pero que cumplen una función económica única, o, en otros términos, confluyen en el logro de un mismo objeto, pero que su conexidad es «fundamento para imputar obligaciones de las partes, entre sí, y respecto de terceros. /

HECHOS: La sociedad como arrendadora y las sociedades propietarias del mismo inmueble, Distritex S.A.S., y Serna Duque S.A.S., a través de apoderada judicial pre sentan demanda declarativa con pretensión de restitución de inmueble arrendado en contra de los demandados. El juez de primera instancia profirió sentencia negando las pretensiones de la demanda, decisión que fue recurrida por medio del recurso de apelación. Corresponde a la sala determinar si se cumplen los requisitos para declarar la restitución del local comercial en cuestión, o si, por el contrario, la decisión de primera instancia debe ser revocada.

TESIS: “El artículo 518 del Código de Comercio establece en favor del comerciante arrendatario que haya ocupado el local durante dos años por lo menos el derecho a la renovación del contrato .

Dispone también ese texto legal que el mencionado derecho desaparece en los siguientes casos: “1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; " 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimient o suyo destinado a una empresa

Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; " 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimient o suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario, y “3) Cuando el inmueble debe ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecut arse si n la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina p ara la construcción de una obra nueva ”. (…) “A su turno, el artículo 520 exige que en los casos previstos en los numerales 2º y 3º que se acaban de transcribir, el propietario" desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminació n del contrato, so pena de que éste se considere renovado en las mis mas condiciones y por el mismo término del contrato inicial." salvo que" el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente”. (…) Aplicando los anteriores prolegómenos al caso concreto se tiene que cuando el le gislador comercial consagró que el derecho a la renovación del contrato de local come rcial desaparecía en los casos previstos en los numerales 2º y 3º el artículo 518, no exigió como lo entendió el a quo que el desahucio estuviese acompañado de la prueba de las circunstancias allí previst as, mucho menos para califica r su ausencia como actitud desleal o deshonesta del arrendador y/o del propietario de local. (…) “Es que no puede desconocerse que elementales criterios probato rios enseñan que los hechos futuros están exentos de prueba, a los que se suma que, cualquier posibilidad de fraude a la ley creando situaciones ficticias , como no

elementales criterios probato rios enseñan que los hechos futuros están exentos de prueba, a los que se suma que, cualquier posibilidad de fraude a la ley creando situaciones ficticias , como no iniciar las obras en este caso, otorgaba el derecho del arrendatario a reclamar la indemnización de perjuicios a cargo del propietario. (…) Lo anterior , impone a l Tribunal definir si la expresión “propietario” prevista en el artículo 518 del C. de Comercio, en lo que toca con el desahucio es de interpretación restrictiva. La jurisprudencia, por ejemplo, ha evolucionado frente a la institución de la posesión, dejando de considerarla como un simple fenómeno fáctico, para concederle - en no pocas ocasionesel alcance de un verdadero derecho, por lo que no cabe duda de que el poseedor que directamente o a tr avés de mandatario ha dado en arrendamiento un local comercial puede acudir a los eventos de terminación del contrato previstos en la ley mercantil, sin que sea válido sostener que tal facultad solo está otorgada al propietario. (…) Para poder hablar de coligamiento se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) Pluralidad de contratos. Se requiere l a existencia de, al menos, dos negocios jurídicos que cumplan los requisitos legales para su existenciay validez. b) La existencia de un nexo funci onal, habida cuenta que se debe buscar la consecución de un mismo resultado. (…) Habrá conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque entonces quedaría sin s entido la disposición de interes es configurada por las partes y articulada mediante la

entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque entonces quedaría sin s entido la disposición de interes es configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión. La conexidad ocurre “en el supuesto inexorable de una pluralidad de contratos autónomos (dos o más), entre los cuales existe un ligamen de dependencia que, jurídicamente, trasciende o pu ede trascender en su formación, ejecución o validez .”. (…) Así pues, en términos simples, “pluralidad de negocios jurídicos o contratos y relación, nexo o vínculo por su función y finalidad única perseguida, constituyen presupuestos necesarios de la coligación; cada contrato, empero, es diverso de los restantes, tiene sus propios elementos esenciales, sirve a una función práctica o e conómica social característica y su cohesión conduce no a otro, sino a la realización de una función única, realizable únicamente por su confluencia y el nexo o vínculo entre todos”.

MP. JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

FECHA: 19/02/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA_____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

1

Proceso Verbal restitución de inmueble arrendado Demandantes Alberto Álvarez S. S.A., Distritex S.A.S. y Serna Duque S.A.S Demandados Álvaro Antonio Moreno Vélez, Carlos Moreno Vélez y la sociedad Distribuidora Tres Ases S.A.S Radicado 05001 31 03 016 2019 0115 01

y Serna Duque S.A.S Demandados Álvaro Antonio Moreno Vélez, Carlos Moreno Vélez y la sociedad Distribuidora Tres Ases S.A.S Radicado 05001 31 03 016 2019 0115 01 Procedencia Juzgado Primero Civil del Circuito de Oralidad de Medellín Instancia Segunda Ponente Juan Carlos Sosa Londoño Asunto Sentencia Nro. 004 Decisión Revoca Tema Arrendamiento de local comercial. Desahucio. Contratos coli gados. El anterior prolegómeno jurisprudencial en el caso concreto implicó: (i) la existencia de dos negocios jurídicos que cumplieron los requisitos legales, el contrato de compraventa y el de leasing inmobiliario; (ii) la adquisición del dominio por parte de los actuales codemandantes, resultando evidente el nexo funcional.

Por lo demás, esos contratos en modo alguno pueden ser tratados como absolutamente independientes, el uno no se explica sin el otro, tuvieron una combinación instrumental para lograr el fin que pretendieron, desde el año 2011, los actuales propietarios, trascendieron en su formación, ejecución o validez. Qué sentido tendría que la sociedad mercantil adquiera el dominio, si no fuera con vocación de transferencia a los tenederos en virtu d del contrato de leasing, lo que finamente ocurrió al hacer uso de la opción de compra.

7. Todo lo anterior para concluir, que quien ya había hecho uso de la opción de compra, materializada en la escritura de venta que la sociedad Leasing

Bancolombia S. A. Compañía de

opción de compra.

7. Todo lo anterior para concluir, que quien ya había hecho uso de la opción de compra, materializada en la escritura de venta que la sociedad Leasing Bancolombia S. A. Compañía de Financiamiento Comercial había suscrito en su favor, el 18 de febrero de 2016, y para el 22 siguiente poseedoras sin duda, se encontraban legitimadas para desahuciar 4 días después a las_____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

2 arrendatarias demandadas en los términos del artículo 518 del C. de Comercio, aunque de manera impropia en las comunicaciones enviadas a los arrendatarios se hubiese utilizado la expresión “propietarias”.

TRIBUNAL SUPERIOR

2023-049

SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, diecinueve (19) de febrero de dos mil veinticuatro (2024)

Decídase el recurso de apelación formulado las sociedades Alberto Álvarez S. S.A., Distritex S.A.S. y Serna Duque S.A. S., respecto de la sentencia del 16 de marzo de 2023 proferida por el Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, dentro del proceso verbal de restitución de inmueble promovido por los recurrentes en contra de Álvaro Antonio Moreno Vélez, Carlos Moreno Vélez y la sociedad Distribuidora Tres Ases S.A.S.

I. ANTECEDENTES

1. La sociedad Alberto Álvarez S. S.A., (antes Alberto Álvarez y

Carlos Moreno Vélez y la sociedad Distribuidora Tres Ases S.A.S.

I. ANTECEDENTES

1. La sociedad Alberto Álvarez S. S.A., (antes Alberto Álvarez y Cía. Ltda.) , como arrendadora y las sociedades propietarias del mismo inmueble, Distritex S.A.S., y Serna Duque S.A.S., a través de apoderada judicial presentan demanda declarativa con pretensión de restitución de inmueble arrendado en contra de Álvaro Antonio Moreno Vélez, Carlos Moreno Vélez y la sociedad Distribuidora Tres Ases S.A.S., local comercial que hace parte de otro d e mayor extensión denominado Carimar, sin sujeción al régimen d e propiedad horizontal, con dos puertas de entrada,

calle 48 # 53-21 y calle 48 # 53-27 de esta ciudad.

2. Como supuesto fáctico de las pretensiones se destacan los siguientes:_____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

3 a) Se dice en la demanda que la sociedad Alberto Álvarez S. y Cía. Ltda., hoy Alberto Álvarez S. S.A. celebró contrato de arredramiento con los demandados.

b) Las propietarias actuales del inmueble arrendado, el cual hace parte de un edificio de mayor extensión denominado “ Carimar”, son las sociedades Distritex S.A.S. y Serna Duque S.A.S, quienes adquieren mediante acto escriturario 424 del 18 de febrero de 2016 de la Notaría Tercera de Medellín, por compra hecha a Leasing Bancolombia S.A. Compañía de Financiamiento

adquieren mediante acto escriturario 424 del 18 de febrero de 2016 de la Notaría Tercera de Medellín, por compra hecha a Leasing Bancolombia S.A. Compañía de Financiamiento Comercial.

c) El contrato de arrendamiento se pactó por un término inicial de doce (12) meses, contados a partir del día 1 de septiembre de 1997; con un canon inicial de $ 2.755.000,00 para el primer mes y los once meses restantes $4.750.000,00 mensuales; se ha estado renovando por períodos de doce (12) meses, ocurriendo la última renovación expresa, para el período 1º de septiembre de 2015 al 31 de agosto de 2016. D urante el período de 1º de septiembre de 2016 a 31 de agosto de 2017, no hubo renovación expresa, ni incremento del canon porque el inmueble se había requerido a los arrendatarios y estaba pendiente del trámite ante la curaduría urbana respectiva, para lo cual previamente se había formulado el preaviso legal.

d) Aducen los demandantes que las partes pactaron que el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento se destinaría p ara Fabricación, Importación, compra y venta al por mayor y al detal de artículos de uso personal, para la familia y el hogar._____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

4 e) En virtud de que las sociedades propietarias del bien objeto del contrato de arrendamiento, Distritex S.A.S y Serna Duque S. A.S., realizarían en el edificio en que está ubicado el local comercial un reordenamiento arquitectónico, repotenciación, adecuación

contrato de arrendamiento, Distritex S.A.S y Serna Duque S. A.S., realizarían en el edificio en que está ubicado el local comercial un reordenamiento arquitectónico, repotenciación, adecuación constructiva, ajuste a las condiciones normativas y técnicas vigentes para su óptimo funcionamiento, lo que no e ra posible realizar con el bien ocupado , solicitando a la Curaduría Urbana Primera de Medellín mediante el trámite No. 05001 -117-0398, el otorgamiento de licencia de construcción, concedida mediante Resolución C11447 de agosto 22 de 2017.

f) La arrendadora y la s sociedades propietarias del bien informaron a las arrendatarias de la solicitud de trámite de licencia de construcción y remitieron desde el 22 de febrero de 2016, un preaviso requiriendo a las arrendatarias la restitución de local comercial para el día 31 de agosto de 2016, fecha de vencimiento de la última prórroga del contrato, invocando la causal de terminación para locales comerciales contemplada en el numeral 3 del art 518 del C. de Co: “Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras n ecesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.

g) En virtud de la negativa de las arrendatarias a efectu ar la restitución y teniendo en cuenta que ya se encue ntra vencido el término de la prórroga del contrato por expiración de la misma el día 31 de agosto de 2016 , se hac e indispensable la presentación y trámite del presente proceso, para que judicialmente se ordene

término de la prórroga del contrato por expiración de la misma el día 31 de agosto de 2016 , se hac e indispensable la presentación y trámite del presente proceso, para que judicialmente se ordene la entrega del local._____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

5

3. Oportunamente, los convocados, a través de apoderado judicial, dieron respuesta a la demanda indicando que el contrato continúa tal como se ha desarrollado durante toda su vigencia, pues sigue llegando, vía correo electrónico, la factura de cobro del canon a la coarrendata ria Distribuidora Tres Ases S.A.S.

Dicen no constarles lo relativo a las reparaciones en razón de repotenciación anterior de la edificación y que lo realmente pretendido por los actores es la restitución del bien con afán de lucro, siendo falso que les hay an otorgado licencia de construcción,. Puesto que la compraventa se hizo el día 18 de febrero de 2016, pero solo hasta el 10 de marzo de ese año se hizo la inscripción de tal acto en la oficina registral inmobiliaria competente.

Por lo anterior, las sociedades demandantes no tenían, siquiera el carácter de poseedoras del bien raíz; solo un año después, solicitan la licencia de construcción, según se desprende de los enunciados de la resolución C1 - 1447 de 2017, lo que significa que ello sucede pasado un año del requerimiento o desahucio que ocurrió el día 22 de febrero de 2016, agregando que con tal hecho se demuestra que lo afirmado por los demandantes es falso.

Propusieron como excepciones de mérito las que denominaron

que ello sucede pasado un año del requerimiento o desahucio que ocurrió el día 22 de febrero de 2016, agregando que con tal hecho se demuestra que lo afirmado por los demandantes es falso.

Propusieron como excepciones de mérito las que denominaron inexistencia de la causal de term inación del contrato, temeridad y mala fe al realizar el supuesto desahucio, falta de titularidad de dominio en cabeza de las sociedades Serna Duque S.A. y Distritex S.A.S.

II. SENTENCIA APELADA

El Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de Oralidad de Medellín_____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

6 profirió sentencia el 16 de marzo de 2023 neg ando las pretensiones de la demanda. Para llegar a dicha decisión, encontró que:

“el arrendador y los propietarios remitieron a los arrendatarios el requerimiento, es cuestión que no merece ningún reparo ; pues que la prorrogas del contrato venían ejecutándose desde el primero de septiembre de cada año, hasta el 31 de agosto del año siguiente, dado que el término de contrato se pactó a 12 meses; luego, el anunció a los aquí demandados se realizó dentro de los términos que indica la norma.

“Teniendo en cuenta tales precisiones, es viable concluir que el desahucio que Alberto Álvarez S S.A. remitiera a sus inquilinos, debe tenerse por realizado en debida forma, por lo menos en principio, pues la sociedad mencionada lo ha hecho, como lo enseña el maestro Fabio Naranjo Ochoa, en representación de los anunciados propietarios, por

tenerse por realizado en debida forma, por lo menos en principio, pues la sociedad mencionada lo ha hecho, como lo enseña el maestro Fabio Naranjo Ochoa, en representación de los anunciados propietarios, por tanto hasta estas líneas, no tiene reparo alguno. Sin embargo, con base en tal norma citada, la documentación arrimada con la demanda y las alegaciones de los accionados, es que éstos desconocen la legalidad del requerimiento efectuado por parte de Alberto Álvarez S S.A., como arrendadora y en nombre de los propietarios del bien; por ello se hace necesario arrimarnos a las normas que re gulan la forma de adquirir el dominio de los bienes raíces, pues aquellos discuten la legalidad de dicho aviso, fundados en la s upuesta propiedad del bien reclamado”

Luego, analizada la institución del título y del modo, y trayendo como argumento de autoridad las sentencias de junio 21 de 2000, expediente 5409 de la Sala Civil Agraria. M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo y SU454/16, 25 de agosto de 2016. M.P. Gloria Stella Ortiz Delgado, concluyó:

“Ahora, como lo anuncian los mismos demandantes dentr o del mismo escrito de demanda, el día 22 de febrero de 2016 Alberto Álvarez S S.A., remitió a los inquilinos una carta, por medio de la cual anuncia a aquellos que los propietarios requieren el bien para someterlo a trabajos de repotenciación, comunicado que los arrendatarios señalan, efectivamente recibieron.

“De otro lado, se cuenta con el certificado de registro de instrumentos

aquellos que los propietarios requieren el bien para someterlo a trabajos de repotenciación, comunicado que los arrendatarios señalan, efectivamente recibieron.

“De otro lado, se cuenta con el certificado de registro de instrumentos públicos, relacionado con el inmueble distinguido con la matrícula nro. 001-72920, donde en anotación número 10, inscripción fechada el 10_____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

7 de marzo de 2016, se anuncia la inscripción de la compraventa que el día 22 de febrero celebraran Leasing Bancolombia S.A. Compañía de Financiamiento como vendedora y las sociedades Distritex S.A.S. y Serna Duque S.A.S. como compradoras del inmueble.

“Lo anterior significa que, contando con las enseñanzas de las normas legales, la doctrina y la jurisprudencia antecitadas, solamente en la última fecha señalada, el bien raíz de que trata el negocio, se radicó en cabeza de las compradoras; por tanto, solo hasta la fecha del 10 de marzo, les asistió el derecho real de dominio, y solo hasta esta fecha adquieren el derecho de reclamar el inmueble; resultando que lo dicho en el requerimiento por parte de la arrendadora, no consultaba para entonces l a realidad jurídica de los supuestos dueños frente al inmueble reclamado.

“Lo anterior, sin que se presente necesidad de más explicaciones, evidencia que el requerimiento que la arrendadora hace en nombre de los supuestos dueños a sus inquilinos, no tien e asistencia jurídica alguna; pues no ostentando el derecho de dominio, mal podrían

evidencia que el requerimiento que la arrendadora hace en nombre de los supuestos dueños a sus inquilinos, no tien e asistencia jurídica alguna; pues no ostentando el derecho de dominio, mal podrían pretender acceder a un bien inmueble del cual aún no ostentaban su propiedad. Con esto consideramos suficiente para concluir que los demandantes no cumplían con los element os esenciales que consagra el artículo 520 del Código de Comercio, que les p ermitiesen actuar en la forma como lo pretendieron; por tanto no les asistía para entonces el derecho a reclamar para sí, la tenencia del bien inmueble que es objeto de este proces o; por ello, por resultar innecesarias otras consideraciones, no queda al despacho otra vía que deducir una falta de interés jurídico de las sociedades demandantes frente a los reclamos que formularon a sus demandados, para la fecha en que remitieron a sus inquilinos el susodicho desahucio, por ello no les asistía derecho alguno p ara realizarlo, como tampoco para reclamar como suyo el susodicho bien raíz.”

III. LA IMPUGNACIÓN

Inconforme con la decisión fue recurrida por la parte actora , exponiendo sus reproches en esencia que:

El a-quo no se ocupa por explicar las razones por las cuales los siguientes medios probatorios poca o ninguna importancia tienen:

1. Escritura pública No. 2788 del 25 de mayo de 2011 de la Notaría 25 de Medellín en donde las dos propietarias acordaron con Leasing Bancolombia S.A. un contrato de leasing financiero para adquirir el bien._____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

8

Bancolombia S.A. un contrato de leasing financiero para adquirir el bien._____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

8

2. El informe de radicación de enero 29 de 2016 de la Curaduría Primera de Medellín, dando fe que Serna Duque S.A.S. radicó solicitud de licencia de modificación para el inmueble objeto de litigio.

3. Factura de venta 0073085 de enero 29 de 2016, por $1’086.470 que prueba el pago realizado por la sociedad Serna Duque S.A.S. en el trámite ante la Curaduría Primera de Medellín.

Tampoco se supo de las razones para que el a -quo considerara irrelevantes los siguientes aspectos jurídicos en la solución del litigio:

1. La atipicidad del contrato de Leasing Inmobiliario.

2. Las diferencias entre el Leasing Inmobiliario y Leasing Operativo.

3. Las razo nes por las cuales en la escritura pública 2788 del 25 de mayo de 2011 de la Notaría 25 se lee: “B) Que los VENDEDORES convinieron con la señora ADRIANA MARÍA DUQUE LÓPEZ y las sociedades SERNA DUQUE S. EN C.S. y DISTRITEX S.A.S. la enajenación del inmuebl e que más adelante se menciona. Para la adquisición del referido inmueble la señora ADRIANA MARÍA DUQUE LÓPEZ y las sociedades SERNA DUQUE S. EN C.S. y DISTRITEX S.A.S. realizaron con la sociedad LEASING BANCOLOMBIA S.A.

adquisición del referido inmueble la señora ADRIANA MARÍA DUQUE LÓPEZ y las sociedades SERNA DUQUE S. EN C.S. y DISTRITEX S.A.S. realizaron con la sociedad LEASING BANCOLOMBIA S.A. COMPAÑÍA DE FINANCIAMIE NTO una ope ración de LEASING INMOBILIARIO, en la que se consignan las condiciones para LEASING BANCOLOMBIA S.A. COMPAÑIA DE FINANCIAMIENTO adquiera el inmueble en cuanto a ubicación, precio. VENDEDOR etc. Por lo anterior, la señora ADRIANA MARÍA DUQUE LÓPEZ y las so ciedades SERNA DUQUE S. EN C.S. y DISTRITEX S.A.S. facultan expresamente a LOS VENDEDORES para suscribir la presente escritura pública de compraventa con la socied ad LEASING BANCOLOMBIA S.A. CO MPAÑÍA DE FINANCIAMIENTO, quien en adelante se denom inará la CO MPRADORA en los siguientes términos y condiciones:” (sin resaltos).

4. Que las sociedades Serna Duque S.A.S. y Distritex S.A.S. ostentaban desde mayo 25 de 2011 el uso y goce del inmueble.

5. Que debido al uso y goce que tenían el inmueble lo usufructuab an arrendándolo a los accionados a través de ALBERTO ÁLVAREZ S.

S.A.

6. Que las citadas sociedades ejercieron su derecho de compra derivado del contrato de Leasing Inmobiliario.

7. Que debido al ejercicio del derecho de compra suscribieron la escritura pública 424 del 18 de febrero de 2016

S.A.

6. Que las citadas sociedades ejercieron su derecho de compra derivado del contrato de Leasing Inmobiliario.

7. Que debido al ejercicio del derecho de compra suscribieron la escritura pública 424 del 18 de febrero de 2016

CONCLUSIÓN: Los compradores del edificio fueron las sociedades SERNA DUQUE S EN C.S. y DISTRITEX S.A.S. en compañía de la señora Adriana María Duque López, quien, en febrero 15 de 2016 cedió todos sus derechos a favor de éstas como se lee en la escritura pública 424 de febrero 18 de 2016.

No queda duda que estas sociedades, en su calidad de compradores acordaron con los vendedores la enajenación del inmueble traditado en la escritura pública No. 2777 del 25 de mayo de 2011, para cuya compra realizaron con Leasing Bancolombia una operación de Leasing_____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

9 Financiero donde consignaron las condiciones para que ésta adquiriera como era el objeto, precio, vendedor etc.

En esta instancia, presentó la misma argumentación habiendo alegado la parte accionada que no se puede hace r una interpretación extensiva d e esas normas. Esas disposiciones del 518, 2 y 3, son excepciones a la regla general y no permiten analogías tales como las que pretende la impugnante. No eran propietarias, pa ra el momento del desahucio sería un error imperdonable, por lo que al no hacerlo el propietario el contrato quedó renovado.

Igualmente, que al otorgarse licencia para unas actividades

propietarias, pa ra el momento del desahucio sería un error imperdonable, por lo que al no hacerlo el propietario el contrato quedó renovado.

Igualmente, que al otorgarse licencia para unas actividades constructivas diferentes a las mencionadas en el desahucio El inmueble se requiere para redistribuir las áreas y obtener un lucro mayor para el propietario. Eso es lo cierto.

IV. CONSIDERACIONES

1. Como tarea liminar en la técnica del fallo, compete al juez el ocuparse de la constatación de la estructuración de lo que en doctrina se conoce como presupuestos procesales porqué en ellos estriba la validez jurídica de la relación jurídica procesal.

Significa lo anterior que, en presencia de algún defecto de los tales presupuestos, se impone o bien un mero despacho formal o bien, la anulación de la actuación. De acuerdo con la doctrina los presupuestos procesales, no son otros que la demanda en forma, la competencia del juez, la capacidad de las partes y la legitimación procesal o aptitud de las partes, bien por sí, ora a través de vocero judicial para el ejercicio de “ ius postulandi”; los anteriores presupuestos se reúnen a cabalidad en el plenario. En_____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

10 cuanto a las condiciones materiales para fallo de mérito, reducidas a la legitimación en la causa e interés para obrar como meras afirmaciones de índole procesal resultan aceptables en principio para el impulso del proceso.

2. Recordó la Sala Cuarta en sentencia 003 de febrero 1 de 2022,

meras afirmaciones de índole procesal resultan aceptables en principio para el impulso del proceso.

2. Recordó la Sala Cuarta en sentencia 003 de febrero 1 de 2022, Rdo. 05001 31 03 001 2018 00456 01 con ponen cia de quien ahora también lo hace , en proceso pr omovido por los mismos demandantes, pero frente a otros locales comerciales que hacen parte del inmueble de mayor extensión, que la Sala de Casación Civil en sentencia de septiembre 29 de 1978, con ponencia del Dr.

José María Esguerra Samper, había enseñado que:

“Algunos de los preceptos del Código de Comercio referentes al arrendamiento de locales comerciales, concretamente los artículos 518, 520, 521, 522 Y 524, fueron acusados de inexequibles, lo que brindó a la Sala Plena de la Corte la oportunidad de analizarlos y de comentarlos en su sentencia del 20 de noviembre de 1971 (CXXXVITI, páginas 482 y siguientes).

“Dijo la Corte en ese fallo: "La regulación por el Código de Comercio de los contratos de arrendamiento de locales ocupados por comerciantes, tiene sus antecedentes y explicaciones en el primitivo proyecto presentado por el Gobierno al Congreso en el año de 1958 y en el articulado correspondiente. Los textos que ahora se cuestionan son, con muy pocas variaciones, los mismos que se propusieron en tonces sobre la materia. La exposición de motivos, que, como se verá, invoca para concluir aquella normación, alt os conceptos de interés social y de justicia distributiva entre arrendador y comerciante -inquilino, son en lo

sobre la materia. La exposición de motivos, que, como se verá, invoca para concluir aquella normación, alt os conceptos de interés social y de justicia distributiva entre arrendador y comerciante -inquilino, son en lo pertinente, de este tenor:

"'9ª Aspecto muy importante ... es el relativo a la regulación de los arrendamientos de locales comerciales. La comisión considera que el concepto romano de la propiedad ha evolucionado considerablemente y ha perdido parte de su rigidez individualista, para r ecibir también el benéfico choque de las realidades sociales, que han humanizado el derecho moderno y que han dado una fecunda virtualidad a los principios del enriquecimiento sin causa y del abuso de los derechos'.

" . .. La comisión, siguiendo muy de cerca el decreto francés de 1953 ha propuesto, como parte integrante de su proyecto, una serie de_____________________________________________________________________ 05001 31 03 016 2019 0115 01 JCSL

11 preceptos destinados a regular las relaciones entre los propietarios y los arrendatarios de los locales ocupados con establecimientos de comercio'.

" 'L