TSDJ MED SC - 05001310301720190006501-(08-10-2024)

TEMA: NULIDAD DEL CONTRATO DE PROMESA - La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consider ación a la naturaleza de ellos y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuer dan, son nulidades absolutas. / RESTITUCIONES MUTUAS – La declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, acarrea las restituciones mutuas entre los contratantes en cuanto a las prestaciones que se haya ejecutado, así como el reconocimiento a que haya lugar, de frutos y mejoras. /

HECHOS: El demandante pretende que, se declare cumplido por parte del promitente comprador, e incumplido por parte del promitente vendedor, el contrato de promesa de compraventa, y en consecuencia se ordene al demandado otorgar y suscribir la escritura pública de compraventa de los bienes inmuebles denominados “EL RECREO” y “LA SONADORA, así mismo se autorice el pago a través de consignación judicial, que se reconozca los intereses a que hubiera lugar y a las mejoras útiles realizadas a los inmuebles. El Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de Medellín, desestimo las excepciones formuladas por el demandado, decidiendo, que son infundadas y por consiguiente se desestiman las excepciones de nulidad del negocio jurídico y contrato no cumplido, acogiéndose a la pretensión de ordenar por la jurisdicción el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa y al pago. Al Tribunal corresponde abordar lo siguiente: ¿El juez acertó al concluir

acogiéndose a la pretensión de ordenar por la jurisdicción el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa y al pago. Al Tribunal corresponde abordar lo siguiente: ¿El juez acertó al concluir que el contrato de promesa de compraventa cumple con los requisitos esenciales, máxime que la condición pactada se cumplió ? o , por el contrario, como el demand ado sostiene ¿el contrato adolece de nulidad absoluta, porque la condición era indeterminable? En caso de que se demuestre la nulidad absoluta del contrato, la Sala establecerá si hay lugar al reconocimiento de las mejoras.

TESIS: Según el artículo 1611 del Código Civil Subrogado, art. 89 de la Ley 153 de 1887: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a) Que la promesa conste por escrito; 2a) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil 1502; 3a) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. (…) La consecuencia de la ausencia de uno o más de tales requisitos es la nulidad abs oluta del acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las

artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas” (…) En el contrato de promesa, entonces, los contratantes deben señalar si n excepción la época determinada en que se celebrará el vínculo prometido, mediante el pacto de una condición o plazo que así lo dispongan. Si no establecen una época para tal efecto y, por el contrario, dejan indeterminado tal momento futuro, es decir, n o delimitan el período o lapso preciso en que debe perfeccionarse el contrato prometido, desatienden el requisito del numeral 3.º del artículo 1611, al que se ha hecho mención. Se deduce de lo anterior, que la condición o plazo de que trata la norma deben ser, necesariamente, «determinados», y su indeterminación, por contrapartida, impide que la promesa surta efectos (…) Sobre lo expuesto, la Sala ha precisado lo que sigue: La referida fijación de época puede hacerse mediante la designación de un plazo o de una condición... (…) El plazo es, pues, un acontecimiento futuro y cierto (…) Plazo determinado es el que necesariamente ha de llegar y se sabe cuándo, e indeterminado aquel que también ha de suceder, pero no se sabe cuándo, en qué fecha ni época, como el día de la muerte de una persona. La condición es un suceso futuro

llegar y se sabe cuándo, e indeterminado aquel que también ha de suceder, pero no se sabe cuándo, en qué fecha ni época, como el día de la muerte de una persona. La condición es un suceso futuro e incierto, esto es, que puede suceder o no, C.C., 1128 y 1530. (…) Condición determinada es aquellaque, sin perder sus caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder. Indeterminada es la condición que se halla estrictamente sometida a la incertidumbre, e sto es, que no se sabe si sucederá o no, ni cuándo. (…) Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden público. (…) Las referidas cláusulas dan cuenta entonces, de que la suscripción de la escritura pública, pendía del cumplimiento de una condición indeterminada. De manera que, si la deuda que se tenía con el Banco de Bogotá no se pagaba, no se podría solicitar los oficios de desembargo respectivos y mucho menos se podía conocer cuándo el juzgado a cargo del proceso ejecutivo emitiría tales oficios. En otras palabras, en caso de que el pago de la obligación en favor de la entidad bancaria no se hiciera, o en caso de que se hiciera, pero el promitente vendedor no solicitara los oficios de desembargo, o el juzgado no lo hiciera por algún impedimento legal, nunca llegaría el momento futuro de suscribir el contrato

se hiciera, pero el promitente vendedor no solicitara los oficios de desembargo, o el juzgado no lo hiciera por algún impedimento legal, nunca llegaría el momento futuro de suscribir el contrato prometido, o sea que no habría manera de saber cuándo se libraría los oficios. (…) La declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, acarrea las restituciones mutuas entre los contratantes en cuanto a las prestaciones que se haya ejecutad o, así como el reconocimiento a que haya lugar, de frutos y mejoras. (…) En este orden de ideas, debe traerse a colación lo dispuesto en el artículo 966 del Código Civil que establece que serán mejoras útiles “las que hayan aumentado el valor venal de la c osa”, conforme a ello se tiene que (…) reposan recibos de caja menor que sustentan los valores juramentados en el escrito inicial, documentos que no fueron desvirtuados por el demandado y demandante en reconvención, sin embargo, la parte demandante principal aduce conceptos que no constituyen mejoras útiles como lo son el pago del 50% por diseño de proyecto inmobiliario, pago de comisión de venta, pagos de levantamientos topográficos y pagos de delineación urbana y rural, por lo tanto, tales conceptos no po drán ser reconocidos, pues si bien los mismos podrían llegar a constituir perjuicios en favor de la parte que los padeció, lo cierto es que el accionante no solicitó el reconocimiento de los mismos. Así mismo, es de advertir que el demandante principal ela boró unas mejoras después de integrado el contradictorio, por lo tanto, de acuerdo con el artículo 966 del Código Civil, estas no podrán ser reconocidas, empero, podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda

contradictorio, por lo tanto, de acuerdo con el artículo 966 del Código Civil, estas no podrán ser reconocidas, empero, podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de los bienes inmuebles. (…) En conclusión y sin necesidad de ahondar en otros aspectos, la decisión de primera instancia será revocada y en su lugar se declarará probada la excepción de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa propue sta por el demandado y en ese orden de ideas, se hará las restituciones mutuas del precio pagado y la devolución de los inmuebles, así como el pago de mejoras útiles. De igual modo, se reconoce el derecho de retención e n favor del demandante , hasta tanto el demand ado cancele el valor por concepto de mejoras útiles. De igual modo, el demandante tendrá el derecho de retirar los materiales de las mejoras que elaboró con posterioridad a la integración del contradictorio, siempre y cuando no cause detrimento a los predios. (…)

MP. MATHA CECILIA LEMA VILLADA

FECHA: 08/10/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIAM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, ocho (08) de octubre de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso Verbal – Responsabilidad civil contractual Radicado 05001 31 03 017 2019 00065 01 Demandante Emmanuel Muñetón Monroy Demandado Juan Carlos Arteaga Díaz

Proceso Verbal – Responsabilidad civil contractual Radicado 05001 31 03 017 2019 00065 01 Demandante Emmanuel Muñetón Monroy Demandado Juan Carlos Arteaga Díaz Providencia Sentencia 180 de 2024 Tema Nulidad del contrato de promesa – restituciones mutuas Decisión Revoca sentencia Magistrada ponente

Martha Cecilia Lema Villada

ANTECEDENTES

1. DEMANDA. Emmanuel Muñetón Monroy presentó demanda frente a Juan Carlos Arteaga Díaz, con las siguientes pretensiones:

“Pretensiones principales

PRIMERA: Que se declare cumplido por parte del promitente comprador, EMMANUEL MUÑETON MONROY e incumplido por parte del promitente vendedor, JUAN CARLOS ARTEAGA DÍAZ, el contrato de promesa de compraventa, y en consecuencia se ordene al señor JUAN CARLOS ARTEAGA DÍAZ, identificado con cédula de ciudadanía número 10’275.097, otorgar y suscribir la escritura pública de compraventa a favor del señor EMMANUEL MUÑETÓN MONROY, identificado con cédula de ciudadanía número 1.037’628.901, de los inmuebles denominado s “EL RECREO” y “LA SONADORA” con matrícula inmobiliaria 018 -073727 y 018-073728 respectivamente de la Oficina de Registro de Marinilla (Ant.)Radicado Nro. 05001310301720190006501

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en día y hora que el despacho indique, en la Notaria 23 del Círculo de Medellín, según lo establecido en el parág rafo de la cláusula quinta del

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en día y hora que el despacho indique, en la Notaria 23 del Círculo de Medellín, según lo establecido en el parág rafo de la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa.

SEGUNDA: Que se autorice a mi prohijado el pago a través de consignación judicial de TRESCIENTOS VEINTIOCHO MILLONES

TRESCIENTOS NOVENTA MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS CON NOVENTA Y NUEVE CENTAVOS ($328’390.651.99), valor faltante del precio.

Pretensiones subsidiarias

CUARTA: En subsidio, solicito señor juez, se le entregue al señor EMMANUEL MUÑETON MONROY el valor entregado hasta la fecha al señor JUAN CARLOS ARTEAGA DÍAZ a título de precio de los bienes prometidos en venta, esto es, la suma de TRESCIENTOS UN MILLONES SEISCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO PESOS CON UN CENTAVO ($301’609.348,01), más la sanción por los intereses a que hubiera lugar y que mientras no sean pagados, se hará uso del derecho de retención que la ley me faculta.

QUINTA: Se le reconozcan y paguen al señor EMMANUEL MUÑETON MONROY, las mejoras útiles realizadas a los inmuebles denominados “EL RECREO” y “LA SONADORA” identificados con matrícula inmobiliaria número 018 -71727 y 018 -73728, respectivamente, de la Oficina de Registro de Marinilla (Ant.), las cuales ascienden a la suma de OCHENTA

Y CUATRO MILLONES CUARENTA Y NUEVE MIL CIENTO SETENTA Y

número 018 -71727 y 018 -73728, respectivamente, de la Oficina de Registro de Marinilla (Ant.), las cuales ascienden a la suma de OCHENTA Y CUATRO MILLONES CUARENTA Y NUEVE MIL CIENTO SETENTA Y DOS PESOS (84’049.172) y que mientras no sean pagadas las relacionadas mejoras útiles, se hará uso del derecho de retención que la ley me faculta (…)”.

El apoderado judicial del demandante -en síntesisfundamentó las pretensiones en los siguientes hechos:

a. El 30(sic) de octubre de 2018 se su scribió contrato de promesa de compraventa en el cual Juan Carlos Arteaga Díaz se obligó a vender a Emmanuel Muñetón Monroy, los lotes de terreno, mejoras y anexidades denominados “ElRadicado Nro. 05001310301720190006501 Página 3 de 29

Recreo” y “La Sonadora” identificados con M.I. No. 018 -073727 y 018 -073728, respectivamente, de la ORIP de Marinilla.

b. El promitente comprador, conocía las limitaciones al dominio que tenían los bienes prometidos en venta, a saber, fideicomiso civil mediante Escritura Pública No. 809 de 6 de abril de 2018 otorgada en la Notaria 02 del Círculo de Envigado y medida cautelar de embargo decretada por el Juzgado 004 Civil del Circuito de Medellín bajo proceso radicado número 2018-241.

c. El precio del negocio fue de $630 000 000 pagaderos en tres fases, en los siguientes términos:

• $198 771 000 “asumiendo el valor adeudado por el promitente vendedor

c. El precio del negocio fue de $630 000 000 pagaderos en tres fases, en los siguientes términos:

• $198 771 000 “asumiendo el valor adeudado por el promitente vendedor

al Fondo Nacional de Garantía”.

• $430 000 000, “asumiendo el valor adeudado por el demandado al Banco de Bogotá”.

• $1 229 000, “valor restante, que sería entregado al señor JUAN CARLOS ARTEAGA DÍAZ al momento de la firma de la escritura pública.”

d. El promitente comprador no tuvo incidencia en acuerdos de pago o cualquier otra figura legal, suscritos entre el promitente vendedor y el Fondo Nacional de Garantías y el Banco de Bogotá, para cumplir con las obligaciones crediticias del demandado y en los plazos pactados entre el promitente vendedor y las entidades a las que debía cumplir con dichas obligaciones. Por tanto, se estipuló en la cláusula tercera del contrato de prome sa de compraventa que en caso de que el señor Arteaga Díaz lograra disminución del valor debido, el promitente comprador le reconocería a este, el equivalente al 80% del valor condonado.

e. Paula Andrea Sánchez Betancur en condición de representante del s eñor Arteaga Díaz el 30 de octubre de 2018 informó al demandante sobre los valores a consignar en el Banco de Bogotá para cumplir con la obligación de $400 000 000 que debía el promitente vendedor. Por lo anterior, el promitente comprador hizo cuatro consi gnaciones que cubrían parcialmente la deuda, sin embargo, según la información suministrada por la representante del demandado, era

000 que debía el promitente vendedor. Por lo anterior, el promitente comprador hizo cuatro consi gnaciones que cubrían parcialmente la deuda, sin embargo, según la información suministrada por la representante del demandado, era necesario cumplir en primer lugar con el crédito ante el Fondo Nacional deRadicado Nro. 05001310301720190006501 Página 4 de 29

Garantías y posterior a la expedición de paz y salvo de dicha entidad, se pagaría el crédito que faltare con el Banco de Bogotá.

f. El accionante ha llevado a cabo mejoras por un valor de $84 049 172 consistente en movimientos de tierra, explanaciones, cercos vivos, cerramientos y demás adecuaciones ten dientes a desarrollar un proyecto inmobiliario en los predios prometidos en venta.

g. El señor Muñetón Monroy canceló un total de $301 609 348,01 de la siguiente manera:

• $52’388.706,20 “pagados a través de consignación en efectivo en el Banco de

Bogotá”.

• $28’884.575,89 “pagados a través de consignación en efectivo en el Banco de

Bogotá”.

• $14’819.400,05 “pagados a través de consignación en efectivo en el Banco de

Bogotá”.

• $5’487.665,87 “pagados a través de consignación en efectivo en el B anco de

Bogotá”.

Sumas que cubrían parcialmente la segunda fase del precio, esto es, $400 000 000 adeudadas por el demandado al Banco de Bogotá. Frente a las obligaciones con el Fondo Nacional de Garantías de un total de $198 771 000 se hicieron dos

Sumas que cubrían parcialmente la segunda fase del precio, esto es, $400 000 000 adeudadas por el demandado al Banco de Bogotá. Frente a las obligaciones con el Fondo Nacional de Garantías de un total de $198 771 000 se hicieron dos pagos, uno el 15 de noviembre de 2018 por valor de $100 000 000 y el segundo el 30 de noviembre de 2018, por un valor de $98 800 000, pagados mediante consignación en efectivo a la cuenta del Fondo Nacional de Garantías en Bancolombia con autorización de Paula Andrea Sánchez Betancur. De igual modo, el señor Muñetón Monroy canceló en efectivo la suma de $1 229 000 al accionado.

h. Una vez estaba pendiente la emisión del paz y salvo del Fondo Nacional de Garantías, el 12 de diciembre de 2018 el demandado envió c omunicación al demandante en que informó la terminación unilateral del contrato de promesa por un presunto incumplimiento del promitente comprador, consistente en la mora enRadicado Nro. 05001310301720190006501 Página 5 de 29

el pago de $268 862 530,04 que debía hacerse el 15 de noviembre de 2018, pese a los requerimientos vía WhatsApp que se había hecho.

1. El demandante el 24 de enero de 2019 verificó que el Juzgado 004 Civil del Circuito de Medellín ordenó levantar la medida cautelar que recaía sobre los inmuebles objeto de promesa. Por lo tanto, la cond ición suspensiva de la promesa se cumplió.

2. CONTESTACIÓN Y DEMANDA DE RECONVENCIÓN. El demandado Juan Carlos Arteaga Díaz, por medio de apoderada judicial, se opuso a las

promesa se cumplió.

2. CONTESTACIÓN Y DEMANDA DE RECONVENCIÓN. El demandado Juan Carlos Arteaga Díaz, por medio de apoderada judicial, se opuso a las pretensiones de la demanda y presentó las “excepciones” que denominó: (i) “nulidad del negocio jurídico” y (ii) “excepción de contrato no cumplido”.

Por otro lado, el accionado formuló demanda de reconvención en que pretendió:

“PRIMERA. Que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre los señores Juan Carl os Arteaga Díaz, promitente vendedor y Emmanuel Muñetón Monroy como promitente comprador, por no haber cancelado el promitente comprador el valor de $268.862.530,4 al Banco de Bogotá correspondiente a la obligación No 355207768, acuerdo suscrito el 30 de o ctubre de 2018 con fecha de pago el 15 de noviembre de 2018.

SEGUNDA. Que se restituya al señor Juan Carlos Arteaga Díaz por parte del demandado Emmanuel Muñetón Monroy los siguientes bienes inmuebles:

a. Un lote de terreno, demás mejoras y anexidades, situado en el Paraje “LA CHAPA”, jurisdicción del municipio de EL PEÑOL (ANTIOQUIA), denominado “EL RECREO”, con una cabida total aproximada, según el antetítulo, de 4.000 metros cuadrados, según constancia expedida por el alcalde que se protocolizó con el título de adquisición…

Inmueble con matrícula inmobiliaria número 018 -73727 de la Oficina de Registro de Marinilla (Antioquia)…Radicado Nro. 05001310301720190006501

adquisición…

Inmueble con matrícula inmobiliaria número 018 -73727 de la Oficina de Registro de Marinilla (Antioquia)…Radicado Nro. 05001310301720190006501 Página 6 de 29

b. Un lote de terreno, demás mejoras y anexidades, situado en el Paraje “LA CHAPA”, jurisdicción del municipio de EL PEÑOL (ANTIOQUIA), denominado “LA SONADORA”, con un área total aproximada, de cinco mil (5.000) metros cuadrados…

Inmueble con matrícula inmobiliaria número 018 -73728 de la oficina de Registro de Marinilla (Antioquia)…

Como fundamento de lo anterior, la apoderada judicial del demandante en reconvención señaló:

a. Mediante promesa de compraventa suscrita el 29 de octubre de 2018, Juan Carlos Arteaga Díaz como promitente vendedor y Emmanuel Muñetón Monroy como promitente vendedor pactaron l a futura compraventa de los inmuebles citados.

b. El promitente comprador sabía que los inmuebles se encontraban embargados en un proceso ejecutivo incoado por el Banco de Bogotá ante el Juzgado 004 Civil del Circuito de Medellín, razón por la cual, se co mprometió a pagar por ambos lotes, la suma de $630 000 000 al Banco de Bogotá, con el fin de cancelar el crédito a su favor para que se terminara el proceso, se desembargara los predios y se otorgara las escrituras públicas.

c. La forma de pago se pactó e n la cláusula tercera y su parágrafo del contrato de promesa de la siguiente forma:

predios y se otorgara las escrituras públicas.

c. La forma de pago se pactó e n la cláusula tercera y su parágrafo del contrato de promesa de la siguiente forma:

• $198 771 000, suma adeudada al Fondo Nacional de Garantía.

• $430 000 000, valor adeudado al Banco de Bogotá.

• $1 229 000, sería entregado a Juan Carlos Arteaga Díaz el día de la firma de la escritura pública de compraventa.

• En caso de que existiera disminución de la deuda por parte del Banco de Bogotá, el promitente comprador reconocería al promitente vendedor el 80% delRadicado Nro. 05001310301720190006501

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valor condonado, los cuales ser ían entregados una vez se obtuviera los respectivos certificados de libertad y tradición por parte del promitente comprador.

d. La firma de la escritura pública de compraventa se suscribiría el día en que se obtuviera por parte del Juzgado 004 Civil del C ircuito de Medellín los oficios de desembargo, en el proceso radicado No. 2018 -00241-00, lo cual, si bien no era una fecha determinada, si era determinable.

e. La apoderada judicial del promitente vendedor llegó a acuerdos de pago con las entidades a las cuales adeudaba dinero. En relación con el Fondo Nacional de Garantías, se acordó que el “22 de octubre de 2018” se pagaría $198 771 000; con el Banco de Bogotá se pactó que respecto a la obligación No. 354735995 se

de Garantías, se acordó que el “22 de octubre de 2018” se pagaría $198 771 000; con el Banco de Bogotá se pactó que respecto a la obligación No. 354735995 se pagaría $52 388 706, frente a la obligac ión No. 5536619999998165-110275097 se pagaría $28 884 575, en cuanto a la obligación No. 4557709999997341110275097 se cancelaría $5 487 665, en lo atinente a la obligación 4746309999996958-110275097 se pagaría $14 819 400, Dineros que serían abonados el 3 0 de octubre de 2018 y, finalmente, en lo relativo a la obligación No. 355207768 el 15 de noviembre de 2018 se pagaría $268 862 530. Para un total de $559 213 878,41.

f. El 30 de octubre de 2018 el promitente comprador pagó al Banco de Bogotá $101 580 348. En cuanto a la obligación con el Fondo Nacional de Garantía, el “22 de octubre de 2018” el promitente comprador no hizo el pago respectivo, por lo que el acuerdo a que se había llegado con dicha entidad se incumplió y se tuvo que rectificar el mismo y éste fue cancelado en dos pagos, el primero por un valor de $100 000 000 el 15 de noviembre de 2018 y el segundo por $98 800 000 el 30 del mismo mes y año.

g. Advirtió que para cancelar la deuda del Banco de Bogotá el 15 de noviembre de 2018 por $268 862 530, era necesario pagar la obligación del Fondo Nacional de Garantía, por lo tanto, al incumplir el acuerdo con esta última entidad, se

g. Advirtió que para cancelar la deuda del Banco de Bogotá el 15 de noviembre de 2018 por $268 862 530, era necesario pagar la obligación del Fondo Nacional de Garantía, por lo tanto, al incumplir el acuerdo con esta última entidad, se incumplió a su vez el convenio con el Banco de Bogotá. Conforme con ello, se configuró el incumplimiento por parte del promitente comprador y en virtud de lo anterior, Juan Carlos Arteaga Díaz decidió no continuar con la negociación de los inmuebles y envió comunicado al correo del demandante principal para informarle sobre la terminación del contrato.Radicado Nro. 05001310301720190006501 Página 8 de 29

h. El 16 de diciembre de 2018 el demandante en reconvención verificó que en los inmuebles se había hecho trabajos de movimiento de tierras, talado de árboles y se promocionaba un proyecto inmobiliario.

1. Finalmente, adujo que su poderdante estuvo allanado a cumplir la promesa de compraventa, pues hizo entrega de los inmuebles, sin embargo, el promitente comprador incumplió porque al momento en que los oficios de desembargo se emitieron, no había hecho el pago respectivo.

3. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN. El deman dante principal y demandado en reconvención Emmanuel Muñetón Monroy notificado por estados de la admisión de la demanda de reconvención, mediante apoderado judicial se opuso y formuló el “medio exceptivo” que definió como: “excepción de obligación cumplida”

4. SENTENCIA: El Juzgado 017 Civil del Circuito de Medellín desestimó las

judicial se opuso y formuló el “medio exceptivo” que definió como: “excepción de obligación cumplida”

4. SENTENCIA: El Juzgado 017 Civil del Circuito de Medellín desestimó las excepciones formuladas por el demandado principal y decidió:

“PRIMERO: Son infundadas y por consiguiente se desestiman las

excepciones de NULIDAD DEL NEGOCIO JURÍDICO Y CONTRATO NO

CUMPLIDO.

SEGUNDO: Se acoge la pretensión primera principal de ordenar por la jurisdicción el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa de inmueble, de fecha 29 de octubre de 2018, en el que se vinculan JUAN CARLOS ARTEAGA DÍAZ, en c ondición de promitente vendedor y EMMANUEL MUÑETON MONROY, en condición de promitente comprador.

TERCERO: Se ordena a ambos contratantes concurrir a otorgar escritura pública de compraventa en la Notaria 23 de Medellín a las tres de la tarde (03:00 P.M.), conforme viene estipulado en el contrato, el día décimo (10) hábil, contado desde la ejecutoria de esta sentencia, lo cual certificará el secretario, o de la notificación por estados del auto de cúmplase lo resuelto por el superior. Lo anterior, en ejecución de la obligación de hacer que origina el contrato de promesa de compraventa descrito.Radicado Nro. 05001310301720190006501

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CUARTO: El contratante -promitente compradorEMMANUEL MUÑETON MONROY, pagará en la fecha de otorgamiento de la escritura

TRESCIENTOS VEINTIOCHO MILLONES TRESC IENTOS NOVENTA

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CUARTO: El contratante -promitente compradorEMMANUEL MUÑETON MONROY, pagará en la fecha de otorgamiento de la escritura

TRESCIENTOS VEINTIOCHO MILLONES TRESC IENTOS NOVENTA MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS CON NOVENTA Y NUEVE CENTAVOS $328’390,651.99, que es el saldo restante del precio de la compraventa. …

SÉPTIMO: JUAN CARLOS ARTEAGA DÍAZ, pagará las costas de este proceso a favor del demandante EMMANUEL MUÑETON MONROY”.

4.1. Como fundamento de lo anterior, el juez determinó que en relación con la excepción denominada nulidad del contrato, esta no se encontraba configurada, toda vez que, según la promesa obrante de folios 3 a 9 del expediente, se evidenciaba que en ésta se estableció la fecha, hora y lugar en que se haría la firma de la escritura pública de compraventa, además, en la cláusula quinta se dispuso que la firma se haría el día en que se obtuviera los oficios de desembargo por parte del Juzgado 004 Civil del Circuito de Medellín, o antes si en la notaría no exigían los certificados de libertad y tradición. En este sentido, concluyó que dicha condición se cumplió el 24 de enero de 2019, fecha en la cual el juzgado en mención libró los oficios de desembargo. Así mismo, indicó que en el proceso quedó demostrado que el texto del contrato fue redactado exclusivamente por la abogada del promitente vendedor, por lo cual, conforme con los artículos 1618 a

en mención libró los oficios de desembargo. Así mismo, indicó que en el proceso quedó demostrado que el texto del contrato fue redactado exclusivamente por la abogada del promitente vendedor, por lo cual, conforme con los artículos 1618 a 1624 del Código Civil, la falta de fidelidad a la voluntad, a la intención y a los móviles para que el contrato produjera efectos, se interpretarán siempre en contra de la parte que redactó el convenio (min. 11:34 y siguientes sentencia).

4.2. Por otro lado, señaló que a folios 51 a 68 del expediente reposaba el acuerdo de pago suscrito entre Juan Carlos Arteaga Díaz y el Banco de Bogotá respecto de la deuda en que se fundaba el embargo de los inmuebles objeto de la promesa; que en cuanto expresamente lo reconoció el demandado y demandante en reconvención, resultaba incontrovertido que el promitente comprador hizo los pagos en ejecución de la promesa el 30 de octubre de 2018 por $101 580 348 y que la última cuota debía pagarse el 15 de noviembre de 2018 por $268 862 530.41, frente a la cual se alegó el su puesto incumplimiento del promitente comprador. De otra parte, consideró que, a folio 69 a 72 del expediente, el demandante en reconvención aportó acuerdo con el Fondo Nacional de GarantíaRadicado Nro. 05001310301720190006501 Página 10 de 29

en que se pactó que el pago de $198 800 000 se haría en dos cuotas, que pagó el señor Muñetón Monroy según consta en folios 12 y 13 del expediente. También consta el pago de $1 229 000 a Juan Carlos Arteaga Díaz como parte del precio

el señor Muñetón Monroy según consta en folios 12 y 13 del expediente. También consta el pago de $1 229 000 a Juan Carlos Arteaga Díaz como parte del precio acordado. Es decir, que en total el demandante principal pagó $301 609 348 y pese a que e l demandado principal alegó que su contraparte incumplió continuamente el acuerdo de pago, podía advertirse que de cara a los comprobantes de pago y a los acuerdos con las entidades financieras, a los cuales les confirió pleno alcance probatorio conforme c onstaban en el plenario, los pagos se hic