TSDJ MED SC - 05001310301820200012103-(19-12-2024)

TEMA: CONTRATO DE VINCULACIÓN DE CESIÓN DE ÁREA - Celebrado el contrato prometido – el de transferencia de dominio; se extingue el de vinculación de área. No se puede invocar el incumplimiento de un contrato que se extinguió con la concurrencia de la voluntad de los contratantes. /

HECHOS: Solicitan los demandantes se declare responsables a: Promotora Laureles S.A.S.; Fideicomiso de Administración inmobiliaria FAI Promotora Laureles y, Credicorp Capital Fiduciaria

S. A. de la violación directa de las normas de protección a consumidores, en razón de las relaciones contractuales derivadas de la vinculación al Fideicomiso de los demandantes. En primera instancia se desestimó las pretensiones de la demanda . Le corresponde a la Sala determinar ¿Agotado el contrato de vinculación de área en un fideicomiso, es posible invocarlo para alegar un incumplimiento y el pago de perjuicios? ¿Es posible el examen de las pretensiones con soporte en el contrato de traspaso …? ¿Están llamadas a prosperar las pretensiones de la demanda?

TESIS: (…) En efecto, un contrato se agota porque se ha cumplido con su objeto, lo que tiene ocurrencia cuando todas las obligaciones que de él emanan se han cumplido por los contratantes; en otros términos, ello implica que, si se invoca como soporte de las pretensiones, éstas quedan comprometidas, por estar soportadas en una relación sustancial inexistente. (…) “El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia– es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “sien do el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio

promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia– es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “sien do el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequ ívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran” (Sentencia de 14 de julio de 1998. Exp.: 4724). (…) La promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla” (Sala de Casación; sentencia del 16 de diciembre de 2013. M.P. Dr. Ariel Salazar Ramírez). (…) Al efecto, el soporte de las pretensiones en esencia, radica en que los parqueaderos que fueron prometidos no son los que se entregaron a los demandantes con las apartamentos, porque no cumplen con las medidas y áreas reglamentarias para los parqueaderos dobles lineales y para los sencillos, lo que conlleva a que si se parquean los dos carros en el doble lineal, el uno detrás del otro, no queda espacio para la utilización de los parqueaderos ubicados al frente; incluso, algunos como sencillos, tampoco cumplen con esas especificaciones de área y medidas. (…) Todo lo cual implica, que los demandantes cuando tomaron la decisión de adquirir las unidades inmobiliarias, previamente tenían el deber de informarse sobre esas características, en especial sobre la cantidad de parqueaderos que requerían, las medidas y áreas de estos que, en esencia, es lo que ha originado las inconformidades que platean en este

esas características, en especial sobre la cantidad de parqueaderos que requerían, las medidas y áreas de estos que, en esencia, es lo que ha originado las inconformidades que platean en este litigio; pues al plenario no se trajo información en ese sentido y, en caso, de que la hubieran recabado; no se precisó cuáles fueron esos requerimientos y si efectivamente, estos se satisfacieron; pues se reitera, en este caso, a pesar de que usufrutuaron los parqueaderos durante cinco (5) meses, luego se allanaron a cumplir el contrato prometido sin ninguna objeción, como se ha venido precisando. (…) Y es que en los proyectos constructivos que se someten a la figura del fideicomiso, las exigencias en cuanto a la determinación de las unidades inmobiliarias prometidas y que serán objeto de otro contrato posterior, se relajan; incluso, con la posibilidad de modificarlo, como en este caso ocurrió con las clausulas insertadas en el contrato de v inculación al proyecto como beneficiarios de área, lo que en la práctica se presta para malos entendidos dando origen a controversias. Para el ponente, sin necesidad de recabar en argumentos porque no es el objeto deesta decisión, no queda duda, que ese c ontrato de vinculación es uno preparatorio de otro; en realidad, constituye un contrato de promesa de compraventa; pero, se elude, bajo el pretexto de otra figura jurídica atípica, porque en muchos casos no se tienen los elementos suficientes para recabar sobre la identidad del objeto prometido, como lo exige el art. 1611 del C. Civil para el contrato de promesa de compraventa y como ampliamente lo ilustra tanto la doctrina como la jurisprudencia y, por la necesidad de impulsar y ejecutar el proyecto con lo s recursos que

contrato de promesa de compraventa y como ampliamente lo ilustra tanto la doctrina como la jurisprudencia y, por la necesidad de impulsar y ejecutar el proyecto con lo s recursos que anticipadamente suministran los futuros adquirentes de esas unidades; quienes en muchos casos se vinculan, confiados en la presencia de las fiduciarias, por su naturaleza jurídica y el papel que están llamadas a desempeñar (…) De lo expuesto se sigue que, las pretensiones de la demanda se negarán y como a esta conclusión arribó la sentencia de primer grado, se impone su confirmación. (…)

M.P: LUIS ENRIQUE GIL MARIN

FECHA: 19/12/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA

ACLARACIÓN DE VOTO: MARTHA CECILIA LEMA VILLADAREPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, diecinueve (19) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso Verbal Radicado 05001310301820200012103 Demandante Astrid Milena Rivera Torijano y otros Demandada Promotora Laureles S.A.S., y otros Providencia Sentencia No.030 Tema Contrato de vinculación de cesión de área. Celebrado el contrato prometido – el de transferencia de dominio; se extingue el de vinculaci ón de área. No se puede invocar el incumplimiento de un contrato que se extinguió con la concurrencia de la voluntad de los contratantes. El estatuto del consumidor también establece obligaciones a cargo del consumidor y que

invocar el incumplimiento de un contrato que se extinguió con la concurrencia de la voluntad de los contratantes. El estatuto del consumidor también establece obligaciones a cargo del consumidor y que debe cumplir. Decisión Confirma Ponente Luis Enrique Gil Marín

I. OBJETO

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia proferida por el JUZGADO DIECIOCHO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD DE MEDELLIN , en este proceso verbal instaurad o por los señores

ASTRID MILENA RIVERA TORIJANO, MERILU DE LOS MILAGROS PÉREZ

RESTREPO, JUAN GUILLERMO CELIS ESCOBAR, LUIS ÁNGEL ZULUAGA

DUQUE Y JOVANA ALEXANDRA MORENO HERNÁNDEZ, LUIS FERNANDO

MAZÓN ARANGO, ANDRÉS FELIPE ECHVERRI ECH EVERRI y SARA ELENA

ECHEVERRI CORREA, LILIANA PATRICIA DEL CASTILLO GALINDO y JOSÉ

ISRAEL BLANDON ARTEAGA , en contra de PROMOTORA LAURELES S.A.S.; FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA FAI PROMOTORA LAURELES y, CREDICORP CAPITAL FIDUCIARIA S.A.Radicado Nro. 050013103001820200012103 Página 2 de 30

II. ANTECEDENTES

Pretensiones: Solicitan los demandantes se declare responsables a: Promotora Laureles S.A.S.; Fideicomiso de Administración inmobiliaria FAI Promotora Laureles y, Credicorp Capital Fiduciaria S. A. de la violación directa de las normas

Laureles S.A.S.; Fideicomiso de Administración inmobiliaria FAI Promotora Laureles y, Credicorp Capital Fiduciaria S. A. de la violación directa de las normas de protección a consumidores, en razón de las relaciones contractuales derivada s de la vinculación al Fideicomiso de los demandantes Astrid Milena Rivera Torijano, Merilu de los Milagros Pérez Restrepo, Juan Guillermo Celis Escobar, Luis Ángel Zuluaga Duque y Jovana Alexandra Moreno H ernández, Luis Fernando Mazón Arango, Andrés Felipe Echeverri Echeverri y Sara Elena Echeverri Correa, Liliana Patricia del Castillo Galindo y José Israel Blandón Arteaga

1. Declarar responsable a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. por violación directa de las normas de protección a consumidores en razón a las relaciones contractuales derivadas de la vinculación al Fideicomiso FAI Promotora Laureles de los señores Frank Henry Sierra Hayer, Javier Adelmo Ramírez Farfán, Liliana María Arango Bedoya, Jonat han Albert Franco Blanco y Guillermo Alberto Vélez

Pastor y Alejandro Vélez Soto.

1. Declarar la ineficacia de la cláusula abusiva contenida en las escrituras públicas descritas en el hecho vigésimo segundo (i) “Declara(n) en paz y salvo al FIDEICOMISO FAI PROMOTORA LAURELES respecto del beneficio que le(s) correspondía en dicho FIDEICOMISO, al igual que declaran (n) CREDICORP CAPITAL S. A. y al FIDEICOMISO a paz y salvo respecto de las instrucciones que le(s) impartió, así como en relación a la transfer encia aquí contenida, en razón a

CAPITAL S. A. y al FIDEICOMISO a paz y salvo respecto de las instrucciones que le(s) impartió, así como en relación a la transfer encia aquí contenida, en razón a que CREDICORP CAPITAL FIDUCIARIA S.A. en su propio nombre y como vocera del FIDEICOMISO cumplieron con lo establecido en los contratos de fiducia, por lo que no existe ni existirá reclamo alguno contra CREDICORP CAPITAL FIDUCIARIA S.A. y/o LOS FIDEICOMISOS por ningún concepto. Por tanto, cualquier reclamación que en el futuro pudiere existir, será dirigida exclusivamente a PROMOTORA LAURE LES S. A. S. de conformidad con lo indicado en el presente instrumento público”.

En consecuencia, solicita las siguientes suplicas :

“1. Condenar de forma solidaria a: (i) Promotora Laureles S.A.S., (ii) Fideicomiso de Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles y (iii) Credicorp CapitalRadicado Nro. 050013103001820200012103 Página 3 de 30

Fiduciaria S.A. a pagar a Astrid Milena River a Torijano la suma de $ 81,036,218 por concepto de perjuicios ocasionados.

“2. Condenar de forma solidaria a: (i) Promotora Laureles S.A.S., (ii) Fideicomiso de Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles y (iii) Credicorp Capital Fiduciaria S.A. a pagar a Merilu de los Milagros Pérez Restrepo la suma de $ 82,812,832 por concepto de perjuicios ocasionados.

de Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles y (iii) Credicorp Capital Fiduciaria S.A. a pagar a Merilu de los Milagros Pérez Restrepo la suma de $ 82,812,832 por concepto de perjuicios ocasionados.

“3. Condenar de forma solidaria a: (i) Promotora Laureles S.A.S., (ii) Fideicomiso de Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles y (ii i) Credicorp Capital Fiduciaria S.A. a pagar a Juan Guillermo Celis Escobar la suma de $ 62,661,549 por concepto de perjuicios ocasionados.

“4. Condenar de forma solidaria a: (i) Promotora Laureles S.A.S., (ii) Fideicomiso de Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles y (iii) Credicorp Capital Fiduciaria S.A. a pagar a Luis Ángel Zuluaga Duque y Jovana Alexandra Moreno Hernández la suma de $ 82,585,546 por concepto de perjuicios ocasionados.

“5. Condenar de forma solidaria a: (i) Promotora Laure les S.A.S., (ii) Fideicomiso de Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles y (iii) Credicorp Capital Fiduciaria S.A. a pagar a Luis Fernando Mazón Arango la suma de $ 75,118,428 por concepto de perjuicios ocasionados.

“6. Condenar de forma solida ria a: (i) Promotora Laureles S.A.S., (ii) Fideicomiso de Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles y (iii) Credicorp Capital Fiduciaria S.A. a pagar a Andrés Felipe Echeverri Echeverri y Sara Elena

de Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles y (iii) Credicorp Capital Fiduciaria S.A. a pagar a Andrés Felipe Echeverri Echeverri y Sara Elena Echeverri Correa la suma de $ 65,497,046 por con cepto de perjuicios ocasionados.

“7. Condenar de forma solidaria a: (i) Promotora Laureles S.A.S., (ii) Fideicomiso de Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles y (iii) Credicorp Capital Fiduciaria S.A. a pagar a Liliana Patricia del Castillo Ga lindo y José Israel Blandón Arteaga la suma de $ 74,579,584 por concepto de perjuicios ocasionados.

“8. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Frank Henry Sierra Hayer la suma de $ 88,290,266 por concepto de perjuicios ocasionados.Radicado Nro. 050013103001820200012103 Página 4 de 30

“9. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Javier Adelmo Ramírez Farfán la suma de $ 84,293,412 por concepto de perjuicios ocasionados.

“10. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Liliana María Arango Bedoya la suma de $ 84,272,948 por concepto de perjuicios ocasionados.

“11. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Jonathan Albert Franco Blanco la suma de $ 83,629,653 por concepto de perjuicios ocasionados.

“12. Condenar a la sociedad Promotor a Laureles S.A.S. a pagar a Guillermo

Franco Blanco la suma de $ 83,629,653 por concepto de perjuicios ocasionados.

“12. Condenar a la sociedad Promotor a Laureles S.A.S. a pagar a Guillermo Alberto Vélez Pastor y Alejandro Vélez Soto la suma de $ 97,202,146 por concepto de perjuicios ocasionados.

“13. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Astrid Milena Rivera Torijano la suma de $ 156,590,546 equivalente a la cláusula penal.

“14. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Merilu de los Milagros Pérez Restrepo la suma de $ 161,032,079 equivalente a la cláusula penal.

“15. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S .A.S. a pagar a Juan Guillermo Celis Escobar la suma de $ 110,653,873 equivalente a la cláusula penal.

“16. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Luis Ángel Zuluaga Duque y Jovana Alexandra Moreno Hernández la suma de $ 160,463,864 equivalente a la cláusula penal.

“17. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Luís Fernando Mazón Arango la suma de $ 141,796,070 equivalente a la cláusula penal.

“18. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Andrés F elipe Echeverri Echeverri y Sara Elena Echeverri Correa la suma de $ 117,742,614 equivalente a la cláusula penal.

“18. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Andrés F elipe Echeverri Echeverri y Sara Elena Echeverri Correa la suma de $ 117,742,614 equivalente a la cláusula penal.

“19. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Liliana Patricia del Castillo Galindo y José Israel Blandón Arteaga la suma de $ 140,448,959 equivalente a la cláusula penal.Radicado Nro. 050013103001820200012103 Página 5 de 30

“20. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A. S. a pagar a Frank Henry Sierra Hayer la suma de $ 163,225,664 equivalente a la cláusula penal.

“21. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Javier Adelmo Ramírez Farfán la suma de $ 153,233,530 equivalente a la cláusula penal.

“22. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Liliana María Arango Bedoya la suma de $ 153,182,370 equivalente a la cláusula penal.

“23. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Jonathan Albert Franco Blanco la suma de $ 151,574,133 equivalente a la cláusula penal.

“24. Condenar a la sociedad Promotora Laureles S.A.S. a pagar a Guillermo Alberto Vélez Pastor y Alejandro V élez Soto la suma de $ 185,505,366 equivalente a la cláusula penal.

“25. Condénese al pago de costas procesales a las sociedades demandadas ”.

Alberto Vélez Pastor y Alejandro V élez Soto la suma de $ 185,505,366 equivalente a la cláusula penal.

“25. Condénese al pago de costas procesales a las sociedades demandadas ”.

Elementos facticos : (archivo 21) Como soporte de las anteriores pretensiones, los demandantes esgrimen los sigu ientes hechos: La sociedad Promotora Laureles S.A.S. desarrolló un proyecto inmobiliario, constituido por 21 apartamentos, 26 unidades de parqueo privadas sencillas, 7 parqueaderos de visitantes y 15 cuartos útiles, denominado “ Edificio Laureles 77 P.H. ”, ubicado en

la carrera 77 No. 34A -24 de la ciudad de Medellín; para el desarrollo del proyecto, la Promotora decidió utilizar como vehículo jurídico y financiero, la figura de la fiducia mercantil, con la sociedad Credicorp Capital Fiduciaria S. A., el cual consta en la escritura pública 5403 del 29 de abril de 20 16 de la Notaría 15 de Medellín , para lo cual constituyó el patrimonio autónomo denominado Fideicomiso Administración Inmobiliaria FAI Promotora Laureles, a cuyo favor se transfirió los inmuebles id entificados con las matrículas inmobiliarias 001 -272236 y 001215558, donde se llevó a cabo la construcción del Edificio Laureles 77.

En el fideicomiso quedó previsto que la Promotora, en calidad de fideicomitente desarrollador, podía vincular terceros a l proyecto, como beneficiarios de área, en virtud de lo cual, inició la comercialización de los futuros inmuebles que serían

En el fideicomiso quedó previsto que la Promotora, en calidad de fideicomitente desarrollador, podía vincular terceros a l proyecto, como beneficiarios de área, en virtud de lo cual, inició la comercialización de los futuros inmuebles que serían construidos y, por esta razón, los demandantes se vincularon al proyecto enRadicado Nro. 050013103001820200012103 Página 6 de 30

calidad de beneficiarios de área, de diferentes apartam entos y parqueaderos para destinarlos para su propia habitación, como se relaciona a continuación:

Beneficiario Apartamento Parqueaderos Frank Henry Sierra Hayer 302 99001/99018 Astrid Milena Rivera Torijano 303 1020 Merilu de los Milagros Pérez Restrepo 402 1015 Javier Adelmo Ramírez Farfán 502 99002/99003 Juan Guillermo Celis Escobar 601 2012 Luis A. Zuluaga y Jovana A. Moreno H. 603 1021 Liliana María Arango Bedoya 702 99019/99020 Luis Fernando Mazón Arango 703 2013 Andrés F. Echeverri E. y Sara E. Echeverri 801 1019 Jonathan Albet Franco Blanco 802 1003/1004 Liliana P. del Castillo y José Israel Blandón 803 2014 Guillermo A. Vélez P. y Alejandro Vélez Soto 903 1001/1002

Los señores Merilu de los Milagro s Pérez Restrepo, Juan Guillermo Celis Escobar, Luis Ángel Zuluaga Duque, Jovana Alexandra Moreno Hernández, Luis Fernando

Los señores Merilu de los Milagro s Pérez Restrepo, Juan Guillermo Celis Escobar, Luis Ángel Zuluaga Duque, Jovana Alexandra Moreno Hernández, Luis Fernando Mazón Arango, Andrés Felipe Echeverri Echeverri, Sara Elena Echeverri Correa, Jonathan Albert Franco Blanco para realizar el pago de los inmuebles adquiridos, utilizaron la figura de leasing inmobiliario, contando en la actualidad con la calidad de locatarios de los predios mencionados y como titulares de los derechos de propiedad, las siguientes entidades: Davivienda S. A. de los apart amentos 402, 601, 603, 703 y 801 y, Bancolombia del apartamento 802, parqueaderos 1003 y 1004 y cuarto útil 102, a quienes convoca al proceso como litis consortes necesarios por activa.

La licencia urbanística para el proyecto, otorgada por el curador ur bano primero de Medellín, autorizó la construcción de 21 unidades de vivienda y 26 parqueaderos sencillos o individuales; no obstante la autorización, a través de los contratos de vinculación al Fideicomiso la Promotora se obligó a transferir parqueaderos dobles lineales a los siguientes beneficiarios de área: Astrid Milena Rivera Torijano (locataria Davivienda) 1020; Merilu de los Milagros Pérez Restrepo (locataria Davivienda) 1015; Juan Guillermo Celis Escobar (locatario Davivienda) 2012; Luis Ángel Zulu aga Duque y Jovana Alexandra Moreno Hernández Locatarios Davivienda) 1021; Luis Fernando Mazón Arango (locatario Davivienda) 2013;Radicado Nro. 050013103001820200012103 Página 7 de 30

Davivienda) 1021; Luis Fernando Mazón Arango (locatario Davivienda) 2013;Radicado Nro. 050013103001820200012103 Página 7 de 30

Andrés Felipe Echeverri Echeverri y Sara Elena Echeverri Corea (locataria Davivienda) y, Juliana Patricia del Socorro Galindo y José Israel Blandón Arteaga 2014.

En el reglamento de propiedad horizontal se describieron los parqueaderos como dobles, cuando estos no cumplen con las características de un parqueadero con esas características; además, no estaban autorizados en la li cencia de construcción, lo que denota la mala fe de la Promotora; en la descripción de los parqueaderos en la escritura pública 17.162 del 20 de noviembre de 2018, de la Notaría 15 del Círculo de Medellín, mediante la cual se constituyó el reglamento de propiedad horizontal, registrada el 22 de enero de 20 10 y, en cada una de las escrituras por medio de las cuales se transfirió a los demandantes los derechos de propiedad de los parqueaderos, se denominaron de manera impropia como parqueaderos dobles lineales.

La promotora incurrió en actos de información o publicidad engañosa al difundir a los compradores que los inmuebles tendrían parqueaderos dobles. Igualmente, los parqueaderos denominados como sencillos no cumplen con las medidas reglamentarias. En el i nforme técnico solicitado a la arquitecta Claudia Ochoa Zuluaga, frente a las celdas o parqueaderos concluyó: “ Según la visita: Las celdas de parqueo localizadas entre muros estructurales, las celdas dobles y las celdas

Zuluaga, frente a las celdas o parqueaderos concluyó: “ Según la visita: Las celdas de parqueo localizadas entre muros estructurales, las celdas dobles y las celdas de los parqueaderos de visitantes NO cumplen la medida reglamentaria expresada en la norma antes mencionada, ya que estas no tiene espacio suficiente para que el conductor maniobre libremente; así mismo es importante expresar que los parqueaderos de visitantes se ven bloqueados por los parqu eaderos dobles. Otras celdas de parqueo que no cumplen con las medidas reglamentarias, son las que están entre columnas, pues el frente de la s celdas en algunas de estas el conductor no tiene como bajarse del vehículo cuando lo estaciona ”.

La inspección de Policía Urbana 11B, inició el proceso por infracción urbanística en contra de la Promotora, por violación del literal (a) numeral 2 del artículo 135 de la Ley 1801 de 2016, por haber construido diferente a lo preceptuado en la licencia, como lo certific a en el reporte de respuesta radicado No. 101910225650, la Dra. Paula Marcela Álvarez – Subsecretaria de la Secretaria de Gestión y Control Territorial del Municipio de Medellín, en los términos que aparecen en la imagen que a continuación se inserta:Radicado Nro. 050013103001820200012103 Página 8 de 30

Que en razón de las anteriores infracciones se han generado traumatismos para los demandantes, porque se han visto en la necesidad de llegar a acuerdos para no usar como dobles los parqueaderos adquiridos, porque de lo contrario, no les es posible aparcar sus vehículos en las celdas que adquirieron; también se han

los demandantes, porque se han visto en la necesidad de llegar a acuerdos para no usar como dobles los parqueaderos adquiridos, porque de lo contrario, no les es posible aparcar sus vehículos en las celdas que adquirieron; también se han generado problemas de circulación en la zona de parqueo lo que causa graves inconvenientes en la vida cotidiana de los residentes.

De otra parte, la Promotora no entregó la zona de lobby con las características que ofreció para el momento de contratar la adquisición de los predios, como se puede constatar en la publicidad realizada.Radicado Nro. 050013103001820200012103 Página 9 de 30

De haber conocido las anteriores circunstancias, los demandantes no hubieran adquirido los apartamentos, toda vez q ue la característica principal en los estratos 5 y 6 es contar con parqueaderos dobles para cada una de las viviendas; estos vicios los conocía y los ocultó la Promotora al momento de suscribir las escrituras públicas, incumpliendo de esta manera con los c ontratos de vinculación que fueron suscritos. Por mandato de los arts. 42 y 43 d la Ley 1480 de 2011 y porque se trata de una relación de consumo, se debió omitir de las mencionadas escrituras públicas, la siguiente declaración de exclusión de responsabili dad: “Declara(n) en paz y salvo al FIDEICOMISO FAI PROMOTORA LAURELES respecto del beneficio que le(s) correspondía en dicho FIDEICOMISO, al igual que declara(n) CREDICORP CA PITAL S.A. y al FIDEICOMISO a paz y salvo respecto de las instrucciones que le(s) impartió, así como en relación a la transferencia aquí

declara(n) CREDICORP CA PITAL S.A. y al FIDEICOMISO a paz y salvo respecto de las instrucciones que le(s) impartió, así como en relación a la transferencia aquí obtenida, en razón a que CREDICORP CAPITAL FIDUCIAR IA S.A. en su propio nombre y como vocera del FIDEICOMISO cumplieron con lo establecido en los contratos de fiducia, por lo que no existe ni existirá reclamo alguno contra CREDICORP CAPITAL FIDUCIARIA S.A. y/o LOS FIDEICOMISOS por ningún concepto. Por lo tanto, cualquier reclamación que en el futuro pudiere existir será dirigida exclusivamente a PROMOTORA LAURELES S.A.S de conformidad con lo indicado en el presente instrumento público ”.

En los contratos de vinculación, las partes de forma expresa no estipularon la fecha para la entrega de los inmuebles objeto de las relaciones de consumo; sin embargo, l a señora Claudia Lopera en la sa la de ventas, mani festó a los adquirientes que se entregarían finalizando el año 2018, lo que concuerda con las fechas estipuladas en los contratos de vinculación al Fideicomiso, para el pago del último valor de los inmuebles; la escrituración de los inmuebles s e debía real izar de manera concomitante con la entrega, pero en razón de que para finales de 2018 la Promotora no había registrado el reglamento de propiedad horizontal que diera lugar a la individualización de los inmuebles; como tampoco, había cancelado la hipoteca sobre el predio de mayor extensión, le era imposible cumplir con esa obligación de hacer, incumpliendo a la vez con lo estip ulado en el art. 756

diera lugar a la individualización de los inmuebles; como tampoco, había cancelado la hipoteca sobre el predio de mayor extensión, le era imposible cumplir con esa obligación de hacer, incumpliendo a la vez con lo estip ulado en el art. 756 del C. Civil. Lo anterior llevó a la promotora a realizar la entrega, pero sólo a título de comodato precario, pues seguía siendo titular del derecho de propiedad sobre el inmueble, incumpliendo con la obligación de realizar la tradici ón.

Los actores recibieron los inmuebles a pesar de que continuaron con las obras de construcción del edifico hasta abril de 2019.Radicado Nro. 050013103001820200012103 Página 10 de 30

Con excepción de la demandante Astrid Rivera Torijano, propietaria del apartamento 303, quien canceló el valor total del inmueble sin hacer uso de crédito bancario; las demás personas optaron por financiar la adquisición de la vivienda, mediante créditos h ipotecarios y leasing habitacional, quienes lo tenían aprobado antes de la entrega material de los inmuebles, en cumplimiento de la cláusula décimo tercera del contrato de vinculación; pero, en algunos casos, por la demora en la escrituración por parte de los sociedades demandadas, algunos de los pretensores se vieron en la obligación de gestionar nuevos créditos ante el vencimiento de los mismos. Pese a que los demandantes cumplieron con sus obligaciones; la principal causa para no transferir el derecho er a la existencia del gravamen hipotecario referido, que se tenía que cancelar antes de realizar la transferencia, obligacion es que incumpliero n las demandadas y que sólo fue cancelado hasta el momento de realizar esa transferencia de cada uno de los inmuebles.

gravamen hipotecario referido, que se tenía que cancelar antes de realizar la transferencia, obligacion es que incumpliero n las demandadas y que sólo fue cancelado hasta el momento de realizar esa transferencia de cada uno de los inmuebles.

Entre la fecha de entrega material y el cumplimiento de la obligación de transferir el dominio, la Promotora tuvo una tardanza en promedio de 5 meses, como lo específica, con la precisión que a la fecha no ha realizado la entrega material de las zonas comunes.

En la cláusula décima de los contratos de vinculación al fideicomiso, entre las partes se pactó una clausula penal equivalente al veinte por ciento (20%) del total de las sumas que los beneficiarios de área se obligaron a entregar al fideicomis o, para el incumplimiento de las obligaciones a cargo de cada uno de los contratantes; adicionalmente, quedó abierta la posibilidad de cobrar la indemnización de perjuicios que se causó a los demandantes en su calidad de consumidores inmobiliarios, por los incumplimientos descritos en la venta de los inmuebles. Para determinar el valor de los perjuicios, los demandantes contrataron los servicios del perito Iván Darío Re strepo, adscrito a la Lonja de P ropiedad Raíz para que determinara: i) el valor actual de los inmuebles y, ii) si existe incidencia o no en el precio por no contar con parqueaderos dobles, para los casos que se vendió un parqueadero sencillo como doble lineal y por las cel das que no cumplen con las medidas reglamentarias; al efecto, el perito determinó (i) que el factor de comercializar, por el hecho de no contar con parqueaderos dobles efectivos se ve

vendió un parqueadero sencillo como doble lineal y por las cel das que no cumplen con las medidas reglamentarias; al efecto, el perito determinó (i) que el factor de comercializar, por el hecho de no contar con parqueaderos dobles efectivos se ve castigado en un ocho por ciento (8%) del precio que fue pagado, (ii) se debe reintegrar la suma de $20’000.000.oo por cada parqueadero sencillo que seRadicado Nro. 050013103001820200012103 Página 11 de 30

vendió como doble lineal, porque se determinó qu