TSDJ MED SC - 05001310302020210015802-(26-10-2023)

TEMA: EL CONTRATO COLIGADO - Modalidad negocial que para alcanzar un determinado objetivo sea necesario celebrar varios actos o negocios jurídicos, que, sin perder su autonomía y características, en no pocas ocasiones, necesitan coordinarse o interrelacionarse entre sí para alcanzar el propósito fijado. / CONTRATO DE PROMESA - La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que la promesa conste por escrito , es de carácter preparatorio y temporal. / LA CONCILIACIÓN - El derecho a la conciliación es una prerrog ativa inviolable, y su consumación hace tránsito a cosa juzgada. / RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL - Se define, en sentido amplio, como la obligación de resarcir el daño causado al acreedor derivada del incumplimiento del deudor de prestaciones originadas en e l negocio jurídico. / PERJUICIOS MORALES DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL - Un reconocimiento de ese tipo está atado a la vulneración directa o indirecta de derechos personalísimos. /

HECHOS: En proceso de incumplimiento contractual, donde buscan los demandantes el pago de perjuicios, decidiendo el a quo estimar parcialmente las pretensiones. Corresponde a la corporación en esta instancia, determinar si de acuerdo a las relaciones contractuales soportes de la acción, se está ante la presencia de “contratos coligados”, además , se resolverá si los demandantes tienen derecho a la respectiva indemnización en virtud del supuesto incumplimiento contractual por parte del accionado.

TESIS: Señala la corte que, en las redes contractuales, a los contratos que las integran no se les mira de forma aislada, sino que debe auscultárseles en función de la conexidad con los otros o del

del accionado.

TESIS: Señala la corte que, en las redes contractuales, a los contratos que las integran no se les mira de forma aislada, sino que debe auscultárseles en función de la conexidad con los otros o del engranaje complejo que conforman, pues sólo con su ejecución conjunta se alcanza la consecución del objetivo perseguido por los contratantes . sin que sea necesa rio que los pactos coligados se celebren por las mismas personas, pues suele suceder que una de ell as interviene en los varios negocios conectados. (…) La característica esencial de la coligación contractual es, como lo adoctrinó la Corte “ la pluralidad negocial, la relació n o coligación teleológica, la unilateriedad y unicidad funcional proyectada en una finalidad común, única, convergente u homogénea orientada a un propósito práctico único no susceptible de realización singular por cada uno de los contratos sino en virtud del conjunto y de todos, sin originar un negocio nuevo, autónomo o único permaneciendo en todo instante la unión de todos”. (…) En cuanto respecta a la causa, la de cada convenio no puede confundirse con la de la operación ju rídica, la cual opera como el far o que, a la distancia, guía la ejecución de todos los actos necesarios para la obtención de la meta . (…) La simple promesa de contrato no es un acto de en ajenación, y por lo mismo su objeto es la perfección del contrato prometido que es necesario no confundir con e l objeto del contrato de ve nta, que es la cosa vendida; puede prometerse la venta de cosa ajena. y, aún más, si l a venta de cosa ajena es válida sin perjuicio de los derechos del dueño mientras no se extingan por prescripción, con mayor razón

vendida; puede prometerse la venta de cosa ajena. y, aún más, si l a venta de cosa ajena es válida sin perjuicio de los derechos del dueño mientras no se extingan por prescripción, con mayor razón lo es la promesa. (…) Por ser la promesa bilateral de celebrar un contrato un negocio jurídico de carácter preparatorio de otro futuro, su existencia es, por esencia, limitada en el tiempo. Al suscribirse la correspondiente Escritura Pública y que honre lo prometido, aquella fenece de cara a las obligaciones que de ella dimane n, pero, no deja de ser un a prueba documental, que cuando habiendo sido legalmente all egada y controvertida al juicio se pueda ignorar, como también es posible que , en la promesa, aparte del negoc io prometido, se generen otras obligaciones. (…) Cuando las partes acuden a señala r un plazo determinado para la celebración del contrato prometido, la verificación d e la vigencia de la promesa se hace expedita y, sobr e todo, la de su cumplimiento o incumplimiento. Pero si en lugar del plazo determinado aquéllas optan, como también es legalmente admisible, por sujetar la referida época a que ocurra un hec ho futuro e incierto, de todas maneras, debe establecerse un momento en que pue da constatarse elacaecimiento de la condición, que es lo que la erige como determinada. (…) Una cosa es un acuerdo incumplido, y otra muy distinta la nulidad del mismo. El incumplimiento de lo pactado, no anula la conciliación. Todo lo contrario, es por la eficacia de la misma que dicha conciliación presta mérito ejecutivo. (…) Para la prosperidad de la pretensión indemnizatoria de origen contractual se deben

conciliación. Todo lo contrario, es por la eficacia de la misma que dicha conciliación presta mérito ejecutivo. (…) Para la prosperidad de la pretensión indemnizatoria de origen contractual se deben satisfacerse los siguientes requisitos o presupuestos axiológicos: a) existencia de un contrato válidamente celebrado; b) incumplimiento de u na o más obligacio nes contractuales, imputable al deudor por dolo o culpa; c) configuración de daño o perjuicio; d) existencia de vínculo de causalidad entre el incumplimiento y el perjuicio sufrido; y, e) que se trate de una conducta antijurídica. (…) El perjuicio moral es un daño autónomo, por lo que no pued e confundirse con el causado al patrimonio, que también tiene su autonomía; y si están clarament e diferenciados, para estimarse el primero ha de probarse fehacientemente la afectación subjetiva, pues su reconocimiento no puede ser una especie de “premio de consolac ión” cuando el i nteresado no hubiera probado el correspondiente perjuicio material.

MP. JOSE OMAR BOHORQUEZ VIDUEÑAS

FECHA: 26/10/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA SALVAMENTO DE VOTO PARCIAL: MARTÍN AGUDELO RAMÍREZTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL

Medellín, veintiséis (26) de octubre de dos mil veintitrés (2023)1

Ref.: Exp.: 05001 31 03 020 2021 00158 02

Magistrado Ponente: JOSE OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS

Proceso: DeclarativoResponsabilidad Contractual.

Ref.: Exp.: 05001 31 03 020 2021 00158 02

Magistrado Ponente: JOSE OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS

Proceso: DeclarativoResponsabilidad Contractual.

Demandantes: OLGA LUCÍA ZAPATA VASCO y otro.

Demandados: ANA SOFÍA RESTREPO MORALES y otro.

1. Los presupuestos axiológicos de la acción contractual son: a) existencia de un contrato válidamente celebrad o; b) cumplimiento del demandante o su disposición para cumplir; c) incumplimiento de una o más obligaciones contractuales, imputable al deudor por dolo o culpa; d) configuración de un daño o perjuicio; e) existencia de un vínculo de causalidad entre el incumplimiento y el perjuicio sufrido; y, f) que se trate de una conducta antijurídica. Satisfechos los anteriores, las pretensiones están llamadas a la prosperidad, en el evento contrario, fracasarán en lo que corresponda.

2. Para obtenerse el efecto jurí dico perseguido, ha de cumplirse con el principio de carga de la prueba, pues las decisiones judiciales se toman conforme las pruebas legal y oportunamente recaudadas.

Revoca la decisión atacada , estima parcialmente la “cosa juzgada”, reconoce parcialment e súplicas, aunque revoca el reconocimiento de resarcimiento por perjuicios morales , en la medida que los mismos no fueron probados dentro de la autonomía que le es propia. Se abstiene de condenar en costas en ambas instancias.

ASUNTO A TRATAR

Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por ambas

fueron probados dentro de la autonomía que le es propia. Se abstiene de condenar en costas en ambas instancias.

ASUNTO A TRATAR

Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por ambas partes, contra la sentencia de primera instancia calendada el veintisiete (27) de octubre de dos mil veintidós (2022), proferida por el JUZGADO VEINTE

CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN.

1 Proyecto presentado el 17 de octubre de 2023, discutido y aprobado -con salvamento parcial del voto-, en sesión del día 24 del mismo mes y año.2 05001 31 03 020 2021 00158 02

ANTECEDENTES

DE LA DEMANDA:

OLGA LUCÍA ZAPATA VASCO y HERNÁN JAIME FRANCO OSPINA, promovieron proceso declarativo en contra de ANA SOFÍA RESTREPO

MORALES y CONSTRUCTORES T.R. ASOCIADOS S.A.S., pretendiendo

frente a los demandados principalmente2:

1. Condenarlos a cumplir el contrato de promesa de compraventa celebrado el 18 de abril de 2017, en lo relacionado con el régimen de propiedad horizontal, y la adecuada y eficiente prestación de los servicios públicos domiciliarios.

2. Condenarlos a dar cumplimiento integral al contrato de construcción de obra civil (a todo costo), como parte integrante del contrato de promesa de compraventa.

3. Condenarlos a dar cumplimiento a la Escritura Pública de venta 6.772 del 8 de junio (aclarada mediante la 8.363 del 13 de julio),

promesa de compraventa.

3. Condenarlos a dar cumplimiento a la Escritura Pública de venta 6.772 del 8 de junio (aclarada mediante la 8.363 del 13 de julio), ambas del 2017 y corrida en la Notaría 15 de Medellín, en lo relacionado con los vicios redhibitorios.

4. Declararlos civil y c ontractualmente responsables de los daños y deterioro, generados por los vicios ocultos en el inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria 029 -37187, ante la inobservancia de lineamientos estructurales y/o urbanísticos, dados

2 Según reforma a la demanda archivo 18ReformaDemandaSubsana20220301.3 05001 31 03 020 2021 00158 02

los defectuosos cimientos, además por la inobservancia del sometimiento al régimen de propiedad horizontal.

Consecuencialmente deprecaron condenar a los accionados al pago de perjuicios así: por concepto de daño emergente $48’471.220,oo; por lucro cesante $100’000.000,oo, y lo que se cause en lo sucesivo; y, por daño extrapatrimonial el equivalente a treinta (30) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (S.M.L.M.V.).

La causa petendi se basó en que el 18 de abril de 2017, entre ANA SOFÍA RESTREPO MORALES quien fungió como promitente vendedora, y OLGA LUCÍA ZAPATA VASCO quien hizo las veces de de promitente compradora, se suscribió contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble

RESTREPO MORALES quien fungió como promitente vendedora, y OLGA LUCÍA ZAPATA VASCO quien hizo las veces de de promitente compradora, se suscribió contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble descrito co mo “lote de terreno número dos”, situado en el Paraje “La Otrabanda”, denominado “El Indial”, del municipio de Sopetrán, predio con cabida de 2.700 metros cuadrados, junto con la casa 11, esta de dos plantas y con área de 188 metros cuadrados.

Que tal ob jeto hace parte de la parcelación “Paisajes del Cauca”, sin que para esa época tuviera matrícula inmobiliaria, y cuyo precio se pactó en $445’000.000,oo.

En esa misma fecha, entre OLGA LUCÍA ZAPATA VASCO como contratante y CONSTRUCTORES T.R. ASOCIADOS S.A .S. como contratista, se suscribió contrato de construcción de obra civil a todo costo (el cual corresponde a la casa que ya figuraba en la promesa)3.

Que el 28 de abril de 2017 se firmó otrosí al contrato de promesa de compraventa, indicándose que los dineros por la administración de la FIDUCIARIA CENTRAL S.A., se cancelarían con lo consignado por la compradora, y se incluirían en el valor total de la negociación.

3 Entre paréntesis fuera del texto de la demanda.4 05001 31 03 020 2021 00158 02

Que la promesa de venta fue perfeccionada mediante la Escritura Pública 6.772 del 8 de junio de 2017 corrida en la Notaría Quince de Medellín, la cual

Que la promesa de venta fue perfeccionada mediante la Escritura Pública 6.772 del 8 de junio de 2017 corrida en la Notaría Quince de Medellín, la cual fue debidamente registrada, pero se aclaró por similar instrumento numerado como 8.363 del 13 de julio siguiente de la misma Notaría, sin registrar; en los cuales figuró como vendedora RESTREPO MORALES, y compradores ZAPATA VASCO y FRANCO OSPINA.

Que el inmueble fue entregado el 20 de diciembre de 2017, sin que se expidiera el certificado técnico de ocupación, y como presentaba defectos de obra, el 21 de diciembre de ese año RESTREPO MORALES como represente legal de CONSTRUCTORES T.R. ASOCIADOS S.A.S. suscribió documento acordando que los demandantes retuvieran la suma de $9’000.000,oo para garantizar la subsanación de las observaciones realizadas a la construcción, lo que debía efectuarse para el 15 de enero de 2018, y una vez se realizaran los ajustes se cancelaría dicho monto.

Que los correspondientes arreglos no se efectuaron, sumados a otros desperfectos que los compradores encontraron una vez habitaron el bien, y que tuvieron que resolver por su cuenta por valor de $12’002.390,oo, con lo que se incumplió la cláusula 6ª del instrumento público.

Que adicionalmente la demandada incumplió con la cláusula relativa a que la parcelación estaría sometida al régimen de propiedad horizontal, con todo lo que ello implica, y que la copropiedad debía estar cercada, con portería 24 horas, y con los servicios y beneficios comunes; y pese que se canceló

la parcelación estaría sometida al régimen de propiedad horizontal, con todo lo que ello implica, y que la copropiedad debía estar cercada, con portería 24 horas, y con los servicios y beneficios comunes; y pese que se canceló el valor para dicho trámite, lo que se efectuó fue un “reloteo” separando el bien del de mayor extensión, pero cobrando cuota de administración, sin que los actores puedan hacer uso de los bienes y zonas comunes.

El bien se entregó y escrituró pero no con: la acordada idoneidad, ni libre de vicios ocultos; se incumplió la promesa al en contrarse pendiente el trámite5 05001 31 03 020 2021 00158 02

del reglamento de propiedad horizontal; y, no hay adecuada prestación de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, pozo séptico y energía eléctrica.

Que los demandados no han ofrecido ninguna garantía (decenal), lo cual es requisito indispensable para la constitución de la fiducia; mientras que los actores tuvieron que asumir el pago de la mano de obra a JUAN DAVID RIVERA MUÑOZ, para que realizara las reparaciones de los faltantes consignados en el acta de entrega, ello por valor de $3’700.000,oo.

Que los faltantes y/o ajustes a reparar son: 1) Sellar ventanas; 2) Construcción canaleta en concreto hasta la portada; 3) “Macizo de andaje de ojo pistillo” puerta de portada; 4) Nivelación de enchape en duchas segundo piso; 5) Cambio llave cocina; 6) Puertas corredizas en vidrio por no

de ojo pistillo” puerta de portada; 4) Nivelación de enchape en duchas segundo piso; 5) Cambio llave cocina; 6) Puertas corredizas en vidrio por no cerrar bien; 7) Cambio pieza piso despicado; 8) Bañera con falta de drenaje; 9) Cuatro duchas “malas”; 10) Cinco sanitarios de mala calidad con mal funcionamiento; 11) Ampliación espacio microondas; 12) Falta de molduras en la isla; 13) Siembra de grama; 14) Árbol en mal estado en la entrada de la casa; 15) Humedad en baño de primer piso; 16) Pérgolas con filtración; 17) Fuga de agua en tubería de cuarto de máquinas de piscina; 18) Garantías por escrito de proveedores y construcción general; 19) Falta de agua en cinco ocasiones; 20) Senderos ecológicos, zonas comunes, zonas deportivas, zonas mixtas; 21) Portería 24 horas; 22) Nivelación gavetas lavamanos alcoba principal; 23) Brillo mesón lavamanos alcoba principal; 24) Rejilla aires acondicionados segundo piso; y, 25) Ampliación espacio para cubierta eléctrica.

Que como vicios ocultos se encuentran:

1. Defectos de construcción. No se tuvieron en cuenta 40 o 50 centímetros de bases impermeabilizadas para iniciar los pisos.6 05001 31 03 020 2021 00158 02

2. Humedades. Por la omisión de las bases impermeabilizadas.

3. Deslizamientos en la zona húmeda de la vivienda.

2. Humedades. Por la omisión de las bases impermeabilizadas.

3. Deslizamientos en la zona húmeda de la vivienda.

4. Licencia de construcción, pues la misma la otorgaron al inmueble con folio 029-18601 y el de los demandantes es el 029-37187.

5. Agua y pozo séptico: achacando incumplimiento del numeral 2° parágrafo 4º del contrato de promesa de compraventa; agregando que como se quedaron sin el servicio de agua hasta por tres meses, tuvieron que regresar a Estados Unidos, y comprar tanque para reserva de 5000 mililitros (sic), aunado que tal líquido es de mala calidad, sucio, lo que les ha causado daños, enfermedades de piel, representándoles más gastos.

Enfatizó que la demandada está vendiendo el servicio de agua de forma ilegal, y que el pozo séptico no cumplía con los parámetros exigidos, sin licencia, ni certificación de vertimientos de agua, por lo que tuvieron que adquirir uno que cumpliera las regulaciones.

6. Energía: Que el contador existente estaba en condición irregular, no se cambió la destinación de industrial a residencial, y por ello tuvieron que cancelar energía en tal calidad por aproximadamente 12 meses.

Incluso, se debió instalar por EPM un nuevo contador, cuyo costo fue asumido por los actores, sin que ello solucione el pr oblema eléctrico de la propiedad, debido al desbalanceo de cargas de circuitos eléctricos.

7. Carreteras: Contrario a la acordado el bien tiene precarias y

de la propiedad, debido al desbalanceo de cargas de circuitos eléctricos.

7. Carreteras: Contrario a la acordado el bien tiene precarias y riesgosas vías de acceso.7 05001 31 03 020 2021 00158 02

8. Contenedor de basuras. Falta de contenderos para basuras y desechos.

9. Cercamiento. Los demandantes tuvieron que efectuar el cercamiento con recursos propios cuando era carga de la demandada según el parágrafo 1º de la cláusula 2ª de la Escritura Pública de “reloteo”.

Que algunas de esas irregularidades se han ido subsanando a costa de los compradores, y otras aún persisten porque económicamente no han tenido forma de remediar; situación que les ha generado sentimientos de angustia, miedo, impotencia y ansiedad.

Que el valor cancelado por dichos arreglos ascendió a $48’471.220,oo, pese a que el objeto social de la demandada es la construcción, por lo que debieron tener conocimiento de esos vicios ocultos, realizando el respectivo estudio del lugar donde se iba a construir, y controlar tal actividad.

Que los demandados son solidariamente responsables en virtud del contrato de promesa de compraventa, la Escritura Pública 6.772 de la Notaría Quince de Medellín, y el contrato de obra civil a todo costo; pues pese a las obligaciones aparentemente diversas, conservan un propósito común, por lo que pueden considerarse sistemáticas y asociadas, y de escindirse se causaría un gran perjuicio.

Que las afectaciones señaladas les han causado a los demandantes

obligaciones aparentemente diversas, conservan un propósito común, por lo que pueden considerarse sistemáticas y asociadas, y de escindirse se causaría un gran perjuicio.

Que las afectaciones señaladas les han causado a los demandantes perjuicios, siendo en la modalidad de daño emergente por $48’471.220,oo debido a los costos de reparación ya asumidos, y en lo sucesivo el gasto por agua potable que tiene un costo de $300.000,oo mensuales, más los gastos que se sigan ocasionando por defectos de construcción.

Que se genera el perjuicio por lucro cesante, porque el interés inicial para adquirir el inmueble era su explotación comercial, tal como se dijo en la Escritura Pública 6.772 , actividad que se ha imposibilitado por las fallas en8 05001 31 03 020 2021 00158 02

las construcció n y en los servicios de acueducto y energía, lo que ha generado pérdidas de aproximadamente $100’000.000,oo por cánones de arrendamiento entre enero de 2018 y abril de 2022, ya que la finca tiene capacidad para 25 personas, y la noche tiene un valor de $1’300.000,oo, considerándose incluso la dificultad por la pandemia.

Que actualmente los actores están adelantando el trámite de conexión de aguas ante CORANTIOQUIA, el que se ha visto truncado porque les exigen paz y salvo de impuesto predial, y en la Oficina de Catastro y la Secretaría de Planeación y Desarrollo de Sopetrán, les informaron que el predio no cuenta con planos de licencia y subdivisión, por lo que no está debidamente

paz y salvo de impuesto predial, y en la Oficina de Catastro y la Secretaría de Planeación y Desarrollo de Sopetrán, les informaron que el predio no cuenta con planos de licencia y subdivisión, por lo que no está debidamente individualizado, razón por la cual no es posible expedir el paz y salvo.

LA CONTRADICCIÓN:

Los demandados en un mismo escrito, admitieron algunos hechos, pero negaron otros, concretamente los referentes a las fallas que se le endilgan; aceptaron la suscripción del contrato de venta y las escrituras públicas mediante las cuales se perfeccionó el contrato.

Señalan que fue la parte demandante la que dificultó que se realizaran las adecuaciones y arreglos pendientes, y que para la fecha de entrega del bien adeudaban $9’000.000,oo, siendo que el valor de las reparac iones se descontó de tal monto; y sobre los electrodomésticos, accesorios y bañera instalados, fueron los convenidos en el contrato, siendo la compradora quien los rechazó. De la construcción de la canaleta, tanque de agua y terraza para el mismo, no estaban contratados.

Que el 17 de octubre de 2019 se conciliaron varias reclamaciones, lo que hace tránsito a cosa juzgada y presta mérito ejecutivo, y ahora las sumas pretendidas son mayores a las allí expresadas, agregando que la instalación9 05001 31 03 020 2021 00158 02

de la ventana fue lo único que realmente faltó, pero ya realizó el arreglo, por lo que las garantías fueron cumplidas en el plazo pactado en la promesa,

de la ventana fue lo único que realmente faltó, pero ya realizó el arreglo, por lo que las garantías fueron cumplidas en el plazo pactado en la promesa, sin que tangan que asumir el costo de los daños causados por el deterioro natural del bien.

Indicaron que se encuentran realizando los trámites para la constitución del reglamento de propiedad horizontal, y por esa misma razón se acordó con los demás compradores, que mientras tal se obtiene se aportaría una cuota para el mantenimiento de las zonas comunes, entre ellas las vías, a lo que los demandantes se negaron; aunado que el cercamiento no fue pactado en el contrato de construcción.

Así, oponiéndose a las pretensiones, presentaron como medios de defensa los que denominaron:

1. “ COSA JUZGADA” : Sustentada en que las diferencias existentes respecto al cumplimiento del contrato, fueron conciliadas el 17 de octubre de 2019 ante el Centro de Conciliación Municipal de Santa Fe de Antioquia, constando en el Acta respectiva en la que se indicó que prestaba mérito ejecutivo y hacía tránsito a cosa juzgada.

2. “INEPTA DEMANDA POR INDEBIDA ESCOGENCIA DEL PROCESO ”: Diciendo que debió presentarse un proceso ejecutivo para hacer cumplir lo acordado en la audiencia de conciliación y no un trámite declarativo.

3. “FRAUDE PROCESAL (ART. 453 C. PENAL)” . Sosteniendo que los demandantes con el fin de hacer incurrir en error a la judicatura, han ocultado el documento contentivo del Acta de conciliación donde se resolvieron las pretensiones que ahora se reclaman, lo que se convierte

demandantes con el fin de hacer incurrir en error a la judicatura, han ocultado el documento contentivo del Acta de conciliación donde se resolvieron las pretensiones que ahora se reclaman, lo que se convierte en impedimento para que se inicie un nuevo trámite.10 05001 31 03 020 2021 00158 02

4. “AUSENCIA DE CAUSA PARA PEDIR ”. Fundamentada en que la obligación de entrega del inmueble en las condiciones pactadas en la promesa de compraventa y en la escritura pública que la per feccionó, fueron cumplidas por los demandados.

5. “INEXISTENCIA DE LAS OBLIGACIONES RECLAMADAS”.

Consecuencia de la anterior, ya que se han cumplido todas las obligaciones adquiridas en el contrato, no existiendo carga pendiente para los demandados.

6. “TEMERIDAD Y MALA FE DE LA PARTE DEMANDANTE”. Indicando que la actitud de la accionante encaja en los supuestos de los numerales 1 y 3 del artículo 79 procesal, que incluso daría lugar a la compulsa de copias para una investigación penal.

7. “PRESCRIPCIÓN Y CADUCIDAD”. Manifestando que se utilizó el procedimiento incorrecto, y se ocultó un documento que había puesto fin al litigio.

8. “LA INNOMINADA”. Cualquier excepción que se pruebe.

Igualmente objetaron el juramento estimatorio en los términos del artículo 206 del C. G. del P..

Los demandados presentaron demanda de reconvención, pero esta fue objeto de rechazo.

Igualmente objetaron el juramento estimatorio en los términos del artículo 206 del C. G. del P..

Los demandados presentaron demanda de reconvención, pero esta fue objeto de rechazo.

DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:11 05001 31 03 020 2021 00158 02

Después de hacer precisiones conceptuales sobre la responsabilidad civil contractual y los presupuestos para su prosperidad derivada de la promesa de compraventa, señaló que con la demanda se allegó contrato de tal laya así como contrato de construcción de obra civil a todo costo, celebrado este entre ZAPATA VASCO y CONSTRUCTORES T.R. ASOCIADOS S.A.S., como contratista, en cuya cláusula 4ª se dice que es parte integral del contrato de promesa de compraventa.

Igualmente obra la Escritura Pública 6772 del 8 de junio de 2017, mediante la cual se dividió el inmueble con folio 029-36765, y se le transfirió por venta a los demandantes uno de los lotes al que le sería asignada la matrícula por la Oficina de Registro; también se aportó la Escritura 8363 del 13 de julio de 2017, donde se aclara que el folio de matrícula primario es el 029-36765 y no el 029-35746, y que la matrícula al lote dado en venta es la 029-37187.

Respecto al incumplimiento contractual de la demandada y cumplimiento de la demandante, se tiene que no hubo acta de entr ega de la construcción, pero en el acuerdo de pago y garantía suscrito el 21 de diciembre de 2017,

Respecto al incumplimiento contractual de la demandada y cumplimiento de la demandante, se tiene que no hubo acta de entr ega de la construcción, pero en el acuerdo de pago y garantía suscrito el 21 de diciembre de 2017, las partes acordaron retener a favor de los compradores la suma de $9’000.000,oo, con el fin de garantizar el cumplimiento de las observaciones y ajustes a la obra, concediéndose plazo hasta el 15 o 18 de enero de 2018, y allí se tiene un listado de observaciones.

Que el Acta de conciliación del 17 de octubre de 2019 no contiene obligaciones claras a plazos determinados, y por esa razón no presta mérito ejecutivo.

Que si bien los faltantes y omisiones no se satisficieron dentro del término establecido en el acuerdo, la parte demandante en el interrogatorio admitió que fueron subsanadas paulatinamente por la demandada, y que de los $9’000.000,oo lo único qu e no fue aclarado fue el pago por concepto de bañera nueva porque la demandada quedó de entregarle el recibo; no12 05001 31 03 020 2021 00158 02

obstante, con la contestación a la demanda se allegó certificación de la empresa fabricante con lo que se demostró que tal elemento era nuevo, por lo que no se acreditó el correspondiente incumplimiento.

En esos términos, no se encuentra configurado incumplimiento del contrato de promesa de compraventa ni el de obra civil.

Que respecto a la reserva de los $9’000.000,oo para subsanar los vicios ocultos que presentara el inmueble, se tiene que en el acuerdo de pago y

de promesa de compraventa ni el de obra civil.

Que respecto a la reserva de los $9’000.000,oo para subsanar los vicios ocultos que presentara el inmueble, se tiene que en el acuerdo de pago y garantía se estableció que dichos arreglos se harían hasta por esa suma, por lo que no existe nexo causal entre las erogaciones que superan ese monto y el supuesto incumplimiento de la sociedad demandada.

Respecto a los vicios ocultos de la cosa señalados en el hecho 14 de la reforma a la demanda, si bien el artículo 1923 del C.C. señala como término de prescripción el de un año contado desde la entrega, y en este habrían transcurrido tres para el momento de presentación de la demanda, no podrá declararse tal excepción porque el objeto de esa acción es la rescisión del contrato o la rebaja del precio, y en este evento se pretende el cumplimiento con pago de perjuicios, y en ese sentido opera el término prescriptivo ordinario.

Sobre el dictamen pericial con el que la parte actora pretende probar los daños, para su reconocimiento es presupuesto que se demuestre el incumplimiento y el nexo causal con el daño, lo que en las presentes no sucedió, porque no se acreditaron los supuestos defectos constructivos de la obra mediante profesional idóneo, no siéndolo los testigos.

Además, y en la misma línea, el ingeniero civil RODRIGO BOLIVAR que fue el calculista de la obra, dijo que esta cumplía con el Código Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes, que se realizó el correspondiente estudio de suelos, y que las humedades obedecen al mantenimiento regular13 05001 31 03 020 2021 00158 02

Construcciones Sismo Resistentes, que se realizó el correspondiente estudio de suelos, y que las humedades obedecen al mantenimiento regular13 05001 31 03 020 2021 00158 02

que se debe realizar en los inmuebles. Dijo que los planos de la vivienda fueron aprobados por Planeación y la Curaduría, y que la obra era estable.

Que la aprobación de la licencia es la 142 del 15 de diciembre de 2016, con la Resolución LP de mayo de 2019 s e concedió licencia de parcelación, y ya con la Resolución 003 del 26 de abril de 2021 se autorizó la constitu