TSDJ MED SC - 05266310300120210036101-(29-10-2024)

TEMA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO - Cuando en la promesa se pacta el cumplimiento anticipado de prestaciones que son propias del contrato prometido, el incumplimiento de estas traduce incumplimiento de la promesa y da lugar a que el contratante cumplido opte por cualquiera de las posibilidades previstas por el artículo 1546 C.C. /

HECHOS: La señora (JTB) formuló demanda de resolución de promesa de contrato de compraventa por incumplimiento de las demandadas (IAT y MJAT), a quienes pide condenar en perjuicios

(cláusula penal) con fundamento en hechos que así se compone: la demandante como promitente vendedora y las demandadas como promitentes compradoras, prometiero n vender y comprar inmueble; se pactó cláusula penal por incumplimiento de las demandadas por valor igual al doble de las arras convenidas; el 8 de octubre de 2019, la demandante compareció a la Notaría Cuarta de Medellín, lo que no hicieron las demandadas, incumpliendo así las obligaciones ; también pactaron que, de no cumplirse las obligaciones las demandadas, en un término de cinco días contados a partir de entonces, devolverían el inmueble, del cual ya detentaban la tenencia material, lo que aún no han cumplido; que en razón del incumplimiento, la demandan te ha dejado de percibir los frutos civiles. Para el despacho de primera instancia quedó probado el incumplimiento de las demandadas, no solo no transfirieron el bien con que cubrirían parte del precio convenido, sino que tampoco fueron a la notaría a llevar el cheque, por lo que adujo que todas las razones que se expresaron no justifican su inasistencia y que queda demostrado el incumplimiento trascendental de las

fueron a la notaría a llevar el cheque, por lo que adujo que todas las razones que se expresaron no justifican su inasistencia y que queda demostrado el incumplimiento trascendental de las demandadas. El problema jurídico que debe resolver la Sala, ¿Es contratante incumplida la demandante por encontrarse vigentes para el 8 de octubre de 2019, las medidas cautelares qu e pesaban sobre el inmueble prometido en venta? o, ¿ el levantamiento de tales medidas debía cumplirse para el 8 de diciembre de 2019, fecha convenida para solemnizar el contrato.?

TESIS: Conforme a la literalidad del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la promesa de celebrar un contrato obliga solo en tanto reúna los siguientes requisitos: 1 Que conste por escrito; 2 Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las ley es declaran ineficaces por no satisfacer las exigencias del artículo 1502 C.C.; 3 Que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido; y, 4 “que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. (…) Como bien lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia, busca que la promesa no sea fuente de disputas por no saberse a ciencia cierta a qué se obligaron los contratantes. “Pero ha se ñalado igualmente que el requisito de la determinación del contrato, no tiene el alcance de exigir la presencia en el convenio preparatorio de todos los elementos que debe contener una escritura pública si el contrato prometido ha de pasar por ella y sólo falte esa formalidad, pues ni una lectura literal del numeral 4°

preparatorio de todos los elementos que debe contener una escritura pública si el contrato prometido ha de pasar por ella y sólo falte esa formalidad, pues ni una lectura literal del numeral 4° del artículo 89 de la ley 153 de 1887, permite concluir que únicamente ha de hacer falta el otorgamiento de la escritura y que todo lo demás incluido el texto de la minuta respectiva deba estar ya puntualizado des de el precontrato . (…) “Incluso la interpretación meramente literal del numeral 4° del artículo 89 antedicho conduce a entender que la norma enfatiza en la determinación del contrato prometido (“Que se determine de tal suerte el contrato”) y no en la determinación del contenido exacto y definitivo de la escritura pública o en general del texto que habrá de materializarlo, cualquiera que sea su forma de expresión, a la que tangencial e indirectamente alude el precepto cuando destaca que debe faltar tan solo el agotamiento de la formalidad legal (“que para perfeccionarlo solo falte … las formalidades legales”). (…) “De suerte que pretender que estén presentes en la promesa todos los datos que apuntan a la absoluta especificación del bien raíz, incluso los supletorios como la matrícula inmobiliaria, o los complementarios como la referencia catastral de la finca y la indicación del título de adquisición del promitente vendedor, los cuales en la escritura pública sí que deben figurar, es ni m ás ni menos que trasladar al contrato decompraventa los requisitos que el estatuto de notariado exige de las escrituras, sin que haya texto expreso que así lo imponga para el contrato preliminar y preparatorio, como lo es la promesa”. (SC004-2015 R n.° 25843 -31-03-001-2006-00256-01). (…) al señalar la ubicación y nomenclatura

expreso que así lo imponga para el contrato preliminar y preparatorio, como lo es la promesa”. (SC004-2015 R n.° 25843 -31-03-001-2006-00256-01). (…) al señalar la ubicación y nomenclatura oficiales de la Unidad Inmobiliaria Cerrada de la cual hace parte el lote y casa prometidos en venta (cuyos linderos específicos fueron descritos), no es posible confundirlo con otro, pues dados los principios que rigen el aludido sistema, no existe en el Municipio de Sabaneta otra edificación con esas características de ubicación y nomenclatura. Para abundancia se señaló el número de matrícula inmobiliaria del bien objeto material de la promesa. De suerte que es por estas razones, no porque no sea necesario identificar el globo mayor del cual hace parte la unidad inmobiliaria prometida en venta, que para el caso se estima satisfecho el requisito exigido en su numeral 4º por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. (…) Ninguna duda queda entonces, como bien lo entendió la funcionaria de primera instancia, que la obligación de la promitente vendedora de tener el inmueble libre de gravámenes, embargos y limitaciones al dominio habría encontrarse satisfecha para el momento de suscribir la escritura púb lica que solemnizare el contrato prometido. No antes, no para el 8 de octubre de 2019 como infundadamente lo afirma el apelante. Para esta fecha y conforme al Parágrafo Uno del literal a) de la Cláusula Cuarta, eran las promitentes compradoras quienes debían comparecer a la Notaría Cuarta del Círculo de Medellín a suscribir la respectiva escritura pública para transferir a la promitente vendedora el predio rural ubicado en el Municipio de Sopetrán y que

comparecer a la Notaría Cuarta del Círculo de Medellín a suscribir la respectiva escritura pública para transferir a la promitente vendedora el predio rural ubicado en el Municipio de Sopetrán y que se tomaba como parte del pago del precio, exhibiendo “los paz y salvos de catastro y valorización y el certificado de libertad expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sopetrán libre de cualquier gravamen, embargo o limitación del dominio…” (…) No sobra recordar que aunque la obligación que naturalmente surge de un contrato de promesa de compraventa es DE HACER y pesa a cargo de ambos contratantes, pues ambos deben comparecer en la fecha y hora convenidas a suscribir la escritura pública que solemnice el contrato prometido, uno en calidad de vendedor y el otro en calidad de comprador, siendo las obligaciones de pagar el precio y entregar la cosa propias del contrato de compraventa y no del de promesa, no es menos cierto que pueden los contratantes en ejercicio de su autonomía pactar que s e cumplan anticipadamente obligaciones propias del contrato prometido, caso en el cual ha de honrarse el convenio en los términos pactados, conforme al artículo 1602 del Código Civil. De ahí que la inobservancia de tales obligaciones, esto es, de la entrega anticipada del bien prometido en venta o del pago anticipado (total o parcialmente) del mismo, traducen incumplimiento contractual del contrato de promesa, que habilita al contratante cumplido las opciones previstas por el artículo 1546 C.C. (…) De suerte que habiendo cumplido la promitente vendedora su obligación de entregar materialmente el bien prometido en venta toda vez que las promitentes compradoras lo dieron por recibido a la fecha de celebración de la promesa, habida consideración de que para entonces ya lo detentaban por haber ingresado varios meses

promitente vendedora su obligación de entregar materialmente el bien prometido en venta toda vez que las promitentes compradoras lo dieron por recibido a la fecha de celebración de la promesa, habida consideración de que para entonces ya lo detentaban por haber ingresado varios meses antes en calidad de arrendatarias, y no habiendo cumplido las últimas el pago (parcial) anticipado conforme al “orden prestacional” convenido, se abre paso la pretensión resolutoria, como lo concluyó la señora juez a-quo. (…)

MP: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA

FECHA: 29/10/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIAM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CUARTA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, veintinueve (29) de octubre de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso: Verbal – Resolución de contrato Radicado: 05266310300120210036101

Demandante: Juanita Toro Blanco Demandado: Isabela Angulo Trujillo y/o Providencia: Sentencia nro. 191

Tema: Ley 153 de 1887, artículo 89: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: (…) 4a. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrat o prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.

que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrat o prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado. (…)”. — Alcances. Cuando en la promesa se pacta el cumplimiento anticipado de prestaciones que son propias del contrato prometido, el incumplimiento de estas traduce incumplimiento de la promesa y da lugar a que el contratante cumplido opte por cualquiera de las posibilidades previstas por el artículo 1546 C.C.

Decisión: Confirma

Magistrada Ponente: Piedad Cecilia Vélez Gaviria

Procede la Sala Cuarta de decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante inicial contra la sentencia emitida en audiencia del pasado 24 de abril, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Envigado, en el proceso de la referencia.

ANTECEDENTES

Juanita Toro Blanco formuló demanda verbal de resolución de promesa de contrato de compraventa por incumplimiento de las demandadas Isabella Angulo Trujillo y Maria José Angulo Trujillo, a quienes pide además condenar en perjuicios (cláusula penal) con fundamento en hechos que así se compendian:Radicado nro. 05266310300120210036101 Página 2 de 24

Que el 24 de septiembre de 2019, la demandante como promitente vendedora y las demandadas como promitentes compradoras, pr ometieron en su orden vender y comprar el inmueble distinguido con la Matrícula Inmobiliaria No. 001-880524 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur, especificado

demandadas como promitentes compradoras, pr ometieron en su orden vender y comprar el inmueble distinguido con la Matrícula Inmobiliaria No. 001-880524 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur, especificado por sus linderos, que se corresponde con el Lote 15 y casa nú mero 15, que hace parte de la URBANIZACIÓN CORTIJO DE SAN JOSÉ ETAPA II PROPIEDAD HORIZONTAL, Unidad Inmobiliaria Cerrada, ubicada en la calle 77 Sur, Nro. 34-140 de Sabaneta.

Que el precio estipulado fue la suma de $800’000.000, pagaderos así: $270’000.000 el 8 de octubre de 2019 a las 3 pm en la Notaría Cuarta del Círculo de Medellín, representados en un inmueble rural distinguido con la M.I. No.029 -32552 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sopetrán; $103’200.000 mediante cheque de gere ncia que se entregaría en la misma fecha y hora; $400’000.000 mediante cheque de gerencia el día 9 de diciembre de 2019 a las 3 pm en la Notaría Cuarta del Círculo de Medellín, fecha y hora en que además se suscribiría la escritura pública que solemnizaría la compraventa prometida. Además pactaron arras por valor de $26’000.000, que la demandante declaró recibidas a la firma del contrato de promesa de compraventa.

Que se pactó cláusula penal por incumplimiento de las demandadas por valor igual al doble de las arras convenidas, es decir, $52’000.000.

contrato de promesa de compraventa.

Que se pactó cláusula penal por incumplimiento de las demandadas por valor igual al doble de las arras convenidas, es decir, $52’000.000.

Que el 8 de octubre de 2019 a las 3 pm, la demandante compareció a la Notaría Cuarta de Medellín, lo que no hicieron las demandadas, incumpliendo así las obligaciones adquiridas.

Que también pactaron las contr atantes que, de no cumplirse las obligaciones que habrían de satisfacer el 8 de octubre de 2019 a las 3 pm en la Notaría Cuarta de Medellín, las demandadas, en un término de cinco días contados a partir de entonces, devolverían el inmueble prometido en ven ta, del cual ya detentaban la tenencia material, lo que aún no han cumplido.

Que en razón del incumplimiento de las demandadas, la demandante ha dejado de percibir los frutos civiles (arrendamientos) del inmueble objeto del litigio, que a la fecha de la demanda ascienden a $91’871.318, y los que se sigan causando hasta cuando el inmueble sea devuelto por las demandadas.Radicado nro. 05266310300120210036101 Página 3 de 24

Notificadas las demandadas contestaron admitiendo algunos hechos, negando otros y diciendo no constarles algunos, para terminar oponiéndo se a las pretensiones. Cuestionan el entendimiento que hace la demandante de la cláusula sexta del contrato, pues lo realmente pactado fue una multa de valor igual al entregado como arras, es decir, si el incumplimiento fuere de las promitentes compradoras estas perderían las arras; y si fuere por la promitente vendedora, esta

sexta del contrato, pues lo realmente pactado fue una multa de valor igual al entregado como arras, es decir, si el incumplimiento fuere de las promitentes compradoras estas perderían las arras; y si fuere por la promitente vendedora, esta devolvería el doble de lo recibido.

Aseveran que para el 8 de octubre de 2019 no se presentaron a la Notaría Cuarta del Círculo de Medellín porque en comunicación previa con la deman dante decidieron aplazar la cita, pues los pagos que habrían de hacerse en aquella fecha no se podían realizar porque la demandante desde el comienzo obró de mala fe al obligarse a que entregaba el inmueble saneado de todo tipo de embargos, no obstante lo cual para aquella fecha el bien prometido en venta soportaba y sigue soportando diferentes embargos.

Afirman de otro lado que han manifestado a la demandante su deseo de devolverle el inmueble y resolver el contrato de “compraventa”, previa devolución de los capitales abonados a ella y su señor padre, por diferentes conceptos como abonos a capital, pagos de administración, arreglos y mejoras locativas de la copropiedad, pago de honorarios de abogados y créditos hechos a las facturas de servicios públicos.

Finalmente afirman que la escritura pública no se otorgó en la fecha convenida, 9 de diciembre de 2019 porque la demandante expresó verbalmente en varias ocasiones que si no se realizaba el negocio por $1.200’000.000, ella no asistiría a firmar la escritu ra y también se negaría a recibir el dinero y lote pactados en el referido contrato de compraventa (sic).

ocasiones que si no se realizaba el negocio por $1.200’000.000, ella no asistiría a firmar la escritu ra y también se negaría a recibir el dinero y lote pactados en el referido contrato de compraventa (sic).

Adicionalmente las demandadas formularon demanda de reconvención en contra de la inicial demandante, deprecando la resolución del contrato por incump limiento de la promitente vendedora, quien debe ser condenada a devolverles los dineros abonados en razón del contrato, tanto a ella como a su señor padre José Toro Gómez, por diferentes conceptos como abonos al pago de la “compraventa”, pagos de administr ación, arreglos y mejoras locativas de la copropiedad, pago de honorarios de abogados y créditos hechos a las facturas de servicios públicos,Radicado nro. 05266310300120210036101 Página 4 de 24

intereses y cláusula penal, por un total de $285’600.000, amén de los perjuicios de daño emergente y lucro cesante sufridos por las reconvinientes en razón del incumplimiento de la demandada en reconvención, a justa tasación de peritos.

Frente a la demanda de reconvención se pronunció la reconvenida oponiéndose a las pretensiones, precisando que se obligó a entregar el inmueble libre de gravámenes, embargos y pleitos pendientes, al momento de transferir el dominio, al cual nunca se llegó por incumplimiento de las promitentes compradoras, ahora demandantes en reconvención.

Agregó que, si las reconvinientes celebraron un contrato de promesa de compraventa con el señor José Toro y éste les incumplió, deberán acudir a los

demandantes en reconvención.

Agregó que, si las reconvinientes celebraron un contrato de promesa de compraventa con el señor José Toro y éste les incumplió, deberán acudir a los mecanismos judiciales pertinentes para resolver su conflicto, pero aquí la discusión es el incumplimiento del contrato celebrado entre la demandante ini cial y las demandadas. Terminó planteando a manera de excepciones las que denomina: “Inexistencia de incumplimiento contractual en cabeza de Juanita Toro Blanco; Nemo auditur propriam turpitu dinem allegans; Falta de causa para pedir; Mala fe del demandante” y la “genérica”.

LA SENTENCIA

Agotado el trámite pertinente, en audiencia celebrada el día 8 de abril del calendario que avanza, el juzgado profirió sentencia partiendo de plantearse como problema jurídico si quedaron probados los elementos axiológicos de la pretensión que, de no prosperar, se entraría a analizar lo que corresponde a la demanda de reconvención.

Se refirió luego a la resolución de contrato, aludiendo a los artículos 1602 y 1546 del Código Civil, que establece la condición resolutoria tácita como facultad a favor del contratante cumplido de pedir la resolución o el cumplimiento, más indemnización de perjuicios; la Corte ha dicho que se requiere el cumplimiento de sus compromisos por quien reclama. En ese orden, puede solicitar se solo por el contratante cumplido o que estuvo presto a hacerlo. De otra parte, se tiene decantado que se requiere 1) acreditar la existencia de un contrato bilateral; 2) que quien demande sea cumplido o que se allanó a cumplir; 3) que exist a un

contratante cumplido o que estuvo presto a hacerlo. De otra parte, se tiene decantado que se requiere 1) acreditar la existencia de un contrato bilateral; 2) que quien demande sea cumplido o que se allanó a cumplir; 3) que exist a un incumplimiento culposo y significativo por parte del demandado.Radicado nro. 05266310300120210036101 Página 5 de 24

Advirtió que tratándose como en este caso de un contrato de promesa de compraventa, hay que tener en cuenta que cumpla los requisitos previstos por el art. 89 de la Ley 153 de 1887, pues la falta de alguno de e stos lleva a la nulidad absoluta del contrato.

Ya refiriéndose al caso concreto en cuanto a la demanda principal, expresó: el contrato es una promesa de compraventa suscrita el 24 de septiembre de 2019, donde la demandante prometió transferir a título de venta a las demandadas, el derecho de dominio y posesión de la casa 15, ubicada en la manzana H de la Urbanización Cortijo de San José, etapa 2, ubicada en la calle 77 Sur, Numero 34140, Sabaneta, M.I. 001-880524 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur.

La promitente vendedora se obligó a transferir libre de hipotecas, embargos, y en general todo gravamen o limitación al dominio. A la firma de la promesa se adeudaban $89’000.000 por concepto de cuotas de administración, de los cuales la promitente vendedora asumiría $59’000.000 y las compradoras $30’000.000

general todo gravamen o limitación al dominio. A la firma de la promesa se adeudaban $89’000.000 por concepto de cuotas de administración, de los cuales la promitente vendedora asumiría $59’000.000 y las compradoras $30’000.000 cancelados en dos cuotas, la primera el día 8 octubre de 2019 en la Notaría Cuarta de Medellín a las 3pm, y la segunda el 9 de diciembre de 2019 en la Notaría Cuarta de Medellín, al momento de firmar a escritura pública de transferencia del inmueble prometido en venta.

Desde la suscripción de la promesa, las promitentes compradoras dijeron contar con la tenencia del bien, porque habían ingresado al mismo en calidad de arrendatarias desde el 1 de febrero de 2019.

Se pactó la suma de $800’000.000 como precio y $30’000.000 adicionales como cuotas de administración, lo cual se pagaría en la siguiente forma: $270’000.000 representados en un inmueble rural con M -I. 02932552 de la Oficina Registro de Instrumentos Públicos de Sopetrán; $103’200.000 mediante cheque de gerencia, el mismo día en que se firmaría la escritura transfiriendo el inmueble de Sopetrán en favor de Juanita Toro; además del pago de la primera parte de las cuotas de administración asumidas; y $ 400’000.000 el 9 de diciembre de 2019 a través de cheque de gerencia; y para completar el precio, $26’800.000 en calidad de arras, suma esta que se entregó el 24 de septiembre de 2019, así como pagar el saldo de

cheque de gerencia; y para completar el precio, $26’800.000 en calidad de arras, suma esta que se entregó el 24 de septiembre de 2019, así como pagar el saldo de las cuotas de administración, $15’000.000 el 9 de diciembre de 2019. Juanita Toro,Radicado nro. 05266310300120210036101 Página 6 de 24

por su parte, se obligó a transferir el inmueble prometido, en la Notaría Carta de Medellín, el 9 de diciembre de 2019, 3 P.M.

El contrato es válido, y así lo reconoci eron las partes en las diferentes etapas procesales, como un contrato válido. Esta promesa ha sido definida como un contrato preparatorio. Se requiere que la promesa conste por escrito, cumpliendo además los restantes requisitos señalados por la norma. El segundo requisito es que el contrato no sea de aquellos que la ley estima ineficaces por no reunir los requisitos de ley. El tercer requisito es que la promesa fije la época en que ha de otorgarse el contrato prometido, lo que aquí se satisfizo; el cuarto es que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales, lo que aquí también se cumplió, el inmueble fue debidamente especificado. Advirtió en este punto que algunas salas de decisión del tribunal consideran que tratándose de bienes sometidos a régimen de propiedad horizontal, también debe determinarse ese fundo mayor, so pena de ser ineficaz , pero como el criterio no es unánime, el juzgado se aparta del mismo, y estima que aquí es suficiente la determinación del apartamento o casa, se indicó su número de

horizontal, también debe determinarse ese fundo mayor, so pena de ser ineficaz , pero como el criterio no es unánime, el juzgado se aparta del mismo, y estima que aquí es suficiente la determinación del apartamento o casa, se indicó su número de matrícula, de modo que con la determinación hecha en la cláusula dicha es suficiente para cumplir con el requisito legal, máxime cuando el reglamento de propiedad horizontal no depende de la voluntad de las partes. Por eso el despacho reitera que con la determinación de la cláusula 1ª es suficiente.

En cuanto al cumplimiento de las obligaciones se dijo que la promitente vendedora se obligó a transferir el bien, a entregarlo libre de hipotecas, embargos, demandas, etc., se obligó a comparecer a la Notaría Cuarta el 8 de octubre de 2019 para suscribir la escritura del bien que se le transferiría en parte de pago el precio; y volver a esa notaría el 9 de diciembre siguiente a suscribir la escritura de venta del bien prometido. Se ha dicho que éste último soportaba sendos embargos, uno de jurisdicción coactiva por el municipio, y uno por cuotas de administración de la copropiedad, y que fueron las demandadas quienes tuvieron que salir al pago de obligaciones con la copropiedad, se afirma que la demandante nunca canceló las obligaciones pendientes por cuotas de administración y por impuestos.

Para el despacho esas afirmaciones no son suficientes, como ya se dijo, Juanita Toro debía, para e l 8 de octubre de 2019, comparecer a la notaría a recibir la escritura del inmueble ubicado en Sopetrán; las deman dadas debían comparecer

Toro debía, para e l 8 de octubre de 2019, comparecer a la notaría a recibir la escritura del inmueble ubicado en Sopetrán; las deman dadas debían comparecer allí mismo, 8 de octubre 3 pm, a transferir dicho inmueble, pero además cancelarRadicado nro. 05266310300120210036101 Página 7 de 24

$103’200.000 en cheque de gerencia y $15’000.000 por cuotas de administración. El despacho entiende que efectivamente el predio prometido en venta debía entregarse saneado pero esa obligación no era para el 8 de octubre sino para el 9 de diciembre cuando se otorgaría la escritura de venta del bien prometido. De ahí que no pueda afirmarse que como el 8 de octubre de 2019, sobre el inmueble prometido en venta recaían sendos embargos, es suficiente para tener a Juanita Toro como contratante incumplida. Por el contrario, verificada la prueba documental allegada con la demanda principal, demostrado queda el cumplimiento de la demandante de sus obligaciones, pues las demandadas aceptaron haber recibido el inmueble prometido en venta, para el 8 de octubre de 2019 ya estaban disfrutando del mismo. También en la página 29 archivo 2 cuaderno principal, obra la constancia de asistencia de Juanita Toro a la Notaría el 8 de octubre a las 3 pm, lo que no fue contrariado por la parte demandada. Para el despacho tampoco es exigible o dable exigirle a Juanita To ro que compareciera a la segunda cita, es decir el 9 de diciembre de 2019, pues ya la parte demandada había incumplido al no comparecer a la primera cita del 8 de octubre, es decir, no había pagado las primeras sumas

diciembre de 2019, pues ya la parte demandada había incumplido al no comparecer a la primera cita del 8 de octubre, es decir, no había pagado las primeras sumas que debía cancelar ni había transferido el inmueble ubicado en Sopetrán, que era parte del pago. Por todo esto se puede considerar que Juanita Toro es contratante cumplida. De esta forma el despacho considera verificado el segundo de los requisitos para la pretensión de resolución por incumplimiento. Tercer requisito, que exista un incumplimiento culposo y significativo de los demandados: nuevamente, se repite, las demandadas tenían la obligación de pagar el precio en la forma ya descrita que comprendía : el 8 de octubre de 2019 a las 3 pm en Not aría Cuarta, transferir un inmueble ubicado en Sopetrán, con el cual pagaban $270’000.000, pero las demandadas no comparecieron, así lo aceptaron en sus interrogatorios; en la misma fecha tenían que pagar $103’200.000, amén de $15’000.000 de las cuotas de administración a que se obligaron. Sobre los motivos de inasistencia, dicen que ellas informaron telefónicamente al abogado de Juanita Toro y que él les dijo que no había problema que comparecieran dos días después. Se afirma que no podían comparecer a la notaría por cuanto, se dijo en su momento por parte de la demandada, que era un ilícito que el señor José Toro hubiera prometido un bien que no era suyo, pero esto se aclaró, quien firmó la promesa fue Juanita Toro, propietaria, y en este caso, por el cont rario, se prometió en parte de pago un inmueble ubicado en Sopetrán, pero al decir de Isabela, el bien no estaba en cabeza

propietaria, y en este caso, por el cont rario, se prometió en parte de pago un inmueble ubicado en Sopetrán, pero al decir de Isabela, el bien no estaba en cabeza de ellas, por lo que a la notaría debía comparecer también un tercero en cuya cabeza estaba el bien de Sopetrán. Lo cierto es que qui enes sí aparecían como propietarios del inmueble ubicado en Sopetrán, no se encontraban en Medellín paraRadicado nro. 05266310300120210036101 Página 8 de 24

el 8 de octubre de 2019, situación esta que llevó a las demandadas a llamar al abogado, quien verbalmente aceptó, pero lo cierto del caso es que no se suscribió un otrosí, como lo exigía el contrato. Se dice que otra de las razones por las cuales no comparecieron a la notaría, lo dice María José, es que ella no tenía por qué ir, porque ese negocio lo estaban haciendo era su papá y su hermano, que ella fi rmó por confianza con ellos, pero que ella no tenía que ir por allá.

Así, para el despacho queda probado el incumplimiento de las demandadas, no solo no transfirieron el bien con que cubrirían parte del precio convenido , sino que tampoco fueron a la notar ía a llevar el cheque de $103’200.000 m ás $15’000.000 de cuotas de administración.

Todas las razones que se expresan no justifican su inasistencia. Así queda demostrado el incumplimiento trascendental de las demandadas. Estos argumentos además le permiten al despacho desatender la excepción de contrato no cumplido planteada frente a la demanda principal.

demostrado el incumplimiento trascendental de las demandadas. Estos argumentos además le permiten al despacho desatender la excepción de contrato no cumplido planteada frente a la demanda principal.

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