TSDJ MED SC - 05266310300220220031401-(07-11-2023)

TEMA: CONTRATO DE PROMESA - La promesa de celebrar un contrato obliga solo en tanto reúna una serie de requisitos, entre los cuales se destaca, que el mismo debe quedar por escrito. / PLAZO O CONDICIÓN EN EL CONTRATO DE PROMESA - Se precisa que estos deben ser determinados, en tanto que la incertidumbre en el acaecimiento de la época da al traste con la promesa. / LA CONGRUENCIA - Consiste en la consonancia que debe guardar la sentencia con los hechos y pretensiones aducidos en la d emanda, y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas. / NULIDAD DEL CONTRATO - Es nulo todo acto o contrato al que le falta alguno de los requisitos que la exige para su valor, según su especie, y la calidad o estado de las partes. / RESTITUCIONES MUTUAS - La nulidad pronunciada en sentencia, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo. /

HECHOS: En proceso verbal de resolución de contrato de promes a de compraventa, impugnan ambas partes al considerar que las condenas y análisis probatorio no se llevó en debida forma, es por ello que es tarea de la sala resolver si e n realidad se reúnen los presupuest os de validez de la promesa de contrato objeto de debate y determinar si se realizó una debida valoración probatoria por parte del a quo.

TESIS: Además de que el contrato de promesa, como se referenció, debe quedar por escrito, también debe constar de los siguientes requisitos: Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces po r no satisfacer las exigencias del artículo 1502

también debe constar de los siguientes requisitos: Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces po r no satisfacer las exigencias del artículo 1502 C.C.; Que contenga un plazo o condición que fije la época en q ue ha de celebrarse el contrato prometido; y, que se determine de tal s uerte el contrato, que para perfecc ionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales . Estos elementos deben concurrir en el precontrato, si se aspira que el mismo goce de validez jurídica, puesto que ellos son ad sustanciam actus y su ausencia degenera en la nulidad absoluta del mismo. (…) La condición o plazo de que trata la norma deben ser, necesariamente, «determinados», y su indeterminación, por contrapartida, impide que la promesa surta efectos. Sobre el particular la Sala de la corte ha precisado que la referida fijación de época puede hace rse mediante la designación de un plazo o de una condición , según el código civil, por plazo se entiende “ la época que se fija para el cumplimiento de una obligación” , es decir, el momento futuro en que h a de ejecutarse una obligación. El pl azo es, pues, un acontecimiento futuro y cierto. Cierto en el sentido de que siempre habrá de suceder . La condición es un suceso futuro e incierto, esto es, que puede suceder o no. (…) La promesa de contrato debe fijar la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida, bien se comprende que para cumplir tal requisito no puede hacer uso de un plazo o de una condición de carácter indeterminado, porque ni

precisa en que ha de celebrarse la convención prometida, bien se comprende que para cumplir tal requisito no puede hacer uso de un plazo o de una condición de carácter indeterminado, porque ni el uno ni la otra sirven para señalar esa época. (…) De consiguiente, siendo el requisito de la fijación de la é poca de la esencia del contrato de promesa, esta convención será inválida o carente de eficacia jurídica cuan do le falte ese requisito bien por no contenerl o en realidad o por hallarse él subordinado a un plazo o a una condición indeterminados. (…) La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; lo que de suyo implica que también es incongr uente la sen tencia que, a pesar de darse las situaciones previstas por este último precepto, no declara oficiosamente la nulidad del contrato que se hace valer –no obstante estar presentes todos los contratantesni dispone, en consecuencia, las restituciones mutuas. (…) La nulidad puede ser absoluta o relativa. La primera es producida por un objeto o causa ilícitos, o por la omisión de algún requisito o formalidad prescritos por la ley para el valor de ciertos actos o contratos en atención a su naturaleza, y se presenta también en los actos y contratos de p ersonas absolutamente incapaces. Cualquiera otra clase de vicio produce nulidad relativa y da derecho a la rescisión del acto o contrato. (…) L a nulidad que afecta la promesa decompraventa compor ta la aniquilación de su prestaci ón principal –de hacer –, consistente en

celebrar el contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condic ión establecida para ello. Pero también impone retrotraer todos los actos de los estipulan tes, orientados a anticip ar el cumplimiento de algunos débitos propios de ese convenio definitivo, como ocurre, a modo ejemplo, cuando el promitente comprador abona anteladamente un a parte del precio, o cuando el promitente vendedor entrega, también ex ante, la cosa prometida en venta. (…) Señala la corte que, para suprimir los efe ctos del pacto declarado nulo, debe asegurarse tanto la devolución exacta de lo entregado, como la compensación de lo q ue cada parte negocial dejó de percibir por haberse desprendido de aquello que entregó.

MP. PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA

FECHA: 07/11/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA1

DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

TRIBUNAL SUPERIOR SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL MAGISTRADA PONENTE: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA “Al servicio de la justicia y de la paz social”

S -168

Procedimiento: Verbal

Demandantes: Monte Alto S.A.S.

Demandados: Sergio David Congote Rodríguez y/o Radicado Único Nacional: 05266 31 03 002 2022 00314 00

Procedencia: Juzgado Segundo Civil del Circuito de Envigado Decisión: Revoca parcialmente sentencia apelada

Medellín, siete (7) de noviembre de dos mil veintitrés (2023)

Cuestión: Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la s partes

Decisión: Revoca parcialmente sentencia apelada

Medellín, siete (7) de noviembre de dos mil veintitrés (2023)

Cuestión: Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la s partes contra la sentencia proferida el 14 de junio de 2023, por el Juzgado Segundo

Civil del Circuito de Envigado.

Temas: Contrato de Promesa de compraventa, alcances del requisito 3 del art. 89 Ley 153 de 1887.

Procedente del Juzgado Segundo Civil del Circuito de Envigado, por virtud de apelación interpuesta por las partes, ha llegado a esta Corporación el proceso verbal promovido por Monte Alto S.A.S. contra Sergio David Congote Rodríguez y Nubia Amparo Serna Gutiérrez, a través del cual se pretende:

«1°). Declárese que la sociedad MONTE ALTO S.A.S., actuando en calidad de promitente compradora, y los señores SERGIO DAVID CONGOTE RODRÍGUEZ y NUBIA AMPARO SERNA GUTIÉRREZ, actuando en calidad de promitentes vendedores, celebraron el contrato de promesa de compraventa al que se refieren los hechos de la demanda.

2°). Declárese que los promitentes vendedores SERGIO DAVID CONGOTE RODRÍGUEZ y NUBIA AMPARO SERNA GUTIÉRREZ incumplieron las siguientes obligaciones surgidas de dicho contrato:2

2.1°). La obligación de cancelar el gravamen hipotecario y la medida cautelar de embargo que afectaban el INMUEBLE 1, identificado con la matrícula inmobiliaria N°340 -51236 de la Oficina de Registro de

2.1°). La obligación de cancelar el gravamen hipotecario y la medida cautelar de embargo que afectaban el INMUEBLE 1, identificado con la matrícula inmobiliaria N°340 -51236 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sincelejo y código catastral es 708200103000000020020000000000.

2.2°). La obligación de garantizar que so bre los inmuebles objeto del contrato de promesa de compraventa no se hubiere registrado otro gravamen, limitación, afectación o desmembración alguna.

2.3°). La obligación de enviar a la promitente compradora MONTE ALTO S.A.S. los certificados de tradición y libertad de los inmuebles objeto del contrato de promesa de compraventa mediante los cuales se acreditara que al 15 de marzo de 2022 ya se habían cancelado el gravamen hipotecario y el embargo que afectaban al INMUEBLE 1 y que además no se hubiere regi strado otro gravamen, limitación, afectación o desmembración alguna.

2.4°). La obligación de garantizar a la sociedad MONTE ALTO S.A.S. el uso y el goce de los bienes objeto del contrato de promesa de compraventa.

3°). Declárese la resolución del contra to de promesa de compraventa celebrado entre la sociedad MONTE ALTO S.A.S. y los señores SERGIO

DAVID CONGOTE RODRÍGUEZ y NUBIA AMPARO SERNA GUTIÉRREZ.

4°). Como consecuencia de las anteriores declaraciones, profiéranse las siguientes condenas en contra de los demandados:

4.1°). Condénese solidariamente a los señores SERGIO DAVID

4°). Como consecuencia de las anteriores declaraciones, profiéranse las siguientes condenas en contra de los demandados:

4.1°). Condénese solidariamente a los señores SERGIO DAVID CONGOTE RODRÍGUEZ y NUBIA AMPARO SERNA GUTIÉRREZ a pagar a MONTE ALTO S.A.S. la suma de $50.000.000. (cincuenta millones de pesos), correspondiente a la restitución de la primera cuota del precio pagado por dicha sociedad. Sobre esta suma se pagarán intereses de mora que se causarán desde el día en que se ordene su pago.

4.2°). Condénese solidariamente a los señores SERGIO DAVID CONGOTE RODRÍGUEZ y NUBIA AMPARO SERNA GUTIÉRREZ a pagar a MONTE ALTO S.A.S. la suma de $100.000.000. (cien millones de pesos), correspondiente a la cláusula penal acordada por las partes ante el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a cargo de ellas.

Sobre esta suma se pagarán intereses de mora que se causarán desde el día en que se ordene su pago.

4.3°). Condénese solidariamente a los señores SERGIO DAVID CONGOTE RODRÍGUEZ y NUBIA AMPARO SERNA GUTIÉRREZ a pagar a MONTE ALTO S.A.S. la suma de $18.652.417. (diez y ocho millones seis cientos cincuenta y dos mil cuatrocientos diez y siete pesos), correspondiente a la restitución del dinero pagado por concepto de los servicios públicos de los inmuebles. Sobre esta suma se pagarán

seis cientos cincuenta y dos mil cuatrocientos diez y siete pesos), correspondiente a la restitución del dinero pagado por concepto de los servicios públicos de los inmuebles. Sobre esta suma se pagarán intereses de mora que se causarán desde el día en que se ordene su pago» (sic pdf 26).3

Todo lo antedicho, con fundamento en hechos que así se compendian:

Que entre la sociedad Monte Alto S.A.S. como promitente compradora y Nubia Amparo Serna Gutiérrez, por intermedio de su apoderada especial María Isabel López Gómez, y Sergio David Congote Rodríguez, como promitentes vendedores, se celebró promesa de contrato de venta sobre los bienes inmuebles distinguidos con matrículas 340-51236 y 340-111571, de propiedad de los demandados, respectivamente. Que para el momento de la negociación sobre el inmueble 340-51236 pesaban un gravamen hipotecario constituido a favor de Frank Carlos Díaz Quiñones, mediante escritura pública 1240 del 16 de mayo de 2014 , y el embargo decretado por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Sincelejo al interior de proceso ejecutivo promovido por el mencionado Díaz Quiñones. Que en la promesa se facultó a Monte Alto S.A.S. para resolver el contrato si al 15 de marzo de 2022 no se acreditab a por los promitentes vendedores la cancelación de la hipoteca y el levantamiento del embargo. Como precio de la venta se pactó $1.000’000.000, pagaderos así: $50’000.000 a la fecha de suscripción de la promesa y el saldo en cuotas mensuales de $50’000.000 desde el 15 de diciembre de 2020 hasta el 15 de

$50’000.000 a la fecha de suscripción de la promesa y el saldo en cuotas mensuales de $50’000.000 desde el 15 de diciembre de 2020 hasta el 15 de marzo de 2022, salvo la correspondiente al mes de febrero del año 2021, que sería por $200’000.000. Que de acuerdo a lo convenido por los contratantes, el pago de las cuotas correspondientes a los meses de diciembre de 2020 a marzo de 2022, solo se realizaría si previamente los promitentes vendedores acreditaban la cancelación de las enunciadas afectaciones. Que «la escritura pública mediante la cual se celebraría el contrato de compraventa prometido se otorgaría en la Notaría 20 de Medellín, a las 2:30 P.M. del quinto día hábil después de que se entregaran al PROMITENTE COMPRADOR los certificados de tradición y libertad que dieran cuenta del cumplimiento de las condiciones anteriormente indicadas, esto es, la cancelación de la hipoteca y el embargo y la prueba de que sobre los inmuebles no se hubiere registrado gravamen, limitación, afectación o desmembración algun a (Ver documento en el que consta el contrato, folio 5°, cláusula sexta) » (sic). Que los inmuebles fueron entregados a Monte Alto S.A.S. el 18 de febrero de 2020, quien desde esa fecha comenzó a disfrutar de los mismos, asumió los gastos de mantenimiento y conservación, al igual que $18’652.417 por concepto de cuentas por pagar. Que en caso de incumplimiento se fijó a título de pena, una suma equivalente al 10% del valor de los bienes prometidos en venta. Que la sociedad Monte Alto S.A.S. pagó a los promitentes ve ndedores $50’000.000 en dos4

Que en caso de incumplimiento se fijó a título de pena, una suma equivalente al 10% del valor de los bienes prometidos en venta. Que la sociedad Monte Alto S.A.S. pagó a los promitentes ve ndedores $50’000.000 en dos4

transacciones, la pri mera el 27 de noviembre de 2020 por $15’000.000 y la segunda el 14 de diciembre de 2020 po r $35’000.000. Que llegado el 15 de marzo de 2022 los promitentes vendedores no acreditaron el levantamiento de la hipoteca ni la cancelación del embargo. Que la señora María Isabel López Gómez, quien actuó como apoderada de Nubia Amparo Serna Gutiérrez, y a su vez , se afirm ó, ser cónyuge del codemandado Sergio Davi d Congote Rodríguez, se apoderó de los inmuebles objeto del contrato, ocupándolos y cambiando sus cerraduras. Que ante el incumplimiento de los demandados , Monte Alto S.A.S. comunicó a aquellos la decisión de declarar resuelto el contrato y les exigió la devol ución de lo pagado y el reconocimiento de la cláusula penal.

RÉPLICA

La demanda y su reforma fueron admitidas mediante autos del 6 de diciembre de 2022 y 24 de febrero de 2023, respectivamente (pdf 21 y 28). Notificados los demandados, la contestaron por intermedio de profesional del derecho, quien en su defensa reconoció la existencia de la promesa de contrato de venta, pero aclaró que dicha negociación no fue incumplida por sus poderdantes sino por la sociedad demandante, quien conocía que para el levantamiento de la hipoteca y la medida cautelar se requería n los dineros

venta, pero aclaró que dicha negociación no fue incumplida por sus poderdantes sino por la sociedad demandante, quien conocía que para el levantamiento de la hipoteca y la medida cautelar se requería n los dineros derivados del pago a que se había obligado la actora. Afirmó que la promitente compradora sí realizó el pago de la primera cuota por valor de $50’000.000, el que hizo pasados siete días a la fecha acordada, y canceló el valor de la factura de servicios públicos . Expresó que la promitente compradora, abusando de l derecho y de la buena fe de los promitentes vendedores, consignó en el contrato de promesa que ella misma redactó una condición suspensiva del pago (parágrafo tercero de la cláusula tercera), pero a su vez exigió la entrega anticipada de los inmuebles, como ocurrió, lo que le permitió su explotación económica y enriquecerse sin causa. Añadió que para el 4 de noviembre de 2021, fecha en que se recuperó la tenencia de los inmuebles, estos se encontraban descuidados, con modificaciones y cambios que los desmejoraron, como el haber pintado de color blanco la madera de que se compone uno de los inmuebles, muebles dañados y otros que no apar ecen. En consecuencia, formuló las «ex cepciones de mérito» que denominó «contrato no cumplido»; «abuso del derecho, mala fe, abuso de posición de debilidad económica y dolo»; e «incluir en el contrato cláusulas abusivas que5

como consecuencia generó un desequilibrio en el contrato en contra de los promitentes vendedores».

SENTENCIA IMPUGNADA

debilidad económica y dolo»; e «incluir en el contrato cláusulas abusivas que5

como consecuencia generó un desequilibrio en el contrato en contra de los promitentes vendedores».

SENTENCIA IMPUGNADA

Trabada la relación procesal, se dictó sentencia que resolvió lo siguiente:

«1º. Declarar resuelto por incumplimiento de los promitentes vendedores, el contrato de promesa de compraventa, suscrito el 09 de diciembre de 2020, entre la sociedad Montealto S.A.S. como promitente compradora y la señora Nubia Amparo Serna Gutiérrez y el señor Sergio David Congote Rodríguez como promitentes vendedores, sobre dos inmuebles, uno de propiedad del señor Sergio David Congote Rodríguez identificado con la matricula inmobiliaria N° 340-51236 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sincelejo y el otro de propiedad de Nubia Amparo Serna Gutiérrez identificado con la matricula inmobiliaria N° 340 -111-571 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sincelejo, contrato que se hizo por un precio de $1.000.000.000 de pesos.

2º. Como consecuencia de la anterior declaración las cosas deberán restituirse al mismo estado en que se hallarían de no haber existido el contrato, por lo que se condena a la señora Nubia Amparo Serna Gutiérrez y al señor Sergio David Congote Rodríguez a que dentro de los cinco (05) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, restituya a la sociedad Montealto S.A.S. los dineros recibidos como precio, esto es la suma de $50.000.000 millones de pesos, la

David Congote Rodríguez a que dentro de los cinco (05) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, restituya a la sociedad Montealto S.A.S. los dineros recibidos como precio, esto es la suma de $50.000.000 millones de pesos, la cual deberá indexar conforme al índice de precios al consumidor entre la fecha que se hizo la promesa y se efectuó el pago, esto es, diciembre 09 de 2020 hasta la ejecutoria del fallo, e igualmente la suma de $18.652.417 pesos, indexado en la misma forma correspondiente a la restitución del dinero pagado por concepto de servicios públicos desde antes de la entrega, e igualmente se condena a pagar la cláusula penal equivalente al 10% del valor del contrato, esto es la suma de $100.000.000 de pesos.

3º. Condenar a la sociedad Monte Alto S.A.S. a restituir los frutos civiles generados de diciembre de 2020 a noviembre de 2021, por la suma de $117.690.454 pesos.

4º. Condenar a la sociedad Monte Alto S.A.S. a reparar los daños causados en los bienes a favor de Sergio David Congote Rodríguez y Nubia Amparo Ser na Gutiérrez por la suma de $196.126.800 pesos, correspondiente a reparación de maderas.

5º. Condenar en costas a la parte demandada, a la señora Nubia Amparo Serna Gutiérrez y al señor Sergio David Congote Rodríguez como agencias en derecho se fija la suma de $10.000.000 de pesos».

Para decidir de la manera como lo hizo, el a-quo, luego de una sucinta mención del artículo 1546 del Código Civil, atinente a la resolución del

se fija la suma de $10.000.000 de pesos».

Para decidir de la manera como lo hizo, el a-quo, luego de una sucinta mención del artículo 1546 del Código Civil, atinente a la resolución del contrato, así como a los requisitos de la promesa de contrato previstos en el artículo 1611 ibidem, que halló cumplidos, prosiguió con la enunciación de los hechos descritos en la demanda y su réplica. Seguidamente, apoyado en el6

análisis de las pruebas concluyó que los demandados incumplieron sus obligaciones contractuales y que , por el contrario, la sociedad demandante atendió las que estaban a su cargo, ya que como parte d el precio , $1000’000.000, pagó a los promitentes vendedores la suma de $50’000.000, mientras que el saldo solo se causaría cuando los promitentes vendedores acreditasen, en primer lugar, la cancelación de la hipotec a y el embargo registrados en uno de los inmuebles prometidos en venta, lo que al no haber ocurrido situó a los demandados en la posición de parte incumplida. Aseveró que en ese orden no es posible deducir que el pago del saldo haya debido ser anterior al levantamiento del gravamen y la medida cautelar, como lo afirman los demandados, menos aún que el contrato, pese a los acercamientos entre las partes, haya sido modificado. Por lo anterior estimó no probadas las excepciones propuestas y consideró procedente la resolución del contrato , asistiéndole el derecho a las partes de ser restituidas al mismo estado en que se encontraban para el momento de la celebración del contrato. En ese orden, se pronunció en cuanto a las prestaciones mutuas, partiendo de la mención

asistiéndole el derecho a las partes de ser restituidas al mismo estado en que se encontraban para el momento de la celebración del contrato. En ese orden, se pronunció en cuanto a las prestaciones mutuas, partiendo de la mención del capítulo 4 del título XII del libro segundo del Código Civil (artículos 961 a 971), por así disponerlo el 1746 de esa codificación. Dijo que la demandante tiene derecho a que se le reintegren los valores pagados, así como al pago de la cláusula penal por ser contratante cumplido. Explicó que no hay lugar a la restitución de los inmuebles, porque estos se encuentran en poder de los demandados. En cuanto a los promitentes vendedores expresó que de las pruebas se deduce que a uno de los inmuebles le realizaron modificaciones que lo hacen sustancialmente diferente a como había sido entregado a la sociedad Monte Alto S.A.S., demostrándose que a las maderas de la construcción en el plantada se les aplicó pintura, por lo que, según la prueba pericial y la cotización allegada con la demanda , retornarlas a su estado original tendría un costo de $196’126.800 pesos. Finalmente, con sustento en la prueba pericial , los interrogatorios de parte y la evidencia documental , argumentó que la demandante está obligada a restituir los frutos civiles producidos por los inmuebles.

IMPUGNACIÓN

Inconforme con la decisión, las partes se alzaron en su contra, alegando como reparos concretos los que pasan a individualizarse.7

PARTE DEMANDANTE

PRIMERO. Que el juez no aplicó el artículo 1545 del Código Civil, disposición que de haberse observado habría permitido concluir «que los demandados no

reparos concretos los que pasan a individualizarse.7

PARTE DEMANDANTE

PRIMERO. Que el juez no aplicó el artículo 1545 del Código Civil, disposición que de haberse observado habría permitido concluir «que los demandados no tenían derecho a la restitución de frutos ordenada en la sentencia, pues los contratantes, al celebrar el contrat o, no estipularon que habría lugar a dicha restitución en caso de resolverse el contrato».

SEGUNDO. Que al resolverse sobre la restitución de frutos a partir de las reglas previstas en el artículo 961 del Código Civil, l o que a juicio del recurrente no era procedente, el juzgado debió considerar i nviable el reconocimiento de frutos a favor de los demandados, porque «Si el señor Juez hubiera dado a la sociedad demandante el tratamiento que la ley da al poseedor de buena fe, le hubiera correspondido aplicar lo dispuesto en el inciso 3° del artículo 964 del Código Civil ...Siendo de esta manera las cosas, bastaba advertir que los demandados presentaron su escrito de contestación de la demanda el día 8 de febrero de 2023. Sin em bargo, increíblemente, el señor Juez condenó a la sociedad demandante a restituir los frutos que supuestamente había percibido en el período comprendido entre noviembre de 2020 y noviembre de 2021».

TERCERO. Que el juzgado condenó al pago de frutos sin existir prueba de la causación de los mismos , en tanto que para determinar el valor de los que fueron percibidos por la actora mientras detentó la tenencia de los inmuebles, designó a un perito que emitió su dictamen sin examinar la contabilidad de la

causación de los mismos , en tanto que para determinar el valor de los que fueron percibidos por la actora mientras detentó la tenencia de los inmuebles, designó a un perito que emitió su dictamen sin examinar la contabilidad de la sociedad ni sus libros contables. Aseveró que lo único que realizó el avaluador fue llamar a «viviendas vecinas a averiguar cuánto costaba el hospedaje, de manera que con esta informaci ón procedió a hacer ejercicios financieros completamente hipotéticos basados en cifras que manifestó haber consultado en distintos lugares. ¡Puras especulaciones, nada más! Es más, el señor perito ni siquiera se tomó el trabajo de dejar constancia de las f uentes de información que consultó y que supuestamente le sirvieron de sustento para hacer sus especulaciones».8

Agregó que el juzgado omitió dar aplicación al artículo 964 del Código Civil, según el cual «En toda restitución de frutos se abonarán al que la hace los gastos ordinarios que ha invertido en producirlos».

CUARTO. Se afirmó que es equivocado condenar a la demandan te al pago de una indemnización correspondiente al costo del retiro de la pintura aplicada a uno de los inmuebles, ya que se accedió «a una pretensión indemnizatoria formulada por los demandados en contra de la sociedad demandante, a pesar de que éstos no cumplieron con la carga ... de formular una demanda de reconvención... sino que prefirieron incluir su “pretensión” en el escrito de contestación de la demanda».

QUINTO. Que el juzgado condenó a la indemnización de un daño que es inexistente, en tanto que no está probado que la aplicación de pintura a uno

contestación de la demanda».

QUINTO. Que el juzgado condenó a la indemnización de un daño que es inexistente, en tanto que no está probado que la aplicación de pintura a uno de los inmuebles constituya un daño, menos cuál sería su cuantía , pues lo único que hicieron los demandados fue aportar una cotización de la empresa Nova Space. Agregó que las pruebas que obran en el proceso no demuestran la producción del daño, ni particularmente lo hace el dictamen pericial, ya que lo expertos designados aclararon q ue « no habían sido contratados para determinar si la aplicación de la pintura había causado un daño al inmueble; segundo, que las condiciones actuales del inmueble no impactaban la capacidad del mismo para producir renta, que el inmueble podía fácilmente ser explotado como una casa hotelera; tercero, que las condiciones actuales de los inmuebles eran buenas; y cuarto, que no tenían conocimientos técnicos sobre madera. ¿Cómo hizo entones el señor Juez para llegar a la conclusión de que la aplicación de pintura al inmueble había causado un daño al mismo? Es, como se ha expuesto con suficiencia, una conclusión absolutamente carente de sustento probatorio».

SEXTO. Se argumenta que la aplicación de pintura a uno de los inmuebles representó «un incremento patrimonial para los demandados, caso en el cual se trataría de una mejora útil (Código Civil, arts. 966 inc. 2° y 1614). Por otro lado, en el dictamen pericial decretado oficiosamente, el perito, al determinar el valor de los inmuebles, estim ó que la condición de los mismos era en general buena y concluyó que el valor del inmueble #1 era la suma de

lado, en el dictamen pericial decretado oficiosamente, el perito, al determinar el valor de los inmuebles, estim ó que la condición de los mismos era en general buena y concluyó que el valor del inmueble #1 era la suma de $1.443101.888. millones de pesos, mientras que el valor del inmueble #2 era la suma de $515027.313 millones de pesos, es decir, en total,9

$1.958129.201. millones de pesos, suma que es casi un 100% superior al precio acordado por las partes en el mes de noviembre del año 2020. Además de lo anterior, los peritos declararon en el dictamen que las condiciones de los inmuebles eran buenas, y en audienc ia declararon que los inmuebles se encontraban en condiciones de ser fácilmente explotables en la actividad turística» (pdf.49).

PARTE DEMANDADA:

Para la pasiva es equivocado atribuirle el incumplimiento de la promesa de contrato, porque este «no fue solo de los promitentes vendedores, y se probó dentro de las pruebas anexas al presente proceso que el incumplimiento en primera instancia del contrato se dio en primera medida por los promitentes compradores distinguiendo este incumplimiento en 3 circunst ancias a las cuales no se le puede quitar importancia y que fueron el eje real que define de manera cierta que el comprador obró de mala fe en la ejecución del contrato.... 1. El contrato no reflejó los acuerdos precontractuales en que las partes definieron el contrato. 2. La forma de pago nunca fue cumplida por el comprador. 3. La forma de pago en la ejecución contractual fue cambiada por el promitente comprador al darse cuenta que expuso a los vendedores a

partes definieron el contrato. 2. La forma de pago nunca fue cumplida por el comprador. 3. La forma de pago en la ejecución contractual fue cambiada por el promitente comprador al darse cuenta que expuso a los vendedores a condiciones contractuales que impedían el cumplimiento del contrato». Y tras desarrollar cada uno de ellos y reiterar las excepciones propuestas al contestar la demanda, concluyó: «El recurso está dirigido a oponernos al incumplimiento declarado por el señor Juez de los vendedores, pues esta sentencia le siona aún más la situación económica de los vendedores a la que los expuso el contrato que no solo incluía una cláusula abiertamente abusiva, sino que dicha cláusula suspensiva degener ó de manera cierta el objeto y el equilibrio contractual solo en beneficio del comprador y sin beneficios a los vendedores» (pdf.50).

DE LA SUSTENTACIÓN EN ESTA INSTANCIA (LEY 2213 DE