TSDJ MED SC - 052663103003 2017-00116 01-(29-05-2019)

DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

TRIBUNAL SUPERIOR SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL MAGISTRADA PONENTE: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA “Al servicio de la justicia y de la paz social”

Medellín, veintinueve de mayo de dos mil diecinueve

S-68 (asume ponencia)

Demandante: Zeuss Petroleum S.A.

Demandado: José Lester de Nicolás Restrepo Villegas Radicado: 05266 31 03 003 2017 00116 01

Procedencia: Juzgado Tercero Civil del Circuito de Envigado

Decisión: Revoca

CUESTIÓN

De conformidad con lo dispuesto en la audiencia celebrada por la Sala de Decisión presidida por el Dr. Julián Valencia Castaño el 15 de mayo de 2019, en la que su ponencia fue derrotada, habiendo pasado a la suscrita, quien anuncio sentido del fallo, se proce de a resolver de manera escrita el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Envigado el 10 de mayo de 2018 , para lo cual se tienen en cuenta los siguientes.

ANTECEDENTES

PRETENSIONES

La sociedad Zeuss Petroleum S.A., mediante demanda presentada el 8 de mayo de 2017, pretendió que se declare la terminación del contrato de subarriendo firmado con José Lester de San Nícolas Restrepo Villegas el 10 de enero de 2012, sobre los inmuebles con matrícula 001 -0233782 y 001-0233789, en los cuales se encuentra levantada la estación de servicio Servicentro Las Vegas.

inmuebles con matrícula 001 -0233782 y 001-0233789, en los cuales se encuentra levantada la estación de servicio Servicentro Las Vegas.

Igualmente, se declare la terminación del contrato de subarriendo celebrado entrelas mismas partes sobre el establecimiento de comercio EDS Villagrande las Vegas, que se ubica dentro de los inmuebles antes descritos.

Como consecuencia, se ordene la restitución de los tres bienes ob jeto de los contratos aludidos.

RESUMEN DE HECHOS:

Las sociedades Inverdian S.A.S. y Zeuss Petroleum S.A. , el 6 enero de 2012 celebraron contrato de arrendamiento por cinco años -contados a partir del 1 de febrero de 2012sobre los inmuebles señalados, y el 20 de abril de 2012 celebraron contrato de arrendamiento por cinco años –contados a partir del 1 de mayo de 2012sobre el establecimiento de comercio EDS Villa Grande las Vegas.

Sobre e sos mismos bienes la sociedad Z euss Petroleum S.A. celebró sendos contratos de subarriendo con el señor Lester Restrepo, en las mismas fechas y por la misma duración a partir de los mismos días, y con el mismo canon.

En ambos contratos de subarriendo se pactó que , si se comunica por una de las partes a la otra la decisión de no renovación con una antelación de un mes antes de la fecha de vencimiento del contrato, el mismo no se prorrogaría.

Zeuss Petroleum S.A. ha manifestado en repetidas ocasiones que desde el 25 de agosto de 2016, su voluntad de no renovar y no prorrogar el contrato de subarriendo.

Zeuss Petroleum S.A. ha manifestado en repetidas ocasiones que desde el 25 de agosto de 2016, su voluntad de no renovar y no prorrogar el contrato de subarriendo.

En la cláusula octava del contrato de subarriendo de los inmuebles se acordó que el subarrendatario asumiría a su costo los seguros sobre el inmueble y sus construcciones, así como sobre el establecimiento de comercio que allí funciona, por valor de cobertura de reposición a nuevo, vigentes por el término de duración del contrato, remitiendo constancias de pago y vigencia al subarrendador dentro de los treinta días siguientes a su renovación o prorroga, obligación esta incumplida por el subarrendatario. Por último, señaló que el demandado se encuentra en mora del pago del canon de arrendamiento.CONTRADICCIÓN

En la contestación de la demanda se aceptaron la mayoría de los hechos, sin embargo, se propone como defensa, que no se hizo el desahucio en los términos de los artículos 520 y ss. del C. Co.; y que tampoco es cierto que se encuentre en mora del pago de los seguros o del canon de arrendamiento.

Propuso como excepciones de mérito: cumplimiento del contrato (pues ha pagado cumplidamente el respectivo canon y mantenido al día las pólizas de seguro); renovación del contrato de arrendamiento sobre inmueble (pues ha ocupado por más de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de comercio de su propiedad, denominado Estación de Servicio Villa G rande Las Vegas); indebido desahucio (pues la propietaria no ha cumplido lo previsto por el art. 520 del C.Co.);

más de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de comercio de su propiedad, denominado Estación de Servicio Villa G rande Las Vegas); indebido desahucio (pues la propietaria no ha cumplido lo previsto por el art. 520 del C.Co.); e inexistencia de contrato de arrendamiento sobre establecimiento de comercio (el establecimiento de comercio fue registrado en Cámara de Comercio desde el 18 de enero de 2012 como propiedad del demandado, y el “contrato de subarriendo” sobre el mismo aparece fechado el 20 de abril; se ha facturado siempre por parte de Zeus Petroleum S.A. el canon de un sol o contrato; la sociedad Zeus Petroleum aparece en medio de esta relación solamente en su calidad de mayorista distribuidor de hidrocarburos, su lucro radica en la cantidad de combustible que suministra al demandado en razón del contrato de suministro celebrado el 10 de enero de 2012).

Además, afirmo que según el artículo 524 ibídem la cláusula de no renovación no produce efectos.

LA SENTENCIA APELADA

El juez declaró parcialmente probada la excepción de cumplimiento del contrato por el subarrendatario y desechó las demás excepciones, para finalmente conceder las pretensiones en cuanto declaró la terminación de los contratos de subarriendo respecto de los inmuebles y de l establecimiento de comercio “EDS VILLA GRANDE

LAS VEGAS”.

Para ello, empezó por analizar qué clase de relación contractual se había trenzado entre las partes, hallando dos tipos de contrato de arrendamiento, uno de inmueblesy otro de establecimiento de comercio, en los que los contratantes actuaron como comerciantes, según los documentos aportados. Seguidamente, hizo referencia a los

entre las partes, hallando dos tipos de contrato de arrendamiento, uno de inmueblesy otro de establecimiento de comercio, en los que los contratantes actuaron como comerciantes, según los documentos aportados. Seguidamente, hizo referencia a los artículos 523, 533, 526 y 897 del C de comercio . Luego, acometió el estudio de ambos contratos para interpretarlos, buscando descubrir los efectos jurídicos que habían producido, con pilar en la autonomía de la voluntad, acorde con el Art. 1602 C Civil, para concluir que a pesar de existir en apariencia dos contratos de arriendo, la verdad es que ha bía una sola relación contractual, muy a pesar de que el demandado alegue que las pretensiones solamente pueden ir hacia la terminación del arrendamiento de los inmuebles , bajo la razón supuesta de que el establecimiento de comercio es de su propiedad , por lo que desatendió la postura fáctica y jurídica de la parte pasiva, cuando pidió reconocer solamente la existencia de uno de los contratos.

Respecto de la i nexistencia del arrendamiento sobre dicho establecimiento de comercio, alegada por el demandado, expuso que las pruebas muestran cómo el demandante recibió en arriendo en el año 2012 el establecimiento de comercio “EDS VILLA GRANDE LAS VEGAS ”, mismo que de inmediato subarrendó al demandado , prueba documental que le permitió de svirtuar la presunción de propietario que consagra el numeral 2° art. 32 C de Comercio, sin importar que el demandante solo aparezca como mayorista en el suministro de hidrocarburos. Recalcó, cómo de las pruebas surge que el qu erer de los contratantes fue el subarriendo del

aparezca como mayorista en el suministro de hidrocarburos. Recalcó, cómo de las pruebas surge que el qu erer de los contratantes fue el subarriendo del establecimiento de comercio que funciona en los locales comerciales, o, si se quiere, la intención fue el subarriendo de los inmuebles y del establecimiento de comercio de una estación de servicio -ya en func ionamiento-, hecho admitido por el demandado José Lester, al aceptar que cuando recibió el objeto arrendado, ahí ya venía funcionando una estación de gasolina, como consta en el contrato (Fl 24 C. 1 cláusula 25) . Añadió, que en el momento del contrato ya existían los permisos oficiales para el funcionamiento de dicha estación, a lo que suma que los contratos están firmados por la arrendadora, el arrendatario y el subarrendatario, documentos reconocidos por ambas partes.

Que, así aparezca el demandado registrado como propietario del establecimiento de comercio, esa presunción del C ódigo de Comercio admite prueba en contrario , presunción que se desvirtúa, frente al hecho de que dicho establecimiento y los inmuebles donde funciona son de propiedad de “Inverdian -hoy Semillas de Verano- ”. Que el demandado reconoció en el interrogatorio de parte, que el establecimientode comercio ya funcionaba allí cuando él contrató, al tiempo que a fl. 134 C.1, aportó documento del pago por consignación sobre el establecimiento de comercio “ADS Villa Grande Las Vegas”.

Concluyó, que quedó desvirtuada la propiedad del señor Lester sobre el establecimiento de comercio, de ahí que hay una sola relación contractual, en cuanto y por cuanto en los inmuebles funciona el establecimiento de comercio ,

Villa Grande Las Vegas”.

Concluyó, que quedó desvirtuada la propiedad del señor Lester sobre el establecimiento de comercio, de ahí que hay una sola relación contractual, en cuanto y por cuanto en los inmuebles funciona el establecimiento de comercio , interpretación acorde con el Art. 1622 C civil, por lo que ambos siempre han entendido que se trata de un solo contrato y, la muestra está en que no se pagan dos cánones de arrendamiento sino uno solo, en conjunto sobre los inmuebles y el establecimiento de comercio y de ahí dedujo que no prospera la excepción de inexistencia de contrato de arrendamiento respecto del establecimiento de comercio, explicando que la s uscripción de un segundo contrato se hizo para dar mayor claridad al objeto arrendado, por lo que en el segundo contrato se describió mucho mejor lo arrendado.

Ya, en cuanto a la protección que dice el demandado tener respecto del art. 518 C de Co., sobre la renovación del contrato , el juez citó la casación de septiembre 24/2001 exp. 5876, con ponencia del Dr. José Fdo. Ramírez Gómez, de la cual dedujo que el arrendatario del establecimiento de comercio no goza de ese privilegio, prerrogativa que está reservada para el propietario del establecimiento de comercio, pues, el arrendatario apenas goza de la tenencia y explotación, pero los demás beneficios son para el dueño, por lo que esa protección no viene al caso.

Las partes pactaron en la cláusula sexta y quinta, que si uno de los contratantes ha manifestado al otro su intención de no prorrogarlo –con un mes antes a la fecha del vencimiento-, ahí se entenderá terminado o de lo contrario se entenderá prorrogado.

Las partes pactaron en la cláusula sexta y quinta, que si uno de los contratantes ha manifestado al otro su intención de no prorrogarlo –con un mes antes a la fecha del vencimiento-, ahí se entenderá terminado o de lo contrario se entenderá prorrogado. Que hay prueba de que l a demandante manifestó por escrito su intención de no prorrogarlo. Luego, el demandado sí se halla en mora de entregar el establecimiento y los inmuebles y por eso no están llamadas a prosperar las excepciones, debiendo proceder la terminación del contrato.

En cuanto a la alegada mora en el pago, el juez no halló probada esa causal, ya que el demandante no cumplió con la carga de señalar cuáles fueron los cánones no pagados, para así garantizar la defensa del demandado, pues solo en el hecho 9° de la demanda aseveró, que a la fecha se encuentra en mora de pagar dichos rubros,correspondientes a los últimos meses del 2016 y principios de enero del 2017 y agosto del 2017, por lo que no prospera la terminación por mora. Que , si alguna mora pudo haber, al menos no se acumularon dos meses de falta de pago, según la cláusula décimo segunda ; además, que n ada se dijo tampoco sobre el pago incompleto, en cuanto no se incluyera el aumento del canon cada año.

Por último, estimó también el incumplimiento del contrato de arrendamiento por el demandado, ya que de conformidad con las cláusulas 8 y 9ª, el subarrendatario se comprometió a asumir el costo de los seguros contra todo riesgo y por reposición a nuevo, vigentes por la duración del contrato y sus prórrogas, documentos que debió

comprometió a asumir el costo de los seguros contra todo riesgo y por reposición a nuevo, vigentes por la duración del contrato y sus prórrogas, documentos que debió remitir al subarrendador, y los que presentó en el interrogatorio de parte no podían ser analizados porque no cumplen con la aducción de la prueba; luego , como el demandado fue incumplido, entonces, por dicha causal también pro cede la terminación del contrato.

LA APELACION.

El apoderado de la parte demandada expuso, como puntos de inconformidad, los siguientes:

1. Fallo ultra petita y violación al principio de congruencia. Ya que las partes aceptaron en la fijación del litigio la existencia de sendos contratos de arrendamiento, pero el juez declaró en forma indebida la inexistencia del contrato celebrado el 10 de enero del 2012 y, como consecuencia, acogió el segundo contrato, para admitir que el desahucio se había efec tuado dentro de los términos acordes para el mismo y de ahí dedujo la term inación del contrato y la mora para entregar, por lo que ordenó al demandado que debía entregar tanto los inmuebles como los bienes que conformaban el establecimiento de comercio, co n lo cual desconoció el valor de las pruebas y en especia l la confesión hecha por el representante Legal de Zeuss en el minuto 32. Y tan cierto es que para Zeuss el contrato válido es el celebrado en el mes de enero del 2012, que por eso ha elaborado a partir de allí las facturas con los respectivos incrementos año tras año.

Se desconoció, entonces, el debido proceso y se resolvió el litigio bajo un hecho que no hacía parte del debate procesal, violándose así el principio de congruencia e

elaborado a partir de allí las facturas con los respectivos incrementos año tras año. Se desconoció, entonces, el debido proceso y se resolvió el litigio bajo un hecho que no hacía parte del debate procesal, violándose así el principio de congruencia e incurrió el juez en fallo ultra petita.Que igualmente, al deducir el a quo que el art. 518 del C de Co. sólo se aplica cuando el arrendatario es el propietario del establecimiento de comercio y como no le dio valor al certificado de Cámara de Comercio, mismo que prueba el hecho que el demandado es el propietario del establecimiento de comercio, luego, es por lo que el a-quo terminó por desconocer los derechos de la propiedad comercial, para lo cual se apoya en SC del 14 de abril del 2008 y 27 de abril del 2010.

Advierte que el fallo desconoció que antes del presente contrato de arrendamiento, en los locales funcionaba una estación de servicio de la compañía “MOBIL”, siendo el demandado quien con el establecimiento de comercio “EDS VILLAGRANDE LAS VEGAS”, cambió la imagen anterior, aumentando los servicios prestados y posicionó un negocio que hasta el momento no había podido posicionarse en el sector, siendo el interés del demandante recuperar el establecimiento para seguirlo explota ndo y así aprovecharse del trabajo del demandado en los últimos años. Pidió, entonces, al Tribunal, que de aplicación a los artículos 518 y 520 del C de Comercio, para que se haga eficaz el derecho al desahuci o y a la renovación, así, como e l derecho a la indemnización de perjuicios.

También se pronunció sobre la Inexistencia del contrato de arrendamiento sobre el establecimiento de comercio, pues, no hay prueba de dicho contrato, máxime

indemnización de perjuicios.

También se pronunció sobre la Inexistencia del contrato de arrendamiento sobre el establecimiento de comercio, pues, no hay prueba de dicho contrato, máxime cuando faltan dos de sus elementos esenciales como son el precio y la concesión del goce de la cosa, a lo que se suma que fue el demandado quien creó el nuevo establecimiento de comercio denominado “EDS VILLAGRANDE LAS VEGAS ”, razón por la cual no podía prosperar la terminación frente a éste, máxime cuando –se repite-, hay prueba de que fue el demandado quien con su esfuerzo consolidó dicho negocio y hasta quedó atado al demandante Zeuss, ya que era este quien le suministraba el combustible, por lo que estima un abuso que se le permita ahora al subarrendador la restitución del establecimiento para seguirlo explotando con el mismo negocio.

2. Indebida valoración sobre la prueba de la póliza. Que hay confesión dentro del proceso, lo que consta en la audiencia celebrada el 3 de mayo y póliza aportada.

No está de acuerdo con probar afirmación indefinida, sien do el demandante quien tenía la carga de probar que el demandado no cumplió con esa garantía, además, porque esa cláusula era muy amplia e indeterminada, la que sólo hablaba de que la póliza debía tomarse por un valor suficiente para soportar los riesgos.3. Ritual excesivo para no analizar la prueba de la póliza . No acepta que el juez se haya negado a recibir los documentos que quiso aportar en la audiencia, lo que conllevó a no valorar la prueba de la póliza, bajo el débil argumento de que no

juez se haya negado a recibir los documentos que quiso aportar en la audiencia, lo que conllevó a no valorar la prueba de la póliza, bajo el débil argumento de que no se podía aportar de manera extraprocesal, lo que deviene en un excesiv o ritual manifiesto. Que con el aporte de la póliza se quería demostrar el cubrimiento o vigencia hasta, con un amparo suficiente por $1.450.000.000. Que el contrato de seguro tiene vigencia del 12 de mayo del 2012 y va más allá del litigio y debió ser acogido conforme lo alegado por la demandante, pero no acogerse de forma indiscriminada, dándole efecto a uno y otro conforme el libre albedrío, lo que conllevó un fallo ultra petita.

4. Se desconoce la confesión del demandante y la aplicación del art. 518 del C. Co.

Ya que hubo confesión del representante legal del demandante, donde manifiestaminuto 52-, que la póliza no es falsa y responde que se encuentra asegurado y la póliza estaba vigente, pero no cumplió con constancias de pago.

PROBLEMAS JURÍDICOS

De conformidad con lo decidido en primera instancia y los argumentos de la apelación, los problemas jurídicos que debe abordar la Sala son los siguientes:

1. ¿ Celebró el demandante con demandado contrato de arrendamiento sobre inmuebles y sobre establecimiento de comercio?

2. ¿Se incumplieron obligacio nes por parte del demandado relativas a mantener vigente el aseguramiento?01

A resolver estos cuestionamientos apuntan las siguientes

CONSIDERACIONES

1Local comercial, Empresa y Establecimiento de Comercio.

vigente el aseguramiento?01

A resolver estos cuestionamientos apuntan las siguientes

CONSIDERACIONES

1Local comercial, Empresa y Establecimiento de Comercio.

El Código de Comercio no define el concepto de local, sin embargo, a partir del artículo 515, en el que inicia la regulación del establecimiento de comercio y suprotección legal, se advierte con claridad que con la palabra local se hace referencia al inmueble que se utiliza p ara desarrollar en él una actividad comercial, presentándose en estas normas una dualidad de conceptos local y establecimiento de comercio, para entrar a establecer una protección legal de este frente al propietario de aquel, porque habiendo ocupado el empresario el local al menos dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio, surge el derecho a la renovación, salvo las causales previstas por los numerales 2 y 3 del artículo 518 del C. de Co., esto es, cuando: “…2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario; y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no pu edan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.

El citado estatuto define el concepto establecimiento de comercio, expresando en su artículo 515 es “… un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa ” (negrilla fuera de texto) . Con base en esta definición normativa la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil lo definió como un “…conjunto heterogéneo y o rganizado de bienes utilizados por el

realizar los fines de la empresa ” (negrilla fuera de texto) . Con base en esta definición normativa la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil lo definió como un “…conjunto heterogéneo y o rganizado de bienes utilizados por el comerciante para desarrollar una actividad económica enderezada a la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la prestación de servicios que, dada su destinación, conforma un a uni dad que permite su negociación en bloque” (Sentencia del 18 de diciembre de 2009. M.P: Arturo Solarte Rodríguez).

Así pues, partiendo de esas definiciones es claro que para que exista establecimiento de comercio debe existir un conjunto de bienes; y aunque se enlista n, de manera enunciativa y no taxativa, en el artículo 516 ibídem varios de ellos: muebles y derechos, la Corte ha expresado que “…pueden estar incorporados al fondo de comercio todos los bienes que el empresario haya destinado efectivamente a la actividad mercantil de que se trate, incluso los bienes inmuebles en los que la respectiva empresa tenga su asiento” (sentencia citada).

Se impone pues concluir que de naturaleza variada son los bienes que conforman el establecimiento de comercio: incorporales y corporales, muebles e inmuebles, pero se atribuye a la cohesión de e sos bienes para que se miren como un todo ouniversalidad, el elemento subjetivo advertido en las tres citas anteriores, a saber: “…organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa…”; “…bienes utilizados por el comerciante para desarrollar una actividad económica…” y “…bienes que el empresario haya destinado efectivamente a la actividad mercantil”.

“…organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa…”; “…bienes utilizados por el comerciante para desarrollar una actividad económica…” y “…bienes que el empresario haya destinado efectivamente a la actividad mercantil”.

Sobre ese elemento subjetivo que agrupa esos bienes y da vida al establecimiento de comercio, tiene dicho la Corte:

“¿cómo hacer de lado que la ley misma es la que define el “establecimiento de comercio” no co mo un conjunto de bienes aislados sino todo “un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa”, donde lo primordial resulta ser ese ingrediente subjetivo que aúna los bienes en el propósito de la empresa? Y cómo no tener en cuenta que los elementos de dicha universalidad, descritos a renglón seguido por el artículo 516 constituyen un listado de bienes, derechos y obligaciones que en su genuina dimensión involucran muchas más cosas que el local y las instalaciones don de funciona el establecimiento; así los derechos derivados de la propiedad intelectual en cabeza del empresario, las mercancías, “los créditos y los demás valores similares”, el mobiliario y las instalaciones, “los contratos de arrendamiento” y los derecho s sobre la clientela?” (Sentencia de 2005 septiembre 30. M.P: Manuel Isidro Ardila Velásquez).

De suerte que en la definición de establecimiento de comercio de la que parten estas consideraciones se destaca que esa reunió n de bienes que lo conforman: primero, la hace el empresario, y segundo, t iene un propósito: desarrollar su actividad comercial.

Así entonces solo los empresarios pueden imprimir a un conjunto de bienes la connotación de establecimiento de comercio. Ahora, si según el artículo 25 ibídem,

la hace el empresario, y segundo, t iene un propósito: desarrollar su actividad comercial.

Así entonces solo los empresarios pueden imprimir a un conjunto de bienes la connotación de establecimiento de comercio. Ahora, si según el artículo 25 ibídem, empresa es “ toda actividad económica organizada para la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la prestación de servicios. Dicha actividad se realizará a través de uno o más establecimientos de comercio”, empresario es entonces la persona que realiza la actividad de que se trate. Y si la empresa se define en función de actividad y se realiza mediante uno o más establecimientos de comercio, este es tal , en la medida en que a través suyo se realice la respectiva actividad.

Conviene tener presente además que conforme a la Ley 39 de 1987 la actividad de distribución de combustibles líquidos derivados del petróleo, tiene la naturaleza de servicio público, lo que explica y justifica su estricta regulación, conforme a la cualson agentes de tal cadena, solamente: “ el Refinador, el I mportador, el Almacenador, el Distribuidor Mayorista, el Transportador, el Distribuidor Minorista y el gran Consumidor ” (artículo 2º ib. modificado por el 61 de la Ley 812/03 y reglamentado por el Decreto 4299/05).

Pues bien, el artículo 4º del Decreto 4299 de 2005 define, entre otros conceptos, el de Estació n de Servicio, como: “Establecimiento en el cual se almacenan y distribuyen al consumidor final los combustibles líquidos derivados del petróleo ”. A su vez, define al distribuidor minorista como: “ Toda persona natural o jurídica

de Estació n de Servicio, como: “Establecimiento en el cual se almacenan y distribuyen al consumidor final los combustibles líquidos derivados del petróleo ”. A su vez, define al distribuidor minorista como: “ Toda persona natural o jurídica dedicada a ejercer la venta de combustibles líquidos derivados del petróleo al consumidor final, a través de una estación de servicio, o como comercializador industrial, en los términos del Capítulo VII del presente decreto”.

Dicho sea también que el decreto en cita tiene por objeto “… establecer los requisitos, obligaciones y el régimen sancionatorio, aplicables a los agentes de la cadena de distribución de combustibles líquidos derivados del petróleo, excepto GLP, señalados en el artículo 61 de la Ley 812 de 2003, con el fin de resguardar a las personas, los bienes y preservar el medio ambiente”.

Así pues, aunque esta regulación especial de distribución de hidrocarburos utiliza la palabra establecimiento para iniciar la definición de Estación de Servicio, no por ello debe entenderse como establecimiento de comercio, pues más adelante la misma regulación asimila el concepto estación de serv icio con construcción. Nótese có mo uno de lo s requisitos que debe presentar el interesado en ejercer la actividad de distribuidor minorista de hidrocarburos a través de una Estación de Servicios, para obtener la autorización del Ministerio de Minas y Energía es “la licencia de construcción y permisos y/o autorizaciones ambientales correspondientes, expedidos para la respectiva estación de servicio por las autoridades competentes si estas así lo requieren” (artículo 21 del mismo decreto).

Esta última norma da entender que la estación de servicios es una construcción, lo

expedidos para la respectiva estación de servicio por las autoridades competentes si estas así lo requieren” (artículo 21 del mismo decreto).

Esta última norma da entender que la estación de servicios es una construcción, lo que a su vez impone concluir que se hace refer encia a un inmueble, máxime si se tiene en cuenta que una estación de servicios tiene bajo tierra determinados tanques de almacenamiento, entre otras adecuaciones constructivas con las que debe contar. Porque así es, también la Resolución 2500 de 2004 del Ministerio de Transporte que regula lo relacionado con la licencia de construcción de estaciones de servicioubicadas en carreteras a cargo de la Nación (Norma vigente para la fecha de expedición del Decreto 4299 de 2005), exige, entre otros requisitos, la presentación de planos, ficha catastral del lote, ubicación y distancias con carreteras etc.

De las normas administrativas y legales, así como de la jurisprudencia citada, puede concluirse que una estación de servicio , per se , no es un e stablecimiento de comercio, es apenas un local especialmente construido y acondicionado para ejercer en él una actividad comercial regulada especialmente. Dicho de otra manera, una estación de servicio es un inmueble adecuado materialmente conforme a las exigencias técnicas para que pueda a través del mismo ejercerse la actividad comercial de distribución minorista de combustibles líquidos derivados del petróleo.

Entendida entonces la estación de servicios como un local comercial, un inmueble con una infraestructura allí incorporada y que hace parte del mismo conforme al artículo 713 del Código Civil, apenas puede considerársele a esta o al contrato de arrendamiento que sobre el mismo se tenga, un elemento d el establecimiento de

con una infraestructura allí incorporada y que hace parte del mismo conforme al artículo 713 del Código Civil, apenas puede considerársele a esta o al contrato de arrendamiento que sobre el mismo se tenga, un elemento d el establecimiento de comercio mediante el cual se desarrolla allí la actividad de distribución minorista de combustibles líquidos derivados del petróleo.

2El Caso Concreto.

En el evento que ahora ocupa la atención de la sala , se afirma en la demanda que Zeuss Petroleum S.A. celebró con el señor José Lester Restrepo Villegas dos contratos de “sub-arriendo”: uno sobre dos inmuebles con MI 001-0233782 y 0010233789 (fl. 19 a 25) y otro sobre un “establecimiento de comerc