TSDJ MED SC - 05266310300320190028001-(24-09-2024)

TEMA: NULIDAD DEL CONTRATO DE PROMESASi se hace evidente la indeterminación de la época en la que se celebraría el contrato prometido -la suscripción de la escritura pública de compraventay, por ende, el desconocimiento del numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, conlleva a la nulidad absoluta del contrato de promesa. / HECHOS: Edeima Londoño Ramírez presentó demanda en contra de Ana Cecilia Tobón Molina, pretendiendo que es NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble suscrito entre las señoras EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ Y ANA CECILIA TOBÓN MOLINA el día 28 de noviembre de 2014. El Juzgado 3° Civil del Circuito de Envigado, mediante sentencia anticipada, decidió rechazar de plano las pruebas de interrogatorio de parte y testimonial solicitadas por las partes, declarar no probadas las excepciones propuestas por la parte demandada de “prescripción de la acción” y “buena fe” y declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 28 de noviembre de 2014. De allí que el problema jurídico, se contrae en determinar si ¿el juez de primera instancia incurrió en error al rechazar de plano las pruebas solicitadas por las partes y, de paso, hacerlo en la misma providencia en la que dictó sentencia anticipada? De superarse tal cuestión, se determinará si ¿el juez acertó al concluir que el contrato de promesa de compraventa adolece de nulidad absoluta

por carecer de un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido? o si, por el contrario, como la demandada sostiene, el contrato es válido porque el cumplimiento está sometido a la fecha en que se diera cumplimiento a una condición suspensiva pactada en las cláusulas tercera y sexta del contrato, lo que permite establecer que se trata de una condición cierta, posible, probable y determinable.

TESIS: Según el artículo 1611 del Código Civil -Subrogado, art. 89 de la Ley 153 de 1887-: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a) Que la promesa conste por escrito; 2a) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil [1502];3a) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”.(...) En cuanto al plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, la Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civilexplicó: “El tercero de tales requisitos, es decir, el que ordena que la promesa: «…contenga un plazo o condición que fije la

época en que ha de celebrarse el contrato», impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación de un plazo o una condición que no deje en incertidumbre aquel momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida.(...)En cuanto a la oportunidad para para establecer la carencia de material probatorio que autoriza proferir sentencia anticipada: Según el artículo 278 del Código General del Proceso, en cualquier estado del proceso, el juez deberá dictar sentencia anticipada, total o parcial, entre otras cosas, “2. Cuando no hubiere pruebas por practicar”.(...) “(…) si el iudex observa que las pruebas ofertadas son innecesarias, ilícitas, inútiles, impertinentes o inconducentes, podrá rechazarlas ya sea por auto anterior con el fin de advertir a las partes, o en la sentencia anticipada, comoquiera que el artículo 168 aludido dispone genéricamente que el rechazo de las pruebas por esas circunstancias se hará “mediante providencia motivada”, lo que permite que la denegación pueda darse en la sentencia, porque noestá reservada exclusivamente para un auto.(...)Quiere decir esto que – en principio - en ninguna anomalía incurre el funcionario que sin haberse pronunciado sobre el ofrecimiento demostrativo que hicieron las partes, dicta sentencia anticipada y en ella explica por qué la improcedencia de esas evidencias y la razón que impedía posponer la solución de la contienda, al punto que ambas

cosas sucedieron coetáneamente.(...) La Sala advierte la improcedencia de los reparos elevados por la parte demandada. En efecto, tal como el juez expuso, la nulidad absoluta del contrato de promesa, tornaba inútil interrogar a la parte demandante para “indagarla sobre su negativa a perfeccionar el contrato de promesa de compraventa, a través de una transacción que beneficie ambas partes, y sus móviles para instaurar esta demanda”, pues la falta de requisitos formales del contrato de promesa -que aparece de manifiesto en el contrato como más adelante se explicará-, hace que este no produzca obligación alguna, y por ende incurso en la nulidad absoluta al contravenir el orden público en cuanto a uno de los requisitos sustanciales del acto celebrado, respecto a lo cual la práctica de cualquier otra prueba como una declaración de parte o de tercero con la finalidad indicada por la parte demandada, resulta inútil, impertinente e inconducente.(...)Una lectura conjunta de ambas cláusulas, hace evidente la indeterminación de la época en la que se celebraría el contrato prometido -la suscripción de la escritura pública de compraventay, por ende, el desconocimiento del numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, lo que conlleva, según lo expuesto, a la nulidad absoluta del contrato de promesa.(...)Véase que las partes establecieron que el contrato prometido se celebraría en la Notaría 20 de Medellín “el día que se realice el segundo pago de conformidad a la cláusula 3, numeral b), y si para esa fecha no

se ha efectuado la venta de la casa campestre Nro. 73 descrita en la cláusula tercera del presente contrato se harán escrituras conjuntamente como lo indica la misma clausula, entendiéndose que se presume la buena fe en la realización de ese contrato; igualmente la firma de la escritura se puede adelantar si así previamente lo acuerden las partes”. En efecto, ese momento futurocelebración del contrato prometidoacaecería el día en que se hiciera el pago de $201 452 000, que estaba “supeditado a la venta del lote donde se encontraba el conjunto residencial SPACE” el cual “se proyecta para dos (2) meses posteriores al auto que apruebe los inventarios y avalúos de dicho lote”, así como a la venta o escrituración de “la casa campestre Nro. 73. (…)En consecuencia, las anteriores cláusulas dan cuenta de que la suscripción de la escritura pública, dependía del cumplimiento de condiciones indeterminadas. En síntesis, si no se efectuaba la venta de lote del SPACE, no se hacía los pagos a la demandada Ana Cecilia Tobón, recursos con los cuales esta pagaría el precio pactado en el contrato de promesa, y de lo cual dependía la celebración del contrato prometido. En conclusión, en caso de que no se hiciera la venta del lote, o en caso de que se hiciera y LERIDA CDO no cumpliera con el contrato de transacción, nunca llegaría el momento futuro para que se suscribiera el contrato prometido.(...)En este orden, la Sala advierte que al juez

de primer grado le asistió razón al precisar que las condiciones señaladas en el contrato de promesa son indeterminadas, pues el hecho futuro e incierto del que se hizo pender la celebración del contrato prometido fue el pago, sin poderse saber el momento o lapso en que ello sucedería. En consecuencia, la promesa de compraventa adolece de nulidad absoluta, por no reunir el requisito contenido en el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil.(...)

MP:MARTHA CECILIA LEMA VILLADA

FECHA: 24/09/2024

PROVIDENCIA: SENRENCIAM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, veinticuatro (24) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso Verbal Radicado 05266310300320190028001 Demandante Edeima Londoño Ramírez Demandada Ana Cecilia Tobón Molina Providencia Sentencia 165 de 2024 Tema Nulidad del contrato de promesa -Reconocimiento de frutos Decisión Confirma -Modifica Magistrada ponente Martha Cecilia Lema Villada

ANTECEDENTES

1. DEMANDA. Edeima Londoño Ramírez presentó demanda en contra de Ana Cecilia Tobón Molina, con las siguientes pretensiones:

“PRIMERA: Que es NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble suscrito entre las señoras

Cecilia Tobón Molina, con las siguientes pretensiones:

“PRIMERA: Que es NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble suscrito entre las señoras EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ Y ANA CECILIA TOBÓN MOLINA el día 28 de noviembre de 2014, sobre el siguiente bien inmueble:

UNIDAD DE VIVIENDA NÚMERO CIENTO TREINTA Y CINCO (135) compuesta por el lote de terreno Nro. 34, ubicado en el paraje Zúñiga del Municipio de Envigado, en la Urbanización Jardines de Montiel – Propiedad Horizontal, con la casa sobre él construida, identifi cada en nomenclatura urbana con el apéndice Nro. 135 de la calle 24 sur Nro. 3937; el lote de terreno tiene un área de 118,53 metros cuadrados, está comprendido dentro del polígono formado por las líneas que unen los puntos 107 al 110 y 107 punto de parti da del plano para el planteamiento urbanístico del primer piso y sus linderos son los siguientes: Por el Noreste: Entre los puntos 109 y 110, en línea recta con la unidad deRadicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 2 de 32

vivienda Nro. 136; separada en parte por muro medianero. Por el Sureste: Entre los puntos 107 y 108, en línea recta, linda con la Unidad de Vivienda Nro. 134, separada en parte por muro medianero. Por el Noreste: Entre los puntos 108 y 109, en línea recta, linda con zona común exterior.

Nro. 134, separada en parte por muro medianero. Por el Noreste: Entre los puntos 108 y 109, en línea recta, linda con zona común exterior.

La casa sobre él edificada está construida en dos (2) pisos, con un área total construida de 152,73 metros cuadrados discriminados así: área construida primer piso de 84,41 metros cuadrados y área construida en el segundo piso de 68,32 metros cuadrados. Tiene un área libre en primer piso de 34,15 metros cuadrados.

La casa tiene un área de futura ampliación en el segundo piso de 12,40 metros cuadrados para un área total de 165,13 metros cuadrados.

MATRÍCULA INMOBILIARIA NUMERO: 001:932408.

Por no reunir el requisito expresado en el numeral 3) del artícul o 89 de la Ley 153 de 1887.

SEGUNDA. Como consecuencia de la anterior declaración, se sirva ordenar a la señora ANA CECILIA TOBÓN MOLINA la restitución, a favor de la señora EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ, del inmueble antes determinado y distinguido con la Matrí cula Inmobiliaria Número 001932408.

TERCERA: - Como consecuencia de las anteriores declaraciones, se sirva ordenar a la señora EDEIMA LONDOÑO RAMÍEZ hacer devolución a la señora ANA CECILIA TOBÓN MOLINA de las sumas pagadas por la Promesa de Compraventa y determinadas en el hecho Segundo (2°) de esta demanda (…)”.

Lo anterior, con fundamento en los siguientes hechos:

señora ANA CECILIA TOBÓN MOLINA de las sumas pagadas por la Promesa de Compraventa y determinadas en el hecho Segundo (2°) de esta demanda (…)”.

Lo anterior, con fundamento en los siguientes hechos:

a. El 28 de noviembre de 2014, Edeima Londoño Ramírez -en la condición de promitente vendedora - y Ana Cecilia Tobón Molina -como promitente compradora-, celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre el bien inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 001-932408.Radicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 3 de 32

b. En el contrato de promesa se pactó que Ana Cecilia Tobón Molina pagaría la suma de $480 000 000, en los siguientes términos:

-$198 548 000 al momento de la suscripción del contrato, lo cual se llevó a cabo en esa fecha mediante cheque de gerencia No. 018122 de Banco de Occidente. Dicho dinero provenía “de un contrato de transacción firmado por la s partes liquidador Marco Tulio Zapata Giraldo con cédula 8303526 designado por la Superintendencia de Sociedades según el auto 405-009211 del 27 de junio de 2014, obrando en nombre y representación legal de la constructora Obras CDO S.A. en liquidación judicial, y Pablo Villegas Mesa actuando en representación de Calamar Constructora de Obras S.A.” , por cuanto l a promitente compradora fue una de las damnificadas del desplome del edificio SPACE que ocurrió en octubre de 2013.

-$201 452 000 “al momento de recibir el segundo pago proveniente del

Obras S.A.” , por cuanto l a promitente compradora fue una de las damnificadas del desplome del edificio SPACE que ocurrió en octubre de 2013.

-$201 452 000 “al momento de recibir el segundo pago proveniente del contrato de transacción referido en el numeral (sic) a), el cual queda supeditado a la venta del lote donde se encontraba el Conjunto Residencial SPACE y se proyecta para dos (2) meses posteriores al auto que apruebe los inventarios y avalúos de dicho lote / PARÁGRAFO: Para el pago a que hace alusión el numeral (sic ) b) se tendrá en cuenta que la promesa de compraventa está supeditada al pago que le realice LERIDA CDO en Liquidación de acuerdo al contrato de transacción antes citado”.

-$80 000 000 que se cancelarían con la venta de la casa campestre No. 73 del conjunto residencial Palmar de Santa Fe de Antioquia.

c. La entrega del inmueble , a título de mera tenencia, se hizo efectiva el 01 de diciembre de 2014, conforme a los términos del contrato de promesa.

d. En la cláusula sexta del contrato de promesa se pactó que “La escritura pública por medio de la cual se perfecciona el presente contrato se otorgará en la Notaría 20 del Círculo de Medellín el día que se realice el segundo pago de conformidad con la cláusula 3, numeral b) (…)”.Radicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 4 de 32

e. Según el parágrafo del literal b) de la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa, este se encuentra sometido a una condición resolutoria relativa

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e. Según el parágrafo del literal b) de la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa, este se encuentra sometido a una condición resolutoria relativa al pago que LERIDA CDO S.A. haga a la promitente compradora como resultado de la venta del lote de terreno en donde se encontraba ubicado el edificio SPACE.

f. El lote de terreno avaluado en diez mil trescientos cuarenta y ocho millones de pesos ($10 348 000 000) no ha sido vendido, en tanto es un lote de difícil enajenación. Por lo anterior, la fecha en la que habrá de cumplirse la condición a la que se encuentra sometida la promesa de compraventa, así como el pago de la segunda parte del precio, es totalmente incierta e indeterminada, al igual que la fecha en la cual deb e suscribirse la escritura pública por medio de la cual se perfeccione el contrato de compraventa prometido.

g. El 09 de agosto de 2016, Ana Cecilia Tobón Molina inició un proceso verbal de pago por consignación en contra de Edeima Londoño Ramírez, por medio de la cual pretendía: “1. Autorizar y declarar válido el PAGO POR CONSIGNACIÓN de los OCHENTA MILLONES DE PESOS M.L.C. ($80.000.000) referidos en la CLÁUSULA TERCERA numeral c) del contrato de promesa de compraventa, a favor de la señora EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ. 2. Como consecuencia de la anterior declaración, se declare extinta la obligación contenida ( sic) la CLÁUSULA TERCERA numeral c) del contrato de promesa de compraventa. 3.

favor de la señora EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ. 2. Como consecuencia de la anterior declaración, se declare extinta la obligación contenida ( sic) la CLÁUSULA TERCERA numeral c) del contrato de promesa de compraventa. 3. Declarar que no hay lugar a exigir el pago de la CLÁUSULA PENAL o intereses moratorios. 4. Declarar a PAZ Y SALVO a la señora ANA CECILIA TOBÓN MOLINA respecto a la CLÁUSULA TERCERA numeral c) del contrato de promesa de compraventa”.

h. El anterior proceso se tramitó ante el Juzgado 28 Civil Municipal de Medellín, bajo el radicado 0500140302820160074200, el cual terminó en virtud de conciliación judicial, en que se acordó:

“La demandante ANA CECILIA TOBÓN MOLINA cancelará a la demandada EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ la suma de $10 0.000.000 pagaderos de la siguiente forma: -$20.000.000 el 24 de marzo de 2017, mediante consignación en la cuenta de ahorros de Bancolombia No. 10062837045 cuya titular es la señoraRadicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 5 de 32

EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ., SUME DE DIENRO (sic) EFECTIVAMENTE PAGADA. - Además se ordenará entregar el título que reposa en la cuenta de depósitos judiciales del Despacho a favor de este proceso por valor de $80.000.000 a la demandada EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ. SUMA DE

DINERO EFECTIVAMENTE ENTREGADA.”

depósitos judiciales del Despacho a favor de este proceso por valor de $80.000.000 a la demandada EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ. SUMA DE

DINERO EFECTIVAMENTE ENTREGADA.”

2. CONTESTACIÓN . La demandada Ana Cecilia Tobón Molina, por medio de apoderada judicial, se opuso a las pretensiones de la demanda y presentó las “excepciones” que denominó: (i) “Prescripción de la acción” y (ii) “Buena fe”.

3. SENTENCIA: El Juzgado 0 03 Civil del Circuito d e Envigado, mediante

sentencia anticipada, decidió:

“Primero: Rechazar de plano las pruebas de interrogatorio de parte y testimonial solicitadas por las partes, de conformidad con lo expuesto.

Segundo: Declarar no probadas las excepciones propuestas por la parte demandada de “prescripción de la acción” y “buena fe”, por las razones expuestas.

Tercero: Declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 28 de noviembre de 2014, entre Edeima Londoño Ramírez como promitente vendedora y la señora Ana Cecilia Tobón Molina como promitente compradora, sobre el inmueble descrito y alinderado en la demanda, e identificado con el folio de M.I. 001-932408.

Cuarto: Consecuente con lo anterior se disponen las restituciones mutuas y por ello se ordena a la demandada Ana Cecilia Tobón Molina, devolver a la señora Edeima Londoño Ramírez, el bien inmueble, descrito y alinderado en la demanda, identificado con el f olio de M.I. 001 -932408,

y por ello se ordena a la demandada Ana Cecilia Tobón Molina, devolver a la señora Edeima Londoño Ramírez, el bien inmueble, descrito y alinderado en la demanda, identificado con el f olio de M.I. 001 -932408, que fuera prometido en venta, y que le fuera entregado el día 01 de diciembre de 2014. Así mismo, deberá pagar a la demandante Edeima Londoño Ramírez, la suma de $177.230.894,7, por concepto de frutos civiles que el inmueble pudo p roducir entre diciembre de 2014 y la fecha en que se profiere esta sentencia, tal como se expuso en la parte motivaRadicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 6 de 32

de esta providencia, los cuales deberá pagar dentro de los ocho (8) días siguientes a la ejecutoria de la presente providencia, so pena de p agar intereses sobre dicha suma a la tasa del 05% mensual hasta la fecha en que sea cancelada en su totalidad.

Quinto: De la misma manera, se ordena a la demandante Edeima Londoño Ramírez, devolver a la señora Ana Cecilia Tobón Molina, la suma de $365.882.308 por concepto de pagos realizados, actualizados por la futura venta; lo que deberá hacerse en el término de ocho (8) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, y de no cumplirse con ello, se reconocerán intereses a favor de la demandada en una ta sa igual al 6% anual (0.5% mensual). Las partes podrán compensar las sumas a restituir al momento del pago (…)

Sexto: No condenar en costas, de conformidad con lo expuesto en la parte

mensual). Las partes podrán compensar las sumas a restituir al momento del pago (…)

Sexto: No condenar en costas, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia”.

3.1. Para empezar, el juez rechazó de plano “las pruebas solicitadas por la parte demandante de interrogatorio de parte y testimonial y por la parte demandada de interrogatorio de parte”, pues las consideró “inconducentes e impertinentes para dirimir la controversia planteada, esto, si se tiene en cuenta que se decide la pretensión de nulidad absoluta de un contrato de promesa de compraventa por falta de requisitos que la ley establece para su validez y tenien do en cuenta la obligatoriedad de que el contrato de promesa conste por escrito (Art. 1611 del Código Civil), los testimonios e interrogatorio se tornan inconducentes e impertinentes, pues frente al cumplimiento de los requisitos de validez, nada admisible aportarían los dichos de los declarantes ”. En ese orden , con fundamento en el numeral 2 del artículo 278 del Código General del Proceso, profirió sentencia anticipada.

3.2. Luego, al estudiar el caso en concreto, e l juez señaló que en el presente asunto el contrato de promesa adolece de nulidad absoluta, en tanto la fecha de otorgamiento de la escritura pública, como el pago de la segunda suma por $201 452 000, se encuentran sometido s a una condición indeterminada, esto es, “al momento de recibir el segundo pago proveniente del contrato de transacción referido en el numeral a), el cual queda supeditado a la venta del lote donde seRadicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 7 de 32

momento de recibir el segundo pago proveniente del contrato de transacción referido en el numeral a), el cual queda supeditado a la venta del lote donde seRadicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 7 de 32

encontraba el conjunto residencial SPACE y se proyecta para dos (2) meses posteriores al auto qu e apruebe los inventarios y avalúos de dicho lote”. En efecto, según el juzgador, esta condición es incapaz de establecer con precisión el momento en el cual se ha de celebrar o perfeccionar el contrato prometido. Por el contrario, expuso que la época de c elebración del contrato prometido quedó indeterminada, pues está sometida a la venta que se pueda o no hacer del lote de terreno en el que se encontraba el conjunto residencial SPACE, condición que, en concreto, no es posible cumplir mediante actos que las partes del contrato desplieguen, pues la circunstancia que declara la condición está sometida a la voluntad de terceros que vendan y compren un bien.

El funcionario judicial precisó que dicha condición indeterminada, más allá de que sea posible, esto es, que pueda acaecer o no, incumple el requisito “ad substantiam actus” contemplado en el numeral 3 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, al no acompañarse de un plazo determinado. Adicional a ello, expuso que en este caso también se omitió la determinación de la época en que se celebraría el contrato prometido, por no tener un plazo determinado y delimitado sobre el lugar, la fecha y la hora en que las partes debían acudir a suscribir la escritura pública.

3.3. En cuanto al estudio de las “excepciones”, el juez despachó

lugar, la fecha y la hora en que las partes debían acudir a suscribir la escritura pública.

3.3. En cuanto al estudio de las “excepciones”, el juez despachó desfavorablemente la excepción denominada “buena fe”, tras advertir que tal defensa no cuenta con la entidad suficiente para enarbolar las pretensiones de la demanda. Asimismo, negó la excepción de “prescripción de la acción” porque desde la fecha de la celebración del contrato, hasta la presentación de la demanda, no había transcurrido el término de 10 años de que trata el artículo 2536 del Código Civil.

3.4. En ese orden, el juez pasó a determinar las restituciones mutuas, así: (i) De un lado, ordenó la devolución del bien inmueble a la demandante y el reconocimiento de los frutos civiles que el bien produjo desde diciembre de 2014 hasta la fecha de la sentencia, los cuales calculó de conformidad con el artículo 18 de la Ley 820 de 2003, en un 0.6% sobre el valor pactado en el contrato objeto de la pretensión ($480 000 000), esto es, $2 880 000, desde diciembre de 2014 hasta mayo de 2020, lo que equivale a 66 meses reajustados anualmente en los términos del artículo 20 de la Ley 820 de 2003. En este punto, el juez precisóRadicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 8 de 32

que a dicha suma se le descontaría los valores pagados por concepto de valorización, impuesto predial y cuotas de administ ración, los cuales fueron demostrados por la parte demandada, más un 10% por concepto de gastos en el

que a dicha suma se le descontaría los valores pagados por concepto de valorización, impuesto predial y cuotas de administ ración, los cuales fueron demostrados por la parte demandada, más un 10% por concepto de gastos en el mantenimiento físico del bien inmueble y en la producción de esos frutos. (ii) De otro lado, el juez tuvo en cuenta que la demandada entregó a la demandante las siguientes sumas de dinero: $198 548 000 desde el 28 de noviembre de 2014, $80 000 000 desde el 15 de marzo de 2017 y $20 000 000 desde el 24 de marzo de 2017. En tal sentido, ordenó que esas sumas fueran restituidas a la parte demandada, debidamente indexadas.

Por último, el juez no condenó en costas, por considerar que en este asunto no existe una parte vencida, debido a que la declaración de nulidad absoluta es un asunto de orden público que procede de oficio.

4. APELACIÓN: Inconforme con lo resuelto, LA PARTE DEMANDADA formuló el recurso de apelación y expuso los siguientes reparos:

-El juez de primer grado actuó de manera arbitraria y contraria a derecho, ya que la decisión por medio de la cual rechazó de plano las pruebas solicitadas tenía que adoptarse mediante auto escrito , debidamente notificado a las partes, susceptible del recurso de apelación y no en la sentencia . Además, en este asunto la práctica de las pruebas era necesaria para dar lugar a las condenas impuestas, en tanto se debía inda gar a la demandante sobre su negativa a perfeccionar el contrato de promesa de compraventa.

asunto la práctica de las pruebas era necesaria para dar lugar a las condenas impuestas, en tanto se debía inda gar a la demandante sobre su negativa a perfeccionar el contrato de promesa de compraventa.

-El juez se equivocó al declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa objeto de litigio , pues si bien no se pactó una fecha cierta para suscribir la escritura pública, lo cierto es que tal acto quedó sometido a la fech a en que se diera cumplimiento a la condición suspensiva contenida en el literal b) y en el parágrafo de la cláusula tercera , sin que se trate de un a condición incierta o determinada, sino que se trata de una condición cierta, posible, probable y determinable, puesto que la venta del lote de terreno es un hecho cierto, que aún no ha sido posible porque depende de las actuaciones desplegadas por entidades como la Superintendencia de Sociedades en el proceso de liquidación de LERIDA CDO, y de la Superintendencia de Notariado y Registro en cuanto al registro de los folios de matrícula inmobiliaria de todas las unidadesRadicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 9 de 32

habitacionales que conformaban el conjunto residencial SPACE. Además, el juzgador pasó por alto que en la cláusula sexta del cont rato de promesa de compraventa se pactó que l a fecha para el otorgamiento de la escritura podría ser concretada por las partes en cualquier momento, por lo que la condición suspensiva pendiente no constituía un impedimento para ello.

-En el proceso quedó demostrado que la demandada en diferentes oportunidades

ser concretada por las partes en cualquier momento, por lo que la condición suspensiva pendiente no constituía un impedimento para ello.

-En el proceso quedó demostrado que la demandada en diferentes oportunidades intentó un acercamiento con la demandante Edeima Londoño Ramírez , para pagar las sumas pendientes del contrato de promesa de compraventa y evitar la dilación en el tiempo de dicho contrato, pero aquella se negó.

-Quedó acreditado que Ana Cecilia Tobón Molina adeudaba a la promitente vendedora la suma de $281 452 000, valor que pudo haber sido cancelado con los $100 000 000 pagados en sede de conciliación judicial, más los $180 000 000 que fueron ofrecidos, provenientes de un préstamo tramitado con su empleador, pero tales elementos no fueron tenidos en cuenta por el juez.

-El juez se equivocó al interpretar el artículo 1746 del Código Civil, ya que, para imponer una condena por frutos civiles, se debió remitir al artículo 964 del Código Civil, según el cual solo puede haber condena cuando se dem uestra la mala fe del poseedor, y en este caso, la demandante no desvirtuó la presunción de buena fe que cobija a la demandada Ana Cecilia Tobón.

-El juzgador abusó de sus poderes, ya que de manera oficiosa orden ó la restitución de frutos civiles, sin que se haya demostrado la mala fe de la demandada. Además, tampoco decretó pruebas de oficio tendientes a acreditar la producción de los mismos y desconoció que los frutos que se debe restituir son los directamente derivados de la cosa y no del precio de esta.

5. ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA.

la producción de los mismos y desconoció que los frutos que se debe restituir son los directamente derivados de la cosa y no del precio de esta.

5. ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA.

5.1. La parte recurrente reiteró los argumentos expuestos ante el juez de primera instancia al momento de presentar los reparos concretos.

5.2. La parte no recurrente solicitó que la sentencia de primera instancia fuera confirmada e insistió en que e l contrato de promesa objeto de litigio adolece deRadicado Nro. 05266-31-03-003-2019-00280-01 Página 10 de 32

nulidad absoluta, en tanto carece de una fecha cierta y determinada en la que se ha de suscribir el contrato prometido.

CONSIDERACI