TSDJ MED SC - 05266310300320210018101-(02-07-2024)

TEMA: IDENTIFICACIÓN INMUEBLECuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales./ PETICIÓN ANTES DE TIEMPOLa pretensión formulada por no puede reclamarse en juicio, puesto que el eventual derecho sus tancial no se había consolidado en virtud del plazo convenido en el contrato preparatorio./ HECHOS: El actor solicitó que se hicieran las siguientes declaraciones: “2.1. Que se declare el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito el 15 de septi embre del 2020, firmado en Envigado entre Marino de Jesús Franco Acevedo actuando en calidad de promitente comprador y el señor Carlos Andrés Vélez Quijano actuando en representación de la sociedad Agrícola Jauja S.A.S.(…)” El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Envigado el 1 de febrero de 2023 profirió sentencia en la que dispuso: “Primero: declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado por Marino de Jesús Franco Acevedo y Jauja Proyectos S.A.S. “Segundo: ordenar a Marino de Jesús Franco Acevedo, que restituya a Jauja Proyectos S.A.S., el lote de terreno que le fue entregado con ocasión de la promesa de compraventa que fue declarada nula.

La restitución debe hacerse en los cinco (5) días siguientes a la ejecutori a de la presente

de terreno que le fue entregado con ocasión de la promesa de compraventa que fue declarada nula. La restitución debe hacerse en los cinco (5) días siguientes a la ejecutori a de la presente providencia.(…)” El problema jurídico consiste en determinar si se dan los presupuestos para determinar la nulidad del contrato por incumplimiento de la parte.

TESIS: Los requisitos de validez del contrato de promesa de compraventa están señalados e n el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 - modificatorio del 1611 C. Civil, a saber: (i) que conste por escrito;

(ii) que el contrato al cual la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; (iii) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y, (iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las form alidades legales. De tal suerte que, si dichos elementos no están contenidos en la referida convención, esta no producirá ninguna obligación. (…)al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados o, al menos, ser determinablesel precio y la cosa prometida en venta. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. (…) la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar

interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alindera ciones especiales. La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”.(…) excepcionalmente existen tipologías negociales en las que el plazo juega un papel no ya meramente accidental o en donde su incorporación depende de la voluntad de los contratantes, sino que tiene un lugar preponderante y esencial, pues el perfeccionamiento del acuerdo depende de que se hubiere pactado un plazo. Es ejemp lo de esta regla excepcional el contrato de promesa de compraventa; en efecto, el artículo 89 de la Ley 153 del 15 de agosto de 1887 modificó el artículo 1611 C.C., admitiendo la relevancia jurídica autónoma de este contrato y disponiendo expresamente que "la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna" si no contiene "un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato"; ha dicho reiteradamente la jurisprudencia: “La promesa de contrato se caracteriza por su transitoriedad al ser un medio para la celebración de un contrato futuro definitivo. Por ende, la prestación de contratar a futuro no es exigible desde su constitución y está sujeta a un plazo o condición determinante de la época de

celebración de un contrato futuro definitivo. Por ende, la prestación de contratar a futuro no es exigible desde su constitución y está sujeta a un plazo o condición determinante de la época de celebración del contrato prometido (cas. junio 1/1965, CXI y CXII, 141; enero 31/1977, noviembre13/1981).(…) En este caso, Marino de Jesús Franco Acevedo y Jauja Proyectos S.A.S., en ejercicio de la autonomía negocial celebraron contrato de promesa de compraventa habiendo señalado que el contrato prometido se celebraría el 29 de junio de 2021 a las 2:00 p.m. en la Notaría Primera de Envigado; sin embargo, el día 10 de junio de 2021 la parte actora presenta demanda solicitando que se declare el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito el 15 de septiembre de 2020, circunstancia advertida por el accionado (…)Lo anterior, avizora la existencia de una excepción de efectos transitorios, la petición antes de tiempo, en tanto, la pretensión formulada por Marino de Jesús Franco Acevedo no podía reclamarse en juicio, puesto que el eventual derecho sustancial no se había consolidado en virtud del plazo convenido en el contrato preparatorio; y que no se diga que a pesar de no ser exigible, es posible determinar si se reconoce o no, por haberse cumplido el plazo luego de presentada la demanda, entre otras razones, por economía procesal, ya que nadie puede ser llamado a juicio para que responda por obligaciones que no son exigibles, tampoco se trata, como pregonan algunos, de una m odificación del derecho en litigio, puesto que simplemente resulta ausente un presupuesto de la pretensión, en otras palabras, no existe al

tampoco se trata, como pregonan algunos, de una m odificación del derecho en litigio, puesto que simplemente resulta ausente un presupuesto de la pretensión, en otras palabras, no existe al momento de la presentación de la demanda un bien que amerite la tutela jurídica, ya que el perjuicio debe ser actual y se califica ab initio del proceso.

M.P. JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

FECHA: 02/07/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA“Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN

Medellín, dos (2) de julio de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso: Verbal Radicado: 052663103003202100181 01

Demandante: Marino de Jesús Franco Acevedo

Demandado: Sociedad Agrícola Jauja S.A.S. hoy Jauja Proyectos S.A.S.

Providencia: Sentencia 015 2024

Tema: Identificación inmueble. Petición antes de tiempo . Marino de Jesús Franco Acevedo y Jauja Proyectos S.A.S., en ejercicio de la autonomía negocial celebraron contrato de promesa de compraventa habiendo señalado que el contrato prometido se celebraría el 29 de junio de 2021 a las 2:00 p.m. en la Notaría Primera de Envigado; sin embargo, el día 10 de junio de 2021, la parte actora pr esentó demanda solicitando que se declare el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa

Primera de Envigado; sin embargo, el día 10 de junio de 2021, la parte actora pr esentó demanda solicitando que se declare el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito el 15 de septiembre de 2020, circunstancia advertida por el accionado como que al contestar el libelo señaló que:

“2.3. Es parcialmente cierto. La firma de la escritura estaba concertada desde el contrato de promesa de compraventa para el día veintinueve de junio de 2021, en la notaría Primera de Envigado a las dos de la tarde…. Pero lo más contradictorio, es la radicación del pr esente proceso -sic-, el cual fue presentado el diez (10) de junio del año 2021, ante los despachos judiciales de reparto…” (archivo 17) …

5. Lo anterior, avizora la existencia de una excepción de efectos transitorios, la petición antes de tiempo, en tanto , la pretensión formulada por Marino de Jesús Franco Acevedo no podía reclamarse en juicio, puesto que el eventual derecho sustancial no se había consolidado en virtud del plazo convenido en el contrato preparatorio; y que no se diga que a pesar de no ser exigible, es posible determinar si se reconoce o no, por haberse cumplido el plazo luego de presentada la demanda, entre otras razones, por economía procesal, ya que nadie puede ser llamado a juicio para que responda por obligaciones que no son exigibles, tampoco se trata, como pregonan algunos, de una modificación del derecho en litigio, puesto que simplemente resulta ausente un presupuesto de la pretensión, en otras palabras, no existe al momento de la presentación de l a

algunos, de una modificación del derecho en litigio, puesto que simplemente resulta ausente un presupuesto de la pretensión, en otras palabras, no existe al momento de la presentación de l a demanda un bien que amerite la tu tela jurídica, ya que el perjuicio debe ser actual y se califica ab initio del proceso.

Decisión: Revoca

Ponente: Juan Carlos Sosa Londoño

Decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por Marino de Jesús Franco Acevedo frente respecto de la sentencia proferida el 1 de febrero de 2023 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Envigado, en el proceso verbalRadicado Nro. 052663103003202100181 Página 2 de 19

promovido por el recurrente contra la sociedad Agrícola Jauja S.A.S. hoy J auja Proyectos S.A.S.

I. ANTECEDENTES

1. El actor solicitó que se hicieran las siguientes declaraciones:

“2.1. Que se declare el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito el 15 de septiembre del 2020, firmado en Envigado entre Marino de Jesús Franco Acevedo actuando en calidad de p romitente comprador y el señor Carlos Andrés Vélez Quijano actuando en representación de la sociedad Agrícola Jauja S.A.S., sobre el siguiente bien inmueble: “lote diez ocho A (18A): bien privado o de dominio particular, que hace parte integral del Conjunto Residencial Parcelación Pavas al Amanecer – P.H., situado en el paraje de Santa Isabel, perteneciente a la vereda la Miel, del municipio de Caldas Antioquia, con una ca vida –sicde 4.364

Pavas al Amanecer – P.H., situado en el paraje de Santa Isabel, perteneciente a la vereda la Miel, del municipio de Caldas Antioquia, con una ca vida –sicde 4.364 metros aproximadamente. este lote se encuentra construido sobre e l terreno No. 18 coordenadas punto 28 norte 1,167.093.00 este 833.472.04, punto 29 norte 1.167.181.25, este 833.509.04, punto 47 norte 1.167.048.36 este 833.528.90, punto 46 norte 1.167.1 40.71 este 833.514.16 punto 45 norte 1.167.120.76 este 833.530.69 pun to 44 norte 1.167.048.36 este 833.528.90 este limita con el lote 17b, lote 18b, lote 19b y la vía de acceso. En la actualidad este lote se encuentra en proceso y será objeto de reforma y subdivisión ya que forma parte del lote de mayor extensión No. 18. fo lio real 001 -1043835 de la oficina de registros de instrumentos públicos de Medellín Zona Sur. Por el no cumplimiento de la cláusula sexta de la citada promesa esto es la suscripción de l a escritura pública, y por el incumplimiento de la cláusula primera e n cuanto a que el objeto entregado es diferente al prometido en venta.

“2.2. Que en consecuencia de la anterior declaratoria ordenar al demandado Carlos Andrés Vélez Quijano actuando en representación de la sociedad Agrícola Jauja S.A.S. el cumplimiento d el contrato de promesa de compraventa esto es conforme el artículo 1546 del Código Civil. Ordenándole dentro del término fijado

Carlos Andrés Vélez Quijano actuando en representación de la sociedad Agrícola Jauja S.A.S. el cumplimiento d el contrato de promesa de compraventa esto es conforme el artículo 1546 del Código Civil. Ordenándole dentro del término fijado por el Despacho suscribir la correspondiente escritura públ ica de compraventa del inmueble prometido en venta obligándose para t al fecha a tener el folio de matrícula debidamente legalizado y a realizar la entrega del objeto en los términos de la cláusula primera de la promesa de compraventa en cuanto a sus linder os, coordenadas, área.

“2.3. C omo pretensión subsidiaria eventual d e la pretensión de declaratoria de cumplimiento, solicitó la indemnización de perjuicios compensatorios conforme se logre acreditar estos en el trámite de la referencia. Por los perjuicio s materiales e inmateriales a saber lucro cesante, daño emergente, discriminados así:

“Daño emergente: en caso de que no se declare el cumplimiento y se ordenen restituciones mutuas, que como consecuencia de la entrega material del lote el demandante rea lizó una serie de adecuaciones del mismo con la finalidad de construirlo, es así que se constituye como un perjuicio a título de daño emergente , pues en consecuencia del incumplimiento el demandante realiz ó unas inversionesRadicado Nro. 052663103003202100181 Página 3 de 19

sobre un lote que no cumple con las medidas prometidas en venta. Que esas mejoras equi valen a la suma de $122.156.550 que equivalen a cerramiento general en estacón y alambre de púa, excavación manual, incluye tr ansporte

sobre un lote que no cumple con las medidas prometidas en venta. Que esas mejoras equi valen a la suma de $122.156.550 que equivalen a cerramiento general en estacón y alambre de púa, excavación manual, incluye tr ansporte interno, zanja hasta 2M de profundidad, cuneta flexible, para manej o de aguas pluviales, perfilado de terreno, incluye llenos y votada d e material, trinchos naturales en costales, revegetalización grama cucú, llenos de materiales asfaltico triturado, combo sanitario, mesón en acero inoxidable, enchape de piso, cubierta termo acústica, canoas, instalación de tubería sanitaria, pozo séptico, instalación de energía y legalización, cárcamo para ingreso , losa de concreto para huella vehicular, sistema alcantarillado cajas de paso, enchape de baño, construcción de vivienda liviana.

“Daño emergente futuro: La suma de $10.000.000 , equivalente a l os costos de cambio de diseño de construcción de la vivienda en caso de que no se entregue el área total prometido en venta.

“Gastos de honorarios de abogados: $10.000.000. “Gastos de topografía y avaluadores: $6.000.000.

“En caso de declararse la nulid ad del contrato, tener en cuenta las restituciones mutuas conforme el artículo 1746 del código civil, esto es, reconociendo la suma de $220.000.000 de pago anticipado y la suma de $122.156.550 y la indexación de la moneda teniendo cuenta que el negocio se celebró en el año 2019.

mutuas conforme el artículo 1746 del código civil, esto es, reconociendo la suma de $220.000.000 de pago anticipado y la suma de $122.156.550 y la indexación de la moneda teniendo cuenta que el negocio se celebró en el año 2019.

“2.4. Que se condene en costas y agencias en derecho a los demandados”.

2. Las súplicas se fundamentaron en los hechos que se compendian así:

a) El 15 de septiembre de 2020 celebraron las partes contrato de promesa de compraventa sobre el predio descrito en las pretensiones de la demanda, por valor de $295.000.000,00 , cuya forma d e pago se fijó en la cláusula 4ª, así: $60.000.000,00 a la firma de la promesa de compraventa , $160.000.000,00 pagaderos el 15 de octubre del 2020, val ores que fueron cancelados en la cuenta suministrada por el vendedor, y el valor restante, es decir, $75.000.000 ,00 a la firma de la escritura pública en la Notaria Primera de Envigado el 29 de junio de 2021 a las 2:00 p.m.

b) En cumplimiento de lo previs to en la cláusula 5ª se hizo entrega material al promitente comprador el 16 de septiembre del 2020, por lo que el demandante desde dicha fecha ostenta la posesión del inmueble.

c) Mediante la R esolución 1898 del 7 de diciembre de 2020, la Secretaría de Planeación del Municipio de Caldas, Antioquia, aprobó y otorgó licencia deRadicado Nro. 052663103003202100181 Página 4 de 19

Planeación del Municipio de Caldas, Antioquia, aprobó y otorgó licencia deRadicado Nro. 052663103003202100181 Página 4 de 19

subdivisión de lotes, autorizando la división de los lotes 3; 4; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 17; 18 y 19 en lo lotes resulta ntes 3A; 3B; 4A; 4B; 4C; 7A; 7B; 7C; 8A; 8B; 8C; 9A;

9B; 9C; 10A; 10B; 10C; 11A; 11B; 11C; 12A; 12B; 12C; 13A, 13B; 13C; 17A; 17B;

18A; 18B; 19A; 19B. Posteriormente, la Resolución 396 del 29 de abril de 2021 , corrigió parcialmente las áreas de los lotes 4; 11; 17; 18 y 19.

d) El actor realizó levantamiento topográf ico del lote, advirtiendo que no era el área prometida en venta (4.364 M2), pues solo tiene 2.916 M2, es decir, que faltan 1.448 M2, situación que fue corroborada con los mojones y cercas que di stan de los puntos de referencia fijados en las coordenadas.

e) El lote 18A fue entregado con menos área y en perjuicio se incrementó el área del lote 18B, lo que genera una falta de identidad de lo vendido , lo cual no obedece a las resoluciones entregadas por la Secretaría de Planeación de Caldas, en donde el predio si figura con los 4.364 M2.

del lote 18B, lo que genera una falta de identidad de lo vendido , lo cual no obedece a las resoluciones entregadas por la Secretaría de Planeación de Caldas, en donde el predio si figura con los 4.364 M2.

f) La promesa fue suscrita por Carlos Andrés Vélez Quijano actuando en representación de la sociedad Agrícola Jauja S.A.S., no obstante, según folio real 0011043835, el inmueble está en cabeza de la familia Estrada Montoya , además de la venta de cosa ajena realizada, se prometió que de la subdivisión del lote de mayor extensión resultaría el lote 18A con una cabida de 4.364 M 2 aproximadamente, y que llegado el día y la hora de la firma de la escritura pública debía tener matrícula inmobiliaria independiente para poder ser enajenado.

g) Que la obligación del vendedor era la de adecuar los linderos conforme las coordenadas y puntos de referencia para entre gar realmente lo ofrecido, cuando técnicamente estos debían ceñirse a l a Resolución 1898 del 7 de diciembre de 2020 de la Secretaría de Planeación del Municipio de Caldas Antioquia, mediante la que se aprobó y otorgó la licencia de subdivisión de lotes, au torizando la división del lote 18, resultando los lotes 18A y 18B.

h) El actor cumplió con todas las obligaciones derivadas del contrato , canceló el precio dentro de los plazos determinados, ejerciendo la posesión material del bien, realizando mejoras ( $122.156.550,00), pagando las cuotas de administración y compareció a la notaría Primera de Envigado en la fecha y hora convenida donde

precio dentro de los plazos determinados, ejerciendo la posesión material del bien, realizando mejoras ( $122.156.550,00), pagando las cuotas de administración y compareció a la notaría Primera de Envigado en la fecha y hora convenida donde no se hizo presente la parte demandada.Radicado Nro. 052663103003202100181 Página 5 de 19

3. Oportunamente, la interpelada a través de apoderado judicial se pro nunció sobre los hechos de la demanda aceptando unos y negando otros, señalado que se suscribió entre las partes la referida promesa de compraventa sobre e l inmueble - lote 18A –, pero que en ningún momento se determinó que su venta era por la cabida y que el precio no se determinó por los metros cuadrados del predio, pues dicha indicac ión solo era informativa y desde su suscripción se advirtió que era una aproximación.

Que la firma de la escritura pública estaba concertada para el 29 de junio de 2021 en la Notaría Primera de Envigado a las 2 de la tarde , pero meses antes la parte demandante la condicionó a la entrega de una información y documentación requerida, debido a la inconformidad que tenía con los linderos del inmueble.

La promesa de compravent a, fue suscrita por Carlos Andrés Vélez Quijano en su calidad de representante leg al de la sociedad Agrícola Jauja S.A.S. hoy Jauja Proyectos S.A.S. como promitente vendedora , estando la propiedad a nombre de Alejandro Estrada Montoya y Natalia Isabel Estrada Montoya; sin embargo, posteriormente adquirió el dominio del predio denominado lote 18 mediante la escritura pública 1.731 del 15 de julio de 2021 de la Notaría Primera

Alejandro Estrada Montoya y Natalia Isabel Estrada Montoya; sin embargo, posteriormente adquirió el dominio del predio denominado lote 18 mediante la escritura pública 1.731 del 15 de julio de 2021 de la Notaría Primera de Envigado; además se realizó la subdivisión del predio de mayor extensión identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 001 –4043835 de la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Sur y se creó conforme a la licencia otorgada en por el municipio de Caldas, el bien denominado 18A objeto de la litis.

Que el actor desconoce la Resolución 1047 del 8 de octubre de 2021, por medio la cual se c orrigieron parcialmente las 1898 de 2020 y 396 del 29 de abril de 2021 , en el que se fija área de 3.436 m etros para el lote 18 A y desde el primer día que visitó el inmueble le fueron mostrados los linderos y los aceptó cuando se le hizo la entrega material del mismo (16 de septiembre del año 2020).

Frente a la falta de identidad de lo vendido, señaló que no es cierto, puesto que el predio denominado 18A en la actualidad se encuentra en trámite de subdivisión y reforma al reglamento de propiedad horizontal.

Por lo anterior, se opuso a las pretensiones de la demanda y a que se declarara su incumplimiento, ya que mediante diferentes comunicaciones escritas y verbalesRadicado Nro. 052663103003202100181 Página 6 de 19

se había estipulado entre partes y apoderados, no firmar el instrumento público hasta se solucionara la controversia de los linderos del predio prometido en venta,

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se había estipulado entre partes y apoderados, no firmar el instrumento público hasta se solucionara la controversia de los linderos del predio prometido en venta, además la demanda se radicó antes de la fecha de suscripción de la misma.

Respecto a la pretensión de cumplimiento del contrato, manifestó no tener oposición alguna, pero si frente a la condena al pago de perjuicios, toda vez que el actor siempre ha manifestado no tener voluntad de suscribir la escritura pública. Como excepciones de mérito propuso las que denominó “temeridad, conocimiento de no firma de escritura y venta como cuerpo cierto”. (archivo 17)

II. SENTENCIA APELADA

El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Envigado el 1 de febrero de 2023 profirió sentencia en la que dispuso:

“Primero: declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado por Marino de Jesús Franco Acevedo y Jauja Proyectos S.A.S.

“Segundo: ordenar a Marino de Jesús Franco Acevedo, que restituya a Jauja Proyectos S.A.S., el lote de terreno que le fue entregado con ocasión de la promesa de compraventa que fue declarada n ula. La restitución debe hacerse en los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de la presente providencia.

Tercero: ordenar a Jauja Pro yectos S.A.S., que restituya a Marino de Jesús Franco Acevedo, las siguientes sumas de dinero: $60.000.000, con corre cción monetaria calculada de conformidad con el IPC e intereses al 0.4867% mensual,

Franco Acevedo, las siguientes sumas de dinero: $60.000.000, con corre cción monetaria calculada de conformidad con el IPC e intereses al 0.4867% mensual, causados desde el 16 de septiembre de 2019 y hasta el m omento del pago. $120.000.000, con corrección monetaria calculada de conformidad con el IPC e intereses al 0.4867% me nsual, causados desde el 16 de octubre de 2020 y hasta el momento de pago. La restitución debe hacerse en los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de la presente providencia.

“Cuarto: no reconocer las mejoras hechas por Marino de Jesús Franco Acevedo.

“Quinto: SE CONDENA en costas al demandante y a favor de la demandada, por lo que se fijan como agencias en derecho lo equivalente a DOS (2) salarios mínimos legales mensuales al momento de su pago”.

Para decidir l a juez, hizo alusión a la acción de cumplimiento dispuesta en el artículo 1546 del C. Civil, al contrato de promesa y a los requisitos previstos en el artículo 1611 ib., como también a la nulidad absoluta contemplada en el artículo 1741 ib., y afirmó:Radicado Nro. 052663103003202100181 Página 7 de 19

“El contrato de promesa de compraventa celebrado por Marino de Jesús Franco Acevedo y Jauja Proyectos S.A.S., es nulo absoluto; pues no cumple el requisito del núm. 4 de art. 1611 del C. Civil. En la promesa, pues se individualizó el bien inmueble a enajenar en el contrato prometido, de la siguiente manera:

del núm. 4 de art. 1611 del C. Civil. En la promesa, pues se individualizó el bien inmueble a enajenar en el contrato prometido, de la siguiente manera:

“PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR promete vender el derecho real y material del dominio que tiene del 100% d el inmueble (LOTE) que a continuación se describe al PROMITENTE COMPRADOR y éste promete comprar, el derecho real y material de dominio al 100% sobre el siguiente bien inmueble (LOTE): LOTE DIEZ OCHO A (18 A): Bien privado o de dominio particular, que hace parte integral del CONJUNTO RESIDENCIAL PARCELACION PAVAL AL AMANECER – PROPIEDAD HORIZONTAL, situado en el paraje de Santa Isabel, perteneciente a la vereda la Miel, del municipio de Caldas Antioquia, con una cabida de 4.364 metros aproximadamente. Este lote se encuentra construido sobre el terreno No 18 Coordenadas Punto 28 Norte 1,167.093.00 Este 833.472.04, Punto 29 Norte 1.167.181.25, Este 833.509.04, Punto 47 norte 1.167.048.36 este 833.528.90, punto 46 Norte 1.167.140.71 Este 833.514.16 punto 45 Nor te 1.167.120.76 Este 833.530.69 Punto 44 norte 1.167.048.36 Este 833.528.90 Este limita con el Lote 17 B, lote 18B, Lote 19B y vía d e acceso. En la actualidad este lote se encuentra en proceso y será objeto de reforma y subdivisión ya que forma parte del l ote de mayor extensión N18 FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA N 001 -1043835 de

en proceso y será objeto de reforma y subdivisión ya que forma parte del l ote de mayor extensión N18 FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA N 001 -1043835 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medel lín, que será subdivido en tres lotes totalmente independientes con sus respectivas matriculas inmobiliarias”.

“De la anterior descripción se desprenden los siguientes reparos:

“-Se omitió hacer referencia al metraje de cada uno de los linderos del inm ueble a enajenar en el contrato prometido. Ello trae como consecuencia, que no pueda establecerse la extensión de cada lindero y por ende, del perímetro del inmueble; lo que a su vez implica una indeterminación del inmueble en lo que refiere a áreas y lind eros; determinación que, debe estar consignada de manera expresa en la escritura de venta y en la promesa, por ser esta el reflejo de aquélla (art. 31, decreto 960 de 1970 y CSJ, sentencia del 27 de noviembre de 1986).

“-Se omitió enunciar los linderos ge nerales de la copropiedad, lo cual, es una exigencia para determinar el inmueble que se enajena y que hace parte de una propiedad horizontal, tal como lo ha reiterado la Sala Civil d e la Corte Suprema de Justicia en sentencias del 16 de abril de 2022, exp. 7255 y del 12 de febrero de 2007, exp. 20000492-01.

“-Se omitió determinar el coeficiente de propiedad que representaría el inmueble prometido en venta, lo que es una exigencia, puesto que implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes de la propiedad horizontal y en todo caso

“-Se omitió determinar el coeficiente de propiedad que representaría el inmueble prometido en venta, lo que es una exigencia, puesto que implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes de la propiedad horizontal y en todo caso de disposición de un bien privado se entenderán incluidos en estos bienes (inc. 2, art. 16, Ley 675 de 2001).Radicado Nro. 052663103003202100181 Página 8 de 19

“Es de aclarar, que pese a que en la promesa de compraventa se hizo mención a la escritura pública que co ntiene el reglamento de propiedad horizontal, ello no es suficiente ni idóneo para determinar los linderos y el coeficiente de copropiedad del inmueble prometido en venta. Es que lo prometido es el Lote 18 A, que sería el resultado de la división del Lote 18, por ende, es este y no el prometido el que se encuentra enunciado en el reglamento; sumado a que, la escritura en mención seria parte de la promesa siempre y cuando en ésta exist iera una cláusula que expresara que aquélla hace parte integral de la prom esa, entendiéndolos como un solo documento, exigencia referida por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencias del 16 de abril de 2002 exp. 725 y del 12 de febrero de 2007 exp. 200000492-01.

“En este orden, como no se determinó el bien a enajenar, prometido en ventasiendo insuficiente la descripción por coordenadas a que hace referencia el contrato-, lo cual, es un elemento de la esencia del contrato de venta; el efecto es

“En este orden, como no se determinó el bien a enajenar, prometido en ventasiendo insuficiente la descripción por coordenadas a que hace referencia el contrato-, lo cual, es un elemento de la esencia del contrato de venta; el efecto es que la promesa no cumple el presupuesto del núm. 4 art. 1611 de l C. Civil, pues en la pr