TSDJ MED SC - 053603103001202000083-01-(24-02-2023)

TEMA: RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO - El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo y ésta a pagar, como contraprestación, un precio determinado / IMPOSIBILIDAD DE PAGO POR PANDEMIA - Para despachar la causal de mora invocada, es necesario partir del Decreto 579/2020 "Por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica" / FACULTAD DE LA ARRENDADORA PARA TERMINAR EL CONTRATO - se faculta a la arrendadora para dar por terminado el contrato, bien a su vencimiento o en las prórrogas o renovaciones. En segundo lugar, se debe dar aviso a los arrendatarios con u n mes de anticipación y finalmente, enumera los casos en que ello debe hacerse. /

TESIS: El Decreto 579 de 2020 “(…) dio pautas relacionadas con el tema que es materia de estudio y según el análisis de constitucionalidad que hizo la Corte Constitucional, está vedado al arrendador solicitar la terminación del contrato de arrendamiento por el incumplimiento del pago de los cánones generados entre los meses de abril, mayo y junio de 2020, los mismos que son objeto de las pretensiones. (…) dicha norma fue objeto de control de constitucionalidad y allí se indicó que lo que justifica la medida de suspensión de acciones de desalojo tiene que ver con la afectación de los ingresos y el riesgo de incumplimientos que pueden derivar en medidas de restitución de

que justifica la medida de suspensión de acciones de desalojo tiene que ver con la afectación de los ingresos y el riesgo de incumplimientos que pueden derivar en medidas de restitución de inmuebles y refiriéndose al pago de cánones, aludió a que la disposición impide que el no pago de los cánones durante ese periodo de vigencia, constituya causal de terminación unilateral y ello es independiente de su cobro, porque también se dieron pautas para el pago en el event o de no llegarse a un acuerdo, como ocurrió en este caso concreto. (…) Al no haberse dado cumplimiento a los parámetros citados para que fuese viable solicitar la terminación de manera unilateral, es procedente negar el reconocimiento de dicha causal y como así lo dijo el A quo, la sentencia de primera instancia será confirmada.”

PONENTE: JOSÉ GILDARDO RAMÍREZ GIRALDO

FECHA: 24/02/2023

PONENTE: JOSÉ GILDARDO RAMÍREZ GIRALDO

FECHA: 24/02/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIAJOSÉ GILDARDO RAMÍREZ GIRALDO Magistrado Proceso: VERBAL (Restitución de inmueble arrendado) Demandante: EMPRESA DE TAXIS EL POBLADO SAS Demandado: ORLANDO VALLEJO GAVIRIA Radicado: 05360310300120200008301 Decisión: Confirma sentencia Sentencia Nro. 006 TRIBUNAL SUPERIOR SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL Medellín, veinticuatro de febrero de dos mil veinticuatro Se procede a decidir por la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante frente a la sentencia del 4 de agosto de 2022 proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Oralidad de Itagüí, dentro del proceso Verbal de RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO instaurado por EMPRESA DE TAXIS EL POBLADO SAS en contra de los herederos determinados de ORLANDO VALLEJO GAVIRIA, señores: MARÍA ELIZABETH, ALEJANDRA Y JUAN PABLO VALLEJO OSPINA, así como contra los HEREDEROS INDETERMINADOS del citado ORLANDO VALLEJO. I. ANTECEDENTES 1. Pretende la parte demandante, luego de la reforma a la demanda, se declare en FORMA PRINCIPAL: DAR POR TERMINADO por mora en el pago de los cánones de arrendamiento, el contrato de arrendamiento sobre el local comercial situado en el Municipio de la Estrella y distinguido con la nomenclatura urbana calle 80 sur nro. 55-115 suscrito entreRadicado 05360310300120200008301 JGRG 2

EMPRESA DE TAXIS EL POBLADO SAS y ORLANDO VALLEJO GAVIRIA, alinderado así: “Por el frente que da al norte, con la calle Chiquinquirá; por el costado occidental, por todo un barranco con propiedad que fue de Pastora Ramírez de Díez, hoy de Aníbal Sánchez y otros; por el centro o sur, con toda una quebrada o zanjón, con propiedades de Heriberto Escobar, de la sucesión de Víctor Escobar y de María González, y por el pie u oriente, con propiedad que es o fue de Jesús Escobar, luego de Pedro Luis Salazar y es hoy de Roberto Ramírez. Tiene un área aproximada de nueve mil ciento veinte metros cuadrados. Matrícula inmobiliaria No. 001-169768.” PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: DAR POR TERMINADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre el local comercial situado en el Municipio de La Estrella y distinguido dentro de la nomenclatura urbana calle 80 Sur No. 55-115, de conformidad con la cláusula Octava del contrato de arrendamiento, en consideración a que la Empresa de Taxis Poblado S.A.S., adquirió el inmueble por adjudicación de la Sociedad de Activos Especiales S.A. por medio de la escritura pública No. 554 del 31 de mayo de 2019 de la Notaría Única del Círculo de la Estrella. En consecuencia, solicita la restitución del local al demandando. En caso de no producirse la restitución en el término fijado por el despacho, se proceda al lanzamiento directamente o por comisionado. Condenar en costas y además, ejercita el derecho de retención sobre los bienes y efectos de comercio, dinero y bienes muebles que se encuentren dentro del local objeto del lanzamiento. 2. Como sustrato de sus pedimentos, adujo los hechos que así se compendian: a) La

costas y además, ejercita el derecho de retención sobre los bienes y efectos de comercio, dinero y bienes muebles que se encuentren dentro del local objeto del lanzamiento. 2. Como sustrato de sus pedimentos, adujo los hechos que así se compendian: a) La Sociedad de Activos Especiales S.A. adjudicó a EMPRESA DE TAXIS EL POBLADO S.A.S. por medio de la escritura pública No. 554 del 31 de mayo de 2019 de la Notaría Única del Círculo de la Estrella, los locales consistentes en cabañas ubicadas en el Municipio de La Estrella y distinguido dentro de la nomenclatura urbana calle 80 Sur No. 55-115 con los linderos ya descritos. Al momento de la adjudicación, la SAE S.A tenía suscrito con el señor ORLANDO VALLEJO GAVIRIA un contrato de arrendamiento sobre el inmueble mencionado y como consecuencia de la adjudicación, la sociedad cedió el contrato de arrendamiento a EMPRESA DE TAXIS EL POBLADO S.A.S. en calidad de arrendador, mediante cesión de contrato de arrendamiento No. 3673 del 31 de mayo de 2019, debidamente notificada al arrendatario y desde el 15 de noviembre de 2019, el señor ORLANDO VALLEJO GAVIRIA inició las consignaciones de los cánones a favor de la EMPRESA DE TAXIS EL POBLADO S.A.S. a la cuenta bancaria que le fue notificada.Radicado 05360310300120200008301 JGRG 3

b) ORLANDO VALLEJO GAVIRIA no ha pagado los cánones de arrendamiento del inmueble desde el mes de marzo de 2020 y adeuda en consecuencia abril, mayo y junio de 2020. El canon de arrendamiento actual es la suma de $20.664.427 mensuales, pagaderos en forma anticipada, dentro de los primeros cinco días de cada mes. Para la fecha de la presentación de esta demanda, el arrendatario adeuda la suma de $61.993.281. c) El señor ORLANDO VALLEJO GAVIRIA falleció y en consecuencia, el contradictorio lo integran sus herederos determinados: los señores MARÍA ELIZABETH, ALEJANDRA y JUAN PABLO VALLEJO OSPINA. 3. TRÁMITE. Inicialmente la demanda es inadmitida y una vez subsanados los requisitos se admite mediante auto del 10 de agosto de 2020. El 25 de marzo de 2021 se admite la reforma a la demanda integrando el contradictorio ante el fallecimiento del demandado en contra de los herederos determinados de ORLANDO VALLEJO GAVIRIA, señores: MARÍA ELIZABETH, ALEJANDRA Y JUAN PABLO VALLEJO OSPINA, así como contra sus herederos indeterminados, ordenando su emplazamiento. Surtido el trámite correspondiente, la curadora ad litem designada para representarlos, manifiesta que lo pretendido debe ser materia de prueba, no propone excepciones. En auto de 13 de septiembre de 2021 se decide un recurso de reposición frente al auto que corrió traslado de excepciones y de reconocimiento de mejoras,

alegando que la parte demandada adeuda los cánones de abril a agosto de 2020, no se repone el auto. La codemandada MARÍA ELIZABETH VALLEJO a través de apoderado judicial se pronuncia sobre los hechos, se opone a las pretensiones y propone como excepciones de mérito: falta de legitimación en la causa por activa, causa ilícita, inexistencia de causa para pedir, inexistencia de la obligación, mala fe y excepción a la aplicación del artículo 384 CGP. Solicita el reconocimiento de mejoras y derecho de retención. II. LA SENTENCIA APELADA 4. Mediante providencia del 4 de agosto de 2022, el JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD DE ITAGUI, enuncia las causales por las cuales se pide la terminación del contrato de arrendamiento y consideró reunidos los presupuestos procesales incluida la legitimación por activa que había sido cuestionada mediante la interpretación de una excepción. Advirtió sobre la existencia del contrato firmado desde el año 1994 el cual se ha venidoRadicado 05360310300120200008301 JGRG 4

prorrogando. Para analizar la mora endilgada a los demandados, donde se antepone el hecho de la pandemia y luego del análisis de las pruebas, considera que el cierre del establecimiento fue imprevisible y con deudas en la actualidad y citando providencias de la Corte, advierte que el caso fortuito o fuerza mayor debe ser imprevisto y el efecto es exonerar al deudor, quedando claro también que por el cierre, las partes debían negociar en lo posible el pago de los cánones, que atendiendo al decreto 579/20 la falta de pago no debía ser invocada como causal para dar por terminado los contratos de arrendamiento y de ser posible, invocar la fuerza mayor, siempre y cuando se reúnan los presupuestos para ello. Teniendo en cuenta la situación del demandado y lo imprevisible del cierre por la pandemia, se presentan presupuestos para declarar el caso fortuito que imposibilitó el pago de los cánones con posterioridad al 30 de junio hasta agosto de 2020, mismos que deberán ser pagados con posterioridad al 19 de agosto de acuerdo a lo dicho por la corte. Entre el 15 de abril al 30 de junio de 2020, la falta de pago de los cánones no puede ser invocada como causal para terminar el contrato y los cánones pendientes debían ser satisfechos después del día 30 de junio, según la corte, pero en el caso concreto no fue posible porque el motel se encontraba con las puertas cerradas y se abrieron solo el 18 de agosto de 2020, se justifica el no pago durante ese periodo. Por el hecho de que la demandada no haya pagado los 5 meses por el cierre después de que abrió sus puertas, no puede ser causal para declarar la terminación del contrato, porque es un hecho posterior a la notificación de la demanda y para ese momento no podía considerarse un incumplimiento para dar por terminado, no puede ser un hecho sobreviniente los invocados para respaldar la terminación del

que abrió sus puertas, no puede ser causal para declarar la terminación del contrato, porque es un hecho posterior a la notificación de la demanda y para ese momento no podía considerarse un incumplimiento para dar por terminado, no puede ser un hecho sobreviniente los invocados para respaldar la terminación del contrato. En cuanto a la pretensión de terminación subsidiaria, por haber adquirido la propiedad donde funciona el establecimiento de comercio y amparado en la cláusula octava, se tiene que ésta enuncia las causales de terminación. Fue suscrito en 1994 y considera que se debe verificar el tenor literal del contrato, máximo que no son la mismas personas y lo que el juzgado entiende de lo pactado allí, es la posibilidad de que el arrendador pueda dar por terminado en caso de subsistir la necesidad de realizar mejoras como consecuencia de la venta o enajenación del inmueble y aunque se sabe que la venta no pone fin al contrato de arrendamiento, pero si hay que hacer mejoras que ameriten esa restitución y si bien el bien fue enajenado como se invoca, lo cierto es que no se acredita que el mismo haya sido requerido para adelantar mejoras que impliquen necesariamente la entrega del bien al demandante ni que lo requiera para una obra totalmente distinta o un negocio diferente a la luz de lo que prevé el código de comercio, ni haber dado aviso con un mes de anticipación de manera previa a la presentación de la demanda y al contrario de lo que se acredita en el proceso, las únicasRadicado 05360310300120200008301 JGRG 5

comunicaciones cruzadas entre las partes corresponden a la intención que tuvieron de llegar a un acuerdo para un posible pago de los cánones adeudados, pero no se hizo requerimiento para la entrega del bien para la realización de dichas mejoras. Por tal motivo se reconocerá por un lado el caso fortuito y la fuerza mayor como eximente de responsabilidad por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el l8 de marzo al 14 de abril y del 30 de junio al 18 de agosto por parte dela demandada, a lo que debe indicarse que por el periodo del 15 de abril al 30 de junio como lo dijo la Corte Constitucional, no es posible invocar la falta de pago como causal para dar por terminado el contrato, haciendo claridad que dichos cánones deben ser pagados con posterioridad a la apertura establecimiento; es decir, al 18 de agosto de 2020, además se negará la pretensión subsidiaria al no acreditarse los presupuestos contractuales invocados en la demanda. Por lo tanto, deniega las súplicas de la demanda y condena en costas a la parte demandante. III. LA IMPUGNACIÓN 5. Inconforme con la decisión la sentencia fue recurrida por la parte demandante presentando los reparos ante el A quo y la sustentación en esta instancia en el término concedido con tal fin. 1. Sustentación al reparo definido por el suscrito respecto del decreto 579 de 2020, como soporte para negar la pretensión principal de la demanda: El despacho se basó en el decreto 579 de 2020 para negar la pretensión principal de la demanda, de lo cual disiente en consideración a que: El decreto

entró en vigencia el día 15 de abril de 2020 y el demandado ya se encontraba en mora del pago del canon, pues debió ser en los primeros 5 días del mes y para el 15 de abril, ya habían pasado 10 días de la fecha límite de pago, lo que significa que la causal de terminación del contrato de arrendamiento por mora estaba configurada. La prohibición cubrió las fechas entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020. El demandado estaba en mora antes del decreto y aún con posterioridad al mismo. Con su expedición se zanjó de una vez la interpretación de la fuerza mayor que se podría derivar de la emergencia sanitaria por el Covid 19 y en una norma jurídica estableció con claridad que entre las fechas allí establecidas no se podría adelantar la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios. A contrario sensu, esto significa que por fuera de esas fechas SÍ se puede adelantar la orden o ejecución de dichas acciones. En la sentencia se decidió ampliar suRadicado 05360310300120200008301 JGRG 6

cobertura considerando que existía la fuera mayor a partir del 1 de julio de 2020, lo que claramente contraría la disposición el Gobierno Nacional e interpreta en forma extensiva su sentido y objeto. Las disposiciones de los entes administrativos municipales no pueden contradecir las disposiciones del Gobierno Nacional, lo que reflejó la sentencia al establecer que las autorizaciones del gobierno municipal de La Estrella podrían constituir fuerza mayor, cuando el decreto 579 había aclarado el concepto al prohibir los desalojos de contratos de arrendamiento. 2. Sustentación al reparo definido por el suscrito respecto la negación de la pretensión subsidiaria de la demanda: El despacho la negó por considerar que su representada no había cumplido con la obligación de notificar por escrito la terminación del contrato en la forma establecida en el mismo, de lo cual disiente, pues el demandado fue debidamente notificado por escrito de la terminación del contrato por cuanto la SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIAL S.A. había vendido el inmueble al demandante. En comunicación del día 15 de octubre de 2019, EMPRESA DE TAXIS EL POBLADO S.A.S. envió por correo certificado al demandado la comunicación en que da por terminado el contrato y determina una fecha prudencial para la entrega del inmueble, para lo cual se adjunta la comunicación con la constancia de entrega por parte de la empresa de correos y a pesar de que dicho documento no se adjuntó como anexo a la demanda, solicito al Tribunal, que en aras de la verdad material, por encima de la verdad procesal y de conformidad con las múltiples jurisprudencias que se han emitido sobre el particular, se tenga en cuenta el documento

adjunto al momento de la toma de la decisión de fondo. Termina el escrito solicitando se revoque la sentencia y, en consecuencia: ordene la terminación del contrato de arrendamiento, la restitución del inmueble por mora en el pago de los cánones de arrendamiento. En subsidio, ordene la terminación del contrato de arrendamiento y, en consecuencia, la restitución por haberse vendido el inmueble y haberse debidamente notificado al demandado para su entrega. En caso de acogerse los argumentos, bien sea sobre la pretensión principal o subsidiaria, solicita que, con respecto de la solicitud de mejoras de la parte demandada: a. No existe un sustento real del estado en que se recibió el inmueble al inicio del contrato. b. Toda la información recibida por el perito en su visita al inmueble para verificar las supuestas mejoras solicitadas y que fueran objeto del dictamen, provinieron exclusivamente de la parte demandada. c. En consecuencia, solicita no acoger la solicitud de reconocimiento de mejoras. TRÁMITE SEGUNDA INSTANCIARadicado 05360310300120200008301 JGRG 7

6. Una vez admitido el recurso y corridos los respectivos traslados, se pronunció la parte demandante con el escrito al que se hizo alusión. Por la parte codemandada MARÍA ELIZABETH VALLEJO OSPINA como no apelante, con fundamento el artículo 1º del Decreto 579/2020 advierte que no se podía lanzar a ningún arrendatario durante las fechas allí establecidas. Respecto a la fuerza mayor y el caso fortuito tenidas en cuenta por el A quo para sustentar la decisión, se probó que la fuerza mayor impidió el pago del canon de arrendamiento entre el 18 de marzo y el 20 de agosto del 2020 dado el cierre de todos los negocios de esta índole en todo el país y luego del 20 de agosto, se comenzó a pagar como se ha realizado hasta la fecha. El decreto prohíbe los desalojos en esas fechas para evitar la propagación del virus que genera un caso fortuito o fuerza mayor y toma medidas para amainar los efectos, lo que se pretende es suspender la orden o ejecución de los lanzamientos previos. Respecto a la pretensión subsidiaria, debe seguir la suerte de la principal, más cuando en este caso de la referida cláusula se infiere que solo se reviste de esta potestad para dar por terminado de manera unilateral es al vendedor y en este caso fue la SAE, jamás al comprador que para el caso fue EMPRESA DE TAXIS E POBLADO que demanda en restitución. Es ilógico e incongruente la posición de la parte actora dado que en la escritura de compra se prueba que fue asignado el bien el día 13 de diciembre de 2017 y se protocolizó el 31 de mayo de 2019 y cómo pretenden que se tenga en cuenta una constancia de envío realizada supuestamente el 23 de octubre de 2019, cuando según la escritura aportada con la demanda son dueños desde el 31 de mayo de 2019. Se probó con el testimonio de CARLOS MARIO URBE TORRES

y cómo pretenden que se tenga en cuenta una constancia de envío realizada supuestamente el 23 de octubre de 2019, cuando según la escritura aportada con la demanda son dueños desde el 31 de mayo de 2019. Se probó con el testimonio de CARLOS MARIO URBE TORRES administrador, que en ningún momento recibió comunicado vía servicio postal y afirma que en el mes de diciembre de 2019 iniciaron conversaciones de negocios y en este momento fue que conoció los dueños del predio. Es tan evidente el no envío de la carta, que el 5 de septiembre en la oficina de envíos le expidieron una certificación de que nunca llegó a manos de los demandados y donde aparece firma y sello de quien recibe aparece que el 23 de octubre de 2019 recibe el señor ORLANDO VALLEJO, lo que es imposible ante su fallecimiento en el mes de junio de ese mismo año. IV. CONSIDERACIONES 7. Al no advertirse ningún vicio que pueda invalidar lo actuado y al estar cabalmente satisfechos los presupuestos procesales, se procede a decidir el mérito del asunto. Conforme a la competenciaRadicado 05360310300120200008301 JGRG 8

restringida del superior en sede de apelación, prevista en el artículo 328 CGP habida cuenta que el recurso de apelación fue formulado solo por la parte demandante, la competencia se limita a los motivos de inconformidad expuestos por el recurrente. 8. PROBLEMA JURÍDICO. Se centra en determinar si es posible confirmar la sentencia bajo los presupuestos esgrimidos por el A quo a la luz de la interpretación que hizo del Decreto 579 de 2020 con los meses tildados en mora para la pretensión principal y porque no se probó el cumplimiento de los presupuestos enlistados en la cláusula octava del contrato que hicieran viable la terminación unilateral del contrato por parte del arrendador o, por el contrario, es viable revocarla, porque se hizo una ampliación de la cobertura del término establecido en el decreto y además, porque es viable tener en cuenta prueba documental que se aporta en la sustentación, según lo afirma el recurrente. 9. El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo y ésta a pagar, como contraprestación, un precio determinado. Quien proporciona el goce se llama arrendador y la parte que paga el precio arrendatario. En ese sentido, este contrato se caracteriza por ser bilateral, porque tanto arrendador como arrendatario se obligan recíprocamente; consensual, pues se perfecciona por el solo acuerdo de las partes sobre el precio y la cosa; oneroso, ya que ambas partes persiguen utilidades, como es la renta y el uso y el goce del bien; de ejecución sucesiva, porque el contrato se realiza periódicamente; principal, en tanto tiene existencia propia; y nominado, pues el Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo. Como todo contrato, en el arrendamiento deben cumplirse los llamados elementos de validez establecidos en el artículo 1502 del C. Civil, esto es;

porque el contrato se realiza periódicamente; principal, en tanto tiene existencia propia; y nominado, pues el Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo. Como todo contrato, en el arrendamiento deben cumplirse los llamados elementos de validez establecidos en el artículo 1502 del C. Civil, esto es; capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos, pero además, se requiere del precio o renta, pues sin éste último, no puede hablarse de contrato de arrendamiento. 10. En materia comercial, hay una regulación especial en lo que respecta al contrato de arrendamiento, pero particularizando solo en cuanto al arrendamiento de inmuebles destinados paraRadicado 05360310300120200008301 JGRG 9

establecimientos de comercio; es decir, se refiere al arrendamiento como un bien mercantil. Ahora, la normatividad mercantil remite a las normas del Código Civil para efectos de llenar vacíos, en atención a lo dispuesto en el artículo 2º del Código de Comercio que señala: “En las cuestiones comerciales que no pudieren regularse conforme a la regla anterior, se aplicarán las disposiciones de la legislación civil”. Más adelante, el artículo 822 C. Cio hace la más importante integración de ambas codificaciones en materia de obligaciones y contratos. Por ello, no todas las cosas que pueden arrendarse están dentro de la regulación mercantil, pues de manera expresa, como ya se dijo, las normas del Código de Comercio (Art. 518 a 524), hablan solo sobre el arrendamiento de inmuebles ocupados con establecimiento de comercio; de tal manera que lo que buscan es proteger a los arrendatarios empresarios para que puedan cumplir con los fines de la empresa. Como requisito especial de las demandas que versan sobre lanzamiento de arrendatario, el numeral 1º del artículo 384 del CGP establece que a ella se debe acompañar prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de éste hecha en interrogatorio de parte extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria. Por lo tanto, la exigencia no se agota con el acompañamiento de cualquier contrato de arrendamiento, sino precisamente aquél que contiene la relación sustancial que se pretende terminar, pues la relación jurídica procesal en este tipo de asuntos, se tiene que conformar por el arrendador (demandante) y arrendatario (demandado). 11. En el caso concreto, la parte demandante pretende la terminación del contrato de arrendamiento en relación con el local comercial situado en el Municipio de La Estrella, donde funciona EL MOTEL EL BOSQUE invocando dos causales concretas: de un lado, la falta de pago de los cánones

11. En el caso concreto, la parte demandante pretende la terminación del contrato de arrendamiento en relación con el local comercial situado en el Municipio de La Estrella, donde funciona EL MOTEL EL BOSQUE invocando dos causales concretas: de un lado, la falta de pago de los cánones correspondientes a abril, mayo yRadicado 05360310300120200008301 JGRG 10

junio de 2020, según indicó en el hecho sexto de la demanda y de otro y en forma subsidiaria, por el hecho de haber adquirido el inmueble donde funciona dicho establecimiento. A estas pretensiones se opone la parte demandada, alegando básicamente que los pagos se realizan en forma anticipada y solo se debe desde el mes de mayo y que incluso por los efectos de la pandemia del COVID 19 (lo que incluyó el cierre de los establecimientos de comercio) estuvieron en comunicaciones cruzadas para la negociación de los cánones referidos y que además, como arrendatario no tuvo disponible el local para el ejercicio de la actividad económica por una fuerza mayor que hizo imposible el cumplimiento de la prestación. El estado de emergencia que se vivió es un hecho notorio siendo factores exógenos a su voluntad y de otro afirma, que la parte actora ni siquiera alegó prueba de la notificación de la cesión del contrato que dicen le hicieron como demandada, solo es una enunciación del hecho. El juez de primera instancia partiendo de las disposiciones del Decreto 579/2020 consideró que dado lo imprevisible del cierre del establecimiento de comercio por la pandemia, era viable declarar el caso fortuito que imposibilitó el pago de los cánones y siguiendo las directrices de la Corte, la falta de pago de los cánones no puede ser invocada como causal para terminar el contrato y que los cánones pendientes debían ser satisfechos después del día 30, pero en el caso concreto no fue posible porque el motel se encontraba con las puertas cerradas y se abrieron solo el 18 de agosto de 2020, se justifica el no pago durante ese periodo. Por el hecho de que la demandada no haya pagado los 5 meses por el cierre después de que abrió sus puertas, no puede ser causal para declarar la terminación del contrato, porque es un hecho posterior a la notificación de la demanda y para ese momento no podía considerarse un incumplimiento para dar

periodo. Por el hecho de que la demandada no haya pagado los 5 meses por el cierre después de que abrió sus puertas, no puede ser causal para declarar la terminación del contrato, porque es un hecho posterior a la notificación de la demanda y para ese momento no podía considerarse un incumplimiento para dar por terminado, no puede ser un hecho sobreviniente los invocados para respaldar laRadicado 05360310300120200008301 JGRG 11

terminación del contrato. Y respecto a la pretensión subsidiaria, y aunque se sabe que la venta no pone fin al contrato de arrendamiento, pero si hay que hacer mejoras que ameriten esa restitución y si bien el bien fue enajenado como se invoca, lo cierto es que no se acredita que el mismo haya sido requerido para adelantar mejoras que impliquen necesariamente la entrega del bien al demandante ni que lo requiera para una obra totalmente distinta o un negocio diferente a la luz de lo que prevé el código de comercio, ni haber dado aviso con un mes de anticipación de manera previa a la presentación de la demanda. Y sobre estas afirmaciones, es que la parte demandante incoa sus motivos de inconformidad. 12. Al plenario se allega inicialmente con la demanda, copia ilegible del contrato de arrendamiento y ante el requerimiento que hizo el A quo, fue adosado tanto por la demandante como por la SAE, documento rotulado como “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE CON DESTINACIÓN COMERCIAL”, conjunto de cabañas y oficinas para la administración, ubicado en la calle 80 sur nro. 55-115. Aparece como ARRENDADOR y propietario las señoras NOHEMY ARCILA T. y ALEXANDRA GAVIRIA A. y como arrendatario el señor ORLANDO VALLEJO GAVIRIA, fecha de iniciación 30 de agosto de 1994 y de vencimiento 31 de julio de 1996. Se allegó igualmente copia de la escritura 554 de 31 de mayo de 2019 por medio del cual la sociedad de ACTIVOS ESPECIALES SAS trasfiere a título de venta a LA

SOCIEDAD EMPRESA DE TAXIS POBLADO SAS el inmueble ubicado en la calle 80 sur 55-115 y en la cual se deja constancia en la cláusula cuarta, que la SAE no ostenta la posesión material del inmueble por cuanto se encuentra ocupado a título de arrendamiento según contrato 3673 de 30 de agosto de 1994, mismo del cual ya se hizo referen