TSDJ MED SC - 05360310300120220020602-(04-04-2024)

TEMA: ACCIÓN DE RESOLUCIÓN Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS - Comparten los mismos requisitos axiológicos para su prosperidad. / DELIMITACIÓN DE INMUEBLES QUE EXISTIRÁN EN EL FUTURO - Pueden ser objetos obligacionales no solo las cosas que existen, sino aquellas que se espera existan, siempre y cuando se determinen en cuanto a su género o se fijen reglas y datos que sirvan para determi nar el bien objeto del negocio. / TRADICIÓN DE INMUEBLES - La tradición del dominio de un bien, requiere una entrega cuali ficada, esto es, una en la cual la persona que la ejecuta tiene la facultad e intención de transferir el dominio y su contraparte la capacidad e intención de adquirirlo. /

HECHOS: La empresa demandante formuló acción de declar atoria de cumplimiento contractual y como consecuencia de lo anterior que se ordenara a La Despensa de las Malvinas S.A.S. a pagar la suma de $335.170.314 por concepto de valor retenido, junto con los intereses moratorios causados desde el 1 de noviembre de 2018. La Despensa de las Malvinas S.A.S formuló demanda de reconvención con pretensión declarativa de cumplimiento del contrato en contra de Concive S.A.S., y como consecuencia de ello, pretende que se pague a favor de la reconviniente la suma de $161.929.686, junto con los in tereses moratorios causados desde el 9 de marzo de 2019. El a quo negó todas las pretensiones de la demanda principal, sin embargo, accedió a las pretensiones de la demanda de reconvención. Inconforme con la decisión el actor interpuso el recurso de apelac ión.

negó todas las pretensiones de la demanda principal, sin embargo, accedió a las pretensiones de la demanda de reconvención. Inconforme con la decisión el actor interpuso el recurso de apelac ión. Corresponde a la S ala determinar si los contratantes podían exigir el cumplimiento forzado de la obligación de pago y la manera en que ello debía ocurrir, y el inferior funcional decidió que la forma propuesta por La Despensa de las Malvinas S.A.S. era la correcta.

TESIS: Debe recordarse que, según ha decantado la jurisprudencia civil, las acciones de resolución y cumplimiento de contra tos que nacen de los arts. 1546 C.C. y 870 C. Co. comparten los mismos requisitos a xiológicos para su prosperidad: a) Existencia y validez del pacto […]; b) Condició n de contratante cumplido o dispuesto a cumplir en el demandante […] ; y c) La ocurrencia de demora, incorrección o falta de ejecución parcial o total de las obligaciones correspondientes al demandado. (…) Sin embargo, lo que diferencia una y otra es que: “ Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante. ”. (…) P uede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de

resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera preliminar; mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, aun en el supuesto de que estos fueran anteriores. (…) Con re specto a la delimitación de inmuebles que existirán en el futuro , se debe iniciar por recordar que, según el art. 1518 del C.C., pueden ser objetos obligacionales no solo las cosas que existen, sino aquellas que se espera existan, siempre y cuando se determinen en cuanto a su género o se fijen reglas y datos que sirvan para determinar el bien objeto del negocio. (…) La jurisprudencia ha coligado la anterior norma con los arts. 1869 y 1870 del C .C., que rigen la compraventa, y la permuta, y los arts. 2438, 2 444 y 2455 del C.C. organizadores de la hipoteca, en el sentido de indicar que todo objeto obligacional debe estar determinado como especie o cuerpo cierto, o delimitado con reglas, datos y criterios que permitan calcularla o identificarla en un momento posterior. (…) En materia de inmuebles, la Corte Suprema de Justicia ha indicado que su determinación, para el contrato de promesa de compraventa, enprincipio debe ceñirse a lo previsto en el art. 31 del Decreto 960 de 1970, por ende, deben ser

identificados por: a) Cédula inmobiliaria o registro catastral, si lo tuvieren […]; b) Nomenclatura […]; c) Paraje o localidad dónde están ubicados; […] y d) Por sus linderos o cabida expresada en el sistema métrico decimal. (…) Pero el hecho de que no se cumpla una o varias de las anteriores notas, no implica que el bien sea indeterminado o inexistente, siempre y cuando las partes hayan indicado un número de rasgos del predio con los cuales se pueda especificar y distinguir en forma precisa la heredad a negociar. (…) La tradición del dominio de un bien, requiere una entrega cualificada, esto es, una en la cual la persona que la ejecuta tiene la facultad e intención de transferir el dominio y su contraparte la capacidad e intención de adquirirlo. Sobre este tipo de entrega, explica el art. 747 del C.C. que no debe ser posible confundirla con ninguna otra las derivadas de comodato y mutuo, en las cuales no hay vo luntad de trasladar el dominio. (…) Finalmente, indica el art. 741 del C.C. que solo puede ser tradente quien p ueda transferir el dominio de la cosa, es decir, su dueño. También pueden hacerla su mandatario, su representante legal o el juez en casos de ventas forzadas por decreto judicial. Aunque el art. 752 del C.C. reconoce los casos en que alguien hace tradición de un bien ajeno, allí se indica que quien tradita de esa manera solamente entrega los derechos que tiene sobre la cosa entregada, salvo que con posterioridad adquiera el dominio.

M.P. NATTAN NISIMBLAT MURILLO

FECHA: 04/04/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA“Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

M.P. NATTAN NISIMBLAT MURILLO

FECHA: 04/04/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA“Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

Radicado Nro. 05001310300220220007003 Página 1 de 30

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN

Magistrado ponente

NATTAN NISIMBLAT MURILLO

Medellín, cuatro (4) de abril de dos mil veinticuatro (2024)

Proceso: Declarativo Radicado: 05360310300120220020602

Parte demandante: Concive S.A.S.

Parte demandada: La Despensa de las Malvinas S.A.S.

Providencia Sentencia Civil Nro. 2024 – 7

Tema: Acción de cumplimiento contractual. Delimitación de inmuebles que existirán en el futuro. Determinación de precios en contratos. Pago de una obligación de transferir la propiedad de un bien. Tradición de Inmuebles.

Decisión: Revoca sentencia que declara próspera demanda de reconvención para denegar el libelo principal y el de mutua petición.

ASUNTO POR RESOLVER

Decide el Tribunal la apelación formulada frente a la sentencia emitida el 1 de septiembre de 2023 por el Juzgado 1 Civil del Circuito de Oralidad de Itagüí,1 en el proceso declarativo instaurado por Concive S.A.S. contra La Despensa de las Malvinas S.A.S.

ANTECEDENTES

proceso declarativo instaurado por Concive S.A.S. contra La Despensa de las Malvinas S.A.S.

ANTECEDENTES

1. La pretensión: El 16 de agosto de 2022,2 la empresa demandante formuló acción de declaratoria de cumplimiento del contrato nro. 034 de 2017: SUMINISTRO, TRANSPORTE Y CONSTRUCCIÓN DE MAMPOSTERIA EN EL BLOQUE 24 EN LA CENTRAL MAYORISTA DE ANTIOQUIA EN EL MUNICIPIO DE ITAGÜÍ – contrato 034 – y como consecuencia de lo anterior que se ordenara a La Despensa

1 Expediente digital disponible en: 05360-31-03-001-2022-00206-02, carpeta 01PrimeraInstancia/ C01Principal, archivo 034GrabacionAudienciaInstruccionJuzgamientoParte2.mp4, minutos 00:00 – 40:00. 2 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal, archivo 001ActaReparto.pdfRadicado Nro. 05001310300220220007003 Página 2 de 30

de las Malvinas S.A.S. a pagar la suma de $335.170.314 por concepto de valor retenido, junto con los intereses moratorios causados desde el 1 de noviembre de 2018.3

2. Los hechos: Como sustento fáctico de las anteriores peticiones se precisó lo siguiente:4

2.1. El 23 de octubre de 2017, La Despensa de las Malvinas S.A.S. emitió la invitación privada nro. 08 de 2017, para la contratación de una obra civil de mampostería en el Bloque 24 de la Central Mayorista de Antioquia – Bloque 24 –,

invitación privada nro. 08 de 2017, para la contratación de una obra civil de mampostería en el Bloque 24 de la Central Mayorista de Antioquia – Bloque 24 –, bajo la modalidad de «precio unitario fijo sin fórmula de reajuste y con plazo fijo de ejecución».

2.2. El comité interno de contratación de La Despensa de las Malvinas S.A.S. escogió a Concive S.A.S. para la realización del proyecto.

2.3. Por lo anterior, las partes suscribieron el contrato 034 el 27 de noviembre de 2017.

2.4. Se acordó que el contrato sería pagado así: el 90% mes a mes durante el plazo de ejecución, y el 10% al finalizar de forma definitiva la obra.

2.5. Las partes convinieron que el 10% final fuera cancelado con el local comercial nro. 02 matrícula 99116 del Bloque 24, al cual se le asignó un valor comercial de $459.600.000, y que si ese monto era inferior al asignado al local comercial Concive S.A.S. debía cancelar a La Despensa de las M alvinas S.A.S. el saldo « contra entrega del inmueble».

2.6. La obra se ejecutó sin contratiempos entre el 2 de enero y el 1 de septiembre de 2018, y Concive S.A.S. recibió los pagos mensuales correspondientes al 90% del precio pactado.

3 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal/, archivo 002Demanda.pdf, folios 8 y 9; y archivo 016MemorialCumpleRequisitos.pdf, folios 10 y 11.

del precio pactado.

3 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal/, archivo 002Demanda.pdf, folios 8 y 9; y archivo 016MemorialCumpleRequisitos.pdf, folios 10 y 11. 4 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal/, archivo 002Demanda.pdf, folios 2 – 7; y archivo 016MemorialCumpleRequisitos.pdf, folios 4 – 9.Radicado Nro. 05001310300220220007003 Página 3 de 30

2.7. Por lo anterior, el 1 de noviembre de 2018 las partes suscribieron actas de finalización de contrato y de liquidación bilateral, en las cuales se definió que la obra contratada había sido realizada y recibida a cabalidad por La Despensa de las Malvinas S.A.S.

2.8. En las anteriores actas se indicó que el valor final de la obra , aceptado y realmente ejecutado, entre construcciones iniciales y adicionales fue de $3.351.703.114, y en consecuencia, Concive S.A.S. tenía derecho a recibir la suma de $335.170.314.

2.9. El 8 de marzo de 2019 La Despensa de las Malvinas S.A.S. entregó, a título de comodato precario, el local comercial 99114 del Bloque 24 a Concive S.A.S.

2.10. Nunca se hizo la tradición del inmueble expresamente pactado en el contrato 034.

2.11. Producto de la pandemia del COVID -19, Concive S.A.S. no quedó en condiciones financieras óptimas para pagar el excedente, entre la suma debida por

034.

2.11. Producto de la pandemia del COVID -19, Concive S.A.S. no quedó en condiciones financieras óptimas para pagar el excedente, entre la suma debida por La Despensa de las Malvinas S.A.S. y el rubro contenido en el acuerdo objeto de este asunto, y por ello solicitó el 3 de noviembre de 2020 el pago en efectivo del valor acordado.

2.12. El 14 de diciembre de 2020 se recibió como respuesta que Concive S.A.S. estaba forzada contractualmente a vincularse a un encargo fiduciario y hacer el pago de $161.648.192 al fideicomiso proyecto BLOQUE 24.

2.13. Si bien dentro del contrato 034 se acordó que en caso de controversia esta sería sometida a arbitraje, y este mecanismo fue intentado por la empresa demandante, una vez constituido el Tribunal de Arbitramento y f ijados sus honorarios, ninguno de los contendientes los pagó, por lo cual este definió su disolución mediante auto de 27 de mayo de 2022.Radicado Nro. 05001310300220220007003 Página 4 de 30

3. El trámite de la primera instancia: El juzgado de conocimiento admitió la demanda presentada mediante auto de 26 de septiembre de 2022.5

4. La Despensa de las Malvinas S.A.S. fue enterada según lo previsto en el art. 8 del Ley 2213 de 202 2,6 y dentro del término legal se opuso a las pretensiones presentadas, objetó el juramento estimatorio y planteó las excepciones denominadas: « EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO », y «MALA FE CONTRACTUAL»,7 y además demanda de reconvención.

presentadas, objetó el juramento estimatorio y planteó las excepciones denominadas: « EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO », y «MALA FE CONTRACTUAL»,7 y además demanda de reconvención.

5. La demanda de reconvención: La Despensa de las Malvinas S.A.S formuló pretensión declarativa de cumplimiento del contrato en contra de Concive S.A.S., y como consecuencia de ello, la orden a dicha entidad de vincularse al Fideicomiso Bloque 24 Centro de Negocios , y a pagar a favor de la reconviniente la suma de $161.929.686, junto con los intereses moratorios causados desde el 9 de marzo de

2019.8

6. Como sustento de las súplicas de reconvención se relató que:9

6.1. Se coincidió con la totalidad de hechos de la demanda principal, esto es , la suscripción del contrato 034, la modalidad de pago, y la firma de las actas de finalización de contrato y de liquidación bilateral el 1 de noviembre de 2018, y que el valor final debido por La Despensa de las Malvinas S.A.S. a Concive S.A.S. , conforme a ese convenio, era de $335.170.314.

6.2. Sin embargo, se anotó que durante la ejecución del contrato 034, Concive S.A.S. pidió a La Despensa de las Malvinas S.A.S. un préstamo por valor de $75.000.000 para pagar una obligación con la empresa Indural S.A.

5 Expediente dig ital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal/, archivo 017AutoAdmiteDemanda.pdf 6 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal/, archivo

5 Expediente dig ital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal/, archivo 017AutoAdmiteDemanda.pdf 6 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal/, archivo 018MemorialNotificacionDemandado.pdf, folios 1 – 8. 7 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 019MemorialContestacionDemanda.pdf. 8 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C02Reconvencion/, archivo 001DemandaReconvencionAnexos.pdf, folios 5 y 6, y archivo 003MemorialSubsanaRequisitos.pdf, folios 9 y 10. 9 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C02Reconvencion/, archivo 001DemandaReconvencionAnexos.pdf, folios 5 y 6, y archivo 003MemorialSubsanaRequisitos.pdf, folios 9 y 10.Radicado Nro. 05001310300220220007003 Página 5 de 30

6.3. El mutuo fue realizado el 12 de octubre de 2018, y acordaron las partes descontar ese valor en dos cuotas mensuales de $37.500.000 en las fechas de pago subsiguientes del convenio objeto del litigio.

6.4. A la fecha de liquidación del contrato 034, Concive S.A.S. aún adeudaba a la reconviniente la suma de $37.500.000.

6.5. Por lo cual se estimó razonable hacer compensación de los valores debidos entre las partes, y en consecuencia, indicar que La Despensa de las Malvinas S.A.S. sólo adeudaba a Concive S.A.S. el valor de $297.670.314.

entre las partes, y en consecuencia, indicar que La Despensa de las Malvinas S.A.S. sólo adeudaba a Concive S.A.S. el valor de $297.670.314.

6.6. Se indicó que con posterioridad a la finalización del contrato 034, esto es el 8 de marzo de 2019, se hizo entrega a título de comodato del bien con nomenclatura definitiva 99114 a Concive S.A.S.

6.7. Expresando que allí, Concive S.A.S. se comprome tió a comparecer a la suscripción de la escritura pública de transferencia cuando ello le fuera indicado.

6.8. Concive S.A.S. ha usado el local 99114 desde la fecha de entrega, ha arrendado el inmueble y paga los gastos derivados del bien.

6.9. Por otro lado, se dijo que La Despensa de las Malvinas S.A.S. había suscrito desde 24 de mayo de 2016 , contrato de encargo fiduciario de administración e inversión con Alianza Fiduciaria S.A. por lo cual todos los inmuebles derivados del proyecto inmobiliario Bloque 24 eran administrados por dicha entidad.

6.10. En ese sentido, todo beneficiario de área en esa construcción debía suscribir un contrato de encargo y recibir el inmueble por medio de beneficio en fiducia mercantil, previo pago de la totalidad del inmueble.

6.11. Por lo anterior, era evidente que Concive S.A.S. debía ejecutar todos los pasos que exigiera Alianza Fiduciaria S.A. para vincularse al encargo fiduciario y adquirir el local 99114 en tanto esta era una obligación derivada del contrato 034, tal y como

que exigiera Alianza Fiduciaria S.A. para vincularse al encargo fiduciario y adquirir el local 99114 en tanto esta era una obligación derivada del contrato 034, tal y como La Despensa de las Malvinas S.A.S. informó en requerimientos de 2020 y 2021.Radicado Nro. 05001310300220220007003 Página 6 de 30

6.11. Asimismo, Concive S.A. debía sufragar la suma de $161.929.686 la cual correspondía al saldo, entre el precio pactado en el contrato 034 para el inmueble reseñado: $459.600.000, y la deuda que La Despensa de las Malvinas S.A.S. tenía luego de las compensaciones: $297.670.314.

7. Mediante auto de 12 de octubre de 2022 se admitió el libelo de mutua petición, y se procedió a correr traslado del mismo. 10

8. Concive S.A. fue enterado por estado de la anterior decisión, pero guardó silencio frente a la demanda de reconvención.

9. La sentencia apelada: Luego de agotado el trámite legal, en audiencia celebrada el 1 de septiembre de 2023,11 el juzgado de primer grado denegó la totalidad de las pretensiones elevadas por Concive S.A.S. en su demanda principal y concedió las formuladas por La Despensa de las Malvinas S.A.S. en la reconvención.

10. Para llegar a lo anterior, se inició por resumir los alegatos finales y las posiciones de las partes, así como exponer los lineamientos legales y jurisprudenciales para el caso y relatar su lectura del contrato 034, el acta de entrega de 8 de marzo de 2019

de las partes, así como exponer los lineamientos legales y jurisprudenciales para el caso y relatar su lectura del contrato 034, el acta de entrega de 8 de marzo de 2019 y los interrogatorios de las partes.

11. Con base en ello, estimó que, al no haberse parametrizado en el contrato 034 la forma en que se llevaría a cabo la tradición del local, cualquier forma que La Despensa de las Malvinas S.A.S. escogiera era válida, y Concive S.A.S. no podía exigir de forma unilateral el cambio en la forma de pago pactada en el contrato.

12. En ese sentido, concluyó que La Despensa de las Malvinas S.A.S. había cumplido con su obligación de pago al entregar en comodato precario el bien 99114, el cual cumplía con el área y ubicación pactados en el contrato 0 34, aunque su nomenclatura fuese diferente.

10 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal, archivo 034GrabacionAudienciaInstruccionJuzgamientoParte2.mp4, minutos 00:00 – 40:00. 11 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 50.2022.00070VideoAudienciaNueve_L050013103002CSJVirtual_01_20230814_090000_V 08_14_2023 05_02 PM UTC.mp4, minutos 00:00 – 55:00.Radicado Nro. 05001310300220220007003 Página 7 de 30

13. Asimismo, que la decisión de exigirle a Concive S.A.S. vincularse al encargo fiduciario era válida, puesto que l as partes tenían conocimiento de que el proyecto

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13. Asimismo, que la decisión de exigirle a Concive S.A.S. vincularse al encargo fiduciario era válida, puesto que l as partes tenían conocimiento de que el proyecto de construcción Bloque 24 había sido realizad o bajo el «esquema de la fiducia » y ese era su funcionamiento.

14. Por su parte, estimó que Concive S.A.S no había ejecutado sus deberes negociales por no haberse « allanado a recibir el inmueble mediante su tradición a través del encargo fiduciario».

15. Finalmente dijo que del valor retenido era posible descontar la suma de $35.700.000 puesto que era claro el pago hecho por La Despensa de las Malvinas S.A.S. a un tercero y la posibilidad que tenía de recobrar ese valor, punto que no fue refutado por Concive S.A.S. Por ende, el valor al que dicha entidad tenía derecho era la suma de $297.670.314, el cual era inferior al pactado en el contrato para el local, y le correspondía pagar la diferencia.

16. En consecuencia, ordenó a Concive S.A.S. vincularse al encargo fiduciario para la construcción del Bloque 24, suscribir la posterior escritura pública de transferencia del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 001 – 1364924 a título de beneficiario de área, y pagar a favor de La Despensa de las Malvinas S.A.S. la suma de $161.929.686, la cual causaría intereses a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia desde la ejecutoria de la decisión.

17. La apelación: Fue formulada por Concive S.A.S. dentro de la audiencia de

Superintendencia Financiera de Colombia desde la ejecutoria de la decisión.

17. La apelación: Fue formulada por Concive S.A.S. dentro de la audiencia de instrucción y juzgamiento ,12 y como reparos presentados en la instancia, 13 y sustentados ante este tribunal,14 se presentaron 3 frente a la decisión de instancia:

17.1. Haberse basado en una prueba no aportada al proceso, esto es , el Encargo Fiduciario de Administración e Intervención Bloque 24 Centro de Negocios que se dijo suscrito por La Despensa de las Malvinas S.A.S., del cual derivó una obligación no pactada por las partes en ninguna de las fases del contrato 034, como era la de vincularse a ese negocio.

12 Expediente digital, c arpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal, archivo 034GrabacionAudienciaInstruccionJuzgamientoParte2.mp4, minutos 40:10 – 42:55. 13 Expediente digital, carpeta 01PrimeraInstancia/C01Principal, archivo 035AmpliacionReparos.pdf 14 Expediente digital, carpeta 02SegundaInstancia, archivo 06MemorialSustentacionRecurso.pdf.Radicado Nro. 05001310300220220007003 Página 8 de 30

17.2. Efectuar un indebido análisis de la prueba documental suscrita entre los extremos procesales , en específico , del Acta de finalización suscrita el 1 de noviembre de 2018, por haber excluido la conclusión de que en ella se había dado paz y salvo a las partes por todo concepto derivado del Contrato 034.

17.3. Omitir la valoración d el dictamen pericial decretado y practicado dentro del

noviembre de 2018, por haber excluido la conclusión de que en ella se había dado paz y salvo a las partes por todo concepto derivado del Contrato 034.

17.3. Omitir la valoración d el dictamen pericial decretado y practicado dentro del pleito, en el cual se muestran cambios importantes tanto en el bien recibido por Concive S.A.S. como en el valor que este tenía.

17.4. Realizar una indebida interpretación del contrato de comodato para asimilarlo a una entrega como forma de pago, desconociendo lo previsto en los arts. 2219 y 2220 del C.C.

CONSIDERACIONES

18. Planteamiento del caso: En este asunto ambas partes pretenden obtener el cumplimiento de la obligación pactada en la cláusula CUARTA del contrato 034 .

Concive S.A.S. obteniendo el pago en efectivo de la suma de $335.170.314 por concepto de RETENCIONES hechas durante el pacto, y La Despensa de las Malvinas S.A.S. forzando a su contraparte a integrarse a un negocio fiduciario y cancelarle el monto de $161.929.686, correspondiente a la diferencia entre el valor pactado para el local acordado como parte de pago ($459.600.000), más una deuda pendiente de cancelar de Concive S.A.S. ($37.500.000) , menos el monto de RETENCIONES ($335.170.314).

19. Ambos extremos procesales coinciden en que: a) Todas las obligaciones de construcción pactadas por el contrato 034, que le correspo ndían a Concive S.A.S. estaban cumplidas en su totalidad […]; b) El valor final del contrato 034 fue de

19. Ambos extremos procesales coinciden en que: a) Todas las obligaciones de construcción pactadas por el contrato 034, que le correspo ndían a Concive S.A.S. estaban cumplidas en su totalidad […]; b) El valor final del contrato 034 fue de $3.351.703.114 […]; c) La Despensa de las Malvinas S.A.S. pagó el 90% del anterior monto, y solamente debía el 10% de este, es decir la suma de $335.170.314 […]; y d) Conforme a la cláusula CUARTA del contrato 034 ese monto pendiente debía pagarse con el «local comercial No. 02 con matrícula 99116 en el Semisótano del Bloque 24 Centro de Negocios de la Central Mayorista de Antioquia con un áreaRadicado Nro. 05001310300220220007003

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de 15.4 M2 por un valor Comercial de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE

MILLONES SEISCIENTOS MIL PESOS ($459.600.000)».

20. En ese sentido, el litigio fue puesto en determinar si los contratantes podían exigir el cumplimiento forzado de la obligación de pago y la manera en que ello debía ocurrir, y el inferior funcional decidió que la forma propuesta por La Despensa de las Malvinas S.A.S. era la correcta.

21. Por lo anterior, al revisar el contenido de la apelación, se presentan dos problemas jurídicos principales, e l primero , establecer si la interpretación de la cláusula CUARTA del contrato 034 y el a cta de finalización suscrita el 1 de noviembre de 2018 fueron correctas, para determinar, con base en esa respuesta,

problemas jurídicos principales, e l primero , establecer si la interpretación de la cláusula CUARTA del contrato 034 y el a cta de finalización suscrita el 1 de noviembre de 2018 fueron correctas, para determinar, con base en esa respuesta, si los actos desplegados por La Despensa de las Malvinas S.A.S . de exigir a Concive S.A.S. vincularse a un encargo fiduciario, cobrarle la suma de $37.500.000, y entregarle el local 99114 a título de comodato precario, estaban o no ajustados al contrato 034 y sus actas de liquidación.

22. Según la res puesta que se dé a los anteriores cuestionamientos, se podrá evaluar la corrección de la sentencia de instancia y los cambios que deban hacerse a esta, según corresponda.

23. Resolución del problema planteado . Primer reparo : Para iniciar el análisis de este asunto debe recordarse que, según ha decantado la jurisprudencia civil, las acciones de resolución y cumplimiento de contratos que nacen de los arts. 1546

C.C. y 870 C. Co. comparten los mismos requisitos axiológicos para su prosperidad: a) Existencia y validez del pacto […]; b) Condición de contratante cumplido o dispuesto a cumplir en el demandante […]; y c) La ocurrencia de demora, incorrección o falta de ejecución parcial o total de las obligaciones correspondientes al demandado.15

15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil (Hoy Civil, Agraria y Rural). Sentencias de 28 de junio de 2022 y 18 de julio de 2023, dictadas en los radicados 11001-31-03-023-2017-00478-01

15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil (Hoy Civil, Agraria y Rural). Sentencias de 28 de junio de 2022 y 18 de julio de 2023, dictadas en los radicados 11001-31-03-023-2017-00478-01 (SC1962-2022) (Cargo Cuarto, Consideración 1) y 41001-31-03-003-2013-00285-01 (SC194-2023) (Cargo Segundo, Consideración 2.4.4. y Sentencia Sustitutiva, punto 4.1.2.1.), respectivamente. Se anota que cuando el incumplimiento es recíproco, cualquiera de los contratantes puede pedir la resolución o el incumplimiento, pero sin indemnización de perjuicios, como decantó la Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil (Hoy Civil, Agraria y Rural). Sentencia de 5 de julio de 2019. Radicado 11001-31-03-031-1991-05099-01 (SC1662-2019) (Sentencia Sustitutiva Punto IV)Radicado Nro. 05001310300220220007003 Página 10 de 30

24. Sin embargo, lo que diferencia una y otra es que:

Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.

Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se

la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.

Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución o el cumplimiento del contrato.16

[…] puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera preliminar; mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, aun en el supuesto de que estos fueran anteriores.17

25. Es decir, en las acciones de este tipo corresponde al demandante demostrar no sólo la ejecución de las obligaciones anteriores al incumplimiento de su contraparte, sino además la realización o allanamiento de las posteriores.

26. Con eso de presente, se advierte que las partes no contendieron la existencia o validez del contrato 034, y tampoco observa esta Sala una situación de nulidad absoluta que deba ser declarada de oficio en esta instancia, por lo cual se cumple con el prim