TSDJ MED SC - 05001310300720250026101-(06-02-2026)

TEMA: REQUISITOS GENERALES DEL TÍTULO EJECUTIVO - Forma de ejecutar una obligación de cancelación de afectación a vivienda familiar. Requisitos especiales del ejecutivo por obligación de suscribir documentos que impliquen transferencia de dominio de inmuebles. En el proceso ejecutivo sólo se puede negar mandamiento de pago si es imposible ejecutar todas las obligaciones pedidas, el juzgado puede librar mandamiento de pago por algunas de las pretensiones o por un valor inferior al pedido. En la ejecución por perjuicios derivados de la inejecución de una obligación de hacer es posible tasar el monto con la cláusula penal./

HECHOS: Las partes celebraron promesa de compraventa el 6 de marzo de 2025, respecto del apartamento 708 y parqueadero 65 en Envigado. La demandante pagó $950.000.000 y l os demandados debían levantar afectación a vivienda familiar del apartamento 708 , e ntregar materialmente los inmuebles y comparecer el 30 de mayo de 2025 a escriturar ; sin embargo a la cita acudió únicamente la demandante; adicional a ello, no se había levantado la afectación a vivienda familiar del apartamento 708 y el parqueadero 65 tenía un embargo vigente sobre el 50%.

Por tanto las obligaciones pendientes de ejecución eran otorgar escrituras públicas de: a) Levantamiento de afectación de vivienda familiar respecto del apartamento 708 y b) Compraventa del apartamento 708 y del parqueadero 65 con cuarto útil. El Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín denegó el mandamiento de pago. Por tanto, el problema jurídico a resolver es si ¿Es posible librar mandamiento de pago por las obligaciones de levantar afectación a vivienda

Oralidad de Medellín denegó el mandamiento de pago. Por tanto, el problema jurídico a resolver es si ¿Es posible librar mandamiento de pago por las obligaciones de levantar afectación a vivienda familiar, suscribir las escrituras de compraventa de un apartamento y un parqueadero parcialmente embargado, y cobrar una cláusula penal pactada, a partir de una promesa de compraventa que sirve como título ejecutivo?

TESIS: En punto de los requisitos generales que son los aplicables a este caso por estarse intentando la ejecución de un contrato de promesa de venta, se tiene dicho que son: a) La expresividad: […]; b) La claridad: Delimitación de todos los elementos integrantes del deber […]; c) La exigibilidad […]; y d) La procedencia del documento del deudor o su causante. Cuando un contrato de promesa cumple con las condiciones de validez exigidas por el art. 1611 del Código Civil (C.C.), de este únicamente nace la obligación de suscribir el convenio prometido (…) Sobre el deber de desafectar el apartamento 708, la ejecutante propuso que este nacía de las cláusulas CUARTA y SÉPTIMA del contrato de promesa. (…) Se menciona en esa cláusula que el 4 de abril de 2025 se haría la entrega material de los inmuebles prometidos en venta. Por su parte en la cláusula SÉPTIMA se acordó que la entrega material del apartamento 708 y el parqueadero 65 se haría «una vez se cumplan los pagos indicados en la cláusula CUARTA», e implicaría dos deberes, el de que los inmuebles estuvieran libres de toda limitación al dominio, en particular « cancelación de afectación familiar », y el de que se

indicados en la cláusula CUARTA», e implicaría dos deberes, el de que los inmuebles estuvieran libres de toda limitación al dominio, en particular « cancelación de afectación familiar », y el de que se encontraran a paz y salvo por cualquier tipo de cobro de servicios públicos, impuestos, tasas, valoraciones o contribuciones. (…)por la redacción usada por las partes no es posible determinar si el levantamiento de la afectación a vivienda familiar registrada en el apartamento 708 es una obligación de hacer que debe realizarse antes de la celebración del contrato prometido, o si es una condición necesaria para su firma, aplicando lo previsto en la Ley 258 de 1996. (…) Según disponen los arts. 3, 4, 9 y 12 de la Ley 258 de 1996 en principio la cancelación de la afectación a vivienda familiar puede hacerse de forma voluntaria, mediante escritura pública aprobada por ambos cónyuges o compañeros permanentes cuya unión haya p erdurado por lo menos dos años, trámite que puede hacerse de forma concurrente con la enajenación del predio, conforme a las normas reseñadas. (…) se concluye que cuando dos personas unidas entre sí por los vínculos familiares reseñados se obligan contractualmente a levantar la afectación a vivienda familiar de un bien, el beneficiario de ese deber puede exigirlo ejecutivamente, siendo esa circunstancia una excepción al proceso regido por los arts. 4 y 10 de la Ley 258 de 1996, 2 de la Ley 854 de 2003, y 17 núm. 5 y 22núm. 12 del C.G.P., pues en ese caso ambos cónyuges o compañeros permanentes ya habrían

plasmado su avenimiento y aprobación en la cancelación de la vivienda familiar. (…) Asumiendo entonces la exigibilidad de la obligación de levantar la afectación a vivienda familiar, esta no podría ser realizada por el juzgado al no existir prueba de que los ejecutados son las únicas personas que pueden realizarla, al desconocerse si son casados entre ellos o con terceras personas. En conclusión, con la documental obrante en el proceso no habría manera de ejecutar el deber pedido por JCTM, y sin el levantamiento de la afectación a vivienda familiar habría una prohibición legal para hacer la enajenación pedida(…) en lo relativo al parqueadero 65 no se discute que este es de propiedad de los ejecutados en un cincuenta por ciento para cada uno, y que este se encuentra embargado a órdenes del proceso ejecutivo (…) del Juzgado Veintiuno Civil del Circuito de Medellín. Asimismo, es claro que la lectura conjunta de los arts. 1521 y 1866 del C.C. indican que hay objeto ilícito y no pueden venderse bienes embargados por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello. (…) la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC041-2022 indicó que esa prohibición no es absoluta, pues un contrato de venta de cosa embargada puede ser lícito «siempre y cuando la obligación de transferirlo se acuerde como modalidad, plazo o condición (C.C., arts. 1530 y 1551), en el sentido de condicionar su cumplimiento conviniendo la forma en que la cautela pueda y debe ser removida». (…) si el promitente comprador quería ejecutar a su promitente vendedor para que suscribiera la escritura de compraventa, le correspondía asegurarse que el inmueble se

y debe ser removida». (…) si el promitente comprador quería ejecutar a su promitente vendedor para que suscribiera la escritura de compraventa, le correspondía asegurarse que el inmueble se encontrara libre de todo gravamen, ya sea logrando el desembargo del bien o ejecutándolo, si ya hubiera sido ordenado. (…) En este caso, se observa que la ejecución de la obligación de suscribir contrato de venta por el parqueadero 65 es inejecutable en la parte de FATB desde el punto de vista sustancial, a razón de que la promesa no hizo provisión alguna para el manejo del embargo que recae sobre ella, y procesalmente por el requisito de embargabilidad del bien cuya transferencia se hará en el documento por suscribir, i mpuesto por el art. 434 del C.G.P. (…) De esta manera, la ejecutante sí podía exigir la ejecución parcial del contrato de promesa, dado que, conforme a lo previsto en el art. 430 del C.G.P., cuando la demanda es acompañada por un título ejecutivo, al juzgado le corresponde emitir mandamiento de pago en la forma pedida o en la que sea legal. (…)En ese orden, se estima que es posible iniciar el juicio para obligar a DLGF a firmar la escritura de venta de su parte del parqueadero 65. (…) Ahora bien, según la instancia no resulta posible iniciar ejecución por el pago de una cláusula penal sin una condena previa en un proceso declarativo, y basta para desechar esa tesis la sola lectura del art. 428 del C.G.P., cuya literalidad reza: «El acreedor podrá demandar desde un principio el pago de perjuicios por la […] no ejecución de un hecho, estimándolos y especificándolos bajo juramento si no figuran en el título ejecutivo». (…) Dicho de

podrá demandar desde un principio el pago de perjuicios por la […] no ejecución de un hecho, estimándolos y especificándolos bajo juramento si no figuran en el título ejecutivo». (…) Dicho de otra forma, el legislador no autorizó ni prohibió la ejecución de una cláusula penal, tampoco supeditó al cobro de perjuicios al agotamiento de requisito de procedibilidad alguno, como la realización de un proceso previo, sólo reguló que, al pedir la ejecución de perjuicios por el incumplimiento de una obligación de hacer, se podía solicitar un valor acordado contractualmente, como puede ser la cláusula penal, o uno tasado bajo juramento. (…) se concluye que en la ejecución por perjuicios por la inejecución de una obligación de suscribir documentos regulada por el art. 428 del C.G.P. es posible usar la cláusula penal como valor estimado contractual de los daños sufridos por la parte ejecutante, pero en este caso no es posible ordenar librar mandamiento de pago por el valor pedido en la demanda, al no ser claro el tipo de perjuicios que se piden y el monto que correspondería pagar a los ejecutados o a cada uno de ellos.

MP. NATTAN NISIMBLAT MURILLO

FECHA: 06/02/2026

PROVIDENCIA: AUTOMe de l l ín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR

DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN

SALA UNITARIA CIVIL DE DECISIÓN

Lugar y fecha Medellín, 6 de febrero de 2026 Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101 Demandante Jenny del Carmen Tamayo Montoya

SALA UNITARIA CIVIL DE DECISIÓN

Lugar y fecha Medellín, 6 de febrero de 2026 Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101 Demandante Jenny del Carmen Tamayo Montoya Demandada Dennis Lorena García Fonnegra y Francisco Alejandro Torres Baena Providencia Auto Civil nro. 2026 – 20 Tema Requisitos generales del título ejecutivo. Forma de ejecutar una obligación de cancelación de afectación a vivienda familiar. Requisitos especiales del ejecutivo por obligación de suscribir documentos que impliquen transferencia de dominio de inmuebles. En el proceso ejecutivo sólo se puede negar mandamiento de pago si es imposible ejecutar todas las obligaciones pedidas, el juzgado puede librar mandamiento de pago por algunas de las pretensiones o por un valor inferior al pedido. En la ejecución por perjuicios derivados de la inejecución de una obligación de hacer es posible tasar el monto con la cláusula penal. Decisión Revocar parcialmente el auto apelado. Sustanciador Nattan Nisimblat Murillo

ASUNTO POR RESOLVER

Se pronuncia el tribunal sobre el recurso de apelación formulado contra el auto proferido por el Juzgado Séptimo Civil del CircuitoProceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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de Oralidad de Medellín el 21 de julio de 2025 en el que se denegó el mandamiento de pago pedido.1

ANTECEDENTES

1. El 19 de junio de 2025,2 Jenny del Carmen Tamayo Montoya

de Oralidad de Medellín el 21 de julio de 2025 en el que se denegó el mandamiento de pago pedido.1

ANTECEDENTES

1. El 19 de junio de 2025,2 Jenny del Carmen Tamayo Montoya solicitó que se librara orden de apremio en co ntra de Dennis

Lorena García Fonnegra y Francisco Alejandro Torres Baena.3

2. Se indicó en la demanda que las obligaciones pendientes de ejecución eran otorgar escrituras públicas de: a) Levantamiento de afectación de vivienda familiar respecto del apartamento 708

de la Calle 37 B Sur Nro. 27 B – 125 del municipio de Envigado, que se identifica con matrícula inmobiliaria 001 – 1141885 (apartamento 708) […]; y b) Compraventa del apartamento 708 y del predio ubicado en la Calle 37 B Sur Nro. 27 B – 125 parqueadero 65 con cuarto útil, el cual se encuentra empadronado con la matrícula inmobiliaria 001 – 1141998 (parqueadero 65).

3. Según el relato presentado, los deberes exigidos nacían de un contrato de promesa de compraventa celebrado con los demandados el 6 de marzo de 2025, en el que se pactó que las obligaciones de Tamayo Montoya serían el pago de $70.000.000 de forma coetánea a la firma de la promesa, $880.000.000 el día 4 de abril de 2025, y $150.000.000, el 31 de mayo de 2025 luego de la escrituración del apartamento 708 y el parqueadero 65.

1 El expediente digital se encuentra disponible para consulta en el Sistema de Gestión

4 de abril de 2025, y $150.000.000, el 31 de mayo de 2025 luego de la escrituración del apartamento 708 y el parqueadero 65.

1 El expediente digital se encuentra disponible para consulta en el Sistema de Gestión Documental Electrónica de la Rama Judicial de Colombia (SGDE): https://siugjsgde.ramajudicial.gov.co/expedientes/ 2 SGDE, carpeta PrimeraInstancia/Principal, archivo 1, páginas 4 y 5. 3 SGDE, carpeta PrimeraInstancia/Principal, archivo 2, páginas 1 – 13.Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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Conforme a certificación emitida por Dennis Lorena García Fonnegra, se cumplieron todos los deberes previos a la escrituración del predio.

4. Mientras que a los demandados les correspondía entregar materialmente los predios prometidos el 4 de abril de 2025, siempre y cuando se recibieran los pagos pactados, fecha para la cual el predio debía estar libre de embargos, pleitos pendientes, hipotecas, dem andas civiles, gravámenes, contratos de arrendamiento por escritura pública, desmembraciones, condiciones resolutorias, censo, anticresis, y patrimonio de familia embargable, y que se encontraran a paz y salvo por cualquier tipo de impuesto, tasa, servicio público o contribución.

5. Ambas partes debían comparecer el 30 de mayo de 2025 a las 10:00 a.m. a la Notaría Primera del Círculo de Medellín para suscribir la escritura pública de compraventa del apartamento 708 y el parqueadero 65.

las 10:00 a.m. a la Notaría Primera del Círculo de Medellín para suscribir la escritura pública de compraventa del apartamento 708 y el parqueadero 65.

6. Pese a haber recibido los pagos respectivos, el día acordado para realizar la compraventa solamente comparecieron Jenny del Carmen Tamayo Montoya y Dennis Lorena García Fonnegra a la cita pactada, sin que a esa fecha se hubiera levantado la afectación a vivienda familiar que soportaba el apartamento 708, y soportando para ese momento un embargo el cincuenta por ciento del parqueadero 65 cuya propiedad corresponde a Francisco Alejandro Torres Baena por cuenta del proceso ejecutivo 05001310302120250004100.Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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7. Por ende , al haber c umplido la demandante todas las obligaciones a su cargo, podía exigir el cobro coercitivo de los deberes de los demandados.

8. Se dijo además que, según información de la base de datos de Consulta de Procesos, el embargo que afectaba al parqueadero 65 había perdido su sustento por el retiro de la demanda.

9. Se agregó que los demandados no solo incumplieron con sus obligaciones, sino que además generaron perjuicios a Jenny del Carmen Tamayo Montoya, tasados en la cláusula penal pactada de $110.000.000, correspondientes al diez por ciento del valor por pagar d el contrato de promesa . Rubro cuya ejecución se solicitó en los términos del art. 428 del Código General del

Proceso (C.G.P).

de $110.000.000, correspondientes al diez por ciento del valor por pagar d el contrato de promesa . Rubro cuya ejecución se solicitó en los términos del art. 428 del Código General del Proceso (C.G.P).

10. En auto de 2 1 de julio de 2025 se denegó el mandamiento de pago solici tado por considerar qu , mediante el proceso ejecutivo no podía levantarse la afectación a vivienda familiar existente respecto del apartamento 708, y esa limitación al dominio impedía hacer válidamente la transferencia de dominio como indicaba el art. 432 del C.G.P.4

11. De otra parte, se dijo que como el art. 434 del C.G.P. exige de forma previa a la emisión de mandamiento de pago el embargo y secuestro del bien cuya transferencia se hará en el documento que se debe suscribir, en este caso era imposible cumplir esa condición frente al apartamento 708 por la afectación a vivienda

4 SGDE, carpeta PrimeraInstancia/Principal, archivo 4.Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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familiar, y respecto del parqueadero 65 por el embargo actualmente existente.

12. Se finalizó diciendo que el contrato no contenía provisiones específicas sobre el plazo o condición en que debía reali zarse el levantamiento de la afectación a vivienda familiar, por lo que no era una obligación ejecutable en los términos del art. 422 del C.G.P. y que el cobro de la cláusula penal dependía de la declaración en juicio de un incumplimiento injustificado de sus deberes de los demandados, evento que no había ocurrido.

C.G.P. y que el cobro de la cláusula penal dependía de la declaración en juicio de un incumplimiento injustificado de sus deberes de los demandados, evento que no había ocurrido.

13. La anterior decisión fue notificada por estado de 23 de julio de 202 5,5 y frente a ella Jenny del Carmen Tamayo Montoya interpuso recursos de reposición y apelación el 28 de ju lio de

2025.6

14. Como fundamento de los medios de impugnación se expuso que en la demanda no se pedía el levantamiento judicial de la afectación a vivienda familiar, sino que los ejecutados cumplieran con la obligación que libremente pactaron en el contrato de promesa, y la ejecución de ese deber no requería un embargo previo por no comportar la transferencia de dominio. Por lo anterior, era plausible acumular esa pretensión con la de compraventa que vendría a ser consecuencial de la anterior.

5 Información verificada conforme a lo previsto en el art. 9 de la Ley 2213 de 2022 en: https://publicacionesprocesales.ramajudicial.gov.co/c/document_library/get_file?uuid= a ae7e11a-3869-21a0-d796-8723728d7db0&groupId=6098902 (Estado) y https://publicacionesprocesales.ramajudicial.gov.co/c/document_library/get_file?uuid=c b5c5cd6-78de-334d-4269-2c61c09345cd&groupId=6098902 (Auto). Enlaces consultados el 5 de febrero de 2026. 6 SGDE, carpeta PrimeraInstancia/Principal, archivo 5.Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

el 5 de febrero de 2026. 6 SGDE, carpeta PrimeraInstancia/Principal, archivo 5.Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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15. En ese sentido, se pidió que se adaptara la norma procesal para que abarcara el supuesto planteado en este caso específico, aplicando lo previsto en el art. 11 del C.G.P.

16. Se manifestó que el Juzgado Veintiuno Civil del Circuito de Medellín decidió autorizar el retiro de la demanda d el proceso ejecutivo 05001310302120250004100, según decisión de la que no se aportó copia al expediente, por lo que, según la ejecutante, bastaba ordenar al otro despacho que tramitara los oficios de desembargo para que se pudiera ordenar la medida que el art. 434 del C.G.P. requiere en este proceso.

17. También se resaltó que solamente estaba embargada una cuota parte del parqueadero 65, por lo que se podía continuar el proceso frente al fragmento que no estaba afectado por la medida cautelar.

18. Se expresó que en la cláusula SÉPTIMA del contrato de promesa se había pactado la obligación clara, expresa y exigible de levantar la afectación a vivienda familiar, por estar delimitados sus extremos, definida en el contrato y haber nacido por el cumplimiento de las obligaciones de la ejecutante.

19. Se finalizó indicando que , conforme a lo previsto en el art. 427 del C.G.P. y lo dicho por otro magistrado de este tribunal, no se requiere indefectiblemente de una sentencia condenatoria que

19. Se finalizó indicando que , conforme a lo previsto en el art. 427 del C.G.P. y lo dicho por otro magistrado de este tribunal, no se requiere indefectiblemente de una sentencia condenatoria que demuestre el incumplimiento de una parte en un contrato para pedir la ejecución de la cláusula penal, pues para ello existe libertad probatoria, habiéndose cumplido con ella la parte demandante.Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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20. Al no haberse integrado el contradictorio no era necesario dar traslado de los recursos formulados, y a través de auto de 17 de septiembre de 2025 se denegó la reposición, ampliando la motivación de los argumentos sostenidos en la providencia recurrida, y se concedió la apelación.7

21. Esta determinación fue notificada por estado del 18 de septiembre de 2025,8 sin que se hayan adicionado argumentos adicionales en la oportunidad consagrada en el art. 322 núm. 3 del C.G.P.

CONSIDERACIONES

22. Apelabilidad del auto. El auto de 21 de julio de 2025 en que se denegó el mandamiento de pago es apelable en virtud de lo previsto en los arts. 321 núm. 4 y 438 del C.G.P., el recurso fue presentado y sustentado dentro de la oportunidad consagrada en el art. 322 núm. 1 del C.G.P. para providencias dictadas fuera de audiencia, y se cumplieron las formalidades legales del trámite de la apelación. Por ello , se concluye que es

consagrada en el art. 322 núm. 1 del C.G.P. para providencias dictadas fuera de audiencia, y se cumplieron las formalidades legales del trámite de la apelación. Por ello , se concluye que es posible definir de fondo el recurso presentado por ser este admisible y no encontrarse alguna situación de nulidad que deba ser saneada en esta instancia.

7 SGDE, carpeta PrimeraInstancia/Principal, archivo 5. 8 Información verificada conforme a lo previsto en el art. 9 de la Ley 2213 de 2022 en: https://publicacionesprocesales.ramajudicial.gov.co/c/document_library/get_file?uuid=3 9bde034-b476-47f7-5dd9-502ea064fb60&groupId=6098902 (Estado) y https://publicacionesprocesales.ramajudicial.gov.co/c/document_library/get_file?uuid=2 d4ec4ef-94ff-9c1d-2206-918839384814&groupId=6098902 (Auto). Enlaces consultados el 6 de febrero de 2026.Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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23. Planteamiento del problema. Al contrastar los reparos de la parte ejecutante respecto del auto disputado, se encuentran tres líneas argumentativas: la primera, que pretende mostrar la ejecutabilidad escalonada de las pretensiones relativas al apartamento 708; la segunda, concerniente a la posibilidad de transferir el dominio del parqueadero 65, y la tercera , relativa a la posibilidad de exigir la cláusula penal solicitada.

24. Revisión oficiosa del título. Con sustento lo dispuesto por

transferir el dominio del parqueadero 65, y la tercera , relativa a la posibilidad de exigir la cláusula penal solicitada.

24. Revisión oficiosa del título. Con sustento lo dispuesto por su superior funcional, este magistrado ha concluido que la revisión oficiosa del título ejecutivo es una labor que debe hacerse de forma transversal a este tipo de juicios ( SC15032-2017, SC5515-2019 y STC15862-2025), para lo cual se debe verificar que el documento o conjunto de ellos aportados por el demandante cumplan con los requisitos generales de que trata el art. 422 del C.G.P., y los especiales que contemple la legislación para algunos títulos.

25. En punto de los requisitos generales que son los aplicables a este caso por estarse intentando la ejecución de un contrato de promesa de venta, se tiene dicho que son: a) La expresividad: Determinación del alcance y monto de la obligación ( STC27442023 y STC6759-2024) […]; b) La claridad: Delimitación de todos los elementos integrantes del deber, es decir, acreedor, deudor, tipo, objeto y causa de la prestació n ( STC13670-2022 y STC12264-2023) […]; c) La exigibilidad: La calidad de pura y simple de la obligación pactada, o el vencimiento del plazo, o la ocurrencia del modo o condición pactados para su cobroProceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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(SC1170-2022 y STC11571-2024) […]; y d) La procedencia del documento del deudor o su causante.9

26. Cuando un contrato de promesa cumple con las condiciones

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(SC1170-2022 y STC11571-2024) […]; y d) La procedencia del documento del deudor o su causante.9

26. Cuando un contrato de promesa cumple con las condiciones de validez exigidas por el art. 1611 del Código Civil (C.C.), de este únicamente nace la obligación de suscribir el convenio prometido, pero las partes pueden acordar de manera expresa la anticipación de algunos de los deberes relativos a este. Así, en el caso de la compraventa se puede pactar el pago del precio o la entrega de la cosa ( SC, 30 jul. 2010, rad. 2005 -00154-01 y

SC436-2023).

27. En este caso, la promesa consta por escrito, las partes son capaces, no aparece documentado algún vicio en su consentimiento, ni ilicitud en su objeto o causa, ni tampoco en la del contrato prometido. Para la celebración de la compraventa se estableció como plazo el 30 de mayo de 2025 a las 10:00 a.m. , fecha en que debían comparecer a la Notaría Primera del Círculo de Medellín, y la obligación de pagar $950.000.000. El contrato prometido quedó delimitado en sus elementos esenciales, precio y cosa, estando sólo pendiente la suscripción de la escritura pública, según la exigencia del art. 1857 del C.C.

28. En el presente proceso se pidió la ejecución de tres obligaciones, que se dice cumplen con todos los requisitos de que trata el art. 422 del C.G.P, estas son: a) Levantamiento de afectación de vivienda familiar respecto del apartamento 708 […];

obligaciones, que se dice cumplen con todos los requisitos de que trata el art. 422 del C.G.P, estas son: a) Levantamiento de afectación de vivienda familiar respecto del apartamento 708 […];

9 Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín. Sala Civil. (18 de septiembre de 2024). Auto 05001310300220230029001 [M.S. Nisimblat Murillo, N.] […]; y Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín. Sala Civil. ( 2 de diciembre de 2024 ). Sentencia 05001310301220170076304 [M.P. Nisimblat Murillo, N.]Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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b) Suscripción de c ompraventa sobre el apartamento 708 y el parqueadero 65 […]; y c) Pago de perjuicios por la falta de realización de los anteriores deberes por valor de $110.000.000, monto de la cláusula penal pactada en el contrato.

29. Ejecutabilidad de la obligación de levantamiento de afectación a vivienda familiar. Sobre el deber de desafectar el apartamento 708, la ejecutante propuso que este nacía de las cláusulas CUARTA y SÉPTIMA del contrato de promesa. Al analizar su contenido, se observa que en la primera d e ellas se dice que a los inmuebles a transferir se les dará un precio de $1.100.000.000, que se pagar ía en tres contados de: a) 70.000.000 el 6 de marzo de 2025 […]; b) $880.000.000 el 4 de abril de 2025 […]; y c) $150.000.000, el 31 de mayo de 2025

70.000.000 el 6 de marzo de 2025 […]; b) $880.000.000 el 4 de abril de 2025 […]; y c) $150.000.000, el 31 de mayo de 2025 luego de la firma de escritura de venta.10

30. Se menciona en esa cláusula que el 4 de abril de 2025 se haría la entrega material de los inmuebles prometidos en venta.

31. Por su parte en la cláusula SÉPTIMA se acordó que la entrega material del apartamento 708 y el parqueadero 65 se haría « una vez s e cumplan los pagos indicados en la cláusula CUARTA», e implicaría dos deberes, el de que los inmuebles estuvieran libres de toda limitación al dominio, en particular «cancelación de afectación familiar», y el de que se encontraran a paz y salvo por cualquier tipo de cobro de servicios públicos, impuestos, tasas, valoraciones o contribuciones.

10 SGDE, carpeta PrimeraInstancia/Principal, archivo 3, páginas 1 – 7.Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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32. En este punto, se evidencia que las dos cláusulas incurren en una contradicción, mientras en la CUARTA se dice que la entrega material se hará el 4 de abril de 2025, en la SÉPTIMA se indica que ese evento y los deberes de conducta adicionales a este dependerán de que se hagan todos los pagos indicados en la cláusula CUARTA.

33. Es decir, que por la redacción usada p or las partes no es posible determinar si el levantamiento de la afectación a vivienda

dependerán de que se hagan todos los pagos indicados en la cláusula CUARTA.

33. Es decir, que por la redacción usada p or las partes no es posible determinar si el levantamiento de la afectación a vivienda familiar registrada en el apartamento 708 es una obligación de hacer que debe realizarse antes de la celebración del contrato prometido, o si es una condición necesaria para su firma, aplicando lo previsto en la Ley 258 de 1996.

34. Si se entiende lo segundo no sería un deber expreso y exigible nacido de la promesa, sino un requerimiento legal para poder hacer la compraventa, el cual , de no aparecer cumplido para la fecha pactada, implicaría la ocurrencia de una condición fallida, que conforme a lo previsto en el art. 1534 del C.C. rompería con el negocio y obligaría a la restitución de las partes al estado anterior a la realización d e la promesa (SC, 28 jun. 1993, Rad. 3680).11

35. Si se entiende lo primero, la obligación de hacer la escritura de levantamiento de afectación de vivienda familiar dependería de la ocurrencia del plazo para hacer la entrega material, 4 de abril de 2025, y de la condición que la ejecutante hubiera hecho todos los pagos pactados en la cláusula CUARTA.

11 Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín. Sala Civil. (10 de diciembre de 2024). Sentencia 05001310300420220010604 [M.P. Nisimblat Murillo, N.]Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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Sentencia 05001310300420220010604 [M.P. Nisimblat Murillo, N.]Proceso Ejecutivo Radicado 05001310300720250026101

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36. Según prescribe el art. 427 del C.G.P. , cuando ha y una obligación condicional debe acreditarse la ocurrencia del evento pactado en el convenio, que según ha dicho la doctrina puede hacerse por cualquier medio de prueba disponible.12

37. En este caso, se aportó junto al contrato de promesa, documento firmado por Dennis Lorena García Fonnegra en el q