TSDJ MED - Sentencia 05001310301120230043001-(30-09-2026)

M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE

MEDELLÍN

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Lugar y fecha: Medellín, treinta (30) de septiembre de dos mil veintiséis (2026) Proceso: Verbal - restitución de bien inmueble Radicado: 05001 31 03 011 2023 00430 01

Demandante: CARLOS MARIO GAVIRIA

GUTIÉRREZ e INVERSIONES

MIJACALITO SAS

Demandado: EURO GNV SAS Providencia: Sentencia Tema: Incumplimiento contractual en arrendamiento comercial por la realización de mejo ras, cambios o ampliaciones sin autorización expresa del arrendador . D iferencia entre reparaciones locativas, adecuaciones para el funcionamiento del establecimiento de comercio y modificaciones del inmueble. Valoración de la prueba pericial conforme con las reglas de la sana crítica y alcance de la renuencia a la exhibición de documentos. La controversia previa sobre el incremento del canon no demuestra, por sí sola, abuso del derecho, mala fe o utilización de la administración de justicia como mecanismo de coacción Decisión: Confirma parcialmente Sustanciador/ponente: Ricardo León Carvajal MartínezM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

administración de justicia como mecanismo de coacción Decisión: Confirma parcialmente Sustanciador/ponente: Ricardo León Carvajal MartínezM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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De conformidad con la Ley 2213 de 2022 se procede a decidir por escrito , el recurso de a pelación interpuesto por la parte demandante frente a la sentencia proferida el 3 de febrero de 2026 por el JUZGADO UNDÉCIMO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLIN, en el proceso verbal adelantado por CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ e INVERSIONES MIJACALITO SAS contra EURO GNV SAS, en el que fueron llamados en

garantía GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO y JORGE

IVÁN GAVIARÍA GUTIÉRREZ.

1. ANTECEDENTES

1.1 CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ e INVERSIONES MIJACALITO SAS promovieron demanda para la restitución de inmueble arrendado contra EURO GNV SAS; reformada y admitida mediante auto del 19 de septiembre de 2024.

1.2 El 14 de agosto de 2007 FRANKLIN ALBERTO URIBE PASOS (arrendador) celebró contrato de arrendamiento comercial con EURO GNV SAS sobre el inmueble ubicado en la carrera 52 No. 35 -66 de Medellín, con las matrículas inmobiliarias Nos. 001-147459, 001-108306 y 001-688350.

comercial con EURO GNV SAS sobre el inmueble ubicado en la carrera 52 No. 35 -66 de Medellín, con las matrículas inmobiliarias Nos. 001-147459, 001-108306 y 001-688350.

1.3 El 30 de septiembre de 2010 el arrendador cedió el contrato de arrendamiento a URIVENTAS PROPIEDAD RAÍZ SAS; el 12 de agosto de 2016 arrendador y arrendatario acordaron la actualización del canon para los años 2016 a 2018; posteriormente, el 20 de septiembre de 2016, URIVENTAS PROPIEDAD RAÍZ SAS cedió el contrato a CARLOS MARIOM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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GAVIRIA GUTIÉRREZ y a JORGE IVÁN GAVIRIA

GUTIÉRREZ.

1.4 El 19 de octubre de 2020 JORGE IVÁN GAVIRIA GUTIÉRREZ transfirió a INVERSIONES MIJACALITO SAS el 50% de los derechos sobre el inmueble mediante escritura pública No. 1465 de la Notaría 26 de Medellín; sociedad que adquirió la calidad de cesionaria del contrato de arrendamiento desde el 19 de noviembre de 2020; el inmueble pertenece en un 50% a CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ y en un 50% a INVERSIONES MIJACALITO SAS.

1.5 El 30 de mayo de 2021 las partes suscribieron otrosí ,

GUTIÉRREZ y en un 50% a INVERSIONES MIJACALITO

SAS.

1.5 El 30 de mayo de 2021 las partes suscribieron otrosí , modificaron la cláusula séptima del contrato y acordaron su renovación por 10 años desde el 1 de junio de 2021 hasta el 31 de mayo de 2031.

1.6 Los demandantes afirmaron que EURO GNV SAS incumplió el contrato al realizar, sin su autorización, modificaciones y ampliaciones en el inmueble; entre ellas, apertura de puerta y ventana en muro medianero, construcción de una estructura en mampostería destinada a bodega, llantas, taller, cafetín , vestier y una cubierta en lámina arquitectónica soportada en estructura metálica; intervenciones que no contaban con los permisos de la autoridad competente.M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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1.7 Sustentaron esa s circunstancias en los dictá menes elaborados por el Ingeniero Civil JUAN CAMILO TORO VARGAS al comparar las condiciones actuales del inmueble con los planos iniciales de construcción aprobados por la Curaduría Cuarta de Medellín, concluyó que se realiza ron modificaciones constructivas; obras que, según los demandantes, tampoco existían cuando CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ adquirió el inmueble en 2016.

1.8 Configurándose la causal de terminación prevista en el literal e) de la cláusula décima cuarta del contrato ; “la

GAVIRIA GUTIÉRREZ adquirió el inmueble en 2016.

1.8 Configurándose la causal de terminación prevista en el literal e) de la cláusula décima cuarta del contrato ; “la realización de mej oras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador.”

1.9 Atribuyeron a la arrendataria mora en el pago de los cánones correspondientes a noviembre y diciembre de 2020; enero a diciembre de 2021 y 2022; y enero a septiembre de 2023; fueron pagados por fuera del término contractual; se configuró la causal prevista en el literal c) de la cláusula décima cuarta; “el no pago del precio dentro del término previsto en este contrato.”

1.10 El 31 de julio de 2023 CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ comunicó a EURO GNV SAS el incremento del canon de arrendamiento a $25.000.000 y le manifestó que venía realizando los pagos de manera extemporánea; la arrendataria respondió que contrat ó un perito evaluador quien estimó el valor promedio del metro cuadrado del localM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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comercial en $29.549 ; para la fecha pagaba $17.463.600 por el canon mensual.

1.11 El 2 de agosto de 2023 el arrendador solicitó conciliación prejudicial ante la Inspección 10B de Medellín , sin que lograr acuerdo respecto del canon de arrendamiento.

por el canon mensual.

1.11 El 2 de agosto de 2023 el arrendador solicitó conciliación prejudicial ante la Inspección 10B de Medellín , sin que lograr acuerdo respecto del canon de arrendamiento.

1.12 Pretenden se declare terminado el contrato de arrendamiento por el incumplimiento de EURO GNV SAS derivado de la realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin autorización expresa de los arrendadores; subsidiariamente, por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento; como consecuencia, se ordene la restitución del inmueble ubicado en la carrera 52 No. 35-66 de Medellín y de no efectuarse voluntariamente, disponer su entrega conforme al artículo 308 del CGP; condenar en costas y agencias en derecho a la demandada.

2. LLAMAMIENTO EN GARANTÍA

2.1CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ E INVERSIONES

MIJACALITO SAS

Llamaron en garantía a GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO y a JORGE IVÁN GAVIRÍA GUTIÉRREZ; frente al primero, mediante escritura pública No. 12.657 del 9 de septiembre de 2016 de la Notaría Quince de Medellín vendió a CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ el 50% de los inmuebles con matrículas inmobiliarias Nos. 001 -688350, 001 -108306 yM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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001-147459, obligándose en la cláusula sexta , “al saneamiento de esta venta en todos los casos y por todos los conceptos que ordena la ley, sea por evicción o vicios redhibitorios”; autorizó a EURO GNV SAS la realización de mejoras mediante documento del 11 de octubre de 2012, sin poner esa circunstancia en conocimiento del comprador; en caso de prosperar una condena por las adecuaciones y mejoras realizadas por la arrendataria, responda por las sumas que CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ deba pagar, así como por las costas y agencias en derecho.

Respecto de JORGE IVÁN GAVIRÍA GUTIÉRREZ, mediante escritura pública No. 1.465 del 19 de octubre de 2020 de la Notaría Veintiséis de Medellín vendió a INVERSIONES MIJACALITO SAS el 50% de los derechos proindiviso sobre los mismos inmuebles y se comprometió al saneamiento por evicción y vicios redhibitorios; no puso en conocimiento de la compradora que existían mejoras anteriores a la compraventa ; ante una eventual condena, responda por , “las adecuaciones y mejoras realizadas en el inmueble por EURO G.N.V. S.A.S.”, costas y agencias en derecho ; los llamamientos fueron admitidos mediante autos del 3 de octubre de 2024.

3. CONTESTACIÓN A LOS LLAMAMIENTOS EN GARANTÍA

S.A.S.”, costas y agencias en derecho ; los llamamientos fueron admitidos mediante autos del 3 de octubre de 2024.

3. CONTESTACIÓN A LOS LLAMAMIENTOS EN GARANTÍA

3.1 GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO

Se opuso a las pretensiones del llamamiento; no se configuraban los presupuestos para hacer efectiva la obligaciónM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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de saneamiento pactada en la compraventa y controvirtió que e ocultara a los compradores las condiciones del inmueble y las mejoras realizadas por EURO GNV SAS; formuló las excepciones, “AUSENCIA DE REQUISITOS AXIOL ÓGICOS PARA LA CONFIGURACIÓN DE VICIOS” ; las mejoras eran visibles, preexistentes a la compraventa y conocidas por los compradores; no podían calificarse como vicios ocultos; “PRESCRIPCIÓN”, se venció el término para reclamar el saneamiento; “TEMERIDAD Y MALA FE” , los llamantes conocían las condiciones del inmueble, pese a ello, afirmaron que les fueron ocultadas; “ABUSO DEL DERECHO” , p or trasladar las consecuencias de circunstancias conocidas al momento de contratar; y “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA PO R ACTIVA Y PASIVA” , los llamantes carecían de facultad para reclamar el saneamiento pretendido ; él no estaba llamado a responder por las mejoras objeto de controversia.

CAUSA PO R ACTIVA Y PASIVA” , los llamantes carecían de facultad para reclamar el saneamiento pretendido ; él no estaba llamado a responder por las mejoras objeto de controversia.

3.2 JORGE IVÁN GAVIRÍA GUTIÉRREZ

Se resistió a las pretensiones del llamamiento; GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO , quien le vendió el 50% de los derechos proindiviso sobre los inmuebles, no le informó durante la negociación ni al momento de perfeccionarse la compraventa que autorizó a EURO GNV SAS la realización de mejoras; el documento presen tado para acreditar esa autorización, al no ponerse en conocimiento de los compradores, constituye “un pacto privado entre el señor GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO (vendedor y exsocio de EURO G.N.V. S.A.S.) yM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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EURO G.N.V. S.A.S. (arrendatario)” , oponible a terceros compradores de buena fe.

Adquirió el 50% del inmueble ; una eventual condena tendría que corresponder proporcionalmente al derecho adquirido y no al 100% reclamado; formuló la excepción de “INOPONIBILIDAD POR PACTO PRIVADO”, el acuerdo entre el anterior propietario y la arrendataria , “hasta ahora sale a luz, pacto que no puede ser oponible a terceros ni mucho menos condenatorio al pago de tales mejoras a mi mandante ante el desconocimiento de la existencia del mismo.”

y la arrendataria , “hasta ahora sale a luz, pacto que no puede ser oponible a terceros ni mucho menos condenatorio al pago de tales mejoras a mi mandante ante el desconocimiento de la existencia del mismo.”

Al contestar, llamó en garantía a GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO, quien le vendió los inmuebles donde presuntamente autorizó mejoras al arrendatario sin poner esa circunstancia en conocimiento de los nuevos compradores; responderá en caso de condenarse por el pago porque se comprometió al saneamiento de lo vendido en los casos previstos en la ley; el llamamiento fue admitido mediante auto del 13 de mayo de 2025.

3.2.1. GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO

Se opuso a las pretensiones del segundo llamamiento en su contra; el contrato de arrendamiento fue con URIVENTAS y puso a disposición de los compradores la información del inmueble al momento de la venta; CARLOS MARIO y JORGE IVÁN GAVIRÍA GUTIÉRREZ visitaron el bien, las mejoras se referenciaron en la documentación entregada y “las mismas noM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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son susceptibles de encubrimiento u ocultación” ; formuló las excepciones:

3.2.1.1 “AUSENCIA DE REQUISITOS AXIOLÓGICOS PARA LA CONFIGURACIÓN DE VICIOS”, no se configura vicio de evicción porque JORGE IVÁN GAVIRÍA GUTIÉRREZ no ha sido privado

3.2.1.1 “AUSENCIA DE REQUISITOS AXIOLÓGICOS PARA LA CONFIGURACIÓN DE VICIOS”, no se configura vicio de evicción porque JORGE IVÁN GAVIRÍA GUTIÉRREZ no ha sido privado total o parcialmente del dominio y posesión de los bienes mediante sentencia judicial; tampoco existen vicios redhibitorios, las mejoras no afectan el uso natural del inmueble, eran evidentes a simple vista y el comprador conocía esas circunstancias por la info rmación entregada al momento de la cesión del contrato; sostuvo que “el techo no se constituye en un defecto, más aún cuando su estado es óptimo”; no procede la obligación de saneamiento.

3.2.1.2 “PRESCRIPCIÓN”, la compraventa se celebró el 9 de septiembre de 2016 mediante escritura pública No. 12.657 de la Notaría Quince de Medellín; aun si se aceptara la existencia de vicios ocultos, la acción redhibitoria prescribe en un año desde la entrega del inmueble y la encaminada a obtener la rebaja del precio en 18 meses; de aplicarse la legislación mercantil, el término sería de 6 meses; por ello, las acciones de saneamiento, “se encuentran llamadas a fracasar en tanto las obligaciones descritas se encuentran extintas.”

4. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDAM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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Admitida la demanda y su reforma 1, se pronunció la parte demandada:

4.1 EURO GNV SAS

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Admitida la demanda y su reforma 1, se pronunció la parte demandada:

4.1 EURO GNV SAS

Se contrapuso a las pretensiones; presentó las excepciones:

4.1.1 “ABUSO DEL DERECHO O USO INADECUADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA COMO MECANISMO DE COACCIÓN”, la restitución del in mueble no se promovió por un incumplimiento contractual, sino como mecanismo de presión para obtener el incremento del canon de arrendamiento; en comunicación del 31 de julio de 2023 el arrendador manifestó que si no se mejoraba la propuesta económica, procedería a terminar la relación contractual ; en la conciliación prejudicial, “De no llegar a un acuerdo con el canon de arrendamiento, en su oportuno momento solicitaremos al arrendatario la terminación del contrato por justa causa por el no pago a tiempo de los cánones de arrendamiento y el valor de los intereses causados por dicho incumplimiento del contrato.”

No fue requerido por mora o retardo hasta que surgió la controversia sobre el reajuste del canon; negó el incumplimiento por las adecuaciones en el inmueble ; algunas existían desde el inicio de la relación contractual y las restantes fueron autorizadas por URIVENTAS y GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO; “la intención de la parte demandante no es

1 Ver archivo “C01Principal/019AutoAdmiteReformaNot20240920”.M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

GIRALDO; “la intención de la parte demandante no es

1 Ver archivo “C01Principal/019AutoAdmiteReformaNot20240920”.M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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pretensionar la restitución o lanzamiento por parte del arrendatario, sino lograr la regulación del canon de arrendamiento a través de mecanismos judiciales no idóneos para tal situación jurídica.”

4.1.2 “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA”, CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ carece de legitimación para reclamar como arrendador ; aunque URIVENTAS cedió el 20 de septiembre de 2016 la posición contractual a CARLOS y JORGE GAVIRIA GUTIÉRREZ (hermanos), posteriormente la cedieron a INVERSIONES MIJACALITO SAS mediante documento privado del 16 de octubre de 2020; “el señor Carlos Mario Gaviria Gutiérrez, en calidad de persona natural, no se encuentra legitimado en la causa por activa por carecer de una relación sustancial en el contrato de arrendamiento” , la posición de arrendador fue cedida en su integridad a la sociedad; como prueba de ello desde 2020 la facturación del canon está en cabeza de INVERSIONES MIJACALITO SAS y a esta se efectúa el pago de la renta.

4.1.3 “AUSENCIA DE INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO” , el arrendador inicial modificó las condiciones de pago y autorizó que el canon fuera cancelado mes vencido; durante la ejecución

el pago de la renta.

4.1.3 “AUSENCIA DE INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO” , el arrendador inicial modificó las condiciones de pago y autorizó que el canon fuera cancelado mes vencido; durante la ejecución contractual nunca fue requerido por mora o retardo y pagó conforme a lo convenido por las partes; la certificación expedida por el anterior arrendador según la cual EURO GNV SAS “en la ejecución del contrato siempre ha pagado puntualmente e ininterrumpidamente sus cánones mensuales sin incurrirM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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en mora o retraso en los plazos acordados , esto es mes vencido”; la controversia no surgió por el pago de l canon, sino por la intención de los demandantes de modificar su cuantía; una vez el actual arrendador manifestó su inconformidad con los acuerdos anteriores, se pagó en la forma requerida.

4.1.4 “AUSENCIA DE INCUMPLIMIENTO FRENTE A LAS ADECUACIONES”, no vulneró las cláusulas contractuales mediante la ejecución de cambios, reformas o adecuaciones sin autorización; exist ió autorización del anterior arrendador para efectuar las obras necesarias para el funcionamiento de la actividad comercial, entre ellas “Cubierta de techo y estructura metál ica, Pedestales, Cambios de piso en la recepción y segundo piso de la estructura que existe en material prefabricado, Reposición de baterías sanitarias y Vidrieras en oficina de segundo piso de administración.”

estructura metál ica, Pedestales, Cambios de piso en la recepción y segundo piso de la estructura que existe en material prefabricado, Reposición de baterías sanitarias y Vidrieras en oficina de segundo piso de administración.”

Las obras fueron conocidas por GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO y por los posteriores arrendadores; invocó la autorización del 11 de octubre de 2012, la comunicación del 26 de julio de 2016 , los planos, diseños y documentos de DIBTEC SAS quien realiz ó la adecuación del techo ; algunas construcciones existían cuando recibió el inmueble y la cubierta en lámina arquitectónica fue ejecutada entre diciembre de 2012 y enero de 2013 con autorización del propietario y por necesidades propias del funcionamiento de la sociedad.

4.1.5 “TEMERIDAD Y MALA FE” , fundada en el artículo 79 numerales 1º y 2º del CGP , los demandantes tergiversaron losM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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hechos para presionar a EURO GNV SAS a aceptar el incremento del canon sin acudir al procedimiento legal; CARLOS M ARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ cedió su posición contractual a INVERSIONES MIJACALITO, “circunstancia que ha ocultado al despacho y que afecta la pretensión por tratarse de la relación sustancial invocada, pese a ser el creador del documento, conservarlo y notificarlo al arrendatario…los actos de mayor reproche en el actuar del

ha ocultado al despacho y que afecta la pretensión por tratarse de la relación sustancial invocada, pese a ser el creador del documento, conservarlo y notificarlo al arrendatario…los actos de mayor reproche en el actuar del demandante, son contradecir la conducta natural y anterior en la ejecución del contrato ejerciendo un comportamiento diferente, atentando contra la buena fe contractual que preexistía entre las partes sustanciales. Con esto no se pretender negar e l derecho legítimo del ejercicio de las prerrogativas para garantizar los derechos sustanciales, sin embargo la constitución política contempla en el artículo 95 el deber de los ciudadanos de respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios, esto restringe los derechos subjetivos, limitándolos a un ejercicio dentro del espíritu de la norma, es decir para la finalidad para la cual fueron creados y no con el objetivo de dañar a los demás.”

4.1.6 “COBRO DE LO NO DEBIDO”, los demandantes atribuyen mora en el pago de los cánones desde noviembre de 2020 hasta julio de 2023, intereses y un canon actual de $25.000.000 más IVA y menos retenciones; no obstante , los pagos fueron efectuados dentro de los términos convenidos y no existió acuerdo sobre el valor pretendido por el arrendador para la anualidad 2023 -2024; ante esa falta de acuerdo, aplicó loM e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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convenido el 12 de agosto de 2016 y reajustó voluntariamente el canon en un 17%, superior al IPC del año anterior más 3 puntos, “los conceptos imputados no se cor responden con la realidad, porque al ejecutarlo lo realizan bajo una obligación no existente y por lo tanto de lo no debido.”

4.1.7 “EXCEPCIÓN DE PAGO” , los documentos aportados acreditan que el canon se pagó en las fechas establecidas durante la ejecución contractual y conforme a la confianza legítima y buena fe generadas por el comportamiento de los contratantes; la afirmación sobre la mora entre noviembre de 2020 y julio de 2023 , “se encuentran infundadas y carecen de verosimilitud” , de conformidad con la certificación de la revisora fiscal, los comprobantes de pago y la autorización del arrendador inicial sobre la oportunidad para efectuarlo.

5. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

En audiencia del 4 de febrero de 2026 el Juzgado Once Civil del Circuito de Medellín , “Resuelve. Primero: Declarar probadas las excepciones de mérito denominadas “Abuso del derecho o uso inadecuado de la administración de justicia como mecanismo de coacción”, “falta de legitimación por activa” respecto del señor CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIERREZ como persona natural, “Ausencia de incumplimiento en el pago” y “Ausencia de incumplimiento frente a las adecuaciones.”M e d e l l í n

respecto del señor CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIERREZ como persona natural, “Ausencia de incumplimiento en el pago” y “Ausencia de incumplimiento frente a las adecuaciones.”M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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Segundo: En consecuencia, desestimar todas las pretensiones formuladas en la demanda y, por contera, de los llamamientos en garantía.

Tercero: Condenar en costas a los demandantes en favor del demandado y los llamados en garantía, conforme el artículo 365 del C.G.P. Atendiendo los parámetros del ACUERDO PCSJA25 -12355 del 28 de noviembre de 2025, como agencias en derecho se fi jan las siguientes sumas de

dinero:

• En favor de EURO G.N.V. S.A.S. la suma de $25.987.500. - En favor de GUILLERMO DE JESÚS HOYOS GIRALDO la suma de $13.020.831. - En favor de JORGE IVÁN GAVIARÍA GUTIÉRREZ la suma de $13.020.831.”

Identificó dos causales invocadas para obtener la terminación del contrato de arrendamiento comercial ; el incumplimiento de la cláusula décima cuarta por la realización de mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización expresa del arrendador y la mora en el pago de los cánon es correspondientes a noviembre y diciembre de 2020, los años 2021 y 2022 y de enero a julio de 2023; concretó el problema jurídico en

y la mora en el pago de los cánon es correspondientes a noviembre y diciembre de 2020, los años 2021 y 2022 y de enero a julio de 2023; concretó el problema jurídico en establecer si alguna de esas circunstancias daba lugar a la terminación del vínculo contractual.

El arrendamiento de local comercial se encuentra ligado al desarrollo de la empresa mercantil conforme con el artículo 516M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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del C de Co, integra el establecimiento de comercio; destacó su carácter consensual, de modo que su celebración y modificaciones pueden provenir del acuerd o expreso o tácito de los contratantes; loe último derivado de comportamientos claros y reiterados durante la ejecución del negocio ; partir de la buena fe objetiva y de la doctrina de los actos propios ; las conductas contractuales aceptadas durante el tiempo generan expectativas que posteriormente no pueden ser desconocidas de manera injustificada; “en virtud de la buena fe objetiva existe el deber de comportarse en forma coherente, de tal manera que una persona no puede contradecir injustificadamente sus c onductas anteriores relevantes y eficaces, particularmente cuando con ellas se haya generado una confianza razonable en los otros en el sentido de que dicho comportamiento se mantendrá –expectativa legítima -”2 Sentencia SC10326-2014.

Abordó la mora en el pago de los cánones; el contrato celebrado el 8 de agosto de 2007 estableció el pago mensual dentro de los

comportamiento se mantendrá –expectativa legítima -”2 Sentencia SC10326-2014.

Abordó la mora en el pago de los cánones; el contrato celebrado el 8 de agosto de 2007 estableció el pago mensual dentro de los primeros 10 días de cada mes de manera anticipada; no obstante, la forma como se ejecutó el negocio modificó esa estipulación, EURO GNV SAS recibía la factura al inicio del mes y realizaba el pago al finalizarlo, sin que durante años existiera requerimiento o reproche por parte de los sucesivos arrendadores.

Reconstruyó la sucesión de la posición contractual; el contrato inició en 2007 con FRANKLIN HUMBERTO URIBE PASOS,

2 Ver archivo audiovisual “C01Principal/ 089AudienciaConcentradaParteSiete” min. 00:04:29.M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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quien la cedió a URIVENTAS el 30 de agosto de 2010; el 20 de septiembre de 2016 esa sociedad cedió el contrato a CARLOS MARIO y a JORGE IVÁN GAVIRIA GUTIÉRREZ y en 2020 la posición contractual pasó a INVERSIONES MIJACALITO SAS ; durante ese período no encontró reclamaciones escritas por la cancelación del canon al finalizar el mes; el 30 de mayo de 2021 INVERSIONES MIJACALITO SAS y EURO GNV SAS prorrogaron el contrato por 10 años, sin dejar constancia de inconformidad por la fecha de pago.

cancelación del canon al finalizar el mes; el 30 de mayo de 2021 INVERSIONES MIJACALITO SAS y EURO GNV SAS prorrogaron el contrato por 10 años, sin dejar constancia de inconformidad por la fecha de pago.

Se refirió a las comunicaciones del 1º y 31 de julio de 2023 remitidas por INVERSIONES MIJACALITO SAS a la arrendataria; surgió el reproche por la fecha en que se pagaban los cánones, en medio de las conversaciones encaminadas a incrementar su valor; después de aproximadamente 17 años de ejecución del contrato bajo esa modalidad, la conducta del arrendador había generado en la arrendataria la expectativa en que el pago al finalizar el mes correspondía a la forma convenida; desde julio de 2023, una vez manifestada la inconformidad, comenzó a efectuarse anticipadamente ; “Claramente esta causal no tiene ningún fundamento fáctico ni jurídico” ;3 la voluntad exteriorizada por las partes durante la ejecución contractual permitió el pago mes vencido ; declaró prob ada la excepción , “AUSENCIA DE

INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO.”

Examinó la legitimación en la causa por activa; advirtió que CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ compareció en nombre

3 Ver archivo audiovisual “C01Principal/ 089AudienciaConcentradaParteSiete” min. 00:15:40.M e d e l l í n “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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propio y en representación de INVERSIONES MIJACALITO SAS ;

“Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”

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propio y en representación de INVERSIONES MIJACALITO SAS ; afirmó conservar el 50% de la posición contractual; no obstante, valoró el documento allegado con la contestación a la reforma ; CARLOS MARIO y JORGE IVÁN GAVIRIA GUTIÉRREZ cedieron el contrato a INVERSIONES MIJACALITO SAS; en el otrosí del 30 de mayo de 2021 fue celebrado únicamen te por INVERSIONES MIJACALITO SAS como arrendadora , concluyendo que esa sociedad era titular del 100% la posición contractual; CARLOS MARIO GAVIRIA GUTIÉRREZ, pese a su condición de propietario, “En consecuencia, es claro que Carlos Mario Gaviria no tiene legitimación en la causa para formular la pretensión, porque si bien puede ser propietario del inmueble, no tiene posición contractual en el contrato de arrendamiento ”4; declaró probada su falta de legitimación en la causa por activa.

Pasó al incumplimiento relacionado con las mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin autorización; recordó que la cláusula decimocua