TSDJ MZL SCF - 05001-31-03-007-2011-00426-01-(24-10-2019)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES

SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA MAGISTRADA PONENTE: SANDRA JAIDIVE FAJARDO ROMERO Radicado: 05001-31-03-007-2011-00426-01

Manizales, veinticuatro (24) de octubre de dos mil diecinueve (2019).

I. OBJETO DE LA DECISIÓN Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada frente a la sentencia proferida el 22 de febrero de 2013 por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Descongestión de Medellín, dentro del asunto de la referencia.

II. ANTECEDENTES

A. D E LA DEMANDA.

Plasma Diseño S.A.S. demandó a Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. para que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de un inmueble, porque la citada sociedad lo incumplió al no efectuar su entrega. En consecuencia, solicitó que se ordene pagar los perjuicios que se le causaron con el incumplimiento, así como la cláusula penal pactada. En sustento de sus pretensiones, expuso que el 19 de enero de 2009 suscribió un contrato de arrendamiento sobre la bodega ubicada en la Carrera 65ª N°26-31 de Medellín, con la finalidad de producir y almacenar muebles, obligándose a pagar un canon mensual de $4.000.000 m/cte. Indicó que el 21 de enero de 2009 canceló el primer canon de arrendamiento; sin

embargo, el 1° de febrero siguiente, fecha en la cual debía ser entregada la bodega, la demandada incumplió tal obligación, presentando diferentes justificaciones al respecto. Primero, adujo que no había terminado las adecuaciones del sitio; luego, que el sistema eléctrico no estaba instalado con las especificaciones reglamentarias; y, finalmente, que la Oficina de Planeación Municipal no había concedido la licencia para el uso comercial del bien. Afirmó que la arrendadora autorizó en diversas oportunidades su ingreso al inmueble, con el propósito de realizar algunas adecuaciones al sitio, pero nunca se le entregaron las llaves. Refirió que, ante la no entrega del bien arrendado, le solicitó a la demandada la devolución del canon pagado y retiró los arreglos hechos al lugar, viéndose en la necesidad de buscar otro inmueble para el desarrollo de su objeto social.Proceso ordinario Nº05001-31-03-007-2011-00426-01 de Plasma Diseño S.A.S. en contra de Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. 2 Indicó que el incumplimiento de la arrendadora le ocasionó varios perjuicios, los cuales discriminó de la siguiente manera: (i) $20.804.670 m/cte. que dejó de percibir en la producción directa de muebles, puesto que debió contratar a terceros para cumplir con los compromisos previamente adquiridos; (ii) $1.425.600 m/cte. en la instalación y retiró de las adecuaciones realizadas a la bodega; y (iii) $350.000 m/cte. en la audiencia de conciliación prejudicial.

Por último, mencionó que en el contrato se pactó clausula penal únicamente en caso de incumplimiento de la arrendataria, lo que constituye en una clausula penal enorme que es susceptible de equilibrarse para ambas partes.

B. D E LA CONTESTACIÓN.

Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. se opuso a las pretensiones de la demanda y formuló las excepciones que llamó: “ falta de causa para pedir”, “mala fe”, “inexistencia de la obligación de indemnizar”, “cobro de lo no debido”, “enriquecimiento sin justa causa” y “abuso del derecho”. Alegó que no hubo incumplimiento por cuanto “(…) las partes trabadas en este contrato de manera libre y voluntaria decidieron resolver el contrato, llegaron a un acuerdo sobre los cánones de arrendamiento causados y el reintegro de la suma entregada por la demandante, constituyendo una terminación por mutuo acuerdo del contrato. Se realizó la devolución del dinero mediante comprobante número 11511 y consecuentemente la restitución del inmueble (…)”, de ahí que no haya lugar al pago de indemnización alguna.

C. D E LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.

Concluidas las fases probatoria y de alegaciones, mediante sentencia calendada el 22 de febrero de 2013, el a quo declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por el incumplimiento de la demandada y, en consecuencia, le ordenó pagarle a la demandante la suma de $8.000.000 m/cte. por concepto de cláusula penal. Lo anterior, tras considerar que no existió un acto de entrega real y material que

permitiera el uso y goce de la bodega para la cual fue arrendada, por lo que, de conformidad con el artículo 1983 del Código Civil, la demandante tenía la facultad de terminar unilateralmente el contrato. En cuanto a la indemnización de perjuicios solicitada, señaló que “(…) no se probó el menoscabo patrimonial que padeció el demandante en ocasión a los mayores valores dejados de recibir por las utilidades en la producción de obras realizados por terceros”, ni tampoco “(…) los gastos en los que incursionó por las adecuaciones efectuadas en el lugar ”, razón por la cual no era dable reconocer suma de dinero alguna por esos rubros. Finalmente, arguyó que aun cuando la cláusula penal solo se pactó en favor del arrendador, lo cierto es que la misma representaba un desequilibrio contractual, siendo tarea del juzgador corregir esa injusticia entendiendo que tal estipulación operaba ante el incumplimiento de cualquiera de las partes.

D. D EL RECURSO DE APELACIÓN.

Inconforme con tal determinación, la parte demandada la impugnó, reiterando que “(…) lo que se presentó fue un mutuo disenso, entonces para el momento de la presentación de la demanda el contrato ya estaba terminado y no hay lugar para solicitar resolución del mismo,Proceso ordinario Nº05001-31-03-007-2011-00426-01 de Plasma Diseño S.A.S. en contra de Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. 3 puesto que el contrato fue dejado sin efectos por las partes. no siendo posible inferir responsabilidad alguna a la demandada respecto a la terminación de la relación, precisamente

porque de lo que se trató fue de un mutuo disenso”. También criticó que el funcionario de primer grado reconociera el pago de la cláusula penal, esgrimiendo que “(…) no le es dable al juez modificar las condiciones pactadas en ella, so pretexto del equilibrio del mismo, bajo el entendido de que la misma, fue conocida y aceptada por la parte arrendataria, de tal suerte que si la misma fue pactada en caso de incumplimiento del arrendatario y en favor del arrendador, a ello deberá estarse”.

II. CONSIDERACIONES

A. M ANIFESTACIÓN PRELIMINAR.

Sea lo primero precisar que, en virtud de lo dispuesto en el Acuerdo PCSJA 1911327 del 26 de junio de 2019, proferido por el Consejo Superior de la Judicatura1 , este Despacho avocó el conocimiento del presente asunto, por medio de auto del 23 de julio del año en curso. Así mismo, importa señalar que, de conformidad con lo establecido en el numeral 5° del artículo 625 del Código General del Proceso, el caso que nos ocupa se seguirá rituando por el otrora vigente Código de Procedimiento Civil, que corresponde a la legislación imperante al momento de la interposición del recurso de apelación2 .

B. P ROBLEMA JURÍDICO.

Atendiendo al fundamento de la impugnación, le corresponde a la Sala determinar si, en el presente asunto, las partes terminaron el contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo o si, por el contrario, existió un incumplimiento de la arrendadora

en sus obligaciones. En caso de comprobarse la existencia de este último, se deberá establecer si resulta procedente el reconocimiento de la cláusula penal pactada en favor de la arrendataria.

C. D EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL.

Tratándose de contratos de arrendamiento de locales comerciales -como aquí acontece-, están sujetos en su régimen legal a las disposiciones contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y las cuestiones que no se encuentren allí contempladas, deberán ser resueltas por interpretación analógica o por las normas que sobre el contrato de arrendamiento establece el Código Civil, por expresa disposición de los artículos 2° y 822 ibídem. Así pues, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1973 del Código Civil, el contrato de arrendamiento de inmuebles, es aquel en que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder, total o parcialmente, el goce de un inmueble y la otra a pagar por este goce, tal como lo establece la norma en mención. Como obligaciones del arrendador, estipula el artículo 1982 ibídem, (i) entregar al arrendatario la cosa arrendada, (ii) mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, así como (iii) librar al arrendatario de toda turbación o embarazo

1 A través del cual se adoptaron medidas de descongestión para el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín. 2 17 de junio de 2011 (fl.49, C.1).Proceso ordinario Nº05001-31-03-007-2011-00426-01 de Plasma Diseño S.A.S. en contra de Su Inmueble Propiedad

Raíz Ltda. 4 en el goce de la cosa arrendada; contemplando la indemnización de perjuicios ante la imposibilidad de cumplir con la primera de las obligaciones, por disposición expresa del artículo 1983 ejusdem. El artículo 1996 y siguientes del Código Civil, establecen como obligaciones del arrendatario, usar la cosa según los términos o el espíritu del contrato, conservarla como lo haría un buen padre de familia, hacer las reparaciones locativas y además pagar el precio o renta. El artículo 2008 ídem establece como causales de expiración del arrendamiento de cosas (i) la destrucción total del bien, (ii) la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, (iii) la extinción del derecho del arrendador y (iv) la sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto. Finalmente, no sobra resaltar el carácter bilateral del contrato de arrendamiento y, por consiguiente, la naturaleza sinalagmática de las obligaciones derivadas del mismo.

D. D EL MUTUO DISENSO Y EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.

Entre la terminación por mutuo disenso, tácito o expreso, y el incumplimiento contractual existen diferencias sustanciales, al margen de sus consecuencias. La primera se encuentra regulada por los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, en cuanto autorizan invalidar un contrato legalmente celebrado por el “ consentimiento mutuo” y expreso, extinguiendo sus obligaciones mediante una “ convención”; o

cuando fuere tácito, por decisión judicial si las partes no se avienen al consenso del distracto contractual. La segunda se rige por el artículo 1546 ibídem. En el mutuo disenso subyace la voluntad de las partes, y en la resolución una condición. En esos eventos, la Corte Suprema de Justicia ha señalado que “(…) se hace necesario detallar que de configurarse a cabalidad el supuesto de hecho en que ninguno de los contratantes cumple sin tener al propio tiempo la debida justificación, en principio debe descartarse el derecho legal de resolución que cualquiera de ellos pretende invocar con fundamento en el artículo 1546 del Código Civil (…). A la disolución de dicho nexo es posible llegar por el camino del mutuo disenso o ‘distracto contractual’ que deriva de lo dispuesto en los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, el cual se traduce en la prerrogativa de que son titulares las partes en un contrato para convenir en prescindir del mismo y dejarlo sin efectos, resultado éste que puede tener origen en una declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido -caso en el cual se dice que el mutuo disenso es expreso-, o en la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y además concluyente en demostrar ese inequívoco designio común de anonadar su fuerza obligatoria, evento en el que el mutuo disenso es tácito. Se trata, pues, de una figura singular cuyos perfiles institucionales, muy precisos por cierto dentro de la variada gama de circunstancias que pueden dar lugar a la extinción sobreviniente de

relaciones jurídicas de fuente contractual dotadas de plena validez, no permiten mezclarla en ninguna forma con la resolución del artículo 1546 del Código Civil, toda vez que en tanto ésta última se produce por razón del cumplimiento de una condición a la cual el ordenamiento positivo le atribuye ese alcance, vale decir por una causa legal, en la hipótesis del mutuo disenso, por definición, esa causa radica exclusivamente en la voluntad coincidente de las partes interesadas (…)”3 .

3 Sentencia 023 de 7 de marzo de 2000, expediente 5319.Proceso ordinario Nº05001-31-03-007-2011-00426-01 de Plasma Diseño S.A.S. en contra de Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. 5 En ese orden de ideas, la desatención recíproca de las partes no autoriza la resolución de un contrato cuando se invoca como fundamento del mutuo disenso, porque como quedó explicado se requiere que el abandono recíproco de las prestaciones correlativas sea el fruto de un acuerdo, expreso o tácito, entre las partes, dirigido de manera inequívoca a consentir la disolución del vínculo.

E. D E LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR MUTUO ACUERDO.

En el caso que nos ocupa, fue invocado como fuente de obligaciones entre las partes el contrato de arrendamiento de la bodega ubicada en la Carrera 65ª N°2631 de Medellín, que celebraron los aquí intervinientes, Su Inmueble Propiedad

Raíz Ltda., como arrendadora, y Plasma Diseño S.A.S., como arrendataria, el 19 de enero de 2009, cuya existencia y contenido fueron temas pacíficos del proceso. El debate se centra entonces en establecer si las partes terminaron la relación contractual por mutuo acuerdo o si, por el contrario, existió un incumplimiento de la arrendadora en sus obligaciones; punto que constituye el eje central de la alzada. Para resolver la cuestión planteada se hace necesario establecer en primer lugar si el contrato de arrendamiento fue ejecutado, es decir, si las partes atendieron las obligaciones derivadas del mismo, sin que en el presente asunto hubiera sido objeto de discusión el pago anticipado del canon de arrendamiento, pero si la entrega de la cosa arrendada. En tal sentido, afirma la demandante que la sociedad arrendadora incumplió con su obligación de entregar la bodega para el fin a que fue arrendada, esto es, la “ producción y almacenamiento de muebles” , toda vez que, según su dicho, el mismo no contaba con licencia de uso comercial. Como arriba se indicó, dentro de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento a cargo del arrendador no solo se encuentra entregar la cosa íntegramente y a tiempo, sino la de entregarla en estado de servir. En consecuencia, si el arrendador no la entrega de este modo incumple sus deberes, facultando al arrendatario para pedir la resolución del contrato, con o sin indemnización de perjuicios, o ésta sola indemnización, según sea el caso (art.1983 del C.C.).

En ese orden de ideas, se procederá a verificar si en el presente asunto Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. hizo entrega de la bodega arrendada y si la misma servía para desarrollar la actividad para la cual Plasma Diseño S.A.S. la tomó en arriendo. Pues bien, los testigos Andrés Felipe Moore, Yeni María Carmona Espinosa y Sandra Patricia Murillo, fueron unísonos al señalar que la sociedad arrendadora no entregó el bien y que esa fue la razón por la demandante solicitó la devolución del canon de arrendamiento que se había cancelado. No obstante, Milton Fary Arena Ortiz y Jaime Alberto Penagos Vásquez manifestaron lo contrario. El primero indicó que “[l]uego de que se firmó el contrato de arrendamiento y ellos pagaron [refiriéndose a Plasma Diseño S.A.S.], se les entregó la bodega (…)”; mientras el segundo afirmó que “(…) el inmueble fue entregado en la fecha del contrato (…)”.Proceso ordinario Nº05001-31-03-007-2011-00426-01 de Plasma Diseño S.A.S. en contra de Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. 6 Lo anterior pone en evidencia dos versiones contradictorias respecto a la entrega del bien arrendado; sin embargo, tal discrepancia es rápidamente resuelta con la declaración de José Guillermo Valencia Arcila, representante legal de la sociedad demandada, quien al ser indagado acerca de si se entregó la bodega levantándose un acta y si se dieron las llaves a la arrendataria respondió: “ en este caso no se realizó

acta porque el inmueble no estaba culminado en su totalidad y los señores de Plasma Diseño comenzaron a ejecutar labores de adecuación para su funcionamiento y como lo hemos manifestado anteriormente, se llegó a un acuerdo para que el delegado de la propietaria constructora terminara con algunas obras las cuales los señores Plasma aceptaron realizara a la par, es decir ellos terminaban una y los señores de Plasma desarrollaban sus obras de adecuación y Su Inmueble nunca manejo llaves y dependía para elaborar el inventario final de la culminación de esas obras para verificar el estado y el correcto funcionamiento de los elementos de esa bodega” (negrilla fuera del texto). De la anterior respuesta, pese a ser evasiva frente a la pregunta formulada, conducta que se tornó reiterativa por el citado declarante al absolver el interrogatorio, hace colegir que la bodega no fue entregada a la demandante, toda vez que si la arrendadora nunca manejo las llaves del inmueble, mal podría afirmarse que aquélla se las hubiera podido dar a la arrendataria como acto material de entrega del inmueble, sin que el hecho de que Plasma Diseño S.A.S. ingresara en diversas oportunidades a la bodega con la finalidad de realizar adecuaciones a la misma pudiera entenderse como tal. Ahora, de la revisión del contrato de arrendamiento base de la presente acción 4 , se evidencia que en virtud de la cláusula tercera la arrendataria se comprometió a utilizar la bodega exclusivamente para la “ producción y almacenamiento de muebles”. Al indagarse acerca de la destinación del inmueble arrendado, la Oficina de

Planeación Municipal de Medellín informó: “[e]n las aprobaciones de las licencias para este proyecto se observan modificaciones de carácter arquitectónico, se mantiene la destinación de la licencia inicial en la que se aprueba un vivienda y 7 unidades de parqueo a doble altura, se encuentra ubicado en zona residencial tipo 1, para el que se permiten máximo 36 m2 para el uso comercial o de servicios” (negrilla fuera del texto). De lo expuesto en precedencia se extrae que, en efecto, la bodega no contaba con la licencia necesaria para el funcionamiento de un establecimiento de comercio, toda vez que estaba destinada a vivienda y parqueaderos; circunstancia que, contrario a lo afirmado por el representante legal de la sociedad demandada, le impedía a la arrendataria desarrollar sus actividades mercantiles, pues ante la falta de tal permiso podía verse avocada en eventuales sanciones administrativas. Así las cosas, se encuentra plenamente acreditado que la Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. incumplió con sus obligaciones de entregar la bodega para el fin a que fue arrendada, pues aun cuando las condiciones materiales del inmueble no imposibilitaban la producción y almacenamiento de muebles, lo cierto es que el mismo no tenía la licencia necesaria para desarrollar tal actividad. En ese sentido, se evidencia que la desatención de la arrendadora en sus obligaciones no permitió que el contrato de arrendamiento se empezara a ejecutar,

pues como quedó visto a pesar de que se canceló el primer canon de arrendamiento, al no hacerse entrega de la bodega, la demandante no pudo darle la destinación para la cual la había tomado.

4 Folio 1 al 5 del cuaderno 1.Proceso ordinario Nº05001-31-03-007-2011-00426-01 de Plasma Diseño S.A.S. en contra de Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. 7 Bajo esa tesitura refulge palmario que, el motivo por el cual Plasma Diseño S.A.S. solicitó la devolución del canon de arrendamiento cancelado y procedió a retirar las adecuaciones realizadas al sitio, fue la imposibilidad de la sociedad demandada de entregar la bodega para el fin que fue arrendada, más no un convenio al que hubieren llegado las partes para finiquitar la relación contractual, de ahí que no pueda hablarse de una terminación del contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo. Amén de lo visto, brilla por su ausencia la existencia de prueba alguna que dé cuenta del presunto acuerdo de terminación consensuada del contrato de arrendamiento, carga probatoria que le correspondía al demandado y que, según se ve, fue inobservada. El incumplimiento negocial imputable al pasivo, como quedó visto, legitima a la arrendataria para pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, conforme lo dispuesto en el artículo 1983 del Código Civil, lo que se traduce de manera consecuencial en la improsperidad de lo reclamado por el apelante, en lo atinente a lo hasta aquí estudiado.

Dilucidado lo anterior, le corresponde a la Sala establecer si, en el presente asunto resulta procedente el reconocimiento de la cláusula penal pactada en favor de la arrendataria.

F. D EL RECONOCIMIENTO DE LA CLÁUSULA PENAL PACTADA.

Cuestiona la recurrente que se le condenara a pagar la cláusula penal, toda vez que la misma se pactó únicamente en caso de incumplimiento del arrendatario y en favor del arrendador, sin que le sea dable al juez modificarla so pretexto de un equilibrio contractual, máxime cuando fue conocida y aceptada por la demandante. La estipulación a la cual se hace referencia en la impugnación, se relaciona con la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento, en la cual se expresó: “ DÉCIMA PRIMERA: CLÁUSULA PENAL. El incumplimiento por partes (sic) del arrendatario de cualquiera de las cláusulas de este contrato, y aun el simple retardo en el pago de una o más mensualidades, lo constituirá en deudor del arrendador por una suma equivalente al doble del precio mensual del arrendamiento que esté vigente en el momento en que tal incumplimiento se presente a título de pena. Se entenderá, en todo caso que el pago de la pena no extingue la obligación principal y que el arrendador podrá pedir a la vez el pago de la pena y la indemnización de perjuicios, si es el caso. Este contrato será prueba sumaria suficiente para el cobro de esta pena y el arrendatario o sus

deudores solidarios renuncian expresamente cualquier requerimiento privado judicial para constituirlos en mora de pago de esta o cualquier otra obligaciones derivada del contrato” (negrillas fuera del texto). De la literalidad de la estipulación citada se extrae que, en efecto, las partes pactaron la cláusula penal en beneficio exclusivo de la arrendadora; no obstante, el a quo interpretó que tal estipulación resultaba aplicable a ambos contratantes, tras considerar que la misma representaba un desequilibrio contractual, es decir, se trataba de una cláusula abusiva, sin que en este caso resultara viable declarar su nulidad, pues ello implicaría “ desequilibrar aún mas la balanza”. Confrontadas las inferencias del juzgador de primera instancia con el contenido literal del convenio, siguiendo la crítica de la impugnante, encuentra la Sala que la interpretación acogida por dicho funcionario resulta desacertada, conforme pasa a explicarse.Proceso ordinario Nº05001-31-03-007-2011-00426-01 de Plasma Diseño S.A.S. en contra de Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. 8 Sea lo primero precisar que por vía jurisprudencial se ha reconocido que las cláusulas abusivas son aplicables a todo tipo de contratos y no solo a los conocidos como de adhesión5 , de ahí que independientemente de la forma en la que se incluya una estipulación de esa naturaleza en el contrato, es decir, si fue o no efectivamente discutida por las partes, o si fue impuesta unilateralmente, lo que

debe entrar a verificarse es si la misma comporta un desequilibrio normativo de derechos y obligaciones, que conlleve una manifiesta violación al principio de la buena fe. Así las cosas, en evento de que en un negocio jurídico se incluya una cláusula abusiva que coloque a una de las partes en una situación de privilegio frente a la otra, lo que debe hacer el juez es sancionar dicha estipulación con la ineficacia de pleno derecho, es decir, debe tenerla por no escrita, a fin de mantener el equilibrio y por ende la justicia contractual entre las partes6 . Pues bien, en el caso que nos ocupa, la estipulación contractual calificada como abusiva es la cláusula penal, cuya función principal no es otra que “(…) la estimación anticipada de los perjuicios que sufre una de las partes por el retardo en la ejecución de la prestación o el definitivo incumplimiento de la otra parte en sus obligaciones ”7 ; de manera tal que la reclamación de perjuicios y la cláusula penal no pueden acumularse, salvo estipulación expresa en contrario (art.1600 C.C.). En tal sentido, la Corte Suprema de Justicia ha señalado: “(…) la cláusula penal como el negocio constitutivo de una prestación penal de contenido patrimonial, fijada por los contratantes, de ordinario con la intención de indemnizar al acreedor por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de una obligación, por norma general se le aprecia a dicha prestación como compensatoria de los daños y

perjuicios que sufre el contratante cumplido, los cuales, en virtud de la convención celebrada previamente entre las partes, no tienen que ser objeto de prueba dentro del juicio respectivo, toda vez que, como se dijo, la pena estipulada es una apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, destinada en cuanto tal a facilitar su exigibilidad. Esa es la razón, entonces, para que la ley excluya la posibilidad de que se acumulen la cláusula penal y la indemnización de perjuicios, y solamente por vía de excepción, en tanto medie un pacto inequívoco sobre el particular, permita la acumulación de ambos conceptos, evento en el que, en consecuencia, el tratamiento jurídico deberá ser diferente tanto para la pena como para la indemnización, y donde, además, la primera dejará de ser observada como una liquidación pactada por anticipado del valor de la segunda, para adquirir la condición de una sanción convencional con caracterizada función compulsiva, ordenada a forzar al deudor a cumplir los compromisos por él adquiridos en determinado contrato”8 (negrilla y subrayado fuera del texto). Desde esa óptica, una vez examinado el contenido de la cláusula penal, se advierte que los extremos en litigio pactaron expresamente que la misma podría acumularse con la indemnización de perjuicios, de lo que se desprende que tal estipulación no se convino como una estimación anticipada de perjuicios, sino como una sanción ante el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, específicamente de las concernientes a la parte arrendataria. En ese orden de ideas, como quiera que en este caso la cláusula penal tenía el carácter de sanción, en virtud del principio de legalidad, la misma únicamente

5 CSJ, Sala de Casación Civil, Sent.2 de febrero de 2001, Exp.5670.

En ese orden de ideas, como quiera que en este caso la cláusula penal tenía el carácter de sanción, en virtud del principio de legalidad, la misma únicamente

5 CSJ, Sala de Casación Civil, Sent.2 de febrero de 2001, Exp.5670. 6 CSJ, Sala de Casación Civil, Sent.14 de diciembre de 2011, Rad.11001310301420010148901. 7 Bohórquez Antonio, Generalidades Contractuales. Volumen II. Bogotá: Ediciones Doctrina y Ley Ltda., 2013, p.111. 8 CSJ, Sala de Casación Civil, Sent.23 de mayo de 1996, Exp.4607.Proceso ordinario Nº05001-31-03-007-2011-00426-01 de Plasma Diseño S.A.S. en contra de Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. 9 podía ser aplicada para los eventos previamente determinados en el contrato, el cual, conforme lo dispuesto por el artículo 1602 del Código Civil, es ley para las partes. En consecuencia, al haberse pactado la pena en beneficio exclusivo de la arrendadora -Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda.- y ante el incumplimiento contractual atribuible a la arrendataria, no resultaba viable su reconocimiento en favor de la arrendataria -Plasma Diseño S.A.S.-. Así las cosas, aun cuando podría calificarse dicha estipulación contractual como abusiva, en razón a que, en tratándose de un contrato bilateral, en el que las partes tienen obligaciones mutuas o reciprocas, resulta odioso que la pena en caso de

incumplimiento de cualquiera de ellas se acordara únicamente a favor de la arrendadora, excluyéndola de toda responsabilidad en el evento de que aquélla fuera la parte incumplida, lo cierto es que, como arriba se indicó, la sanción adecuada para ese tipo de cláusulas es la ineficacia de pleno derecho, sin que resultara dable entender -como lo hizo el a quoque la misma era aplicable a ambos contratantes, toda vez que se trataba de una sanción pecuniaria no prevista ante el incumplimiento de la arrendadora. Corolario de lo esgrimido se revocará el ordinal concerniente al reconocimiento de la cláusula penal en favor de la demandante, manteniéndose en todo lo demás la sentencia apelada, sin que haya lugar a condena en costas ante la prosperidad parcial del recurso. Finalmente, aun cuando la negativa de la indemnización de perjuicios solicitada no fue objeto de reparo, ante la revocatoria del reconocimiento de la cláusula penal resulta conveniente señalar que, tal como lo señaló el funcionario de primer grado, la parte demandante no cumplió con la carga de probar el menoscabo patrimonial que padeció con el incumplimiento contractual de la arrendadora, ni mucho menos la tasación del mismo. Al efecto, téngase en cuenta que si bien con la demanda se anexaron varias facturas de venta y cuentas de cobro como sustento de tal reclamación, lo cierto es que de tales documentos no se desprende que la actora hubiere dejado de percibir mayores utilidades en la producción de obras realizadas por terceros, ante

la no entrega de la bodega arrendada, ni mucho menos cuales fueron los gastos en los que tuvo que incurrir en razón de las adecuaciones realizadas al inmueble, de ahí que no resultara dable el reconocimiento de indemnización alguna.

IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, en Sala de Decisión Civil-Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE P RIMERO: R EVOCAR el ordinal tercero de la sentencia emitida el