TSDJ MZL SCF - 17-001-31-03-003-2018-00126-02-(18-06-2020)

Tribunal Superior del Distrito Judicial Manizales Sala Civil-Familia

Magistrado Ponente: Dr. ÁLVARO JOSÉ TREJOS BUENO.

Manizales, dieciocho de junio de dos mil veinte.

I. OBJETO DE DECISIÓN Una vez surtida la sustentación de la alzada, se resuelve el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada el 28 de noviembre de 2019, por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Manizales, Caldas, dentro del proceso verbal de impugnación de actos de asamblea, promovido Sergio Escobar Restrepo y la sociedad L&F Consultorías

Legales y Financieras S.A.S. en contra del Edificio Centro Comercial Sancancio P.H.

II. CONSIDERACIONES

1. La propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la que concurren derechos de titularidad exclusiva respecto a bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y bienes comunes; está regulada por la Ley 675 de 2001 y tiene como objeto central garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad ; el régimen está orientado por los principios denominados función social y ecológica de la propiedad, convivencia pacífica y solidaridad social, respeto a la dignidad humana, libre iniciativa empresarial y derecho al debido proceso.

La persona jurídica conformada por los propietarios de los

bienes de dominio particular, administra los bienes y servicios comunes, y maneja los asuntos de interés común de los dueños de áreas privadas en cumplimiento de la ley y el reglamento de la propiedad horizontal; la dirección y administración corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administradorTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA VERBAL 17-001-31-03-003-2018-00126-02 2 de edificio o conjunto. La asamblea general está constituida por los propietarios de los bienes exclusivos reunidos con el quórum y condiciones legalmente previstos, al menos una vez al año; como órgano de dirección tiene las funciones básicas dispuestas en el artículo 38, entre las cuales, entre otras, se hallan la potestad de nombrar y remover libremente al administrador y su suplente, cuando fuere el caso, los miembros del comité de convivencia, los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente. En el plano económico, le compete aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador, así como aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, o incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. Del mismo modo, le corresponde aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal; decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. Además, la norma en mención define los inmuebles cuyos

esenciales, y autorizar su venta o división y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. Además, la norma en mención define los inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones como vivienda, comercio, oficinas, como edificio o conjunto de uso mixto. Así mismo, estableció módulos de contribución, como que son índices determinantes de la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio exclusivo, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte de este tipo de edificio o conjunto; el artículo 31 señala que los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto “deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización” y, en esa dirección, deben definir las expensas comunes necesarias relacionadas con dichos bienes y servicios en particular con modelos de contribución , calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal. A su turno, los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.

2. De otro lado, en cuanto a la figura de impugnación de actos

de asamblea está bordeada por el legislador como la facultad de los asociados de acusar de irregulares las decisiones adoptadas en determinada sesión del órgano social, en cuanto se estructure vulneración a las normas de orden público, o los estatutos que regulan el funcionamiento de laTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA VERBAL 17-001-31-03-003-2018-00126-02 3 asociación. En realidad, el artículo 382 del C. General del Proceso abre la facultad de impugnación a decisiones proferidas por asambleas, juntas directivas, juntas de socios o cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, de modo que el proceso constituye un juicio de legalidad frente a decisiones adoptadas en el interior de una persona jurídica, con abstracción de su índole asociativo o corporativo. En tratándose de actos de asamblea de copropietarios, la legitimación en la causa por activa la detenta el administrador, revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, quienes de conformidad con el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 podrán impugnar las decisiones de la asamblea general, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

3. El evento de convocatoria a escrutinio, la parte demandante se encaminó a obtener la nulidad absoluta de las decisiones tomadas en la asamblea general ordinaria de copropietarios celebrada el 17 de abril de

2018, en el punto 9 del acta No. 53, por medio de la cual se negó la proposición presentada en relación con que el 14.26% de los ingresos no operacionales generados por la Propiedad Horizontal fuera destinado a disminuir las cuotas de administración de las oficinas y consultorio; en el punto 10, en el cual fueron aprobados los estados financieros a diciembre 31 de 2017, por haber sido admitidos con fundamento en la destinación inequitativa de los ingresos no operacionales y mediante reclasificación de ingresos del módulo A que van a sufragar gastos del módulo B; en el punto 11, en el cual se accedió a la inversión de excedentes del ejercicio 2017 para el “plan maestro”, por tratarse de excedentes producto de la destinación inequitativa de los ingresos operacionales; en el punto 12, en el cual se aprobó el presupuesto para el 2018, por no prever la destinación equitativa de los ingresos no operacionales; que en consecuencia se ordene que la totalidad de estos ingresos, generados desde el 1 de enero de 2017 en adelante, sean destinados a cubrir la totalidad de las cuotas de administración del módulo A o, en su defecto, que el 14.26% de esos ingresos cubran las cuotas de administración de las oficinas y consultorios.

4. La censura al fallo de instancia consiste, en esencia, en que i) el sentenciador de primer nivel no comprendió las particularidades del proceso, ni los hechos ni pretensiones, pues cuando se habló de los módulos A y B, pareció entender que se tratara de bloques o edificios separados; ii)

aunque no existe norma legal o estatutaria que determine la forma de distribución de ingresos operacionales , está reglamentado el módulo B de tipo presupuestal para que la demandada pueda realizar actividades de publicidad y mercadeo y, es por ello, que son los comerciantes quienes debeTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA VERBAL 17-001-31-03-003-2018-00126-02 4 pagar para esos fines; iii) las decisiones adoptadas por la mayoría de copropietarios violan el reglamento y la ley en perjuicio de la minoría, sin que fuera necesario demostrar maniobras de su parte. 4.1. En lo atinente al equívoco entendimiento del juez de conocimiento sobre los supuestos que dieron lugar a la formulación judicial no avizora la Sala que el discernimiento de aquel fuese errado, como lo endilga el extremo activo; no es posible descontextualizar los argumentos expuestos por el a quo, pues cuando aseveró que al no estar los locales de propiedad de los demandantes divididos físicamente, independiente de que hagan uso y no estén obligados al pago de gastos de publicidad, se benefician de estos, significa que al publicitarse el centro comercial, la totalidad de copropietarios se ven favorecidos por encontrarse en la misma edificación, en tanto no existe una separación entre las tiendas comerciales y los consultorios y oficinas; de tal afirmación no se desprende en modo alguno que el fallador equiparara los módulos A y B a bloques; tampoco al sostener que los titulares del “bloque B no esta[ban] obligados a pagar los

gastos generados por la publicidad del centro comercial”, por cuanto de la narrativa de la sentencia puede establecerse que fue un error de denominación y estaba aludiendo al módulo A; en ese sentido, es diáfano que los apartes cuestionados por los interesados, si se miran en contexto con la motivación decisoria, en absoluto difieren de las circunstancias y pedimentos expuestos en el libelo demandatorio; situación que se verifica al detallar el problema jurídico propuesto por el juzgador al momento de resolver de fondo el litigio. 4.2. Respecto a la inexistencia de la norma legal o reglamentaria que regule la distribución de los ingresos no operacionales, se observa que, en efecto, no está contemplada por los estatutos ni por la ley 675 de 2001, ni siquiera está contemplada su causación, de ahí que resulte razonable que la inversión de ellos fuera definida por la asamblea general de propietarios, como órgano supremo en la copropiedad compartida, máxime cuando el artículo 81 numeral 31 del reglamento de la propiedad horizontal establece como una de sus funciones específicas el “conocer y resolver, en fin, todo asunto de interés general para el centro comercial o para los propietarios y autorizar los actos o contratos tendientes a asegurar la estabilidad del centro comercial o la mejor funcionalidad de sus servicios […] haciendo primar el interés general”. Está claro que el artículo 19 del reglamento determinó que los gastos de administración, conservación, sostenimiento, enlucimiento, reparación, reposición, vigilancia, seguros y servicios públicos de los bienes

comunes, serían cubiertos por el módulo A, mientras que los de publicidad,TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA VERBAL 17-001-31-03-003-2018-00126-02 5 promoción, propaganda y mercadeo serían satisfechos con las contribuciones hechas al módulo B, como que una cuota adicional a la del módulo A que deben asumir los titulares de los locales comerciales; contribuciones ellas que no sufrieron modificación alguna con la decisión adoptada por la asamblea general, en tanto no se vislumbra que los puntos cuya nulidad se endilga establezcan que con ocasión de los ingresos no operacionales los condueños de los locales comerciantes dejarían de aportar al módulo B; sí se dice, de otro lado, es que parte de estos ingresos sería n destinados a apoyar los gastos de mercadeo; tampoco aparece que los copropietarios de los bienes exclusivos destinados a oficinas y consultorios tuvieran que comenzar a pagar una suma adicional para el soporte del módulo B. Nótese también que la inversión de los excedentes está también destinada a poner en marcha el denominado “Plan maestro”, que está encaminado al mejoramiento del edificio, derrotero que se traduce en bienestar para la totalidad de los condómines , más aún cuando esa destinación de remanentes evita que aquellos deban asumir cuotas y pagos extraordinarios con el fin de optimizar los espacios de la propiedad

horizontal, de suerte que en esta medida los copropietarios sacan provecho del patrimonio de la persona jurídica, en prevalencia del interés general sobre el particular, garantizándose el principio de solidaridad social. Circunstancia que además se acompasa con la función de la asamblea general consagrada en el numeral 9 del artículo 81 del reglamento, “aprobar la ejecución de mejoras en el centro comercial y resolver sobre los actos que afecten la destinación de los bienes comunes o que impliquen una sensible disminución en su uso y goce”. 4.3. En relación a que las decisiones adoptadas por la mayoría de copropietarios violan el reglamento y la ley en perjuicio de la minoría, se debe enfatizar que no se encuentra acreditado en el dossier la forma en que la aprobación de los puntos confutados transgreden los estatutos de la propiedad horizontal y el ordenamiento jurídico vigente en detrimento de los intereses de los demandantes y los propietarios de oficinas y consultorios; no se evidencia en modo alguno que entre los sufragantes a favor de los puntos 9, 10, 11 y 12 de la asamblea llevada a cabo el 17 de abril de 2018 mediara un acuerdo expreso para afectar a la minoría, esto es, no hay prueba que lleve a colegir que las decisiones adoptadas fueron producto de una confabulación o connivencia entre los votantes que las apoyaron con la única intención de dañar a quienes discreparon de las mismas. Se torna inverosímil que la parte replicante alegue que no teníaTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA VERBAL 17-001-31-03-003-2018-00126-02 6 que demostrar las maniobras de la mayoría para generar el perjuicio de la

SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA VERBAL 17-001-31-03-003-2018-00126-02 6 que demostrar las maniobras de la mayoría para generar el perjuicio de la minoría, por cuanto es el supuesto fáctico en el que basa la ilegalidad de las decisiones que cuestiona, y requería ser probado en el juicio; de ser así, tendría que concluirse que las decisiones adoptadas en asambleas generales con voto favorable de por lo menos la mitad más uno de los coeficientes de propiedad son nulas, porque implica una minoría disidente vencida; circunstancia que, por demás, iría en contravía del último inciso del artículo 37 de la ley 675 de 2001: “ Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”. Y es que acorde con el acta de la asamblea realizada el 17 de abril de 2018, el dicho de las partes y de los testimonios recaudados la propuesta formulada por los demandantes fue sustentada in extenso y sometida a la deliberación de los asambleístas, de modo que es imposible determinar que esa decisión fue tomada con el fin de atentar contra los intereses de la minoría. 4.4. Por último, enfatiza la Sala que, al tenor del artículo 1741 del Código Civil, las pretensiones de este linaje descansan en demostrar que

el contrato se celebró con persona discapaz absoluta, o se contrajo con ilicitud en su causa u objeto, o no cumplió las solemnidades exigidas en la ley; en este caso, se tornan improcedentes los pedimentos invalidantes de las decisiones, pues no se configura la ilicitud de lo resuelto en el interior del órgano corporativo, por el contrario, están revestidas de legalidad. Tampoco puede decirse que los actos impugnados están prohibidos por la ley o contrarían el orden público, defectos que, ni por asomo, aparecen configurados en el plenario. Es que, se insiste, en este asunto se ha planteado un juicio de legalidad en torno a la negativa de unas proposiciones o la aprobación de otras acerca del manejo operacional y financiero de la copropiedad que, a decir verdad, en cuanto aparece la evidencia de un resultado siguiendo los parámetros reglamentarios del régimen de convivencia y administración. La invalidez solo puede tener soporte en la determinación irrefutable de una contraposición entre la decisión de una asamblea y la ley de cualquier orden en la escala normativa con fundamento en las causales establecidas en el Ordenamiento Sustantivo. De paso, descarta cualquier apreciación sobre la conveniencia o inconveniencia material, que no jurídica, de una decisión económica o financiera ni tampoco puede encumbrarse un reclamo, como el acá propuesto, por la simple disidencia o desacuerdo ante una mayoríaTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES

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Ahora bien. La demanda sugirió la idea de la ilegalidad con fundamento en un ejercicio abusivo del derecho al voto en cuanto uno de los

VERBAL 17-001-31-03-003-2018-00126-02 7 reglamentaria. Ahora bien. La demanda sugirió la idea de la ilegalidad con fundamento en un ejercicio abusivo del derecho al voto en cuanto uno de los copropietarios, el establecimiento ancla del Centro Comercial, representaba el 40.78% de los votos y en desconocimiento del principio de solidaridad contemplado en la ley 675 de 2001. Desde esa perspectiva, cabe destacar que la presunta invalidez implicaría la evidencia fehaciente de que se ejerció una maniobra reprobable, contraria a derecho, de la cual surja un patrón de conducta de un bloque mayoritario en perjuicio de la minoría para consumar una alteración de un equilibrio. Nótese que en punto del abuso del derecho de voto tiene como precedente en la personalidad jurídica societaria, como lo plasma el artículo 43 de la ley 1258 de 2008 para las sociedades por acciones simplificada, en cuanto previene que los accionistas deben ejercer el derecho de voto “en el interés de la compañía”, considerando abusivo el voto ejercido “con el propósito de causar daño a la compañía o a otros accionistas o de obtener para sí o para una tercera ventaja injustificada, así como aquel voto del que pueda resultar un perjuicio para la compañía o para los otros accionistas”. En tal caso, puede abrirse paso la reclamación resarcitoria respectiva y aun demandar ante la Superintendencia de Sociedades la nulidad absoluta de la determinación adoptada, por la ilicitud

del objeto. Mírese que, en el evento propuesto, y no podía ser de manera distinta, una demanda de esa índole tendría vocación de prosperidad solo en cuando se acredite el propósito o intención de causar un daño. Guardadas las proporciones, llevado el asunto al terreno de la propiedad horizontal, apuntalado a la par en un régimen especial de propiedad y de convivencia, se podría admitir un ejercicio abusivo del voto pero ante la presencia irrefutable de una actitud denigrante de un bloque mayoritario en perjuicio de la copropiedad o en pos de lograr provechos para sí o para terceros, cuestión que, por supuesto, brilla por ausencia en el asunto analizado. Con todo, no menos despreciable es que la naturaleza de la persona jurídica de la copropiedad tiene una naturaleza distinta conducente a que la votación se aprecie desde dos perspectivas, saber, la económica y la comunitaria. Para lo primero, como en este caso, el coeficiente de propiedad tiene un peso concreto traducido en que a mayor porcentaje mayor poder decisorio. Al respecto, menciona el autor Luis Guillermo Velásquez Jaramillo, sostenga que la ley 675 “consecuente con el poder dominical que los propietarios tienen sobre los bienes comunes, le otorgó al coeficiente un factor cuantitativo o valor numérico con varias finalidades, entre las cuales se cuenta la participación en la toma de decisiones en la asamblea general”, de manera que cada propietario “lleva a la asamblea su coeficiente y a través de él rubrica su pensamiento. Quien más coeficiente ostente más poderTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES

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de él rubrica su pensamiento. Quien más coeficiente ostente más poderTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA VERBAL 17-001-31-03-003-2018-00126-02 8 decisorio ejerce. Por esta razón la ley fijó la cuantificación decisoria con mayorías aferradas al coeficiente, por ser el dominio un derecho real que al hacer parte del patrimonio de un sujeto de derechos tiene un valor pecuniario o económico” (Propiedad Horizontal. Cuarta Edición. Editorial Comlibros. Págs. 526 y ss.). Con todo, como el mismo autor en cita lo reconoce, la Corte Constitucional ha diferenciado el voto entre los asuntos económicos y en los no económicos para concluir que en los últimos no es el factor cuantitativo el determinante, pues en sentencia C-522-2002 sentó que “Se debe distinguir en el momento de votar en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a vivienda las decisiones de tipo económico de las decisiones que no lo son, porque para las primeras, el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes pero para las decisiones que no representan una erogación económica, la regla será la de un propietario un voto ””. Mírese que la distinción se hizo en función del convivir, en armonía con el libre desarrollo de la personalidad, porque una asamblea de propietarios puede decidir en aspectos como “la tenencia de mascotas, el uso

de los ascensores, y parques, reglas para el acceso a los apartamentos, personal autorizado para ingresar y circular, el ingreso del personal de servicios a domicilio, el horario para realizar trasteos, el uso del salón comunal, etc. ”. Situación muy diferente a la controversia del asunto, estructurada sobre una discusión económica, entre otras, en torno a la destinación de ingresos no operacionales en lo cual impera el criterio cuantitativo de los coeficientes de propiedad, de modo que si, en este caso, una mayoría acogió un sentido o derrotó una proposición, la sola disidencia no es mérito para colegir un objeto ilícito fincado en el abuso del voto, cuando hay orfandad probatoria que evidencie un propósito torticero o perjudicial. En una palabra, el resultado democrático en asuntos económicos no es desestimable por la minoría, mediante un juicio de invalidez, por el solo hecho de la disidencia.

5. En suma, esclarecidos los aspectos que cimentaron la disconformidad de la parte pasiva y sin que los reparos salgan avante, deviene como consecuencia que esta sede de instancia convalide en su integridad el fallo confutado. Costas en esta sede a cargo de la parte demandada y en favor del actor.

III. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, en Sala de Decisión Civil-Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES

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FALLA: Primero: CONFIRMAR el fallo dictado el 28 de noviembre de

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FALLA: Primero: CONFIRMAR el fallo dictado el 28 de noviembre de 2019, por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Manizales, Caldas, dentro del proceso verbal de impugnación de actos de asamblea; promovido Sergio

Escobar Restrepo y la sociedad L&F Consultorías Legales y Financieras S.A.S. en contra del Edificio Centro Comercial Sancancio P.H.

Segundo: CONDENA en costas en esta sede a cargo de la parte recurrente y en favor del demandado.

Por su pronunciamiento oral esta decisión queda notificada en estrados, devuélvase el dossier al Juzgado de origen una vez liquidadas las agencias en derecho a lo que esta instancia corresponde de acuerdo al artículo 366 del C.G.P.

Los Magistrados,

ÁLVARO JOSÉ TREJOS BUENO

JOSÉ HOOVER CARDONA MONTOYA RAMÓN ALFREDO CORREA OSPINA Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales. Sala de Decisión Civil-Familia. 17-001-31-03-003-2018-00126-02TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES

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ANTECEDENTES PARA LA SALA.

LA DEMANDA Sergio Escobar Restrepo y la sociedad L&F Consultorías Legales y Financieras S.A.S.

formularon demanda en contra del Edificio Centro Comercial Sancancio P.H. con el fin de obtener la nulidad absoluta de las decisiones tomadas en la asamblea general ordinaria de copropietarios celebrada el 17 de abril de 2018, en el punto 9 del acta No. 53, en el cual se negó la proposición presentada en relación con que el 14.26% de los ingresos no operacionales que genere la P.H. fuera destinado a disminuir las cuotas de administración de las oficinas y consultorio; en el punto 10, en el cual fueron aprobados los estados financieros a diciembre 31 de 2017, por haber sido aprobados con fundamento en la destinación inequitativa de los ingresos no operacionales y mediante reclasificación de ingresos del módulo A que van a sufragar gastos del módulo B; en el punto 11, en el cual se aprobó la inversión de excedentes del ejercicio 2017 para el “plan maestro”, por tratarse de excedentes producto de la destinación inequitativa de los ingresos operacionales; en el punto 12, en el cual se aprobó el presupuesto para el 2018, por no prever la destinación equitativa de los ingresos no operacionales; que en consecuencia se ordene que la totalidad de estos ingresos, generados desde el 1 de enero de 2017 en adelante, sean destinados a cubrir la totalidad de las cuotas de administración del módulo A o, en su defecto, que el 14.26% de esos ingresos cubran las cuotas de administración de las oficinas y consultorios.

Las pretensiones se afincaron en el sustento fáctico que en sinopsis plantea:

1. Mediante escritura pública No. 2253 del 24 de septiembre de 1984 de la Notaría 1ª de Manizales, se constituyó la propiedad horizontal del inicialmente denominado Centro

Comercial San Diego, hoy Edificio Centro Comercial Sancancio.

2. La principal reforma de la propiedad horizontal está contenida en la escritura pública No. 2743 del 25 de junio de 2004 de la Notaría 2ª de Manizales, en la que se incluyó en el régimen de la ley 675 de 2001.

3. El centro comercial es de uso mixto, por cuanto existen burbujas y locales comerciales de un lado, y consultorios y oficinas, por el otro; de modo que le es aplicable el artículo 3 de la ley 675 de 2001.

4. La participación en gastos fue definida por el artículo 19 del reglamento de la propiedad horizontal, en el que se establece que el módulo A se compone de las cuotas proporcionales que anualmente fija la asamblea de propietarios, de acuerdo con los factores de participación en gastos, para el pago de administración, conservación, sostenimiento, enlucimiento, reparación, reposición, vigilancia, seguros y servicios públicos de los bienes comunes ; el módulo B, de una cuota adicional variable y convencional que deberán asumir los propietarios de los locales comerciales y locales burbuja que contribuían por ese concepto en virtud de la E.P. No. 2625 del 19 de

diciembre de 1986, y serán utilizados para el pago de publicidad, promoción y propaganda.

5. En los últimos años, la demandada ha generado unos ingresos no operacionales, que son diferentes de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, provenientes de la explotación de áreas comunes (como parqueaderos) y de algunas unidades privadas de las que la copropiedad es dueña.

6. A su vez, los gastos de publicidad y mercadeo del centro comercial han superado los ingresos del módulo B, pero en lugar de aumentar las contribuciones de dicho módulo, la asamblea general determinó cubrir el déficit con los ingresos no operacionales, que por porvenir de áreas comunes y bienes de la copropiedad, deben beneficia a todos los condómines y no únicamente a los locales y burbujas comerciales, que son lo que sacan provecho de la publicidad y el mercadeo. Los propietarios de consultorios y oficinas seTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES

SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA VERBAL 17-001-31-03-003-2018-00126-02 11 están viendo obligados a contribuir con el módulo B aún cuando no se benefician y sin estar legalmente llamados a hacerlo.

7. En la asamblea el codemandante Escobar Restrepo planteó propuesta consistente en que la parte de los ingresos no operacionales que correspondan a las oficinas y consultorios del nivel 10 se les reconociera mediante un menor cobro en sus cuotas de

administración, en proporción al coeficiente de copropiedad; fórmula que fue apoyada por la representante legal de la sociedad demandante.

8. La proposición no fue aprobada por la asamblea general, en su sentir, en abuso del derecho al voto, pues un solo propietario, Éxito S.A. ostentó el 40.78% de los votos representados; la asamblea desconoció el principio de solidaridad contemplado en la ley 675 de 2001.

9. En el punto 10 del acta, consideraron y aprobaron los estados financieros a diciembre 31 de 2017, pese a que los libelistas realizaron observaciones respecto a la reclasificación de ingresos; también aprobaron inversión de excedentes para el “plan maestro” y el presupuesto de 2018, sin tener en cuenta las objeciones presentadas.

RÉPLICA El Edificio Centro Comercial Sancancio P.H. se opuso a las pretensiones del libelo; aseveró que las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios están ajustada a la ley y al reglamento de la propiedad horizontal; los ingresos del año fiscal 2017 ya fueron ejecutados, por lo que no puede la parte demandante retrotraer la ejecución presupuestal que fue aprobada en ese año. Formuló como excepciones de mérito, las que denominó i) “los actos y decisiones aprobadas por la asamblea general de copropietarios del Centro Comercial Sancancio Propiedad Horizontal están conformes con las prescripciones legales y el reglamento de propiedad horizontal (art. 49 ley 675 de 200